廣州市“三舊”改造中的城市更新發(fā)展研究-獵德村

廣州市“三舊”改造中的城市更新發(fā)展研究CfA城市更新發(fā)展研究CfA獵德村改造案例分析廣州大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院

城市規(guī)劃原理

指導(dǎo)老師曲少杰

建環(huán)零八一班

羅明藝0816030016摘要：廣州市“三舊改造”如火如荼地進(jìn)行中，對其當(dāng)中的城市更新發(fā)展研究，就以獵德村的改造為例進(jìn)行分析。獵德村作為廣州市城中村的改造的第一個(gè)試點(diǎn)，其發(fā)展模式及當(dāng)中出現(xiàn)的問題，很值得我們一一探討研究。關(guān)鍵詞：改造容積率獵德村城市規(guī)劃1、調(diào)研概況介紹三舊改造是指“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”改造。“三舊”改造是國土資源部與廣東省開展部省合作，推進(jìn)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省工作的重要措施。1.1舊村居主要指城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的城中村；大量用地被城市工業(yè)區(qū)、物流園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)占據(jù)的園中村；不再適宜生活居住，村民須逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”。具體包括上世紀(jì)80年代及以前的磚土結(jié)構(gòu)建筑；不符合國家規(guī)范和地方技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)指標(biāo)的城中村、園中村；違法違章建筑、單家獨(dú)戶的舊村居；水、電等基礎(chǔ)設(shè)施，體育、衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施，交通、消防、生態(tài)環(huán)境等嚴(yán)重滯后的，不適宜居住的空心村、園中村等。1?2舊村改造具體進(jìn)展情況2020年前，基本完成138條“城中村”改造任務(wù)，目前，已有15條村完成了改造方案審批工作。其中獵德村復(fù)建安置房已建成投入使用；林和村已清拆完畢，安置房工程已開工建設(shè)；楊箕已基本拆平并完成土地公開出讓工作；琶洲、文沖、冼村、小新塘村已開始簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議及部分拆除，花地、西塱裕安圍已開始安置房建設(shè)。據(jù)悉，今年舊村改造方面，重點(diǎn)推進(jìn)位于珠江新城、白云新城等十大城市重點(diǎn)功能區(qū)以及番禺南站地區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域，影響城市景觀和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的舊村（城中村）全面改造項(xiàng)目；在推進(jìn)海珠區(qū)黃埔古村、荔灣區(qū)裕安圍村綜合整治項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，啟動(dòng)花都獅前村等幾個(gè)具有歷史文化保護(hù)價(jià)值的舊村整治項(xiàng)目。1.3主要政策依據(jù)⑴《印發(fā)廣東省建設(shè)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省工作方案的通知》（粵府明電[2009]16號）⑵《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府【2009】78號）⑶《轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實(shí)施意見（試行）的通知（（粵府辦[2009]122號）⑷《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》（穗府【2009】56號）⑸《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要》（征求意見稿）⑹“三舊”工作流程（征求意見稿）1.4全面改造模式的財(cái)政支持政策（⑴全面改造項(xiàng)目通過土地公開出讓融資的，土地公開出讓收入中的改造成本部分，在土地公開出讓后先行撥付給村集體經(jīng)濟(jì)組織。（2）.全面改造項(xiàng)目未實(shí)行土地公開出讓，由村集體經(jīng)濟(jì)組織采取其他方式融資改造的，需繳交的土地出讓金可以適當(dāng)延期。⑶.除市政府土地儲備項(xiàng)目外，未來5年全面改造項(xiàng)目的土地純收益（土地公開出讓收入扣除土地儲備成本及按規(guī)定計(jì)提、上繳的專項(xiàng)資金）的60%支出用于支持村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。剩余的土地純收益由市、區(qū)政府按8：2的比例分成。區(qū)留成部分應(yīng)設(shè)立專項(xiàng)資金，用于“城中村”整治改造和舊城更新改造項(xiàng)目，以及改造項(xiàng)目周邊的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等用途。1.5獵德村概述獵德村是廣州市天河區(qū)街屬下的行政村，位于珠江新城中南部，南臨珠江。目前共有戶籍人口7000多人，3300多戶，還有1萬多外來暫住人口。村址面積約31萬平方米。另外，還有發(fā)展經(jīng)濟(jì)用地約23萬平方米。據(jù)《信息時(shí)報(bào)》報(bào)道，獵德地理位置得天獨(dú)厚，水網(wǎng)交錯(cuò)，土地肥沃遙祖輩以農(nóng)業(yè)耕種為主，少部分人經(jīng)商，極少數(shù)人海外謀生。獵德盛產(chǎn)楊桃、甜橙等水果，是有名的水果產(chǎn)地和集散地。獵德先輩從粵北珠璣巷南遷，最后落籍獵德村，從宋朝開村，至今已有900多年歷史。是廣州老八區(qū)中保存最完整的水鄉(xiāng)之一。村內(nèi)現(xiàn)存祠堂十多座，始建于嘉慶、道光、光緒年間不等。還有市級文物保護(hù)單位龍母廟。2、獵德村現(xiàn)狀分析土地使用狀況調(diào)查獵德村現(xiàn)有800多年的歷史，世代以農(nóng)業(yè)為生。隨著廣州城區(qū)東擴(kuò)，1994年6月30日廣州市公布規(guī)劃珠江新城建設(shè)后，村全部農(nóng)田被國家征用，獵德周邊已城市化，自身成為“城中村”，納入城市建設(shè)規(guī)劃范圍。以居住用地為主，緊密分布，使用者為戶籍居民和外來暫住人口。建筑現(xiàn)狀調(diào)查高密度的5~6層高的住房建筑，面積小，質(zhì)量差。保留著部分古民居、古祠堂等歷史建筑。居住人口狀況調(diào)查共有戶籍人口7000多人。容納了1萬多外來暫住人口。配套公共設(shè)施調(diào)查建國前，獵德村缺醫(yī)少教，文化衛(wèi)生落后。沒有醫(yī)院，只有一間民集資辦的小學(xué)。文體活動(dòng)不多，只有龍舟、舞獅、粵劇等幾項(xiàng)。建國后，村重視教育，對已改為辦公的獵德小學(xué)每年都有教育投入，2003年投入達(dá)200多萬年。村委會尊師重教，獎(jiǎng)教獎(jiǎng)學(xué)，近年共有10多名村民子女考入全國重點(diǎn)大學(xué)。1988年普及初中教育，次年普及了高中教育。1998年3月至2003年12月，對青年村民進(jìn)行素質(zhì)培訓(xùn)，開辦了三期村民素質(zhì)教育學(xué)習(xí)班，共有青年村民400人完成高中學(xué)業(yè)。建國后醫(yī)療衛(wèi)生條件大為改善。1958年獵德大隊(duì)建立保健室，并設(shè)立專職衛(wèi)生保健員。1968年培養(yǎng)了“赤腳醫(yī)生”，大隊(duì)辦期合作醫(yī)療。90年代初成立衛(wèi)生所，獵德衛(wèi)生所現(xiàn)有醫(yī)護(hù)人員21名，村每年支出藥費(fèi)過百萬元。市政公用設(shè)施現(xiàn)狀調(diào)查建國前及建國初期，獵德村沒有馬路，沒有電和自來水。從獵德到廣州，靠走路或乘船。村民點(diǎn)的是煤油燈，吃的、用的全是獵德涌水。建國后，政府修建了獵德大道。尤其在90年代中葉珠江新城開發(fā)后，一批現(xiàn)代化寬闊的市政道路迅速修建起來。至2004年底，途經(jīng)獵德的市政道路共有21條之多。地鐵5號線獵德站正在興建中。獵德村努力改善生產(chǎn)、生活環(huán)境。1961年獵德涌上架起了開村以來的第一座水坭橋。同年，通電、通自來水。80年代末至90年代有了村自建路。80年代先后劃出空地給村民建房，90年代配合珠江新城規(guī)劃建設(shè)及廣州市“一年一小變”的城市整治需要，再次劃地建拆遷安置房。90年代村建的房屋全部納入城市規(guī)劃，建成花園式的農(nóng)民住宅小區(qū)。1990年將全村的明渠改成下水道。1999年8月到2003年先后兩次整治獵德路，1996年到2003年先后三次共民出資過百萬元對獵德涌進(jìn)行整治。同時(shí)，加強(qiáng)環(huán)衛(wèi)保潔，進(jìn)一步加強(qiáng)治安保衛(wèi)度，獵德村成為一個(gè)環(huán)境優(yōu)美的居住、休憩之地。2.6產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查上世紀(jì)90年代以前，獵德村民以農(nóng)業(yè)耕種為主，90年代，隨著土地大量被征用，獵德村以發(fā)展第二、第三產(chǎn)業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)得到較大的發(fā)展。1994年起，因建設(shè)珠江新城，獵德全部田地被征用，村利用征地補(bǔ)償款，在還是荒涼之地的珠江新城興建“美居中心”?！懊谰又行摹背蔀榇寮w經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。隨著利雅灣、高德中心大廈等項(xiàng)目的啟動(dòng)，繼續(xù)推動(dòng)獵德經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。生態(tài)環(huán)境質(zhì)量調(diào)查與廣州眾多城中村一樣，獵德村存在著臟亂差的問題。由于密集的人口和“握手樓”的問題，獵德村住宅的采光、通風(fēng)條件都很差，噪聲污染也比較嚴(yán)重。改造資金籌措對于舊村改造，廣州政府曾明確表示，一般政府不出此改造。在2007年土地市場尚好的行情下，獵德村通過拍賣部分舊村土地融資解決整體改造的資金來源。當(dāng)年制定獵德村改造方案是“倒算建筑面積”，也就是說先算改造需要多少錢，然后再反過來算拍賣地塊的容積率和建筑面積。當(dāng)年獵德村賣地籌集了46億元。社區(qū)文化具有900多年歷史的獵德村，至今仍保留著大量具有嶺南水鄉(xiāng)特色的古民居、古祠堂、古石板街、古樹木等，承載著頗具區(qū)域性代表的古村落民俗文化和建筑文明，并形成了獨(dú)特的龍舟文化。3、獵德村改造中的問題3.1用地調(diào)整XI\n—/■■■規(guī)劃公示迂XI\n—/■■■規(guī)劃公示迂新規(guī)劃的獵德村用地，減少居住用地，增加商業(yè)、綠地、公益性設(shè)施用地面積。建成的新獵德村（安置區(qū)）總建設(shè)用地13.1萬平方米，由37棟高層住宅、一所九年制義務(wù)教育學(xué)校和一所幼兒園組成，總建筑面積約68.7萬平方米，綠地率30%，建筑密度28.1%，學(xué)校、幼兒園、文化活動(dòng)中心、衛(wèi)生服務(wù)中心、肉菜市場等公共服務(wù)設(shè)施嚴(yán)格按相關(guān)法規(guī)要求的標(biāo)準(zhǔn)配置。以獵德大橋和新光快速路為界，獵德村域被分為橋東、橋西和橋西南三部分:橋東為復(fù)建安置區(qū)，橋西南給村建設(shè)酒店并安置部分集體物業(yè)，橋西地塊拍賣融資用以滿足改造資金需求，并做好經(jīng)濟(jì)平衡測算。除了村民個(gè)人補(bǔ)償安置部分，村集體還預(yù)留了經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地，建設(shè)一座酒店，作為集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐項(xiàng)目，保證村民獲得長期穩(wěn)定分紅。橋西地塊公開出讓收入除用于原定的所有復(fù)建安置、搬遷及公共設(shè)施配套建設(shè)外，超出部分用于村紅線范圍內(nèi)市政設(shè)施建設(shè)，仍有節(jié)余時(shí)全部留給村集體發(fā)展經(jīng)濟(jì)、福利事業(yè)。但是由于獵德村位于廣州CBD中心商務(wù)區(qū)，獵德村的容積率比最初規(guī)劃時(shí)高出近一倍。據(jù)了解，獵德村改造的三大功能區(qū)都具有較高的容積率，其中橋東區(qū)的安置復(fù)建房容積率高達(dá)5.2，橋西區(qū)的拍賣商業(yè)用地容積率更是高達(dá)7.98。容積率過高的改造并不算是成功的改造。住戶的再安置原址一半會建樓宅，安置三千多戶村民；另一半清拆后，用來發(fā)展商業(yè)樓宇和酒店。村民房屋回遷安置原則上采用階梯式安置方法，以四層為上限。即按證內(nèi)基建面積不足二層的可補(bǔ)平二層??…四層及以上的按證內(nèi)合法面積安置回遷。但由于要降低容積率，所以不能做到所有住戶都可回遷，部分人員給予拆遷補(bǔ)償并不安排住房安置。文物保護(hù)獵德村作為一個(gè)擁有900多年歷史的村落，有著深厚的歷史文化積淀，是嶺南文化的活字典。在獵德此次改造中，政府是下了很大的決心要徹底改造獵德村的面貌，使之與珠江新城這個(gè)CBD生活圈相配襯。這樣的改造難免會對獵德的傳統(tǒng)造成一定的打擊。在改造過程中，對村中的一草一木都會有所移動(dòng)，甚至?xí)淖儷C德村內(nèi)目前的大環(huán)境，現(xiàn)在存在村中的很多事物將會消失，獵德的后人或者就會慢慢忘記曾經(jīng)存在的獵德文化和獵德傳統(tǒng)。改造乃至消滅城中村，不等于簡單的拆舊房建高樓，更不等于把臟水和孩子一起潑出去－－這里面的“孩子”，就是濃縮鄉(xiāng)土文化精華的物質(zhì)建筑。它們本來只是村落發(fā)展的見證，倘若有幸能夠繼續(xù)存留，則將是廣州城市變遷的見證。人為地消滅了這些見證物，也就等于人為地在抹掉原本生動(dòng)多樣的歷史片斷。拆成一張白紙進(jìn)行建設(shè)，倒是沒有負(fù)擔(dān)，但是寫出來的卻未必是最新最美的文字，畫出來的也未必是最新最美的圖畫。這不是要存心跟偉人抬杠，而是世易時(shí)移，在這個(gè)到處都在大講文化的時(shí)代，自己主動(dòng)放棄特色，甘愿面貌與人雷同的城市，不是顯而易見的得不償失嗎？3.4.公共建設(shè)與社會問題獵德村改造首創(chuàng)了村民以土地產(chǎn)權(quán)（土地拍賣）置換開發(fā)商物業(yè)（安置房建設(shè)）來改造的新模式，有別于以往以政府為主導(dǎo)進(jìn)行的舊城改造模式。在這一過程中，村民普遍擔(dān)憂公共配套能否落實(shí)，就業(yè)教育醫(yī)療治安條件能否改善。由于外來人口眾多，流動(dòng)性大。長期以來，獵德村的治安狀況也讓村民們頭疼不已。和廣州眾多的城中村一樣，獵德村及其原住民也在城市的發(fā)展中被“邊緣化”，成為公共管理的棄兒。3?5?發(fā)展模式的廣泛性像獵德這樣進(jìn)行一次性改造的必須具備很多必要條件，因此，獵德的經(jīng)驗(yàn)?zāi)芊裰苯油茝V運(yùn)用到今后城中村的改造上仍有待商榷。但獵德改造將會為廣州其他城中村的改造起一個(gè)帶頭作用，為其他城中村的改造起指導(dǎo)作用。2007年市場好賣地款籌集得多，但如果市場不好，地價(jià)越低，城中村改造的容積率就越高，所以賣地集資的方法不太適合每個(gè)城中村。4獵德村改造問題的解決方法4?1控制容積率城中村改造本來的目的是改善城市居住環(huán)境，不能為了籌集改造資金而犧牲容積率。一般情況下，住宅容積率在2-3之間最合適，不要超過3,獵德村復(fù)建房容積率5.2太高了，從遠(yuǎn)處來看密密麻麻，破壞了珠江新城景觀，對CBD長久發(fā)展不利。建議，不要形成城中村補(bǔ)償攀比心理，不能因?yàn)橐粋€(gè)城中村改造用高補(bǔ)償，其他城中村也必須參照這個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)。而且有的城中村改造不要全部回遷，否則就喪失了改造抽疏中心城區(qū)人口密度的意義。位于老城區(qū)的城中村為了降低人口密度，要限制容積率，但可以從其他城中村平衡改造資金。，對于合適的城中村，政府也應(yīng)投入資金，比如通過修一條路改造部分城中村，從而減少城中村改造成本。據(jù)了解，目前荔灣區(qū)的西塱裕安圍改造已經(jīng)開始嘗試綜合改造的方式。4.2多途徑保護(hù)文物為了延續(xù)嶺南古村落特有的文化氣質(zhì)，獵德村整體改造并不是簡單的推倒重來，而是在改造過程中充分考慮到文化的傳承，為獵德村傳統(tǒng)民俗文化的延續(xù)留足了空間。完整保留了龍母廟，并以龍母廟為中心，將村內(nèi)重要的祠堂、廟宇和代表性的民居沿獵德涌兩岸進(jìn)行重新規(guī)劃布局，異地復(fù)建保存，打造嶺南古建筑博物館，讓獵德的建筑文明、純樸民俗、龍舟文化重放異彩。同時(shí)，獵德村還建設(shè)了村史博物館，里面陳列的都是獵德改造前的物品。最令人矚目的是上世紀(jì)80年代使用過的舊龍舟龍頭，此外，還有沾著黃泥的犁耙、木桶、水排等，這些舊物都在靜靜訴說著獵德的文化，展現(xiàn)了獵德村的歷史變遷。獵德涌貫穿獵德村，是每年端午扒龍舟最旺的一條涌之一。經(jīng)過多年的治理和“三涌補(bǔ)水”工程，如今獵德涌不但不再臟黑臭，而且已基本恢復(fù)了清澈，碧綠的涌水與涌邊的古榕相映成趣。獵德涌一邊是獵德村的橋西安置區(qū)，另一邊卻是一排新建的古香古色二層小樓。外貼青磚片的墻體與祠堂群風(fēng)格保持一致，磚雕、木雕、滿洲窗一應(yīng)俱全，仿佛清末民初的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)。風(fēng)情街將通過河涌護(hù)欄上建雕塑等方式打造成3大文化場景：第一部分是展現(xiàn)獵德村民父輩勞動(dòng)作息的情景；第二部分是居民生活部分，包括婚喪嫁娶等場景；第三部分是文體部分，再現(xiàn)孩提時(shí)打波仔、抓魚捉蟲等活動(dòng)。據(jù)了解，這里將打造成嶺南水鄉(xiāng)風(fēng)情街，引進(jìn)茶樓、特色小店、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等。風(fēng)情街預(yù)計(jì)亞運(yùn)以后進(jìn)行招商，以后，這里將打造成珠江新城CBD里的一個(gè)旅游景點(diǎn)。4.3公共建設(shè)由政府買單社會問題納入政府管核要求改造項(xiàng)目必須配定學(xué)校等公共設(shè)施，原則上由政府負(fù)責(zé)建設(shè)。但在一些開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)商代為建設(shè)公共設(shè)施，再以建設(shè)費(fèi)用沖抵土地使用金。除此之外，