全策地產(chǎn)湖南潤(rùn)景國(guó)際商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃建議報(bào)告課件

謹(jǐn)呈：常德經(jīng)投集團(tuán)深圳全策地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司

2011年12月世界湖區(qū)浪漫街區(qū)

——潤(rùn)景·國(guó)際項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議報(bào)告謹(jǐn)呈：常德經(jīng)投集團(tuán)深圳全策地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司

2011年12月21、關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃；住宅及綠化部分已確定按照設(shè)計(jì)院的規(guī)劃方案來(lái)做；按目前住宅團(tuán)購(gòu)3300元/㎡的售價(jià)，已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)住宅部分的溢價(jià)，所以必須重視商業(yè)的打造，在商業(yè)上出彩，提升項(xiàng)目形象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值；指標(biāo)限定了前期商業(yè)設(shè)計(jì)的基本形態(tài)；未來(lái)商業(yè)為集團(tuán)持有，因此要重點(diǎn)考慮未來(lái)的經(jīng)營(yíng)與長(zhǎng)期收益。

基于前期所形成的共識(shí)和其他限制：21、關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃；基于前期所形成的共識(shí)和其他限制：23參考商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則與依據(jù)：完善項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)，搶占商機(jī)，同時(shí)與區(qū)域環(huán)境相協(xié)調(diào)；以滿足整體定位主題為前提，采用業(yè)態(tài)錯(cuò)位分布的原則，達(dá)到業(yè)態(tài)布局的協(xié)調(diào)統(tǒng)一（Trade-Mix、Tenant-mix、Product-mix、Price-mix)；穩(wěn)定消費(fèi)群體，保障商鋪的持續(xù)發(fā)展；考慮各種業(yè)態(tài)的營(yíng)業(yè)時(shí)間差異，利用業(yè)態(tài)間的相互促進(jìn)，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍；對(duì)項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售起到良好的促進(jìn)作用；保障投資回報(bào)，同時(shí)維護(hù)區(qū)域中高檔商業(yè)的形象之需要。3參考商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則與依據(jù)：完善項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)，搶占34

商業(yè)體現(xiàn)的是人文的精神，即以消費(fèi)者為中心，提供步行、休息、社交、聚會(huì)的場(chǎng)所，增進(jìn)人際交流和地域認(rèn)同感。購(gòu)物者會(huì)非常關(guān)注商業(yè)街道建筑立面、櫥窗、廣告店招等；休閑娛樂(lè)者主要關(guān)注的是游樂(lè)設(shè)施、休閑場(chǎng)所；旅游者可能更關(guān)注標(biāo)志性景觀、街道小品及特殊的藝術(shù)表演等。街景設(shè)置文化主題豐富動(dòng)線經(jīng)營(yíng)模式主題特色商業(yè)業(yè)態(tài)思考我們項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的突破點(diǎn)：4商業(yè)體現(xiàn)的是人文的精神，即以消費(fèi)者為中心，45556667778889案例示意——中國(guó)首個(gè)情景式購(gòu)物中心——實(shí)景圖片19案例示意——中國(guó)首個(gè)情景式購(gòu)物中心——實(shí)景圖片1910101011111112121213131314141415151516161617171718181819案例示意——澳洲最佳風(fēng)情購(gòu)物中心購(gòu)物中心室內(nèi)街景化、風(fēng)情化119案例示意——澳洲最佳風(fēng)情購(gòu)物中心11920202021212122222223232324242425252526262627272728282829項(xiàng)目地塊及商業(yè)脈絡(luò)關(guān)系：地塊商業(yè)價(jià)值：以西北角為高點(diǎn)向東南角聚集遞減，人流目前基本集中在項(xiàng)目北、西面部分，未來(lái)會(huì)有南向小區(qū)人流。規(guī)劃中如何增大地塊東南半部及3、4層的商業(yè)人流及商業(yè)價(jià)值成為項(xiàng)目商業(yè)體量成功的關(guān)鍵。同時(shí)要充分考慮商業(yè)與住宅的關(guān)系。項(xiàng)目與整體城市景觀的銜接問(wèn)題。項(xiàng)目分析——地塊四至229項(xiàng)目地塊及商業(yè)脈絡(luò)關(guān)系：項(xiàng)目分析——地塊四至22930教堂商業(yè)入口商業(yè)次入口社區(qū)入口柳葉大道太陽(yáng)大道商業(yè)二層次入口1、商業(yè)的動(dòng)線設(shè)計(jì)，尤其是垂直交通。2、商業(yè)二層的首層化設(shè)計(jì)，讓商業(yè)二層與住宅連通，提升二層商業(yè)價(jià)值與人流。3、商業(yè)氛圍及商業(yè)文化的細(xì)節(jié)營(yíng)造。4、未來(lái)作為持有商業(yè)及集中式商業(yè)的建筑要求。商業(yè)永遠(yuǎn)要解決的是人們體驗(yàn)感與愉悅度的問(wèn)題。解決的核心問(wèn)題：項(xiàng)目分析——核心問(wèn)題230教堂商業(yè)入口商業(yè)次入口社區(qū)入口柳葉大道太陽(yáng)大道商業(yè)二層次3031①②③①④④⑤⑦⑥一層總平示意圖⑤主入口⑥樓梯⑦電梯⑧旋轉(zhuǎn)樓梯①風(fēng)情商業(yè)區(qū)②休閑商業(yè)區(qū)③中央廣場(chǎng)④通道商業(yè)區(qū)面積：①：2150㎡②：1950㎡8項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局3A、源于“城市里的購(gòu)物公園”的設(shè)計(jì)概念：由街區(qū)與廣場(chǎng)、花園組成的一個(gè)集合體，有著傳統(tǒng)市中心聚地的精神，與城市環(huán)境與商業(yè)脈絡(luò)有機(jī)融合，增加城市活力。通過(guò)集中商業(yè)，尤其是大型超市在項(xiàng)目東南角設(shè)置，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目東半部分商業(yè)價(jià)值提升；通過(guò)內(nèi)部公園式廣場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)情景化、風(fēng)情化，同時(shí)保證集中商業(yè)的良好尺度；通過(guò)環(huán)形商業(yè)動(dòng)線實(shí)現(xiàn)360度街景化，讓人們愛(ài)上逛街。31①②③①④④⑤⑦⑥一層總平示意圖⑤主入口①風(fēng)情商業(yè)區(qū)商業(yè)3132①①②③④④④⑦⑤⑥二層總平示意圖⑤主入口⑥樓梯⑦電梯⑧旋轉(zhuǎn)樓梯①風(fēng)情商業(yè)區(qū)②休閑商業(yè)區(qū)③中央廣場(chǎng)④二樓露臺(tái)商業(yè)區(qū)面積：①：1990㎡②：1910㎡8項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局3B、垂直立體交通系統(tǒng)：主廣場(chǎng)通過(guò)向上樓梯實(shí)現(xiàn)豐富的垂直動(dòng)線；二層全面通過(guò)景觀連廊互通，同時(shí)扶梯、旋轉(zhuǎn)樓梯以及與住宅花園對(duì)接實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目雙首層化，并使二層形成風(fēng)情街區(qū)；同時(shí)豐富人們逛街的動(dòng)線，增加逛街的樂(lè)趣。32①①②③④④④⑦⑤⑥二層總平示意圖⑤主入口①風(fēng)情商業(yè)區(qū)商3233項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局3C、住宅與商業(yè)相互促進(jìn)：通過(guò)二層與住宅花園連通，各層的退后花園處理以及四層局部的屋頂花園實(shí)現(xiàn)商業(yè)風(fēng)情化、綠色化；同時(shí)通過(guò)商業(yè)的綠色及人氣的帶動(dòng)提高住宅的居住價(jià)值；住宅與商業(yè)通過(guò)設(shè)置不同入口實(shí)現(xiàn)相互不干擾，同時(shí)通過(guò)連廊連通，相互提升的效果。⑦⑤⑥①④②②②③三、四層總平示意圖⑤主入口⑥樓梯⑦電梯⑧旋轉(zhuǎn)樓梯①風(fēng)情商業(yè)區(qū)②休閑商業(yè)區(qū)③中央廣場(chǎng)④三樓露臺(tái)商業(yè)區(qū)面積：②：3450㎡833項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局3C、住宅與商業(yè)相互促進(jìn)：⑦⑤⑥①④3334D、豐富的人流動(dòng)線：商業(yè)在入口廣場(chǎng)旁、二層園林、內(nèi)部廣場(chǎng)設(shè)置三大入口引導(dǎo)人流，同時(shí)通過(guò)環(huán)形道路組織人流。街寬從3-4.5米不等，滿足人流要求；整個(gè)項(xiàng)目圍繞中間廣場(chǎng)形成多層次的立體交通組織，實(shí)現(xiàn)豐富的逛街體驗(yàn)。項(xiàng)目規(guī)劃——出入口設(shè)置3①①②③④④④⑦⑤⑥8二層入口主入口二層入口34D、豐富的人流動(dòng)線：項(xiàng)目規(guī)劃——出入口設(shè)置3①①②③④④3435項(xiàng)目規(guī)劃——街景系統(tǒng)3E、主題文化街景設(shè)置根據(jù)項(xiàng)目案名及項(xiàng)目定位提供的背景，很容易設(shè)計(jì)出項(xiàng)目特色的街景。通過(guò)道路及廣場(chǎng)的命名系統(tǒng)及街景的元素實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的潤(rùn)景·國(guó)際及浪漫的定位。同時(shí)將項(xiàng)目與時(shí)尚的、國(guó)際的、浪漫的生活實(shí)現(xiàn)嫁接。羅曼蒂克大街羅馬長(zhǎng)廊維也納廣場(chǎng)香榭麗舍大街威尼斯人廣場(chǎng)35項(xiàng)目規(guī)劃——街景系統(tǒng)3E、主題文化街景設(shè)置羅曼蒂克大街羅3536未來(lái)商業(yè)場(chǎng)景示意商業(yè)入口及廣場(chǎng)36未來(lái)商業(yè)場(chǎng)景示意3637未來(lái)商業(yè)場(chǎng)景示意入口廣場(chǎng)地面鋪裝37未來(lái)商業(yè)場(chǎng)景示意3738未來(lái)商業(yè)場(chǎng)景示意商業(yè)內(nèi)部廣場(chǎng)38未來(lái)商業(yè)場(chǎng)景示意3839未來(lái)商業(yè)場(chǎng)景示意二層內(nèi)部天橋連廊39未來(lái)商業(yè)場(chǎng)景示意3940未來(lái)商業(yè)場(chǎng)景示意一層商業(yè)內(nèi)街街景40未來(lái)商業(yè)場(chǎng)景示意4041未來(lái)商業(yè)場(chǎng)景示意二層商業(yè)南向廣場(chǎng)41未來(lái)商業(yè)場(chǎng)景示意4142到底是櫥窗裝點(diǎn)了人們的人們的生活，還是人群裝點(diǎn)了街區(qū)，這是一個(gè)問(wèn)題……未來(lái)商業(yè)場(chǎng)景示意商業(yè)內(nèi)街42到底是櫥窗裝點(diǎn)了人們的人們的生活，還是人群裝點(diǎn)了街區(qū)，這4243商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)街區(qū)園林綠化43商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)4344商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)特色的文化元素44商業(yè)氛圍營(yíng)造具象表現(xiàn)4445商業(yè)總面積1.2萬(wàn)平方米主力超市賣(mài)場(chǎng)：0.4平家居服飾：0.1萬(wàn)平餐飲：0.2萬(wàn)平休閑娛樂(lè)：0.2萬(wàn)平便利服務(wù)：0.1萬(wàn)平購(gòu)物：0.6萬(wàn)平餐飲、休閑娛樂(lè)：0.4萬(wàn)平婚慶旅游：0.2萬(wàn)平業(yè)態(tài)配比——商業(yè)面積1.2萬(wàn)平，其中綜超及服飾家居類(lèi)0.6萬(wàn)平，婚慶旅游類(lèi)主題2千平米，餐飲、休閑娛樂(lè)類(lèi)4千平米。1-2F2F1-2F2-3F3-4F2-3F45商業(yè)總面積1.2萬(wàn)平方米主力超市賣(mài)場(chǎng)：0.4平家居服飾：4546精品步行街品牌專(zhuān)賣(mài)精品街中型超市數(shù)碼店鋪業(yè)態(tài)示意休閑館46精品步行街品牌專(zhuān)賣(mài)精品街中型超市數(shù)碼店鋪業(yè)態(tài)示意休閑館4647中式正餐休閑餐飲咖啡廳西式快餐休閑餐飲中西餐飲韓式餐飲日本料理韓國(guó)料理風(fēng)味餐館業(yè)態(tài)示意47中式正餐休閑餐飲咖啡廳西式快餐休閑餐飲中西餐飲韓式餐飲日4748打造常德人全新的“浪漫”生活方式！在生活中找到一些樂(lè)趣的地方…在生活中找到一些想法的地方…在生活中找到一個(gè)離都會(huì)更近的地方…在生活中找到一個(gè)可以停留的地方…在生活中能夠重新體會(huì)生活的地方…這，就是我們的項(xiàng)目它將成為市民……48打造在生活中找到一些樂(lè)趣的地方…在生活中找到一些想法的地4849為標(biāo)注常德而來(lái)！潤(rùn)景·國(guó)際49為標(biāo)注常德而來(lái)！潤(rùn)景·國(guó)際4950一次商業(yè)的商務(wù)考察體驗(yàn)；針對(duì)二期戶型進(jìn)行細(xì)節(jié)建議；商業(yè)布局圖出來(lái)后進(jìn)行細(xì)節(jié)建議及業(yè)態(tài)細(xì)化建議.后續(xù)工作：50針對(duì)二期戶型進(jìn)行細(xì)節(jié)建議；商業(yè)布局圖出來(lái)后進(jìn)行細(xì)節(jié)建議及5051附件1：婚慶廣場(chǎng)方案51附件1：婚慶廣場(chǎng)方案5152項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)布局原則3會(huì)所教堂主題廣場(chǎng)

通過(guò)與教堂互動(dòng)，形成主題婚慶廣場(chǎng)，聚攏人氣，并與會(huì)所結(jié)合，建立婚慶儀式動(dòng)線；沿太陽(yáng)大道形成風(fēng)情商業(yè)街，并與一起商業(yè)形成連接，增加一期商業(yè)價(jià)值；通過(guò)內(nèi)街的設(shè)置，形成住宅底商購(gòu)物廣場(chǎng)，豐富逛街趣味性，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化。項(xiàng)目一層平面設(shè)計(jì)圖街區(qū)商業(yè)底商商業(yè)52項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)布局原則3會(huì)所教堂主題廣場(chǎng)52533項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>出入口設(shè)置教堂商業(yè)次入口商業(yè)主入口內(nèi)街商業(yè)入口西向社區(qū)入口東向社區(qū)入口柳葉大道太陽(yáng)大道533項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>出入口設(shè)置教堂商業(yè)次入口商業(yè)5354商業(yè)主入口：開(kāi)放式入口，實(shí)現(xiàn)住區(qū)與城市/街道的融合。3項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>出入口設(shè)置>>>示意教堂商業(yè)次入口商業(yè)主入口內(nèi)街商業(yè)入口內(nèi)街商業(yè)入口商業(yè)次入口54商業(yè)主入口：3項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>出入口設(shè)置>>>54553項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>出入口設(shè)置>>>示意內(nèi)街入口廣場(chǎng)內(nèi)街購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)街入口廣場(chǎng)553項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>出入口設(shè)置>>>示意內(nèi)街入口5556西向社區(qū)入口東向社區(qū)入口3項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>出入口設(shè)置>>>示意西向社區(qū)入口東向社區(qū)入口56西向社區(qū)入口東向社區(qū)入口3項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>出入5657項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營(yíng)造3教堂羅曼蒂克大街西西里草坪玫瑰花海桃花島羅馬長(zhǎng)廊丘比特廣場(chǎng)愛(ài)丁堡凱瑟琳廣場(chǎng)維也納走廊香榭麗舍大街第五大道威尼斯人廣場(chǎng)

通過(guò)景觀設(shè)置營(yíng)造婚慶的浪漫場(chǎng)景，和歡樂(lè)的逛街氛圍；通過(guò)街道和廣場(chǎng)的命名、以及景觀打造來(lái)體現(xiàn)婚慶文化主題；設(shè)置特色婚慶儀式路線強(qiáng)化主題，并借此聚集人氣，帶動(dòng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)。皇后大道57項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營(yíng)造3教堂羅5758項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營(yíng)造>>>示意3香榭麗舍大街凱瑟琳廣場(chǎng)羅曼蒂克大街羅曼蒂克大街凱瑟琳廣場(chǎng)香榭麗舍大街58項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營(yíng)造>>>示5859項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營(yíng)造>>>示意3丘比特廣場(chǎng)59項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營(yíng)造>>>示5960項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營(yíng)造>>>示意3桃花島桃花島愛(ài)丁堡愛(ài)丁堡60項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營(yíng)造>>>示6061項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營(yíng)造>>>示意3教堂西西里草坪玫瑰花海羅馬長(zhǎng)廊玫瑰花海羅馬長(zhǎng)廊西西里草坪西西里草坪景觀——許愿亭61項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營(yíng)造>>>示6162項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營(yíng)造3婚慶路線一：教堂婚禮教堂羅曼蒂克大街西西里草坪玫瑰花海桃花島羅馬長(zhǎng)廊丘比特廣場(chǎng)愛(ài)丁堡凱瑟琳廣場(chǎng)教堂婚禮教堂留影玫瑰花海留影丘比特廣場(chǎng)留影走過(guò)羅曼蒂克大街經(jīng)過(guò)羅馬長(zhǎng)廊抵達(dá)桃花島進(jìn)入愛(ài)丁堡留影、酒席、洞房新人在教堂舉行婚禮后，經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目打造的一系列婚慶文化場(chǎng)景，并留影，最終抵達(dá)會(huì)所宴席和洞房，完成婚禮儀式。62項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營(yíng)造3婚慶路6263項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營(yíng)造3婚慶路線二：草坪婚禮教堂西西里草坪玫瑰花海桃花島羅馬長(zhǎng)廊丘比特廣場(chǎng)愛(ài)丁堡天氣晴好時(shí)，新人可選擇在本項(xiàng)目打造的西西里草坪舉行室外婚禮，經(jīng)過(guò)的一系列婚慶文化場(chǎng)景、留影之后，抵達(dá)會(huì)所宴席和洞房，完成婚禮儀式。草坪婚禮丘比特廣場(chǎng)留影經(jīng)過(guò)羅馬長(zhǎng)廊抵達(dá)桃花島進(jìn)入愛(ài)丁堡留影、酒席、洞房下車(chē)后，在教堂留影63項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>主題文化營(yíng)造3婚慶路6364項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>內(nèi)部交通體系3

通過(guò)一條主逛街動(dòng)線的設(shè)置，可一次性逛完項(xiàng)目主要商業(yè)形態(tài)；通過(guò)中心廣場(chǎng)聚攏人氣，并通過(guò)參與性景觀的設(shè)置，增加逛街的情趣；通過(guò)曲線、折線的處理，呈現(xiàn)多變的風(fēng)格和情趣，豐富人們游走的趣味性；項(xiàng)目一層平面設(shè)計(jì)圖64項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>內(nèi)部交通體系3通過(guò)6465項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>內(nèi)部交通體系3

二層通過(guò)最大限度的空中連廊互通，并設(shè)置走廊，實(shí)現(xiàn)商業(yè)雙首層化；一二層通過(guò)商鋪內(nèi)部步行梯、外部交通連通，實(shí)現(xiàn)二層交通的便利性；二層退臺(tái)設(shè)計(jì)，并設(shè)置走廊，形成疊式景觀的體驗(yàn)式商業(yè)街，豐富景觀外立面，同時(shí)，豐富逛街動(dòng)線，增加逛街的樂(lè)趣。退臺(tái)設(shè)計(jì)空中連廊項(xiàng)目二層平面設(shè)計(jì)圖65項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>商業(yè)>>>內(nèi)部交通體系3二6566項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>住宅與商業(yè)的融合3底商二層平臺(tái)綠化，成為住宅的景觀商業(yè)與住宅出入口的融合商鋪成就住宅的臺(tái)地化景觀項(xiàng)目二層平面設(shè)計(jì)圖66項(xiàng)目規(guī)劃——整體布局>>>住宅與商業(yè)的融合3底商二層平臺(tái)6667業(yè)態(tài)：結(jié)合常德婚慶、旅游市場(chǎng)規(guī)模以及周邊社區(qū)消費(fèi)需求，按照地塊各區(qū)域功能劃分，建議：各業(yè)態(tài)商戶數(shù)量配比：婚慶商業(yè)：旅游商業(yè)：社區(qū)商業(yè)=8：1：2各業(yè)態(tài)面積配比：婚慶商業(yè)：旅游商業(yè)：社區(qū)商業(yè)=12：2：3打造一站式婚慶產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心；彌補(bǔ)柳葉湖度假區(qū)旅游市場(chǎng)空白；滿足周邊社區(qū)生活消費(fèi)需求。匯聚婚慶全產(chǎn)業(yè)鏈；融合旅游紀(jì)念品消費(fèi)、社區(qū)生活消費(fèi)。項(xiàng)目規(guī)劃——商業(yè)規(guī)劃>>>業(yè)態(tài)配比367業(yè)態(tài)：結(jié)合常德婚慶、旅游市場(chǎng)規(guī)模以及周邊社區(qū)消費(fèi)需求，按6768建議選擇2家婚紗影樓為品牌形象店，以此聚合其他婚慶服務(wù)、旅游購(gòu)物業(yè)態(tài)，形成功能齊全、全產(chǎn)業(yè)鏈的一條龍發(fā)展模式。項(xiàng)目規(guī)劃——商業(yè)規(guī)劃>>>業(yè)態(tài)配比368建議選擇2家婚紗影樓為品牌形象店，以此聚合其他婚慶服務(wù)、6869

羅曼蒂克大街：餐飲休閑街；

凱瑟琳廣場(chǎng)：影樓/婚姻登記處；

香榭麗舍大街：婚紗街；

第五大道：社區(qū)超市/社區(qū)商業(yè)；

皇后大道：鮮花街；

維也納走廊：化妝品/珠寶首飾；項(xiàng)目規(guī)劃——商業(yè)規(guī)劃>>>業(yè)態(tài)排布3羅曼蒂克大街愛(ài)丁堡凱瑟琳廣場(chǎng)維也納走廊香榭麗舍大街第五大道威尼斯人廣場(chǎng)皇后大道

愛(ài)丁堡：會(huì)所（宴席及酒店住宿功能）。

威尼斯人廣場(chǎng)：旅游紀(jì)念品購(gòu)物廣場(chǎng)；69羅曼蒂克大街：餐飲休閑街；凱瑟琳廣場(chǎng)：影樓/婚姻登記6970項(xiàng)目規(guī)劃——物業(yè)配比3面積2159.24面積1159.94面積2625.93面積1049.7面積1352.99面積1175.94面積1197.36面積1662商業(yè)總建面2萬(wàn)方。

婚慶廣場(chǎng)：12000㎡

（凈占地6313.18㎡）；社區(qū)商業(yè)：3000㎡

（凈占地2402.69㎡）；紀(jì)念品購(gòu)物廣場(chǎng)：2000㎡

（凈占地2373.30㎡）；會(huì)所:3000㎡(凈占地1662㎡）項(xiàng)目總建面95214.74平米=商業(yè)2萬(wàn)平米+住宅75214.74平米70項(xiàng)目規(guī)劃——物業(yè)配比3面積2159.24面積1159.97071

這里將是常德的國(guó)際生活方式中心、全新的婚慶外景拍攝基地和旅游紀(jì)念品消費(fèi)場(chǎng)所。每一個(gè)良辰吉日，年輕的戀人在天主教堂、西西里草坪完成一生最美麗的演出，在玫瑰花海、丘比特廣場(chǎng)、桃花島定格最美麗的瞬間；每一天，常德的成就者們會(huì)到散發(fā)著浪漫氣息的羅曼蒂克大街，享受溫馨的下午茶，美媛佳麗會(huì)來(lái)香榭麗舍大街感受領(lǐng)先世界的時(shí)尚潮流；每個(gè)周末，全家人可以在這里歡聚度假，彌漫著法蘭西文化氣息的愛(ài)丁堡、皇后大道，溫馨的花海草坪……都是時(shí)尚浪漫的休憩之地，過(guò)后還可以在威尼斯人廣場(chǎng)帶走這個(gè)城市的記憶。潤(rùn)景園國(guó)際生活方式中心為常德帶來(lái)的不僅僅是一個(gè)全新的婚慶產(chǎn)業(yè)廣場(chǎng)、旅游消費(fèi)中心，更是一種時(shí)尚浪漫的生活方式，一種為忙碌過(guò)后的都市高端人群提供的、繽紛多姿的消費(fèi)體驗(yàn)。未來(lái)商業(yè)場(chǎng)景71這里將是常德的國(guó)際生活方式中心、全新的婚慶外景拍7172附件2：常德集中商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查72附件2：常德集中商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查72731、商圈分析常德市商業(yè)業(yè)態(tài)的表現(xiàn)形式，相對(duì)湖南省地級(jí)市而言表現(xiàn)得非常豐富。從專(zhuān)賣(mài)店到專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，從批發(fā)市場(chǎng)到大超市、大量販，自由業(yè)態(tài)和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理業(yè)態(tài)比比皆是。從全局來(lái)看，常德市各種商業(yè)業(yè)態(tài)的形成和自然組合，形成了南北專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、中間商業(yè)街形態(tài)的三個(gè)商圈。三大商圈分別是：以步行街為龍頭的人民路商圈、以專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)為主體的火車(chē)站大市場(chǎng)商圈、以批發(fā)市場(chǎng)為主體的橋南市場(chǎng)商圈?；疖?chē)站大市場(chǎng)商圈人民路商圈橋南市場(chǎng)商圈731、商圈分析常德市商業(yè)業(yè)態(tài)的表現(xiàn)形式，相對(duì)湖南省地級(jí)市而737474麥當(dāng)勞肯德基常德步行街高山街（酒吧小吃一條街）漂亮女人街步步高百貨麥當(dāng)勞麥當(dāng)勞家潤(rùn)多沃爾瑪通訊一條街肯德基金鉆天升商業(yè)街金鉆廣場(chǎng)及步行街新一佳超市人民路商圈以人民路為主，整個(gè)商圈的范圍東到朗州路、西至武陵大道、北至四眼井路、南至人民路（包括人民路東延部分，水星樓、沃爾瑪、家潤(rùn)多等集中商業(yè)區(qū)域）。是常德市商業(yè)的核心區(qū)域。國(guó)美蘇寧人民路商圈7474麥當(dāng)勞肯德基常德步行街高山街（酒吧小吃一條街）漂亮女7475人民路商圈特征分析業(yè)態(tài)業(yè)種：以服裝為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，其他包括了餐飲、珠寶、飾品、酒店賓館、溜冰城等。服裝品牌以國(guó)內(nèi)一二線服裝品牌和部分國(guó)際服裝品牌為主。目標(biāo)客戶：作為常德最成熟的商圈之一，人民路商圈吸引了絕大部分的常德市區(qū)消費(fèi)者，是區(qū)域中高端人群購(gòu)物的主要區(qū)域。集中商業(yè)：德市大型百貨、超市較少，只有春天百貨、沃爾瑪和家潤(rùn)多、步步高、大潤(rùn)發(fā)等，從整體而言，常德市大型百貨、超市在零售市場(chǎng)并不具備絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力，與國(guó)際、國(guó)內(nèi)一線品牌仍有一定的差距。7575人民路商圈特征分析業(yè)態(tài)業(yè)種：以服裝為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，其他包757676大市場(chǎng)位于常德火車(chē)站斜對(duì)面、207國(guó)道旁，屬武陵區(qū)城西街道辦事處鴻升居委會(huì)轄區(qū)。目前擁有糖食副食城、水果大市場(chǎng)、電器五金城、百貨服裝城、摩托車(chē)電動(dòng)車(chē)大市場(chǎng)、電器日化城、火車(chē)站農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、家飾建材城、家具批發(fā)城等諸多專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。電器日化城糖酒副食城火車(chē)站農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)水果大市場(chǎng)百貨服裝市場(chǎng)摩托車(chē)電動(dòng)車(chē)大市場(chǎng)家飾建材城家具批發(fā)城火車(chē)站大市場(chǎng)商圈7676大市場(chǎng)位于常德火車(chē)站斜對(duì)面、207國(guó)道旁，屬武陵區(qū)城7677業(yè)態(tài)業(yè)種：五金、副食、服裝、農(nóng)貿(mào)、家具、汽車(chē)、陶瓷等。目標(biāo)客戶：以城市中、低收入階層及農(nóng)村為重點(diǎn)服務(wù)對(duì)象，形成湘西北的商品交易中心。現(xiàn)狀：火車(chē)站大市場(chǎng)中的百貨服裝市場(chǎng)、電器五金城、電器日化城正在沒(méi)落，不少商戶已漸退出?；疖?chē)站大市場(chǎng)商圈特征分析7777業(yè)態(tài)業(yè)種：五金、副食、服裝、農(nóng)貿(mào)、家具、汽車(chē)、陶瓷等。火777878橋南市場(chǎng)橋南建材批發(fā)市場(chǎng)德客隆新世紀(jì)家電市場(chǎng)久光國(guó)際商廈物流市場(chǎng)常南汽車(chē)總站財(cái)富廣場(chǎng)陶瓷建材市場(chǎng)橋南市場(chǎng)地處武陵鎮(zhèn)常德沅水大橋南端３１９和２０７國(guó)道的交匯處，該市場(chǎng)由１９８５年的南站輪渡河坡地?cái)偸袌?chǎng)發(fā)展而來(lái)。逐漸形成以橋南工貿(mào)市場(chǎng)為主體，以橋南副食城、橋南商貿(mào)城、橋南家電城等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為骨干，以周?chē)玻凹抑行⌒褪袌?chǎng)為整體的市場(chǎng)群。橋南市場(chǎng)商圈7878橋南市場(chǎng)橋南建材批發(fā)市場(chǎng)德客隆新世紀(jì)家電市場(chǎng)久光國(guó)際7879業(yè)態(tài)業(yè)種：服裝、鞋類(lèi)、百貨、日化、文體用品、床上用品、小家電、電子通訊系列品牌等。目標(biāo)客戶：中南地區(qū)最大的綜合批發(fā)市場(chǎng)和湘西北地區(qū)最大的品牌商品賣(mài)場(chǎng)，商品輻射湘、鄂、川、黔、渝等10多個(gè)省市，輻射區(qū)人口約8000萬(wàn)人，年成交額逾百億元，成為中西部地區(qū)重要的物流、信息流集散中心。市場(chǎng)空白：高端集中商業(yè)、娛樂(lè)休閑商業(yè)嚴(yán)重缺乏。橋南市場(chǎng)商圈特征分析7979業(yè)態(tài)業(yè)種：服裝、鞋類(lèi)、百貨、日化、文體用品、床上用品、小7980商業(yè)市場(chǎng)格局處于單中心階段，只有一個(gè)核心商圈，周邊商業(yè)以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主常德城區(qū)建成面積28平方公里，但目前只有一個(gè)真正意義上的商業(yè)核心。核心商圈：由建設(shè)路、洞庭大道、武陵大道和沅安路四條城市道路交錯(cuò)形成。經(jīng)營(yíng)面積約20萬(wàn)㎡，其內(nèi)百貨商場(chǎng)、超市、專(zhuān)賣(mài)店等各種業(yè)態(tài)聚集。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布在常德大道和武陵大道北端，經(jīng)營(yíng)面積近30萬(wàn)㎡，以家電、建材、汽車(chē)等為主，輻射整個(gè)向西北。橋南大市場(chǎng)：以小家電、家具、服裝、百貨等日常便民消費(fèi)，檔次較低，尚未形成區(qū)域商業(yè)中心?；疖?chē)站商圈步行街金鉆廣場(chǎng)商圈橋南大市場(chǎng)商圈2、商業(yè)格局80商業(yè)市場(chǎng)格局處于單中心階段，只有一個(gè)核心商圈，周邊商業(yè)以8081核心商圈占地0.51㎞2，在營(yíng)面積約20萬(wàn)㎡，具有極強(qiáng)的吸引力和輻射力核心商圈主要由四條城市道路交錯(cuò)圍合形成：洞庭大道、武陵大道、朗州路、沅安路。核心商圈包括步行街、人民路、高山街、金鉆天升商業(yè)街以及眾多分支街巷。人民路是安陽(yáng)的商業(yè)重地，且周邊原有市政府等政府機(jī)構(gòu)，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，尤其是位于城市主干道的交匯處，交通便利。通過(guò)大量訪談我們發(fā)現(xiàn)，核心區(qū)商圈是輻射全市及周邊縣鎮(zhèn)的城市級(jí)商業(yè)中心，已經(jīng)成為常德市民購(gòu)物的第一和唯一選擇，對(duì)全市有著極強(qiáng)的吸引力和輻射力。根據(jù)調(diào)查，核心商圈內(nèi)有1000余家商家，總經(jīng)營(yíng)面積約20萬(wàn)平米，占城市全部商業(yè)（除去專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)）的近60%。12342、商業(yè)格局81核心商圈占地0.51㎞2，在營(yíng)面積約20萬(wàn)㎡，具有極強(qiáng)的8182822、商業(yè)格局82822、商業(yè)格局8283832、商業(yè)格局83832、商業(yè)格局838484常德市大型百貨、超市較少，只有春天百貨、沃爾瑪和家潤(rùn)多、步步高等，從整體而言，常德市大型百貨、超市在零售市場(chǎng)并不具備絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力，與國(guó)際、國(guó)內(nèi)一線品牌仍有一定的差距。2、商業(yè)格局8484常德市大型百貨、超市較少，只有春天百貨、沃爾瑪和家潤(rùn)8485集市&沿街商業(yè)大型綜合超市&專(zhuān)業(yè)店倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心便利店都市MALL郊區(qū)MALL百貨商店&批發(fā)市場(chǎng)$500以下$500~1000$1000~3000$3000~4000$4000~7000$7000~10000$10000以上生存需求價(jià)格品質(zhì)傳統(tǒng)形態(tài)階段業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)替代階段隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場(chǎng)開(kāi)始細(xì)分出服務(wù)于不同人群、經(jīng)營(yíng)不同門(mén)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，并帶動(dòng)其上下游產(chǎn)業(yè)鏈得以共同發(fā)展伴隨生活資料相對(duì)過(guò)剩，各種商業(yè)業(yè)態(tài)在城市中心混雜聚集，車(chē)水馬龍、景象繁華，形成人們共同認(rèn)知的生活服務(wù)和商貿(mào)交易聚集區(qū)形成條件形成過(guò)程隨市場(chǎng)不斷細(xì)分，尋找空隙日益艱難，這時(shí)出現(xiàn)在一定輻射范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)相同門(mén)類(lèi)、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產(chǎn)生替代性競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)需求多元化，主流產(chǎn)品面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分完全，總量飽和階段特征剛剛走出農(nóng)業(yè)社會(huì)的自給自足，商貿(mào)交易信息不充分城市原始商脈的發(fā)展和延續(xù)，民間自發(fā)形成，具備相對(duì)集中的商業(yè)設(shè)施和綜合性的商業(yè)業(yè)態(tài)，承擔(dān)城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整體規(guī)模、經(jīng)營(yíng)檔次、價(jià)格或服務(wù)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)更好滿足消費(fèi)者需求而搶占市場(chǎng)份額市場(chǎng)信息和市場(chǎng)機(jī)會(huì)被充分關(guān)注，商家有比較明確的市場(chǎng)目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品的商家群體匯聚在一起形成行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)常德人均GDP3358美元。常德經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，未來(lái)商業(yè)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入綜超發(fā)展的成熟階段，購(gòu)物中心面臨升級(jí)轉(zhuǎn)型。3、商業(yè)發(fā)展研判85集市&沿街商業(yè)大型綜合超市&倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心便利店都市MA8586核心商圈商業(yè)開(kāi)發(fā)極少，尤其是銷(xiāo)售型，導(dǎo)致價(jià)格奇高；相對(duì)老城后續(xù)改造，本項(xiàng)目具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)主要商業(yè)供應(yīng)項(xiàng)目核心商圈周邊商鋪年推出很少，且鋪位大，總價(jià)高，而業(yè)內(nèi)人士反映銷(xiāo)售難度很大，投資者則認(rèn)為小面積、低總價(jià)商鋪很少。432112343、商業(yè)發(fā)展研判86核心商圈商業(yè)開(kāi)發(fā)極少，尤其是銷(xiāo)售型，導(dǎo)致價(jià)格奇高；相對(duì)老8687核心商圈中街鋪比重超過(guò)5成，集中式商業(yè)大力發(fā)展是大勢(shì)所趨消費(fèi)者訪談：“到處是商鋪了，亂亂的?！苯?jīng)營(yíng)者、投資者：“沒(méi)有特色的小商鋪太多了，處處是店?！苯咒伇戎馗邔?dǎo)致“滿眼是鋪”的商業(yè)景象未來(lái)常德的集中商業(yè)必將大行其道，這是商業(yè)發(fā)展的必然選擇，常德一樣。常德核心商圈3、商業(yè)發(fā)展研判87核心商圈中街鋪比重超過(guò)5成，集中式商業(yè)大力發(fā)展是大勢(shì)所趨8788常德目前人均商業(yè)面積為0.55㎡，未來(lái)5年內(nèi)將逼近1㎡，發(fā)展空間大，商業(yè)“馬太效應(yīng)”仍將繼續(xù)目前未來(lái)5年專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)比例高反映出常德的區(qū)域流通中心地位。

常德市區(qū)商業(yè)在營(yíng)面積約80萬(wàn)㎡，其中零售面積約33.2萬(wàn)㎡。市區(qū)人口60萬(wàn)，人均零售、餐飲在營(yíng)面積是0.55㎡，與國(guó)內(nèi)外其他城市相比，常德未來(lái)的人均商業(yè)面積仍有拓展空間。隨著本項(xiàng)目（10余萬(wàn)平米）以及其他擬規(guī)劃項(xiàng)目近20萬(wàn)商業(yè)供應(yīng)，未來(lái)5年內(nèi)常德人均商業(yè)會(huì)逼近1㎡。常德人均商業(yè)面積與其他城市對(duì)比0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.8人均商業(yè)面積0.550.800.981.281.501.801.301.601.0常德遵義青島深圳合肥上海香港紐約常德2015年4、商業(yè)空間88常德目前人均商業(yè)面積為0.55㎡，未來(lái)5年內(nèi)將逼近1㎡，8889國(guó)際商業(yè)發(fā)展模式演變我國(guó)商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程常德即將進(jìn)入商業(yè)發(fā)展模式演變1990年代初1990年代中1990年代后2000年代初百貨商店、批發(fā)市場(chǎng)大型綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)商業(yè)街SHOPPING-MALL100020003000700010000百貨商店大型綜合超市都市MALL倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心郊區(qū)Mall人均GDP商業(yè)業(yè)態(tài)演變時(shí)期常德市區(qū)人均GDP3358$從商業(yè)發(fā)展規(guī)律來(lái)看，常德目前是大型綜超型MALL的大力發(fā)展期，即將進(jìn)入LIVINGMall發(fā)展綜超+百貨的第一代MALL是目前商業(yè)市場(chǎng)最好的經(jīng)營(yíng)方式，梅尼廣場(chǎng)是較好代表。5、商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)89國(guó)際商業(yè)發(fā)展模式演變我國(guó)商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展歷程常德即將進(jìn)入商8990常德主城區(qū)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平正處在第一代向第二代轉(zhuǎn)變時(shí)期，第一代梅尼廣場(chǎng)、步步高比較成功數(shù)據(jù)來(lái)源：常德年鑒MALL在國(guó)際上的發(fā)展階段及相應(yīng)特點(diǎn)常德相關(guān)指標(biāo)ShoppingMall的發(fā)展劃分為兩個(gè)階段。第一代ShoppingMall和第二代LivingMall。購(gòu)物消費(fèi)商品經(jīng)濟(jì)的載體丹尼斯為代表復(fù)合消費(fèi)（多功能）體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的載體本項(xiàng)目？5、商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)90常德主城區(qū)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平正處在第一代向第二代轉(zhuǎn)變時(shí)期9091步步高開(kāi)業(yè)5年，引領(lǐng)了常德商業(yè)的階段性升級(jí)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2006年9月16日規(guī)模：營(yíng)業(yè)面積3.5萬(wàn)㎡，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：百貨+培訓(xùn)機(jī)構(gòu)+電玩娛樂(lè)+精品超市經(jīng)營(yíng)檔次：中高品牌經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)方式：百貨統(tǒng)一管理，超市自主經(jīng)營(yíng)裝修設(shè)施：外立面為現(xiàn)代簡(jiǎn)約，內(nèi)為現(xiàn)代時(shí)尚裝修。有7個(gè)出入口，1部自動(dòng)扶梯，1部垂直電梯、中央空調(diào)。經(jīng)營(yíng)狀況：常德商業(yè)的代表,目前最為市民推崇的商業(yè)旺地，也是湖南省低級(jí)市最大面積賣(mài)場(chǎng)，空置率2%。開(kāi)業(yè)百貨業(yè)品牌進(jìn)行調(diào)整逐步成為常德最火爆的商場(chǎng)以其品牌號(hào)召力逐漸帶旺人民路、步行街一帶的商業(yè)，成為安陽(yáng)品牌集中地起步期2003年初2003年5月2004年2005年后調(diào)整期成長(zhǎng)期成熟期步步高（常德）的發(fā)展歷程現(xiàn)代簡(jiǎn)約的外立面時(shí)尚現(xiàn)代的內(nèi)部裝修6、典型商業(yè)91步步高開(kāi)業(yè)5年，引領(lǐng)了常德商業(yè)的階段性升級(jí)開(kāi)業(yè)時(shí)間：209192步步高一枝獨(dú)秀，占據(jù)了常德商業(yè)的龍頭地位，是常德新式商業(yè)的代表在調(diào)查中，77.6%的消費(fèi)者最喜歡去步步高購(gòu)物。足以看出，步步高在常德商業(yè)中的地位。女性比上，各集中商業(yè)女性的比例都超過(guò)了50%，各集中商業(yè)都把主客戶群放在女性消費(fèi)者身上。6、典型商業(yè)92步步高一枝獨(dú)秀，占據(jù)了常德商業(yè)的龍頭地位，是常德新式商業(yè)9293步步高以精品超市+親子娛樂(lè)+百貨聯(lián)動(dòng)的業(yè)態(tài)組合模式，中高檔次，但餐飲休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)缺乏步步高主要以親子娛樂(lè)+百貨聯(lián)動(dòng)的組合模式，利用超市的人流帶活一樓百貨的經(jīng)營(yíng)。從業(yè)種看，服裝、鞋類(lèi)等購(gòu)物型的業(yè)種是主力、餐飲等體驗(yàn)型業(yè)種缺乏。從品牌檔次上看，步步高服裝、鞋類(lèi)、珠寶品牌比較豐富全面，以中檔為主流，輔以少量高檔品牌。6、典型商業(yè)93步步高以精品超市+親子娛樂(lè)+百貨聯(lián)動(dòng)的業(yè)態(tài)組合模式，中高9394步步高以精品超市+親子娛樂(lè)+百貨聯(lián)動(dòng)的業(yè)態(tài)組合模式，中高檔次，但餐飲休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)缺乏6、典型商業(yè)94步步高以精品超市+親子娛樂(lè)+百貨聯(lián)動(dòng)的業(yè)態(tài)組合模式，中高9495步步高以精品超市+親子娛樂(lè)+百貨聯(lián)動(dòng)的業(yè)態(tài)組合模式，中高檔次，但餐飲休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)缺乏6、典型商業(yè)95步步高以精品超市+親子娛樂(lè)+百貨聯(lián)動(dòng)的業(yè)態(tài)組合模式，中高9596成功要點(diǎn)：優(yōu)越的地理位置、準(zhǔn)確定位、現(xiàn)代商業(yè)素的運(yùn)用、豐富的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)地段優(yōu)越，同時(shí)享受政府優(yōu)惠政策核心位置；低成本取地，廣告位設(shè)置、公交站點(diǎn)設(shè)置等方面的優(yōu)惠。定位準(zhǔn)確集中式的商業(yè)形式滿足了常德人對(duì)現(xiàn)代商業(yè)形式的渴望，業(yè)種組合、經(jīng)營(yíng)檔次迎合常德消費(fèi)需求?，F(xiàn)代商業(yè)元素的充分運(yùn)用多個(gè)方向多個(gè)寬敞的主入口，開(kāi)闊、清新、現(xiàn)代的內(nèi)部商業(yè)空間。步步高作為常德商業(yè)旗艦的示范效應(yīng)，業(yè)內(nèi)No.1步步高目前常德商業(yè)領(lǐng)域的旗艦，具有豐富的運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，以精品超市、娛樂(lè)電玩帶活百貨，針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)，商戶調(diào)整等，同時(shí)聯(lián)合與各大企業(yè)發(fā)行代金券。6、典型商業(yè)96成功要點(diǎn)：優(yōu)越的地理位置、準(zhǔn)確定位、現(xiàn)代商業(yè)素的運(yùn)用、豐9697春天百貨以絕佳的地段優(yōu)勢(shì)，占據(jù)常德商業(yè)的又一重要位置，但由于收到步