某地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書

“***地塊”方案設(shè)計(jì)任務(wù)書一、 項(xiàng)目基本情況“***地塊”位于江蘇省***市***縣，東、南側(cè)臨街。占地面積***平方米，地形方正，地勢(shì)基本平整。在地塊的東隔***大道與在建項(xiàng)目“***”相望，西側(cè)是***大廈（即將改為經(jīng)營(yíng)性酒店）與部分平房及空地，北側(cè)是已建成的***操場(chǎng)及部分學(xué)校輔房，南側(cè)緊鄰老城區(qū)東西干道***東路。以上情況務(wù)必請(qǐng)進(jìn)行實(shí)地勘查。二、 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、 占地面積：***平方米。2、 建筑容積率要求：±1.75。3、 建筑高度或?qū)訑?shù)：5~6層的多層、局部9~11層的小高層。4、 總建筑面積：約70000平方米，其中：商業(yè)＞8000平方米，酒店式公寓4000?5000平方米。5、 建筑層數(shù)：商業(yè)二層（設(shè)置在淮海東路及運(yùn)河大道沿線），住宅以5?6層多層為主，9?11層的小高層為輔。6、 建筑覆蓋率25?30%。7、 停車位（庫(kù)）要求：機(jī)動(dòng)車停車位（庫(kù)）包括小區(qū)住戶停車車位（庫(kù)、小區(qū)商業(yè)配套所需停車車位及其他臨時(shí)停車車位，非機(jī)動(dòng)車停放包括住宅及小區(qū)商業(yè)配套所需的停車處。小區(qū)住戶機(jī)動(dòng)車停車位按標(biāo)準(zhǔn)小型車位（庫(kù)）設(shè)計(jì)，數(shù)量按小區(qū)設(shè)計(jì)住宅戶數(shù)40%比例確定，酒店式公寓可放寬；小區(qū)商業(yè)配套所需機(jī)動(dòng)車停車位及其他臨時(shí)停車位數(shù)量按規(guī)范設(shè)計(jì)；小區(qū)住戶非機(jī)動(dòng)車停車問(wèn)題按每戶一間＞4平方米（套內(nèi)面積）的儲(chǔ)藏室考慮；酒店式公寓可考慮集中停放，數(shù)量按每戶1輛考慮；商業(yè)配套所需自行車停車位數(shù)量按規(guī)范設(shè)計(jì)。8、 總體布局要求：按照地塊規(guī)劃要點(diǎn)及江蘇省相關(guān)規(guī)范進(jìn)行。9、綠地率：35?40%。臨***東路、***大道交叉口布置不小于500平方米的集中綠地（可結(jié)合商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)）。三、 項(xiàng)目定位1、 客戶定位：客戶群為注重生活品位的城市核心層，主要集中在35-50歲之間，以二次置業(yè)及投資為主，在企業(yè)工作的管理階層和高級(jí)職員以及政府官員、私營(yíng)業(yè)主。2、 建筑風(fēng)格：建筑外立面通過(guò)對(duì)造型、色彩、材質(zhì)等方面的精心選擇和設(shè)計(jì)，在控制造價(jià)的基礎(chǔ)之上，盡可能多的體現(xiàn)“莊重的”、“尊貴的”、“偉大的”、“精制的”、“可以傳承的”的建筑品質(zhì)。在沿街商業(yè)的設(shè)計(jì)上尚應(yīng)充分兼顧整體建筑的協(xié)調(diào)性，同時(shí)商業(yè)立面力求在本地的新穎性。景觀設(shè)計(jì)方面，主要在綠化及小品上做文章，同時(shí)考慮景觀的立體視覺(jué)效果。3、 主題定位：作為高端定位的本地塊，在產(chǎn)品打造上務(wù)求一鳴驚人。這里所謂的“高端”意指相對(duì)***現(xiàn)有開(kāi)發(fā)水平而言，主要包含在兩個(gè)方面，即戶型及立面突破常規(guī)設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)充分考慮主題性。4、 物業(yè)類型：多層住宅、小高層住宅、酒店式公寓、商業(yè)及配套。四、 開(kāi)發(fā)理念：1、 突出主題文化：充分利用地段優(yōu)勢(shì)，突破性地營(yíng)造一個(gè)高檔社區(qū)。并充分賦予本項(xiàng)目高尚的、有品位的生活格調(diào)。2、 先進(jìn)性：方案設(shè)計(jì)要求大膽創(chuàng)意、突破常規(guī)，具有前瞻性、先進(jìn)性，充分考慮本項(xiàng)目與***現(xiàn)有項(xiàng)目的差異性。3、 獨(dú)特性：獨(dú)特的主題，通過(guò)建筑師的創(chuàng)意整合，應(yīng)使本項(xiàng)目從周邊眾多樓盤中脫穎而出，成為一顆閃耀的明星。4、 人文性：利用項(xiàng)目的獨(dú)特概念，不僅僅創(chuàng)造一個(gè)居住環(huán)境，更創(chuàng)造、引導(dǎo)一種尊貴的生活方式，吸引人們的購(gòu)買欲望。5、 舒適性：舒適性應(yīng)體現(xiàn)到本項(xiàng)目的各個(gè)角落，包括公共場(chǎng)所、環(huán)境空間、住宅等。6、 實(shí)用性：注重提高住宅的得房率與各分區(qū)的功能性。7、 經(jīng)濟(jì)性：規(guī)劃設(shè)計(jì)和單體設(shè)計(jì)均要考慮其實(shí)現(xiàn)時(shí)的投資難度，力爭(zhēng)在保證一定資金下設(shè)計(jì)出建筑精品。8、 規(guī)范性：設(shè)計(jì)方案必須遵守江蘇省有關(guān)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)日照間距、消防等方面的規(guī)定，并符合國(guó)家有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。五、 總體規(guī)劃原則1、 建筑總體布局、造型、色彩應(yīng)注重城市設(shè)計(jì)，充分考慮與周圍地塊的關(guān)系的同時(shí)，力求脫穎而出。2、 應(yīng)合理處理商業(yè)、酒店式公寓、住宅、環(huán)境場(chǎng)地之間的關(guān)系。商業(yè)不僅為小區(qū)住戶服務(wù)，還要對(duì)外經(jīng)營(yíng)，應(yīng)具有開(kāi)放性，而居住區(qū)將實(shí)行封閉式管理，私密性較強(qiáng)，兩者在地域布置上應(yīng)相對(duì)獨(dú)立，避免相互干擾。注意處理各種建筑空間的有機(jī)組合、過(guò)渡，做到公共空間的開(kāi)放性，個(gè)人空間的私密性。3、 住宅群體布置要避免建筑物之間的相互遮擋，要滿足住宅對(duì)日照、間距、自然采光、自然通風(fēng)的要求；營(yíng)造小區(qū)內(nèi)組團(tuán)綠化空間，盡量使各戶型的客廳和主人房有好的景觀和朝向，爭(zhēng)取做到戶戶有景，戶戶有良好的朝向。六、 單體設(shè)計(jì)原則1、 住宅在滿足良好空間感（樓間距）的情況下盡可能采用一梯兩戶的形式。小高層可考慮局部采用一梯三戶的形式，120平米以上戶型必須采用一梯兩戶的形式。2、 住宅層高為2.9米。3、 酒店式公寓的立面設(shè)計(jì)要求整體遵循住宅的建筑風(fēng)格，減少明顯的差異性。4、 建筑單體設(shè)計(jì)應(yīng)在滿足戶型平面優(yōu)化的基礎(chǔ)上結(jié)合結(jié)構(gòu)布置及安裝設(shè)備布置的經(jīng)濟(jì)性和合理性統(tǒng)籌考慮；建筑室內(nèi)空間無(wú)突出墻面的梁柱，建筑物的主要外立面無(wú)突出的設(shè)備管線。方案設(shè)計(jì)深化階段尚應(yīng)提供與建筑平面布置相對(duì)應(yīng)的初步結(jié)構(gòu)布置設(shè)想方案；5、 住宅公共前廳盡量要有自然通風(fēng)的設(shè)計(jì)，避免封閉式走廊的壓抑與不安全感。6、 考慮立體綠化的設(shè)計(jì)，從地面、架空層、空中花園、屋頂花園全方位引進(jìn)休閑綠化設(shè)計(jì)，提高居民接觸機(jī)會(huì)，增加鄰里交往，從不同空間形式多層次體現(xiàn)生態(tài)、人性化住宅設(shè)計(jì)。同時(shí)，應(yīng)盡可能考慮坡地景觀設(shè)計(jì)。七、戶型設(shè)計(jì)原則戶型設(shè)計(jì)遵循以人為本的設(shè)計(jì)原則，保證平面方正實(shí)用的前提下，要有所突破、創(chuàng)新：1、 遵循均好性設(shè)計(jì)原則。2、 可考慮錯(cuò)層設(shè)計(jì)，利用合理的高差，創(chuàng)造有趣的、新穎的、符合市場(chǎng)需要的空間結(jié)構(gòu)。3、 可考慮采用入戶花園、空中庭園等設(shè)計(jì)手法，但同時(shí)需注意避免設(shè)置花園帶來(lái)的實(shí)用率的降低。4、 遵循大客廳、大主臥的設(shè)計(jì)原則；客廳及主臥可采用落地玻璃，增大采光及景觀面。5、 客廳及主臥要有良好的朝向及景觀。6、 主要房間要避免對(duì)視的出現(xiàn)。7、 廚衛(wèi)、設(shè)備管線盡量靠建筑物內(nèi)側(cè)設(shè)置，保障建筑立面美觀整潔。8、 廳房要有自然采光、通風(fēng)，無(wú)暗廚，盡量避免暗廁出現(xiàn)。9、 廚房?jī)?nèi)除設(shè)置廚柜、調(diào)理臺(tái)、洗滌池、煤氣灶具外，還應(yīng)考慮冰箱、電飯煲、微波爐、消毒柜、抽油煙機(jī)等廚房設(shè)施的安裝位置（可以結(jié)合廚柜一起考慮）。廚房采用集中豎向排煙道，煙道不占用廚房?jī)?nèi)空間。120平米以上戶型的廚房面積要達(dá)到7?8平米。10、 衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)施包括沖淋房（主人房衛(wèi)生間或單衛(wèi)的設(shè)浴缸），臺(tái)盆、座便器、機(jī)械排氣裝置。120平米以上戶型，臥室可考慮設(shè)計(jì)為套房，主人房應(yīng)盡量加大，應(yīng)設(shè)置衣帽間，考慮設(shè)置配套的主人房大衛(wèi)生間（可安放按摩浴缸）。11、 入口處預(yù)留鞋柜位，盡可能考慮設(shè)置玄關(guān)位。12、 每戶考慮至少設(shè)置兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)，分生活陽(yáng)臺(tái)（觀景陽(yáng)臺(tái)、戶內(nèi)花園）與工作陽(yáng)臺(tái)，洗衣機(jī)放在工作陽(yáng)臺(tái)。13、 小區(qū)北側(cè)戶型可采用北廳設(shè)計(jì)，東側(cè)戶型可采用東向橫廳設(shè)計(jì)，其它盡量保證為南廳設(shè)計(jì)。14、 戶型配置：酒店式公寓單間面積控制在35平米以下，總建筑面積4000?5000平米。住宅：經(jīng)濟(jì)型三房面積控制在90平米左右，戶型比15%（其中80平米以下戶型比不大于10%）；功能型三房面積控制在110平米左右，戶型比35%；舒適型三房面積控制在120平米左右，戶型比40%。90平米左右的經(jīng)濟(jì)型三房與酒店式公寓宜設(shè)置在緊鄰淮海東路的位置，舒適型三房設(shè)置在多層內(nèi)，其它戶型設(shè)置在小高層內(nèi)。商業(yè)：一、二層可分可合，兩層捆綁面積不得超過(guò)100平米。八、 景觀設(shè)計(jì)原則1、 充分考慮景觀的主題性。2、 通過(guò)重點(diǎn)對(duì)主入口、入口廣場(chǎng)、小區(qū)主景觀等的設(shè)計(jì)，營(yíng)造豐富的、有新意的環(huán)境空間。3、 多層次的立體景觀設(shè)計(jì)：凡是人流經(jīng)?；顒?dòng)的空間，都需要引進(jìn)景觀設(shè)計(jì)：如可設(shè)置局部的架空層，并引進(jìn)水景、綠化等；可設(shè)置空中花園，成為觀景及交往的場(chǎng)所。公共環(huán)境空間與私密環(huán)境空間：在人流聚集的公共場(chǎng)所，設(shè)置不同形式的開(kāi)放空間；在每一戶的小天地里，設(shè)置屬于自己的平臺(tái)花園。九、 交通組織1、 臨***東路設(shè)置主入口，開(kāi)口寬度不大于12米；沿***大道設(shè)置次入口，開(kāi)口寬度不大于6米；主、次入口均遠(yuǎn)離道路交叉口布置。2、 注重處理小區(qū)主要出入口的位置，考慮公共區(qū)域與居住區(qū)域的關(guān)系，解決好各種流線（生活后勤服務(wù)、臨時(shí)訪客、消防疏散等）之間的關(guān)系，做到人車分流。3、 交通與消防車道原則上應(yīng)在用地紅線范圍內(nèi)解決，同時(shí)注意在規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)要求的最小后退紅線距離無(wú)法滿足消防要求時(shí)，適當(dāng)調(diào)整建筑物后退紅線距離。4、 小區(qū)住戶機(jī)動(dòng)車停車位的平面布置應(yīng)按住戶就近停車的原則進(jìn)行考慮，在可能的情況下，在住宅的架空層內(nèi)可設(shè)置部分室內(nèi)車庫(kù)，面寬不得小于3.3米。5、 小區(qū)商業(yè)配套所需停車位的平面布置應(yīng)按商業(yè)客戶就近停車的原則進(jìn)行考慮。6、 非機(jī)動(dòng)車停放在每幢住宅樓下架空層內(nèi)的儲(chǔ)藏室，儲(chǔ)藏室按戶均一個(gè)配比，實(shí)用面積不得低于4平米，且應(yīng)在住戶的本幢樓內(nèi)解決。7、 充分考慮殘疾人無(wú)障礙設(shè)計(jì)。十、配套設(shè)施1、 物業(yè)管理用房按總建筑面積3%。配置。2、 分塊或集中配建室外健身活動(dòng)場(chǎng)所。3、 垃圾房等配套在方案中必須組予足夠的重視，保證垃圾收集點(diǎn)集中、隱蔽，便于垃圾運(yùn)出又不影響總體環(huán)境。4、 臨城市道路若設(shè)置圍墻只能設(shè)置空透圍墻。5、 用地內(nèi)污雨水排放系統(tǒng)按分流進(jìn)行設(shè)計(jì)，化糞池不能臨道路設(shè)計(jì)。十一、設(shè)備專業(yè)要求1、 住宅設(shè)置管道井，立面盡量不設(shè)立管。2、 結(jié)合建筑外立面設(shè)計(jì)集中隱蔽的空調(diào)室外機(jī)位，冷凝水集中排放。3、 智能化管理系統(tǒng)。十二、其它1、 設(shè)計(jì)表達(dá)不宜過(guò)于裝飾化，應(yīng)側(cè)重與設(shè)計(jì)構(gòu)思、內(nèi)涵及設(shè)計(jì)手法的表達(dá)。2、 圖紙說(shuō)明應(yīng)簡(jiǎn)明扼要、切中要害，主要表明以下幾個(gè)問(wèn)題：該方案預(yù)期目標(biāo)及達(dá)到目標(biāo)的構(gòu)思；如何基于地塊環(huán)境形成設(shè)計(jì)概念；存在什么矛盾及解決辦法。3、 平面圖的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)除反映主要指標(biāo)外，還應(yīng)明確：架空層機(jī)動(dòng)車庫(kù)面積個(gè)數(shù)、儲(chǔ)藏室面積。閣樓面積。4、 設(shè)計(jì)成果：A、 圖紙內(nèi)容總平、代表