物業(yè)服務(wù)案例研究報(bào)告討論課件

物業(yè)服務(wù)案例分析討論1中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活物業(yè)服務(wù)案例分析討論1中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活案例處理的幾個(gè)原則相關(guān)法律法規(guī)的熟悉掌握重在溝通內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)的回避舉一反三發(fā)揮行業(yè)的作用2中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活案例處理的幾個(gè)原則相關(guān)法律法規(guī)的熟悉掌握2中國(guó)地產(chǎn)伙伴服早期介入方面3中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活早期介入方面3中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活早期介入的主要內(nèi)容以物業(yè)管理和使用者的角度，通過審視物業(yè)的各設(shè)計(jì)圖紙，對(duì)物業(yè)的環(huán)境、布局等方面向開發(fā)商提供有利于節(jié)約管理成本及方便使用的意見和建議。4中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活早期介入的主要內(nèi)容以物業(yè)管理和使用者的角度，通過審視物業(yè)的4根據(jù)物業(yè)市場(chǎng)定位、市場(chǎng)推廣和管理需要，就住宅智能化系統(tǒng)的配置提供有利于控制管理成本、方便業(yè)主使用的意見和建議。

5中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活根據(jù)物業(yè)市場(chǎng)定位、市場(chǎng)推廣和管理需要，就5中國(guó)地產(chǎn)伙伴服協(xié)助開發(fā)商根據(jù)物業(yè)品牌和市場(chǎng)營(yíng)銷需要，就物業(yè)內(nèi)會(huì)所設(shè)施配置的項(xiàng)目、規(guī)模和檔次等方面提供有利于控制管理及經(jīng)營(yíng)成本的意見和建議。

6中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活協(xié)助開發(fā)商根據(jù)物業(yè)品牌和市場(chǎng)營(yíng)銷需要，就6中國(guó)地產(chǎn)伙伴服根據(jù)開發(fā)商要求隨時(shí)視察施工現(xiàn)場(chǎng)或參加相關(guān)工程會(huì)議，從管理及使用者的角度了解物業(yè)建造的全過程，及時(shí)提出維護(hù)開發(fā)商及業(yè)主利益的意見和建議，使建筑更符合將來(lái)物業(yè)管理及使用需要；同時(shí)，每月一次以書面形式向開發(fā)商提交當(dāng)月工作內(nèi)容和計(jì)劃。

7中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活根據(jù)開發(fā)商要求隨時(shí)視察施工現(xiàn)場(chǎng)或參加相關(guān)7中國(guó)地產(chǎn)伙伴服在物業(yè)市場(chǎng)推廣銷售時(shí)，就物業(yè)管理方面的宣傳向開發(fā)商提供必要的協(xié)助，包括提供文字宣傳內(nèi)容等。

8中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活在物業(yè)市場(chǎng)推廣銷售時(shí)，就物業(yè)管理方面的宣8中國(guó)地產(chǎn)伙伴服配合開發(fā)商做好開盤儀式、各類新聞或物業(yè)發(fā)布會(huì)等活動(dòng)。

9中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活配合開發(fā)商做好開盤儀式、各類新聞或物業(yè)發(fā)9中國(guó)地產(chǎn)伙伴服做好物業(yè)管理籌備工作，如制定有關(guān)物業(yè)管理人員架構(gòu)、人員培訓(xùn)、管理部的建立、物品的購(gòu)買等，同時(shí)還將制定業(yè)主臨時(shí)公約、公眾管理規(guī)定、入伙手冊(cè)、二次裝修管理手冊(cè)、員工手冊(cè)、崗位職責(zé)、物業(yè)管理各類管理制度等資料。

10中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活做好物業(yè)管理籌備工作，如制定有關(guān)物業(yè)管理10中國(guó)地產(chǎn)伙伴參與竣工驗(yàn)收、移交驗(yàn)收，組織承接驗(yàn)收及相關(guān)整改的跟進(jìn)。

11中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活參與竣工驗(yàn)收、移交驗(yàn)收，組織承接驗(yàn)收及相11中國(guó)地產(chǎn)伙伴早期介入案例存在問題：由于原空調(diào)室外機(jī)機(jī)位設(shè)計(jì)在陽(yáng)臺(tái)上，業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)時(shí)移至外側(cè)，影響美觀。建議：設(shè)計(jì)時(shí)避免把空調(diào)室外機(jī)位設(shè)置在陽(yáng)臺(tái)上。12中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活早期介入案例12中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活自行車坡道中段設(shè)置緩沖平臺(tái)，較合理。自行車坡道過長(zhǎng)，有安全隱患。13中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活自行車坡道中段設(shè)置緩沖平臺(tái)，較合理。自行車坡道過長(zhǎng)，有安全隱存在問題：門廳墻面裝飾板變形嚴(yán)重，影響美觀。建議：裝飾板采用實(shí)砌墻體或水泥壓力板進(jìn)行裝飾，以防受潮變形。單元入口過道窄且轉(zhuǎn)彎較多，不利于大件物品的搬運(yùn)，易損壞裝飾面層。14中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活存在問題：門廳墻面裝飾板變形嚴(yán)重，影響美觀。單元入口過道窄且集水坑排污泵設(shè)置在坡道車行轉(zhuǎn)彎處，易發(fā)生行車事故。15中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活集水坑排污泵設(shè)置在坡道車行轉(zhuǎn)彎處，易發(fā)生行車事故。15中國(guó)地地下車庫(kù)明溝蓋板采用預(yù)制鋼筋混凝土板，比較合理，且施工較規(guī)范，值得借鑒16中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活地下車庫(kù)明溝蓋板采用預(yù)制鋼筋混凝土板，比較合理，且施工較規(guī)范小區(qū)出入口采用大組團(tuán)與小組團(tuán)管理模式，主出入口與小組團(tuán)出入口實(shí)行完全人車分流，設(shè)計(jì)較合理17中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活小區(qū)出入口采用大組團(tuán)與小組團(tuán)管理模式，主出入口與小組團(tuán)出入口裝修材料運(yùn)輸通過地下室進(jìn)入電梯，確保了門廳間的整潔。18中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活裝修材料運(yùn)輸通過地下室進(jìn)入電梯，確保了門廳間的整潔。18中國(guó)費(fèi)用管理方面物業(yè)擅自停電,法院判業(yè)主獲賠1元案情介紹:

某業(yè)主家里突然被停電，于是就找到該小區(qū)物業(yè)公司,要求查找停電原因,但物業(yè)公司告知他:因其拖欠物業(yè)管理費(fèi)而停電。為此,業(yè)主向物業(yè)公司提出強(qiáng)烈交涉,但無(wú)任何效果。業(yè)主認(rèn)為被告利用管理之便,以停電方式威逼他,給其帶來(lái)生活的極大不便,請(qǐng)求法院判決被告排除供電妨害,并向原告賠禮道歉,減收一個(gè)月管理費(fèi),賠償經(jīng)濟(jì)損失1元和精神損失費(fèi)749元。

案情分析:

物業(yè)公司:公司沒有采取停電措施,公司的職責(zé)是為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),公司絕對(duì)不會(huì)采取對(duì)原告"停電"之類損害業(yè)主利益的事情,而且排除電力故障是供電部門的責(zé)任不是由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。

物業(yè)公司侵權(quán)成立法院經(jīng)審理后認(rèn)為:

被告只是物業(yè)管理企業(yè),并非供電部門,其無(wú)權(quán)以任何理由對(duì)原告采取停電措施,否則即構(gòu)成侵權(quán)。原告提出減免一個(gè)月管理費(fèi)的請(qǐng)求,屬于雙方的物業(yè)服務(wù)合同的范圍,與本案侵權(quán)糾紛不是同一法律關(guān)系,原告應(yīng)另行主張權(quán)利;原告要求賠禮道歉和賠償精神損失的請(qǐng)求于法無(wú)據(jù),法院不予支持;原告提出的1元經(jīng)濟(jì)損失賠償獲得法院支持19中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活費(fèi)用管理方面物業(yè)擅自停電,法院判業(yè)主獲賠1元19中國(guó)地產(chǎn)伙伴用戶變用電的處理方式：供電協(xié)議公攤、電耗處理方式預(yù)付費(fèi)停電約定20中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活用戶變用電的處理方式：20中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活自行車丟失可拒交物業(yè)費(fèi)嗎?一、案件經(jīng)過:

小區(qū)業(yè)主李某在小區(qū)內(nèi)丟失三輛自行車后,拒絕交納物業(yè)管理費(fèi),在多次催繳無(wú)果的情況下,物業(yè)公司將李某告上法庭要求其交納物業(yè)管理費(fèi)。

二、審理及判決:

庭審中,被告李某辯稱:自己交納的物業(yè)管理費(fèi)中包含保安費(fèi),可小區(qū)保安并沒有真正做到保證自己財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)。原告物業(yè)公司訴稱,保安只負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)公共秩序和安全,定時(shí)開關(guān)小區(qū)大門,巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)火警、治安、交通事故及時(shí)處理,對(duì)可疑人員進(jìn)行盤查。而丟失自行車是屬于治安刑事案件,應(yīng)由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)處理,與物業(yè)公司無(wú)關(guān)。

最后,法院判決李某向物業(yè)公司交納所拖欠的物業(yè)管理費(fèi)。三、法律評(píng)析:

本案中,物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費(fèi)中雖然包含保安費(fèi),但并不意味著住戶丟失的財(cái)物都應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。物業(yè)公司的保安職責(zé)有一定的范圍,盜竊分子的盜竊行為屬于治安或刑事犯罪,應(yīng)在公安機(jī)關(guān)破案后由行為人負(fù)責(zé)賠償。在物業(yè)公司履行職責(zé)過程中沒有明顯過失的情況下,這一責(zé)任不應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)。21中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活自行車丟失可拒交物業(yè)費(fèi)嗎?21中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活安全管理方面十、抓小偷挺身而出還需自保安全案例描述:

某某管理處護(hù)衛(wèi)員小彭正在北廣場(chǎng)巡邏,忽然聽到后面有人在大喊:“抓小偷,快抓小偷?！毙∨砘仡^一看,只見兩個(gè)男子一前一后在廣場(chǎng)上追逐而來(lái),后面一個(gè)邊追邊喊“抓住他,他是小偷”。

小彭見此情景,職業(yè)的責(zé)任感油然而生,一個(gè)箭步就沖了上去。小偷見半路有人攔截,嚇得慌不擇路,轉(zhuǎn)向廣場(chǎng)邊的綠化帶跑去,企圖越過綠化帶,向?qū)γ娴鸟R路逃竄。

處理過程:

小彭當(dāng)時(shí)心中就一個(gè)念頭:不能讓小偷逃過馬路,否則就很難抓住。情急之下,借著奔跑的慣性,靠日常過硬的體能訓(xùn)練,在小偷剛踏上馬路時(shí),一個(gè)虎撲,越過兩米多寬的綠化帶,把小偷撲倒在馬路邊上,將其制服,與隨后趕到的失主和同事一起把小偷扭送到公安派出所。

案例點(diǎn)評(píng):

物業(yè)管理工作最重要的職責(zé)是協(xié)助維護(hù)業(yè)主(住戶)的安全,當(dāng)業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)受到侵害時(shí),我們的員工應(yīng)義不容辭地挺身而出,恪心職守。

但需要指出的是:無(wú)論什么時(shí)候都不要忘記“自我保護(hù)”原則,我們不鼓勵(lì)毫無(wú)原則的“愚忠”行為。例如:當(dāng)值時(shí)發(fā)現(xiàn)小區(qū)外面有緊急事件發(fā)生,我們不有脫崗而去,應(yīng)當(dāng)盡可能采取報(bào)警或呼叫未當(dāng)值的護(hù)衛(wèi)員等辦法。因?yàn)槲覀兪鞘軜I(yè)主聘請(qǐng)的企業(yè)行為,職責(zé)是保護(hù)小區(qū)內(nèi)的安寧,而不是整個(gè)社會(huì)的治安。22中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活安全管理方面十、抓小偷挺身而出還需自保安全22中國(guó)地產(chǎn)伙伴高空墜物砸車巧妙取證免責(zé)案情:

2002年5月29日,車主徐某將其小轎車停放于深圳A大廈停車場(chǎng),后發(fā)現(xiàn)車被高空墜物砸壞車頭蓋板。徐某找到該大廈管理處的保安,保安稱其為鄰近正在施工的B大廈墜落的瓷片所砸,并帶徐某查看現(xiàn)場(chǎng)?，F(xiàn)場(chǎng)為B大廈外墻正在拆卸腳手架和防護(hù)網(wǎng),不時(shí)有墜物降落,車身上下布滿灰塵,車旁有瓷片等建筑垃圾,車頭蓋板上有明顯的銳物砸痕。隨后趕來(lái)的管理處工作人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了多角度拍照,并將瓷片包裝好交給徐某。徐某修車后就修理費(fèi)用與B大廈施工單位交涉未果,遂將B大廈的建筑單位某房地產(chǎn)公司和A大廈停車場(chǎng)的管理單位某物業(yè)管理公司告上法庭,要求兩被告連帶賠償其修車費(fèi)1000元。

原告徐某起訴的主要理由是,B大廈在拆除腳手架和防護(hù)網(wǎng)時(shí)設(shè)置的遮蓋物過小,不足以防止損害的發(fā)生,應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任;而A大廈物業(yè)管理公司未對(duì)其所停車輛妥善看護(hù),也應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

被告一某房地產(chǎn)公司答辯稱,原告的損失應(yīng)找施工單位賠償,作為建筑單位,我方早就要求施工單位嚴(yán)格遵守相關(guān)施工規(guī)則,做好安全防范工作。原告停車時(shí)清楚現(xiàn)場(chǎng)有建筑垃圾而仍停車,其意圖值得揣測(cè)。

被告二某物業(yè)管理公司向法庭提交了現(xiàn)場(chǎng)照片,辯稱損害結(jié)果的發(fā)生與自己無(wú)關(guān),在停車場(chǎng)管理方面沒有過錯(cuò)。

23中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活高空墜物砸車巧妙取證免責(zé)23中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活審判:

深圳市福田區(qū)人民法院認(rèn)為,建筑物以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害的,它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。原告停車——發(fā)現(xiàn)被砸——交涉,綜合事實(shí),參考現(xiàn)場(chǎng)照片,可認(rèn)定原告車輛的損害是B大廈的所有人,應(yīng)對(duì)損害負(fù)民事責(zé)任。被告二某物業(yè)管理公司不是建筑物的所有人或管理人,不須承擔(dān)責(zé)任。最后,法院判決被告一某房地產(chǎn)公司賠償原告徐某修車費(fèi)1000元,駁回原告對(duì)被告二某物業(yè)管理公司的起訴。

24中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活審判:24中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活

評(píng)析:

B大廈發(fā)展商某房地產(chǎn)公司確應(yīng)承擔(dān)民事?lián)p害責(zé)任。我國(guó)《民法通則》作了明確的規(guī)定,法院也是據(jù)此作的判決。至于施工單位未妥善防護(hù)的過錯(cuò),某房地產(chǎn)公司可依據(jù)建設(shè)施工合同,與施工單位協(xié)商解決。

本案中的某物業(yè)管理公司,如果與車主間建立的是車輛保管關(guān)系,則很難證明自己在保管行為中沒有過錯(cuò),而需承擔(dān)連帶責(zé)任,然后再代位求償,向某房地產(chǎn)公司追償。根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理公司與車主之間是“車位有償使用”的租賃關(guān)系,則免除了上述之虞。

值得一提的是,物業(yè)管理公司對(duì)事件的處理方式是非常恰當(dāng)?shù)?。巡邏停車?chǎng)的保安發(fā)現(xiàn)汽車被砸后,注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),并通知清潔工暫不將墜落的建筑物垃圾掃除,等待車主自己驗(yàn)看。與車主取得聯(lián)系后,物業(yè)管理公司對(duì)現(xiàn)場(chǎng)及車損狀況進(jìn)行了拍照,把損害物和損害后果的證據(jù)固定了下來(lái)。在法庭上,原告徐某和被告一某房地產(chǎn)公司均無(wú)法否認(rèn)這些照片證據(jù),從而順利地免除了自己在停車合同之外的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。將砸壞汽車的碎瓷片交給車主去索賠,既有利于車主辨明事實(shí)真相,又體現(xiàn)了物業(yè)管理對(duì)當(dāng)事人的尊重,物業(yè)管理公司的這種處理方式,表明其證據(jù)意識(shí)非常強(qiáng)烈。

25中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活

評(píng)析:25中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活

實(shí)務(wù)操作建議:

物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生意外,可能導(dǎo)致糾紛時(shí),物業(yè)管理公司可從本案中借鑒以下兩點(diǎn):

1、應(yīng)協(xié)助事主查明事件的真實(shí)過程。僅證明自己沒有責(zé)任是不夠的,也無(wú)法完全打消事主的疑慮。查清真相,幫助事主找到應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的人,才能徹底解決事件,避免糾紛。

2、全面加強(qiáng)證據(jù)意識(shí)。通過拍照、現(xiàn)場(chǎng)記錄、無(wú)利害關(guān)系目擊證人等方式固定證據(jù),既有利于協(xié)助事主解決糾紛,又能分清自己應(yīng)不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任、應(yīng)承擔(dān)多大的責(zé)任等問題。

3、根據(jù)目前最高人民法院舉證規(guī)則的規(guī)定,設(shè)施設(shè)備造成的損害賠償,設(shè)施設(shè)備的管理人和所有人依法負(fù)有舉證責(zé)任,因此證據(jù)的保全及舉證責(zé)任履行成為物業(yè)管理活動(dòng)中的主要環(huán)節(jié)。26中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活

實(shí)務(wù)操作建議:26中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活核心法條:

《中華人民共和國(guó)民法通則》

第一百二十六條:建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、墜落造成他人損害的,它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒有過錯(cuò)的除外。

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》

第六十四條:當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張,有責(zé)任提供證據(jù)。27中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活核心法條:27中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活裝修管理方面物業(yè)起訴業(yè)主違章搭建產(chǎn)生兩種判決結(jié)果新聞背景:

不久前,某法院審理了一起業(yè)主違章搭建的案例,產(chǎn)生了兩種截然不同的判決結(jié)果,引起了業(yè)內(nèi)廣泛的關(guān)注。案例主要內(nèi)容如下:業(yè)主郭某因擅自在北露臺(tái)搭建陽(yáng)光棚,違反了《業(yè)主臨時(shí)公約》,被小區(qū)物業(yè)管理公司告上法院。一審法院判決郭某應(yīng)拆除在北露臺(tái)上搭建的陽(yáng)光棚。郭某不服而上訴。二審法院撤銷了一審法院的民事判決,駁回了物業(yè)公司的起訴。28中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活裝修管理方面物業(yè)起訴業(yè)主違章搭建產(chǎn)生兩種判決結(jié)果28中國(guó)地產(chǎn)這個(gè)案例為什么會(huì)產(chǎn)生兩種截然不同的判決結(jié)果?

產(chǎn)生兩種截然不同的判決結(jié)果,是由于法院所掌握的尺度不同。

一審法院認(rèn)為,郭某和該物業(yè)公司簽訂的《業(yè)主臨時(shí)公約》系雙方真實(shí)意思的表示,雙方均應(yīng)受該公約約束,履行各自義務(wù)。根據(jù)該公約約定,郭某作為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人,“不得擅自改變小區(qū)外貌……不得在露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、花園及門窗外安裝防盜網(wǎng)”,禁止“違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、破壞房屋外貌”。該公約還規(guī)定,“對(duì)違反本公約的,相關(guān)產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)管理公司……也可直接向人民法院提出民事訴訟?！睋?jù)此,該物業(yè)公司依據(jù)雙方公約中的約定行使訴訟權(quán)利并無(wú)不妥。

二審法院經(jīng)審理認(rèn)為,根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十九條規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定以及《業(yè)主臨時(shí)公約》、《業(yè)主公約》行為的,應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者《業(yè)主臨時(shí)公約》、《業(yè)主公約》予以勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的,應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門?！睋?jù)此,物業(yè)管理企業(yè)其職責(zé)和義務(wù)是首先對(duì)上訴人的擅自搭建行為進(jìn)行勸阻、制止,在勸阻、制止無(wú)效的情況下,應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)之內(nèi)報(bào)告房屋行政管理部門,由房屋行政管理部門履行執(zhí)法權(quán)力。物業(yè)公司不具備本案原告的訴訟主體資格。雖然雙方有合同約定,但有違法律規(guī)定。故二審法院撤銷了一審法院的民事判決,駁回了物業(yè)公司的起訴。29中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活這個(gè)案例為什么會(huì)產(chǎn)生兩種截然不同的判決結(jié)果?29中國(guó)地產(chǎn)伙案情介紹：

小區(qū)多層住宅除一樓外均不允許安裝防盜窗戶，這是某物業(yè)公司的規(guī)定。

很多住戶安裝了窗磁，門磁等防盜設(shè)施，但陳某安裝后的一個(gè)夏夜，因乘涼通風(fēng)后忘記關(guān)掉窗戶，當(dāng)夜小偷從窗戶潛入后盜走價(jià)值兩萬(wàn)多元的現(xiàn)金、物品等陳某認(rèn)為這是因?yàn)槲飿I(yè)公司不允許他安防盜窗戶的原因，于是向物業(yè)公司索賠。

經(jīng)管理處再三協(xié)調(diào)無(wú)果，陳某將物業(yè)管理公司告上法庭。經(jīng)法院審理認(rèn)為：物業(yè)公司的安全員無(wú)脫崗、出入登記完備，各安全員巡邏到位，管理處管理員值班到位，無(wú)失職責(zé)任。陳某屬于自己疏忽未關(guān)窗戶造成，屬于意外損失，物業(yè)公司不承擔(dān)法律責(zé)任，所以不予賠償。點(diǎn)評(píng):

1、陳某入住小區(qū)時(shí)，已與物業(yè)公司簽訂《業(yè)主公約》，其中包括有不準(zhǔn)安防盜窗的規(guī)定，陳某已認(rèn)可，根據(jù)《民法通則》規(guī)定：企業(yè)已告知當(dāng)事人情況，雙方已簽協(xié)議，當(dāng)事人發(fā)生其他意外情況，企業(yè)不負(fù)直接責(zé)任。

2、陳某屬于自己疏忽大意，使其防盜系統(tǒng)失去作用，造成不可挽回的損失。

3、物業(yè)公司在職守范圍內(nèi)無(wú)失職現(xiàn)象，所以不承擔(dān)賠償責(zé)任。30中國(guó)地產(chǎn)伙伴服務(wù)無(wú)限生活案情介紹：

小區(qū)多層住宅除一樓外均不允許安裝防盜窗戶，這鄰里糾紛方面社區(qū)健身噪音擾民問題的解決多方協(xié)調(diào)解決社區(qū)老人健身擾民問題案情：

“做文明業(yè)主，塑城市精神”，是每一個(gè)業(yè)主的份內(nèi)事，但不是每一個(gè)業(yè)主都能自覺做到的。物業(yè)公司每天與業(yè)主接觸，如能從正面多加引導(dǎo)，從人情、人性、人心入手，搞一些能提高業(yè)主文明素質(zhì)的活動(dòng)，對(duì)于提高管理質(zhì)量，建設(shè)良好的社區(qū)文化和精神文明，將會(huì)起到推進(jìn)作用。小區(qū)有人因健身放音樂，有人因休息、學(xué)習(xí)需安靜，這個(gè)矛盾擺在了物業(yè)公司面前，疏導(dǎo)是最好的化解辦法。近年來(lái)，群眾健身活動(dòng)在上海掀起熱潮，某物業(yè)公司管理的小區(qū)也活躍著一支中老年健身隊(duì)。她們昨天學(xué)十八法，今天練太極拳，明天跳健身舞，鮮艷奪目的服裝、多姿多彩的動(dòng)作成了小區(qū)一道靚麗的風(fēng)景線。然而，健身活動(dòng)中播放的音樂，卻不時(shí)擾民，成為業(yè)主投訴的導(dǎo)火索。物業(yè)公司收到業(yè)主投訴后，管理處經(jīng)理多次親臨現(xiàn)場(chǎng)，一探究竟。沒想到，健身隊(duì)也是一肚子苦水。小區(qū)中老年健身隊(duì)領(lǐng)隊(duì)表示，自從退休回家，內(nèi)心充滿失落感和空虛感，身體一天不如一天。參加了晨練隊(duì)伍后，心境開闊、筋骨活絡(luò)，“老死不相往來(lái)”的新鄰居成了情同手足的好姐妹。但是，健身活動(dòng)遭到了部分業(yè)主的反對(duì)，底樓業(yè)主把家里的音響、喇叭搬到窗口“對(duì)