徐家寨城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告匯編(完整版)資料

徐家寨城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告匯編（完整版）資料(可以直接使用，可編輯優(yōu)秀版資料，歡迎下載）

徐家寨城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告匯編（完整版）資料(可以直接使用，可編輯優(yōu)秀版資料，歡迎下載）徐家寨城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄一、概述二、項(xiàng)目概況三、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)查四、市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模確定五、項(xiàng)目定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇六、資源共給條件分析七、環(huán)境影響評(píng)價(jià)八、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)各管理費(fèi)用研究九、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃編制十、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析十一、結(jié)論及建議一、概述西安市第四次城市規(guī)劃，以科學(xué)規(guī)劃為先導(dǎo)，優(yōu)化城市布局，按照“一城多心”和“九宮格局”的城市布局，大力推進(jìn)“新老分治”。完善公路、鐵路、民航相協(xié)調(diào)的對(duì)外交通運(yùn)輸體系，健全以公交為主體，各種交通方式相結(jié)合的多層次、多類型的城市綜合交通體系。加快西安國(guó)際港務(wù)區(qū)、西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)和鐵路樞紐擴(kuò)能等項(xiàng)目建設(shè)，地鐵二號(hào)線建成通車，全面貫通三環(huán)路。加大歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)和利用力度，重點(diǎn)保護(hù)和利用四大遺址、重要文物古跡和歷史街區(qū)，建設(shè)唐大明宮、漢長(zhǎng)安城國(guó)家歷史遺址公園，通過古跡保護(hù)、景點(diǎn)標(biāo)識(shí)、標(biāo)志性建筑復(fù)原等方式，展現(xiàn)世界歷史文化名城的獨(dú)特魅力。西安市第四次城市規(guī)劃中二環(huán)內(nèi)區(qū)域?yàn)楹诵陌l(fā)展成商貿(mào)旅游服務(wù)區(qū)；東部依托現(xiàn)狀發(fā)展成國(guó)防軍工產(chǎn)業(yè)區(qū)；東南部結(jié)合曲江新城和杜陵保護(hù)區(qū)發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)；南部為文教科研區(qū)；西南部拓展成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；西部發(fā)展成居住和無(wú)污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)；西北部為漢長(zhǎng)安城遺址保護(hù)區(qū)；北部形成裝備制造業(yè)區(qū)；東北部結(jié)合浐灞河道整治建設(shè)成居住、旅游生態(tài)區(qū)。本項(xiàng)目所在區(qū)域作為“九宮格局”最南邊韋曲鎮(zhèn)板塊將迎來(lái)更大的發(fā)展契機(jī)。本項(xiàng)目東面正是即將建設(shè)的西安地鐵2號(hào)線南站，本項(xiàng)目所在村徐家寨正是緊抓這千載難逢的機(jī)遇開始了徐家寨城中村整體改造。二、項(xiàng)目概況廣天苑小區(qū)本項(xiàng)目地處西安市長(zhǎng)安區(qū)長(zhǎng)安街以西，大學(xué)路以南,潏河以北，西京路（西京大學(xué)）以東。本項(xiàng)目東面是即將建設(shè)的西安市地鐵2號(hào)線南站，南面有潏河沿河綠化生態(tài)帶，西部和南部均是大學(xué)城區(qū)域，同時(shí)距離西面正在建設(shè)的30萬(wàn)平方米太陽(yáng)新城水岸新城僅300百余米。項(xiàng)目北面是一條30-40米寬的市政規(guī)劃路。本區(qū)域規(guī)劃用地性質(zhì)均為居住用地，區(qū)域規(guī)劃居住人口5萬(wàn)人以上，是城南地鐵站核心居住區(qū)。本項(xiàng)目區(qū)域北面地勢(shì)平坦，南臨潏河和神禾塬，自然環(huán)境宜人，遠(yuǎn)離城市污染是居住的絕佳之地。本項(xiàng)目項(xiàng)目總用地80畝，總建筑面積約10萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積6000平方米，項(xiàng)目多層（7層）15棟。小高層7棟，其中點(diǎn)式小高層4棟，板式小高層3棟。目前9棟多層已經(jīng)封頂正在進(jìn)行外裝，其中4棟為安置樓，5棟對(duì)外銷售，已經(jīng)銷售盡90%，銷售均價(jià)約2000元/平方米，剩余6棟由于資金緊張尚未建設(shè)。徐家寨村和陜西廣天實(shí)業(yè)發(fā)展欲將其中6棟小高層樓花轉(zhuǎn)讓。廣天苑小區(qū)一期地理位置示意圖徐家寨城中村改造簡(jiǎn)介：見徐家寨城中村改造申報(bào)資料。城中改造：本項(xiàng)目是徐家寨城中村改造的第一期項(xiàng)目，本項(xiàng)目東60畝地項(xiàng)目正在向政府相關(guān)部門上報(bào)審批，徐家寨整體改造已經(jīng)取得西安市城中村改造辦公室審批，政府相關(guān)部門正在制定該村整體改造的規(guī)劃設(shè)計(jì)。6棟小高層項(xiàng)目：4棟點(diǎn)式小高層已完成建筑設(shè)計(jì)，最東南面的1棟小高層已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，并開始進(jìn)行地基施工。該4棟小高層標(biāo)準(zhǔn)層平面基本一致，標(biāo)準(zhǔn)層為8戶2部電梯。正南向戶型為2室2廳2衛(wèi)，建筑面積約為90平方米；東西南北四個(gè)角戶型相同，為3室2廳1衛(wèi)，建筑面積：110平方米，正東和正西戶型相同為2室2廳1衛(wèi)，建筑面積：95平方米；北向戶型為2室2廳1衛(wèi)，建筑面積：78平方米，次臥室面積較小為：9平方米。3棟板式小高層正在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)。6棟小高層規(guī)劃15層至18層，4棟點(diǎn)式高層設(shè)計(jì)為15層，總面積約72000平方米。三、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)查1、項(xiàng)目的進(jìn)展情況本項(xiàng)目于2006年12本項(xiàng)目于2007本項(xiàng)目于2008年5208年7月9日長(zhǎng)安區(qū)城中村改造領(lǐng)導(dǎo)辦公室向市城改辦提出關(guān)于徐家寨村實(shí)施城中村改造的請(qǐng)示，徐家寨成中村改造于2008年11月5本項(xiàng)目于2021年3月開工建設(shè)，2021年底完成9棟多層建設(shè)徐家寨村控制性詳細(xì)規(guī)劃正在編制，預(yù)計(jì)今年6、7月份能通過并實(shí)施。2、項(xiàng)目地塊調(diào)查與分析1）、項(xiàng)目地塊區(qū)域城市用地規(guī)劃西安市2004——2021年城市總體規(guī)劃2006年西安市主城區(qū)用地規(guī)劃從以上城市規(guī)劃的主城區(qū)用地規(guī)劃圖中我們可以得出以下結(jié)論：本區(qū)域是西安市向南發(fā)展的主要方向，是近期城市發(fā)展中距離城中心較近的主要區(qū)域。2006年新的主城區(qū)用地規(guī)劃圖顯示在新一期城市規(guī)劃的思路下本區(qū)域全是文、教、用地和住宅用地，基本沒有工業(yè)用地。本區(qū)域主干交通系統(tǒng)規(guī)劃已經(jīng)完成并進(jìn)入實(shí)際勘測(cè)和施工階段。本區(qū)域住宅用主要集中在本項(xiàng)目周邊和偏西方向，這也是形成本項(xiàng)目西北方向已經(jīng)有較多的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的原因。從整體城市規(guī)劃角度考慮本項(xiàng)目不屬于郊區(qū)項(xiàng)目，規(guī)劃中沒有把長(zhǎng)安當(dāng)作外圍郊區(qū)或副中心，長(zhǎng)安區(qū)該區(qū)域已經(jīng)規(guī)劃進(jìn)西安主城區(qū)，算進(jìn)了西安主城區(qū)。西安地鐵2號(hào)線南站的建成將在此區(qū)域形成一個(gè)巨大的核心居住區(qū)，地鐵南站核心居住區(qū)，本區(qū)域完成城中村改造后將形成一座現(xiàn)代化新城。2）、項(xiàng)目地塊區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)區(qū)域現(xiàn)狀圖（2005年）西安地鐵網(wǎng)絡(luò)示意圖主城區(qū)規(guī)劃示意圖西安第四次城市規(guī)劃中長(zhǎng)安區(qū)的發(fā)展定位和解讀1.城市規(guī)劃區(qū)范圍本次規(guī)劃涉及的城市規(guī)劃區(qū)范圍為西安市行政轄區(qū)，總面積為１０１０８平方千米。城鎮(zhèn)空間布局規(guī)劃在西安市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“一城、一軸、一環(huán)、多中心”的市域城鎮(zhèn)空間布局，其中：“一城”為主城區(qū)；“一軸”為以隴海線為主軸的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸；“一環(huán)”為以關(guān)中環(huán)線為紐帶的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集群帶；“多中心”為主城區(qū)外圍的四個(gè)組團(tuán)、三個(gè)新城和四個(gè)縣城。四個(gè)組團(tuán)指六村堡、常寧、新筑、洪慶；三個(gè)新城指臨潼、閻良、涇渭；四個(gè)縣城指戶縣、高陵、周至、藍(lán)田。主城區(qū)范圍以唐長(zhǎng)安城為中心，以繞城高速為基本輪廓，東至灞河，西到繞城高速路，南至長(zhǎng)安（潏河），北到渭河。主城區(qū)總體布局凸顯“九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”的布局特色，以二環(huán)內(nèi)區(qū)域?yàn)楹诵陌l(fā)展成商貿(mào)旅游服務(wù)區(qū)；東部依托現(xiàn)狀發(fā)展成國(guó)防軍工產(chǎn)業(yè)區(qū)；東南部結(jié)合曲江新城和杜陵保護(hù)區(qū)發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)；南部為文教科研區(qū)；西南部拓展成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；西部發(fā)展成居住和無(wú)污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)；西北部為漢長(zhǎng)安城遺址保護(hù)區(qū)；北部形成裝備制造業(yè)區(qū)；東北部結(jié)合浐灞河道整治建設(shè)成居住、旅游生態(tài)區(qū)。解讀：規(guī)劃中沒有把長(zhǎng)安當(dāng)作外圍郊區(qū)或副中心，長(zhǎng)安的大部分已經(jīng)規(guī)劃進(jìn)西安主城區(qū)，算進(jìn)了西安主城區(qū)。規(guī)劃的四個(gè)組團(tuán)，長(zhǎng)安常寧宮居其一。2.鐵路西安將建設(shè)成為全國(guó)六大客運(yùn)中心、十一大編組站和十八大集裝箱運(yùn)輸中心之一。１）建設(shè)貨運(yùn)北環(huán)線、隴海線擴(kuò)能改造、西安－平?jīng)鼍€及鄭州－西安－寶雞客運(yùn)專線，增建西安至安康、西安至包頭、西安－合肥－南京鐵路二線，遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)西安－蘭州鐵路客運(yùn)專線，使西安成為輻射全國(guó)的重要鐵路交通樞紐。２）規(guī)劃三主一輔客運(yùn)站：對(duì)既有西安火車站進(jìn)行擴(kuò)能改造，新建西安北客站，完善西安長(zhǎng)安站，遠(yuǎn)景規(guī)劃建設(shè)西安南站。３）實(shí)現(xiàn)客貨分流，擴(kuò)建新豐街道為大型樞紐編組站，建設(shè)新筑集裝箱中心站。解讀：提升了長(zhǎng)安的鐵路客運(yùn)地位，西安至安康修建鐵路復(fù)線，西安規(guī)劃了三主一輔客運(yùn)，對(duì)既有西安火車站進(jìn)行擴(kuò)能改造，新建西安北客站，完善西安長(zhǎng)安站，遠(yuǎn)景規(guī)劃建設(shè)西安南站。這個(gè)長(zhǎng)安站就是現(xiàn)在引鎮(zhèn)的西安南站，從規(guī)劃看這個(gè)西安南站可能是暫時(shí)的，以后可能成為輔助站，遠(yuǎn)期以后會(huì)在長(zhǎng)安建設(shè)一個(gè)大型的火車南站，成為主站，從規(guī)劃圖看在郭杜附近,地鐵三號(hào)線的終點(diǎn)。3.公路１．加快西安境內(nèi)國(guó)家高速公路建設(shè)，與陜西省“三縱四橫五射線”高速公路網(wǎng)共同形成高速、便捷的干線交通骨架，滿足西安作為東連西進(jìn)、輻射南北的交通樞紐的需要。國(guó)家高速公路網(wǎng)在西安境內(nèi)規(guī)劃路線有五條：北京至昆明高速公路（臨汾－西安－漢中段）；包頭至茂名高速公路（銅川－西安－安康段）；連云港至霍爾果斯高速公路（洛陽(yáng)－西安－寶雞段）；上海至西安高速公路（南陽(yáng)－商州－西安段）；福州至銀川高速公路（商州－西安－平?jīng)龆危?。解讀：將來(lái)南北大通道，上海，北京等地將會(huì)通過陜南進(jìn)入西安，長(zhǎng)安有望成為陜南進(jìn)入西安的門戶。4.水新建東南郊水廠、子午水廠、東郊水廠、周至水廠、長(zhǎng)安三水廠、藍(lán)田水廠、戶縣水廠、高陵配水廠、閻良配水廠、臨潼配水廠等１０個(gè)水廠和配水廠，實(shí)現(xiàn)水廠總供水能力４６６．９萬(wàn)立方米／日，城鎮(zhèn)自來(lái)水普及率達(dá)到９８．７％。氣以天然氣作為城市燃?xì)庵鲗?dǎo)氣源，煤制氣和液化石油氣為輔助氣源。規(guī)劃至２０２０年主城區(qū)天然氣年用氣總量１５．１５億立方米，主城區(qū)居民燃?xì)鈿饣蔬_(dá)到９５％。暖至２０２０年，使城市集中供熱普及率達(dá)到５０％以上。合理布置熱源和熱網(wǎng)，各區(qū)域內(nèi)的供熱中心間考慮熱網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，提高供熱的安全性、可靠性。在現(xiàn)狀管網(wǎng)的基礎(chǔ)上，將規(guī)劃范圍內(nèi)的蒸汽管網(wǎng)和熱水管網(wǎng)完善覆蓋整個(gè)區(qū)域。解讀：西安規(guī)劃了十個(gè)水廠，長(zhǎng)安居其三，供熱和天然氣長(zhǎng)安的普及率有望大幅提升，生活更加便利。5.關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)有望10年后媲美珠三角GDP超萬(wàn)億?！瓣P(guān)中的發(fā)展現(xiàn)在已上升到了國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略層面，我們希望經(jīng)過10年努力，使關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)成為與珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海相媲美的經(jīng)濟(jì)區(qū)。”省政府駐北京辦事處副主任張百鳴昨日表示。近日，中央媒體采訪團(tuán)在我省寶雞、楊凌、咸陽(yáng)和西安等處于“關(guān)中－天水經(jīng)濟(jì)區(qū)”內(nèi)的市、區(qū)進(jìn)行采訪，并對(duì)我省“關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)”的建設(shè)給予特別關(guān)注。張百鳴介紹，國(guó)家西部大開發(fā)“十一五”規(guī)劃將“關(guān)中－天水經(jīng)濟(jì)區(qū)”列為三大重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，國(guó)家主體功能區(qū)規(guī)劃也初步將關(guān)中平原確定為全國(guó)五大重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之一，已上升至國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略層面的關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)目前正在加緊建設(shè)。包括西安、寶雞、咸陽(yáng)、渭南、銅川五市及楊凌農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)在內(nèi)的關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)，將經(jīng)過10年努力，基本形成以高技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，裝備制造業(yè)為支撐、服務(wù)業(yè)快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)新格局，經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)翻兩番，GDP超過大關(guān)。并在這里聚集全省70％的人口，80％的經(jīng)濟(jì)總量，90％的科教力量，成為與我國(guó)珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海相媲美的經(jīng)濟(jì)區(qū)。為此，我省將加大對(duì)西安、寶雞、咸陽(yáng)、閻良、渭南等6個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)的支持力度，加快西安韋曲航天科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、郭杜教育科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、涇河工業(yè)園、浐河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等省級(jí)開發(fā)區(qū)的建設(shè)步伐。同時(shí)還將加快培育壯大30戶百億元企業(yè)，重點(diǎn)培育航空、航天、輸變電設(shè)備、汽車等12大產(chǎn)業(yè)集群，并使關(guān)中的“一村一品”成為全省示范基地，以促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大。解讀：這上面標(biāo)明長(zhǎng)安的省級(jí)開發(fā)區(qū)還是兩個(gè)，韋曲航天產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和郭杜教育開發(fā)區(qū)。目前已經(jīng)成立的西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地，同時(shí)國(guó)家級(jí)的西安高新區(qū)和曲江文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)均向長(zhǎng)安發(fā)展。長(zhǎng)安區(qū)的文化、教育以及科研區(qū)的地位其他區(qū)域已經(jīng)難以撼動(dòng)。從以上圖片和資料可以得出以下結(jié)論：本項(xiàng)目北面長(zhǎng)安區(qū)老縣城區(qū)域道路網(wǎng)格已經(jīng)形成，本區(qū)域僅有主干道路，本區(qū)域的道路網(wǎng)絡(luò)還需要在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)完善，形成區(qū)位一體的道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。本項(xiàng)目區(qū)域有大量非建設(shè)用地，非常有利于政府的土地運(yùn)營(yíng)和城市運(yùn)營(yíng)和城中村整體改造。本區(qū)域具備進(jìn)行城市擴(kuò)展，房地產(chǎn)開發(fā)的空間，周邊現(xiàn)在主要是文教用地和文教配套用地，屬于房地產(chǎn)開發(fā)的盲區(qū)，市場(chǎng)前景廣闊。同時(shí)還具備開發(fā)成本低廉等諸多優(yōu)勢(shì)。西安地鐵2號(hào)線南站在本區(qū)域東部，本區(qū)域?qū)⒕邆淇焖俚某鞘薪煌ㄍǖ?，拉近本區(qū)域與城市核心區(qū)域的距離。西安地鐵的開工建設(shè)給本區(qū)域的開發(fā)注入強(qiáng)心劑。西安地鐵2號(hào)線南站的建造成將極大提成本區(qū)域的城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市配套，為本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)迎來(lái)契機(jī)。南郊大學(xué)城的進(jìn)一步發(fā)展將極大提升本區(qū)域的文化氣息，同時(shí)也將凝聚本項(xiàng)目的人文氣質(zhì)。本區(qū)域的開發(fā)建設(shè)必將使本區(qū)域居住區(qū)和韋曲老縣城板塊和大學(xué)城板塊連成一片，顯現(xiàn)出城市的聚集效用，促使城市功能升級(jí)。同時(shí)從主城區(qū)規(guī)劃示意圖可以看出，新規(guī)劃中沒有把長(zhǎng)安當(dāng)作外圍郊區(qū)或副中心，長(zhǎng)安的大部分已經(jīng)規(guī)劃進(jìn)西安主城區(qū)，算進(jìn)了西安主城區(qū)。隨著交通的日益發(fā)達(dá)長(zhǎng)安韋曲區(qū)域作為西安市城南的居住中心地位即將實(shí)現(xiàn)，白天在高新和城內(nèi)工作，晚上在長(zhǎng)安韋曲居住的生活模式已經(jīng)形成。3）、項(xiàng)目地塊周邊的房地產(chǎn)開發(fā)情況韋曲南部區(qū)域（本項(xiàng)目周邊）太陽(yáng)水岸新城項(xiàng)目地址：大學(xué)路西段簡(jiǎn)介：主要為小高層和高層均價(jià)：3500-3700元/平方米項(xiàng)目性質(zhì)：商品房，五證齊全。長(zhǎng)青園項(xiàng)目地址：南長(zhǎng)安街南段簡(jiǎn)介：主要為多層，僅1棟小高層，2004年開始開工建設(shè)，當(dāng)時(shí)售價(jià)為1500元/平方米，小高層于2006年開工建設(shè)，售價(jià)約2500元/平方米。目前基本銷售完成。均價(jià)：1800元/平方米（2006年）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房，五證齊全。東方明珠項(xiàng)目地址：南長(zhǎng)安街南段簡(jiǎn)介：主要為多層，僅1棟小高層，2005年開始開工建設(shè)，當(dāng)時(shí)售價(jià)為1500元/平方米，小高層于2007年開工建設(shè)，售價(jià)約2600元/平方米。目前基本銷售完成。均價(jià)：1800元/平方米（2006）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房西寨新區(qū)項(xiàng)目地址：徐家寨北簡(jiǎn)介：城中村改造，多層。均價(jià)：1500元/平方米（2005）東新花園（東韋村城中村改造項(xiàng)目）項(xiàng)目地址：環(huán)城路（西寨北）簡(jiǎn)介：城中村改造，高層19層。臨街角1、2層商業(yè)，3層以上住宅。2室83平方米和3室，已經(jīng)建設(shè)到3層。均價(jià)：2800元/平方米，起價(jià)2380元、平方米（2021）海紅軸承廠經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目地址：南長(zhǎng)安街南段簡(jiǎn)介：多層，小高層。小高層在售，一次性付款2400元/平方米。其他付款單價(jià)約：2600元/平方米。均價(jià)：2600元/平方米項(xiàng)目性質(zhì)：經(jīng)濟(jì)適用房綜述：本區(qū)域?qū)儆陂L(zhǎng)安區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施和市政配套設(shè)施較差區(qū)域，除新開發(fā)的五證齊全，位置較好項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目的價(jià)格均低于長(zhǎng)安城區(qū)平均水平，價(jià)格約為2400——2800元/平方米。長(zhǎng)安廣場(chǎng)區(qū)域和老城區(qū)吉源·晶鑫麗座項(xiàng)目地址：長(zhǎng)安廣場(chǎng)簡(jiǎn)介：高層。均價(jià)：3400元/平方米（2021）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房吉源·美郡3期項(xiàng)目地址：長(zhǎng)安南路燈具廠十字南簡(jiǎn)介：高層。均價(jià)：3500元/平方米（2021）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房嘉禾麗都項(xiàng)目地址：長(zhǎng)安南路燈具廠十字南簡(jiǎn)介：高層。均價(jià)：3300元/平方米（2021）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房長(zhǎng)安相府項(xiàng)目地址：長(zhǎng)安老區(qū)政府簡(jiǎn)介：高層。均價(jià)：4000元/平方米（2021）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房朝華美域項(xiàng)目地址：長(zhǎng)安華美十字簡(jiǎn)介：高層。均價(jià)：3500元/平方米（2021）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房毓秀園項(xiàng)目地址：長(zhǎng)安廣場(chǎng)南簡(jiǎn)介：多層和高層。均價(jià)：多層2000元/平方米（2007），高層3000元/平方米（2021）項(xiàng)目性質(zhì)：城中村改造長(zhǎng)安新天地項(xiàng)目地址：長(zhǎng)安廣場(chǎng)北簡(jiǎn)介：多層和高層。均價(jià)：多層2200元/平方米（2007），高層2800元/平方米（2021）項(xiàng)目性質(zhì)：經(jīng)濟(jì)適用房長(zhǎng)安區(qū)子午大道智慧城項(xiàng)目地址：子午大道簡(jiǎn)介：多層、高層。均價(jià)：多層2600元/平方米，高層3300元/平方米（2006-2021）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房長(zhǎng)安春天花園項(xiàng)目地址：子午大道簡(jiǎn)介：小高層、高層。均價(jià)：3300元/平方米（2007-2021）項(xiàng)目性質(zhì)：商品房京科花園項(xiàng)目地址：子午大道智慧城北簡(jiǎn)介：小高層。均價(jià)：3000元/平方米（2021-2021）項(xiàng)目性質(zhì)：經(jīng)濟(jì)適用房和商品房西區(qū)熱力中心北小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目地址：西區(qū)熱力中心北，西部大道南簡(jiǎn)介：多層和高層。均價(jià)：多層1600元/平方米，高層2300元/平方米（2021-2021）項(xiàng)目性質(zhì)：城中村自建四、市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模確定（一）西安市概述西安古稱長(zhǎng)安，是陜西省省會(huì)，是人類文明和中華民族的發(fā)祥地之一，世界著名的歷史文化名城和國(guó)際旅游城市，我國(guó)重要的科研、高等教育、國(guó)防科技工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，是新歐亞大陸橋中國(guó)段隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶最大的中心城市。西安市現(xiàn)轄9區(qū)4縣，總面積10108平方公里，總?cè)丝?30萬(wàn)。其中，中心城區(qū)規(guī)劃面積275平方公里，建成區(qū)面積203平方公里，市區(qū)總?cè)丝?10.26萬(wàn)人。以下略。（二）西安市2005-2006年人口等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)西安市2005-2006年人口等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：指

標(biāo)2005年2006年全市常住人口(萬(wàn)人)806.81822.52地區(qū)生產(chǎn)總值(億元)1270.141450.02地方財(cái)政收入(億元)83.9796.31在崗職工平均工資17728元/人20475元/人城市居民人均可支配收入9628元/人10905元/人農(nóng)村居民人均純收入3460元/人3809元/人城市居民人均生活消費(fèi)支出7900元/人8987元/人農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出2603元/人2709元/人居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)100.3101.6房屋銷售價(jià)格指數(shù)104.3103.62006年、2007年統(tǒng)計(jì)局公布各區(qū)縣常住總?cè)丝跀?shù)據(jù)：

區(qū)縣2006年常住人口（萬(wàn)人）2007年常住人口（萬(wàn)人）比上年增減（萬(wàn)人）新城區(qū)63.9264.320.40碑林區(qū)84.9083.36-1.54蓮湖區(qū)73.9774.360.39灞橋區(qū)54.2354.780.55未央?yún)^(qū)56.2959.002.71雁塔區(qū)110.33111.631.30閻良區(qū)24.9125.280.37臨潼區(qū)66.6067.290.69長(zhǎng)安區(qū)100.73101.360.63藍(lán)田縣51.4052.000.60周至縣53.9754.600.63戶縣54.9155.560.65高陵縣26.3527.000.65全市822.52830.548.02分析：2004年后西安常住人口年增長(zhǎng)在10—20左右，主要原因是新的1000萬(wàn)人口規(guī)模城市規(guī)劃頒布后，西安市的城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，外地遷居西安人口數(shù)量和周邊區(qū)縣部分農(nóng)業(yè)人口向市區(qū)遷移的數(shù)量進(jìn)一步加大，在一定意義上也極大拉動(dòng)了西安市房地產(chǎn)投資置業(yè)需求，使西安市房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上漲。使諸如長(zhǎng)安區(qū)這樣具備房地產(chǎn)價(jià)格優(yōu)勢(shì)和便捷的城市生活條件區(qū)域的房地產(chǎn)需求一直保持旺盛的增長(zhǎng)趨勢(shì)。西安的城南雁塔和長(zhǎng)安是西安是常住人口最多區(qū)域，常住人口的增長(zhǎng)實(shí)際增長(zhǎng)最快的也應(yīng)該是該區(qū)域，只是由于該區(qū)域人口政策的問題，落戶較少，因此統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)較低。未來(lái)隨著該區(qū)域，尤其是長(zhǎng)安區(qū)的城市化進(jìn)度的加快，長(zhǎng)安勢(shì)必會(huì)成為西安常住人口最都的區(qū)縣，這也為長(zhǎng)安區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇，移居長(zhǎng)安在未來(lái)5至10年內(nèi)是城市中等收入家庭的最佳選擇。（三）西安市房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)1、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及基本情況分析略（四）項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析1、周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況2003年至今西安市長(zhǎng)安區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐年穩(wěn)步發(fā)展，2005年新的城市規(guī)劃頒布后長(zhǎng)安的房地產(chǎn)開發(fā)便以次邁上上了新的臺(tái)階。此次規(guī)劃修編，期限將從2004年至2021年，進(jìn)入21世紀(jì)，西安快速發(fā)展，作為承東啟西的橋頭堡，對(duì)西安城市發(fā)展的速度、規(guī)模、形態(tài)等提出了新的要求，因此這次規(guī)劃修編的任務(wù)是建設(shè)“現(xiàn)代化的新西安”，和前三次規(guī)劃相比較應(yīng)該是一個(gè)跨越式的、具有歷史意義的城市規(guī)劃。本次規(guī)劃完成后，僅拿市區(qū)人口、用地兩個(gè)指標(biāo)來(lái)說將達(dá)到“雙千”規(guī)模，即人口1000萬(wàn)、用地1000平方公里，發(fā)展的幅度非常之大，將把西安帶入一個(gè)現(xiàn)代大都市。新的城市規(guī)劃中作為文教科研區(qū)的長(zhǎng)安城區(qū)在居住適宜度和通達(dá)度上位居全市前列，有所欠缺的僅是城市基礎(chǔ)設(shè)施，西安地鐵2號(hào)線的開工以及2號(hào)線南站的修建必將大大提升本項(xiàng)目區(qū)域的城市基礎(chǔ)設(shè)施，本區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)必將跨入新的高度。2、項(xiàng)目所在區(qū)位市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)布局一直以城南為最具發(fā)展實(shí)力區(qū)域，與城南相連的長(zhǎng)安區(qū)韋曲在最近2年也迸發(fā)出前所未有的活力。在2006年下半年至2021年底的房地產(chǎn)大漲行情下西安市長(zhǎng)安區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格由原先的2000元/平方米,暴漲至4000元，逐漸其不可估量的發(fā)展?jié)摿?。目前正處全球金融危機(jī)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格回落，由于長(zhǎng)安區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較小資金實(shí)力有限，因此長(zhǎng)安區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格回落也比西安市內(nèi)更加理性。由于房地產(chǎn)開發(fā)成本的變化不大在購(gòu)房者購(gòu)買力不足情況下，長(zhǎng)安區(qū)較低的土地價(jià)格促生的相對(duì)低廉的房地產(chǎn)價(jià)格更能被目前的購(gòu)房者接受。因此此次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整對(duì)長(zhǎng)安城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大，從某種意義上來(lái)說還具有一定的促進(jìn)作用。（五）本項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力與前景分析1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目為城中村改造項(xiàng)目，價(jià)格較長(zhǎng)安區(qū)的正常的房地產(chǎn)項(xiàng)目更低，均價(jià)在2500——2600元，極具價(jià)格優(yōu)勢(shì)。同時(shí)本項(xiàng)目一期多層已即將竣工對(duì)購(gòu)房者來(lái)說具備相當(dāng)?shù)某尸F(xiàn)信心。加之地鐵2號(hào)線南站的修建是消費(fèi)者具備未來(lái)的增值信心。2、銷售前景比較分析本項(xiàng)目板塊住宅的銷售價(jià)格在2400——3000元/平方米，隨著區(qū)域交通環(huán)境和市政配套的完善，本區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值還將進(jìn)一步提升。本區(qū)域主要客戶為初次置業(yè)客戶和投資置業(yè)客戶，本區(qū)域的住宅物業(yè)的銷售率一直在80%以上，銷售周期較西安市的平均周期短2至5月，由于本項(xiàng)目是城中村改造項(xiàng)目不能提供按揭購(gòu)房，因此銷售周期會(huì)加長(zhǎng)。3、本項(xiàng)目不利因素分析1）本項(xiàng)目區(qū)域道路尚未修建，距離公交站點(diǎn)均在300米以上，目前交通情況欠佳。2）本項(xiàng)目不能提供按揭購(gòu)房，市場(chǎng)環(huán)境如進(jìn)一步惡化，銷售周期將會(huì)延長(zhǎng)，項(xiàng)目開發(fā)的資金壓力將會(huì)增大。3）本項(xiàng)目即將開發(fā)均為小高層開發(fā)成本較大，價(jià)格較多層高，在于本區(qū)域多層項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中處于不利之勢(shì)。五、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇1、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)根據(jù)長(zhǎng)安區(qū)本區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)一貫的目標(biāo)客戶分析本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)客戶主要為以下幾類周邊居住具有一定購(gòu)買力的工薪階層（中等收入家庭）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入較高原居住村民外地準(zhǔn)備移居西安，購(gòu)買力有限客戶在西安工作的有置業(yè)需求，購(gòu)買力有限的外地年輕人西安其他區(qū)域?qū)Ρ緟^(qū)域沒有抗性的置業(yè)客戶項(xiàng)目的市場(chǎng)定位根據(jù)以上目標(biāo)客戶需求，結(jié)合此類人群的置業(yè)偏好，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目應(yīng)定位于“西安城南、地鐵站旁、大學(xué)城城邊、長(zhǎng)安城區(qū)南部核心居住區(qū)。本項(xiàng)目地塊特性決定本項(xiàng)目即屬于地鐵物業(yè)，又屬于大學(xué)城物業(yè)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮此類物業(yè)的特性，合理布局商業(yè)與居住的空間，同時(shí)充分突出小區(qū)營(yíng)造的自然景觀和人文景觀對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇已定六、資源供給條件分析1、交通條件分析本項(xiàng)目現(xiàn)狀是僅有一條村級(jí)道路連通城市交通，局部交通極為不利項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目北面均是規(guī)劃道路，政府近期將開始修筑，為了便于項(xiàng)目開發(fā)首先要完成項(xiàng)目北面的市政道的修筑，使本項(xiàng)目和西京大學(xué)城和長(zhǎng)安街南端交通網(wǎng)絡(luò)連通。這需要在那個(gè)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)及時(shí)和政府溝通，利用政府力量促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)。2、區(qū)域發(fā)展分析本區(qū)正在進(jìn)行土地儲(chǔ)備，原建筑正在拆遷，區(qū)域新的交通系統(tǒng)正在形成，區(qū)域發(fā)展跡象明顯，具備項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件。七、環(huán)境影響評(píng)價(jià)1、項(xiàng)目地塊環(huán)境調(diào)查（略）2、開發(fā)建設(shè)中環(huán)境影響（略）八、項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究1、項(xiàng)目開發(fā)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)的影響（略）2、項(xiàng)目的管理費(fèi)用控制（略）九、開發(fā)建設(shè)計(jì)劃編制1、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)機(jī)選擇本項(xiàng)目一期已經(jīng)開發(fā)，二期小高層在今年5月份開始進(jìn)行開發(fā)，小高層入市時(shí)間選擇在今年8至9月，此時(shí)西安市2021年的房地產(chǎn)行情業(yè)已明朗。2、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃選擇進(jìn)行分棟分區(qū)域開發(fā)，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，先期最好開發(fā)1-2棟小高層，如銷售情況較好，或本區(qū)規(guī)劃路修建完畢在增加開發(fā)量根據(jù)本區(qū)域城市基礎(chǔ)設(shè)施和市場(chǎng)需求變換調(diào)整分期開發(fā)的開發(fā)量同時(shí)可根據(jù)本區(qū)域城中村改造的進(jìn)度來(lái)確定開發(fā)量。十、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析（一）、項(xiàng)目成本估算開發(fā)成本1、土地費(fèi)用（樓花轉(zhuǎn)讓費(fèi)，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式為轉(zhuǎn)讓72000平方米樓花）單價(jià)：500元/平方米土地成本估算：約為3500萬(wàn)元2、前期工程費(fèi)：規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi)、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)單價(jià)：20元/平方米前期工程費(fèi)用約為：140萬(wàn)元3、房屋開發(fā)費(fèi)：建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)、綠化小高層：1300*72000房屋開發(fā)費(fèi)估算：9360萬(wàn)元4、城市配套費(fèi)：150*72000=1080萬(wàn)元5、其他費(fèi)用：工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、其他費(fèi)用約為：200萬(wàn)元6、不可預(yù)見費(fèi)用開發(fā)成本的3%（1+2+3+4+5）*0.03=428萬(wàn)元開發(fā)費(fèi)用7、管理費(fèi)用開發(fā)成本的3%（1+2+3+4+5+6）*0.03=441萬(wàn)元8、銷售費(fèi)用銷售收入的2%，300萬(wàn)元9、財(cái)務(wù)費(fèi)用開發(fā)成本的10%（無(wú)）成本估算：1+2+3+4+5+6+7+8+9=1.43億元總開發(fā)成本（不含配套費(fèi)）：1.43億元總開發(fā)成本（含配套費(fèi)）：1.53（二）、銷售額估算公共建筑、人防、車庫(kù)等面積占住宅面積的3%，則住宅可銷售面積70000平米。本區(qū)域住宅均價(jià)按2500元/㎡計(jì)算，（1）、住宅銷售額：70000m2×2500元/m2=1.7（2）、整體銷售額：1.75億元（3）、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育附加：1.75億元×5.5%=962.5萬(wàn)元（4）、印花稅：1.75億元×0.5%=88萬(wàn)元（三）、銷售利潤(rùn)估算銷售利潤(rùn)：約為2149元1750-1430—962.5-88=2149萬(wàn)元稅后利潤(rùn)：約為2149萬(wàn)91148×（1-33%）=1440萬(wàn)元（四）、投資評(píng)價(jià)：（1）、項(xiàng)目總投入約：1.43億元（2）、銷售回款總額：1.75億元（3）、銷售利潤(rùn)：2149萬(wàn)元（4）、稅后利潤(rùn)：1440萬(wàn)元（5）、項(xiàng)目投資利潤(rùn)率約為：15%（6）、項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率約為:10%（五）、項(xiàng)目資本運(yùn)作1）前期土地成本投入：開發(fā)期18月投入1500萬(wàn)元，（簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同后支付1000萬(wàn)元，一年至一年半后支付500萬(wàn)）2）一期建設(shè)小高層2棟約20000平方米，前期投入建安費(fèi)用：800萬(wàn)元，3）一期小高層在18個(gè)月內(nèi)銷售5000至10000平方米，銷售回款約1000萬(wàn)元，基本保證一期建設(shè)的2棟小高層不再投入資本。4）12個(gè)月后開始建設(shè)第二期2棟小高層約20000平方米，前期投入建安費(fèi)用為400萬(wàn)元，其他為承建商墊資和一期小高層銷售回款。5）30個(gè)月后銷售30000平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入最低為:7500萬(wàn)元。此時(shí)投入土地成本1500萬(wàn)元；建安費(fèi)用：一期2600萬(wàn)，2期1300萬(wàn)，總計(jì)為3900萬(wàn)元。此時(shí)開發(fā)期出現(xiàn)正的現(xiàn)金流為：1200萬(wàn)元。項(xiàng)目總現(xiàn)金投入約2300萬(wàn)元至2700萬(wàn)元，開發(fā)周期為3-4年，30個(gè)月后開始盈利。如果2年后該項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到2700元/平方米，則項(xiàng)目利潤(rùn)可達(dá)3000萬(wàn)元，利潤(rùn)率突破25%。以上數(shù)據(jù)分析為項(xiàng)目最低銷售均價(jià)初步估算，整體估算較為保守，項(xiàng)目銷售單價(jià)實(shí)際上還有可提升空間，項(xiàng)目開發(fā)成本也有降低的空間。因此在項(xiàng)目實(shí)施期間，如能做好超前的設(shè)計(jì)，高效的物業(yè)管理，并嚴(yán)把工程質(zhì)量、成本控制關(guān)，隨市場(chǎng)的波動(dòng)及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)方針，不斷提高自身素質(zhì)，管理水平，那該項(xiàng)目應(yīng)是可行的，且會(huì)帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。（六）、項(xiàng)目投資方式由于本項(xiàng)目屬于原開發(fā)商資金短缺轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，因此項(xiàng)目的投資方式較多，可將剩余72000平方米全部轉(zhuǎn)讓，也可單棟樓轉(zhuǎn)讓，具體細(xì)節(jié)和與原開發(fā)商再行協(xié)商。十一、結(jié)論及建議結(jié)論：本項(xiàng)目在房地產(chǎn)市場(chǎng)上具備開發(fā)條件。本項(xiàng)目區(qū)域有一個(gè)相對(duì)較大的盤子（太陽(yáng)水岸新城）開啟了本區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的新時(shí)代，本項(xiàng)目可借勢(shì)而行。地鐵的修建將極大提升本項(xiàng)目自身物業(yè)價(jià)值，也為本項(xiàng)目在后期開發(fā)中蓄積了增值空間。通過以上分析及對(duì)開發(fā)效益的簡(jiǎn)單估算，可以看出本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益從自有資本投入和利潤(rùn)額比較上還是十分可觀，具備投資價(jià)值。本項(xiàng)目建成將極大促進(jìn)本區(qū)域城中村改造進(jìn)程，社會(huì)效益和環(huán)境效益極為樂觀。建議：項(xiàng)目投資模式復(fù)雜，開發(fā)周期較長(zhǎng)，銷售周期長(zhǎng)，要嚴(yán)格控制開發(fā)成本，加大銷售力度和銷售投入。項(xiàng)目依托未兌現(xiàn)的市政基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重，一旦城中村和政府不能兌現(xiàn)承諾按時(shí)改善市政設(shè)施將嚴(yán)重影響項(xiàng)目開發(fā)，建議及時(shí)和徐家寨村及政府溝通，并主動(dòng)承擔(dān)區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施改造費(fèi)用。本項(xiàng)目為城中村改造項(xiàng)目，市場(chǎng)接受度有限，銷售模式單一，銷售速度慢，建議及時(shí)完善城中村改造手續(xù)，增加銷售模式，加大營(yíng)銷力度。2021年2月14日第一章項(xiàng)目實(shí)施概況1.1項(xiàng)目設(shè)施位置及概況項(xiàng)目概述項(xiàng)目名稱：呼和浩特市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目---回民區(qū)內(nèi)蒙古監(jiān)獄管理局周邊地塊項(xiàng)目設(shè)施單位：呼和浩特市回民區(qū)土地整理儲(chǔ)備中心事業(yè)法人代表：賈政平項(xiàng)目設(shè)施位置呼和浩特市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目---回民區(qū)內(nèi)蒙古監(jiān)獄管理局周邊地塊，位于呼和浩特光明大街與新華西街之間，東至通道北街，西至濱河北路；本次土地儲(chǔ)備項(xiàng)目用地面積14.8275公頃，折合約222.41畝，可改造面積14.5194公頃，折合217.79畝，不可改造面積0.3081公頃，折合4.62畝，可供應(yīng)出讓土地152.45畝（見表一）。呼和浩特市回民區(qū)棚戶區(qū)改造土地儲(chǔ)備項(xiàng)目基本情況表一地塊名稱地類征地面積（平方米）征地面積（畝）可供應(yīng)出讓土地面積（畝）備注呼和浩特市回民區(qū)棚戶區(qū)改造土地儲(chǔ)備項(xiàng)目總用地面積建設(shè)用地148275222.41一、不可改造面積-建設(shè)用地30814.621、金太陽(yáng)大酒店建設(shè)用地30814.62二、可改造面積建設(shè)用地145194217.791、拆遷居住平房建設(shè)用地10801.622、拆遷居住樓房建設(shè)用地3589153.843、勞改局辦公樓建設(shè)用地10601.594、新華橋中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行建設(shè)用地5940.895、99時(shí)尚客棧建設(shè)用地18722.816、佳禾旅店建設(shè)用地15302.297、溫州機(jī)電城建設(shè)用地5400.818、餐飲商住房建設(shè)用地48167.229、藥品商業(yè)樓建設(shè)用地32404.8610、中安醫(yī)院建設(shè)用地3600.5411、空地建設(shè)用地94210141.31合計(jì)建設(shè)用地148275222.41152.45本項(xiàng)目實(shí)施的目的是對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行改造，使得土地滿足七通一平，為下一步的城市建設(shè)創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。具體實(shí)施方案是，搬遷安置該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的居民，拆除項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的建筑房屋，規(guī)劃、設(shè)計(jì)該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的土地利用并提出建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)內(nèi)容包括：場(chǎng)地平整及城市道路工程、供水工程、污水工程、雨水工程、中水工程、熱力工程、燃?xì)夤こ?、電力工程、電訊工程的配套等。本?xiàng)目的規(guī)劃條件及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)見下表:項(xiàng)目名稱宗地面積規(guī)劃條件出讓年期(年)平方米用途容積率(＜)商住比例%綠地率%(＞)呼和浩特市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目---回民區(qū)內(nèi)蒙古監(jiān)獄管理局周邊地塊148275住宅、商業(yè)3.5商業(yè)＜20%30%商業(yè)40年住宅70年項(xiàng)目區(qū)內(nèi)需要搬遷的居民約780戶，人口約3100多人，拆遷總量約182529平方米。1.2項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目區(qū)在呼和浩特市城區(qū)內(nèi)，屬于呼和浩特市回民區(qū)范圍。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)主要為居民居住、單位辦公、機(jī)電產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)、藥品經(jīng)營(yíng)、酒店經(jīng)營(yíng)及餐飲經(jīng)營(yíng)。土地利用現(xiàn)狀項(xiàng)目位于呼和浩特光明大街與新華西街之間，東至通道北街，西至濱河北路；四周道路通暢，靠近道路周邊的藥品經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)、酒店及餐飲經(jīng)營(yíng)都比較好，但是居民居住區(qū)相對(duì)很差，主要是房屋比較陳舊，樓層高低不齊，樓房建筑錯(cuò)位長(zhǎng)短不一，顯得十分雜亂；加之院內(nèi)硬化不好，臟亂差嚴(yán)重，空氣污染，對(duì)居民的居住十分不利。1.2項(xiàng)目的東面是呼和浩特通道北街，南面是新華西街，西面是濱河北路；北面是光明大街，四周道路通暢，距呼和浩特火車站、長(zhǎng)途汽車站不到2公里，距飛機(jī)場(chǎng)約15公里，公交車已經(jīng)通到地塊的邊緣，對(duì)外交通便利。但目前項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的道路狀況很差，居住區(qū)內(nèi)大部分是土路，原有的砼路面或?yàn)r青路面也已年久失修，局部居民區(qū)內(nèi)污水排放不當(dāng)，污水和雨水管路流水不暢，成為雨天一灘水，晴天一片泥的“水泥路面”。1.21.2項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的大部分居民用水主要靠城市的市政管網(wǎng)供水。1.2項(xiàng)目區(qū)內(nèi)有部分區(qū)域的排水設(shè)施為空白，基本依靠自然排水，居住區(qū)的臨街地帶有城市地下排水管網(wǎng)，可以采用集中排水。1.2項(xiàng)目區(qū)內(nèi)均已通入供電線路，由供電局統(tǒng)一供電。1.2項(xiàng)目區(qū)內(nèi)均已通入固定線路和閉路電視網(wǎng)絡(luò)，中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通等無(wú)線通信網(wǎng)絡(luò)可覆蓋項(xiàng)目區(qū)內(nèi)。1.2城市供熱系統(tǒng)已通至項(xiàng)目區(qū)內(nèi)，住宅區(qū)和辦公大樓的取暖均依靠城市熱力公司熱力管網(wǎng)供熱。1.2城市燃?xì)夤艿酪呀又另?xiàng)目區(qū)內(nèi)，住宅區(qū)大部分已經(jīng)使用了天然氣，還有的即將使用。1.2項(xiàng)目區(qū)的房屋大都是九十年代建設(shè)的，有的甚至于是八十年代建設(shè)的，經(jīng)過近三十年的居住，房子破舊，街道排水不暢，顯得破破爛爛，雜亂不齊；尤其是個(gè)別居民在居住區(qū)內(nèi)又進(jìn)行了違章建設(shè)，街道顯得格外不整齊。雖然該區(qū)域?qū)儆诔菂^(qū)，但是目前的形象，嚴(yán)重影響著城市形象，不利于整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，也不利于改善城市環(huán)境，更影響著居民的生活質(zhì)量，對(duì)居民的健康極為不利。1.2.4.由于項(xiàng)目區(qū)屬于呼和浩特市城區(qū)，是居住區(qū)和商業(yè)區(qū)的綜合區(qū)域，目前缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，房子破舊，街道排水不暢，顯得破破爛爛，項(xiàng)目區(qū)域的狀況與呼和浩特市現(xiàn)有的城市建設(shè)和城市形象已經(jīng)不相適應(yīng)，這樣的棚戶區(qū)阻礙城市化進(jìn)程，影響著城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，也不利于改善城市環(huán)境，也影響當(dāng)?shù)鼐用竦纳眢w健康；區(qū)域的居民生活水平急待于提高，區(qū)域的居民生活環(huán)境急于改善。為此，市委、市政府決定加快進(jìn)行該區(qū)域的開發(fā)和建設(shè)，使其成為基礎(chǔ)設(shè)施健全的、具備城市建設(shè)的良好區(qū)域。1.3.項(xiàng)目實(shí)施的背景1.3.1“十二五2021年是“十二五”的開局之年，是貫徹市委十屆十一次全委會(huì)議和區(qū)委六屆十一次全委會(huì)議精神，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的關(guān)鍵之年?！笆濉睍r(shí)期是“打造一流首府城市、建設(shè)一流首府經(jīng)濟(jì)”，全面實(shí)施“一核雙圈一體化”戰(zhàn)略的關(guān)鍵時(shí)期，也是深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的攻堅(jiān)時(shí)期。政府工作的總體要求是：認(rèn)真落實(shí)中央十七屆五中全會(huì)、自治區(qū)八屆十三次全委會(huì)和市委十屆十一次全委會(huì)議精神，堅(jiān)持發(fā)展第一要?jiǎng)?wù)不動(dòng)搖，以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式為主線，以富民強(qiáng)市為著眼點(diǎn)，深入實(shí)施“一核雙圈一體化”戰(zhàn)略，加強(qiáng)生態(tài)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加大改革開放和科技創(chuàng)新力度，加速推進(jìn)新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、信息化和農(nóng)牧業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，在擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)總量中調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展中提升城市建設(shè)管理水平，在保障和改善民生中提高城鄉(xiāng)居民收入，調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，著力打造一流首府城市、建設(shè)一流首府經(jīng)濟(jì)，全方位提高首府的首位度，努力在新起點(diǎn)上實(shí)現(xiàn)更大跨越，為全面建設(shè)小康社會(huì)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。按照區(qū)委六屆十一次全委會(huì)議精神，“十二五”時(shí)期，我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的總體思路是：高舉中國(guó)特色社會(huì)主義偉大旗幟，以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊抓住新一輪西部大開發(fā)、支持民族地區(qū)跨越式發(fā)展和我市“拉動(dòng)城市向西發(fā)展”的重要?dú)v史機(jī)遇，堅(jiān)持發(fā)展這個(gè)第一要?jiǎng)?wù)不動(dòng)搖，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，以改革開放和科技創(chuàng)新為動(dòng)力，以建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)為目標(biāo)，以切實(shí)提高人民生活水平為目的，更加注重保障和改善民生，按照“打造一流首府城市、建設(shè)一流首府經(jīng)濟(jì)”的要求和“一核雙圈一體化”發(fā)展戰(zhàn)略，全面實(shí)施“3321”工程，提高服務(wù)業(yè)發(fā)展的層次和水平，提升工業(yè)質(zhì)量和效益，發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)，努力在全市范圍內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，力爭(zhēng)到“十二五”末使全區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在2021年基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)翻一番，各項(xiàng)工作再上新臺(tái)階，為早日實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)奮斗目標(biāo)而努力。打造“三條城鄉(xiāng)建設(shè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展主軸”，提高城市的對(duì)外影響力打造“三條城鄉(xiāng)建設(shè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展主軸”：一是以新華西街為主軸，大規(guī)模改造棚戶區(qū)，規(guī)劃發(fā)展集行政辦公、金融保險(xiǎn)、酒店餐飲等服務(wù)功能為一體的行政金融商務(wù)功能區(qū)。高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)新華西街兩側(cè)拆遷改造，加大南擴(kuò)、北拓力度，在提升宜居水平的同時(shí)，建設(shè)首府樓宇經(jīng)濟(jì)集聚帶。二是以成吉思汗西街為主軸，加速新區(qū)建設(shè)進(jìn)程，規(guī)劃發(fā)展包括影視制作、出版發(fā)行、文化創(chuàng)意、演藝娛樂、動(dòng)漫游戲、工藝美術(shù)等各類業(yè)態(tài)在內(nèi)的文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。設(shè)立“商務(wù)產(chǎn)業(yè)扶持基金”，以專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)投資和產(chǎn)業(yè)投資促進(jìn)文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三是以沿山生態(tài)路為主軸，依托井爾梁高山草原、烏素圖召、趙長(zhǎng)城遺址等自然和歷史文化資源，建設(shè)以草原旅游、召?gòu)R文化、觀光農(nóng)業(yè)、休閑度假、農(nóng)家餐飲為主的大青山生態(tài)旅游區(qū)。重點(diǎn)引導(dǎo)農(nóng)家樂、度假村、游樂城等休閑旅游度假項(xiàng)目向大青山生態(tài)旅游區(qū)集聚，在承接城市周末游的同時(shí)，成為外地游客赴草原旅游的中轉(zhuǎn)站，打造西北地區(qū)旅游綜合服務(wù)基地。設(shè)立“農(nóng)家樂休閑旅游產(chǎn)業(yè)扶持基金”，促進(jìn)星級(jí)農(nóng)家樂、特色旅游村等旅游項(xiàng)目的發(fā)展。必須把提高中心城市建設(shè)水平作為提高首府首位度、增強(qiáng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)和關(guān)鍵來(lái)抓，下大力完善城市功能，提升城市形象和品位，增強(qiáng)廣大群眾的認(rèn)同感，提高城市的對(duì)外影響力；必須把以人為本的理念貫穿發(fā)展全過程，切實(shí)解決好人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題，把發(fā)展成果更多更好地惠及民生，增強(qiáng)人民群眾的幸福感，凝聚推動(dòng)首府又好又快發(fā)展的強(qiáng)大合力。這些體會(huì)和經(jīng)驗(yàn)，是全市廣大干部群眾豐富實(shí)踐的結(jié)晶，也是我們今后做好工作的重要方向。全面提升城鄉(xiāng)發(fā)展質(zhì)量，精心打造一流首府城區(qū)按照自治區(qū)黨委關(guān)于首府城市建設(shè)“填平補(bǔ)齊、完善提高”的要求，緊緊抓住自治區(qū)出臺(tái)支持首府城市規(guī)劃建設(shè)管理《意見》和我市實(shí)施“拉動(dòng)城市向西發(fā)展”戰(zhàn)略的機(jī)遇，分三大區(qū)塊推進(jìn)城鄉(xiāng)改造建設(shè)。第一區(qū)塊為海拉爾西街以南的棚戶區(qū)，主要任務(wù)是加大改造力度，改善人居環(huán)境。完成所有棚戶區(qū)房屋的拆遷改造任務(wù)，全力打造優(yōu)美宜居的高品位城區(qū)。堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，合理配置住宅及產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的比例，提高新建項(xiàng)目檔次，重點(diǎn)完善地下管網(wǎng)和配套公共服務(wù)設(shè)施，方便居民就業(yè)與生活。第二區(qū)塊是海拉爾西街以北至110國(guó)道的回民區(qū)新區(qū)，主要任務(wù)是推進(jìn)城中村改造，完善功能，提升品質(zhì)，打造文化藝術(shù)和高端生活區(qū)。加快城中村拆遷改造步伐，完成二環(huán)路以內(nèi)10個(gè)城中村的改造工作。結(jié)合城中村改造，推進(jìn)“村改居”和農(nóng)民身份置換工作。推動(dòng)新區(qū)向西拓展，將西二環(huán)路以西、金一道以東面積3平方公里的區(qū)域納入新區(qū)建設(shè)范圍，實(shí)現(xiàn)與金川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的無(wú)縫對(duì)接。高起點(diǎn)編制和完善新區(qū)整合規(guī)劃，突出蒙元文化特色，高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)成吉思汗西街兩側(cè)的項(xiàng)目建設(shè)。瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)500強(qiáng)開發(fā)企業(yè)，著力引進(jìn)大規(guī)模、高品質(zhì)、具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景的開發(fā)項(xiàng)目。全面完成規(guī)劃道路建設(shè)任務(wù)，完善給水、排水、供電、供暖、供氣、通信等地下管網(wǎng)，配套建設(shè)教育、醫(yī)療、市場(chǎng)等公共服務(wù)設(shè)施，提升新區(qū)品質(zhì)，確保將新區(qū)建設(shè)成為高端生活區(qū)和首府重要的城市副中心。第三區(qū)塊是110國(guó)道以北的大青山區(qū)域，主要任務(wù)是以保護(hù)性建設(shè)和生態(tài)建設(shè)為主，拓展空間，打造生態(tài)旅游區(qū)。合村并點(diǎn)，整理和規(guī)范村莊建設(shè)用地，將山前村農(nóng)民集中搬遷至各具特色的新建宜居小區(qū)。優(yōu)化農(nóng)村發(fā)展環(huán)境，為大青山生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)創(chuàng)造良好條件。統(tǒng)籌推進(jìn)大青山區(qū)域生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，繼續(xù)實(shí)施退耕還林和天然林保護(hù)工程，提升生態(tài)文明水平，到2021年底，力爭(zhēng)森林覆蓋率達(dá)到60%。在推進(jìn)三大區(qū)塊改造建設(shè)過程中，繼續(xù)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度。打通鹽站西規(guī)劃路、阿拉善北路、巴彥北路、工農(nóng)兵路4條南北向主次干道，新建防風(fēng)林南街，拓寬光明東街，構(gòu)建貫通全區(qū)的“八橫七縱”路網(wǎng)格局。改造和新建總長(zhǎng)度約40公里的80條小街巷，全面提升城區(qū)暢通水平。加強(qiáng)綠化美化，重點(diǎn)完成二環(huán)路以里292萬(wàn)平方米規(guī)劃綠地的建設(shè)任務(wù)，到2021年底，城區(qū)人均公共綠地面積達(dá)到17平方米。深化城市管理體制改革，推動(dòng)管理重心下移，完善長(zhǎng)效管理機(jī)制，實(shí)施精細(xì)化管理，全面提升城市整體品位。1.3.4加強(qiáng)資源節(jié)約和生態(tài)環(huán)境保護(hù)，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型首府。堅(jiān)持集中集約發(fā)展，促進(jìn)土地高效利用和優(yōu)化配置,提高資源能源利用效率，大力發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)，構(gòu)建循環(huán)型城市;要高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高檔次做好新區(qū)規(guī)劃，體現(xiàn)洋氣、大氣，不能土氣，寧可留白但不留遺憾，要把好規(guī)劃這一關(guān)。為人民群眾營(yíng)造綠色、健康、安全的環(huán)境,以推動(dòng)各項(xiàng)工作的落實(shí)，全面提升城鄉(xiāng)發(fā)展質(zhì)量。1.4項(xiàng)目實(shí)施條件自然地理?xiàng)l件.1地理位置及地形地貌本項(xiàng)目屬于呼和浩特市回民區(qū)范圍，回民區(qū)位于內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市的西北部，地處東經(jīng)111°36'—112°30'，北緯40°48'—41°08'之間。位于東西走向的陰山山脈（大青山）南麓，坐落于土默川平原。東與新城區(qū)西接壤，西與呼和浩特市土默特左旗為鄰，南與呼和浩特玉泉區(qū)、呼和浩特賽罕區(qū)相連，北與呼和浩特市武川縣毗鄰，是呼和浩特市重要的政治、商貿(mào)、文化、體育、衛(wèi)生中心。

回民區(qū)成立前所屬舊市區(qū)范圍很小，總面積不足2.5平方公里。1949年中華人民共和國(guó)成立后，經(jīng)過區(qū)劃調(diào)整，回民區(qū)所轄地域逐漸擴(kuò)大。西、北兩側(cè)為新中國(guó)成立后新開辟的工業(yè)區(qū)。現(xiàn)轄區(qū)有7個(gè)辦事處和1個(gè)鎮(zhèn)。攸攸板鎮(zhèn)轄19個(gè)村委會(huì)，1個(gè)居委會(huì)；7個(gè)辦事處有47個(gè)社區(qū)居委會(huì)?；孛駞^(qū)南北寬19公里，東西長(zhǎng)18公里?，F(xiàn)全區(qū)總面積為175平方公里，其中城區(qū)面積19.47平方公里?，F(xiàn)有耕地1741.74公頃，人均耕地0.62畝，園地438.92公頃，林地8405.26公頃，牧草地4393.12公頃，其它農(nóng)用地135.41公頃；建設(shè)用地2583.44公頃，其中，居民工礦用地2252.79公頃，交通用地290.88公頃，水利設(shè)施用地39.77公頃；未利用地834.35公頃?；孛駞^(qū)人口密度，每平方公里11278人。.2氣候、氣象 呼和浩特屬溫帶大陸性氣候，四季氣候變化明顯，差異較大，其特點(diǎn)：冬長(zhǎng)夏短，年平均氣溫8℃左右，1月份平均氣溫-13.2℃，7月份平均氣溫21.9℃，絕對(duì)最低氣溫-22.8℃。無(wú)霜期約140天。年降水量350～500毫米，集中在7、8兩月，春季少雨干旱。日照時(shí)數(shù)3000多小時(shí)，夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，特別是每年的7、8、9月，綠樹成蔭，氣候涼爽，更是旅游避暑的黃金季節(jié)。該地區(qū)干燥多風(fēng)，主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲鞅憋L(fēng)，次導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)。年平均風(fēng)速1.8m／s，最大風(fēng)速19.3m／s，年平均大風(fēng)日數(shù)26.9天，平均沙塵暴3．8天。降雨量少而集中，年平均降雨量415毫米，年平均蒸發(fā)量為1759.4毫米。最大積雪深度為30厘米，最大凍土深度為160厘米。由于受西伯利亞和西風(fēng)帶氣團(tuán)及地面長(zhǎng)波輻射的共同影響，市區(qū)逆溫現(xiàn)象十分嚴(yán)重，使垂直對(duì)流受到抑制，是呼和浩特地區(qū)氣候的一大特征。.3水文條件呼和浩特市地處大青山南側(cè)，有霍寨溝、烏素圖溝、壩口子溝、紅山口溝、小哈拉沁溝、哈拉沁溝、小黑河、大黑河等河溝流經(jīng)市區(qū)，均為須設(shè)防的河溝。本項(xiàng)目實(shí)施場(chǎng)地范圍內(nèi)基本無(wú)地表水系。項(xiàng)目淺部的地下水屬潛水類型，地下水主要受大氣降水及地表水滲透補(bǔ)給。地下水的流向?yàn)樽员睎|向至南西向。地下水的埋藏深度最深大于40m，最淺也在3．5m左右，近幾年，市區(qū)地下水位呈下降趨勢(shì)。根據(jù)所收集到的水質(zhì)分析資料，初步判定項(xiàng)目實(shí)施場(chǎng)地下水對(duì)混凝土不具侵蝕性。.4工程地質(zhì)條件呼和浩特市區(qū)大地構(gòu)造單元處于河套段凹陷東段，即呼包斷陷盆地的東南段，北靠陰山斷塊隆起帶，南鄰鄂爾多斯隆起帶，區(qū)域主壓應(yīng)力方向?yàn)楸睎|東—南西西向。漸新世以來(lái)，喜馬拉雅運(yùn)動(dòng)強(qiáng)烈地影響河套地區(qū)，在燕山運(yùn)動(dòng)奠定的構(gòu)造格局上，受北西—南東向的拉伸作用，形成了河套斷陷帶內(nèi)的呼包斷陷盆地，從漸新世到上新世呼包盆地一直接受沉積，沉積了巨厚的碎屑堆積物。根據(jù)已收集到的區(qū)域地質(zhì)資料，在呼和浩特市區(qū)域內(nèi)有4條大的斷裂通過，均為近東西走向，分別為：1、市區(qū)北面大青山山前大斷裂帶，西起包頭、東至市區(qū)東北部古樓板、奎素一帶。2、化纖廠、黒蘭不塔斷層，西起生物制藥廠，東南經(jīng)化纖廠、內(nèi)蒙古體委、黨委、電動(dòng)工具廠到黒蘭不塔。3、攸攸板至烏素圖的正斷層。4、工業(yè)學(xué)校到紅山口的正斷層。5根據(jù)區(qū)域資料，呼和浩特市區(qū)可分為3個(gè)工程地質(zhì)區(qū)。（1）山前沖洪積扇裙區(qū)主要分布在京包鐵路以北，大青山以南地段。（2）沖洪積平原區(qū)主要分布在京包鐵路以南，大臺(tái)什、南郊公園、辛辛板、前八里莊一線以北地帶。（3）沖湖積平原區(qū)主要分布在市區(qū)的南部。本項(xiàng)目所涉及的一宗土地分布在沖洪積平原區(qū)和沖湖積平原區(qū)地帶地面高程基本處于1040至1080米之間，開發(fā)項(xiàng)目場(chǎng)地土自上而下由建筑垃圾、粉土及厚層砂礫組成。地下水位埋深20m上下，場(chǎng)地土屬干燥類型，工程性質(zhì)穩(wěn)定，工程地質(zhì)條件良好。.5建筑材料及運(yùn)輸條件呼和浩特市北部靠近大青山，砂、石材料儲(chǔ)量豐富，質(zhì)量較好，料場(chǎng)分布比較均勻，開采運(yùn)輸方便，可滿足場(chǎng)地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)對(duì)材料的需求。呼和浩特市的工業(yè)廢渣主要為粉煤灰，來(lái)源于火力發(fā)電廠。該地區(qū)的粉煤灰符合道路使用要求，可用于路面基層和部分路堤的填筑材料，盡量做到廢物利用，運(yùn)輸條件便利。呼和浩特市盛產(chǎn)石灰，儲(chǔ)量豐富，質(zhì)量較好，可用于路面基層的填筑材料，運(yùn)輸條件便利。呼和浩特市的鋼材、水泥、木材和瀝青四大建材市場(chǎng)貨源豐富，運(yùn)輸條件便利。.6社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境“十一五”時(shí)期，是回民區(qū)綜合實(shí)力提升最快、城鄉(xiāng)面貌變化最顯著、社會(huì)建設(shè)成果最豐碩、人民群眾得到實(shí)惠最多的時(shí)期之一。五年來(lái)，區(qū)人民政府在市委、市政府和區(qū)委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在區(qū)人大和區(qū)政協(xié)的監(jiān)督、支持下，以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，牢牢把握發(fā)展這個(gè)第一要?jiǎng)?wù)，團(tuán)結(jié)帶領(lǐng)全區(qū)各族干部群眾，緊緊抓住西部大開發(fā)和自治區(qū)成立60周年大慶等重要?dú)v史機(jī)遇，克服了國(guó)際金融危機(jī)帶來(lái)的不利影響，聚精會(huì)神搞建設(shè)，一心一意謀發(fā)展，“十一五”規(guī)劃主要目標(biāo)任務(wù)勝利完成。1、地區(qū)生產(chǎn)總值到“十一五”期末預(yù)計(jì)完成220億元，同“十五”期末相比，年均遞增13.5%，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到91667元，按現(xiàn)行匯率計(jì)算，折合13682美元；財(cái)政收入達(dá)到16.6億元，比“十五”期末增長(zhǎng)171.1%，翻了一番，年均遞增22.1%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額累計(jì)完成302億元，翻了一番，年均遞增23.6%。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。預(yù)計(jì)三次產(chǎn)業(yè)比重由“十五”期末的0.78：18.4：80.82調(diào)整“十二五”期末的0.23：17.08：82.69。3、服務(wù)業(yè)優(yōu)勢(shì)鞏固提升。2021年，《回民區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》編制完成。“十一五”期末服務(wù)業(yè)增加值預(yù)計(jì)完成181.9億元，比“十五”期末增長(zhǎng)134.8%，翻了一番，年均遞增18.6%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到210億元，比“十五”期末增長(zhǎng)126.5%，翻了一番，年均遞增17.8%。4、商務(wù)核心區(qū)已基本建成。以中山西路商業(yè)街為主軸的首府商務(wù)核心區(qū)實(shí)現(xiàn)了由傳統(tǒng)商業(yè)中心向現(xiàn)代化商務(wù)中心的轉(zhuǎn)變，帶動(dòng)了首府服務(wù)業(yè)的發(fā)展升級(jí)。商業(yè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到82萬(wàn)平方米，擁有維多利商廈、海亮廣場(chǎng)、民族商場(chǎng)等17家大中型商場(chǎng)以及260多家知名品牌專賣店。華夏銀行、銀河證券等金融企業(yè)，新港國(guó)際影視城、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影視城等文化企業(yè)，香格里拉大酒店、假日酒店等星級(jí)等陸續(xù)引進(jìn)并順利運(yùn)營(yíng)。2021年中山西路商務(wù)核心區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到83億元，就業(yè)人數(shù)約60400人。商業(yè)核心區(qū)業(yè)態(tài)日趨豐富，整體品位顯著提升，服務(wù)功能和輻射帶動(dòng)能力進(jìn)一步提高。5、專業(yè)市場(chǎng)初具規(guī)模。總投資約41億元的利豐汽車文化廣場(chǎng)、金海國(guó)際五金機(jī)電城等14個(gè)項(xiàng)目中有10個(gè)已經(jīng)建成運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目全部建成后，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)年?duì)I業(yè)額200億元，實(shí)現(xiàn)利稅4億元以上，可新增17000個(gè)就業(yè)崗位。初步培育形成了汽車貿(mào)易服務(wù)、工程機(jī)械設(shè)備租賃、五金機(jī)電產(chǎn)品、鋼材、建材、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易等專業(yè)市場(chǎng)的集聚區(qū)。6、旅游業(yè)得到迅速發(fā)展。緊緊抓住“一核雙圈一體化”發(fā)展規(guī)劃中“建設(shè)大青山旅游帶”的歷史機(jī)遇，加快推進(jìn)烏素圖生態(tài)旅游區(qū)的建設(shè)，投資2億元建成烏素圖生態(tài)旅游景觀路和大青山井爾梁天上草原旅游通道。引進(jìn)了總投資約48億元的明大山水園、毫賴溝生態(tài)移民扶貧開發(fā)工程等9個(gè)旅游項(xiàng)目。全區(qū)旅游接待人數(shù)由“十五”期末的49萬(wàn)人次增加到150萬(wàn)人次，旅游收入由“十五”.7交通運(yùn)輸通訊及水電氣現(xiàn)狀況項(xiàng)目的東面是呼和浩特通道北街，南面是新華西街，西面是濱河北路；北面是光明大街，四周道路通暢，距呼和浩特火車站、長(zhǎng)途汽車站不到2公里，距飛機(jī)場(chǎng)約15公里，公交車已經(jīng)通到地塊的邊緣，對(duì)外交通便利。呼市地區(qū)的用水主要來(lái)自深層地下水，隨著“引黃入呼”工程的建設(shè)，日供水能力40萬(wàn)噸的呼和浩特引黃供水工程一期已竣工，確保了呼和浩特市城區(qū)西部地區(qū)的生產(chǎn)、生活用水。呼市地區(qū)的供電狀況較好，呼市電廠的裝機(jī)能量20萬(wàn)千瓦，尚能滿足呼市地區(qū)生產(chǎn)、生活需求，呼市還與包頭、豐鎮(zhèn)、準(zhǔn)格爾等大型電廠聯(lián)網(wǎng)，除了供給呼市用電外，還向北京等地輸電。供暖狀況目前較為緊張。但是目前集中供暖三期工程已接近完工，預(yù)計(jì)在未來(lái)三～五年內(nèi)即可見成效。呼市具有完善的程控可直接通往國(guó)內(nèi)外；中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通等無(wú)線通信網(wǎng)絡(luò)可覆蓋呼市城區(qū)范圍。有線電視也已覆蓋呼市城區(qū)范圍?；孛駞^(qū)通信網(wǎng)絡(luò)已全部實(shí)現(xiàn)交換程控化和傳輸數(shù)字化。城區(qū)電力充足，網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，目前已建成4千伏——220千伏6個(gè)供配電壓等級(jí)的輸電線路和3個(gè)等級(jí)變電站，形成了三級(jí)電壓供電網(wǎng)。隨著呼和浩特電廠的擴(kuò)建和托克托電站群的興建，呼和浩特的電力將更加充裕。1.5結(jié)論綜上所述，本項(xiàng)目處于呼和浩特市的核心區(qū)域，無(wú)論從地質(zhì)情況還是經(jīng)濟(jì)方面都具有很大的發(fā)展?jié)摿ΑＨ舭驯镜貐^(qū)規(guī)劃好，則本項(xiàng)目的開發(fā)將借助于呼和浩特市區(qū)的優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)中心城市的輻射和帶動(dòng)作用，有效地拓展城市發(fā)展空間，將會(huì)實(shí)現(xiàn)閑置資源和未得到充分利用發(fā)揮效益的土地資源的有效價(jià)值。第二章項(xiàng)目建設(shè)原則、編制依據(jù)、范圍2.1建設(shè)原則統(tǒng)一規(guī)劃、合理安排、分期實(shí)施、逐步完善在國(guó)務(wù)院已經(jīng)批準(zhǔn)的《呼和浩特市城市總體規(guī)劃》和《呼和浩特市土地利用總體規(guī)劃》的指導(dǎo)性，結(jié)合城市道路交通發(fā)展的統(tǒng)一規(guī)劃、合理安排、分期實(shí)施、逐步完善。抓住契機(jī)、早日收益充分利用好當(dāng)前國(guó)家高度重視城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大好契機(jī)，極力發(fā)揮好呼和浩特市城區(qū)舊區(qū)快速發(fā)展、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)好的條件，與其同步建設(shè)、早日收益。充分利用當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢(shì)以節(jié)約建設(shè)資金結(jié)合呼和浩特市的實(shí)際，盡量采用當(dāng)?shù)亟ㄖ牧?，以?jié)約建設(shè)資金，在關(guān)鍵工程中積極采用新工藝、新技術(shù)、新材料，體現(xiàn)技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理、安全可靠的設(shè)計(jì)原則。經(jīng)濟(jì)建設(shè)與環(huán)境治理同時(shí)收益處理好城市道路建設(shè)與環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，將工地開發(fā)與生態(tài)治理緊密結(jié)合，使經(jīng)濟(jì)建設(shè)與環(huán)境治理同時(shí)收益。道路建設(shè)與城市發(fā)展相結(jié)合道路建設(shè)應(yīng)結(jié)合城市發(fā)展，與市區(qū)、新市區(qū)及城市發(fā)展控制區(qū)密切配合，相互連通、互為利用，少花錢多辦事，處理好城區(qū)間的交通聯(lián)系，以新建城市道路為紐帶。結(jié)合原有城市道路、區(qū)域公路交通等，建立起有機(jī)的交通體系。2.2《可行性研究報(bào)告》編制依據(jù)依照呼和浩特市回民區(qū)土地整理儲(chǔ)備中心編制可行性研究報(bào)告的要求，并根據(jù)以下規(guī)劃、法規(guī)以及相關(guān)材料：有關(guān)規(guī)劃.1《呼和浩特市總體規(guī)劃》2021-2021；.2《呼和浩特市城市防洪規(guī)劃報(bào)告》內(nèi)蒙古自治區(qū)水利水電勘測(cè)設(shè)計(jì)院（1997年4月）；有關(guān)《可行性研究報(bào)告》及《工程設(shè)計(jì)》.1《呼和浩特市引黃供水工程可行性研究報(bào)告》中國(guó)市政工程華北設(shè)計(jì)研究院（1996年3月）；.2《呼和浩特市城市集中供熱二期工程可行性研究報(bào)告》中國(guó)市政工程華北設(shè)計(jì)研究院（1996年3月）；.3《呼和浩特市城市天然氣配氣管網(wǎng)工程可行性研究報(bào)告》北京煤氣熱力設(shè)計(jì)研究院（2000年3月）；有關(guān)工程設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn).1《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50220—95)；.2《城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范》(CJJ37-90)；.3《公路瀝青路面設(shè)計(jì)規(guī)范》(JTJ014-97)；.4《公路路基設(shè)計(jì)規(guī)范》(JTJ013-95)；.5《道路交通標(biāo)志和標(biāo)線》(GB5768-1999)；.6《城市道路綠化規(guī)劃與設(shè)計(jì)規(guī)范》(CJJ75-97)；.7《室外供水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ13-86)；.8《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ14-87)；.9《室鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》(CB50028-93)；.10《城市道路照明設(shè)計(jì)規(guī)范》(CJJ45-91)；.11《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GBJ16-87)；.12《給排水管道施工及驗(yàn)收規(guī)范》(GBJ0268-97)；.13《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GBJ19-87)；.14《城市熱力網(wǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范》(CJJ34-90)；.15《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（采暖居住建筑部分）(JGJ26-95)；其他.1國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；.2國(guó)務(wù)院西部開發(fā)辦《關(guān)于西部大開發(fā)若干政策措施的實(shí)施意見》；.3《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》；.4《呼和浩特市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》；.5《呼和浩特市城市規(guī)劃管理辦法》；.6《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GBJl37—90)；.7《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50180—93)，2002年版；.8開發(fā)單位提供的其他與本項(xiàng)目有關(guān)的相關(guān)資料。2.3《可行性研究報(bào)告》研究范圍本可行性研究報(bào)告研究范圍是：呼和浩特市回民區(qū)棚戶區(qū)改造土地儲(chǔ)備項(xiàng)目用地面積14.8275公頃，折合約222.41畝，可改造面積14.5194公頃，折合217.79畝，不可改造面積0.3081公頃，折合4.62畝，可供應(yīng)出讓土地152.45畝。依據(jù)《可行性研究報(bào)告》的編制深度要求及建設(shè)部城市建設(shè)司《市政工程設(shè)計(jì)技術(shù)管理標(biāo)準(zhǔn)》中有關(guān)規(guī)定，本《可行性研究報(bào)告》主要編制內(nèi)容為：1、項(xiàng)目實(shí)施的必要性；2、市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)；3、建設(shè)規(guī)模的確定；4、工程技術(shù)方案；5、環(huán)保、節(jié)能、消防；6、開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃；7、組織機(jī)構(gòu)及人員配置；8、投資估算；9、工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、資金籌措及社會(huì)效益評(píng)價(jià)；10、可行性研究報(bào)告結(jié)論、建議。2.4獨(dú)立承擔(dān)可行性研究工作單位情況可研編制單位：內(nèi)蒙古國(guó)基工程技術(shù)咨詢有限責(zé)任公司證書等級(jí)：乙級(jí)發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)改委第三章項(xiàng)目實(shí)施的必要性和迫切性3.1項(xiàng)目實(shí)施的必要性自治區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶來(lái)的新方向“十二五”時(shí)期（2021年至2021年），是內(nèi)蒙古自治區(qū)加快推進(jìn)富民強(qiáng)區(qū)進(jìn)程、全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，是深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的攻堅(jiān)時(shí)期?；孛駞^(qū)作為自治區(qū)首府的核心區(qū)，自治區(qū)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的服務(wù)強(qiáng)區(qū)之一，符合產(chǎn)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向，具有巨大的發(fā)展空間。在自治區(qū)經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展、呼包鄂經(jīng)濟(jì)一體化持續(xù)推進(jìn)、呼市首府效應(yīng)逐漸升溫，以及呼和浩特將成為北京通往大西北和聯(lián)通三北的樞紐城市等重大利好環(huán)境下，回民區(qū)面臨著難得的機(jī)遇，應(yīng)充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)，“承東啟西”，主動(dòng)參與“呼包銀”經(jīng)濟(jì)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，積極接納“京津冀都市圈”的經(jīng)濟(jì)輻射。在當(dāng)前形勢(shì)下，堅(jiān)持以創(chuàng)新謀發(fā)展、以改革促發(fā)展、以開放求發(fā)展，結(jié)合國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型、自治區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、呼市打造一流首府城市、建設(shè)一流首府經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化加速、高鐵時(shí)代到來(lái)等有利因素，緊緊抓住回民區(qū)難得的戰(zhàn)略機(jī)遇期，顯大氣魄謀發(fā)展思路、用大手筆狠抓城市建設(shè)、以開放環(huán)境助推回民區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的戰(zhàn)略性跨越。首府城市建設(shè)帶來(lái)的新動(dòng)力呼和浩特市在“十二五”期間，將把“打造一流首府城市、建設(shè)一流首府經(jīng)濟(jì)”作為總目標(biāo)。這就對(duì)回民區(qū)的發(fā)展提出了更高的要求，要求回民區(qū)在創(chuàng)新領(lǐng)域加大投入，形成更鮮明的區(qū)域特色，拓展更廣闊的發(fā)展空間；于此同時(shí)，要找準(zhǔn)回民區(qū)定位，轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，調(diào)整與升級(jí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，塑造現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，更好地支持首府城市的建設(shè)，為打造首府城市，建設(shè)一流首府經(jīng)濟(jì)注入發(fā)展的活力，完善和補(bǔ)充首府的城市功能。堅(jiān)持特色發(fā)展的原則。按照回民區(qū)資源稟賦、環(huán)境容量、生態(tài)狀況、產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，發(fā)展優(yōu)勢(shì)特色產(chǎn)業(yè)，探索多樣化發(fā)展模式。堅(jiān)持“服務(wù)興區(qū)”的發(fā)展思路，以回民區(qū)區(qū)位和自然條件為基礎(chǔ)，以中山西路商圈、金海商圈和大青山旅游等特色資源為主要依托，大力構(gòu)建全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提檔升級(jí)，提高自主創(chuàng)新能力，充分整合和合理開發(fā)現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)資源，形成新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展。突出回民區(qū)特色產(chǎn)業(yè)在自治區(qū)的核心地位，增強(qiáng)回民區(qū)的特色產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)呼市建設(shè)草原大都市、為樹立呼包銀經(jīng)濟(jì)區(qū)、呼包鄂經(jīng)濟(jì)圈門戶城市的樞紐地位作出積極的貢獻(xiàn)。呼市“拉動(dòng)城市向西發(fā)展”戰(zhàn)略帶來(lái)的新階段在“十二五”期間，呼和浩特市城市功能不斷升級(jí)拓展，呼和浩特市委、市政府沿通道路、大南大北街以西至西二環(huán)，大力推進(jìn)城市建設(shè)的新戰(zhàn)略給回民區(qū)帶來(lái)了一個(gè)全新的發(fā)展階段，回民區(qū)將通過舊城改造、城中村改造等方式推進(jìn)區(qū)域開發(fā)，引入高端項(xiàng)目、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、打造全新的城市形象?；孛駞^(qū)的區(qū)位、產(chǎn)業(yè)、交通、自然資源等優(yōu)勢(shì)將逐漸顯現(xiàn)。3.1.4抓住當(dāng)前發(fā)展機(jī)遇，提高城市核心區(qū)的加快推進(jìn)城市化發(fā)展進(jìn)程，更加注重保障和改善民生，繼續(xù)保持我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)較快發(fā)展，為“打造一流首府城市、建設(shè)一流首府經(jīng)濟(jì)，切實(shí)提升首府城市服務(wù)全區(qū)發(fā)展的能力和水平”而努力奮斗。按照市委、市政府“一核雙圈”發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合回民區(qū)實(shí)際，繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)為支撐，發(fā)展壯大特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，努力打造自治區(qū)“商貿(mào)第一區(qū)”。要按照“一核雙圈一體化”和“十年巨變”的要求，進(jìn)一步加大城市建設(shè)管理力度，努力建設(shè)設(shè)施齊備、功能完善、環(huán)境優(yōu)美的宜居城區(qū)。切實(shí)抓好棚戶區(qū)和城中村改造。把規(guī)劃切實(shí)做到具有足夠的操作性和彈性，以確保規(guī)劃的順利實(shí)施，讓城市居民真正得到好處，取信于民。只有取信于民，尊重群眾、動(dòng)員群眾、依靠群眾、組織群眾、激勵(lì)群眾，才能同心協(xié)力地順利進(jìn)行城市化建設(shè)。3.2項(xiàng)目實(shí)施的迫切性全力以赴搞好城市建設(shè)，爭(zhēng)創(chuàng)首府一流強(qiáng)區(qū)舊城改造，提升城區(qū)形象，按照“試點(diǎn)先行、重點(diǎn)突破、逐步推進(jìn)、全面鋪開”的思路，切實(shí)加快回民區(qū)舊城改造和城中村改造的步伐，在“十二五”期間，加大舊城改造的力度，大力推進(jìn)舊城改造工作，改變回民區(qū)棚戶區(qū)面加大，環(huán)境臟亂差的局面。改善居住環(huán)境，提高基礎(chǔ)設(shè)施的配套比例，改善城區(qū)形象，提高城區(qū)活力。全面提升城區(qū)品位和檔次，改善回民區(qū)的城市面貌，變落后的老城為現(xiàn)代化的新城。將城市建設(shè)與改善民生相結(jié)合，在切實(shí)解決原建成區(qū)居住人口密度大，基礎(chǔ)設(shè)施配套薄弱，生活環(huán)境差等民生問題，使轄區(qū)群眾享受到改革發(fā)展的成果的同時(shí)，盤活存量土地，作為推進(jìn)城市現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)集約化的重要舉措。與此同時(shí)，通過宣傳推廣改善回民區(qū)的形象與認(rèn)知，力爭(zhēng)在“十二五”期間，把回民區(qū)建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、風(fēng)光秀美、生活富裕、社會(huì)文明的首府一流強(qiáng)區(qū)。抓住機(jī)遇，改造重點(diǎn)難點(diǎn)抓住呼和浩特市重點(diǎn)向西發(fā)展，提高通道街以西區(qū)域的改造力度，獲得市政府的支持，進(jìn)一步加快對(duì)通道街以西，二環(huán)路以東的改造力度，打通中山西路商業(yè)中心與西二環(huán)專業(yè)市場(chǎng)區(qū)域，融入回民區(qū)的發(fā)展。以梯次推進(jìn)的，重點(diǎn)突破的思路加快對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、難點(diǎn)區(qū)域的改造力度。加大投入，提高改造標(biāo)準(zhǔn)多渠道、多方面籌措資金，做好舊城改造的資金配套。引入有資本實(shí)力的企業(yè)，引入符合區(qū)域定位的項(xiàng)目，保證改造的速度與質(zhì)量。加大政策支持力度，切實(shí)加快棚戶區(qū)改造步伐。在改造過程中，高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，提高新建住宅及產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的檔次，重點(diǎn)完善道路和地下管網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施，配套建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施。改造建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)，與人民生活需要相適應(yīng)，大力增加公共活動(dòng)空間，改善人居環(huán)境3.2.4徹底扭轉(zhuǎn)“老城區(qū)”城市發(fā)展是更高層次的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市形象轉(zhuǎn)變不僅僅是一個(gè)管理問題，更是城市發(fā)展理念、干部工作作風(fēng)、關(guān)系群眾切身利益的民生問題。在此基礎(chǔ)上，回民區(qū)將以舊城改造、城中村改造為重點(diǎn)，以交通環(huán)境整治、城區(qū)低洼危舊房改造工程、“節(jié)點(diǎn)”立面改造、店招整治和拆遷還綠等工作為配套，對(duì)城區(qū)環(huán)境進(jìn)行全面治理。其次，通過加強(qiáng)城市建設(shè)力度，圍繞“商貿(mào)服務(wù)示范區(qū)、首府中心商務(wù)圈、青城第一休閑谷、文化生活新天地”的形象定位，集中力量打造中山西路、新華大街、成吉思汗大道、生態(tài)路、通道路等城市主干道，針對(duì)重點(diǎn)區(qū)域，規(guī)劃現(xiàn)代時(shí)尚的大型項(xiàng)目和產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，在中心四區(qū)中，徹底扭轉(zhuǎn)“老城區(qū)”的形象，成為呼市“中興”強(qiáng)區(qū)，努力促成一批新的社會(huì)投資項(xiàng)目呼市的房?jī)r(jià)與地價(jià)與國(guó)內(nèi)同類省會(huì)城市相比，還有很大的發(fā)展空間。我們要充分利用這一有利條件，加大招商引資力度，把國(guó)內(nèi)有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)來(lái)，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，做大做強(qiáng)首府房地產(chǎn)事業(yè)，同時(shí)加大融資力度，為確保各項(xiàng)重點(diǎn)工程順利推進(jìn)提供資金保證。促進(jìn)投資適度增長(zhǎng)，這對(duì)鞏固和增強(qiáng)我市經(jīng)濟(jì)回升向好勢(shì)頭仍然至關(guān)重要。順應(yīng)今年國(guó)家新的宏觀政策形勢(shì)，我們把固定資產(chǎn)投資的重點(diǎn)放在已批準(zhǔn)項(xiàng)目的實(shí)施上，進(jìn)一步完善項(xiàng)目高效推進(jìn)機(jī)制，促進(jìn)各類項(xiàng)目加快建設(shè)。同時(shí)，按照國(guó)家投資導(dǎo)向，在“三農(nóng)”、社會(huì)事業(yè)、保障性安居住房、節(jié)能環(huán)保、小城鎮(zhèn)建設(shè)等方面爭(zhēng)取新的項(xiàng)目。大力引導(dǎo)和鼓勵(lì)社會(huì)投資，支持社會(huì)資本投向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的領(lǐng)域，鼓勵(lì)企業(yè)增加研發(fā)和技改投資，努力促成一批新的社會(huì)投資項(xiàng)目。綜上所述，對(duì)新華西街東段的環(huán)境進(jìn)行整治，并引進(jìn)高端酒店、金融機(jī)構(gòu)、大型企事業(yè)單位入駐；推進(jìn)中山西路拓展工程，對(duì)新華廣場(chǎng)南側(cè)進(jìn)行改造，在建設(shè)商業(yè)步行街的同時(shí)，積極發(fā)展高端酒店和商務(wù)寫字樓；加強(qiáng)政策制定與招商引資工作，吸引銀行、貿(mào)易商、代理商、企業(yè)地區(qū)總部、企業(yè)區(qū)域營(yíng)銷中心、研發(fā)中心入駐回民區(qū)。本項(xiàng)目的實(shí)施可以盤活存量土地，積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造，加快建成規(guī)劃區(qū)域，為經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口可持續(xù)發(fā)展奠定土地要素基礎(chǔ)，是各級(jí)政府的必然選擇，也為土地運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)優(yōu)良投資機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目參與呼和浩特市棚戶區(qū)改造暨土地一級(jí)整理和開發(fā)，政策可行，市場(chǎng)可行，操作可行，經(jīng)濟(jì)可行。第四章市場(chǎng)分析4.1國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呼和浩特市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平房地產(chǎn)需求水平與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平成正相關(guān)關(guān)系，對(duì)房地產(chǎn)需求的影響作用主要來(lái)自兩個(gè)方面：一是投資規(guī)模，投資規(guī)模大了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者勢(shì)必增大對(duì)廠房、營(yíng)業(yè)房、辦公樓等需求水平；二是收入水平，國(guó)民收入水平是制約個(gè)人可支配收入的主要變量，也是反映企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)能力的重要指標(biāo)，只有發(fā)展經(jīng)濟(jì)，提高國(guó)民收入水平，才能使一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)步入良性循環(huán)，從而不斷提高對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)性需求和消費(fèi)性需求。根據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查分析，呼和浩特市國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的勢(shì)頭，并有增速快、效益好、支撐有力三個(gè)明顯特點(diǎn)。到“十一五”期末，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入預(yù)計(jì)完成24160元，年均遞增16.17%；農(nóng)民人均純收入預(yù)計(jì)完成10610元,年均遞增10.85%?！笆濉逼陂g面臨的機(jī)遇“十二五”時(shí)期（2021年至2021年），是我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，是深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的攻堅(jiān)時(shí)期。未來(lái)五年我國(guó)將開啟經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的雙重轉(zhuǎn)型，以轉(zhuǎn)變發(fā)展方式和調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)為主線，逐步實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)從外需向內(nèi)需、從高碳向低碳，從強(qiáng)國(guó)向富民的三大轉(zhuǎn)型。在此宏觀形勢(shì)下，回民區(qū)的發(fā)展要立足于自身的獨(dú)特資源，把回民區(qū)放在更為宏大的視野中，把握國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、深刻領(lǐng)會(huì)呼和浩特市對(duì)回民區(qū)的發(fā)展定位，深入挖掘經(jīng)濟(jì)社會(huì)的各項(xiàng)資源，服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、服務(wù)人民生活，抓住高鐵時(shí)代和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化加速的新機(jī)遇、描繪回民區(qū)的新藍(lán)圖，努力開創(chuàng)回民區(qū)“十二五”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新局面?！笆濉逼陂g的發(fā)展目標(biāo)1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)。“十二五”期間，GDP年均增幅達(dá)到15%；人均生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)13%以上；三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為0.08：6.47：93.45；財(cái)政收入年均增長(zhǎng)16%以上，達(dá)到35億元。固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)17%，“十二五”期間累計(jì)完成490億元。社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)18%，達(dá)到480億元。2、民生發(fā)展目標(biāo)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)13%，達(dá)到44513元，；農(nóng)村居民人均純收入年均增長(zhǎng)10%，達(dá)到17088元，；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)；新農(nóng)合覆蓋率達(dá)到98%；城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)覆蓋率達(dá)到100%；五年累計(jì)新增城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)達(dá)到14327人；五年累計(jì)轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力達(dá)到27746人。人口自然增長(zhǎng)率控制在9‰以內(nèi)；勞動(dòng)和社會(huì)保障體系進(jìn)一步完善。3、城市發(fā)展目標(biāo)。積極推進(jìn)各項(xiàng)城市建設(shè)項(xiàng)目，尤其是各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施改造、交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、道路改造、城市亮化美化工程。同時(shí)統(tǒng)籌城中村改造工作，“十二五”期末，二環(huán)路以內(nèi)城中村改造基本完成，啟動(dòng)大青山前坡的新農(nóng)村建設(shè)工作。城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善。城市建設(shè)真正做到為民著想，為民服務(wù)，通過持續(xù)推進(jìn)，把回民區(qū)打造成為各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美的宜居新區(qū)，成為呼和浩特城市形象的窗口。4、公共服務(wù)目標(biāo)。緊扣呼和浩特市的發(fā)展要求，構(gòu)建立體化的社會(huì)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，形成完備的公共服務(wù)體系。精神文明和政治文明建設(shè)跨上新臺(tái)階，科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育等事業(yè)有較大發(fā)展；市民的思想道德、綜合素質(zhì)和民主法制意識(shí)有較大提高；社會(huì)安全保障有力，突發(fā)性公共事件應(yīng)急機(jī)制較為健全。5、生態(tài)環(huán)保目標(biāo)。建設(shè)資源節(jié)約型、生態(tài)友好型社會(huì)。建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到36.77%；單位生產(chǎn)總值能源消耗比“十一五”期末降低20%；主要污染物排放總量減少10%；垃圾無(wú)害化處理率達(dá)到100%；污水處理率達(dá)到100%。積極探索環(huán)保新道路，制定與呼市創(chuàng)建生態(tài)城市相應(yīng)的生態(tài)區(qū)保護(hù)性建設(shè)的實(shí)施規(guī)劃。生態(tài)環(huán)境進(jìn)一步改善，經(jīng)濟(jì)、人口與資源環(huán)境相協(xié)調(diào)的發(fā)展格局初步形成。4.1.4“十二五”期間要改善公共服務(wù)，提高人民生活質(zhì)量堅(jiān)持富民與強(qiáng)區(qū)并重，著力加強(qiáng)社會(huì)建設(shè)，統(tǒng)籌發(fā)展各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)，不斷改善人民生活。力爭(zhēng)使城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比上年增長(zhǎng)13%，達(dá)到27059元，農(nóng)民人均純收入比上年增長(zhǎng)10%，達(dá)到11671元。4.1.5城市是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是工業(yè)化的必然結(jié)果，城市化水平包括城市規(guī)模的擴(kuò)大和城市人口的增長(zhǎng)兩個(gè)互相聯(lián)系的方面，而每一個(gè)方面的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的需求都會(huì)增加。提升我市城市化水平是推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程，加快農(nóng)業(yè)