北京銀泰中心綜合物業(yè)案例分析課件

【銀泰中心案例分析】【銀泰中心案例分析】地理位置北京朝陽(yáng)建外大街2號(hào)項(xiàng)目概況用地面積：31305平方米總建筑面積：350000平方米中央主樓地上63層，高249.9米東西兩棟配樓地上42層，高186米裙樓4層，高24米地下3層功能組合物業(yè)：公寓、酒店服務(wù)式公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)寫(xiě)字樓（東西2棟配樓），目前已分別整售給美林集團(tuán)及中國(guó)人保公寓+酒店（中央主樓）寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓銀泰大廈商業(yè)配套項(xiàng)目基本情況地理位置寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓銀泰大廈商業(yè)配套項(xiàng)目基本情況寫(xiě)字樓：兩棟44層辦公樓，每棟地上面積7.2萬(wàn)平米，標(biāo)準(zhǔn)層1849平米（層高4米）銀泰大廈柏悅府：主樓50—58層21套，建面17410平米柏悅酒店：34-49層，59—63層酒店配套，237間客房，建面4萬(wàn)平米柏悅居：7-33層精裝修酒店服務(wù)式公寓，共216套，建面39212平米商業(yè)：地下一層至地上3層，裙房連接3棟塔樓，總面積52,199平方米VIP俱樂(lè)部：

地上5層，會(huì)議、餐飲會(huì)所：

地上6層，游泳、健身功能分區(qū)寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓銀泰大廈商業(yè)配套寫(xiě)字樓：兩棟44層辦公樓，每棟地上面積7.2萬(wàn)平米，標(biāo)準(zhǔn)層1平面布置寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓銀泰大廈寫(xiě)字樓獨(dú)立入口寫(xiě)字樓獨(dú)立入口中心入口中心入口B1-3F商業(yè)配套5F\6F會(huì)所，俱樂(lè)部平面布置寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓銀泰大廈寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓中心入口中心入口B1縱向功能分區(qū)商業(yè)裙樓：B1-3F柏悅居、柏悅府配套VIP俱樂(lè)部：5F——會(huì)議、餐飲會(huì)所：6F——游泳、健身柏悅居：

7F-33F柏悅酒店：

34F-49F柏悅府：

50F-58F酒店配套：63F大堂、

59FSPA60F會(huì)議室

61F餐廳

62F酒吧*注：銀泰中心樓層設(shè)置中取消4、14等特殊數(shù)字銀泰大廈酒店配套柏悅府酒店柏悅居柏悅居、柏悅府配套（Vip俱樂(lè)部、會(huì)所）商業(yè)縱向功能分區(qū)銀泰大廈酒店配套柏悅府酒店柏悅居柏悅居、柏悅府配平面布置及交通組織柏悅居專(zhuān)享大堂銀泰大廈柏悅酒店專(zhuān)享大堂柏悅府專(zhuān)享大堂平面布置及交通組織柏悅居銀泰大廈柏悅酒店專(zhuān)享大堂柏悅府專(zhuān)享大銀泰大廈——柏悅居標(biāo)準(zhǔn)層平面圖首層平面圖9#133.58平米8#240.35平米產(chǎn)品特征：建筑面積：39212平米標(biāo)準(zhǔn)層：一梯9戶(hù)，戶(hù)型面積（僅兩類(lèi)）133平米，一居45%

240平米，兩居55%設(shè)計(jì)風(fēng)格：簡(jiǎn)潔的酒店式設(shè)計(jì)除電動(dòng)窗簾、光控、中央空調(diào)、石材地采暖等外無(wú)高科技使用率：72%柏悅居銀泰大廈——柏悅居標(biāo)準(zhǔn)層平面圖首層平面圖9#133.58平米銀泰大廈——柏悅居價(jià)格均價(jià)：40000元/平米最低價(jià)：25000元/平米最高價(jià)：57000元/平米價(jià)差：由于可觀(guān)看長(zhǎng)安街，西北向比東南向單價(jià)增加10-15%銀泰大廈——柏悅居價(jià)格銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售率：

83%購(gòu)買(mǎi)目的：100%投資多數(shù)外籍客戶(hù)不了解北京市場(chǎng)，主要置業(yè)考慮為凱悅酒店提供物業(yè)管理服務(wù)，并作為房屋租賃中介，能夠保證穩(wěn)定出租客源銀泰大廈——柏悅居銷(xiāo)售策略2005年10月項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)，開(kāi)始積累客戶(hù)，內(nèi)部定價(jià)為25000元/平米2006年3月正式銷(xiāo)售，通過(guò)對(duì)客戶(hù)進(jìn)行的價(jià)格測(cè)試，逐步提升客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目售價(jià)的心理預(yù)期，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)均價(jià)達(dá)到40000元/平米水平銷(xiāo)售情況銀泰大廈——柏悅居銷(xiāo)售策略客戶(hù)客戶(hù)來(lái)源：

70%外籍客戶(hù)其中以華僑及港澳同胞為主付款方式：95%一次性付款（外籍購(gòu)房無(wú)法作貸款）目前新出臺(tái)的限外政策對(duì)項(xiàng)目剩余產(chǎn)品銷(xiāo)售產(chǎn)生一定的影響，意向購(gòu)買(mǎi)的外籍客戶(hù)需辦理相關(guān)購(gòu)房證明手續(xù)銀泰大廈——柏悅居客戶(hù)銀泰大廈——柏悅居首層平面圖豎向交通首層獨(dú)立大堂，3部專(zhuān)享電梯電梯刷卡進(jìn)入柏悅居各層電梯不可直接到達(dá)酒店配套，前往酒店，需先下一層再另乘電梯至酒店配套銀泰大廈——柏悅居首層獨(dú)立大堂首層平面圖豎向交通銀泰大廈——柏悅居首層獨(dú)立大堂交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修標(biāo)準(zhǔn)：6000-7000元/平米全套家具、家電，及完備的設(shè)備配置具體交房標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件銀泰大廈——柏悅居物業(yè)：費(fèi)用：18元/平米.月管理公司：凱悅酒店管理公司成立物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)用僅包括公共部分的物業(yè)管理，酒店服務(wù)另外收費(fèi)提供房屋租賃服務(wù)，收取中介費(fèi)用交房標(biāo)準(zhǔn)：銀泰大廈——柏悅居物業(yè)：產(chǎn)品特征：建筑面積：17410平米標(biāo)準(zhǔn)層：1700平米，標(biāo)準(zhǔn)層2-3戶(hù)戶(hù)型面積56-58F：869.43平米戶(hù)型，共6套，標(biāo)準(zhǔn)層２戶(hù)50-55F：640.52平米（兩套聯(lián)賣(mài)）戶(hù)型，共5套；549.17平米戶(hù)型，共10套使用率：67%銀泰大廈——柏悅府56-58F869.43平米50-55F640.52平米50-55F549.17平米柏悅府產(chǎn)品特征：銀泰大廈——柏悅府56-58F869.43平米5銀泰大廈——柏悅府價(jià)格均價(jià)：70000元/平米（毛坯）目前售出的兩套單價(jià)分別為71174元/平米、68416元/平米價(jià)差：由于可觀(guān)看長(zhǎng)安街，西北向比東南向價(jià)格增加15%銀泰大廈——柏悅府價(jià)格銷(xiāo)售情況目前成交兩套，戶(hù)型面積為549.17平米銷(xiāo)售方式先由低層開(kāi)始銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)目的為純自住客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)來(lái)源：已成交的兩套戶(hù)型的客戶(hù)均為外籍華僑付款方式：一次性付款（外籍購(gòu)房無(wú)法作貸款）目前新出臺(tái)的限外政策對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售產(chǎn)生一定的影響，意向購(gòu)買(mǎi)的外籍客戶(hù)需辦理相關(guān)購(gòu)房證明手續(xù)銀泰大廈——柏悅府銷(xiāo)售情況客戶(hù)構(gòu)成銀泰大廈——柏悅府首層平面圖豎向交通首層獨(dú)立大堂，2部專(zhuān)享電梯電梯刷卡進(jìn)入柏悅府各層電梯可直接到達(dá)上部酒店配套銀泰大廈——柏悅府首層獨(dú)立大堂首層平面圖豎向交通銀泰大廈——柏悅府首層獨(dú)立大堂銀泰大廈——柏悅府交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房設(shè)備配置與柏悅居相同具體設(shè)備配置情況見(jiàn)附件物業(yè)：費(fèi)用：18元/平米.月物業(yè)管理人員：由柏悅酒店原班人員進(jìn)行管理，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)物業(yè)費(fèi)用僅包括公共部分的物業(yè)管理，酒店服務(wù)另外收費(fèi)提供房屋租賃服務(wù)，收取中介費(fèi)用銀泰大廈——柏悅府交房標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)：銀泰大廈——柏悅酒店首層平面圖豎向交通首層獨(dú)立大堂，3部專(zhuān)享電梯電梯直達(dá)頂層的酒店大堂，不可去往柏悅居、柏悅府首層獨(dú)立大堂規(guī)劃情況建筑面積：37018平米客房數(shù)量：237間樓層：34-49層柏悅酒店，59—63層酒店配套銀泰大廈——柏悅酒店首層平面圖豎向交通首層獨(dú)立大堂規(guī)劃情況功能分區(qū)柏悅酒店客房：34F-49F酒店配套：59F-63F大堂——63F（頂層）SPA——59F會(huì)議室——60F餐廳——61F酒吧——62F銀泰大廈——柏悅酒店酒店特色國(guó)際化的物業(yè)管理服務(wù)——在中國(guó)唯一參與投資并全盤(pán)管理的酒店項(xiàng)目凱悅國(guó)際酒店集團(tuán)在大中華地區(qū)首家柏悅酒店精品型酒店：凱悅國(guó)際酒店集團(tuán)旗下?lián)碛袆P悅(HyattRegency)、君悅(GrandHyatt)及柏悅(ParkHyatt)三個(gè)著名品牌，其中“柏悅”品牌為極致尊貴和精品型酒店酒店配套酒店功能分區(qū)銀泰大廈——柏悅酒店酒店特色酒店配套酒店豎向分布原則柏悅酒店作為凱悅旗下最高端酒店品牌，對(duì)物業(yè)要求較高，需占有較高樓層的優(yōu)勢(shì)資源酒店大堂設(shè)置在頂層資源最好的位置，樹(shù)立高品質(zhì)的形象柏悅府最初定位為開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)，并交由凱悅集團(tuán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，打造頂級(jí)公寓，因此設(shè)置在資源較好的高樓層處凱悅酒店集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面管理柏悅居、柏悅府的物業(yè)管理費(fèi)用僅包括公共部分的管理，附加酒店式服務(wù)需另行收費(fèi)提供中介租賃服務(wù)，并收取服務(wù)費(fèi)用柏悅府由柏悅酒店全班人員提供服務(wù)柏悅居由凱悅酒店管理集團(tuán)成立物業(yè)管理公司進(jìn)行服務(wù)對(duì)柏悅居、柏悅府產(chǎn)生的影響多數(shù)購(gòu)買(mǎi)柏悅居的客戶(hù)并不了解北京市場(chǎng)，但因?yàn)閷?duì)柏悅品牌十分認(rèn)同，并看好酒店擁有的固定的租客資源，因此進(jìn)行投資性購(gòu)買(mǎi)。柏悅居在銷(xiāo)售中對(duì)客