物業(yè)管理收費(fèi)難的博弈分析

物業(yè)管理收費(fèi)難的博弈分析

一、管理收費(fèi)問題房地產(chǎn)管理作為一種新興的房地產(chǎn)行業(yè)，在住宅用地的管理中發(fā)揮著非常積極、重要的作用。這是社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體制改革的必然結(jié)果。物業(yè)管理在其發(fā)展過程中也遇到了許多問題,其中最主要的就是物業(yè)管理收費(fèi)問題。物業(yè)管理收費(fèi)是當(dāng)前社會(huì)人們普遍關(guān)注的問題,解決得好壞直接影響到廣大群眾的生活質(zhì)量和物業(yè)管理的發(fā)展,是制約物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸問題之一。大量的欠費(fèi)造成物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)困難,同時(shí)收費(fèi)困難也致使物業(yè)管理企業(yè)和管理人員不能全身心地投入到物業(yè)管理中去,這些方面在一定程度上不僅制約著物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的、全方位的服務(wù),而且可能導(dǎo)致本想繳費(fèi)的業(yè)主或使用者因享受不到所期望的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而延交或拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的問題,進(jìn)而整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)也就無法實(shí)現(xiàn)良性、健康發(fā)展。物業(yè)管理收費(fèi)難是一個(gè)典型的囚徒困境問題,它影響著物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主如何采取不同策略來維持小區(qū)日常運(yùn)行。二、優(yōu)化管理體制,提升物業(yè)管理水平收費(fèi)難,毋庸置疑是當(dāng)前物業(yè)管理亟待解決的一個(gè)辣手問題,也是物業(yè)管理服務(wù)水平很難提升的一大障礙,成為房改配套體制中的一大缺陷。為什么有那么多業(yè)主或使用者延交、少交或拒交物業(yè)管理費(fèi)用呢?結(jié)合物業(yè)管理研究和實(shí)踐情況,導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)難的原因主要如下:1、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識(shí)不清或錯(cuò)誤在傳統(tǒng)的“福利性”住房管理體制下,很多人形成了“國(guó)家(單位)給房、修房,我只管住房”的思想,從未聽說過要交什么物業(yè)管理費(fèi)。如今,同樣生活在原來的小區(qū),住的仍是原來的房子,卻要交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),福利待遇的觀念在人們的頭腦中根深蒂固,一下子要清除,并接受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下“誰享受,誰付費(fèi)”的消費(fèi)意識(shí),這個(gè)彎一下子很難拐過來。一些業(yè)主對(duì)繳納物業(yè)管理費(fèi)采取不積極配合的態(tài)度,甚至存在抵觸情緒,進(jìn)而尋找種種借口不交或少交費(fèi)。多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)職責(zé)的定位認(rèn)識(shí)不清或錯(cuò)誤。在不少業(yè)主的觀念里,物業(yè)管理企業(yè)是大包大攬的管家,小區(qū)里諸項(xiàng)事務(wù)均應(yīng)管好。諸如樓上業(yè)主裝修引起地板漏水、滲水,鄰里裝修發(fā)出噪聲,小區(qū)空氣混濁、散發(fā)出難聞的氣味,業(yè)主家里被盜或發(fā)生火災(zāi)等,這些問題業(yè)主都可能歸罪于物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不好,因此拒交費(fèi)用。另外還有一些業(yè)主心存僥幸,以為別人不交服務(wù)費(fèi)就可享受服務(wù),自己也可以不交,希望能夠“搭便車”。這種從眾心理主要是由于業(yè)主在對(duì)業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同的認(rèn)識(shí)上還存有偏差,缺乏足夠的法律意識(shí),在一定程度上為物業(yè)管理人員收取物業(yè)管理費(fèi)造成不必要的麻煩。此外還存在少數(shù)業(yè)主由于下崗、失業(yè)、家庭變故、投資虧本等,導(dǎo)致客觀上失去支付能力而不能如期足額繳納自己所應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理費(fèi)。2、業(yè)主滿意度下降,拒交或少交服務(wù)質(zhì)量過低隨著房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的迅速發(fā)展,物業(yè)管理企業(yè)也猶如雨后春筍般涌現(xiàn)。盡管這支隊(duì)伍中有通過ISO14000標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè),但也有不少專業(yè)性、服務(wù)性、職業(yè)操守差的企業(yè)混雜其間。一些物業(yè)管理企業(yè)行為不規(guī)范,為獲得進(jìn)駐小區(qū)的機(jī)會(huì)往往對(duì)業(yè)主承諾提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),或者故意大幅降低物業(yè)管理費(fèi)等,以獲得廣大業(yè)主的信任。而一旦簽訂物業(yè)管理合同,接管物業(yè)后,有些物業(yè)管理企業(yè)就會(huì)想辦法把降低的物業(yè)管理費(fèi)通過其他途徑補(bǔ)回來,像夜間停水、停電梯等,使業(yè)主本來應(yīng)該享受的服務(wù)大為縮水,另一方面,即使正常獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù),但在履行《物業(yè)管理委托服務(wù)合同》的過程中,物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)也存在不到位、服務(wù)質(zhì)量不高的情況等。這些均可能造成業(yè)主的滿意度下降而拒交或少交服務(wù)費(fèi)。小區(qū)住戶比較多,各業(yè)主在生活態(tài)度、價(jià)值取向和收入水平等方面也不盡相同,對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求也不盡一致,有的業(yè)主需要高檔次的服務(wù),付出較高的物業(yè)管理費(fèi)也是可以接受的;有的只需要比較一般的服務(wù),而希望能夠減少一點(diǎn)物業(yè)管理費(fèi)。針對(duì)不同消費(fèi)群體,許多物業(yè)管理企業(yè)未能制定出一個(gè)詳盡的服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),再加上物業(yè)管理費(fèi)使用的透明度較差,使得企業(yè)與業(yè)主在服務(wù)費(fèi)多少的問題上不時(shí)存在差異。部分業(yè)主就是在這種無奈之下采取拒交費(fèi)來維權(quán)。在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展過程中還有部分物業(yè)管理企業(yè)沒有擺正服務(wù)與管理的位置,對(duì)業(yè)主約束過渡,使作為權(quán)屬所有人的業(yè)主,不但沒有享受對(duì)自己擁有物業(yè)的自主決策權(quán)、選擇權(quán),還要受到物業(yè)管理企業(yè)的過度管理與約束。由于這些物業(yè)管理企業(yè),市場(chǎng)觀念、服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),重收費(fèi)、輕服務(wù),導(dǎo)致服務(wù)成本居高不下,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明顯超出業(yè)主預(yù)期,給業(yè)主留下一種高承諾、低兌現(xiàn),收費(fèi)明顯不合理的印象,隨著業(yè)主法律和經(jīng)濟(jì)意識(shí)的加強(qiáng)以及對(duì)企業(yè)作法的不滿意,部分業(yè)主可能就會(huì)以拒交或少交物業(yè)管理費(fèi)來匯集物業(yè)管理企業(yè)的不良行為。3、物業(yè)服務(wù)等社會(huì)服務(wù)、收費(fèi)發(fā)生的原因分析第三方主要包括政府有關(guān)主管部門、開發(fā)商、居委會(huì)、街道辦事處、業(yè)主單位以及造成物業(yè)損壞或丟失的非業(yè)主自己意外的其它公民、單位或組織等。房地產(chǎn)作為我國(guó)大力培養(yǎng)的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)面臨著巨大的機(jī)遇,有著廣闊的市場(chǎng)前景。但一些開發(fā)商只注重商品房開發(fā),輕視物業(yè)管理。一些基礎(chǔ)的物業(yè)管理配套設(shè)施不具備,導(dǎo)致業(yè)主入住后物業(yè)管理工作無法正常開展,給業(yè)主的居住、工作、生活帶來諸多不便。此外,購(gòu)房款中所包含的維修基金及預(yù)交的部分物業(yè)管理費(fèi)被開發(fā)商挪作他用,如支付必要的工程款和開發(fā)其它新的小區(qū)等,而真正用于物業(yè)管理的所剩無幾,無法維持日常的硬件維護(hù)與物業(yè)服務(wù)。物業(yè)小區(qū)外部環(huán)境不經(jīng)濟(jì)也可能致使業(yè)主不滿,比如一些業(yè)主會(huì)把因市政施工造成的交通不便,或因城市規(guī)劃改變?cè)斐傻木幼…h(huán)境質(zhì)量下降,以及因小區(qū)周邊治安環(huán)境的惡化造成業(yè)主或使用者出入不安全等歸責(zé)于物業(yè)管理企業(yè)。為了扶持和支持物業(yè)管理市場(chǎng)的健康發(fā)展,政府制定了許多法律法規(guī)及部門規(guī)章。其中有些政策法規(guī)不科學(xué)、不健全。如政府關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)定價(jià)的做法,一方面實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)對(duì)服務(wù)價(jià)格干涉力度偏大,不利于真正市場(chǎng)化的價(jià)格機(jī)制形成,另一方面當(dāng)前所定的價(jià)格比較籠統(tǒng),容易讓業(yè)主認(rèn)為所收費(fèi)涵蓋了室內(nèi)室外、居家區(qū)域的各類服務(wù)內(nèi)容,對(duì)于各類合理收費(fèi)也認(rèn)為是一種亂收費(fèi)而加以抵制。此外還有行政監(jiān)管薄弱、司法低效、懲罰力度不夠。有些小區(qū)針對(duì)前期物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)和收費(fèi)不滿,按照業(yè)主公約及物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定,重新選擇了新的物業(yè)管理企業(yè)承接小區(qū)的物業(yè)管理業(yè)務(wù),但先前的企業(yè)不辦理交接或不完全交接資料和相關(guān)資金,致使新入場(chǎng)的物業(yè)管理企業(yè)不能及時(shí)開展業(yè)務(wù),引起大量業(yè)主不滿進(jìn)而履行不安抗辯權(quán),發(fā)生拒交或延交物業(yè)管理費(fèi)的事情。對(duì)此,政府相關(guān)主管部門應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)建設(shè),加大對(duì)不履行有關(guān)規(guī)定的企業(yè)的懲罰力度。三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難,業(yè)主利益受損物業(yè)管理企業(yè)由小區(qū)的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委托其承擔(dān)該區(qū)物業(yè)管理事務(wù),它與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系,是主雇關(guān)系。目前,業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間利益沖突時(shí)有發(fā)生,在沖突中,業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)是弱勢(shì)群體,急需要政府部門支持,規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的管理經(jīng)營(yíng),保護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)管理企業(yè)是對(duì)物業(yè)實(shí)施專業(yè)化、企業(yè)化、社會(huì)化管理的自主經(jīng)營(yíng)、自我發(fā)展的微利企業(yè)。但從全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看,物業(yè)管理企業(yè)普遍存在從業(yè)人員素質(zhì)低、專業(yè)人才缺乏、管理不規(guī)范、服務(wù)水平低等問題。同時(shí),代表著小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)物業(yè)管理的權(quán)力機(jī)構(gòu),對(duì)物業(yè)管理的一切重大事項(xiàng)具有決定權(quán),因而在小區(qū)物業(yè)管理體制中處于主導(dǎo)地位,扮演著決策者的角色。而物業(yè)管理企業(yè)則是受雇于業(yè)主委員會(huì)的一個(gè)管家,在物業(yè)管理體制中扮演著執(zhí)行者的角色。因而,一旦發(fā)生物業(yè)管理企業(yè)未能按照合同提供有關(guān)廣大業(yè)主切身利益的服務(wù),業(yè)主委員會(huì)有權(quán)提出整改意見。倘若物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)未能整改完畢,業(yè)主委員會(huì)就有權(quán)終止合同,解聘物業(yè)管理公司。如果小部分業(yè)主不交費(fèi),致使整個(gè)物業(yè)企業(yè)無法正常經(jīng)營(yíng),對(duì)已交了費(fèi)的業(yè)主無法提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。從這個(gè)意義上講,損害了大多數(shù)已交費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益。因此,為了維護(hù)大多數(shù)已交費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益,為了物業(yè)公司正常經(jīng)營(yíng),也為了推動(dòng)整個(gè)行業(yè)健康、有序地向前發(fā)展,對(duì)于個(gè)別不交費(fèi)的業(yè)主,在經(jīng)過業(yè)主大會(huì)、物業(yè)公司反復(fù)、多次的思想工作后,仍不交費(fèi)的,物業(yè)公司要依據(jù)《合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《民法通則》依法追繳。本文根據(jù)上述情況,運(yùn)用重復(fù)博弈的基本原理可構(gòu)建物業(yè)管理收費(fèi)難的博弈分析圖,見圖1。其中(6,-3)表示業(yè)主延遲或拒交服務(wù)費(fèi)而享受與其他業(yè)主相同的服務(wù)水平時(shí)的收益為6,此時(shí),物業(yè)管理企業(yè)收益為負(fù)3。如果在物業(yè)管理實(shí)際操作中,存在延交費(fèi)或拒交費(fèi)的情況,在物業(yè)管理企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)時(shí),則意味著不交費(fèi)的業(yè)主不僅侵害了物業(yè)管理企業(yè)的利益,同時(shí)還會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)采取提供低質(zhì)服務(wù)的策略,導(dǎo)致其它業(yè)主收益為負(fù)3遠(yuǎn)小于按時(shí)足額交費(fèi)時(shí)物業(yè)管理企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)所獲收益4。鑒于物業(yè)管理服務(wù)的不可分割性,這時(shí)如果物業(yè)管理企業(yè)針對(duì)延交或拒交費(fèi)的業(yè)主而采取提供低質(zhì)服務(wù)的策略,則按時(shí)足額交費(fèi)的業(yè)主此時(shí)收益僅為負(fù)3,因而會(huì)改變?cè)邪磿r(shí)交費(fèi)策略進(jìn)而向收益更大的延交費(fèi)或拒交費(fèi)的點(diǎn)(-2,-2)逼近,從而也選取不交費(fèi)策略。如此循環(huán),不僅業(yè)主享受不到期望的優(yōu)質(zhì)服務(wù),有一個(gè)良好的生活工作環(huán)境,而且物業(yè)管理企業(yè)的收入也一路急降、入不敷出,致使各小區(qū)管理混亂,進(jìn)而影響整個(gè)社會(huì)的安定和發(fā)展。除非有第三方如政府的介入,為物業(yè)管理企業(yè)提供良好完善的基礎(chǔ)設(shè)施和補(bǔ)貼或者對(duì)延交費(fèi)和拒交費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行嚴(yán)懲,否則這種局面很難扭轉(zhuǎn)。對(duì)于物業(yè)管理收費(fèi)難的博弈問題最好的策略就是物業(yè)管理企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),業(yè)主按時(shí)足額交費(fèi)時(shí),兩者的收益相對(duì)較高,找到一個(gè)納什均衡點(diǎn)即(4,4)?？傊?物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的實(shí)際問題,造成了物業(yè)管理企業(yè)為了生存而不得不降低服務(wù)成本,致使物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量下降,業(yè)主利益受損。而業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的不滿意又進(jìn)一步促使更多的人拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為挽回自己損失的手段。如此惡性循環(huán),一方面使得物業(yè)因得不到及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)而受損,業(yè)主也因享受不到良好的服務(wù)直接影響到生活與工作質(zhì)量;另一方面,業(yè)主因生活環(huán)境的惡化和不良,在一定程度上造成社會(huì)不穩(wěn)定因素的增多,進(jìn)而使政府維護(hù)社會(huì)安定的成本增加,壓力增大;同時(shí),物業(yè)管理企業(yè)則由于得不到正常的利潤(rùn)而舉步維艱。因此,物業(yè)管理關(guān)系應(yīng)當(dāng)是合作伙伴關(guān)系,業(yè)主給物業(yè)管理企業(yè)提供利潤(rùn)來源,業(yè)主通過物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值,業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)以誠(chéng)相見,通過合作實(shí)現(xiàn)雙贏。四、合作的進(jìn)化過程物業(yè)管理過程中各方應(yīng)加強(qiáng)合作。美國(guó)學(xué)者艾克斯羅德通過對(duì)多人多次重復(fù)博弈的對(duì)策研究,曾提出合作的進(jìn)化問題,他在研究中指出在博弈中產(chǎn)生合作的必要條件和獲勝策略的主要特征。艾克斯羅德發(fā)現(xiàn),群體以一種不可逆轉(zhuǎn)的方式向合作的方向進(jìn)化,也即是群體的合作性隨進(jìn)化過程逐漸強(qiáng)化。根據(jù)這一情況,可以從以下幾個(gè)方面尋找解決物業(yè)管理收費(fèi)難的有效對(duì)策。1、強(qiáng)化品管理,提高服務(wù)質(zhì)量誠(chéng)信服務(wù),接受監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)要遵循“質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的原則,誠(chéng)信為本,拒絕任何欺詐行為。并在物業(yè)管理委托服務(wù)合同中明確服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),增大收支開銷的透明度,給業(yè)主更多、更靈活的選擇權(quán)和知情權(quán),讓業(yè)主充分享受到物業(yè)服務(wù)的控制監(jiān)督權(quán),從而產(chǎn)生不交費(fèi)的羞恥感,增加交費(fèi)的主動(dòng)性。提高服務(wù)質(zhì)量,創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)不斷加強(qiáng)對(duì)所屬人員的教育,遵循“以人為本,對(duì)人關(guān)心”的物業(yè)管理方針,功夫下在平時(shí),服務(wù)深入心中,想業(yè)主之所想、急業(yè)主之所急。平時(shí)多和業(yè)主溝通、不斷采取各種方式調(diào)查研究,分析和了解各類業(yè)主的需求,進(jìn)行小區(qū)服務(wù)市場(chǎng)細(xì)分和定位,極大限度的滿足各類業(yè)主的不同需求。同時(shí),加強(qiáng)對(duì)彌隙市場(chǎng)的開拓和服務(wù),這樣不僅可以形成自己的品牌和優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目,還可滿足少數(shù)業(yè)主的特殊需求,并增加收入。重視早期介入環(huán)節(jié),辦理好與房地產(chǎn)開發(fā)商的交接手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)的早期介入,既能夠?yàn)閷碜龊梦飿I(yè)管理打下基礎(chǔ),又可以協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商把握好工程質(zhì)量,并避免開發(fā)商提出過高的物業(yè)管理承諾和將售房款中用于物業(yè)管理的有關(guān)費(fèi)用挪作他用。此外,還可在業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)提供相應(yīng)的服務(wù)和幫助,有利于和業(yè)主早期進(jìn)行溝通,取得大部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量的認(rèn)同。2、加強(qiáng)物業(yè)保障體系建設(shè)為了解決收費(fèi)難的問題,業(yè)主首先要遵守《業(yè)主公約》和《物業(yè)服務(wù)合同》,增強(qiáng)自我管理能力和物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)。樹立物業(yè)管理是服務(wù)消費(fèi)的觀念。業(yè)主們之間應(yīng)相互溝通,多看、多聽和收集一些關(guān)于國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理方面的信息,并通過相關(guān)政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)的各種媒體宣傳,主動(dòng)從思想上和觀念上認(rèn)識(shí)實(shí)行市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化物業(yè)管理的優(yōu)越性和必然性,理解高水平物業(yè)管理對(duì)于物業(yè)保值增值、權(quán)益增加、提高生活品質(zhì)的重要性,樹立“一分錢,一分貨”質(zhì)價(jià)相符的市場(chǎng)意識(shí)。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督和自治功能。業(yè)主委員會(huì)是廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同的合法主體,充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用,一方面可以在物業(yè)管理委托服務(wù)合同中約定收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等,并確保發(fā)生糾紛時(shí)有法可依;另一方面,業(yè)主在遇到權(quán)益沒有得到有效保障或受到侵害時(shí)可通過業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)溝通協(xié)調(diào),避免不必要的仲裁或訴訟所引起的雙方隔閡和矛盾沖突的加劇;再者業(yè)主委員會(huì)還可曉之以情、動(dòng)之以理的說服未及時(shí)交費(fèi)的業(yè)主按時(shí)足額交費(fèi),防止有需求的業(yè)主滋生“搭便車”、“占小便宜”的思想,確保物業(yè)管理企業(yè)有足夠的資金維持小區(qū)正常、高效運(yùn)行。3、物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利的限制制定法律法規(guī),規(guī)范物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。政府需要進(jìn)一步完善和細(xì)化《物業(yè)管理?xiàng)l例》,健全法律法規(guī),使得業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)有法可依,有法必依,違法必究。在繳費(fèi)問題上不僅要從法律上去維護(hù)廣大業(yè)主的利益,也要對(duì)那些不交費(fèi)而損害其他業(yè)主利益的群體進(jìn)行制裁。只有這樣,才能使得業(yè)主從根本上轉(zhuǎn)變觀念,認(rèn)識(shí)到繳費(fèi)是為了使自己的物業(yè)保值增值,自身也能因此而享受到良好的服務(wù),而不交費(fèi)卻享受服務(wù),則要受到法律的懲罰。健全社會(huì)保障和公共服務(wù)體系。由于物業(yè)管理本身就是一個(gè)保本微利的行業(yè),