匯盈機(jī)構(gòu)-涿州新興偉業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品建議

新興偉業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品建議總體規(guī)劃標(biāo)志性景觀廣場車行線步行商業(yè)建議建筑的西側(cè)和南側(cè)以人流線為主。戶型建議本案一共12種戶型，12種產(chǎn)品的形式適合多種客戶群體，下面單從普通建筑使用功能上提出幾點(diǎn)建議。B2戶型：門口布置臥室，使得生活流線、會(huì)客流線、家務(wù)流線交叉。影響生活品質(zhì)。建議犧牲朝南的豎廳，整個(gè)格局像B3戶型布局．內(nèi)外分區(qū)不明確內(nèi)外分區(qū)明確公共空間相對(duì)私密空間B1戶型：在整體布局合理的情況下，我們建議在戶型合理性下工夫。１０——１２平方米：一個(gè)滿足根本“臥〞功能的臥室。根本指標(biāo)：寬３米，深３．３米，使用面積至少１０平方米。１４平方米：一個(gè)可以看電視的臥室

好用指標(biāo)：寬３．６米，深３．９米，使用面積１４平方米。２０平方米：一個(gè)可以“分居〞的臥室

舒適指標(biāo)：寬３．９米，深４．８米，面積２０平方米。建議：臥室作到功能型和舒適型相結(jié)合，而不是兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)型臥室．同時(shí)也減少過道的浪費(fèi)面積．高品位戶型建議：十三層借助大露臺(tái)打造樓王形象。在十三層大露臺(tái)強(qiáng)力戶型的根底上，建議十四層和十五做成躍層。路網(wǎng)設(shè)計(jì)要點(diǎn)考慮車行道因?yàn)榫o緊環(huán)繞住宅樓群，應(yīng)考慮多用綠植隔離灰塵和噪音。

本案因受地塊狹小限制，應(yīng)充分利用現(xiàn)有地形造景，建議對(duì)車庫出入口進(jìn)行景觀化處理。立面支持立面不是呆板的落地玻璃的空間劃分，而是在空間上和材質(zhì)上，有豐富的變化，從使用角度和感官角度給人們強(qiáng)有力的視覺沖擊。建議追求可識(shí)別性和差異性。建議立面色彩采用北京特有的灰色，穩(wěn)重大方，配以原木色的百葉顯得親切宜人。同時(shí)設(shè)計(jì)了采用中國紅的為基調(diào)的立面，便于甲方選擇?？罩谢▓@支持為了提高工程品質(zhì)，制造有效賣點(diǎn)，可考慮進(jìn)行屋頂綠化處理〔如2層和8層樓頂〕。空中花園設(shè)想一:假設(shè)不考慮計(jì)入綠化率，那么空中花園應(yīng)該以塑造景觀小品來營造花園主題。設(shè)計(jì)思路：充分運(yùn)用原有結(jié)構(gòu),以輕質(zhì)土和陶粒透水層來降低樓板載重與防水負(fù)荷,用觀花,觀果等小型苗木營造花園氣氛,滿足抗風(fēng),采光,補(bǔ)水,保濕,降噪等多方面技術(shù)要求。空中花園設(shè)想二:在打造空中花園的同時(shí)，我們還應(yīng)兼顧到同層其他住戶的私密性問題，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該將空間設(shè)計(jì)為半開放式，可以運(yùn)用大量的木網(wǎng)片，既保證了其私密性，又兼顧了其通透性。空中花園設(shè)想三:商業(yè)2層的樓頂，還可設(shè)立景觀式主題餐廳來提升商業(yè)人氣，建立區(qū)域標(biāo)志性形象。季節(jié)考慮：夏季經(jīng)營，其余季節(jié)可設(shè)為公共休閑區(qū)。商業(yè)支持

雙層總建面：4289.76平米單層總建面：2144.88平米首層層高：4.2米2層層高：4.8米商業(yè)局部產(chǎn)品概況時(shí)代的…代表一種生活態(tài)度，是一種跳躍的、亮麗的審美標(biāo)準(zhǔn)及生活方式。主題定位新都市座標(biāo)…涿州快速化開展的新城市主義標(biāo)志復(fù)合的…多種消費(fèi)體驗(yàn)會(huì)聚之地，滿足小城雅士的悠閑生活需求。新城市主義者…消費(fèi)最全面的當(dāng)代生活追隨者，他們購物、餐飲、休閑娛樂各項(xiàng)支出根本均衡，在單純賣場競爭力不強(qiáng)的前提下，綜合的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)將會(huì)營造一個(gè)適合當(dāng)代人消費(fèi)的場所，樹立自成一體具有涿州時(shí)代標(biāo)志的主題經(jīng)營定位。導(dǎo)入業(yè)態(tài)建議零售連鎖賣場蘇寧電器華聯(lián)超市品牌專營店道吉運(yùn)動(dòng)城ESPRIT

休閑餐飲品牌連鎖上島咖啡仙蹤林金融及商務(wù)配套建設(shè)銀行商務(wù)中心復(fù)合式健身會(huì)所浩沙健身SPAA類大型主力店主力店進(jìn)駐商場首選的位置為整個(gè)工程人流最旺的位置，也就是商業(yè)價(jià)值最高的位置。B類品牌店通過A類的人流拉動(dòng)作用，形成品牌圍合的中心商業(yè)人流。同時(shí)，C區(qū)規(guī)劃的配套效勞區(qū)既滿足公寓配套的需要，又能對(duì)外經(jīng)營，滿足了經(jīng)營獨(dú)立的要求。C類金融及商務(wù)配套商業(yè)配套的不可或缺的根底資源D類休閑餐飲主題型經(jīng)營，品牌路線，滿足消費(fèi)者購物休閑餐飲的需求。同時(shí)，所處位置昭示性強(qiáng)，對(duì)外形象的推廣有利于吸引人流。業(yè)態(tài)組合建議外部設(shè)計(jì)建議1〕外立面要有商業(yè)特質(zhì)的表現(xiàn)3〕增加夜間樓宇照明2〕外部形象統(tǒng)一下的渲染需求布局分割建議1、鋪位分割要點(diǎn)鋪位劃分的科學(xué)合理與否，不僅僅是表達(dá)商品組合的豐富多樣，它還必須考慮到經(jīng)營商家的實(shí)用性與合理性，同時(shí)也更要兼顧到獨(dú)立鋪位與整體商業(yè)的協(xié)調(diào)性與互動(dòng)性。2、面積按定位和消費(fèi)能力劃分根據(jù)整個(gè)商業(yè)工程定位劃分商鋪的面積的同時(shí)，根據(jù)市場對(duì)商鋪總價(jià)的接受程度來劃分；

科學(xué)合理的鋪位劃分商業(yè)工程經(jīng)營者利潤合理化的有力保障。經(jīng)營方式的選擇1、出售商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)到達(dá)利潤現(xiàn)實(shí)化；現(xiàn)今通行的做法是租售并舉，地產(chǎn)商為了尋找主力商家入駐，以求穩(wěn)定的租金回報(bào)，因此采取了降低置業(yè)門檻，以化解不利于分割銷售的商業(yè)面積消化的難題。2、出租收益率和回款速度并不理想，受市場需求因素影響較大.

3、自營要求開發(fā)商具有商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)及資源，而且只依賴自身的經(jīng)營能力而生存，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較高，回報(bào)率不夠穩(wěn)定，存在較大的市場風(fēng)險(xiǎn)。我司建議采用出售商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)模式。以迅速回款降低市場風(fēng)險(xiǎn)為目標(biāo)，以具有競爭力的價(jià)格迅速切入市場，迅速消化，到達(dá)產(chǎn)品變現(xiàn)的獲利目的。銷售方式建議采取獨(dú)立商鋪銷售為主，主力店租賃合作的銷售策略，如遇到具有強(qiáng)烈購置意向的客戶，再根據(jù)需求再進(jìn)行銷售策略調(diào)整。主力店合作優(yōu)勢(shì)1、優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)支撐弱勢(shì)業(yè)態(tài)2、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手3、全面性組合精裝修支持精裝修優(yōu)勢(shì)在于：

1、填補(bǔ)涿州市場空白

2、提高工程自身品質(zhì)及競爭力

3、對(duì)價(jià)格進(jìn)行有效支撐根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果說明：涿州市場目前不存在精裝修工程建議本案采取450元/㎡中檔標(biāo)準(zhǔn)的菜單式裝修標(biāo)準(zhǔn)制定根本裝修：墻面四白落地地面鋪設(shè)低檔瓷磚門窗標(biāo)準(zhǔn)門窗廚衛(wèi)墻面地面簡單鋪磚其他無造價(jià)200元/平米點(diǎn)評(píng)：

僅僅在根本上滿足了居住需求，非但不能提升工程品質(zhì)，反而給人以不專業(yè)，不用心的印象。中檔裝修：墻面刷品牌油漆（如立邦、多樂士等）地面選擇性鋪設(shè)復(fù)合木地板（推薦品牌：圣象、德爾等）門窗復(fù)合實(shí)木門（推薦百樂門鎖，加厚合頁，門吸）廚衛(wèi)配裝知名品牌衛(wèi)生用具（如柯樂、樂家等），廚房裝整體櫥柜其他可分割空間，做藝術(shù)處理等造價(jià)350－450元/平米點(diǎn)評(píng)：在滿足正常居住的前提下考慮到了空間的利用和環(huán)境的影響，造型藝術(shù)美觀

并能有效的控制本錢。高檔裝修：墻面貼高檔石材地面全部選用防滑石材或強(qiáng)化復(fù)合式木地板門窗國外高檔品牌門窗廚衛(wèi)國際知名廚衛(wèi)品牌用具其他專業(yè)設(shè)計(jì)師特別打造，可改變整體格局造價(jià)800元/平米以上點(diǎn)評(píng)：從設(shè)計(jì)到施工力求做到精益求精，用最好的設(shè)計(jì)，最名貴的材料，

最細(xì)致的工藝打造接近豪華的裝修效果。本錢過高，操作性不強(qiáng)。風(fēng)格建議1、簡約風(fēng)格：簡約風(fēng)格崇尚“Less

is

more〞特色是將設(shè)計(jì)的元素、色彩、照明、原材料簡化到最少的程度，但對(duì)色彩、材料的質(zhì)感要求很高。因此，簡約的空間設(shè)計(jì)通常非常含蓄，往往能到達(dá)以少勝多、以簡勝繁的效果。

2、歐式風(fēng)格：端莊典雅，親切開朗、講究構(gòu)圖、施工精確、精雕細(xì)刻，運(yùn)用視覺差糾正法以取得很高的藝術(shù)效果。

3、中式風(fēng)格：在總體上表達(dá)出一種氣勢(shì)恢宏、壯麗華貴、細(xì)膩大方的大家風(fēng)范。建筑格局講究高空間、大進(jìn)深。室內(nèi)門廊等處喜用木質(zhì)圓柱，柱式簡潔圓渾，色澤艷麗。雕梁畫棟、匾額楹聯(lián)、屏風(fēng)隔斷、織帳竹簾，虛靈典雅。3、現(xiàn)代前衛(wèi)風(fēng)格：該風(fēng)格講究光、影的變化，大膽的色彩比照來裝飾空間，用無規(guī)那么的空間切割來豐富視覺。比方成心凹陷的墻面和用鮮艷色面磚拼貼墻面的衛(wèi)生間等。裝修材料上大量運(yùn)用鋼化玻璃做半透明墻面、隔欄等。物業(yè)效勞支持建議聘請(qǐng)知名物業(yè)公司，除了擁有一般物業(yè)所具備的功能外，還應(yīng)增添特色效勞〔如各類定制效勞，可根據(jù)具體內(nèi)容單獨(dú)收取費(fèi)用〕。物業(yè)效勞應(yīng)該能讓業(yè)主有一個(gè)全新的體驗(yàn)，應(yīng)該能給客戶帶來無限遐想的空間，這樣才能突出我們的又一大賣點(diǎn)。我們倡導(dǎo)的理念是：無限管家式效勞在生活細(xì)節(jié)方面，只要你能想到，我們就能做到！當(dāng)然，在不增加物業(yè)費(fèi)的