8月房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析內(nèi)參

8月房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析內(nèi)參克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)2023年9月款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”“認(rèn)房不認(rèn)貸”廣州、深圳北京、上海、成都首付下限降為首套20%二套30%，不區(qū)分限購(gòu)與否首付下限降為首套20%二套30%，不區(qū)分限購(gòu)與否多數(shù)核心一二線城市首套、二套首付比例均存在下調(diào)空間。大部分弱二線和三四線城市已經(jīng)調(diào)整到位，新政沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響。表：核心城市現(xiàn)行首付比例下限政策續(xù)期“置換住房退個(gè)稅”政策至2025年底續(xù)期“置換住房退個(gè)稅”政策至2025年底將去年9月30日出臺(tái)、原本將于今年底到期的置換住房退個(gè)稅政策，延期到2025年底。2025年12月31日前出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)買住房的納表：重點(diǎn)城市歷史首套房貸款利率加點(diǎn)情況LPR-20BPLPR-15BPLPR-20BPLPR-10BPLPR-20BPLPR-20BP2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月 40363539363438282022年1月2022年3月2022年5月2022年7月 4036353936343828252610140120100806040200圖：2022年1月以來(lái)地方政策松綁頻次1027170495657191622102717049565719162022年9月2022年11月2023年1月2023年3月2023年5月2023年7月2023年9月省市9月數(shù)據(jù)截至9.5省市9月數(shù)據(jù)截至9.5資料整理：CRIC7城放松限購(gòu)7城放松限購(gòu)城市8/7杭州余杭閑林街道天目山西路以南限購(gòu)放寬8/18太原山西中部城市群購(gòu)房資格同太原市民8/26嘉興取消限購(gòu)8/30福州福州市戶籍可以買兩套9/1成都A-F類人才購(gòu)房不受社保限制9/1天津大學(xué)生可購(gòu)房，限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為市內(nèi)六區(qū)9/4沈陽(yáng)取消限購(gòu)30省市放松限貸30省市放松限貸類別城市20省市官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”北京、上海、廣州、深圳、廈門(mén)、武漢、成都、重慶、長(zhǎng)沙、南寧、蘇州、沈陽(yáng)、東莞、惠州、江門(mén)、佛山、中山、無(wú)錫、鄂州、安徽5城落地“認(rèn)貸不認(rèn)房”貴陽(yáng)、贛州、梧州、永州江永、新鄉(xiāng)輝縣6城下調(diào)首付比例重慶、廈門(mén)、天津、沈陽(yáng)、南昌、贛州、固原隆德6城放松限售6城放松限售城市8/4鄭州再購(gòu)房時(shí)原住房不限售8/10金華取消限售8/18太原網(wǎng)簽滿2年即可交易8/26嘉興取消限售9/1重慶期限由取證滿2年改為網(wǎng)簽滿2、取證即可9/4沈陽(yáng)取消限售39城放松公積金39城放松公積金深圳、成都、武漢、重慶、鄭州、廈門(mén)、蘇州、沈陽(yáng)、青島、南寧、合肥、貴陽(yáng)、昆明、南昌、南京句容、梧州、溫州、三門(mén)峽、衢州、棗莊、鹽城、雄安、梅州、馬鞍山、六盤(pán)水、金華、嘉興、惠州、淮安、邯鄲、贛州、阜陽(yáng)、池州、畢節(jié)、巴中、新鄉(xiāng)輝縣、固原、海南、貴州省重慶、鄭州、武漢、天津、沈陽(yáng)、南寧、南京、南昌、無(wú)錫、溫州、金華、嘉興、贛州、巴中、永州江永、新鄉(xiāng)輝縣、上饒鉛山城市9/1天津·限購(gòu)：大學(xué)生可購(gòu)房、限購(gòu)區(qū)域收窄·限貸：首付20%/30%，延長(zhǎng)貸款期限9/4沈陽(yáng)·限貸：首付降至首套20%、二套30%，執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸·公積金：認(rèn)貸不認(rèn)房，首付20%/30%，多孩及畢業(yè)生額度提高，放寬貸款年齡，放寬提取后貸款時(shí)限·稅費(fèi)減免：契稅減征、滿五唯一免個(gè)稅、滿二免增值稅·購(gòu)房補(bǔ)貼：畢業(yè)生在校生等契稅補(bǔ)貼、3-7萬(wàn)購(gòu)房補(bǔ)貼限貸進(jìn)一步放寬，認(rèn)貸不認(rèn)房等政策再優(yōu)化空間：交易稅費(fèi)減免、限購(gòu)微調(diào)、取消限價(jià)、限貸進(jìn)一步放寬限購(gòu)一線局部調(diào)整，二線放松甚至取消杭州、長(zhǎng)沙、廈門(mén)、石家莊、寧波等減免契稅，增值稅、個(gè)稅免征年限縮短?增值稅和個(gè)稅的征免年限縮短，比如由5年改為2年?首付比例下調(diào)至全國(guó)下限，即首套最低20%、二套最低30%取消限價(jià)，讓價(jià)格回歸市場(chǎng)化62002年1月2004年1月2006年1月2010年1月2012年1月2014年1月2016年1月2020年1月2022年1月2001年5月2001年12月2002年7月2003年2月2003年9月2004年4月2002年1月2004年1月2006年1月2010年1月2012年1月2014年1月2016年1月2020年1月2022年1月2001年5月2001年12月2002年7月2003年2月2003年9月2004年4月2004年11月2005年6月2006年1月2006年8月2007年3月2007年10月2008年5月2008年12月2009年7月2010年2月2010年9月2011年4月2012年6月2013年1月2013年8月2014年3月2014年10月2015年5月2015年12月2016年7月2017年2月2017年9月2018年4月2018年11月2019年6月2020年1月2020年8月2021年3月2021年10月2022年5月2022年12月2023年7月20.1 2000年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)同比增速（單位：%）2000年以來(lái)全國(guó)月度商品房銷售面積、銷售金額累計(jì)同比增速（單位：2000年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)同比增速（單位：%）60商品房銷售面積累計(jì)增長(zhǎng)(%)商品房銷售額累計(jì)增長(zhǎng)(504030200-10-20-8.5數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月供應(yīng)環(huán)比增11%，京廣深等一線增3成以上、二三線推盤(pán)乏力圖：近5年來(lái)30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅月度供應(yīng)對(duì)比（單位：萬(wàn)平方米）圖:2021年-2023年8月全國(guó)百城商品住宅供應(yīng)面積（單位：萬(wàn)平方米）00數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月20212021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2023年6月2023年7月2023年8月8月成交環(huán)比增2%、仍處近5年月度低位，前8月累計(jì)同比增幅收窄至2%圖:2021年-2023年8月全國(guó)百城商品住宅成交面積（單位：萬(wàn)平方米）圖:2021年-2023年8月全國(guó)百城商品住宅成交面積（單位：萬(wàn)平方米）00數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)一線成交同環(huán)比降幅居前、二三線環(huán)比微增，漢青惠徐等以價(jià)換量效果顯著表:2023年8月全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積（單位：萬(wàn)平方米）能級(jí)城市2023年8月環(huán)比前8月累計(jì)同比能級(jí)城市2023年8月環(huán)比前8月累計(jì)同比一線北京42-25%-26%462二線福州9-22%-32%-10%上海63-47%636廈門(mén)9-36%-25%34%廣州48-13%-26%5584%合計(jì)10103%-18%105786%深圳29-29%-9%278三四線惠州6565%30%47828%合計(jì)-12%-33%19355%徐州41415%21%二線成都-18%-20%佛山0%-28%464-8%杭州8635%-1%80944%鎮(zhèn)江8%53%200青島698%-17%7788%平頂山25-36%29%22661%西安63-6%-22%5392%肇慶2328%-46%227-13%武漢-35%744淄博23-7%-22%24720%天津-3%-22%68038%溫州2330%-17%281長(zhǎng)春4741%-11%33723%清遠(yuǎn)22-31%260-21%蘇州4447%-19%403-5%20-33%-51%242-9%濟(jì)南416%-24%484汕頭-9%4%重慶8%423-1%湖州-28%-25%蘭州32%82%234運(yùn)城45%32%29%呼和浩特22%-22%28250%威海25%27%25%銀川0%-17%234-25%東莞-8%-54%-3%合肥-2%-37%378無(wú)錫-4%-47%-11%南京29-19%-42%402-25%煙臺(tái)-30%-45%鄭州29-26%-18%401菏澤-28%-9%長(zhǎng)沙29-37%-48%421-16%漯河0%-8%26-14%-37%275-8%珠海-24%-31%4%南寧2222%-16%27223%平?jīng)?4%-7%91-8%南昌2124%2026%麗水74%-40%82-18%西寧41%27%合計(jì)9874%-22%10286-3%寧波-9%-47%229-9%總計(jì)21802%-21%227992%備注：因篇幅原因，省去部分二三線城市數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)8月去化率33%低位持穩(wěn)，杭蘇甬改善盤(pán)拉動(dòng)熱度回升較‘月變動(dòng)情況3-4%-4%-8%73-3%-6%34-6%5-6%8-1%-3%6-8%222-6%/13-2%數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)第2周第3周第4周第5周第6周第7周第8周第9周第10周第11周第12周第13周第14周第15周第16周第17周第18周第19周第20周第21周第22周第23周第24周第25周第26周第27周第28周第29周第30周第31周第32周第33周W13W14W15W16W17W18W19W20W21W22W23W24W25W26W27W28W29W30W31W32W33W34第2周第3周第4周第5周第6周第7周第8周第9周第10周第11周第12周第13周第14周第15周第16周第17周第18周第19周第20周第21周第22周第23周第24周第25周第26周第27周第28周第29周第30周第31周第32周第33周W13W14W15W16W17W18W19W20W21W22W23W24W25W26W27W28W29W30W31W32W33W348月津廬長(zhǎng)寧等多數(shù)城市來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)尚屬低位，暫無(wú)明顯起色天津監(jiān)測(cè)項(xiàng)目周度來(lái)訪與認(rèn)購(gòu)量變化合肥九區(qū)典型項(xiàng)目周均來(lái)訪成交轉(zhuǎn)化率走勢(shì)（1300套）0認(rèn)購(gòu)（套）來(lái)訪（組）認(rèn)購(gòu)（套）0200002022年周度來(lái)訪均值7220000轉(zhuǎn)換率均值7.17%2023年周度來(lái)訪均值97.5轉(zhuǎn)換率均值6.7%單盤(pán)到訪—單盤(pán)轉(zhuǎn)換率0150001000050000來(lái)訪量（組）認(rèn)購(gòu)量（套）數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二手住宅8月25城成交環(huán)比微增1%、同比降7%，京滬深杭等止跌企穩(wěn)圖：2021年1月-2023年8月25個(gè)全國(guó)重點(diǎn)城市二手房成交量變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）00注：25個(gè)重點(diǎn)城市包括上海、北京、廣州、深圳、成都、杭州、南京、青島、廈門(mén)、蘇州、天津、南寧、合肥、重慶、武漢、鄭州、寶雞、東莞、佛山、漢中、漯河、渭南、揚(yáng)州、舟山、資陽(yáng)12表：2023年8月25個(gè)全國(guó)重點(diǎn)二手房成交面積（單位：萬(wàn)平方米）注：受制于篇幅，略去部分三四線城市數(shù)據(jù)；部分城市為預(yù)估數(shù)據(jù)2022年2月2022年1月2022年3月2022年5月2022年4月2022年7月2022年6月2022年9月2022年8月2023年1月2023年32022年2月2022年1月2022年3月2022年5月2022年4月2022年7月2022年6月2022年9月2022年8月2023年1月2023年3月2023年2月2023年6月2023年5月2023年4月2023年8月2023年7月0008月津鄭漢渝等剛需驅(qū)動(dòng)型城市二手房掛牌、帶看量持續(xù)走低，供需兩淡近12個(gè)月二手房新增房源與新增帶看量趨勢(shì)近一年鄭州主城區(qū)二手房掛牌帶看量走勢(shì)近12個(gè)月二手房新增房源與新增帶看量趨勢(shì)000新增房源新增帶看量新增房源新增帶看量武漢月度二手房新增掛牌量走勢(shì)（單位：萬(wàn)平方米）080006000400020000重慶二手房新增掛牌月度走勢(shì)及典型帶看移動(dòng)環(huán)比表現(xiàn)85746439562649713854270856388734673650%0%-50%-100%數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)8月土地成交建面環(huán)比增5%，一二線成交占比上升致成交均價(jià)環(huán)增24%0（單位：萬(wàn)平方米，億元，元/平方米）0（單位：萬(wàn)平方米，億元，元/平方米）-23%8月溢價(jià)率五連降再創(chuàng)新低，流拍率延續(xù)高位圖：2020年來(lái)300城土地成交溢價(jià)率和重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市流拍率走勢(shì)......-溢價(jià)率-流拍率數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)動(dòng)前8月土地成交同比降幅24%，一二城市面積、金額累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄-14%-19%-19%1-11%2-14%3456789-14%-10%-17%-17%京津等熱點(diǎn)城市成交金額同比大增，京、杭、滬攬金額超千億元12-17%3-36%456789-18%-28.1%-33.6%-28.1%-33.6%-33.9%-30%◆◆8月房企銷售環(huán)同比降34%為近5年月度次低、累計(jì)轉(zhuǎn)跌8.5%，TOP10亦增速放緩02023年單月同比累計(jì)同比02023年同比變動(dòng)8月新增融資規(guī)模同比回升，頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企仍為融資主力0-22%-28%-39%-15%-34%-14%-58%-54%-52%-8%融資總量─同比--境外發(fā)債--境內(nèi)發(fā)債9月仍有一波到期高峰，境外債發(fā)行與到期規(guī)模缺口較大2023年9月仍是到期高峰，境內(nèi)外債券到期規(guī)模高達(dá)633億元，此外2024年3月及4月到期規(guī)模均在600億以上。由此來(lái)看，若未圖：房企2023年境內(nèi)及境外發(fā)債及到期情況（億元）00 前8月百?gòu)?qiáng)拿地金額同比降14%,拿地銷售比僅0.18表：2023年1-8月房企新增土儲(chǔ)貨值門(mén)檻值及同比變化情況（單位：億元）門(mén)檻值2020年1-8月2021年1-8月2022年1-8月2023年1-8月同比變化1955.11809.1632.2591.1-7%20強(qiáng)1191.4954.6230205.8-11%30強(qiáng)729704.9180.9131.5-27%50強(qiáng)411.3391.2126.582.6-35%100強(qiáng)148.6131.261.450.7-17%圖：2023年1-8月末銷售百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)拿地銷售比情況0圖：2023年1-8月末房企新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)總量及往年同期情況（單位：億元，萬(wàn)平方米）01-8月1-7月2022年1-8月圖：2023年1-8月百?gòu)?qiáng)房企新增貨值集中度及同比TOP3TOP51-1-1-30;6%TOP11-20;16%年1-8100;6%2023月TOP21-30;1%50;7%2022月TOP5TOP21-30;1%50;7%2022月1-TOP3100;17TOP3%1-年1-8TOP1TOP11--20;2410;64-20;24%%TOP1-10;50%數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)新增土地價(jià)值排名銷售全口徑企業(yè)簡(jiǎn)稱拿地金額拿地城拿地城市14745.386%21668.286%2432615.775%48577.764%32長(zhǎng)沙、蘇州、南寧、南昌、寧波、杭州、上海、合肥、成都、南京、石獅、59572.088%6441.4100%573410.988%85366.795%9319.6100%8297.984%2023年20周2023年21周 2023年20周2023年21周2023年22周2023年23周2023年24周00一線城市2023年9月初周度新房供應(yīng)面積情況（單位：萬(wàn)平方米）-1%-46%一線城市2023年9月初周度新房成交面積情況（單位：萬(wàn)平方米）-12%新房：北京周度認(rèn)購(gòu)環(huán)比提升2倍以上，上海市區(qū)高改&軌交熱盤(pán)來(lái)訪激增228組，環(huán)比提升30%；單周平均認(rèn)購(gòu)套數(shù)20套以上，環(huán)比提升2倍以上；案場(chǎng)熱度與3月持平，單盤(pán)平均轉(zhuǎn)化率10%2023年1-8月北京商品住宅重點(diǎn)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目周度來(lái)訪及認(rèn)購(gòu)0第8周(2月）第8周(2月）交量均有顯著提升，前期觀望情緒得以釋放購(gòu)房者置業(yè)和置換意愿明顯上升楊浦控江路板塊、高層121000元/平方米新政后項(xiàng)目表現(xiàn):目前處于蓄客階段，新政后周末售樓處來(lái)訪量增加楊浦東外灘板塊、小高層119800元/平方米9月2日銷售平均接待25組，上漲60%普陀金茂府(金茂景泰府)：普陀桃浦板塊、高層83000元/平方米青浦徐涇板塊、小高層64000元/平方米嘉定南翔板塊、小高層57000元/平方米升113%。新政后周末認(rèn)購(gòu)12套，上周末認(rèn)購(gòu)3套閔行顓橋板塊、小高層69900元/平方米新政后項(xiàng)目表現(xiàn)：目前續(xù)銷中，9月2日發(fā)大定）新房：廣州中心區(qū)&近郊認(rèn)購(gòu)上漲3成以上，深圳來(lái)訪去化一般（或受臺(tái)風(fēng)影響）廣州分區(qū)域重點(diǎn)監(jiān)測(cè)樓盤(pán)周度到訪量、認(rèn)購(gòu)套數(shù)變動(dòng)（單位：組，套）廣州整體中心區(qū)（海珠+天河+荔灣+白云）近郊（黃埔+番禺）0深圳重點(diǎn)監(jiān)測(cè)樓盤(pán)周度到訪量變動(dòng)（單位：組）深圳2023年第35周新開(kāi)盤(pán)加推項(xiàng)目去化情況（單位：元/平，套）項(xiàng)目名稱主力戶型備案均價(jià)推售套數(shù)去化率裝修情況鴻榮源珈譽(yù)府卓越閩泰星奕府精裝鼎勝·金域陽(yáng)光家園精裝華潤(rùn)昭華里龍崗4.68精裝新掛牌在外環(huán)外新掛牌在外環(huán)外二手房：京滬新掛牌房源激增，上海置換情緒高漲，廣深相對(duì)平靜一線城市二手房新增掛牌變動(dòng)情況（單位：套）1000090008000700060005000400030002000100002023年15周2023年16周2023年17周2023年18周2023年19周2023年20周2023年21周2023年22周2023年23周2023年24周2023年25周2023年26周2023年27周2023年28周 2023年36周北京上海廣州深圳上海8月末9月初在售房源套數(shù)（單位：套）0萬(wàn)以下,7%1500-2000萬(wàn)以下,7%1500-2000萬(wàn),2001000-1500萬(wàn),7%800-1000萬(wàn),7%萬(wàn)以200-300萬(wàn)200-300萬(wàn),在600-800萬(wàn),在600-800萬(wàn),300-400萬(wàn),300-400萬(wàn),22%23%年周2023年19周 年年2023年01周2023年02周2023年03周2023年04周2023年05周2023年06周2023年07周2023年08周2023年09周2023年10周2023年11周2023年12周2023年13周2023年14周2023年15周2023年16周2023年17周2023年18周2023年19周2023年20周2023年21周2023年22周2023年23周2023年24周2023年25周2023年26周2023年27周2023年28周2023年29周2023年30周2023年31周2023年32周2023年33周2023年34周2023年35周2023年36周二手房：京滬新增帶看、成交顯著跳增，廣深政策反應(yīng)一般01000009000080000700006000050000400003000020000100000北京上海廣州深圳京滬快速升溫疊加供應(yīng)增加，金九銀十可期；廣深小幅轉(zhuǎn)暖，向好程度有限表：2023年9月北京預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型1區(qū)改2區(qū)層改3區(qū)層96/115㎡三居，改4層改5區(qū)層/㎡6區(qū)層/m2、現(xiàn)房55-105m22-4房85-110m23-4房87-130m22-4房81-93m23房95-124m23-4房83-120m23-4房82-108m23-4房95m23房120-270m2 的提振作用，預(yù)計(jì)首付門(mén)檻降低，將釋放部分改善購(gòu)買需求，加上荔灣、番禺、天河近期關(guān)注度較高的新盤(pán)將入市轉(zhuǎn)化應(yīng)井噴等綜合因素利好之下，樓市供求活躍度有望穩(wěn)步一二手總需求略有萎縮但未斷崖式下跌，穗廬津等容量恒定優(yōu)于平均典型十城歷年新房和二手房成交面積總量變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）2022年二手成交規(guī)模開(kāi)始超過(guò)新房，二手房?jī)r(jià)下行分流新房剛需客群22000 注：二手房成交倍數(shù)=二手住宅成交面積/商品住宅成交面積2000018000160001400012000100002018年2019年2020年2021年2022年2023年前8月2018年2019年2020年20210新房成交面積二手房成交面積二手房占比上8月3日98-10498折100%保億中央潤(rùn)園9折4844%856885折4038%8月24日9997折3268月5日44-91全款98折603258月5日95324園8月5日99折32%10250200150100500武漢月度新房和二手房成交面積情況對(duì)比（單位：萬(wàn)平方米）0.640.602021年01月2021年02月2021年03月2021年04月2021年05月2021年06月2021年07月2021年08月2021年09月2021年10月2021年12月2022年01月2022年02月2022年03月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年01月2023年02月2023年03月2023年04月2023年05月2023年06月2023年07月2023年08月新房成交面積