某舊村改造項(xiàng)目可行性分析報(bào)告書(shū)

目錄第一章整體概述 3一、城市概況 3（一）、城市基本概況 3（三）、城市發(fā)展規(guī)劃 4二、區(qū)位分析 4第二章項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 5（一）項(xiàng)目概況 7（二）必要性 7（三）編制依據(jù) 8（四）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8第三章項(xiàng)目地址與外部條件 8一、項(xiàng)目地址 8二、外部配套條件 10第四章規(guī)劃方案 11一、設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 11二、總體規(guī)劃 11（一）路網(wǎng)規(guī)劃 11（二）建筑布局 11（三）綠地景觀規(guī)劃 12（四）園林設(shè)計(jì)規(guī)劃 12（五）市政及社會(huì)配套設(shè)施規(guī)劃 12（六）戶(hù)型設(shè)計(jì) 12三、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 12第五章開(kāi)發(fā)成本預(yù)測(cè)及財(cái)務(wù)分析 13第一章整體概述一、城市概況（一）、城市基本概況即墨東瀕黃海，南依嶗山，是青島近郊市，素有“青島后院”之稱(chēng)。全市總面積1780平方公里，107.53萬(wàn)人口。2003年經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力名列全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）第27位。

即墨區(qū)位優(yōu)越，交通優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。即墨扼青島通往全國(guó)的陸上“咽喉”，膠濟(jì)、藍(lán)煙鐵路橫穿境內(nèi)西部，濟(jì)青、青銀高速公路，青煙、青威、青沙等5條國(guó)家和省級(jí)公路縱貫全境。城區(qū)距流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)不足15公里，距青島港40公里；西到藍(lán)村、即墨火車(chē)站分別為24公里和15公里。市鄉(xiāng)公路四通八達(dá)，境內(nèi)還有鰲山、女島兩個(gè)國(guó)家二類(lèi)開(kāi)放碼頭，形成了海陸空交通便利的交通網(wǎng)絡(luò)。

即墨處于北溫帶沿海區(qū)域，海岸線(xiàn)183公里，年平均氣溫12℃，降雨量750毫米，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，溫潤(rùn)相濟(jì)，氣候宜人。即墨為山海形勝之地，物華天寶，文物古跡重多，旅游資源豐富，鶴山、馬山、田橫島、溫泉、華山國(guó)際鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、金口天后宮、七級(jí)雙磚塔、小龍山、千里島、長(zhǎng)門(mén)巖等旅游景區(qū)，星羅棋布于即墨大地，異彩紛呈。

歷史悠久，文化燦爛。即墨于秦代置縣，漢初已成為膠東政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，自隋朝建城至今已有1400年的歷史。戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，即墨被稱(chēng)為“三齊名區(qū)”，文化發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)繁榮、商賈云集，與齊都臨淄“并夸富饒”。秦統(tǒng)一中國(guó)后，即墨正式定為縣，隸屬于齊郡。（二）、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)興旺發(fā)達(dá)。即墨東臨碧海，海洋資源豐富，素有“漁鹽之利”，盛產(chǎn)對(duì)蝦、貝類(lèi)、魚(yú)類(lèi)等海產(chǎn)品。西擁千頃良田，是全國(guó)糧油生產(chǎn)大縣（市）。工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，形成了機(jī)械、化工、輕紡等16大骨干門(mén)類(lèi)，有73種產(chǎn)品獲省優(yōu)、部?jī)?yōu)和國(guó)家級(jí)名優(yōu)產(chǎn)品稱(chēng)號(hào)，170多種產(chǎn)品遠(yuǎn)銷(xiāo)40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。涌現(xiàn)出了紅領(lǐng)、亨達(dá)、即發(fā)、好事中、一諾等一批著名服裝企業(yè)；市場(chǎng)繁榮興旺，即墨服裝批發(fā)市場(chǎng)、小商品城、七級(jí)生豬批發(fā)市場(chǎng)、藍(lán)村皮鞋城聞名全國(guó)。近年來(lái)，即墨確立了

“面向青島、依托青島、融入青島、服務(wù)青島”的發(fā)展思路和建設(shè)大青島都市新區(qū)的發(fā)展方向，搶抓“五年戰(zhàn)略機(jī)遇期”，積極實(shí)施經(jīng)濟(jì)國(guó)際化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化、科教興市和可持續(xù)發(fā)展四大戰(zhàn)略，突出發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、外向型經(jīng)濟(jì)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)商貿(mào)、新興旅游五大特色經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)實(shí)現(xiàn)了持續(xù)快速健康發(fā)展（三）、城市發(fā)展規(guī)劃2004年底，在青島市委第59次常委擴(kuò)大會(huì)議上，青島市委市政府作出了“把即墨作為大青島重要一極加快推進(jìn)”的重大決策。2005年4月，青島市委九屆五次全委（擴(kuò)大）會(huì)議指出，“青島要進(jìn)一步完善細(xì)化“三點(diǎn)布局、一線(xiàn)展開(kāi)、組團(tuán)發(fā)展”的現(xiàn)代化國(guó)際城市大框架，抓緊研究以即墨溫泉周邊區(qū)域?yàn)閱?dòng)點(diǎn)，拉動(dòng)城市東部崛起這一重大戰(zhàn)略課題?！贝蛟烨鄭u“新東部”?！笆濉遍_(kāi)局之年，首個(gè)國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略落戶(hù)山東。期待多時(shí)的山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略。青島“新東部”是指即墨東部區(qū)域，包含溫泉鎮(zhèn)、XX鎮(zhèn)、田橫鎮(zhèn)、王村鎮(zhèn)、豐城鎮(zhèn)、田橫島旅游度假區(qū)等五鎮(zhèn)一區(qū)，土地面積423平方公里，海域面積2570平方公里，海岸線(xiàn)183公里。鰲山灣東臨黃海，三面環(huán)山，擁有豐富的山、海、島、泉、灘、林、港等自然資源，海水和溫泉交相輝映，十里沙灘綿延不絕，24個(gè)島嶼環(huán)抱海岸，36座山峰層巒疊嶂。山、海、島、泉、灘等旅游和港口資源豐富而獨(dú)特，具有半島城市群延伸和大青島拓展的良好空間和資源優(yōu)勢(shì)。二、區(qū)位分析即墨市確定了東部開(kāi)發(fā)建設(shè)的功能定位，是青島大旅游的補(bǔ)充、延伸和升華，以休閑度假、療養(yǎng)保健為主體的旅游度假中心；具有國(guó)內(nèi)外高水準(zhǔn)的會(huì)議中心和接待中心；聚集高精尖人才的科研教學(xué)中心；吸引精英人才的居住中心；依托女島港和鰲山港，以發(fā)展造船基地、船用配件基地、物流區(qū)和多層生活區(qū)為主的臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)，鰲山海洋科技創(chuàng)新及產(chǎn)業(yè)發(fā)展示范區(qū)。項(xiàng)目位置在鰲山灣西海岸，XX鎮(zhèn)北方向的海濱。屬于“新東部”兩大組團(tuán)之一的鰲山組團(tuán)。東面是港中旅開(kāi)發(fā)的占地4100畝的海泉灣項(xiàng)目，和南山的溫泉國(guó)際博覽中心占地10000畝。第二章\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目區(qū)域\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)市場(chǎng)分析隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的膨脹，青島市區(qū)住宅價(jià)格飛漲，從2004年的最高價(jià)位5，000元/平方米漲至10，000元/平方米，給普通市民購(gòu)房造成巨大壓力。舊村的開(kāi)發(fā)建設(shè)，在為即墨鰲山灣東部區(qū)域的新農(nóng)村建設(shè)增添新的亮點(diǎn)的同時(shí)，滿(mǎn)足人們居住的需要，緩解即墨鰲山灣區(qū)的住房供求矛盾。同時(shí)，該項(xiàng)目區(qū)還是市區(qū)東部建設(shè)組團(tuán)的重要組成部分，具有其必要性。該項(xiàng)目所處位置屬于即墨東部旅游區(qū)，交通便利，是理想的居住環(huán)境，項(xiàng)目從總體規(guī)劃到單體的室內(nèi)外設(shè)計(jì)也充分考慮市場(chǎng)的需求，“以人為本”，進(jìn)行人性化設(shè)計(jì)，這就決定了在即墨市這個(gè)范圍內(nèi)，它是中高階層的首選住宅，市內(nèi)其他地區(qū)以及外地的置業(yè)者也會(huì)對(duì)在此居家置業(yè)具有濃厚的興趣和信心，銷(xiāo)售前景相對(duì)樂(lè)觀。從2010年青島銷(xiāo)售成交套數(shù)來(lái)看，即墨市可以說(shuō)是絕對(duì)的焦點(diǎn)，其一龍山花園成交767套多得冠軍，其二在政策房淡出的上半年，即墨遼河一路701號(hào)表現(xiàn)突出，以550套的成績(jī)列居第五。東部的南山領(lǐng)海、港中旅項(xiàng)目平均售價(jià)在8000元，并且出現(xiàn)一房難求的現(xiàn)象。一、市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)◆地塊毗鄰濱海公路路，獨(dú)特的交通資源使得該區(qū)域的休閑度假優(yōu)勢(shì)較為突出；◆地塊周邊規(guī)劃為較低容積率的高檔物業(yè)，視野開(kāi)闊；◆地塊周邊是一條10米寬的綠化林帶，可以先投資做綠化整改，即可望成為項(xiàng)目的私家花園。◆地塊為平緩地；◆地塊周邊交通路網(wǎng)順暢，但公共交通系統(tǒng)較為缺乏?！舻貕K靠市區(qū)沿海線(xiàn)3公里內(nèi)有部分高檔娛樂(lè)場(chǎng)所，如溫泉度假村、高爾夫度假地等；◆地塊所處為旅游度假區(qū)，環(huán)境狀況良好；以上分析表明，本項(xiàng)目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊。二、項(xiàng)目名稱(chēng)：鰲山XX村舊村改造項(xiàng)目地址：本項(xiàng)目地即墨市新東，緊鄰鶴山路，濱海大道路。（一）項(xiàng)目概況鰲山XX村共有村民418戶(hù)，村建設(shè)用地500畝建設(shè)規(guī)模：規(guī)劃總建筑面積75萬(wàn)平方米。其中回遷面積約10萬(wàn)平方。建設(shè)投資：項(xiàng)目建設(shè)投資21億元人民幣。資金來(lái)源：建設(shè)單位自籌資金21億元人民幣。建設(shè)進(jìn)度：項(xiàng)目總體規(guī)劃，分二期建設(shè)，2011年秋動(dòng)工，計(jì)劃至2014年竣工。（二）必要性1．項(xiàng)目的建設(shè)是加快即墨東部城市建設(shè)的需要城市文化底蘊(yùn)豐富。其建筑也很有特色，尤其是東部開(kāi)發(fā)以后，許多新穎的建筑拔地而起，美化了市容；該項(xiàng)目的建設(shè)有利于推動(dòng)即墨市城市建設(shè)的步伐，提高即墨市人口容納能力，項(xiàng)目建設(shè)勢(shì)在必行。2．符合即墨市東部總體規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域規(guī)劃，進(jìn)一步完善綜合能力3．項(xiàng)目的建設(shè)是改善當(dāng)?shù)鼐用窬幼…h(huán)境，提高市民生活素質(zhì)的需要?！耙率匙⌒小睂?duì)于百姓生活必不可缺，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對(duì)于居住條件的要求也越來(lái)越高，通過(guò)本項(xiàng)目建設(shè)不僅可以有效的改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件，而且可以為即墨東部市廣大市民提供60萬(wàn)平方米的商品房，為提高居民居住環(huán)境具有積極的促進(jìn)作用。綜上所敘，本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策，對(duì)于改善即墨鰲山灣居民居住條件，完善鰲山灣建設(shè)具有重要的促進(jìn)作用，項(xiàng)目的建設(shè)符合即墨市鰲山灣規(guī)劃，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。（三）編制依據(jù)1、即墨東部規(guī)劃。2、即墨市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城中村改造工作的意見(jiàn)。（四）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積：500250平方米總建筑面積：75萬(wàn)平方米第三章項(xiàng)目地址與外部條件一、項(xiàng)目地址本項(xiàng)目地處即墨鰲山灣西岸，臨東山東大學(xué)青島校區(qū)（占地3000畝，北起XX鎮(zhèn)星石莊村，南至柴道路南側(cè)的鳳凰嶺，西至濱海大道，東至鰲山灣海邊。山東大學(xué)青島校區(qū)建設(shè)全部完成后可容納3萬(wàn)名學(xué)生求學(xué)。），和港中旅海泉灣度假城

（港中旅位于山東省青島即墨市鰲山組團(tuán)，總用地面積33.74公頃，總投資46億元，其中溫泉中心占地面積37550㎡。）緊鄰鶴山路、濱海公路、S212路。北部是天泰高爾夫及天泰·圣羅尼克、天泰·藍(lán)泉、依泉美廬、海信·溫泉王朝、芭東小鎮(zhèn)……一片片、一幢幢充滿(mǎn)異域風(fēng)情的別墅、洋房和高檔社區(qū)和南山開(kāi)發(fā)的10平方公里的領(lǐng)海項(xiàng)目。二、外部配套條件該宗土地兩側(cè)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，配套條件相當(dāng)齊全。詳述如下：1．供電項(xiàng)目北側(cè)設(shè)有一個(gè)110KVA變電站，滿(mǎn)足電力供應(yīng)。2．給水水源主要取自大任河水廠供水，主干線(xiàn)出線(xiàn)的DN600管線(xiàn)作為配水干管，沿居住區(qū)道路敷設(shè)配水支管。3．排水按照規(guī)定，排水實(shí)行雨、污水分流制。小區(qū)將有完善的雨水和污水排放管線(xiàn)，雨水接入市政雨水管，污水匯入市政截污干管。4．通訊即墨鰲山灣電信業(yè)程控交換機(jī)容量已突破13萬(wàn)門(mén)，電信部門(mén)完全可以滿(mǎn)足小區(qū)的通信需求。5．有線(xiàn)電視即墨鰲山灣廣播電視部門(mén)能滿(mǎn)足本項(xiàng)目需求。6．管道燃?xì)鈿饧茨椛綖彻艿廊細(xì)夤?yīng)系統(tǒng)完善，能完全滿(mǎn)足小區(qū)居民需求。7．暖氣即墨鰲山灣供暖采用土壤源熱泵等新興可再生能源系統(tǒng)，完全能夠滿(mǎn)足小區(qū)居民需求8．交通本項(xiàng)目地處鶴山路，東臨S212路，交通極為便利。9．生活設(shè)施本項(xiàng)目距離即墨市的各大商場(chǎng)、醫(yī)院等生活設(shè)施都不過(guò)20分鐘車(chē)程，山東大學(xué)及其附屬中小學(xué)，能滿(mǎn)足生活學(xué)習(xí)需要第四章規(guī)劃方案一、設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目占地750畝，建筑總面積75萬(wàn)平方米。該地塊規(guī)劃有公共綠地、居住用地、商業(yè)金融和其他服務(wù)設(shè)施用地。二、總體規(guī)劃本項(xiàng)目按照有關(guān)建設(shè)法規(guī)，考慮即墨鰲山灣實(shí)際情況，充分分析市場(chǎng)及周邊環(huán)境，努力達(dá)到功能齊全、布局合理、形態(tài)新穎、色彩和諧、空間豐富的中檔高尚社區(qū)的目標(biāo)。建設(shè)規(guī)劃方案堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)美觀”原則，體現(xiàn)“以人性需求為目的，以合理規(guī)劃為手段”的規(guī)劃思想。（一）路網(wǎng)規(guī)劃經(jīng)過(guò)對(duì)周?chē)h(huán)境及區(qū)內(nèi)地形地貌的分析研究，在鶴山路上開(kāi)一個(gè)主出入口，在小區(qū)東側(cè)的S212路上各開(kāi)一個(gè)次入口，人車(chē)分流，出入口位置適中，距離相當(dāng)，方便出行，且滿(mǎn)足消防需要，使人車(chē)流更方便，快捷。（二）建筑布局1．建筑均應(yīng)面南朝北，符合北方地區(qū)居住習(xí)慣的需求。2．建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格要注意即墨市傳統(tǒng)建筑文脈的延續(xù)，進(jìn)行新現(xiàn)代主義海派風(fēng)格設(shè)計(jì)。以體現(xiàn)時(shí)代特征為主，不求過(guò)分裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀的明快、簡(jiǎn)潔、實(shí)用。體現(xiàn)簡(jiǎn)約、和諧、溫馨的生活氣息。（三）綠地景觀規(guī)劃強(qiáng)調(diào)綠化與生態(tài)。通過(guò)綠化廊道將公共綠地、道路綠化、小區(qū)綠化等各級(jí)綠化聯(lián)系起來(lái)，形成網(wǎng)絡(luò)式綠化體系。（四）園林設(shè)計(jì)規(guī)劃1．體現(xiàn)以人為本的思想。使人回歸自然，親近自然。2．引入主題園林景觀設(shè)計(jì)，配合小區(qū)主題。3．考慮建筑小品與整體園林景觀的有機(jī)結(jié)合。4．道路系統(tǒng)與整體園林景觀的結(jié)合。5．園林景觀考慮原有植被樹(shù)木的保留與利用。居住小區(qū)內(nèi)的綠地景觀設(shè)計(jì)，其一，區(qū)內(nèi)綠地見(jiàn)縫插針，配合硬地設(shè)計(jì)，真正作到滿(mǎn)眼綠色而無(wú)黃土。其二，區(qū)內(nèi)周邊布置綠化帶，大大凈化了小區(qū)內(nèi)空氣。小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)計(jì)與建筑物豐富的立面造型形成多彩的景觀效果，真正作到“戶(hù)戶(hù)有風(fēng)景，窗窗有視野”。人居其中，心曠神怡，愜意悠閑。（五）市政及社會(huì)配套設(shè)施規(guī)劃小區(qū)中的市政設(shè)施按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)做了適當(dāng)?shù)陌才牛冸娬?、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、煤氣調(diào)壓站等設(shè)施按照規(guī)定及服務(wù)半徑進(jìn)行了合理布置。物業(yè)管理及居委會(huì)治安等社會(huì)配套設(shè)施業(yè)都結(jié)合商業(yè)設(shè)施進(jìn)行了合理的安排。（六）戶(hù)型設(shè)計(jì)區(qū)內(nèi)戶(hù)型設(shè)計(jì)充分考慮市場(chǎng)需求，戶(hù)型配以一梯兩戶(hù)、一梯三戶(hù)、一梯四戶(hù)，以70—100平方米左右的套二、套三房為主，兼顧套四、小戶(hù)型及錯(cuò)層式戶(hù)型，必能迎合大眾需要，滿(mǎn)足不同業(yè)主的不同需求，取得滿(mǎn)意的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。另外，小區(qū)中也考慮了居民的雜物存放，設(shè)置儲(chǔ)藏室。三、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)分為二期，工期四年，即2011年秋開(kāi)工，2015年春建成。第五章開(kāi)發(fā)成本預(yù)測(cè)及財(cái)務(wù)分析開(kāi)發(fā)成本預(yù)測(cè)及財(cái)務(wù)分析2011.02.28序號(hào)部位單位方案建筑面積占地面積總投資（萬(wàn)元）備注1地上㎡750000.002550001.1其中：住宅650000.001.2其中：商業(yè)部分100000.00其中：物業(yè)管理用房3750.00按建筑面積的5‰計(jì)算，含在商業(yè)部分2地下㎡55000.002291個(gè)車(chē)位，地下60%，40㎡一個(gè)，2291*40*60%=54984㎡3總面積㎡805000.00255000.00一、土地費(fèi)序號(hào)分項(xiàng)名稱(chēng)單位計(jì)算基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)金額備注1土地成本14240.001.1政府收費(fèi)萬(wàn)元48000.0020.00%9600.00占地面積400200平方米，價(jià)格64萬(wàn)元/畝1.2居民安置過(guò)渡費(fèi)用萬(wàn)元3200.001.3房屋補(bǔ)償㎡1000000.2838成本與收入中均不考慮1.4契稅萬(wàn)元48000.003.00%1440.002樓面地價(jià)元14240.00750000.00189.873土地成本合計(jì)萬(wàn)元14240.00二、各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)序號(hào)分項(xiàng)名稱(chēng)單位計(jì)價(jià)基數(shù)取費(fèi)費(fèi)率金額（萬(wàn)元）備注1基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)㎡725000.00105.007612.50協(xié)議約定免收回遷部分配套費(fèi)2供熱配套費(fèi)㎡805000.0095.007647.503供電配套費(fèi)住宅㎡650000.00114.007410.00供電配套費(fèi)地下㎡55000.0045.30249.15供電配套費(fèi)商業(yè)㎡100000.00209.002090.00消防負(fù)荷kw7000.001900.001330.004燃?xì)猓ㄒ唬┡涮踪M(fèi)㎡650000.0018.001170.00商業(yè)、辦公無(wú)燃?xì)饪刹焕U納燃?xì)猓ǘ┡涮踪M(fèi)戶(hù)5166.001300.00671.58住宅高層1300，多層8005工程隊(duì)伍招投標(biāo)費(fèi)萬(wàn)元125750.00費(fèi)率累進(jìn)計(jì)算32.36標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)5折6招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)萬(wàn)元125750.00累進(jìn)計(jì)算31.337建筑企業(yè)勞保統(tǒng)籌費(fèi)萬(wàn)元125750.002.60%3269.508新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金（墻改費(fèi)）㎡725000.008.00580.00協(xié)議約定免收回遷部分配套費(fèi)9散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金㎡725000.002.00145.00協(xié)議約定免收回遷部分配套費(fèi)10建筑勞務(wù)工資保證金萬(wàn)元125750.002.00%0.00竣工后可返還11項(xiàng)目資本金萬(wàn)元805000.001200.00300萬(wàn)封頂，竣工返50%，辦完證返50%，最遲竣工后五年返完12征地管理費(fèi)萬(wàn)元9600.002.80%268.8013水土保持設(shè)施補(bǔ)償㎡255000.002.0051.0014測(cè)圖費(fèi)㎡255000.000.225.6115地籍測(cè)繪費(fèi)㎡255000.000.184.5916定界、驗(yàn)線(xiàn)㎡255000.002.6066.30測(cè)繪單位，可談17規(guī)劃評(píng)審費(fèi)㎡805000.000.4334.21規(guī)劃局，視情況而定是否需要評(píng)審18城市建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)㎡255000.001.0526.78規(guī)劃局19建設(shè)工程規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)㎡805000.001.15、1.699.55住宅1.15元/平，其他1.6元/平20地質(zhì)勘查費(fèi)m25.00勘察單位，市場(chǎng)價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)315元/米。21日照分析費(fèi)棟6.0022環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)（出具環(huán)評(píng)報(bào)告）萬(wàn)元15.00環(huán)境評(píng)估單位，可談。23地震安全評(píng)估費(fèi)㎡255000.0025.00地震安全評(píng)估單位，可談。24施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)㎡805000.0024.001932.0025人防設(shè)計(jì)費(fèi)㎡37000.0065.00240.50按最低標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算26專(zhuān)項(xiàng)工程設(shè)計(jì)費(fèi)㎡805000.0010.00805.00綠化、硬化、自來(lái)水等27施工圖審核費(fèi)用㎡805000.003.60289.80按設(shè)計(jì)費(fèi)的6%28防雷工程設(shè)計(jì)、審圖、檢測(cè)㎡805000.001.0584.5329監(jiān)理費(fèi)用㎡805000.0015.001207.50監(jiān)理單位，市場(chǎng)價(jià)，可談。30監(jiān)理招投標(biāo)費(fèi)萬(wàn)元1207.501.00%7.25標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)6折31預(yù)算及結(jié)算審計(jì)費(fèi)萬(wàn)元125750.00401.20魯價(jià)發(fā)【2007】205號(hào)文，標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)7折32基坑支護(hù)評(píng)審費(fèi)萬(wàn)元／／15.00市場(chǎng)價(jià)，5孔，3萬(wàn)/孔33動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)費(fèi)萬(wàn)元／／15.00市場(chǎng)價(jià)34基坑支護(hù)設(shè)計(jì)費(fèi)萬(wàn)元／／20.00市場(chǎng)價(jià)，5孔，4萬(wàn)/孔35檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)（消防檢測(cè)、通風(fēng)檢測(cè)、空氣檢測(cè)、節(jié)能監(jiān)測(cè)、電纜測(cè)試及其他)㎡805000.004.00322.00各專(zhuān)業(yè)單位，市場(chǎng)價(jià)。36物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)萬(wàn)元50.0037小計(jì)萬(wàn)元38256.53三、建安費(fèi)序號(hào)分項(xiàng)名稱(chēng)單位計(jì)算基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)金額（萬(wàn)元）備注1住宅部分㎡650000.001500.0097500.00毛胚房2商業(yè)及辦公部分㎡100000.002000.0020000.00毛胚房3地下車(chē)庫(kù)(含人防）㎡55000.001500.008250.00毛胚房4設(shè)備層㎡0.00800.000.00按301200/26層計(jì)算5地下車(chē)庫(kù)土石方、支護(hù)㎡0.00212.000.00地質(zhì)報(bào)告出具后，根據(jù)實(shí)際情況設(shè)計(jì)方案，造價(jià)相應(yīng)調(diào)整。6小計(jì)㎡805000.001562.11125750.00車(chē)庫(kù)的數(shù)量按規(guī)劃總平計(jì)算，實(shí)際圖紙車(chē)庫(kù)數(shù)量改變，造價(jià)會(huì)有較大浮動(dòng)。四、工程配套設(shè)施費(fèi)序號(hào)分項(xiàng)名稱(chēng)單位計(jì)算基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)金額（萬(wàn)元）備注1小區(qū)綠化㎡89250.00400.003570.00綠化率35%2雨、污水工程戶(hù)5166.001500.00774.903道路㎡60000.00200.001200.004區(qū)內(nèi)供水工程費(fèi)㎡805000.0026.002093.005圍墻、大門(mén)、門(mén)衛(wèi)200.006室外照明、零星配套11320020.00226.407施工用電、用水、開(kāi)通道路300.008不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)㎡80500030.002415.00含電話(huà)、有線(xiàn)電視、網(wǎng)通費(fèi)用9小計(jì)萬(wàn)元10779.30五、期間費(fèi)用序號(hào)分項(xiàng)名稱(chēng)單位計(jì)算基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)金額（萬(wàn)元）備注1銷(xiāo)售費(fèi)用萬(wàn)元7945.33其中：廣告宣傳費(fèi)萬(wàn)元1000.00銷(xiāo)售代理費(fèi)萬(wàn)元325000.002.00%6500.00平均價(jià)格按5000元/㎡其他銷(xiāo)售費(fèi)用萬(wàn)元445.33其中：房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)㎡650000.001.384.50標(biāo)準(zhǔn)價(jià)1.3元/㎡可協(xié)商㎡100000.002.626.00標(biāo)準(zhǔn)價(jià)2.6元/㎡可協(xié)商房產(chǎn)登記費(fèi)戶(hù)4166.008033.33房產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)㎡650000.002.40156.00㎡100000.008.0080.00網(wǎng)上備案費(fèi)戶(hù)5166.0030.0015.50售樓處（含裝修）50.00包括工程辦公用房2管理費(fèi)用萬(wàn)元722.213財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元113415.505.40%12248.87按投資的60%計(jì)算，貸款期限為2年計(jì)算，基數(shù)包括土地收費(fèi)、安置過(guò)渡費(fèi)、契稅、前期、建安、配套費(fèi)小計(jì)20916.41六、可銷(xiāo)售面積成本單價(jià)（總建筑面積-物業(yè)面積-安置房面積）646250.00序號(hào)分項(xiàng)名稱(chēng)單位計(jì)算基數(shù)建筑面積備注1土地費(fèi)萬(wàn)元14240.00650000.00219.082前期及各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)萬(wàn)元38256.53650000.00588.563建安費(fèi)萬(wàn)元125750.00650000.001934.624配套費(fèi)萬(wàn)元10779.30650000.00165.845銷(xiāo)售、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元20916.41650000.00321.796成本合計(jì)萬(wàn)元209942.24650000.003229.88七、住宅銷(xiāo)售價(jià)格按5000元/㎡、商業(yè)按8000元/㎡、車(chē)庫(kù)按50000元/個(gè)計(jì)算測(cè)算損益情況序號(hào)分項(xiàng)名稱(chēng)單位計(jì)算基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)金額（萬(wàn)元）備注1收入萬(wàn)元650000342840.001.1住宅銷(xiāo)售收入萬(wàn)元60200050003010001.2商業(yè)萬(wàn)元480008000384001.3車(chē)庫(kù)萬(wàn)元6885000034402291個(gè)車(chē)位，地下60%，可銷(xiāo)售50%2成本及費(fèi)用總額萬(wàn)元209942.24209942.243營(yíng)業(yè)稅及附加5.55%萬(wàn)元567840.005.55%31515.124土地增值稅萬(wàn)元5877.505利潤(rùn)總額萬(wàn)元95505.146所得稅萬(wàn)元23876.297稅后凈利潤(rùn)萬(wàn)元71628.86七、按銷(xiāo)售價(jià)格6500元計(jì)算測(cè)算損益情況序號(hào)分項(xiàng)名稱(chēng)單位計(jì)算基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)金額（萬(wàn)元）備注1收入萬(wàn)元650000442740.001.1住宅銷(xiāo)售收入萬(wàn)元6020006500391300.001.2商業(yè)萬(wàn)元480001000048000.001.3車(chē)庫(kù)萬(wàn)元688500003440.002成本及費(fèi)用總額萬(wàn)元209942.24209942.243營(yíng)業(yè)稅及附加5.55%萬(wàn)元579240.005.55%32147.824土地增值稅萬(wàn)元5500.635利潤(rùn)總額萬(wàn)元195149.326所得稅萬(wàn)元48787.337稅后凈利潤(rùn)萬(wàn)元146361.99七、按銷(xiāo)售價(jià)格7000元計(jì)算測(cè)算損益情況序號(hào)分項(xiàng)名稱(chēng)單位計(jì)算基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)金額（萬(wàn)元）備注1收入萬(wàn)元65000070004550002成本及費(fèi)用總額萬(wàn)元209942.24209942.243營(yíng)業(yè)稅及附加5.55%萬(wàn)元529200.005.55%29370.604土地增值稅萬(wàn)元5923.755利潤(rùn)總額萬(wàn)元209763.416所得稅萬(wàn)元52440.857稅后凈利潤(rùn)萬(wàn)元157322.56目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項(xiàng)目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 3311231.4可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報(bào)告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項(xiàng)目區(qū)基本狀況 9237942.2項(xiàng)目背景 11327472.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性 11265903市場(chǎng)分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場(chǎng)供求現(xiàn)狀 1669963.3目標(biāo)市場(chǎng)定位 17108883.4市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析

17160544項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 1950564.1選址原則 1969314.2項(xiàng)目選址 19544.3場(chǎng)址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設(shè)條件 20123545主要功能和建設(shè)規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 26195696工程建設(shè)方案 27137726.1設(shè)計(jì)依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設(shè)方案 30235856.6給水工程 33115596.7排水工程 3553126.8電力工