《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》第一章

——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營12345第一章緒論第二章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營基本理論與策略第三章房地產(chǎn)企業(yè)第四章房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)查與預測第五章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究全課導航678910第六章房地產(chǎn)開發(fā)項目用地的獲取第七章房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃第八章房地產(chǎn)項目融資第九章房地產(chǎn)開發(fā)項目管理第十章房地產(chǎn)市場營銷11第十一章物業(yè)管理全課導航【本章導讀】在國家社會經(jīng)濟建設和住宅需求的推動下，房地產(chǎn)市場應運而生，房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)階段我國經(jīng)濟中重要的產(chǎn)業(yè)組成部分，作為國民經(jīng)濟新的增長點，為中國經(jīng)濟的快速增長做出了貢獻，對拉動經(jīng)濟增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要的作用，如在房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、流通、消費過程中，需要大量的資金與物資，與許多產(chǎn)業(yè)部門都存在著密切的關系。因此，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)（市場）持續(xù)健康發(fā)展，對國民經(jīng)濟增長具有十分重要的意義。通過本章的學習，要求掌握房地產(chǎn)的概念、特性；掌握房地產(chǎn)市場運行規(guī)律；熟悉房地產(chǎn)市場周期循環(huán)；熟悉房地產(chǎn)市場的自然周期和投資周期的關系；了解房地產(chǎn)業(yè)的基本概念與重要作用。章節(jié)導讀第一章緒論——房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營——CONTENTS目錄房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述01房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律02項目導航PART01房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)的基本概念與分類

房地產(chǎn)是指土地及定著在土地之上的建筑物和其他附屬物的總稱。其中，土地包括地球的表面及其上下一定范圍的空間；建筑物是指人工建筑而成的物體，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類；其他附屬物是指與土地或建筑物不能分離，或者分離就會破壞土地、建筑物的功效或完善性，或使其價值明顯受損害的物體，包括永久定著在土地表面之上的自然物，如樹木、假山等。房地產(chǎn)由于自身的特點（位置的固定性和不可移動性），在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)。1．房地產(chǎn)的概念第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)的基本概念與分類

1）土地土地是房地產(chǎn)的一種原始形態(tài)，屬于房地產(chǎn)的范疇，而且它還是其中最重要的一個組成部分。

因此土地又分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地兩種類型，前者基本屬于鄉(xiāng)村集體土地，而后者通常屬于城市國有土地，當然，在一定條件下前者可以向后者轉(zhuǎn)化。從物理形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。2．房地產(chǎn)分類第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)的基本概念與分類

2）建成后的物業(yè)從物理形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。2．房地產(chǎn)分類（1）居住類房地產(chǎn)：居住類房地產(chǎn)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。（2）商業(yè)類房地產(chǎn)：商業(yè)類房地產(chǎn)又稱經(jīng)營性物業(yè)、收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、商場、出租商住樓等。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)的基本概念與分類

（3）餐飲、娛樂類房地產(chǎn)：餐飲類房地產(chǎn)主要包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。娛樂類房地產(chǎn)主要包括游樂場、娛樂城、俱樂部、夜總會、影劇院、高爾夫球場等。

（4）工業(yè)類房地產(chǎn)：工業(yè)類房地產(chǎn)是通常是指為人類的生產(chǎn)活動提供的入住空間，包括重工業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房和近年來逐漸發(fā)展起來的高新技術產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。

（5）特殊類房地產(chǎn)：特殊類房地產(chǎn)經(jīng)營的內(nèi)容通常要得到政府的特殊許可，如政府辦公樓、學校等房地產(chǎn)業(yè)，我們常稱之為特殊物業(yè)。特殊物業(yè)的市場交易很少，因此對這類物業(yè)的投資多屬長期投資，投資者靠日常經(jīng)營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。

2）建成后的物業(yè)從物理形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述一、房地產(chǎn)的基本概念與分類在建工程是指已經(jīng)開設工程建設但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中的一種中間形態(tài)。受原有投資者融資能力、管理能力、投資策略以及市場環(huán)境因素變化的影響，房地產(chǎn)市場上總是存在一些針對在建工程的交易行為，如將在建工程轉(zhuǎn)讓、抵押等。

3）在建工程2．房地產(chǎn)分類第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述二、房地產(chǎn)的特性123位置的固定性和不可移動性耐久性異質(zhì)性由于房地產(chǎn)必須定著在一定的土地上，因此具有空間上的不可移動性，使得房地產(chǎn)的利用具有鮮明的地域特點。建筑物在式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設備等方面千差萬別，以及使用過程中的老化或翻新改造所造成的特征變化不同，使房地產(chǎn)成為一種典型的異質(zhì)商品或差異化商品。我國有關建筑物安全的規(guī)定房屋建筑物按照結(jié)構(gòu)的不同其壽命周期及使用年限，或稱為折舊年限分別為：鋼結(jié)構(gòu)70年、鋼混結(jié)構(gòu)60年、磚混結(jié)構(gòu)50年、磚木結(jié)構(gòu)40年、簡易結(jié)構(gòu)10年。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述二、房地產(chǎn)的特性456效用的多樣性保值增值性流動性差房地產(chǎn)既是生產(chǎn)資料，又是消費資料，房地產(chǎn)除了可以滿足人們的生活要求外，還可以從事經(jīng)營活動；房地產(chǎn)既是固定資產(chǎn)，又是流動資產(chǎn)。房地產(chǎn)由于價值高，加上不可移動性和獨一無二性，使同一宗房地產(chǎn)的買賣并不頻繁，一旦需要買賣，則要花費相當長的時間來尋找合適的買者和進行討價還價。在房地產(chǎn)使用過程中，建筑物是會產(chǎn)生折舊的，但是地產(chǎn)卻是不會產(chǎn)生折舊的，而且由于土地資源的稀缺性以及房地產(chǎn)需要的增加，從長遠來看，房地產(chǎn)價格具有上漲趨勢，而且其特有的屬性導致房地產(chǎn)價格上漲的幅度大于一般物價上漲幅度。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述二、房地產(chǎn)的特性789有限性相互影響性易受限制性由于土地數(shù)量有限，在土地上，特別是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。由于房地產(chǎn)具有不可移動、相互影響的特性，世界上任何國家和地區(qū)對房地產(chǎn)的使用和支配都有一些限制。政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)、充公權(quán)四種特權(quán)來實現(xiàn)的。相互影響性指的是房地產(chǎn)對周圍土地使用的相互作用。房地產(chǎn)的價格往往受相鄰房地產(chǎn)狀況的影響。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述三、房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理和房屋中介服務的總稱。房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)有著緊密的聯(lián)系。如果房地產(chǎn)作為一種產(chǎn)品，那么房地產(chǎn)業(yè)就是從事房地產(chǎn)這種產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營的行業(yè)。我國政府于2003年重新劃分三個產(chǎn)業(yè)，具體劃分為：第一產(chǎn)業(yè)包括農(nóng)、林、牧、漁業(yè)；第二產(chǎn)業(yè)包括采礦業(yè)，制造業(yè)，電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)，建筑業(yè)；第三產(chǎn)業(yè)包括除第一、第二產(chǎn)業(yè)以外的其他行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是介于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)之間的、具有復合特征的產(chǎn)業(yè)，是以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門，在歸屬上屬于第三產(chǎn)業(yè)部門，但兼有生產(chǎn)、經(jīng)營、服務三重性質(zhì)。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述四、房地產(chǎn)業(yè)的基本內(nèi)容與特性

土地開發(fā)和再開發(fā)：主要是指將農(nóng)用地開發(fā)為建設用地，以及將舊城區(qū)通過拆遷和基礎設施建設改造成新的建設用地。

房屋開發(fā)：其主要包括居住用地、商業(yè)用房、工業(yè)用房等的開發(fā)。

地產(chǎn)經(jīng)營：其主要指土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃及抵押。

房地產(chǎn)經(jīng)營：其主要包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等。

房地產(chǎn)中介服務：其主要包括咨詢、策劃、測量、評估、經(jīng)紀和公證等。

物業(yè)管理服務：其主要包括家居服務、房屋及配套設施和公共場所的維修、養(yǎng)護、保安、綠化、衛(wèi)生、租賃代理等。房地產(chǎn)金融：其主要包括信貸、保險及金融資產(chǎn)投資等。

房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理：即建立房地產(chǎn)市場、資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產(chǎn)價格，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。1．房地產(chǎn)業(yè)的基本內(nèi)容第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述四、房地產(chǎn)業(yè)的基本內(nèi)容與特性2．房地產(chǎn)業(yè)的基本特性由于人們的生活和休息、各行各業(yè)開展的生產(chǎn)和業(yè)務活動都離不開房地產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)既是

人們生活的重要基礎條件，也是社會經(jīng)濟發(fā)展的重要基礎條件。1）基礎性4）高利潤性2）先導性3）系統(tǒng)性人們居住條件的日益改善要靠房地產(chǎn)不斷地增加數(shù)量和提高標準與質(zhì)量。但房地產(chǎn)的開發(fā)建設

要耗用較長的時間，需要超前進行。由于房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、經(jīng)營、消費直至服務管理的全過程都屬于房地產(chǎn)業(yè)的范疇，因此房

地產(chǎn)開發(fā)的全過程是一項系統(tǒng)工程。多年來，每當社會經(jīng)濟興旺發(fā)展的時候，房地產(chǎn)業(yè)就更為興旺，其利潤要高于社會平均利潤，

甚至要高得多。5）預警性在國民經(jīng)濟走向繁榮發(fā)展之前，它往往會率先超前發(fā)展；當國民經(jīng)濟發(fā)生衰退和蕭條之前，它

往往最先受到?jīng)_擊，所以它具有明顯的預警作用。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述五、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用1．房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位1）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎性產(chǎn)業(yè)

首先，房地產(chǎn)業(yè)為一切社會和經(jīng)濟活動提供空間場所，是社會生產(chǎn)和生活的最基本要素；

其次，房地產(chǎn)是社會一切部門不可缺少的物質(zhì)條件，是城市經(jīng)濟建設與發(fā)展的重要物質(zhì)基礎；

再次，房地產(chǎn)業(yè)是政府財政收入的重要來源：土地出讓金，營業(yè)稅、所得稅、市政配套費、契稅、房產(chǎn)稅等，甚至已占某些城市收入來源的50%以上；

最后，房地產(chǎn)是財富的最主要表現(xiàn)形式：所形成的固定資產(chǎn)占同期固定資產(chǎn)總值的50%以上，財富的75%是不動產(chǎn)。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述五、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用1．房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位2）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)

一個產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)一般應具備四個條件：

一是在國民經(jīng)濟發(fā)展中有著舉足輕重的地位；

二是其增加值對國民經(jīng)濟的貢獻較大，能為政府提供大量收入，一般對國民經(jīng)濟的貢獻不低于5%；

三是符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進方向，有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化；

四是產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)度強，能帶動眾多相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從各方面來看，房地產(chǎn)業(yè)都是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述五、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用2．房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的作用1）為國民經(jīng)濟發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的基本生產(chǎn)要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)。3）有利于培育和完善市場體系房地產(chǎn)既是生產(chǎn)要素又是生活必需品，單價和總價都較大，能擴大市場總量規(guī)模。此外，房地產(chǎn)業(yè)還有利于創(chuàng)造就業(yè)，落實城市規(guī)劃，促進土地資源的合理配置和利用。2）加快城市化進程，加快城市建設步伐能加快城市規(guī)模的擴張，增加城市建設用地，加快舊城改造；能通過稅收增加財政收入，提供城市建設資金；此外，也起到向城市提供道路、通信、電力、給排水等基礎設施。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述五、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用2．房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的作用4）優(yōu)化居民的消費結(jié)構(gòu)住宅商品化的條件下，住房消費已經(jīng)成為居民家庭消費中非常重要的組成部分，個人住房消費已成為消費熱點。6）有利于擴大城鄉(xiāng)就業(yè)房地產(chǎn)業(yè)不僅是資金密集、技術密集和知識密集型專業(yè)，而且也是勞動力密集型專業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)本身的就業(yè)容量較大，再加上能促進其他相關產(chǎn)業(yè)的繁榮，從而在促進就業(yè)方面具有顯著的作用。5）有利于增加政府財稅收入在房地產(chǎn)開發(fā)和銷售時，政府可以增加了一筆較大的資金。另外，政府通過交易稅、租賃稅、契稅、財產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅種，還可以連續(xù)不斷地取得大量的稅收。第一節(jié)

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述五、房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用2．房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的作用7）有利于改善投資環(huán)境隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，近年來我國各個城市為了吸引國內(nèi)外的投資者到當?shù)貋硗顿Y，都大力進行了基礎設施建設、相應的生產(chǎn)和生活設施的建設，在這些改善投資環(huán)境的舉措中，相當大的比重是通過房地產(chǎn)業(yè)來完成的。9）能帶動其他相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)與許多產(chǎn)業(yè)部門都存在著比較密切的關系。房地產(chǎn)業(yè)的振興、發(fā)展，勢必將推動其他相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建筑、建材、建筑設備儀表等行業(yè)，還可帶動交通運輸、郵電、通信、商業(yè)服務、金融保險等行業(yè)的發(fā)展。8）有利于推進城市的綜合開發(fā)近年來，我國提出了實行“綜合開發(fā)、配套建設”的方針，由房地產(chǎn)業(yè)來統(tǒng)籌安排，保證這一方針的貫徹實施，不斷提高我國城市的綜合開發(fā)率。PART02房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律第二節(jié)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場概念與分類1．房地產(chǎn)市場概念房地產(chǎn)市場是指從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰谆顒拥膱鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。一個完整的房地產(chǎn)市場主要是由市場主體、客體、資金等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。市場主體是指房地產(chǎn)市場上的行為人，即房地產(chǎn)市場上的供求雙方。市場客體是指房地產(chǎn)市場交易的對象，是房地產(chǎn)交易存在的基本條件。第二節(jié)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場概念與分類2．房地產(chǎn)市場的分類

1）按照功能劃分

房產(chǎn)市場：是指一切以房屋為標的物的權(quán)益過渡行為。通過買賣和租賃兩種交換形式，將房屋出售或出租出去，從而形成了房屋買賣市場和房屋租賃市場。

地產(chǎn)市場：即土地使用市場，主要指國家對城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的有償出讓，獲得土地使用權(quán)的土地使用者對經(jīng)過開發(fā)的土地的使用權(quán)所進行的有償轉(zhuǎn)讓。

房地產(chǎn)金融市場：是指通過房地產(chǎn)專業(yè)銀行和其他銀行等金融機構(gòu)，通過信貸、發(fā)行股票和證券開發(fā)房地產(chǎn)儲蓄業(yè)務和資金融通業(yè)務而形成的市場。

房地產(chǎn)勞務市場：是指為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務活動提供勞務的市場。

房地產(chǎn)信息技術市場：是指為各類房地產(chǎn)業(yè)務提供中介、技術咨詢、房地產(chǎn)交易、行業(yè)情況預測分析及國內(nèi)外有關資料的市場。第二節(jié)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場概念與分類2．房地產(chǎn)市場的分類

2）按照市場層次劃分一級市場是指政府出讓國有土地使用權(quán)的行為，具有國家壟斷經(jīng)營的性質(zhì)；三級市場指購買商品房的消費者將商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為（也包括房屋的租賃行為），具有消費和經(jīng)營性質(zhì)。1一級市場2二級市場3三級市場二級市場是指房地產(chǎn)開發(fā)商出售商品房的行為，具有經(jīng)營性質(zhì)；第二節(jié)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場概念與分類2．房地產(chǎn)市場的分類

3）按交易形式劃分房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)抵押。因此，根據(jù)交易形式不同，房地產(chǎn)市場可分為買賣市場、租賃市場和抵押市場。買賣市場租賃市場抵押市場第二節(jié)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場概念與分類2．房地產(chǎn)市場的分類

4）按照用途劃分根據(jù)用途不同，房地產(chǎn)市場可分為住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場等，并且每一個分類還可以再進行細分，如住宅市場又可分為別墅市場、公寓市場、普通住宅市場等。

第二節(jié)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律一、房地產(chǎn)市場概念與分類2．房地產(chǎn)市場的分類其他分類按房地產(chǎn)購買對象劃分，房地產(chǎn)市場可分為消費者市場和組織市場；按房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)特點劃分，房地產(chǎn)市場可分為完全產(chǎn)權(quán)交易市場和部分產(chǎn)權(quán)交易市場；按房地產(chǎn)商品化程度劃分，可將房地產(chǎn)市場劃分為商品房交易市場、經(jīng)濟適用房交易市場和公有房屋租賃市場等。第二節(jié)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律二、房地產(chǎn)市場的基本特性

1．地域性房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)所具有的不可移動性，決定了在房地產(chǎn)市場上不存在房地產(chǎn)商品物質(zhì)實體的轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)商品只能就地開發(fā)建設，就地使用和消費。2．不完全競爭性由于房地產(chǎn)商品具有不同于一般商品的一系列特性，因此，多項因素引起房地產(chǎn)市場的競爭沒有一般商品市場的競爭那么廣泛和自由。所以說房地產(chǎn)市場不是一個完全競爭的市場，而是一個壟斷競爭的市場。3．權(quán)益性房地產(chǎn)市場的權(quán)益性是指在房地產(chǎn)交易過程中，交易的對象實際上是附著在每一種房地產(chǎn)實物上的權(quán)益，而不是房地產(chǎn)本身，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場。第二節(jié)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律二、房地產(chǎn)市場的基本特性4．市場投機性在需求變動后，供給需要相當一段時間才能隨之調(diào)節(jié)變動，達到新的均衡。然而，這也使得房地產(chǎn)成為一種很好的投機對象，能夠把握市場機會的人往往采取低吸高拋的策略來牟利。5．供給調(diào)節(jié)滯后性由于房地產(chǎn)商品使用年限長，交易雙方一般都有較長時期的權(quán)利和義務。當整個社會需求下降時，房屋所有人、使用人都寧愿擁有房屋，而在相當長時期內(nèi)不愿削價出售、低價出租或放棄它們，從而也就無法刺激需求，導致房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)商品的短期供求變化反應較為遲鈍。6．受法律、法規(guī)和政策制約對房地產(chǎn)市場的交易活動，國家也制定了具體的法律、規(guī)章和制度進行管理。此外，房地產(chǎn)是重要的財產(chǎn)，對房地產(chǎn)的買賣、租賃、贈與、互換、繼承、抵押等，都要從法律中獲得依據(jù)。第二節(jié)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律三、房地產(chǎn)市場運行機制價格機制是指價格規(guī)律發(fā)揮作用的市場運行的形式和手段，房地產(chǎn)商品的價格是其價值的表現(xiàn)形式。若價格高于價值，形成供大于求的局面。這時價格又會下跌，投資者隨即相應減少，直至供求關系重新平衡。貨幣在商品交換中起著一般等價物的作用，連接著供求雙方。貨幣有調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求和影響房地產(chǎn)市場價格的功能。貨幣機制分為擴張性和緊縮性兩種。供求機制是房地產(chǎn)市場運行的最基本機制，是用于調(diào)節(jié)市場供給與需求之間關系的市場運行的形式和手段。供求關系的變化導致價格的漲落，反過來又刺激或抑制供給和需求。

01價格機制

02貨幣機制

03供求機制

04競爭機制通過價格競爭、質(zhì)量競爭、服務競爭等手段，以較高的質(zhì)量和低廉的價格戰(zhàn)勝對手的形式。房地產(chǎn)競爭一般有兩種方式，即價格競爭和非價格競爭。第二節(jié)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律四、房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律房地產(chǎn)具有消費品和投資品的雙重屬性，因此房地產(chǎn)市場存在空間市場和資產(chǎn)市場兩個層面。在空間市場層面上，房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間?？臻g市場上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場，即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數(shù)量。1．房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場

空間市場資產(chǎn)市場在資產(chǎn)市場層面上，房地產(chǎn)被當做一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，目的是獲取投資收益。

房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場聯(lián)系緊密。第二節(jié)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律四、房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律2．房地產(chǎn)市場的周期1）房地產(chǎn)市場的自然周期（1）復蘇階段（2）擴張階段（3）收縮階段（4）衰退階段房地產(chǎn)自然周期第二節(jié)房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律四、房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律2．房地產(chǎn)市場的周期2）房地產(chǎn)市場的投資周期隨著自然周期的運動，投資于房地產(chǎn)市場上的資金流也將呈現(xiàn)出周期性變動，形成投資周期。第一階段房地產(chǎn)市場自然周期處于谷底并開始向第一階段運動時，很少有資本投向存量房地產(chǎn)，沒有資本投入新項目的開發(fā)建設。第三階段自然周期達到峰值并進入第三階段時，投資者繼續(xù)購買存量房地產(chǎn)并繼續(xù)開發(fā)新項目，房地產(chǎn)市場流動性很高。自然周期運動通過第一