房屋買賣合同寫作

房屋買賣合同2014.

lll一、房屋買賣的概念出賣人與買受人約定，由出賣人轉讓其房屋的所有權給買受人，由買受人支付房屋價款的合同行為。包括：現(xiàn)售和預售。房屋買賣合同的特征:雙務合同；有償合同；要是合同；諾成合同。（交付的意義在于孽息的歸屬、轉移時間和保修時間的計算。）二、房屋買賣的條件和限制1、房屋買賣主體的范圍和條件：A、自然人；（民事權利能力和完全的民事行為能力）B、企業(yè)、事業(yè)單位或法人團體；（必須具有法人資格，否則買賣無效）C、外國自然人、法人和其他組織；（外銷房）一般而言，實行國民待遇（WTO的要求）；但是也要符合《規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》等的規(guī)定。D、人民法院。根據(jù)《民事訴訟法》，查封、扣押的財產，如果被執(zhí)行人在法定期限不履行義務，人民法院可按照相關規(guī)定交相關單位予以拍賣或則變賣?！兑?guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》（十）境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批準從事經營房地產業(yè)的企業(yè)除外）和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。（十一）符合規(guī)定的境外機構和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制，并持有效證明（境外機構應持我政府有關部門批準設立駐境內機構的證明，境外個人應持其來境內工作、學習，經我方批準的證明，下同）到土地和房地產主管部門辦理相應的土地使用權及房屋產權登記手續(xù)。房地產產權登記部門必須嚴格按照自用、自住原則辦理境外機構和個人的產權登記，對不符合條件的不予登記（十二）外匯管理部門要嚴格按照有關規(guī)定和本意見的要求審核外商投資企業(yè)、境外機構和個人購房的資金匯入和結匯，符合條件的允許匯入并結匯；相關房產轉讓所得人民幣資金經合規(guī)性審核并確認按規(guī)定辦理納稅等手續(xù)后，方允許購匯匯出?！冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第十三條機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準?！渡唐贩夸N售管理辦法》第七條商品房現(xiàn)售,應當符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經落實。第十條房地產開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。2、房屋買賣標的物的分類及限制：A、不僅包括房屋，還包括房屋占用范圍內的土地使用權；B、不同角度，不同標準可以分很多類。新建房和舊房，商品房和非商品房，公房和私房，現(xiàn)房和期房等。（準現(xiàn)房：大致進度已經完成；未竣工、未交付；能看見實際存在的房屋等。）3、意思表示要件：意思自治、自愿、公平、公正和誠實信用等原則。4、程序要件：簽訂書面合同，權屬登記手續(xù)，領取房地產產權證書。三、房屋買賣合同的訂立程序要約—承諾—合同的登記《城市房地產轉讓管理規(guī)定》第七條房地產轉讓，應當按照下列程序辦理：（一）房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；（二）房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后90日內持房地產權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格；（三）房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內作出是否受理申請的書面答復，7日內未作書面答復的，視為同意受理；（四）房地產管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉讓的房地產進行現(xiàn)場查勘和評估；（五）房地產轉讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費；（六）房地產管理部門辦理房屋權屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產權屬證書。四、房屋買賣合同的主要條款1、雙方當事人的姓名或者名稱、住所；2、商品房坐落位置、戶型、各間的面積尺寸、四至界限、共有部門說明等；3、列明房屋的質量情況；例如：私房：新舊程度、墻面、管道及有關設施；樓體的沉降程度、平直度、墻面質量和水電氣暖、密封、消防、電梯等設施的約定；公攤部分的說明；補充條款：周邊設施、異味條款、噪音條款、停車位條款、電磁輻射條款；關于社區(qū)設施的約定；土地使用權的取得方式等。4、房屋面積的確認和面積差異處理；建筑面積、套內面積以及用戶實際使用面積等。套內面積：共同隔墻、外墻按水平投影面積的1/2算；敞開陽臺按1/2投影面積算等?！蛾P于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》三、房屋權屬登記涉及的有關房屋建筑面積計算問題，《房產測量規(guī)范》未作規(guī)定或規(guī)定不明確的，暫按下列規(guī)定執(zhí)行：(一)房屋層高：計算建筑面積的房屋，層高(高度)均應在2.20米以上(含2.20米，以下同)。(二)外墻墻體：同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關規(guī)定處理。(三)斜面結構屋頂：房屋屋頂為斜面結構(坡屋頂)的，層高(高度)2.20米以上的部位計算建筑面積。(四)不規(guī)則圍護物：陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。(五)變形縫與室內任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應計算建筑面積。(六)非垂直墻體：對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高(高度)2.20米以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。(七)樓梯下方空間：樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。(八)公共通道：臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結構，均不計算建筑面積。(九)二層及二層以上的房屋建筑面積均按《房產測量規(guī)范》中多層房屋建筑面積計算的有關規(guī)定執(zhí)行。(十)與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。(十一)室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計算。四、房屋套內具有使用功能但層高(高度)低于2.20米的部分，在房屋權屬登記中應明確其相應權利的歸屬。《商品房銷售管理辦法》第十八條商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積第二十條按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據(jù)實結算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。因規(guī)劃設計變更造成面積差異，當事人不解除合同的，應當簽署補充協(xié)議。產權登記面積－合同約定面積

面積誤差比＝─────────────×100%合同約定面積5、價款；《城市房地產轉讓管理規(guī)定》第十四條國家實行房地產成交價格申報制度。

房地產權利人轉讓房地產，應當如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。房地產轉讓應當以申報的房地產成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。6、履行方式；一次性付款、分期付款和其他方式；7、交付和登記；交付時間、過戶登記時間、購買人的驗收等問題。8、違約責任；9、其他約定。五、房屋買賣合同的效力1、雙方當事人的權利義務：1）出賣人的義務：A、交付房屋；B、轉移房屋的所有權；C、瑕疵擔保義務（物之擔保責任和權利擔保責任）（不存在未告之對方的瑕疵）2）買受人的義務：A、支付價款B、受領房屋和有關憑證C、有關通知和保管的義務2、合同無效的情形：1）因欺詐、脅迫所訂立；惡意串通侵害國家、集體或第三人利益；合法形式非法目的；違反法律法規(guī)強制性規(guī)定等。2）出賣人無主體資格；3）房地分離出賣；4）侵犯第三方的優(yōu)先購買權；（國家、共有人、承租人等）5）機關團體、部隊或企事業(yè)單位違反法律強制性規(guī)定購私房的；（本單位流通）6）非法轉讓。（不得轉讓的房屋）3、標的物所有權的轉移A、關鍵點：買受人領取了《房屋所有權證》，房屋的所有權才轉移。（所有轉移權與合同效力是兩個不同的概念）B、《房屋所有權證》附圖需要注明房產測繪單位、套內面積和分攤的公用建筑面積。C、權屬登記明確高度低于2.2米的部分的權屬歸屬。D、房屋買賣采用登記的公示方式。4、標的物的孽息和風險的轉移（注）孳息是與原物相對而言的，是指由原物而產生的物。孳息包括天然孳息與法定孳息。天然孳息是指依物的自然屬性而產生的物，如母牛所生的牛犢，果樹上所產出的果實，土地上所生產的糧食，都為天然孳息。法定孳息是指依一定的法律關系由原物所生的物，例如，房屋出租所得的租金，依股本金所得的股息，即為法定孳息。法定孳息與天然孳息的區(qū)別就在于：

——前者須依一定的法律關系才能取得，而在此法律關系中，有權取得孳息者須履行相應的義務；而后者是基于物的天性所得，取得人并不以履行一定的民事義務為前提。法定孳息一般只能為須履行相應義務的人取得。六、訂立房地產買賣合同應該注意的問題1、總體上注意的問題：A、明確什么樣的房才能買；（內銷、外銷、私房的產權證明、商品房的各種許可證明。）B、全面了解所購房屋；（具銷售資格否、權屬瑕疵否、租賃否、抵押否、限制房產否）C、應繳納的多種稅費；契稅：凡房屋的買賣、典當、贈與或交換的承受人均應憑房地產所有權證和當事人雙方訂立的契約交納契稅，具體契稅的稅率如下：買賣契稅，按買價征收6%（地方補貼3%）；典契稅率，按典價征收3%；贈與契稅，按現(xiàn)值價格征收6%（地方補貼3%）。買受人為納稅人。印花稅：對因商事活動、產權轉移、權利許可證照授受等行為而制定、領受的應稅征收的一種稅。印花稅的納稅人為應稅憑證的書立人、領受人或使用人。房屋買賣合同印花稅為0.03%，交易印花稅為0.05%，房屋租賃印花稅為0.1%，權利證書每件5元等。營業(yè)稅：（房價+價外費用）*5%；出賣人為納稅人；2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。城市建設維護稅、土地增值稅（四級累進制）、個人所得稅（唯一自用5年以上，免征）等。D、選擇合適的示范文本。（現(xiàn)售、預售、私房、二手房等）2、商品房買那合同應注意的問題：A、合同文本應當是房屋土地管理部門統(tǒng)一印制的標準文本，或則是建設部推薦的規(guī)范文本。（否則需要特別小心）B、合同應該包括以下主要的條款：開發(fā)依據(jù)、具體位置、面積、價格、交付時間、付款方式、違約責任、建材和安裝標準、建筑質量、房屋平面圖。進一步約定天然氣或煤氣的準確通氣時間、產權證的準確發(fā)證時間。甚至可以簽署一份補充協(xié)議。C、賣房委托人需要出具授權委托書。合同后，必須到房屋土地管理部門辦理備案登記手續(xù)，保證合同效力。D、簽訂合同前交付一定款項的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第118條當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。E、購房者合法權益受到侵害時，需要明確救濟途徑。（協(xié)商解決、消費者協(xié)會投訴、向有關行政部門申訴、仲裁或上訴。）3、舊房買賣應當注意的問題：A、調查房屋的產權情況。第一步：要求提供合法證件；（產權證、身份證、資格證及其他）第二步：到房產管理部門查驗房屋產權的來源；（房主、檔案文號、登記日期、權利負擔等）最后，搞清楚房屋是夠屬于房改出售的。（5年內不得交易；5年后，單位也有優(yōu)先購買權等。）B、條款需要詳細，包括：姓名、住所、標的、價款、履行期限、履行地點、履行方式、合同生效方式、違約責任、爭議解決方式、合同的變更、終止和解除等；C、選擇值得放心的中介機構；D、了解地區(qū)的特殊政策和規(guī)定。4、城市私有房屋買賣應注意的問題：A、私房應屬于可以用于交易的才可以交易；（無證件房、拆遷房、產權爭議房不能交易。）B、程序問題；（書面合同、房地產交易部門辦理買賣登記手續(xù)、經過公證的授權委托書、審查及逐級上報、報批后辦理立契手續(xù)、領取產權證等。）《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十一條對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。簽定合同，不馬上承擔風險責任；簽定合同，辦理過戶登記，承擔風險責任；簽定合同，轉移占有實現(xiàn)，未辦理過戶登記期間，承擔風險責任。商品房預售合同何鳳麟一、商品房預售商品房預售也稱樓花買賣，是指房地產開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產交易行為。實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。商品房預售的特征：商品房預售是一種附加期限的交易行為。（法律效力）商品房預售具有較強的國家干預性。（條件資格、程序及登記備案）商品房特征的理解第一、預售的商品房必須是作為商品房項目建設的房屋，而不是政府批準的一些社會福利性房屋，或社會保障性、社會救濟性質的房屋，也不是一些單位內部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會化、商品化房屋。第二、預售的商品房是處于特定狀態(tài)的房屋，即必須是已經開工建設，正處于正常的施工建設狀態(tài)，但尚未竣工的商品房。不是尚未開工的商品房項目，也不是已經竣工交付使用的商品房現(xiàn)房，更不是早已停工無法繼續(xù)施工建設的“半拉子”工程，或時建時停無法預計或確定竣工時間的商品房工程項目。第三、預售的商品房，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設狀態(tài)。第四、商品房預售的預售人主體是特殊的商品房開發(fā)商，必須是具備商品房預售條件的開發(fā)企業(yè)，即具有法定性和特定性商品房開發(fā)企業(yè)。而購房人則是社會不特定的主體，任何要購買預售商品房的公民，都可以成為商品房預售的買方。第五、商品房預售，必須要依照有關法律規(guī)定，具備必須的條件，尤其是政府有關部門批準的商品房預售許可證，并將有關預售商品房的資料及有關法律規(guī)定向購房人公示，即具備的法定公開性。商品房預售的形式：全額價款預售；（建設前全款和建設中分期全款）；部分價款預售。商品房預售之利弊——利：加快資金周轉和建設資金回籠；消費者獲得期房與現(xiàn)房之差價?！祝航o部分開發(fā)商虛假宣傳、改變規(guī)劃、延期交房等不規(guī)范行為留下了空子；商品房預售制度對政府和銀行的監(jiān)管能力要求較高，客觀上要求政府對開發(fā)行為、銀行對資金和預售款使用行為具有較強的監(jiān)管能力，管理成本也相對較高。商品房預售的法定條件（l）已交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，土地使用權未經抵押；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設的資金應達到工程建設總投資的25％以上，并已經確立施工進度和竣工交付時間；（4）同金融機構已經簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議；（5）經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證證明，向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批準文件。二、商品房預售合同房地產開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的不動產買賣合同。特點：性質上是不動產合同；遠期買賣合同；標的物尚未建成。特點的理解第一、合同的主體，作為預售人必須是具備商品房預售條件的商品房開發(fā)企業(yè)；而作為購房人則必須是明知購買的不是現(xiàn)房、具有預期交房風險的商品房預購人。第二、合同的標的，從合同條款的字意來看，標的是正在建設中商品房；但是從雙方約定的權力義務性質來看，預售合同的標的并非房屋產權，而只是預期得到房屋產權的權力。第三、商品房預售合同是附期限和附條件的合同，附期限指的是附房屋交付期限和辦理房屋產權證期限，尤其是房屋交付期限；附條件，則指的是合同隱含的商品房預售開發(fā)商必須具備的預售條件，即保證合同合法有效和能夠辦理產權證前提的條件。第四、商品房預售的開發(fā)商在其商品房預售的商業(yè)廣告和宣傳資料中，對商品房預售所做出的承諾性條件，也是商品房預售合同的內容。第五、作為商品房預售所使用的合同樣式，一般應當使用國家有關部門制作的條款比較完備的格式合同。應當注意兩個問題：一是要注意商品房預約合同與預售合同的區(qū)別。二是即使雙方使用的是國家有關部門制定的商品房預售的格式合同，也應允許當事人在不違背法律法規(guī)規(guī)定的有關原則下，自愿協(xié)商修改。三、商品房預售合同的主要內容1、預售人應持有合法證明；（A土地使用權合同編號，土地使用權證的編號；土地編號、面積、規(guī)劃用途、使用年限等；B建設用地規(guī)劃許可證及其編號；建設工程施工許可證編號；C預售許可證編號。）2、預售商品房的地理位置及主要特征；（路段最好包括距離最近的公共汽車站的實際距離；樓層數(shù)及預售房屋所在的編號、樓層、戶號；是否有免費使用的停車位及位置和編號；綠化情況；周邊建筑情況；周邊及內部公共設施狀況等等）3、預售商品房的面積；（按套(單元)計價的預售房屋，房地產開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。）還須重視的就是所購買的房子是按建筑面積計算房款，這就有了套內建筑面積和公用建筑分攤面積之分(套內建筑面積是獨立產權，公用建筑分攤面積是共有產權)。如果購房者所簽訂的合同是按建筑面積計算房款，因為核對公用建筑分攤面積非常困難，開發(fā)商就有可能通過虛增公用建筑分攤面積來獲得高額利潤，也由此損害購房者的權益。4、預售商品房的房價；（單價、總價及設施、設備的費用。）5、付款期限及付款方式（付款方式決定付款期限；付款方式：一次性付款、按時間分期付款、按建設工程進度分期付款、抵押貸款（按揭）等。按揭的貸款利率，我國實行一年一定，即1月1日定該年的利率。）6、工程建筑的主要結構、主要建筑材料等；（可以委托有資質的建設工程質量檢測機構檢測，出具書面鑒定意見為依據(jù)。）7、預售商品房的裝修、設備標準以及違約責任；（同樣可委托有資質的建設工程質量檢測機構檢測，出具書面鑒定意見為依據(jù)。）8、開工及竣工的期限；9、房屋設計及其變更條款；（任何的設計變更都是有原因的，這種變更往往是為了符合開發(fā)商的利益，但同時卻又有可能傷及購房者的利益，因此在簽訂此條款時更應審慎對待。）預購者有知情權和否定權。經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當事人的約定的其他影響商品房質量或者使用功能的，預售人應當在變更確立之日起10d內，書面通知預購人。預購人有權在通知到達之日起15d內做出是否退房的書面答復。預購人在通知到達之日起15d內未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。預售人未在規(guī)定時限內通知預購人的，預購人有權退房；預購人退房的，由預售人承擔違約責任。預售人的配合義務。主要是指當商品房交付給預購人以后，預購人如果要對商品房的面積進行測量或者進行其他方面的驗收，只要符合規(guī)定，預售人有義務配合并為其提供必要的資料。10、商品房交付通知；（竣工驗收合格后，書面通知商品房有關交接手續(xù)。）11、商品房的交付及有關預售人的責任；（驗收交接、交接鑰匙、簽署房屋交接單等。）（交付條件：A房地產初始登記并取得新建商品房的房地產權證—大產證；B房屋上已經不存在任何擔保權利；C預售人已經按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金。）（《質量保證書》《使用說明書》）根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

12、預售人有關基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾；13、商品房的產權登記；（合同中約定，在取得大產證后一定期限，雙方簽署《房屋交接書》，再憑此辦理小產證；約定誰辦理價格申報等。）14、風險轉移

（實際占有為界限；購買人原因遲延的除外。）15、保修期限和保修范圍（約定保修期內，不可抗力或非預售人原因的房屋損害，預售人不承擔主任，但可以協(xié)助維修，費用預購人出。）16、有關物業(yè)管理的約定；（預售人選聘物業(yè)公司，并簽定《前期物業(yè)管理服務合同》，可以作為預售合同的附件；開發(fā)商在向購房人交付房屋時，應當將其選聘的物業(yè)管理企業(yè)的情況告知購房人，并通知有關物業(yè)管理企業(yè)。）17、商品房使用的約定；（用途、結構、面積等。）18、當事人合同權利與義務的轉移條款；（需要遵守《合同法》的規(guī)定。）19、有關稅費的條款；20、違約責任；21、合同爭議的解決；22、預售廣告條款：（再次約定廣告中的內容最保險。）房地產開發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產銷售廣告，應向廣告經營與發(fā)布單位提交下列材料的復印件，并出示原件：（一）營業(yè)執(zhí)照；（二）《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》；（三）預售的，應提交《房地產預售許可證》。現(xiàn)售的，應提交《房地產證》。商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。23、預售合同的成立生效和解除；（生效時間、生效要件：例如簽定合同時生效等；合同生效或解除后的登記備案。）24、附件（當事人可以在合同中約定合同的附件及其他補充條款及與合同不一致時候的處理方法等。）補充條款應考慮的問題1、應當把售樓書和其他廣告的內容明確地寫進補充協(xié)議里；（售樓書中有該樓盤的特點、交通、規(guī)劃設計、房型、配套、裝飾、設備等情況。）2、明確房屋所有權證的辦理、獲得時間。并且標明如果到期購房者仍得不到產權證，有權退房及索取賠償。3、要明確如果按揭辦不下來，責任應當怎樣分擔。人們在購房的時候往往選擇按揭貸款，但也有按揭辦不下來的時候，辦不下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也有房地產開發(fā)商的原因，甚至還有銀行方面的原因。因此，在付款方式的附件中就需要寫明：如購房者無法獲得銀行的按揭貸款，責任應當由買、賣雙方承擔。但現(xiàn)實中，開發(fā)商往往在這方面大做手腳，合同中寫著：購房者無法獲得銀行按揭貸款，應當在接到通知后的幾天內付清余額。而購房者往往因為粗心而忽略這一點，造成不必要的損失，因此，購房者在簽訂《商品房買賣合同》或《補充協(xié)議》時，應當將其明確標明。4、明確公攤建筑面積；5、應該明確裝修的標準；6、明確違約責任；應當在《商品房買賣合同》或《補充協(xié)議》中寫明，如果開發(fā)商在交付房屋時，交付的房屋達不到《商品房買賣合同》或《補充協(xié)議》的約定，購房者有權拒絕收房，并且由開發(fā)商支付一定數(shù)額或比例的違約金，或者協(xié)商解決相關事宜，如果無法達成共識，購房者有權退房。7、明確退房責任；購房者入住時，通常裝修房屋，這需要很大一部分投入，如果房屋出現(xiàn)質量問題并涉及到退房，你的裝修費用就會白白丟掉，因此，必須寫明退房后的處理辦法：由于開發(fā)商原因導致的退房，開發(fā)商應在確定的日期內退還購房款，并按一定的計算方法支付給購房者賠償金(包括銀行的利息、罰金)。8、關于商品房交付時的約定；房屋交付時，開發(fā)商應向購房者提交房屋入住通知、《建設工程竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》實測面積、鑰匙收條。而這些都需要在《補充協(xié)議》中寫明，以免事后出現(xiàn)糾紛。9、明確房屋質量；房屋質量的好壞，直接影響到購房者的居住質量，也是購房者入住后最容易與開發(fā)商產生爭議的地方。因此，應在《補充協(xié)議》中標明房屋質量的具體內容。比如：墻體平直的標準；房間的防水標準(頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、管線與地板結合處無漏水、滲水現(xiàn)象等)；表面裂縫的標準(內部無任何裂縫，墻壁表面平整)；管線安裝與室內表面的平整標準；所用的建筑材料應達到國家強制性標準等。10、明確收房入住時須交的費用；

購房者入住時，還需要交一部分的費用，其中包括取暖費、物業(yè)管理費、煤氣開栓費等等，如果購房者沒有記錄清楚，很可能被開發(fā)商以其他名目索要相關的其他費用。11、明確配套設施；

房屋的配套設施(包括水電氣、有線電視、電話、信報箱、寬帶網(wǎng)絡等)是入住時就必須用到的，因此，在房屋交付的同時應當具備使用條件。但是，有些時候，其中的部分設施卻沒能達到使用的要求，現(xiàn)行法律中也沒有明確違約責任應當由誰承擔，因此，為了避免日后的糾紛，應當將相關的條款寫在補充協(xié)議中。12、明確物業(yè)；

現(xiàn)實中，業(yè)主往往與物業(yè)產生很多糾紛，為保證自己入住后的權益，購房者應在《補充協(xié)議》中約定物業(yè)的有關情況，包括物業(yè)權利的限制、物業(yè)費、環(huán)境衛(wèi)生、保安、綠化等。四、商品房預售合同的效力對雙方當事人的效力，表現(xiàn)為雙方的合同權利與義務；對合同標的物的效力，主要在于標的物所有權的轉移以及風險的轉移；合同的登記及變更。1、合同雙方的義務預售人的義務：交付預售商品房的義務；轉移所交付商品房的所有權；瑕疵擔保義務；不得擅自變更所售商品房設計的義務；配合義務；（驗收等）保修義務；不得挪用預售房款的義務；交納或則代交有關稅費的義務。預購人的義務：按照約定期限和數(shù)額交付預購款的義務；接收預售人交付的商品房的義務；交納一定稅費的義務。2、商品房預售合同的登記及效力預售合同訂立后預售人不能立即交付商品房，也無法辦理產權登記手續(xù)，預售登記并不是任何確定產權變更的登記，也不是預售合同的生效要件，而是具有預告登記的性質，如未履行該手續(xù)，不應使合同無效。預售合同經雙方依法簽約即應成立并生效?！督忉尅返?條明確規(guī)定：當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。3、商品房預售合同的變更包括：合同內容和合同主體的變更；合同登記以后的變更，需要到登記機關辦理變更登記；主體的變更，整體上需要符合《合同法》第五章的規(guī)定。預售人的變更：以出讓方式取得土地的，需要達到轉讓土地的條件；須取得預購人的同意。（預售合同是“一對多”合同，預售者可能承擔返還或賠償責任。）預購人的變更：支付全款的，可以直接轉讓其預購的商品房；未支付全款的，需要征得預售人同意。五、訂立和履行商品房預售合同應當注意的問題1、商品房預售合同主體是否合適；《城市房地產開發(fā)管理條例》第5條設立房地產開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。2、合同標的物是否符合法律規(guī)定；《城市商品房預售管理辦法》第38條違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，可以并處已收取的預付款１％以下的罰款。3、預售商品房廣告的效力問題；《房地產廣告暫行規(guī)定》：第四條凡下列情況的房地產，不得發(fā)布廣告：

（一）在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發(fā)建設的；

（二）在未經國家征用的集體所有的土地上建設的；

（三）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

（四）預售房地產，但未取得該項目預售許可證的；

（五）權屬有爭議的；

（六）違反國家有關規(guī)定建設的；

（七）不符合工程質量標準，經驗收不合格的；

（八）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其它情形。第五條發(fā)布房地產廣告，應當具有或者提供下列相應真實、合法、有效的證明文件：

（一）房地產開發(fā)企業(yè)、房地產權利人、房地產中介服務機構的營業(yè)執(zhí)照或者其它主體資格證明；

（二）建設主管部門頒發(fā)的房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；

（三）土地主管部門頒發(fā)的項目土地使用權證明；

（四）工程竣工驗收合格證明；

（五）發(fā)布房地產項目預售、出售廣告，應當具有地方政府建設主管部門頒發(fā)的預售、銷售許可證明；出租、項目轉讓廣告，應當具有相應的產權證明；

（六）中介機構發(fā)布所代理的房地產項目廣告，應當提供業(yè)主委托證明；

（七）工商行政管理機關規(guī)定的其它證明。第六條房地產預售、銷售廣告，必須載明以下事項：

（一）開發(fā)企業(yè)名稱；

（二）中介服務機構代理銷售的，載明該機構名稱；

（三）預售或者銷售許可證書號。

廣告中僅介紹房地產項目名稱的，可以不必載明上述事項。

4、商品房預售認購書的效力問題；1）約定違反認購書的責任問題；2）認購不必（法律沒有強制要求）在主體取得預售資格之后，預購者有風險，所以預購人須確定開發(fā)商取得預售許可；3）應當包含正式預售合同的主要內容。（方有法律約束力）5、預售合同中的“不可抗力”問題；不可抗力需要由有關主管部門進行鑒定并且出具證明方成立，不能由單方說了算，所以在合同中最好約定不可抗力的范圍。6、預售合同中的情勢變更；房屋價格的認定應當堅持以下原則認定：

1）應當堅持合同效力的原則，只要商品房預售合同依法成立，就應當維護合同的嚴肅性，保持交易安全。在一般情況下，開發(fā)商以建筑材料或房地產的價格上漲或下跌為由要求提高或降低房價的，法院不應支持。2）堅持情勢變更原則，在商品房的價格因國家政策、社會經濟形勢等的變化引起的特殊情況，可以按照情勢變更原則處理價格問題。3）在運用情勢變更原則時應特別注意區(qū)分正常的市場風險、商業(yè)風險。情勢變更原則是雙方在簽訂合同時對出現(xiàn)的價格波動是不可能遇見的，雙方均無過錯；而商業(yè)風險、市場風險在雙方簽訂合同時是可以或應當遇見的，不能因為當事人因沒有遇見到，就把風險、責任歸責于另一方當事人，這樣是不公平的。情勢變更原則

1）須有情勢變更之事實。

2）情勢變更須發(fā)生在合同成立以后，履行終止之前。

3）情勢變更須是當事人所不能預見的，且有不可預見之性質。

4）因情勢變更而使原合同的履行顯失公平。7、如何處理預售人延遲交付的問題；約定一定期限內采取罰款手段；超過期限解除合同。但是需要注意的是，如果開發(fā)商的財產被拍賣用于清償債務，依《中華人民共和國企業(yè)破產法》規(guī)定，破產債權按以下順序清償：（一）破產企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費；（二）破產企業(yè)所欠稅款；（三）破產債權。破產債權不足以清償同一順序清償要求的，按比例分配。ThankYou!2014.

lll兒童慢性咳嗽與處理1急性咳嗽，時間短于4周單擊此處添加文本具體內容2亞急性咳嗽，時間介于4－8周單擊此處添加文本具體內容3慢性咳嗽，時間超過8周單擊此處添加文本具體內容一.定義CONTENTSONE1二.咳嗽感受器與部位三種感受器

RARlike（快速適應性感受器，機械刺激為主）

Nociceptive（傷害感受器，化學刺激為主）

Polymodal（咳嗽感受器，機械刺激與酸）有髓神經纖維口咽部、喉、支氣管樹、外耳道與鼓膜A

神經纖維C神經纖維C類神經纖維感受器(VR1)無髓神經纖維通過釋放神經多肽，刺激RARs主要位于支氣管Opioidreceptor阿片受體,有μ、κ、δ和σ亞型麻醉鎮(zhèn)痛劑通過某些肽類物質(如β-內啡肽)及μ阿片受體抑制咳嗽呼吸道中也存在μ受體,參與了芬太尼誘發(fā)嗆咳過程慢性咳嗽經常（16~62%）同時由一種以上病因引起UACS，哮喘，GERD是各年齡慢性咳嗽最常見的三種原因慢性咳嗽是57%哮喘和75%GERD的唯一癥狀大多數(shù)慢性咳嗽能明確病因，使治療有效率達84~98%三.慢性咳嗽的常見病因上呼吸道咳嗽綜合癥(UACS)

慢性鼻竇炎慢性鼻炎，包括過敏性鼻炎增殖體肥大吸入綜合癥

胃食道反流病(GERD)

會厭功能障礙支氣管源性疾病哮喘綜合征病毒感染后咳嗽心因性疾病兒童慢性咳嗽(胸片正常)的常見原因常見的支氣管源性疾病是兒童慢性咳嗽的第一大原因支氣管哮喘咳嗽變異性哮喘(CVA)

非哮喘性嗜酸細胞性支氣管炎(NAEB)<一>哮喘綜合征有慢性氣道炎癥，氣道高反應，肺功能異常有咳嗽及喘息發(fā)作，以夜間和清晨為重有特應性家族史對糖皮質激素，抗白三烯受體拮抗藥及支氣管擴張藥有效1.支氣管哮喘有慢性氣道炎癥，氣道高反應，肺功能大多正常；中央氣道慢性炎癥和支氣管反應增高平滑肌收縮刺激肌梭內咳嗽感受器以咳嗽為主，偶爾有喘息發(fā)作以夜間和清晨為重對糖皮質激素，抗白三烯受體拮抗藥，支氣管擴張藥有效2.咳嗽變異性哮喘又稱過敏性咳嗽有慢性氣道炎癥，痰液嗜酸細胞>2.5~5%無氣道高反應和肺功能異常僅有咳嗽，無喘息發(fā)作對糖皮質激素，抗白三烯受體拮抗藥有效；支氣管擴張藥無效3.嗜酸細胞性支氣管炎激素敏感性咳嗽常用的相關檢查支氣管舒張試驗支氣管激發(fā)試驗3％NaCl霧化吸入誘導咳嗽痰液咳出或吸出處理后計數(shù)嗜酸細胞數(shù)痰液嗜酸細胞>2.5~5%誘導痰嗜酸細胞計數(shù)RSV毛細支氣管炎與慢性咳嗽有密切關系RSV導致支氣管結構或功能的持續(xù)損害RSV改變神經敏感閾值，咳嗽感受器閾值降低RSV誘導RSV-IgE形成，ECP增高RSV誘發(fā)咳嗽(哮喘、肺發(fā)育不全、氣道吸入)<二>病毒感染后咳嗽以夜間及清晨咳嗽為主，可伴有喘息發(fā)作多持續(xù)3－8周，但對于早產兒、小于3個月的嬰兒及伴有基礎疾病的患兒持續(xù)時間較長部分伴有特異體質的患兒，對糖皮質激素及白三烯拮抗藥物治療有效是兒童慢性咳嗽常見原因之一分泌物直接刺激鼻咽部分泌物反流刺激咽喉分泌物導致鼻咽喉部神經敏感度增加<三>上呼吸道咳嗽綜合癥

慢性鼻炎過敏性鼻炎常年性非過敏性鼻炎血管運動性鼻炎感染性鼻炎慢性鼻竇炎增殖體肥大引起UACS的原因有：臨床表現(xiàn)喉部發(fā)癢、疼痛，咳粘液性痰及清嗓動作有咽后壁分泌物流動感咽后壁可見粘液樣分泌物咽部粘膜呈鵝卵石改變(結節(jié)狀淋巴濾泡)一代抗組胺藥物/鼻減充藥物有效胃食道反流酸性反流非酸性反流氣管食管瘺吞咽協(xié)調障礙<四>吸入綜合癥胃食道反流反流形式：食道下端咳嗽感受器反流到咽下部或喉部(咽喉部反流)吸入氣管或支氣管肺多見于小齡幼兒，表現(xiàn)為喂水或奶時的嗆咳部分見于神經肌肉受損或發(fā)育異常的患兒上呼吸道感染后會加重癥狀進食稠厚流質或鼻飼能明顯改善癥狀吞咽協(xié)調障礙1.室內環(huán)境空氣污染污穢或刺激性有害氣體；氣媒性過敏原2.在集體環(huán)境中生活

幼兒園和小學<五>慢性或反復呼吸道感染3.支氣管肺功能結構異常氣道堵塞

支氣管異物、支氣管淋巴結壓迫、異位血管.氣道結構異常原發(fā)性纖毛運動障礙慢性氣道炎癥麻疹肺炎后,先天性心臟病肺功能異常早產兒、支氣管發(fā)育不良胸部平片或CT：明確肺部病變鼻腔鏡：明確鼻炎及鼻竇炎鼻竇平片或CT：明確鼻竇炎吞鋇、同位素、食道下端pH測定：明確胃食道返流支氣管擴張或激發(fā)試驗：明確哮喘或病毒感染后咳嗽誘導痰液試驗：明確嗜酸細胞支氣管炎纖支鏡檢查：明確異物超聲心動圖檢查：心臟情況四.常用輔助診斷措施ONE1常見慢性咳嗽的處理方法過敏性鼻炎：鼻用糖皮質激素抗組胺藥-減充劑/抗組胺藥避免過敏原/刺激物血管運動性鼻炎：鼻用嗅化異丙托品感染后鼻炎：第一代抗組胺藥-減充劑鼻用嗅化異丙托品慢性鼻竇炎：抗生素+抗組胺藥-減充劑

上呼吸道咳嗽綜合癥治療原則避免接觸過敏原;

阻斷或減輕炎癥反應和分泌物的產生;

治療感染;

糾正結構異常

診斷為UACS誘發(fā)咳嗽的患者,如果第一代抗組胺藥物和(或)減充血劑(A/D)的經驗性治療沒有效果,下一步應進行鼻竇的影像學檢查吸入皮質醇，減輕氣道炎癥和氣道反應性白三烯受體拮抗劑，

受體激動劑，治療夜間陣發(fā)性咳嗽一般不用祛痰藥、中樞性止咳藥和抗生素咳嗽變異性哮喘

(Coughvariantasthma)吸入性糖皮質激素及白三烯拮抗藥物有效對支氣管擴張藥物無效嗜酸細胞性支氣管炎避免反復呼吸道感染

受體激動劑或溴化異丙托品緩解咳嗽必要時可吸入糖皮質激素一般在1歲后逐漸好轉

感染后氣道高反應性加強喂養(yǎng)指導稠厚食品鼻飼喂養(yǎng)吞咽協(xié)調障礙1.針對性抗病原治療2.治療局部慢性病灶3.調節(jié)機體免疫狀態(tài)4.加強營養(yǎng)與鍛煉

慢性遷移性感染重視病史與體檢，包括耳鼻咽喉和消化系統(tǒng)疾病。根據(jù)病史與體檢結果選擇有關檢查，由簡單到復雜。先檢查常見病，后少見病。診斷和治療兩者應同步或順序進行。如前者條件不具備時，根據(jù)臨床特征進行診斷性治療，并根據(jù)治療反應確定咳嗽病因，治療無效時再選擇有關檢查。慢性咳嗽的病因診斷原則

1．病史和查體，通過病史詢問縮小診斷范圍

2．常規(guī)X線胸片檢查

3．胸片有明顯病變者,可根據(jù)病變的形態(tài)、性質選擇進一步檢查。

4．胸片無明顯病變者，如被動吸煙、環(huán)境刺激物，則脫離刺激物的接觸，觀察4周?？人匀晕淳徑饣驘o上述誘發(fā)因素，則進入下一步診斷程序。

慢性咳嗽病因診斷流程具體步驟：5．肺通氣功能+支氣管激發(fā)試驗，診斷和鑒別哮喘通氣功能正常、激發(fā)試驗陰性，進行誘導痰檢查

6．懷疑呼吸道過敏者，可行變應原皮試、血清IgE

和咳嗽敏感性檢測。7．存在鼻后滴流或頻繁清喉時，可先按UACS治療，聯(lián)合使用第一代H1受體阻斷劑和鼻減充血劑。對變應性鼻炎可加用鼻腔吸入糖皮質激素。治療1～2周癥狀無改善者，可攝鼻竇CT或鼻咽鏡

8．對于飲水或喂奶嗆咳者，可考慮改用稠厚食品，必要時進行短期鼻飼喂養(yǎng)。

9．上述檢查仍未確診，或試驗治療仍繼續(xù)咳嗽者，應考慮進行高分辨率CT和纖支鏡以及心臟超聲檢查，除外支氣管擴張癥、支氣管內膜結核及左心功能不全等疾病。

10．反復發(fā)作的慢性咳嗽患者，夜間不咳，較敏感，如上述各項檢查和針對性治療均無效時，應除外心因性咳嗽。

注意點：

1．經相應治療后咳嗽緩解，病因診斷方能確立。

2．部分患者可同時存在多種病因。如果患者治療后，咳嗽癥狀部分緩解，應考慮是否同時合并其它病因謝謝第三節(jié)分析文體特征和表現(xiàn)手法2大考點書法大家啟功自傳賞析中學生，副教授。博不精，專不透。名雖揚，實不夠。高不成，低不就。癱偏‘左’，派曾‘右’。面微圓，皮欠厚。妻已亡，并無后。喪猶新，病照舊。六十六，非不壽。八寶山，漸相湊。計平生，謚曰陋。身與名，一起臭?！举p析】寓幽默于“三字經”，名利淡薄，人生灑脫，真乃大師心態(tài)。1.實用類文本都有其鮮明的文體特征，傳記的文體特征體現(xiàn)為作品的真實性和生動性。傳記的表現(xiàn)手法主要有以下幾個方面：人物表現(xiàn)的手法、結構技巧、語言藝術和修辭手法。2.在實際考查中，對傳記中段落作用、細節(jié)描寫、人物陪襯以及環(huán)境描寫設題較多，對于材料的選擇與組織也常有涉及。3.考生復習時要善于借鑒小說和散文的知識和經驗，同時抓住傳記的主旨、構思以及語言特征來解答問題。傳記的文體特點是真實性和文學性。其中，真實性是傳記的第一特征，寫作時不允許任意虛構。但傳記不同于一般的枯燥的歷史記錄，它具有文學性，它通過作者的選擇、剪輯、組接，傾注了愛憎的情感；它需要用藝術的手法加以表現(xiàn)，以達到傳神的目的?？键c一分析文體特征從哪些方面分析傳記的文體特征？一、選材方面1.人物的時代性和代表性。傳記里的人物都是某時代某領域較

突出的人物。2.選材的真實性和典型性。傳記的材料比較翔實，作者從傳主

的繁雜經歷中選取典型的事例，來表現(xiàn)傳主的人格特點，有

較強的說服力。3.傳記的材料可以是重大事件，也可以是日常生活小事。[知能構建]二、組材方面1.從時序角度思考。通過抓時間詞語，可以迅速理清文章脈絡，

把握人物的生活經歷及思想演變過程。2.從詳略方面思考。組材是與主題密切相關的。對中心有用的，

與主題特別密切的材料，是主要內容，則需濃墨重彩地渲染，

要詳細寫；與主題關系不很密切的材料，是次要內容，則輕

描淡寫，甚至一筆帶過。三、句段作用和標題效果類別作用或效果開頭段內容：開篇點題，渲染氣氛，奠定基調，表明情感。結構：總領下文，統(tǒng)攝全篇；與下文某處文字呼應，為下文做鋪墊或埋下伏筆；與結尾呼應。中間段內容：如果比較短，它的作用一般是總結上文，照應下文；如果比較長，它的作用一般是擴展思路，豐富內涵，具體展示，深化主題。結構：過渡，承上啟下，為下文埋下伏筆、鋪墊蓄勢。結尾段內容：點明中心，深化主題，畫龍點睛，升華感情、卒章顯志，啟發(fā)思考。結構：照應開頭；呼應前文；使結構首尾圓合。標題①突出了敘述評議的對象。②設置懸念，激發(fā)讀者的閱讀興趣。③表現(xiàn)了傳主的精神或品質。④點明了主旨，表達了作者的情感。⑤運用修辭，使文章內涵豐富，意蘊深刻，增加了文章的厚度與深度。四、語言特色角度分析鑒賞傳記的類別自傳采用第一人稱，語言或幽默調侃或自然親切；他傳采用第三人稱，語言或樸實自然或文采斐然。語意和句式句子中的關鍵詞所包含的情感、態(tài)度等，整句與散句、推測與肯定、議論與抒情、祈使與反問等特殊句式，往往有著不同一般的表現(xiàn)力。這些都是分析語言的切入點。修辭的角度修辭一般是用來加強語言的表現(xiàn)力的。抓住修辭特點，就能從語言的表達效果上加以體味。語言風格含蓄與明快、文雅與通俗、生動與樸實、富麗與素淡、簡潔與繁復等。1.(2015·新課標全國卷Ⅰ)閱讀下面的文字，完成后面的題目。[即學即練]朱東潤自傳1896年我出生在江蘇泰興一個失業(yè)店員的家庭，早年生活艱苦，所受的教育也存在著一定的波折。21歲我到梧州擔任廣西第二中學的外語教師，23歲調任南通師范學校教師。1929年4月間，我到武漢大學擔任外語講師，從此我就成為大學教師。那時武漢大學的文學院長是聞一多教授，他看到中文系的教師實在太復雜，總想來一些變動。用近年的說法，這叫作摻沙子。我的命運是作為沙子而到中文系開課的。大約是1939年吧，一所內遷的大學的中文系在學年開始，出現(xiàn)了傳記研究這一個課，其下注明本年開韓柳文。傳記文學也好，韓柳文學也不妨，但是怎么會在傳記研究這個總題下面開韓柳文呢？在當時的大學里，出現(xiàn)的怪事不少，可是這一項多少和我的興趣有關，這就決定了我對于傳記文學獻身的意圖?！端膸烊珪偰俊酚袀饔涱?，指出《晏子春秋》為傳之祖，《孔子三朝記》為記之祖，這是三百年前的看法，現(xiàn)在用不上了。有人說《史記》《漢書》為傳記之祖，這個也用不上?！妒贰贰稘h》有互見法，對于一個人的評價，常常需要通讀全書多卷，才能得其大略?？墒窃趥饔浳膶W里，一個傳主只有一本書，必須在這本書里把對他的評價全部交代。是不是古人所作的傳、行狀、神道碑這一類的作品對于近代傳記文學的寫作有什么幫助呢？也不盡然。古代文人的這類作品，主要是對于死者的歌頌，對于近代傳記文學是沒有什么用處的。這些作品，畢竟不是傳記文學。除了史家和文人的作品以外，是不是還有值得提出的呢？有的，這便是所謂別傳。別傳的名稱，可能不是作者的自稱而是后人認為有別于正史，因此稱為“別傳”。有些簡單一些，也可稱為傳敘。這類作品寫得都很生動，沒有那些阿諛奉承之辭，而且是信筆直書，對于傳主的錯誤和缺陷，都是全部奉陳。是不是可以從國外吸收傳記文學的寫作方法呢？當然可以，而且有此必要。但是不能沒有一個抉擇。羅馬時代的勃路塔克是最好的了，但是他的時代和我們相去太遠，而且他的那部大作，所著重的是相互比較而很少對于傳主的刻畫，因此我們只能看到一個大略而看不到入情入理的細致的分析。英國的《約翰遜博士傳》是傳記文學中的不朽名作，英國人把它推重到極高的地位。這部書的細致是到了一個登峰造極的地位，但是的確也難免有些瑣碎。而且由于約翰遜并不處于當時的政治中心，其人也并不能代表英國的一般人物，所以這部作品不是我們必須模仿的范本。是不是我國已經翻譯過來的《維多利亞女王傳》可以作為范本呢？應當說是可以，由于作者著墨無多，處處顯得“頰上三毫”的風神?？墒侵袊娜讼鄠鞯淖龇ǎ亲叩囊粯拥牡缆?，所以無論近代人怎么推崇這部作品，總還不免令人有“穿新鞋走老路”的戒心。國內外的作品讀過一些，也讀過法國評論家莫洛亞的傳記文學理論，是不是對于傳記文學就算有些認識呢？不算，在自己沒有動手創(chuàng)作之前，就不能算是認識。這時是1940年左右，中國正在艱苦抗戰(zhàn)，我只身獨處，住在四川樂山的郊區(qū)，每周得進城到學校上課，生活也很艱苦。家鄉(xiāng)已經陷落了，妻室兒女，一家八口，正在死亡線上掙扎。我決心把研讀的各種傳記作為范本，自己也寫出一本來。我寫誰呢？我考慮了好久，最后決定寫明代的張居正。第一，因為他能把一個充滿內憂外患的國家拯救出來，為垂亡的明王朝延長了七十年的壽命。第二，因為他不顧個人的安危和世人的唾罵，終于完成歷史賦予他的使命。他不是沒有缺點的，但是無論他有多大的缺點，他是唯一能夠拯救那個時代的人物。(有刪改)【相關鏈接】①自傳和傳人，本是性質類似的著述，除了因為作者立場的不同，因而有必要的區(qū)別以外，原來沒有很大的差異。但是在西洋文學里，常會發(fā)生分類的麻煩。我們則傳敘二字連用指明同類的文學。同時因為古代的用法，傳人曰傳，自敘曰敘，這種分別的觀念，是一種原有的觀念，所以傳敘文學，包括敘、傳在內，絲毫不感覺牽強。(朱東潤《關于傳敘文學的幾個名詞》)②朱先生確是有儒家風度的學者，一身正氣，因此他所選擇的傳主對象，差不多都是關心國計民生的有為之士。他強調關切現(xiàn)實，拯救危亡，尊崇氣節(jié)與品格。這都是可以理解的。(傅璇琮《理性的思索和情感的傾注——讀朱東潤先生史傳文學隨想》)★作為帶有學術性質的自傳，本文有什么特點？請簡要回答。答：________________________________________________解析本題考查分析文本的文體基本特征和語言特色。解答時，要在閱讀的基礎上，了解文章的文體特征、內容的側重點、內容表達的特征。本文作為一篇帶有學術性質的自傳，突出特點之一就是偏重學術經歷，介紹了自己的傳記文學觀及其形成過程。文章的開頭與結尾，將自己的生平與學術結合起來，尤其是為張居正寫傳原因的解說，結合當時的社會背景和自己家庭的情況，更是呈現(xiàn)出學術背后的家國情懷。在行文方面，語言平易自然，穿插“怎么會在傳記研究這個總題下面開韓柳文呢？”“我寫誰呢？”等口語，語言平白如話，就像面對面閑談一樣。答案①偏重學術經歷，主要寫自己的傳記文學觀及其形成過程；②寫生平與寫學術二者交融，呈現(xiàn)學術背后的家國情懷；③行文平易自然，穿插使用口語，就像和老朋友閑談一樣。1.一般和具體結合我們在對文本的一般性特征進行分析的同時，也應該注意到富有個性的“具體”的特征。[思維建模]分析文體特征2要領2.注意效果解讀

分析文體特征時，不能僅僅停留在辨別認知的層面上，而必須懂得去對它們做“效果”分析。對“效果”的分析不外乎從這樣的兩個方面去考慮：一是從表達者的表達這個方面去考慮，看他采用這樣的方式會給他的表達帶來怎樣的好處；二是從閱讀者這個方面考慮，看他這樣做可以對讀者的閱讀產生什么樣的積極的效果。分析傳記的文體特征?咀嚼經典高考題目提升審題答題技能高考曾經這樣考品答案，悟技巧，不丟分1.(2014·遼寧卷)本文第一自然段有何作用？請簡要分析。(6分)(《侯仁之：城市的知音》)①交代侯仁之選擇歷史專業(yè)的原因；②寫出了侯仁之對國家民族命運的關注，使傳主形象更加豐滿；③體現(xiàn)了傳記的真實性；④為下文介紹侯仁之的學術研究及成就做鋪墊。(答出1點給1分，2點給3分，3點給5分，4點給6分)2.(2013·福建卷)文章已有“《夢里京華》”一例，為何還要例舉“委曲求全”？請簡要分析。(4分)(《那一種遙遠的幽默》)①增強說服力，進一步突出王文顯劇作別有一番幽默，肯定他喜劇創(chuàng)作的能力和影響。②引出下文對王文顯任代理校長時行事風格的敘寫，形成對比，以突出王文顯治校的持重務實，一絲不茍。(每點2分，意思對即可。)3.(2012·新課標全國卷)12(1)選項E：本文擷取謝希德人生的若干片斷，描寫她熱愛祖國、獻身科學、關愛親人的事跡，表現(xiàn)了一位杰出女性的偉大人格。(√)(《謝希德的誠與真》)本選項考查對文體特征的理解，涉及文章的選材、文本的主要內容與主題等內容。(正確選項，3分)因傳記是記載人物生平或事跡的一類記敘文體，它的表達技巧比較接近于小說和散文，可以說文學類文本的表現(xiàn)手法都與傳記相通。由于傳記的文體特征，需要格外注意其他人物對傳主的映襯、細節(jié)描寫、引用和議論等方面。考點二分析表現(xiàn)手法3題型(一)敘述1.順敘的作用(效果)：思路清晰，結構條理。2.倒敘的作用(效果)[知能構建](1)能增強文章的生動性，使文章產生懸念，更能引人入勝。(2)強調作用，這一段主要寫了……放到開頭強調了傳主的……(與傳主精神、品質等的關系)。(3)表達了作者對傳主怎樣的情感(與作者情感的關系)。(4)深化了主旨(與主旨的關系)。(5)使文章結構富于變化，避免了敘述的平淡和結構的單調。3.插敘的作用(效果)(1)內容上：①(如果是引述他人的話，或是傳主自己的話、書信等)突出了傳記的真實性，使文章內容更充實。②深化了文章主題。③使人物形象更加鮮明。④(如果是引述他人的話等就屬于側面描寫)側面烘托了傳主的……⑤(如果插敘的語段拿傳主和其他人對比)通過對比，襯托出了傳主的……(2)結構上：①避免了結構的平鋪直敘，使行文起伏多變，使結構更加緊湊集中。②對……做了必要的鋪墊照應，補充說明。(二)描寫(主要是細節(jié)描寫)1.描寫的三種作用(1)讓傳主形象更全面完整，更立體化。傳主形象是由多個側面組成的，只表現(xiàn)其偉大的一面，而不展現(xiàn)其普通的一面，人物就不能立體化。

(2)讓人物真實可信。要把人物寫好，就要寫其普通的一面，因為讀者是普通的公民，他愿意接受偉人身上普通的一面。這樣的人物會讓讀者覺得真實親切，易于接受。(3)符合讀者心理需要。對于大人物諸如政治家、藝術家、影視明星等，讀者已經從媒體中了解了一些他們在本行業(yè)內的成就、事跡。對于傳記作品，讀者更渴望了解一些花絮。因此，一些細節(jié)正能解決這一問題。2.兩種答題方式(1)如果是寫人物的細節(jié)，可以這樣：①思維趨向：寫人物的細節(jié)＝細節(jié)內容＋獨特形象＋表現(xiàn)主題＋讀者心理。②答題方式：通過描寫……細節(jié)，……刻畫出一個……形象，突出……(主題思想)，給讀者……感受。(2)如果是場面細節(jié)，可以這樣：①思維趨向：場面細節(jié)＝細節(jié)內容＋讀者感受＋表現(xiàn)主題。②答題方式：通過對……的描寫，傳神地寫出在場人……的心情，烘托了……的現(xiàn)場氣氛，使讀者仿佛置身于現(xiàn)場之中，產生身臨其境之感。真實性和感染力都很強。真實地反映了……表達了……的情感傾向。(三)議論的作用1.內容上：對主題表達起畫龍點睛的作用。評論性文字既是對

事實的闡釋，也是作者自我態(tài)度的呈現(xiàn)。2.結構上：①用在開頭，起統(tǒng)領全文、點明中心、引出下文的

作用，并能使文章的主題思想得到鮮明的表達；②用在文章

的結尾，一般是為了加深對所寫人物的認識，深化文章的主

題思想，凸顯所寫人物的品格意義，起畫龍點睛的作用；③用在文章的中間，起承上啟下的作用，使事與事之間緊密

地連接起來，使文章結構顯得嚴謹。1.從側面表現(xiàn)傳主通過寫與傳主相關的人、事、物，從側面表現(xiàn)傳主的道德性格、特點、品性等。可以使傳記具有更為真實感人的力量，可以塑造豐滿的傳主形象，突出傳主的精神面貌，起到增強作品歷史深度和情感力度的作用，增強文章的真實性和可讀性。2.內容和情節(jié)的需要不交代其他相關的人、事、物，內容情節(jié)就不完整，就無法更好地表現(xiàn)傳主。只有把傳主放到一定的環(huán)境中，他的行為、性格才顯現(xiàn)其合理性。這樣寫可以更好地體現(xiàn)作者的寫作意圖，豐富文章內容，增強文章內涵，增強文章文化底蘊等。3.由點及面，深化主題作者要揭示某種社會道理或者一個大的群體，比如整個民族的某種品質，光憑傳主一個人無法全面地展現(xiàn)，就必須拓展，傳主再加上其他的人、事、物，點面結合，就可以更全面、更深刻地表現(xiàn)主題。4.增強表達效果增強文章的文學色彩；讓人產生豐富的想象，發(fā)人深省，耐人尋味；等等。直接引用大量原始材料，可以更好地突出人物的特點，揭示人物的精神面貌，對人物作出客觀公正的評價。在傳記中，引用主要包括以下幾個方面：引用內容引用效果直接引用可以增加作品真實性，更好地突出人物的特點，揭示人物的精神面貌，對人物做出客觀公正的評價。引用詩詞可以從側面烘托和豐富傳主的思想精神，使傳記顯現(xiàn)出一種古樸文雅的風格。引用故事可以增強文章的趣味性，使文章更具有可讀性。引用傳主在書信、日記中的表白以及傳主的話可以印證作者的觀點，也可以使傳記具有更為真實感人的力量。引用他人的話使文章對人物的評述更加全面客觀、真實可信，也能從側面烘托傳主的形象。閱讀下面的文字，完成后面的題目。[即學即練]朱啟鈐：“被抹掉的奠基人”林天宏①2006年6月13日下午，一場大雨過后，正陽門箭樓被帶著水霧的腳手架包裹得嚴嚴實實。北京舊城中軸線上的這座標志性建筑，正經歷著新中國成立后規(guī)模最大的一次修繕。②由正陽門箭樓北望，長安街車水馬龍，它與城樓左右兩側的南北長街、南北池街，一同構成了北京舊城東西、南北走向的交通要道。③我問同行的一個記者：“你知道改造北京舊城，使其具有現(xiàn)代城市雛形的第一人是誰？”“梁思成？”她答道。④這個答案是錯誤的，卻并不讓人意外。隨著北京舊城改造不斷進入媒體視野，梁思成等一批建筑學家已被大眾熟知。但少有人知曉的是，從1915年起，北京已開始有計劃地進行市政工程建設，正陽門箭樓、東西長安街、南北長街與南北池街，都是在時任內務部總長朱啟鈐的主持之下改造與打通的。⑤同樣少有人知曉的是，1925年，25歲的美國賓夕法尼亞大學留學生梁思成，收到父親梁啟超從國內寄來北宋匠人李誡撰寫的《營造法式》一書，興趣大增，由此走上中國古代建筑研究之路。1930年，梁思成加入中國營造學社，在那里撰寫了《中國建筑史》，成為建筑學一代宗師。而《營造法式》一書的發(fā)現(xiàn)者與中國營造學社的創(chuàng)始人，正是朱啟鈐。⑥“朱啟鈐是中國古建筑研究工作的開拓者與奠基人，沒有他，就不可能在上個世紀30年代出現(xiàn)像梁思成這樣的建筑學領軍人物，我們讀到《中國建筑史》的年份，還不知要推遲多少年。”中國文物研究所某研究人員曾這樣評價。但是，“由于歷史原因，他被研究者們有意無意地抹掉了”。⑦朱啟鈐于1930年創(chuàng)辦的中國營造學社，將他的籌劃與組織才能發(fā)揮得“淋漓盡致”。他為學社請來當時最為優(yōu)秀的學術精英：東北大學建筑系主任梁思成，中央大學建筑系教授劉敦楨，著名建筑師楊廷寶、趙深，史學家陳垣，地質學家李四光，考古學家李濟……他還以其社會人脈，動員許多財界和政界人士加入學社，直接從經費上支持營造學社的研究工作。曾有建筑史家這樣評價朱啟鈐：“人力、物力、財力，這些都是研究工作所必不可少的條件，能把這方方面面的人事統(tǒng)籌起來，是需要非凡之才能的。朱啟鈐以一己之力，做了今天需要整個研究所行政部門做的事?！雹嘤袛?shù)據(jù)顯示，截至1937年，營造學社野外實地測繪重要古建筑達206組，因此探索出一整套研究中國古建筑的科學方法，為撰寫中國建筑史構建了扎實的科學體系。⑨假若沒有朱啟鈐，中國的古建筑研究，又會是怎樣的圖景？如今，斯人已逝，營造學社停辦也已整整60周年。⑩6月13日的那場大雨，將故宮端門外西朝房沖洗得干干凈凈。游人如織，屋宇間卻依舊透著落寞，此處正是營造學社舊址。而位于東城區(qū)趙堂子胡同3號的朱啟鈐故居，住著數(shù)十戶人家，雜亂之中，依稀可辨當年氣魄。(摘自2006年6月21日《中國青年報》，有刪改)【注】朱啟鈐(1872—1962)，曾任全國政協(xié)委員、中央文史館館員?！?.文章多處提到梁思成，這對寫朱啟鈐有什么作用？請選一例作簡要分析。答：______________________________________________解析結合文章第③⑤⑥段進行分析，寫梁思成主要是從側面表現(xiàn)朱啟鈐，讓讀者對傳主有一個全面的、立體的了解。答案文章通過對梁思成有關事跡的敘述，或直接或間接地寫出了朱啟鈐對我國古建筑研究的重要貢獻。所選事例及分析：第③段，文章寫記者認為改造北京舊城第一人是梁思成，間接說明朱啟鈐不為人所熟知，點明題意，引出下文。第⑤段，梁思成因《營造法式》一書而走上中國古代建筑研究之路，加入中國營造學社，在中國建筑學界有很高的地位；而《營造法式》一書的發(fā)現(xiàn)者與中國營造學社的創(chuàng)始人就是朱啟鈐，這間接反映出朱啟鈐鮮為人知的貢獻，照應題目。第⑥段，點明如果沒有朱啟鈐，就不可能在上個世紀30年代出現(xiàn)像梁思成這樣的建筑學領軍人物，直接突出朱啟鈐的貢獻。★3.作者為什么兩次提到6月13日那場大雨？請談談你的看法。答：________________________________________________解析文章兩次提到大雨分別在第①段和最后一段。應注意從內容、結構和表現(xiàn)人物主題等角度進行分析。開篇寫雨是為了引出人物，結尾寫雨是為了營造落寞氛圍，首尾照應，使文章渾然一體，有力地表現(xiàn)了傳主。答案①文章開頭寫雨中正陽門箭樓的修繕，引出朱啟鈐1915年就開始有計劃地進行北京市政工程建設(或：現(xiàn)代北京舊城仍保留了朱啟鈐當年規(guī)劃的格局)。②結尾的雨引出營造學社舊址的落寞和朱啟鈐故居成為大雜院的情況，照應文題，引發(fā)讀者的聯(lián)想和感慨。③首尾呼應，結構完整。開頭寫正陽門箭樓的修繕，結尾寫營造學社的舊址故宮端門外西朝房的落寞、朱啟鈐故居的雜亂，兩者通過“雨”聯(lián)系在一起，撫今追昔，深化了“不要忘記這位奠基人”的主題。[思維建模]分析傳記表現(xiàn)手法及作用4角度1.傳主角度：使人物形象更豐滿，突出傳主的精神面貌，增強作品的歷史深度和情感力度。2.文本角度：豐富文章內容，增強文章的真實性、可讀性、典雅性、文化底蘊。3.結構角度：照應標題，設置懸念，埋下伏筆，對比映襯，總結上文，深化主旨，彰顯品格。4.讀者角度：有助于讀者全面深刻地了解傳主的精神和影響，提升傳記的閱讀價值。答題模板：特點＋作用①＋作用②＋作用③分析傳記的表現(xiàn)手法?咀嚼經典高考題目提升審題答題技能高考曾經這樣考品答案，悟技巧，不丟分1.(2013·福建卷)13題D項：文章最后一段描寫了王文顯舊居周邊的環(huán)境與情景，營造了肅殺悲涼的氛圍，表達了作者對王文顯的深切懷念與沉痛哀悼。(×)(《那一種遙遠的幽默》)本選項考查傳記中的描寫手法及其作用。文中的描寫意在表現(xiàn)王文顯當年的住處如今已發(fā)生巨大變化，并非“肅殺悲涼”，表達的情感是“深切懷念”而非“沉痛哀悼”。(錯誤選項，2分)2.(2011·廣東卷)請分別指出文中③④段畫線部分所用的修辭手法，并具體說明這些修辭手法在文中的表達效果。(1)他走路比汽車或者比飛機還快。(2分)(2)對于他，辯論簡直是練武術，手、腿、頭、眼、身一齊參加。(2分)(《梁宗岱先生》)(1)夸張手法。(1分)突出了梁宗岱善于跑路，有強健的體格。(1分)(2)比喻。(1分)形象生動地寫出了梁宗岱擅長且喜歡辯論，辯論的技巧出眾，辯論時激情洋溢的性格特點。(1分)3.(2011·湖北卷)本文細節(jié)描寫十分精彩，請舉兩例加以評析。(6分)(《才子趙樹理》)①他在一篇稿子的頁邊批了一行字：“排版，校對同志請注意，文內所有‘你’字，一律不準改為‘妳’，否則要負法律責任?！壁w樹理在一個尋常字眼的使用上，不盲從，并鄭重其事地在文稿中批字強調，凸顯趙樹理較真、堅持己見的性格。②老趙劃拳與眾不同，兩只手出拳，左右開弓，一會兒用左手，一會兒用右手。趙樹理不循常規(guī)，以出其不意的方式劃拳，別具一格，意趣橫生。這個細節(jié)描寫體現(xiàn)趙樹理幽默風趣的真性情，以及他和老舍之間的深厚感情。(每點3分)一、品悟經典課文：《貝多芬：握住命運的咽喉》以本為本，知能遷移——從教材中尋求解題突破[經典聚焦]手法運用作用及效果精雕細刻肖像烘托傳主個性，為寫命運做鋪墊。大量的內心獨白細膩地展示傳主內心情感，直接體現(xiàn)人物精神，使文章具有真實感。引用傳主書信直接展示傳主精神，增強感染力。他人的話從側面突出傳主性格，使作者的評述更加客觀全面、真實可信。對比以傳主一生的種種不幸突出其性格的堅忍執(zhí)著。以與歌德交往相處不和諧突出傳主倔強的個性。敘述中插入