大明宮商業(yè)項(xiàng)目策劃方案

--10-大明宮商業(yè)工程、住宅工程商業(yè)局部前期籌劃方案第一局部：大明宮商業(yè)工程第一章 商業(yè)局部一、 西安商業(yè)地產(chǎn)及大明宮區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場概況西安商業(yè)地產(chǎn)市場分析產(chǎn)。2011年，西安商業(yè)物業(yè)的供給量到達(dá)了106.45萬平方米。在調(diào)控政策影響下，局部投機(jī)性需求轉(zhuǎn)向，商業(yè)地產(chǎn)需求有所加大；而政策的持續(xù)加壓下，商業(yè)地產(chǎn)也成為房地產(chǎn)企業(yè)的“避風(fēng)港”。此外，在西安的持續(xù)擴(kuò)張下，商業(yè)的需求也不斷提升，諸如浐灞區(qū)域、曲江區(qū)域，加速了市場供給攀升。2011年西安商業(yè)物業(yè)各城區(qū)銷售狀況從分城區(qū)的銷售狀況來看，2011年，城北區(qū)城北居商業(yè)地產(chǎn)銷售狀況較好，占全市總銷量的38.6%。在市政府北遷、地鐵2號線開通的利好帶動下，無論是市政配套的支持還是房企的加大建設(shè)，城北區(qū)商業(yè)市場熱化顯著。2011年西安各物業(yè)去化周期比較住宅辦公樓商業(yè)12月末結(jié)轉(zhuǎn)可售量 1032.92132.19366.33月均銷化量 76.815.397.8存量去化周期 13.4524.5346.97截至12月末，西安商服用房為366.33萬平米，寫字樓為132.19萬平米，46.97個月方能消化完，周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅、辦公樓物業(yè)。以目前的去化狀況來看，商業(yè)地產(chǎn)將來銷售狀況甚是堪憂，銷售壓力仍舊格外巨大。城北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場前景寬闊市場存量〔平方米〕月均消化量〔平方米/月〕去化時間〔月〕城北980453.229600.5933.12高671556.1916071.4441.78城南1009655.1115502.7465.132011年12月城南區(qū)城南居市場存量較大，相對而言高區(qū)市場存量較少；但是通過去化周期的比照可見，城北區(qū)98萬平方米的存量僅需33個月就消化完，而城南區(qū)城南居100萬平方米的存量卻需要65個月才能被市場所消化。可見，相對這三個城區(qū)，城北區(qū)商業(yè)市場需求量大，進(jìn)展空間寬闊。大明宮板塊商業(yè)地產(chǎn)市場分析大明宮板塊最早為西安建材家居專業(yè)市場的聚攏地，流淌人群較多且雜，但隨大明宮實(shí)業(yè)、經(jīng)發(fā)等國內(nèi)知名地產(chǎn)開發(fā)商紛紛在本區(qū)域內(nèi)進(jìn)展工程開發(fā)，其中萬達(dá)第五城商業(yè)體量20萬㎡，萬達(dá)集團(tuán)在西安開發(fā)的最大的工程，因此太華路將是北郊將來的商業(yè)、商務(wù)、居住的中心。進(jìn)展?jié)摿薮蟆潜P名稱樓盤位置樓盤名稱樓盤位置總建筑面積銷售均價戶型面積租金業(yè)態(tài)組成工程品質(zhì)萬達(dá)5大明宮中心廣場區(qū)間北二環(huán)與太華A204~5/㎡150㎡200臨街門面、中高端北路交匯處向200米㎡~250㎡元/㎡/月消遣太華北路與北一期商業(yè)部預(yù)估商務(wù)辦47㎡~68220大明宮家居中高端二環(huán)交匯處東30㎡7000㎡元/㎡/月館、超市、南角元/㎡餐飲大明宮區(qū)域已建商業(yè)工程市調(diào)太華路片區(qū)目前臨街商鋪銷售均價根本保持在30000元/㎡，一層租金135元/㎡/同區(qū)域其他片區(qū)尚有肯定的距離。但是目前進(jìn)展勢頭迅猛，后期投資潛力大，成為本區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)最大的優(yōu)勢。二、 規(guī)劃設(shè)計(jì)工程總體定位局部商業(yè)物業(yè)，將非自持產(chǎn)品做成大多數(shù)投資者較能承受，且又能夠多出商業(yè)面積的建筑形態(tài)。定位論證首先，對于大型的商業(yè)城市綜合體，由開發(fā)商自持商業(yè)會使商業(yè)后期的經(jīng)營有保障，避開后期運(yùn)營混亂的狀況。其次，從工程所在區(qū)域的整體商業(yè)環(huán)境上分析，北面有萬達(dá)廣場，西面有華潤場成功轉(zhuǎn)型為隨便性消費(fèi)市場。連續(xù)增加百貨業(yè)態(tài)，會進(jìn)一步增加區(qū)域整體的消費(fèi)磁場，吸引更多的消費(fèi)人群。第三，萬達(dá)廣場、華潤歡快頌工程的消費(fèi)檔次定位屬于中端標(biāo)準(zhǔn)，建議本工程引進(jìn)品牌知名度和消費(fèi)檔次高的百貨業(yè)態(tài)，形成區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)差異化，如世紀(jì)金花、廣州百貨、王府井百貨等高端百貨商家，保持良性的競爭，共享消費(fèi)人群。第四，在西安城北原商業(yè)和商務(wù)中心未央路已經(jīng)根本飽和的狀況下，本工程在區(qū)域必將成為城北的商業(yè)商務(wù)中心，因此投資潛力較大。第五，主力店的入駐是對工程消費(fèi)人群和檔次最為有利的保證。依托此優(yōu)勢將非自持局部的商業(yè)定位為配套商業(yè)，為本工程寫字樓、公寓和周邊居住工作的人群效勞，主要以精品零售、餐飲、休閑、消遣等業(yè)態(tài)為主樓位規(guī)劃排布規(guī)劃布局原則在保障商業(yè)局部容積率前提下，將商業(yè)面積最大化。?？紤]主力店對于位置、動線交通和展現(xiàn)面的要求。保障商業(yè)局部的消防安全問題商業(yè)排布的合理性：沿有利街面優(yōu)先排布為原則，最大化放大商業(yè)的昭示性，并強(qiáng)化人流、車流組織動線的設(shè)計(jì)，以便聚攏人氣。商業(yè)鋪位的可用性：設(shè)計(jì)上保證合理的層高以及進(jìn)深面寬比，盡可能避開異型規(guī)劃排布說明：商業(yè)局部樓層高度全部為4層，其中A區(qū)面積約為22460㎡，B區(qū)面積約為10040㎡，C區(qū)面積約為9240㎡，D區(qū)面積約為13656㎡，商業(yè)總面積為約：55396㎡。其中A區(qū)BCD整體商業(yè)沿兩條規(guī)劃路、鳳城一路和內(nèi)部商業(yè)街沿線分布，做到戶戶臨街的格局。將主力店設(shè)置在A區(qū)、B區(qū)，通過主力店的形象展現(xiàn)，提升工程整體的品質(zhì)，帶動其他商業(yè)銷售進(jìn)度將C區(qū)、D區(qū)由中間局部分割開，增加臨街門面，提升銷售價格和銷售速度，保障工程回款本工程租金、售價分析銷售價格分析價格為：一層：40000元/㎡二層：25000元/㎡三層：20000元/㎡四層：10000元/㎡商業(yè)局部整體銷售均價為：25000元/㎡定價說明收益復(fù)原法：本區(qū)域內(nèi)目前的租金水平保持在150元/㎡/回報(bào)率根本保持在〔暫不考慮物業(yè)升值和區(qū)域進(jìn)展速度4.5%則一層銷售價格為：150*12/0.045=40000/㎡以一層40000元/㎡1:0.625，三層價格系數(shù)為：1：0.5，四層價格系數(shù)為：1:0.25〔依據(jù)目前市場多數(shù)使用的商鋪定價系數(shù)〕6萬元左右?？紤]到本工程于萬達(dá)的影響力尚有肯定的差距，因此銷售價格低于萬達(dá)，但有萬達(dá)廣場的銷售價格在區(qū)域內(nèi)作為標(biāo)桿，本工程25000元/㎡的銷售價格完全有競爭的優(yōu)勢。其次章 寫字樓局部一、 西安寫字樓進(jìn)展特征目前西安辦公市場物業(yè)主要分布在城內(nèi)、高區(qū)、經(jīng)開區(qū)3大板塊，但是西安市中軸線長安路沿線將、大明宮板塊是寫字樓下一個重點(diǎn)進(jìn)展區(qū)域。整體市場中甲級寫字樓主要集中在高區(qū)及經(jīng)開區(qū)租金水平在120-130左右，80%以上，具有較好的市場進(jìn)展根底。辦公性物業(yè)從租賃市場逐步轉(zhuǎn)向租售市場，且呈并進(jìn)之勢;投資型需求日益增長，尤其在熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)，投資型辦公物業(yè)成熱點(diǎn)產(chǎn)品;二、 城北寫字樓市場分析2011年隨著西安北客站正式運(yùn)營，地鐵二號線的通車，市政府正式進(jìn)入城北辦公，以及漢城湖治理，大明宮遺址公園連續(xù)修建等重要大事推動著城北寫字9343.8元/7879平米，AB廈、第五國際均有著不錯的銷售表現(xiàn)。城北區(qū)主要寫字樓入住率比照工程名稱工程名稱區(qū)域2008年入住率2011年入住率海璟國際城北60%80%賽高國際街區(qū)城北68%86%經(jīng)發(fā)大廈經(jīng)發(fā)大廈城北65%85%隨著市政府北遷、北客運(yùn)站的開通及地鐵2號線的貫穿。近兩年城北商務(wù)寫字樓的開發(fā)與利用力度明顯得到提升，入市的寫字樓開頭走向規(guī)?；瑯?biāo)準(zhǔn)化。例如經(jīng)發(fā)國際大廈、利君V時代、凱鑫國際大廈、經(jīng)天國際C座和世紀(jì)大廈、第五國際、賽高國際等相繼涌現(xiàn)。城北區(qū)域作為西安市的城市核心區(qū)域之一，并向北不斷延長，依托西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)政策優(yōu)勢、國內(nèi)外、省內(nèi)外的企業(yè)不斷增加，都給城北區(qū)帶來了巨大的進(jìn)展?jié)摿ΑＤ壳爸饕陨套堑男问綖橹?。三?規(guī)劃設(shè)計(jì)1全面差異化定位，同時增加區(qū)域的商務(wù)辦公吸引磁場。定位論證：首先從市場需求方向分析。目前西安寫字樓處于轉(zhuǎn)型期，各個大地產(chǎn)公司都將5A級、總部辦公級作為進(jìn)展的方向，要求品質(zhì)感的提升，價格相對來說較高。對于創(chuàng)業(yè)型、小企業(yè)形成了難度較大的市場阻礙。而這類企業(yè)數(shù)量較多，在目場前景。其次，從投資環(huán)境分析。日益嚴(yán)峻的通脹壓力，使得對于地產(chǎn)投資的需求越來越大。寫字樓作為商業(yè)地產(chǎn)的一種形式，不受限購影響，且投資收益率較高，成為投資市場上的主流產(chǎn)品。第三，從區(qū)域需求分析。周邊大型商場數(shù)量較多，創(chuàng)業(yè)型寫字樓的消滅可以很好為商場內(nèi)的商戶供給駐外辦事處或者臨時辦公場所。第四，本區(qū)域內(nèi)寫字樓數(shù)量眾多，在區(qū)域內(nèi)工作的人群數(shù)量較多，為公寓的市場供給了較大的銷售根底。規(guī)劃排布規(guī)劃排布原則：不影響底商的整體構(gòu)造，保證底商內(nèi)部規(guī)整，無剪力墻。寫字樓的入口位置均放置在人流相對較少的區(qū)域，形成消費(fèi)的強(qiáng)制動線。寫字樓售價分析因素萬達(dá)廣場曼蒂大明宮工程地段戶型配套品質(zhì)交房時間開發(fā)商知名度9348元因素萬達(dá)廣場曼蒂大明宮工程地段戶型配套品質(zhì)交房時間開發(fā)商知名度100%100%100%98%100%95%100%98%100%76%100%63%綜合分值評價綜合分值評價88.22%本工程寫字樓銷售價格=萬達(dá)寫字樓價格8500元/㎡*88.22%=7500元/㎡四、 大明宮商業(yè)工程銷售總收益商業(yè)目前可銷售面積約為：22896㎡寫字樓、公寓可銷售面積約為：10萬㎡商業(yè)銷售總收益：22896㎡*25000元/㎡=5.72億元寫字樓銷售總收益：10萬㎡*7500元/㎡=7.5億元工程總體銷售收益為：13.22其次局部：大明宮住宅工程商業(yè)局部一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)工程總體定位市場定位——社區(qū)配套商業(yè)總宗旨——將產(chǎn)品設(shè)計(jì)成為受眾群較大，市場上熱銷的產(chǎn)品。在建筑形態(tài)方面有獨(dú)特的風(fēng)格和特點(diǎn)，與周邊其他社區(qū)底商拉開檔次和品質(zhì)。定位論證本工程商業(yè)局部為住宅配套商業(yè)，從建筑體量上分析，不適合作為大型集中商業(yè)，主要的作用還是以效勞周邊居住人群為主，因此業(yè)態(tài)從大方向應(yīng)定為社區(qū)商業(yè)。本工程南側(cè)與西側(cè)均為4受樓層限制的目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)進(jìn)駐，如餐飲、休閑、消遣等。工程北側(cè)商業(yè)為2層。臨鳳城三路，道路較窄，人流與車流數(shù)量不大，可作為純?yōu)楸竟こ躺鐓^(qū)效勞的商業(yè)配套，如便利店、水果超市、煙酒店等。樓位規(guī)劃排布規(guī)劃設(shè)計(jì)原則本工程商業(yè)體量較大且較為集中的局部，均為獨(dú)立商業(yè)，充分保障商業(yè)內(nèi)部沒有剪力墻，影響商業(yè)品質(zhì)。由于本工程頂部沒有住宅塔樓的影響，因此在后期業(yè)態(tài)規(guī)劃上不受到限制，因此建議在工程設(shè)計(jì)階段，建議全部鋪位統(tǒng)一考慮空調(diào)機(jī)位及上下水；餐飲鋪位需額外考慮排煙道以及自然氣。本工程一至三層為整層拉通。四層為獨(dú)立商業(yè)體，空余平臺為四層贈送局部，作為四層后期的營業(yè)面積，增加工程銷售賣點(diǎn)和噱頭。物業(yè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)：主力柱距8米，進(jìn)深16米，一層