項目投資報告

1-總論（趙創(chuàng)利）（一）、項目名稱重慶市大學城康居休閑會所，以下簡稱“本項目”。（二）、項目簡況隨著社會的發(fā)展，人們的生活不斷的變得五彩繽紛，壓力也隨之增加。在事業(yè)生活的雙重壓力下，人們需要一個放松心態(tài)緩解壓力的地方。休閑會所在社會的變化下應運而生，最近幾年中國的會所行業(yè)發(fā)展逐漸走向成熟，會所發(fā)展項目也不斷完善。我們打算在重慶大學城做一個休閑會所的項目。初定為康居休閑會所，本項目主要由二層裙樓和三層塔樓組成（即負一層、負二層、一樓、二樓、三樓組成）。目標構(gòu)建一個休閑、娛樂為一體的休閑會所。該地塊的規(guī)劃的用地代碼為C2為商業(yè)用地?？稻有蓍e會所按三星級標準建設和裝修。（三）、主要技術經(jīng)濟指標建設規(guī)模項目總投資建設總面積年收入、以及成本費用內(nèi)部收益率（IRR）凈現(xiàn)值（NPV）動態(tài)投資回收期盈虧平衡點等（四）、項目預期目標本項目總投資4000萬元人民幣，按三星級標準建造和裝修，目標打造一所集娛樂、健身為一體的休閑會所。二、項目建設的背景及必要性（韓道勇、劉帆）（一）、項目建設的背景革開放以來，我國綜合國力大幅度躍升，人民生活水平不斷提高，社會長期保持穩(wěn)定，政通人和。目前我國人均GDP已超過1000美元，總體達到小康。當人均GDP達到800美元至1000美元時，休閑娛樂消費將進入快速增長期。（來自“人均GDP與人類活動及行為的變化關系統(tǒng)計，鏈接網(wǎng)址/group/topic/17721640/”）根據(jù)世界專業(yè)組織預測，到2020年我國將成為世界休閑娛樂第一大國。目前休閑娛樂業(yè)已是世界第一大支柱產(chǎn)業(yè)。中國休閑娛樂業(yè)經(jīng)過二十多年發(fā)展，取得了長足進步。政府將休閑娛樂業(yè)列為第三產(chǎn)業(yè)支柱和國民經(jīng)濟新的增長點。目前，隨著國民經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展，我國城市化進程加快，城鎮(zhèn)消費結(jié)構(gòu)升級，人均GDP達1000美元之后，消費結(jié)構(gòu)將朝著發(fā)展型、享受型轉(zhuǎn)變，休閑娛樂消費成為新熱點，休閑娛樂業(yè)進入興盛期。重慶市大學城位于沙坪壩區(qū)西部虎溪街道和陳家橋街道，占地20平方公里，背倚縉云秀峰，遠眺歌山美景，地勢平坦，林木蔥蘢，依山傍水，交通便捷，入住15所大學，學生人數(shù)達15-20萬，社會人口25萬人本項目位于重慶市大學城中路和大學城北路交匯處，經(jīng)過近年來建設，重慶大學城基礎設施大為改觀，交通狀況有了根本改變。該項目周邊主要干道有大學城中路、大學城北路，相關支路有大學城南路，大學城西路道路已按規(guī)劃形成：各項車道建成雙向六車道寬敞大路。挨靠輕軌1號線路，坐輕軌到沙坪壩僅20分鐘。該區(qū)域公交線路較多，周邊公交站點有重師站、熙街站、輕軌站等。現(xiàn)有272路、288路、271路、249路、266路等條公交線。（二）、項目建設的必要性近年來，隨著重慶大學城的不斷發(fā)展，人們的生活不斷的變得五彩繽紛。伴隨著人們生活、事業(yè)的逐漸繁忙，壓力也隨之增加，在事業(yè)生活的雙重壓力下，人們需要一個放松心態(tài)緩解壓力的地方，休閑會所成了一個個上班族們的優(yōu)先選擇。重慶大學城入住15所大學，同學們之間的聚會慶祝，休閑會所無疑又是一個高雅的選擇。隨著休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢必會帶動當?shù)氐囊恍┙?jīng)濟發(fā)展。對當?shù)氐木蜆I(yè)以及發(fā)展是十分必要的。三、項目行業(yè)、市場分析及預測（劉帆、韓道勇）（一）、項目行業(yè)近年來，隨著經(jīng)濟的快速增長，我國的休閑娛樂消費也進入快速增長期，消費體系也正向享受型轉(zhuǎn)變。休閑娛樂主體及休閑娛樂主題也更趨多元化。（二）、市場分析1、宏觀環(huán)境分析(1)、社會因素：隨著社會的發(fā)展，人們的生活不斷的變得五彩繽紛，壓力也隨之增加。在事業(yè)生活的雙重壓力下，人們需要一個放松心態(tài)緩解壓力的地方，人們對休閑、康樂、健身等高層次的精神娛樂消費需求也隨之增加，越來越多的人在休閑娛樂上做快樂的投資。休閑娛樂產(chǎn)業(yè)正在不斷的改變著各地人民的生活習慣。、經(jīng)濟因素：重慶大學城屬于重慶市的在建項目，城市繁華程度中，消費水平中，消費人群較穩(wěn)定。、競爭因素：隨著休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，競爭也會隨之增加，只有不斷的完善設施以及保證優(yōu)良的服務態(tài)度，才可得以生存。2、微觀分析（1）、客源分析：康居休閑會建成后將有穩(wěn)定的客源。其消費人群為大學城上班族、在校大學生、以及當?shù)厝丝诘??？紤]寒暑假在內(nèi)，假設日接待顧客為300人。本項目所在位置交通便利，部分消費人群為來重慶大學城游玩的人流。（2）SWTO分析：優(yōu)勢（strengths）分析：本項目地理位置優(yōu)越，交通便利；本會所設備配套較齊全，且擁有較好的客源基礎；本會所消費水平適中，針對人群范圍較廣。劣勢（weaknesses）分析：由于該項目的主要消費人群之一為在校大學生，故在寒暑假期間，消費人群會有所減少。機會（opportunities)分析:潛在客源多，隨著重慶大學城的發(fā)展，進駐大學城的房地產(chǎn)企業(yè)、電子企業(yè)等諸多企業(yè)的增加，會帶來一批入住人口和流動人口，隨著大學城的入住人口逐漸增加，可達25萬。伴隨著輕軌的開通，將會進一步帶動大學城的流動人口以及消費水平。威脅（threats)分析:康居休閑會所的配套設施不是很完善。、行業(yè)競爭焦點與在歌舞廳、KTV、健身房等的宣泄、緩解精神壓力不同，休閑會所是結(jié)合娛樂休閑放松為一體的產(chǎn)物，是使人輕松下來的休閑方式，尤其適合生活節(jié)奏越來越緊張的現(xiàn)代人士，因此爭奪這部分消費者已成為競爭的關鍵。服務人才是該行業(yè)的又一競爭熱點。、市場預測康居休閑會所按現(xiàn)代風格建造，內(nèi)部裝修豪華高檔，其特色為綠色、環(huán)保、生態(tài)型休閑會所，該會所將為每一位顧客提供舒適的休閑娛樂場所?？稻有蓍e會所建成后將有穩(wěn)定的客源。以及重慶大學城快速發(fā)展的速度預測，日均賓客接待量300人左右。會所建成后聘請專業(yè)的娛樂管理公司管理。伴隨著越來越多的入住人口，會所日均賓客接待量上還有很大的提升空間，本項目采取正確的營銷策略，聘請有營銷經(jīng)驗的休閑會所營銷專家領銜組織一定規(guī)模的營銷隊伍，創(chuàng)新機制，建立立體式銷售渠道和高效暢通的分銷網(wǎng)絡，會所客源將有充分保證。四、建設規(guī)模和建設內(nèi)容（葛磊、林翼）（一）、建設規(guī)模本項目投資4000萬元人民幣，建設重慶市大學城康居休閑會所，總建筑面積7178平方米。工程完工后，將成為集娛樂、餐飲、休閑、為一體的休閑娛樂會所，共有KTV包房20余間，客房40間，日接待顧客預計300人次（考慮寒暑假因素在內(nèi)）。（二）、建設內(nèi)容本項目主要由二層裙樓和三層塔樓組成（即負一層、負二層、一樓、二樓、三樓組成）?？稻有蓍e會所按三星級標準建設和裝修。（1）負二層：建筑面積為980平方米，為車庫（初步設計40個停車位）；（2）負一層：建筑面積1158平方米，分布為：保齡球區(qū)（450平方米）、臺球場（300平方米）、棋牌區(qū)（300平方米）；（3）一樓：建筑面積1680平方米；分布為：公共休息區(qū)（300平方米）、KTV歌城（500平方米）、餐廳（400平方米）、演藝大廳（300平方米）；（4）二樓：建筑面積1680平方米；分布為：瑜伽區(qū)（300平方米）、健身房（300平方米）、浴房300平方米、咖啡廳（400平方米）；（5）三樓：建筑面積1680平方米；三層設標準客房40間（每間客房面積約為30平方米），負二層到三層設置電梯兩部，樓梯通道兩座；（6）環(huán)保設施、污水處理設施、廢氣及油煙治理設施、固體廢棄物收集處理設施、防燥音設施等；（7）室外工程：給、排水管網(wǎng)供電線網(wǎng)熱力管網(wǎng)消防設施、消防水池、消防供水管網(wǎng)道路綠化等。五、項目選址及建設條件（曾猛、陳俊祥、林翼）（一）、項目選址1、地點與地理位置康居休閑會所是一所集娛樂、休閑、餐飲為一體的娛樂休閑會所。該項目位于有著“西部學府之城”美譽的重慶大學城。自2003年興建以來，歷經(jīng)七年，學府之城已經(jīng)被認定是重慶發(fā)展最快的新區(qū)域。本項目具體位于大學城中路和大學城北路（輕軌重慶師范大學站旁）交叉路口，西鄰大學城繁華商業(yè)街，重慶大學和師范大學，北鄰重慶醫(yī)科大學、龍湖別墅區(qū)，富力城公園別墅等高級住宅，東鄰陳家橋鎮(zhèn)和多所高等院校，南鄰第三軍醫(yī)大學，重慶科技學院，虎溪鎮(zhèn)等。其中人員流動量大，年輕人士和社會高層人員較多，生活追求高，周邊設施和生活配套設施完善，地理位置十分優(yōu)越。經(jīng)過近年來建設，重慶大學城基礎設施大為改觀，交通狀況有了根本改變。該項目周邊主要干道有大學城中路、大學城北路，相關支路有大學城南路，大學城西路道路已按規(guī)劃形成：各項車道建成雙向六車道寬敞大路。挨靠輕軌1號線路，坐輕軌到沙坪壩僅20分鐘。該區(qū)域公交線路較多，周邊公交站點有重師站、熙街站、輕軌站等?，F(xiàn)有272路、288路、271路、249路、266路等條公交線。（二）、建設條件（1）工程地質(zhì)條件重慶是有著山城之城的一座城市，近幾年的發(fā)展重慶大學城已經(jīng)成為一所經(jīng)濟快速發(fā)展的小型城市，重慶大學城地質(zhì)多為斷層、褶皺、節(jié)理，其施工施工要求，該地區(qū)氣候潮濕，年降水量較大，所以在防潮方面應該嚴格把關。1.巖層受力發(fā)生斷裂，破裂兩側(cè)發(fā)生明顯移位，這種斷裂構(gòu)造稱為斷層。斷層是地殼中最重要的一種地質(zhì)構(gòu)造，分布廣泛，形態(tài)和類型多樣，規(guī)模有大有小，大斷層可延長數(shù)百、數(shù)千千米，小的在手標本及顯微鏡下觀察。斷層是地殼中最重要的一種地質(zhì)構(gòu)造，分布廣泛，形態(tài)和類型多樣，規(guī)模有大有小，大斷層可延長數(shù)百、數(shù)千千米，小的在手標本及顯微鏡下觀察。2.褶皺是巖層受力而發(fā)生彎曲變形。為了描述褶皺的空間形態(tài)，我們通過吧褶皺的各種組成部分稱為褶皺要素，褶皺的主要要素有：①核部核部為褶皺中心部位的地層，當剝蝕后，常把出露在地面的褶皺中心部分的底層稱為核。②翼部褶皺核部兩側(cè)的地層稱為翼部。③樞紐同一褶皺面最大彎曲點的連線叫做樞紐。④軸面褶皺內(nèi)各相鄰褶皺面上的樞紐連成的面稱為軸面。3.節(jié)理：巖層受力發(fā)生斷裂，巖石的完整性遭到嚴重迫害，沿破裂面無明顯位移稱之為節(jié)理，節(jié)理便是巖層中的裂隙。巖石中的節(jié)理的發(fā)育時不均勻的。影響節(jié)理發(fā)育的因素很多，主要取決于構(gòu)造變形的強度、巖石形成時代、力學性質(zhì)、巖層的厚度及所處的構(gòu)造部位。節(jié)理對施工的影響：節(jié)理是一種發(fā)育廣泛的裂隙。節(jié)理將巖層切割成塊體，這對巖體強度和穩(wěn)定性有很大影響。節(jié)理間距越小，巖石破碎程度越高，巖體承載能力將明顯降低。巖層中發(fā)育的節(jié)理裂隙是地下水的通道，同時也會對風化作用起著加速進行的效應。隨著巖石風化的程度增強和水對巖石的浸泡軟化，巖塊質(zhì)地變軟、強度降低。（2）氣象條件及水文本項目區(qū)域重慶氣候溫和，處于北緯29.6度，東經(jīng)106.5度，海拔260米，屬亞熱帶季風性濕潤氣候，是宜居城市，年平均氣候在18℃左右，冬季最低氣溫平均在6-8℃，夏季炎熱，七月每日最高氣溫均在35度以上。極端氣溫最高43℃，最低-2℃，日照總時數(shù)1000－1200小時，冬暖夏熱，無霜期長、雨量充沛、常年降雨量1000－1450毫米，春夏之交夜雨尤甚，因此有“巴山夜雨”之說，有山水園林之風光。重慶多霧，素有“霧重慶”之稱。重慶地處四川盆地（巴蜀盆地）東南部，其北部、東部及南部分別有大巴山、巫山、武陵山、大婁山環(huán)繞。地貌以丘陵、山地為主，坡地面積較大，有“山城”之稱。流經(jīng)重慶主要河流有長江、嘉陵江、烏江、涪江、綦江、大寧河等。長江干流自西向東橫貫全境，流程長達665公里，橫穿巫山三個背斜，形成著名的瞿塘峽、巫峽、西陵峽（該峽位于湖北省境內(nèi)），即舉世聞名的長江三峽。長江、嘉陵江穿過重慶市的主城區(qū)。年平均氣溫16-18℃一月份最低平均氣溫5-10℃極端最低氣溫-7--2℃七月份最高平均氣溫36-39℃極端最高氣溫40-43℃日照總時數(shù)1000-1200小時年平均降雨量1000-1450mm（3）交通條件重慶大學城，位于重慶市西郊。屬于沙坪壩區(qū)管制，該項目周邊主要干道有大學城中路、大學城北路，相關支路有大學城南路，大學城西路道路已按規(guī)劃形成：各項車道建成雙向六車道寬敞大路。挨靠輕軌1號線路，坐輕軌到沙坪壩僅20分鐘。該區(qū)域公交線路較多，周邊公交站點有重師站、熙街站、輕軌站等?，F(xiàn)有272路、288路、271路、249路、266路等條公交線。（4）公共設施條件（1）供電本項目供電來自重慶大學城變配電樞紐站，本項目自建變配電站，安裝800KVA變壓器2臺，以滿足本項目用電需要。（2）供水本項目用水由重慶市自來水廠供給，水質(zhì)優(yōu)，水量能滿足本項目需要。a.水質(zhì)要求：職工生活用水及生產(chǎn)用水應符合《生活飲用水衛(wèi)生標準》GB5479-85要求。b.水壓要求：依據(jù)上述水質(zhì)、水壓、水量要求，按照公司生產(chǎn)區(qū)的供水能力設計采用生活—生產(chǎn)—消防聯(lián)合供水的管網(wǎng)形式。（3）排水本項目排水采用雨污分流制。大部分地面雨水經(jīng)過地形自然排放水系，不易自然排水處可設置雨水口，將雨水匯總后通過雨水管排入附近水域。生活污水經(jīng)有動力污水處理裝置處理達到GB8978-2002一級標準后一部分排入附近排污井，（4）空調(diào)及供熱本項目設置冰蓄冷中央空調(diào)系統(tǒng)，夏天制冷，冬天利用蓄熱電鍋爐供暖。（雖然重慶冬季氣候適宜，不必供暖，但隨著人們對生活水平的提高，越來越多的人們已經(jīng)對冬季供暖有所行動，所以重慶冬季供暖將會成為一種趨勢）六、項目建設方案構(gòu)想（陳俊祥、林翼、曾猛）（一）、項目建設方案構(gòu)想本項目建筑面積總共總建筑面積7178平方米。主體結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，抗震等級為8級。是一所集娛樂、餐飲、休閑、為一體的休閑娛樂會所，共設有KTV包房20余間，客房40間，還分別有臺球區(qū)、棋牌區(qū)、保齡球區(qū)、餐廳、健身房、瑜伽區(qū)、咖啡廳等。該項目提供的產(chǎn)品、服務如下：附表1附表1：序號工程名稱工程內(nèi)容備注1負一層車庫約40位2負二層保齡球區(qū)10區(qū)臺球區(qū)20桌棋牌區(qū)50桌3一樓公共休息區(qū)300平方米KTV歌城40間演藝大廳300平方米餐廳300位4二樓瑜伽區(qū)50位健身房50位咖啡廳200位浴房300平方米5三樓客房40間主要設備表如下：附表2附表2：主要設備表序號設備名稱型號規(guī)格數(shù)量用電量（KW）用水量（t/h）用汽量（t/h）單價(萬元)總額(萬元)備注一中央空調(diào)及電鍋爐系統(tǒng)均采用環(huán)保蓄能產(chǎn)品1基載風冷熱泵機組制冷量660KW，制熱量690KW1150KW6868臺佳2雙工況機組制冷550KW，制冰工況制冷350KW1110KW3636臺佳3蓄冰裝置有效容積65m31120KW5555美國CRYOGEL4冷卻塔流量120t/h11010良機、金日5風機盤管Q=80m3/tH=20m450120凱泉，創(chuàng)新6水泵Q=120m3，H=20m9100KW0.867.74凱泉，創(chuàng)新7供冷板式換熱器換熱量890KW12.52.5維克斯8供暖板式換熱器換熱量360KW換熱溫差5℃11.561.56瑞典舒瑞普9電蒸汽鍋爐LSS0.5-0.7-D1360KW8.58.5廣州貝龍10燃油蒸汽鍋爐LSS0.5-0.7-Y16.966.96廣州貝龍備用11蓄能衛(wèi)生熱水箱鋼制、內(nèi)置銅盤管立式40m31101012全自動控制系統(tǒng)PLC自動控制+觸摸屏1套3335德國西門子，美國CRYOGEL13自備柴油發(fā)電機組60小計421.26二其它設備1智能化監(jiān)控系統(tǒng)1套702會議音響系統(tǒng)6983通訊設備654變壓器及配電800KVA2285信息中心30含軟件小計297合計718.26（注：附表2參考/p-144575249679.html）七、項目進度計劃及人力資源配置（劉丹丹、趙創(chuàng)利）（一）、項目進度計劃本項目為新建工程，建設期為24個月（其中包過可行性研究階段、施工設計、土建施工以及裝修期、人員招聘培訓、設備的訂貨安裝等一直到運營期）具體時間分布見下圖：附表3附表3：項目實施進度表時間（月）項目可行性研究報告編制及審批初步設計及審批施工圖設計土建施工及裝修設備考察訂貨人員招聘人員培訓設備安裝調(diào)試竣工營運本項目兩年建成后，第三年投產(chǎn)，建設期貸款利息：（年利率i=10%）第一年2000×60%×10%=120萬元第二年（2000×40%+120）×10%=92萬元（二）、人力資源配置1、生產(chǎn)作業(yè)班次：三班制。2、年工作日年工作日365天，每班工作8小時。3、勞動定員本項目勞動定員120人。休閑娛樂旺季視需要聘請臨時工20人。詳見附表4附表4：勞動定員表序號崗位班次人數(shù)序號崗位班次人數(shù)一管理人員32客房部310總經(jīng)理11餐飲班28副總經(jīng)理12餐飲服務員210辦公室15餐飲傳菜員16財務部14餐飲廚師7客房部13三輔助人員37行政部14司爐工33銷售部14機修工35餐飲部14維修電工34娛樂部15司機15二服務人員51保安320前廳310合計120（二）、組織管理結(jié)構(gòu)管理機構(gòu)圖董事長董事長總經(jīng)理總經(jīng)理餐飲部安全保衛(wèi)部銷售部娛樂部辦公室財務部行政部客房部副總經(jīng)理常務副總經(jīng)理餐飲部安全保衛(wèi)部銷售部娛樂部辦公室財務部行政部客房部副總經(jīng)理常務副總經(jīng)理本項目管理機構(gòu)圖選用線性組織結(jié)構(gòu)形式，采用此種管理方式命令源有唯一性，項目目標單一，項目成員能夠明確理解并集中精力于目標，能夠充分發(fā)揮團隊精神，權力集中是決策加快，能對客戶需求和高層管理意圖作出快速響應。本項目在工程竣工后，將委托重慶市知名娛樂管理鋼塑負責運營。經(jīng)營管理1、內(nèi)部管理（1）顧客忠實體系顧客忠實目標A、顧客回頭率保持在60%;B、為客人服務滿意率保持在95%；C、減少顧客投訴率D、努力擴大市場份額。顧客忠實感的建立：首先要理解企業(yè)的經(jīng)營理念并加以引申由是客人滿意到讓客人達到愉悅，直至贏得顧客的信賴。A、關注和認知顧客：這是使顧客感覺自己特別重要和特殊的途徑，對客人提供個性化的服務和感謝：特別關心顧客餓個別需要，顯示對顧客的敬佩。B、預知顧客需求，在顧客開口前就提供其需要的服務和感謝，把自己放在顧客的位置：細心觀察，記錄顧客檔案。C、員工靈活地態(tài)度，鼓勵員工在與顧客接觸中，靈活處理突發(fā)事件。從不對顧客說“不”（不得不說是，提供其他選擇）使客人放松。D、實現(xiàn)更多的內(nèi)部交流，掌握準確信息。E、在員工決策失誤后表示感謝并理解其感受，并結(jié)合實際情況提出建議，給員工信心。F、迅速處理解決賓客問題對建立顧客忠實感至關重要包含以下內(nèi)容：道歉、理解顧客感受。（2）管理人員工作原則A.我們將在與所有人相處時要表現(xiàn)出真誠、關懷備至；B.我們將在每次與顧客接觸中盡可能的為其服務；C.要求每一個管理人員盡可能與顧客接觸；D.我們要確保我們服務過程方便于客人及員工；E.客人滿意是我們工作的動力。（3）管理措施實行垂直管理模式1.一個上級的原則：不能越級管理，不能越級匯報工作。2.責、權、利一致的原則：各區(qū)域的責任與完成責任所需的權利一致。3.無空白、無重疊的原則：同一區(qū)域不能同時有兩個同級的員工負責。（4）、管理方向?qū)τ谌?.服務一致優(yōu)異2.環(huán)境力求完美：通風良好，溫度適宜、燈光符合區(qū)域要求、氣溫清新、裝飾美觀。對于財務1.認真交接保管2.物品擺放美觀整潔信息掌握顧客反映的情況，并記錄時間1.要有嚴格的時間概念，遵守勞動紀律2.講究時間效益，提高工作進度2、日常管理（1）、監(jiān)督系統(tǒng)1.實行員工自檢、互檢、上下級互相監(jiān)督等多級檢查2.對管理人員隨時改進、提高工作質(zhì)量并接受顧客投訴3.設立員工意見箱，解決工作中隱藏的問題（2）、獎勵系統(tǒng)每季度評選優(yōu)秀員工3~5名，凡被評定的優(yōu)秀員工獎勵200元并附加其他獎勵2.建立員工罰款基金，員工所有罰款將作為員工業(yè)余文化生活的補貼。八、投資匡算及資金籌集（林翼、劉丹丹、趙創(chuàng)利）（一）、投資估算依據(jù)重慶市建設工程費用表[2008]：參考類似工程的造價。工藝設備費用：參考網(wǎng)上設備給價。其他費用：按其他相關計費標準估算。、項目建設投資估算項目建設投資估算包括：建筑工程投資及構(gòu)成（包含土建，裝修以及安裝）,設備投資及構(gòu)成,其他投資及構(gòu)成：詳見下面的《投資估算表》附表5附表5總投資估算表單位：萬元序號名稱金額（萬元）一建筑工程1負一層2002負二層3503裙樓900小計1450二室外工程1給、排水管網(wǎng)802供電線網(wǎng)及照明803消防系統(tǒng)1004綠化505道路30小計340三其它1勘察設計費1502工程監(jiān)理費503建設單位管理費504員工培訓費505基本預備費2106主要設備購置費7507土地使用權4408建設期貸款利息212小計1912合計3702（注：基本預備費是以建筑工程費、設備及工器具購置費、安裝工程費及工程建設其他費用之和為基數(shù)，乘以基本預備費費率，基本預備費費率為10%）（三）、資金的籌集及使用方式1、項目總投資本項目總投資4000萬元,其中:建設投資3702萬元;建設期貸款利息212萬元；2、資金籌措建設單位自籌建設投資2000萬元；申請銀行長期借款2000萬元，10%。自籌資金占總投資的50%。3、用款計劃(1)建設期為2年,按建設工程的進度要求,固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占60%，第二年約占40%。(2)流動資金按經(jīng)營所需分三年逐年追加投入，直至計算期滿。詳見《投資計劃與資金籌措表》附表6(3)本項目計算期為10年，附表6《投資計劃與資金籌措表》中，自第四年開始每年的追加流動資金均為75萬元。附表6：投資計劃及資金籌措表單位：萬元序號項目年份合計12341投資總額2221.21480.82057539821.1建設投資2221.21480.837021.2流動資金205752801.3建設期利息120922122資金籌措2221.21480.82057539822.1自有資金1110.55740.4205752130.952.1.1甲方投資（40%）444.22296.168230852.382.1.2乙方投資（30%）333.165222.1261.522.5639.2852.1.3并放投資（30%）333.165222.1261.522.5639.2852.2長期貸款1110.6740.41851經(jīng)濟及社會效益評價（趙創(chuàng)利、劉丹丹、曾猛）（一）、財務評價依據(jù)1、國家計委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。2、《中華人民共和國增值稅暫行條例》。3、《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》。4、參加本項目研究的其他專業(yè)提供的數(shù)據(jù)和資料。（二）、項目建設期、經(jīng)營期、計算期項目擬2年建成,經(jīng)營期30年,計算期10年。（三）、財務效益分析財務評價基準對照指標為：基準收益率12%、基準投資回收期10年、營業(yè)稅為5%，所得稅為33%。1、成本估算(1)各項服務項目成本估算：成本估算以相應的服務項目的營業(yè)收入為基數(shù)，乘以相應的成本占營業(yè)收入的比例，詳見《年營業(yè)收入與成本估算》附表7附表7：年營業(yè)收入與成本估算單位：萬元序號項目間/位/天使用率%價格天/每年小計成本預計占收入比例（%）預計成本1客房4070%1503001265%6.32餐廳30070%4030050420%100.83KTV4080%3003002885%14.44咖啡廳30060%3030016220%32.45臺球室2080%200300965%4.86棋牌區(qū)5060%1503001355%6.757保齡球2070%3003001265%6.38瑜伽、健身20080%403001922%3.849其他174.21174.215%8.71059小計1803.21184.3005(2)人員工資及附加本項目定員120人,其中中高層管理人員平均年工資40000元/人,一般職工203人平均年工資13000元/人。按工資總額的40%計算社保﹑醫(yī)保﹑失保和福利費用。人員工作及附加=（10*4+110*1.3）*（1+40%）=256.2萬元（3）折舊費建筑物投資綜合折舊年限按30年，直線法折舊，殘值率5%。折舊額=750*（1-5%）/30=23.75萬元（4）修理費按固定資產(chǎn)折舊費的30%計算修理費。修理費=23.75*30=7.13萬元年成本估算=184.31+256.2+23.75+7.13=471.39萬元2、營業(yè)分析（1）營業(yè)收入考慮到市場競爭因素和市場價格的波動因素以及寒暑假原因，設置營業(yè)天數(shù)位270天。詳見附表8附表8：營業(yè)收入表單位：萬元序號項目間/位/天使用率%價格天/每年小計備注1客房4070%1503001262餐廳30070%40300504中、晚餐3KTV4080%3003002884咖啡廳30060%303001625臺球室2080%200300966棋牌區(qū)5060%1503001357保齡球2070%3003001268瑜伽、健身20080%403001929其他174.21174.21合計1803.21（2）營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅:營業(yè)稅稅率按5%。營業(yè)稅=1330.83*5%=66.54萬元城鄉(xiāng)建設維護稅:以營業(yè)稅額為基數(shù),取5%。城市建設維護稅=66.54*5%=3.33萬元教育費附加:以營業(yè)稅額為基數(shù),取4%。教育費及附加=66.54*4%=2.66萬元所得稅所得稅稅率按33%。以銷售利潤為基數(shù)。所得稅=(1803.21-471.39-66.54-3.33-2.66)*33%=415.57萬元按稅后利潤的10%計提盈余公積金，按5%計算公益金。3、財務分析(1)損益表以計算期第3年計算,年營業(yè)收入1803.21萬元,營業(yè)稅金及附加72.53萬元,總成本費用433.65萬元,利潤總額824.65萬元。損益表詳見附表9：損益表單位：萬元序號項目年份34—78—9101銷售收入1803.211803.211803.211803.212銷售稅金及附加72.5372.5372.5372.533總成本費用471.39471.39471.39471.394銷售利潤1259.291259.291259.291259.295所得稅（33%）415.57415.57415.57415.576稅后利潤843.72843.72843.72843.727盈余公積金84.3784.3784.3784.378公益金42.1942.1942.1942.199可供分配利潤517.17517.17517.17517.1710股利分配269.6499.64469.64469.6411甲方股利（40%）107.8639.86187.86187.8612乙方股利（30%）80.8929.89140.89140.8913丙方股利（30%）155.15155.15155.15155.15(2)資金來源與運用平衡根據(jù)計算期每年收支情況編制的《資金來源與運用表》顯示,累計盈余資金為1853.97萬元,盈余足以抵償投入,詳見附表10附表10：資金來源與運用表單位：萬元序號項目年份123456789101資金來源2221.21480.82銷售利潤1259.291259.291259.291259.291259.291259.291259.291259.293折舊費用23.7523.7523.7523.7523.7523.7523.7523.754修理費用37.137.135長期貸款1110.6740.46自有資金1110.6740.47資金運用1110.6740.4725.84725.841095.841095.841095.84725.84725.84725.848建設投資1110.6740.49工資及附加256.2256.2256.2256.2256.2256.2256.2256.210借款還本20037037037037000011甲方股利（40%）107.8639.86187.86187.86187.86187.86187.86187.8612乙方股利（30%）80.8929.89140.89140.89140.89140.89140.89140.8913丙方股利（30%）80.8929.89140.89140.89140.89140.89140.89140.8914盈余資金00564.33564.33194.33194.33194.33564.33564.33564.3315盈余資金累計00129.69694.02888.351082.681277.011841.342405.672970(3)借款還本付息表本項目總投資4000萬元,其中:建設投資3702萬元;建設期貸款利息212萬元。本項目投資建設期為兩年，分兩年分批投入，第一年約占60%，第二年約占40%，申請銀行貸款利率為10%，詳見《借款還本付息表》附表11附表11：借款還本付息表單位:萬元序號年份項目123456789101借款與還本付息2063.41863.41493.41123.4753.4383.413.42年初欠長期貸款1110.6740.83借長期貸款1110.6740.84建設期利息120925長期貸款付息186.34208.274188.8014170.68154150.74969491.8246634006付息合計186.34208.274188.8014170.68150.7491.82007長期借款還本2003703703703703708還本資金來源9稅后利潤10折舊23.7511修理7.1312流動資金回收280說明：長期貸款利率為10%借款當年按年計息(4)現(xiàn)金流量表計算根據(jù)逐年現(xiàn)金流入量和流出量編制了《現(xiàn)金流量表》(全部投資)。計算結(jié)果為:所得稅前，內(nèi)部收益率為20%,按折現(xiàn)率i=12%計算的財