物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)yuanyong課件

物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)致力于最專業(yè)的服務(wù)2016年6月物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)致力于最專業(yè)的服務(wù)2016年6月目錄物業(yè)服務(wù)的起源與價(jià)值物業(yè)管理相關(guān)名詞概念物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)及特征物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)購房者（業(yè)主）關(guān)心的幾個(gè)關(guān)于物業(yè)的問題目錄物業(yè)服務(wù)的起源與價(jià)值物業(yè)管理相關(guān)名詞概念物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)物業(yè)服務(wù)的起源

一般認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)在我國(guó)起源于上世紀(jì)80年代，僅有30多年的發(fā)展歷史，首先發(fā)端于沿海發(fā)達(dá)城市，逐步向內(nèi)陸地區(qū)延伸。在國(guó)外，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)有一百多年的歷史。物業(yè)服務(wù)的的起源與價(jià)值物業(yè)服務(wù)的起源一般認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)在我國(guó)起源于上世紀(jì)8物業(yè)服務(wù)起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。當(dāng)時(shí)正值英國(guó)工業(yè)革命的大發(fā)展，大量農(nóng)村人口涌進(jìn)工業(yè)城市，引起了對(duì)城市房屋需求的增加，但對(duì)其缺乏管理導(dǎo)致了諸如房屋破損嚴(yán)重、居住環(huán)境日趨惡化等社會(huì)問題。當(dāng)時(shí)，英國(guó)有一位叫奧克維婭·希爾（OctaviaHill)的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，招致當(dāng)?shù)厝思娂姺滦?，這可以說是世界上最早的“物業(yè)管理”。時(shí)至今日，英國(guó)的物業(yè)管理做為一個(gè)固定行業(yè)，整體水平是世界一流的。除了傳統(tǒng)意義上的樓宇維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已延伸到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場(chǎng)行情調(diào)查和預(yù)測(cè)、目標(biāo)客戶群認(rèn)定、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅游安排、智能系統(tǒng)化服務(wù)、專門性社會(huì)保障服務(wù)等全方位服務(wù)。物業(yè)服務(wù)的的起源與價(jià)值物業(yè)服務(wù)起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。當(dāng)時(shí)正值英國(guó)工物業(yè)服務(wù)的基本任務(wù)？物業(yè)服務(wù)的最基本任務(wù)是：保值與增值物業(yè)服務(wù)的價(jià)值物業(yè)服務(wù)的的起源與價(jià)值物業(yè)服務(wù)的基本任務(wù)？物業(yè)服務(wù)的最基本任務(wù)是：保值與增值物業(yè)服增值房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)績(jī)提升業(yè)主房?jī)r(jià)上升物業(yè)服務(wù)的的起源與價(jià)值增值房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)績(jī)提升業(yè)主房?jī)r(jià)上升物業(yè)服務(wù)的的能夠提升產(chǎn)品的價(jià)值

能夠補(bǔ)救產(chǎn)品的不足能夠帶來良好的商譽(yù)增值物業(yè)服務(wù)的的起源與價(jià)值能夠提升產(chǎn)品的價(jià)值能夠補(bǔ)救產(chǎn)品的不足能夠帶來良好的商譽(yù)增物業(yè)服務(wù)是衡量一個(gè)樓盤價(jià)值的軟性指標(biāo)之一。好的物業(yè)服務(wù)可以為樓盤帶來更多的客戶，也可以保障入住業(yè)主的權(quán)益，保持業(yè)主物業(yè)的保值、增值。物業(yè)服務(wù)的價(jià)值物業(yè)服務(wù)是衡量一個(gè)樓盤價(jià)值的軟性指標(biāo)之一。好的物業(yè)服務(wù)可以為物業(yè)服務(wù)的起源與價(jià)值物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)及特征購房者（業(yè)主）關(guān)心的幾個(gè)關(guān)于物業(yè)的問題提問與交流物業(yè)服務(wù)的起源與價(jià)值物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)及特物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念1、什么叫物業(yè)？物業(yè)是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。2、什么叫物業(yè)管理？是指由專業(yè)機(jī)構(gòu)或公司，按照合同或契約，接受業(yè)主（用戶）的委托，按照市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式，運(yùn)用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益而對(duì)物業(yè)本身及其業(yè)主（用戶）進(jìn)行管理并提供綜合服務(wù)。3、《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的物業(yè)管理：

是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念1、什么叫物業(yè)？3、什么是物業(yè)管理公司？是依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。4、物業(yè)管理公司同業(yè)主是什么關(guān)系？靠什么來約定？

是平等的合同關(guān)系；靠雙方簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》及有關(guān)法律法規(guī)。物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念5、業(yè)主：是指房屋的所有權(quán)人。6、住宅區(qū)：是指以住宅為主，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。3、什么是物業(yè)管理公司？物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念5、業(yè)主：7、物業(yè)專營(yíng)公司：指接受物業(yè)管理公司的委托，承擔(dān)住宅區(qū)的機(jī)電設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等專項(xiàng)維修養(yǎng)護(hù)管理業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念8、物業(yè)使用人：指使用物業(yè)的人，包括業(yè)主與非業(yè)主使用人。9、入?。菏侵溉胱∪耸盏綍嫒胱⊥ㄖ⑥k理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)；入住人收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。7、物業(yè)專營(yíng)公司：物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念8、物業(yè)使用人：物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念10、管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約)是指業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。11、共用部位：指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、防震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施等。12、專有部位：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分所有權(quán)的權(quán)利范圍，原則上以由四周的墻壁、地板以及天花板所組成的空間為限，但不及于整棟建筑物主體結(jié)構(gòu)的柱、梁、墻等共用部分及附屬物，包括樓梯、過道等。物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念10、管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約)11、共用物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念典型案例：底商告開發(fā)商二層墻面掛廣告

原告李某為小區(qū)業(yè)主，被告為某房地產(chǎn)開發(fā)公司。原告向被告購買3號(hào)底商一層房屋一套。底商第二層歸被告所有，被告在原告房屋上方二層外墻面的窗外四周，安裝上紅色飄窗；原告房屋旁邊有樓梯通道，被告在該樓梯門口處安裝有網(wǎng)狀防盜推拉門。原告認(rèn)為，被告將推拉門和廣告牌安裝在原告的外墻面上，侵害了自己的權(quán)利，起訴要求被告拆除推拉門及廣告牌，恢復(fù)原狀并賠償經(jīng)濟(jì)損失。物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念典型案例：分析要點(diǎn)：關(guān)于業(yè)主獨(dú)自享有所有權(quán)的區(qū)域，即專有部分的界定，爭(zhēng)議集中在兩個(gè)方面：

一是在建筑區(qū)劃內(nèi)，如何確定專有部分的界限范圍？二是售房時(shí)業(yè)主與開發(fā)商之間，就專有部分的范圍達(dá)成的特殊約定是否有效？物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念分析要點(diǎn)：物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念法院判決外墻面不屬業(yè)主專有法院經(jīng)審理認(rèn)定：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分所有權(quán)的權(quán)利范圍，原則上以由四周的墻壁、地板以及天花板所組成的空間為限，但不及于整棟建筑物主體結(jié)構(gòu)的柱、梁、墻等共用部分及附屬物，包括樓梯、過道等。因?yàn)楣灿貌糠衷诮Y(jié)構(gòu)上、使用上具有非獨(dú)立性，故業(yè)主原告不享有對(duì)外墻的排他使用權(quán)。法院認(rèn)定，被告安裝的紅色飄窗對(duì)原告房屋并不構(gòu)成影響，安裝在樓梯間門外的防盜推拉門，也不妨礙原告通行，最終駁回了原告的訴求。物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念法院判決外墻面不屬業(yè)主專有法院經(jīng)售房時(shí)將某部位納入專有部分的特別約定，應(yīng)根據(jù)該部位的權(quán)屬性質(zhì)來決定其效力。個(gè)別業(yè)主與開發(fā)商之間，是不可能通過特別約定，將共有部分變更為個(gè)別業(yè)主的專有部分，此種約定既侵害了其他業(yè)主的共有權(quán)，同時(shí)也違背了建筑物區(qū)分所有權(quán)的固有屬性，當(dāng)屬無效。當(dāng)然，如果約定部位并非共有部分，則該特別約定可以被認(rèn)為有效。比如，最高法院相關(guān)司法解釋第2條規(guī)定，對(duì)于露臺(tái)，如果在規(guī)劃上專屬于特定房屋，即其本身不屬于共有部分，且在買賣合同中被列入，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是專有部分。物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念售房時(shí)業(yè)主與開發(fā)商之間，就專有部分的范圍達(dá)成的特殊約定是否有效？售房時(shí)將某部位納入專有部分的特別約定，應(yīng)根據(jù)該部位的物業(yè)服務(wù)的起源與價(jià)值物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)及特性購房者（業(yè)主）關(guān)心的幾個(gè)關(guān)于物業(yè)的問題提問與交流物業(yè)服務(wù)的起源與價(jià)值物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)及特物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)及特性《物業(yè)服務(wù)合同》中物業(yè)管理提供的服務(wù)內(nèi)容：(1)房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；

(2)房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；

(3)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；

(4)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)；

(5)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)；

(6)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；

(7)物業(yè)檔案資料的管理；

(8)專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)；(9)《物業(yè)服務(wù)合同》中約定的其他服務(wù)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)及特性《物業(yè)服務(wù)合同》中物業(yè)管理提供的服務(wù)內(nèi)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)及特性基礎(chǔ)型服務(wù)—根本，通過常規(guī)服務(wù)穩(wěn)定輸出、持續(xù)提升，提高客戶對(duì)專項(xiàng)服務(wù)滿意度1、房屋主體維修、保養(yǎng)；2、公共設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行、維保、修理；3、環(huán)境衛(wèi)生；4、園林綠化；5、公共秩序維護(hù)；6、消防管理；7、車輛管理。個(gè)性化服務(wù)—延伸，不斷滿足客戶潛在需求與期望，提升客戶忠誠(chéng)度。1、保潔、家政、家教、中介等；2、花、鳥、蟲、魚、寵物的養(yǎng)護(hù)咨詢等；3、業(yè)主自用部分家具家電、裝飾裝修的維修等；支持性服務(wù)—派生，展示物業(yè)服務(wù)形象，密切與建設(shè)單位合作關(guān)系1、樣板房服務(wù)2、銷售中心服務(wù)3、會(huì)所經(jīng)營(yíng)服務(wù)等物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)及特性基礎(chǔ)型服務(wù)—根本，通過常規(guī)服務(wù)穩(wěn)定輸出物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)及特性安全Safe整潔Clean完好Intact溫馨

WarmSCIWCustomerSatisfactionIsWide.顧客滿意無止境物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)及特性安全整潔完好溫馨S

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實(shí)際安全——安全實(shí)效以及顧客的感覺安全——安全體驗(yàn)是安全特性的主要表現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)及特性物業(yè)服務(wù)特性—完好

物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備交付時(shí)現(xiàn)狀（不缺損）和額定狀態(tài)（隨時(shí)處于設(shè)計(jì)功能，通過運(yùn)行和維修保證）的保持程度，園林植物交付時(shí)的種類、數(shù)量以及園藝景觀設(shè)計(jì)效果的達(dá)成程度是完好特性的主要表現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)特性—整潔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)整齊有序(如車輛停放、物品擺放、標(biāo)識(shí)系統(tǒng))和清潔干凈（如保潔、垃圾、異味、“四害”）程度是整潔特性的主要表現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)特性—溫馨

物業(yè)服務(wù)人員的言行舉止（通過員工服務(wù)禮儀表現(xiàn)）、服務(wù)中心與顧客的關(guān)系、顧客之間的關(guān)系是溫馨特性的主要表現(xiàn)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實(shí)際安全——安全實(shí)效以及顧客的物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)及特性服務(wù)人員1、服務(wù)意識(shí)服務(wù)流程服務(wù)環(huán)境2、服務(wù)能力1、過程有效性2、過程效率1、VI系統(tǒng)影響服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)三要素物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)及特性服務(wù)人員1、服務(wù)意識(shí)服務(wù)流程服務(wù)環(huán)境2物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)及特性3%3%3%16%視覺聽覺味覺嗅覺觸覺印象.感覺印象75%物業(yè)服務(wù)顧客感知面物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)及特性3%3%3%16%視覺印象.感覺印象物業(yè)服務(wù)的起源與價(jià)值物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)及特性物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)及特性物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)購房者（業(yè)主）關(guān)心的幾個(gè)關(guān)于物業(yè)的問題物業(yè)服務(wù)的起源與價(jià)值物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)及特《物權(quán)法》《全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》《**市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》《**市物業(yè)管理?xiàng)l例》物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)《物權(quán)法》物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)憲法：國(guó)家的根本大法法律：全國(guó)人大制定

《物權(quán)法》、《民法通則》行政法規(guī)：國(guó)務(wù)院制定頒布

《物業(yè)管理?xiàng)l例》

地方法規(guī)：

《**省物業(yè)管理?xiàng)l例》物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)法律法規(guī)的四個(gè)層次憲法：國(guó)家的根本大法物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)法律法規(guī)的四個(gè)層次區(qū)分所有權(quán)：共有權(quán)

基于共有權(quán)的共同管理權(quán)《物權(quán)法》關(guān)于建筑物物權(quán)重要理解在解決物業(yè)管理中單個(gè)業(yè)主利益的分散性與眾多業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性問題上，《物權(quán)法》明確規(guī)定“少數(shù)服從多數(shù)”的原則物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)區(qū)分所有權(quán)：《物權(quán)法》關(guān)于建筑物物權(quán)重要理解在解決物

是物業(yè)管理方面最高級(jí)別的專業(yè)法規(guī)是我國(guó)第一部物業(yè)管理行政法規(guī)標(biāo)志我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入法制化、規(guī)范化發(fā)展的階段關(guān)于《物業(yè)管理?xiàng)l例》重要認(rèn)知物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)是物業(yè)管理方面最高級(jí)別的專業(yè)法規(guī)關(guān)于《物業(yè)管理?xiàng)l例》重要建立了10項(xiàng)基本制度；明令業(yè)主的4項(xiàng)權(quán)益；明令物業(yè)管理企業(yè)的7項(xiàng)權(quán)責(zé)；明令4項(xiàng)禁止行為；規(guī)范2項(xiàng)書面合同；法規(guī)授權(quán)4項(xiàng)規(guī)定?！稐l例》的主要內(nèi)容可歸納為：物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)建立了10項(xiàng)基本制度；《條例》的主要內(nèi)容可歸納為：物業(yè)服務(wù)相1、告知制度2、業(yè)主委員會(huì)備案制度3、招投標(biāo)制度4、承接驗(yàn)收制度5、保修責(zé)任制度6、交接制度7、資質(zhì)管理制度8、人員資格制度9、專項(xiàng)維修資金制度10、報(bào)告制度十項(xiàng)基本制度物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)1、告知制度十項(xiàng)基本制度物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)

選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意通過。

業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。業(yè)主的四項(xiàng)權(quán)益物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定一、從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。二、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。三、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)的七項(xiàng)權(quán)責(zé)物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)一、從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。物業(yè)管理企四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的五、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。六、違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。七、物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)五、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

四項(xiàng)禁止行為物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理

在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。兩項(xiàng)書面合同物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門制定。授權(quán)四項(xiàng)規(guī)定物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模

中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令[2007]第504號(hào)現(xiàn)公布《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》，自2007年10月1日起施行?？偫頊丶覍毝稹鹌吣臧嗽露铡段飿I(yè)管理?xiàng)l例》修改物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令[2007]第504號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l修改一：物業(yè)由“管理”到“服務(wù)”修改條文：根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。

[點(diǎn)評(píng)]：稱呼上的改變，意味著新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》更強(qiáng)調(diào)業(yè)主自治管理和物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)修改一：物業(yè)由“管理”到“服務(wù)”物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)修改二：業(yè)委會(huì)成立的指導(dǎo)部門增加

修改條文：增加“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”為成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)部門。

[點(diǎn)評(píng)]：此次修改，增加了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的職能，突出了基層管理，對(duì)業(yè)主、物業(yè)公司的指導(dǎo)更直接，實(shí)際操作性更強(qiáng)。物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)修改二：業(yè)委會(huì)成立的指導(dǎo)部門增加物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)修改三：通過起訴可撤銷業(yè)委會(huì)決定

修改條文：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

[點(diǎn)評(píng)]：以往，一旦具體決定通過業(yè)委會(huì)或者業(yè)主大會(huì)，業(yè)主就沒有權(quán)利改變。當(dāng)業(yè)委會(huì)作出的決定不合理時(shí)，業(yè)主該怎么辦？修改后的條文，賦予了被侵害權(quán)益業(yè)主獲得司法救濟(jì)的權(quán)利。業(yè)主可以以個(gè)人名義對(duì)業(yè)委會(huì)的決定進(jìn)行起訴，只要有不合理的地方，都有權(quán)提出申請(qǐng)，將其取消。這樣做，更有利于保護(hù)個(gè)人權(quán)益。

物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)修改三：通過起訴可撤銷業(yè)委會(huì)決定物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)修改四：嚴(yán)格專項(xiàng)維修資金使用條件

修改條文：明確《物權(quán)法》對(duì)業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)，就是“面積”加上“人數(shù)”。

[點(diǎn)評(píng)]：修改后，業(yè)主大會(huì)對(duì)“籌集和使用專項(xiàng)維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”這兩項(xiàng)事項(xiàng)作決定時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，規(guī)定得更加嚴(yán)格。物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)修改四：嚴(yán)格專項(xiàng)維修資金使用條件物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)物業(yè)服務(wù)的起源與價(jià)值物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)及特性物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)及特性物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)購房者（業(yè)主）關(guān)心的幾個(gè)關(guān)于物業(yè)的問題物業(yè)服務(wù)的起源與價(jià)值物業(yè)服務(wù)相關(guān)名詞概念物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)及特家中被盜，物業(yè)公司是否負(fù)責(zé)賠償？