房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用及流程圖

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、流程圖、融資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用明細(xì)表序號(hào)

收費(fèi)單位

費(fèi)用名稱(chēng)

標(biāo)準(zhǔn)

備注

1

國(guó)土局

土地出讓費(fèi)

2

財(cái)政局下屬農(nóng)稅局(已改為地稅征收)

土地契稅

出讓費(fèi)的3%

3

國(guó)土局

土地登記費(fèi)

建筑面積×0.086

4

規(guī)劃局

配套費(fèi)

建筑面積×280

5

建設(shè)局

墻體建筑節(jié)能費(fèi)

建筑面積×8

6

建設(shè)局開(kāi)發(fā)辦

開(kāi)發(fā)管理費(fèi)

建筑面積×6

7

質(zhì)監(jiān)站

建筑工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)

工程造價(jià)的0.007%

8

建設(shè)局

價(jià)格調(diào)節(jié)基金

工程造價(jià)的0.006%

9

定額站

定額測(cè)定費(fèi)

工程造價(jià)的0.1%

10

發(fā)改局

散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金

建筑面積×2

11

城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)中心

用地規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)

土地面積×1.8

12

有資質(zhì)的環(huán)評(píng)公司

環(huán)評(píng)費(fèi)

建筑面積×0.5

13

地震局

建設(shè)工程抗震審批

2元每平方米

14

建工局（或建設(shè)局代收

勞保費(fèi)

工程造價(jià)的2.6%

15

人防辦

人防費(fèi)

底層總面積×20

16

氣象局

防雷

建筑面積×1.2

17

規(guī)劃局

放線(xiàn)費(fèi)

用地面積×3

18

招標(biāo)交易中心

招投標(biāo)管理費(fèi)

工程造價(jià)的0.055%

19

工程招投標(biāo)管理公司

建筑合同鑒證費(fèi)

工程造價(jià)的0.0014%

20

建設(shè)局

圖審費(fèi)

建筑面積×3

21

監(jiān)理公司

建設(shè)監(jiān)理費(fèi)

建筑面積×8

22

設(shè)計(jì)單位

方案設(shè)計(jì)，單體設(shè)計(jì)費(fèi)

建筑面積×20

23

設(shè)計(jì)單位

勘察測(cè)繪費(fèi)

建筑面積×0.5

24

工程管理公司

可行性研究

建筑面積×0.5

25

市政排水管理部門(mén)

排污排洪

建筑面積×5

26

通訊工程公司

通訊

建筑面積×5

27

熱力公司

采暖

建筑面積×50

28

燃?xì)夤?/p>

管道煤氣

建筑面積×50

29

地稅局

稅金

營(yíng)業(yè)稅及附加收5.55%

30

地稅局

土地增值稅

收入的1%

31

國(guó)稅局

所得稅

收入的3.75%

32

房管局

分丘測(cè)繪

土地面積×0.34

33

房管局

分戶(hù)測(cè)繪

建筑面積×1.36

34

房管局

交易手續(xù)費(fèi)

3元每平方米

35

房管局

白蟻防治費(fèi)

2元每平方米

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作流程圖

招投標(biāo)管理流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程詳解（網(wǎng)絡(luò)整理）1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。

簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，土地證由國(guó)土部門(mén)頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線(xiàn)的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車(chē)位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶(hù)型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)

這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過(guò)這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣(mài)完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員難找。現(xiàn)在這些專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門(mén)基本上做不到，建設(shè)部門(mén)也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái)，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專(zhuān)業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類(lèi)的工程師難找啊，感慨一個(gè)。3、總平面審查階段

這個(gè)階段各地的叫法不一樣，聽(tīng)得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等。

在這里舉例說(shuō)明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬(wàn)平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？雌饋?lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒(méi)有什么爭(zhēng)議了。但是且慢。這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車(chē)位，上面是空中綠化廣場(chǎng)?，F(xiàn)在，爭(zhēng)議就來(lái)了，這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無(wú)非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒(méi)有減少啊，我的休閑空間沒(méi)有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題，反正技術(shù)規(guī)范沒(méi)有限死，有無(wú)窮的空間可以鉆營(yíng)。

再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以?xún)粲玫孛娣e。也是看起來(lái)很簡(jiǎn)單。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線(xiàn)去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。

其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車(chē)道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車(chē)道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說(shuō)這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正個(gè)人不知道行不行。消防車(chē)道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求的。

審總平面是整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門(mén)反復(fù)修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒(méi)了脾氣，才能通得過(guò)。也沒(méi)見(jiàn)過(guò)那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無(wú)論什么公司的總平面，無(wú)論是你萬(wàn)科還是富力還是雅居樂(lè)，那只要一挑起來(lái)，問(wèn)題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開(kāi)窗的地方開(kāi)了窗，要么就是車(chē)道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等4、管線(xiàn)綜合審查、排水許可證

管線(xiàn)綜合審查是規(guī)劃部門(mén)的專(zhuān)業(yè)審查內(nèi)容之一，現(xiàn)在專(zhuān)門(mén)拿出來(lái)講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專(zhuān)業(yè)啊。搞得不好的話(huà)，實(shí)在是害死人啊。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬(wàn)別以為那些什么保利啊合生啊之類(lèi)的大公司就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無(wú)論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說(shuō)了半天，管線(xiàn)綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線(xiàn)、強(qiáng)電線(xiàn)路、弱電線(xiàn)路，這三項(xiàng)綜合起來(lái)考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來(lái)水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線(xiàn)路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門(mén)；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線(xiàn)電視線(xiàn)、各類(lèi)通訊線(xiàn)路、網(wǎng)線(xiàn)、內(nèi)部監(jiān)控線(xiàn)路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話(huà)，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶(hù)。

這些線(xiàn)路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專(zhuān)業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線(xiàn)綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線(xiàn)搭在樓和樓之間。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。

2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿(mǎn)地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。

為什么要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線(xiàn)綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問(wèn)題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見(jiàn)得太多了；然后，對(duì)于年輕的我來(lái)說(shuō)，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問(wèn)題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商根本沒(méi)得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商想進(jìn)來(lái)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線(xiàn)路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬(wàn)別開(kāi)空調(diào)，一開(kāi)就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬(wàn)別一起開(kāi)?？措娨暤臅r(shí)候千萬(wàn)別開(kāi)電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線(xiàn)綜合沒(méi)搞好的標(biāo)志啊。

管線(xiàn)綜合既然如此重要，那么我們說(shuō)，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。為什么？因?yàn)樗械木€(xiàn)，你都得從外面引進(jìn)來(lái)，都得跟外面有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？現(xiàn)在告訴你們，無(wú)論開(kāi)發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無(wú)法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見(jiàn)的是市政排污管線(xiàn)突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見(jiàn)了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€(xiàn)施工，把路挖開(kāi)，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠錢(qián)都搞不定的。然后，高壓電線(xiàn)的接入口，一開(kāi)始說(shuō)得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢(qián)，亂引，引到多少電算多少電。

再說(shuō)到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門(mén)發(fā)的，專(zhuān)門(mén)針對(duì)小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線(xiàn)的位置。然后這個(gè)東西反過(guò)來(lái)又影響管線(xiàn)綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。

再說(shuō)立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來(lái)管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來(lái)立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過(guò)上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來(lái)的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過(guò)來(lái)的。操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門(mén)，譬如去計(jì)劃部門(mén)，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系。5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

劃部門(mén)對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來(lái)說(shuō)，相對(duì)于總平面規(guī)劃，就比較容易通過(guò)一點(diǎn)。

單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車(chē)位。目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)各大城市在車(chē)位問(wèn)題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶(hù)住宅配一個(gè)車(chē)位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車(chē)位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車(chē)位不夠，基本上都別想通過(guò)單體審查。

當(dāng)然，總平面審查期間一般來(lái)說(shuō)，也會(huì)審車(chē)位，不過(guò)那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車(chē)位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來(lái)評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來(lái)說(shuō)規(guī)劃部門(mén)不會(huì)很在意車(chē)位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開(kāi)始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車(chē)位啦，根本停不進(jìn)去車(chē)的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車(chē)位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無(wú)論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱(chēng)我這里要做立體機(jī)械停車(chē)位。立體機(jī)械停車(chē)位相信很多人都見(jiàn)過(guò)，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過(guò)無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過(guò)單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車(chē)裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。

那么，為什么開(kāi)發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。買(mǎi)的人也少。10幾20萬(wàn)買(mǎi)一巴掌大的停車(chē)位，開(kāi)發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車(chē)，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。但是，你要把這部車(chē)停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車(chē)道。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車(chē)位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門(mén)都這么掌握。你這個(gè)車(chē)是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。

當(dāng)然這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車(chē)位還是能賺錢(qián)的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤(pán)，據(jù)說(shuō)停車(chē)位都能買(mǎi)到40萬(wàn)一個(gè)。不過(guò)這個(gè)不代表一般規(guī)律。

審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過(guò)程比較沒(méi)什么技術(shù)含量。不值得多說(shuō)。6、消防和人防專(zhuān)項(xiàng)審查

這兩樣?xùn)|西搞死人。直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說(shuō)難，是所有專(zhuān)業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說(shuō)簡(jiǎn)單，也可以很簡(jiǎn)單。至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙。

先從消防說(shuō)起。消防部門(mén)是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里要有數(shù)。我國(guó)的消防審查，在很多時(shí)候都是官僚的。另外呢，我們的開(kāi)發(fā)商要滿(mǎn)足消防規(guī)范的話(huà)，這個(gè)投入太大了。另外我們的消費(fèi)者也沒(méi)這種意識(shí)。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫?，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級(jí)防火門(mén)，那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來(lái)講，是非常不方便的?；旧蟻?lái)講，消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能?chē)?yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個(gè)方面，審查那也是越來(lái)越嚴(yán)。一般說(shuō)，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門(mén)打交道，跟消防部門(mén)之間的關(guān)系千絲萬(wàn)縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，在這里說(shuō)句公道話(huà)：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒(méi)人敢動(dòng)手腳。比如12層以上要設(shè)置專(zhuān)門(mén)的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。沒(méi)見(jiàn)過(guò)有開(kāi)發(fā)商能繞得過(guò)這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過(guò)去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒(méi)人敢去辦。

人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國(guó)特色的東西。真要有空襲了絕對(duì)不會(huì)呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車(chē)之見(jiàn)。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。人防部門(mén)屬于政府部門(mén)，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車(chē)位，但是這部分要被劃出來(lái)，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車(chē)位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車(chē)位的使用權(quán)問(wèn)題，現(xiàn)在的爭(zhēng)議非常大。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家所有。國(guó)家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無(wú)論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。

因?yàn)槿朔烙猛静糠值能?chē)位只不過(guò)是一種暫用的性質(zhì)，不能賣(mài)，所以開(kāi)發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個(gè)安全門(mén)，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。7、節(jié)能審查、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書(shū)，就可以開(kāi)始這兩項(xiàng)審查了。

節(jié)能審查，在個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高。這么說(shuō)吧：什么360度大落地窗、全敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)、無(wú)封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開(kāi)到瘋狂掉。不過(guò)老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問(wèn)題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見(jiàn)，我就好這一口，你管得著啊。

開(kāi)間超過(guò)6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶(hù)型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶(hù)，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。

現(xiàn)在開(kāi)始說(shuō)施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，允許開(kāi)發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國(guó)的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說(shuō)呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在是見(jiàn)仁見(jiàn)智，根本沒(méi)法子審。

施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專(zhuān)家紅包那也是不能少滴。8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個(gè)東西專(zhuān)門(mén)拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。以前在很多城市，幾乎沒(méi)怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來(lái)越多的城市，開(kāi)始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。

余泥在運(yùn)輸過(guò)程中，很容易污染路面。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門(mén)，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。運(yùn)輸施工余泥的車(chē)輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒(méi)辦法，只能打通各路神仙。

噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門(mén)管著的。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來(lái)不是人能忍受的，站在工地里，聽(tīng)了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒(méi)給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒(méi)人管，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯(cuò)。無(wú)論怎么找關(guān)系都難批得下來(lái)。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開(kāi)工？那是嫌自己錢(qián)多，想支援政府的貧困官員了。9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門(mén)下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)?？磥?lái)，質(zhì)量問(wèn)題都是安全問(wèn)題。

在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢(qián)手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來(lái)，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門(mén)路啦。

現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開(kāi)始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。打完樁必須做檢測(cè)。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。不過(guò)呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個(gè)也是建設(shè)部門(mén)的生財(cái)主道啊。10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建

首先，必須說(shuō)明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無(wú)論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。在大多數(shù)城市，私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書(shū)就行了。

監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致。

監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門(mén)審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見(jiàn)。通過(guò)了就是下一步，施工許可證。

監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，從來(lái)沒(méi)看到建設(shè)部門(mén)真的做過(guò)審核。11、施工許可證

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可。但在與同行的交流中，也從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來(lái)辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話(huà)，絕對(duì)沒(méi)1年的時(shí)間出不來(lái)。不相信的同學(xué)，請(qǐng)回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于20個(gè)。而且得一步一步來(lái)。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問(wèn)題，直接就GAMEOVER。

因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒(méi)得玩了。13、放線(xiàn)、驗(yàn)線(xiàn)

這個(gè)就簡(jiǎn)單的說(shuō)一說(shuō)吧。圖紙畫(huà)出來(lái)之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線(xiàn)。放線(xiàn)一般是規(guī)劃部門(mén)下屬的測(cè)繪院或類(lèi)似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過(guò)有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。嘿嘿，又來(lái)一個(gè)半市場(chǎng)化。正式放線(xiàn)的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線(xiàn)后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線(xiàn)冊(cè)。

在工程提前施工，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。讓他們提前來(lái)做放線(xiàn)。唉，又來(lái)一個(gè)“做通”工作。

放線(xiàn)完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線(xiàn)。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的，沒(méi)超出邊線(xiàn)，測(cè)繪院就出驗(yàn)線(xiàn)冊(cè)。

這個(gè)驗(yàn)線(xiàn)工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線(xiàn)的場(chǎng)合。

14、預(yù)售許可證

預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了?，F(xiàn)在房地產(chǎn)預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來(lái)越小了。

預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無(wú)論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開(kāi)發(fā)商在推盤(pán)時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢(qián)也不是很能收得到，只能收到個(gè)2、3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。但是在北方很多城市都是在沒(méi)有取得預(yù)售證之前就開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)賣(mài)VIP卡了，預(yù)售證也是想法提前拿出來(lái)，發(fā)票都是在交房之后再開(kāi)。

在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說(shuō)的地方就是預(yù)測(cè)繪。房管部門(mén)下屬的房屋測(cè)量部門(mén)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。現(xiàn)在為了避免面積方面的糾紛，各大開(kāi)發(fā)商都學(xué)乖了，開(kāi)始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上?？傊疅o(wú)論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。

15、關(guān)于預(yù)售中的土地解押

先從土地抵押說(shuō)起。現(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來(lái)越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開(kāi)發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來(lái)確定和發(fā)放的。在這方面，全國(guó)的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識(shí)了。

根據(jù)現(xiàn)在越來(lái)越嚴(yán)厲的銷(xiāo)售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開(kāi)發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。這就意味著開(kāi)發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很?chē)?yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來(lái)了。

現(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。

其中的兩個(gè)辦法?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國(guó)土部門(mén)和房管部門(mén)都是分離的。在國(guó)土部門(mén)辦理土地抵押登記，在房管部門(mén)辦理預(yù)售許可證。這兩個(gè)部門(mén)絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵?xún)對(duì)方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過(guò)得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話(huà)，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。這個(gè)懸空期是合理的。無(wú)論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門(mén)來(lái)查，都可以解釋過(guò)去。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門(mén)，給他們看，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門(mén)一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國(guó)土部門(mén)辦抵押。辦得快的話(huà)，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。如果擔(dān)心房管部門(mén)還會(huì)再看看土地證的話(huà)，可以先等個(gè)1天兩天再去國(guó)土部門(mén)辦抵押，也行。國(guó)土部門(mén)與房管部門(mén)分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無(wú)數(shù)空子可以鉆的的制度啊。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說(shuō)明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。很多城市的房管部門(mén)不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來(lái)做事。這種方法在國(guó)土與房管合并的地方也能用。總之，辦法都是人想出來(lái)的。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。

16、規(guī)劃、消防、人防、管線(xiàn)、質(zhì)量等專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交

規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線(xiàn)，基本上驗(yàn)線(xiàn)可以通過(guò)，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩?；镜倪^(guò)程如下：規(guī)劃局的同志坐在車(chē)?yán)锟匆幌拢?，封頂了。然后拿起?yàn)線(xiàn)冊(cè)來(lái)看看，哦，沒(méi)問(wèn)題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線(xiàn)驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專(zhuān)業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開(kāi)發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過(guò)。這也是開(kāi)發(fā)商不敢得罪這三大專(zhuān)業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。講個(gè)電的事情。在報(bào)裝的時(shí)候，說(shuō)定了裝3臺(tái)變電箱。施工過(guò)程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個(gè)企業(yè)也不說(shuō)什么。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無(wú)論如何都不肯供電了。說(shuō)這個(gè)三臺(tái)的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺(tái)。這怎么得了??？業(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說(shuō)這是誰(shuí)的責(zé)任吧，這根本都說(shuō)不清楚。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項(xiàng)專(zhuān)業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過(guò)。但是，驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上肯定會(huì)留有伏筆，基本上都是這么個(gè)寫(xiě)法：原則同意通過(guò)驗(yàn)收，但如下問(wèn)題需要進(jìn)一步整改：12345云云。

質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡(jiǎn)單了。竣工之后，施工單位、開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個(gè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告出來(lái)就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對(duì)不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過(guò)程中，監(jiān)理公司都沒(méi)人出現(xiàn)的，直接就是賣(mài)個(gè)名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。

質(zhì)量驗(yàn)收和各專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案。這個(gè)備案就沒(méi)什么好多說(shuō)了。

竣工驗(yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒(méi)有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。

17、結(jié)束語(yǔ)

這整個(gè)過(guò)程，也只不過(guò)是個(gè)大概，而已。事實(shí)上還有很多需要跟各個(gè)部門(mén)扯皮的事情，沒(méi)寫(xiě)進(jìn)來(lái)。譬如工程造價(jià)的預(yù)算報(bào)告的問(wèn)題，干過(guò)這個(gè)活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個(gè)預(yù)算單價(jià)是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個(gè)東西又只不過(guò)是整個(gè)過(guò)程中的一件小事。

在漫長(zhǎng)的施工、報(bào)建、融資、銷(xiāo)售過(guò)程中，有無(wú)數(shù)次的臺(tái)底交易和私下勾結(jié)。再好的朋友也會(huì)在這種氣氛中開(kāi)始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。規(guī)規(guī)矩矩的報(bào)建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？可以很明確的告訴你們：不可能。這整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門(mén)外。你試圖規(guī)范做事，誠(chéng)實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。親眼見(jiàn)過(guò)一個(gè)年輕的民營(yíng)企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開(kāi)始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒(méi)審出來(lái)，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒(méi)審出來(lái)，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無(wú)所獲。連告都不知道要去告誰(shuí)。親眼見(jiàn)過(guò)這個(gè)身家過(guò)億的民營(yíng)企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺(tái)前，受著訓(xùn)斥：你這個(gè)總平面圖，地下室邊界線(xiàn)和地上建筑的邊界線(xiàn)，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過(guò)再來(lái)。

無(wú)論你們?cè)诟髯缘念I(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你們?cè)噲D進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會(huì)受到血一樣的教訓(xùn)。在這個(gè)行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資--材料1、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)(或者大股東有)3、投入項(xiàng)目總額的30%以上1、

介入模式：信托通常通過(guò)兩種形式介入房地產(chǎn)項(xiàng)目，一種是房地產(chǎn)信托貸款的形式，此種形式需滿(mǎn)足四三二的標(biāo)準(zhǔn)，即四證齊全，二級(jí)資質(zhì)，35%自有資金到位，四證包括土地證、用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃證、施工證。第二種形式為股權(quán)合作的形式，即大信托模式，對(duì)于該種模式前提為融資公司已經(jīng)與國(guó)土部門(mén)簽訂土地出讓協(xié)議，且自有資金與融資金額至少保證1：1，信托公司發(fā)起信托計(jì)劃，信托計(jì)劃持有項(xiàng)目公司90%以上股權(quán)，融資公司以自有資金認(rèn)購(gòu)信托計(jì)劃的次級(jí)部分，以此保證優(yōu)先受益人的資金安全。2、

融資成本：融資人融資成本不得低于20％（含20％），且信托報(bào)酬不得低于5％。3、

公司團(tuán)隊(duì)：公司有成熟的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)、有著一定的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，所做投資計(jì)劃及銷(xiāo)售回款真實(shí)可信。4、

還款來(lái)源：公司有著穩(wěn)定的回款來(lái)源，能夠到期歸還借款。5、

保證措施：公司有充足的抵押物，用作保證信托資金的安全，在對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)于其作價(jià)往往不得高于評(píng)估價(jià)值的50%。6、

限制內(nèi)容：不得介入各地“地王”項(xiàng)目，不得未經(jīng)信托業(yè)務(wù)委員會(huì)審議在土地掛牌前與企業(yè)簽署融資意向協(xié)議，不得介入低密度（容積率低于0.6以下，含0.6）及別墅項(xiàng)目。

房地產(chǎn)名詞之一一、五證一照A、土地使用權(quán)證B、預(yù)（出）售許可證C、立項(xiàng)施工許可證D、資質(zhì)證書(shū)E、建設(shè)工程規(guī)劃許可證F、營(yíng)業(yè)執(zhí)照二、容積率、建筑密度建筑密度是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動(dòng)場(chǎng)地越大。

高容積率勢(shì)必配合低密度出現(xiàn)，同等情況下應(yīng)選擇密度低的小區(qū)。容積率=總建筑面積/基地總面積建筑密度=建筑物占地面積/基地總面積三、建筑間距指建筑平面外輪廓線(xiàn)之間的距離。四、得房率總套內(nèi)建筑面積/總建筑面積是指住宅凈使用面積占銷(xiāo)售面積的百分比。由于住宅銷(xiāo)售面積的計(jì)算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號(hào)內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷(xiāo)售面積會(huì)有不同。

五、綠化率、綠化覆蓋率

是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比綠化率=綠化用地/基地總面積綠化覆蓋率=綠化覆蓋面積/基地總面積成片小區(qū)綠化率30%（市中心20%）獨(dú)棟綠化率10%六、建設(shè)用地面積

建設(shè)用地面積:指城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確定的建設(shè)用地界線(xiàn)所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。七、規(guī)劃建設(shè)用地面積規(guī)劃建設(shè)用地面積：是指項(xiàng)目用地紅線(xiàn)范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建筑區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。八、建筑覆蓋率

建筑覆蓋率:指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比。九、商品房的使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例十、建筑基底面積

建筑基底面積:指建筑物首層的建筑面積。十一、土地使用權(quán)是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國(guó)有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。十二、住宅所有權(quán)住宅所有權(quán)是指住宅建筑本身和其附屬設(shè)備的所有權(quán)。不包括宅基地和院地。十三、標(biāo)高標(biāo)高分為絕對(duì)標(biāo)高與相對(duì)標(biāo)高。絕對(duì)標(biāo)高：將青島黃海的平均海平面為絕對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，其他各地標(biāo)高都以它作為基準(zhǔn)。相對(duì)標(biāo)高：把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高為相對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)。標(biāo)高數(shù)值以“米”為單位，一般標(biāo)注至小數(shù)點(diǎn)后三位數(shù)（總平面中為兩位數(shù)）十四、尺寸線(xiàn)數(shù)值以“毫米”為單位十五、建筑要素建筑功能、物質(zhì)技術(shù)條件、建筑形象十六、生地、毛地、熟地A、生地---純粹未開(kāi)發(fā)的土地物質(zhì)B、毛地---經(jīng)三通一平的生地C、熟地---七通一平十七、三（七）通一平三通一平---水、電、交通、場(chǎng)地平整七通一平---上、下水、污水、電力、電訊、煤氣、交通、場(chǎng)地平整十八、紅線(xiàn)、建筑紅線(xiàn)A、紅線(xiàn)：道路用地的界線(xiàn)B、建筑紅線(xiàn)：建筑物外方面不能超越的界線(xiàn)*在紅線(xiàn)內(nèi)不允許有任何永久性建筑十九、公寓式辦公建筑&一般辦公建筑A、公寓式辦公建筑---單元式小空間劃分，每個(gè)單元之平均建面大于等于150M2，有愛(ài)貓撲.愛(ài)生活衛(wèi)生設(shè)備，若每個(gè)單元建筑面積小于150M2，按居住建筑處理。B、一般辦公建筑---非單元式小空間劃分，按層設(shè)置衛(wèi)生設(shè)備。二十、群房與高層緊密相連，組成一整體的多、低層建筑，最大高度24M。二十一、日照間距

指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。二十二、住宅的層高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。二十三、住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。二十四、建筑分類(lèi)按建筑結(jié)構(gòu)使用的材料分：磚混結(jié)構(gòu)建筑：用磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建造的建筑鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用型鋼（如鋼柱鋼梁建造的超高層建筑）按施工方法分為：裝配式建筑：建筑的主要承重構(gòu)件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠(chǎng)制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場(chǎng)組裝而成?，F(xiàn)澆式建筑：建筑的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑，以滑模式為代表。裝配整體式建筑：混合施工方法，即部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆，部分結(jié)構(gòu)預(yù)制。磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。二十五、商品房"套內(nèi)建筑面積"它指的是商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。按照建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：１、套（單元）內(nèi)的使用面積，指房間實(shí)際能使用的面積。２、套內(nèi)墻體面積，指套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體面積，有共用墻及非共用墻兩種；各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。３、陽(yáng)臺(tái)建筑面積，指套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)的建筑面積，按國(guó)家《建筑面積計(jì)算規(guī)則》，封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積；凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式為。套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積二十六、住宅使用面積

是每套住宅戶(hù)內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜、不吊柜、戶(hù)內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽(yáng)臺(tái)。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計(jì)入面積。二十七、復(fù)式住宅

復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶(hù)占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶(hù)內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏讓高1.2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起且無(wú)法直立。二十八、房屋的組成基礎(chǔ)、墻體、柱、樓地層、屋頂、樓梯、門(mén)窗六大部分二十九、室內(nèi)動(dòng)線(xiàn)各房間的房門(mén)之間的互相最短連線(xiàn)。三十、膠凝材料能將散粒材料或塊狀材料粘結(jié)成整體并具有一定強(qiáng)度的材料三十一、膠凝材料膠凝材料分氣硬性膠凝材料（石膏、石灰、水玻璃）和水硬性膠凝材料（硅酸鹽水泥和普通硅酸鹽水泥）三十二、石灰的生產(chǎn)石灰以石灰石為原料，經(jīng)高溫煅燒，使碳酸鈣分解，制得生石灰。（主要的成分為碳酸鈣，碳酸鈣的含量越高質(zhì)量越高。）三十三、生石灰的熟化生石灰加入70%左右的水得到石灰粉，生石灰加入過(guò)量的水得到石灰乳，沉淀后除去水得到石灰膏。

CW004-1施工企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表資產(chǎn)負(fù)債表會(huì)施01表單位：元編制單位：年月會(huì)施01表單位：元資產(chǎn)行次年初數(shù)期末數(shù)負(fù)債及所有者權(quán)益行次年初數(shù)期末數(shù)流動(dòng)資產(chǎn)：流動(dòng)負(fù)債：貨幣資金1162556.02短期借款39短期投資2應(yīng)付票據(jù)40應(yīng)收票據(jù)3應(yīng)付帳款41應(yīng)收帳款4預(yù)收帳款42減：壞帳準(zhǔn)備5其他應(yīng)付款43應(yīng)收帳款凈額6應(yīng)付工資44預(yù)付帳款7其中：含量工資包干結(jié)余45備用金8應(yīng)付福利費(fèi)46其他應(yīng)收款9未交稅金47待攤費(fèi)用10未付利潤(rùn)48存貨11其他未交款49其中：在建工程12預(yù)提費(fèi)用50其他流動(dòng)資產(chǎn)13其他流動(dòng)負(fù)債51待處理流動(dòng)資產(chǎn)凈損失14一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債52一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債券投資15流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)16流動(dòng)負(fù)債合計(jì)53長(zhǎng)期投資：長(zhǎng)期負(fù)債：長(zhǎng)期投資17長(zhǎng)期借款54固定資產(chǎn)：10486.00應(yīng)付債券55固定資產(chǎn)原價(jià)18長(zhǎng)期應(yīng)付款56減：累計(jì)折舊19其他長(zhǎng)期負(fù)債57固定資產(chǎn)凈值20其中：專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)付款58固定資產(chǎn)清理21住房周轉(zhuǎn)金59待處理固定資產(chǎn)凈損失22固定資產(chǎn)合計(jì)23長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)60專(zhuān)項(xiàng)工程：遞延稅項(xiàng)：基建工程支出24遞延稅款貸項(xiàng)61更改工程支出25負(fù)債合計(jì)62大修理工程支出26所有者權(quán)益：工程物資27實(shí)收資本（注冊(cè)資本萬(wàn)元）63無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)：資本公積64無(wú)形資產(chǎn)28盈余公積65遞延資產(chǎn)29其中：公益金66無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)合計(jì)30未分配利潤(rùn)67173042.02其他資產(chǎn)：所有者權(quán)益合計(jì)68臨時(shí)設(shè)施31減：臨時(shí)設(shè)施攤銷(xiāo)32臨時(shí)設(shè)施凈值33臨時(shí)設(shè)施清理34其他長(zhǎng)期資產(chǎn)35其他資產(chǎn)合計(jì)36遞延稅項(xiàng)：遞延稅款借項(xiàng)37資產(chǎn)總計(jì)38負(fù)債及所有者權(quán)益總計(jì)69補(bǔ)充資料：1.已貼現(xiàn)的商業(yè)承兌匯票元；2.融資租入固定資產(chǎn)原價(jià)元；單位負(fù)責(zé)人：主管會(huì)計(jì)工作的負(fù)責(zé)人：總會(huì)計(jì)師：會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人（會(huì)計(jì)主管人員）：施工企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表編制說(shuō)明資產(chǎn)負(fù)債表

一、本表反映企業(yè)月末、季末、年末全部資產(chǎn)、負(fù)債和投資者權(quán)益的情況。

二、本表“年初數(shù)”欄各項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)上年末資產(chǎn)負(fù)債表“期末數(shù)”欄所列數(shù)字填列。如果本年度資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)定的各個(gè)項(xiàng)目

的名稱(chēng)和內(nèi)容同上年度不一致，應(yīng)對(duì)上年年末資產(chǎn)負(fù)債表各項(xiàng)目的名稱(chēng)和數(shù)字按照本年度的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，填入本表“年初數(shù)”欄內(nèi)。

三、本表期末數(shù)各項(xiàng)目的內(nèi)容及填列方法：

1．“貨幣資金”項(xiàng)目，反映企業(yè)庫(kù)存現(xiàn)金、銀行結(jié)算戶(hù)存款、外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途資金的合計(jì)數(shù)。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”科目的期末余額合計(jì)填列。

2．“短期投資”項(xiàng)目，反映企業(yè)購(gòu)入的隨時(shí)可以變現(xiàn)的股票和債券等各種有價(jià)證券的實(shí)際成本。有市價(jià)的，應(yīng)在本項(xiàng)目?jī)?nèi)注明期末時(shí)市價(jià)。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“短期投資”科目的期末余額填列。

3．“應(yīng)收票據(jù)”項(xiàng)目，反映企業(yè)收到的而尚未到期收款也未向銀行貼現(xiàn)的應(yīng)收票據(jù)，包括商業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)收票據(jù)”科目的期末余額填列。已向銀行貼現(xiàn)的應(yīng)收票據(jù)不包括在本項(xiàng)目?jī)?nèi)。其中已貼現(xiàn)的商業(yè)承兌匯票應(yīng)在本表下端補(bǔ)充資料內(nèi)另行反映。

4．“應(yīng)收帳款”項(xiàng)目，反映企業(yè)應(yīng)收的與企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)有關(guān)的各項(xiàng)款項(xiàng)。企業(yè)預(yù)付的帳款，應(yīng)在本表“預(yù)付帳款”項(xiàng)目反映；預(yù)收的帳款，應(yīng)在本表“預(yù)收帳款”項(xiàng)目?jī)?nèi)反映。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)收帳款”科目所屬各明細(xì)科目的借方期末余額合計(jì)填列。

5．“壞帳準(zhǔn)備”項(xiàng)目，反映企業(yè)提取尚未轉(zhuǎn)銷(xiāo)的壞帳準(zhǔn)備金。本項(xiàng)目根據(jù)“壞帳準(zhǔn)備”科目的期末余額填列。本項(xiàng)目為“應(yīng)收帳款”項(xiàng)目的減項(xiàng)。

6．“預(yù)付帳款”項(xiàng)目，反映企業(yè)預(yù)付給分包單位的工程款和預(yù)付給供應(yīng)單位的購(gòu)貨款。本項(xiàng)目根據(jù)“預(yù)付帳款”科目期末余額填列。

7．“其他應(yīng)收款”項(xiàng)目，反映企業(yè)對(duì)其他單位或個(gè)人的應(yīng)收和暫付的款項(xiàng)，本項(xiàng)目根據(jù)“其他應(yīng)收款”科目的期末余額填列。

8．“待攤費(fèi)用”項(xiàng)目，反映企業(yè)已經(jīng)支出但應(yīng)由以后各期分期攤銷(xiāo)的費(fèi)用。開(kāi)辦費(fèi)以及攤銷(xiāo)期限在1年以上的其他待攤費(fèi)用，應(yīng)在本表“遞延資產(chǎn)”項(xiàng)目反映。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“待攤費(fèi)用”科目的期末余額填列?！邦A(yù)提費(fèi)用”科目期末如有借方余額，也在本項(xiàng)目?jī)?nèi)反映。

9．“存貨”項(xiàng)目，反映企業(yè)期末結(jié)存在庫(kù)、在用、在途、在建和在加工中的各項(xiàng)存貨的實(shí)際成本，包括各種材料、低值易耗品、周轉(zhuǎn)材料、庫(kù)存產(chǎn)成品、在建工程等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“物資采購(gòu)”、“采購(gòu)保管費(fèi)”、“庫(kù)存材料”、“低值易耗品”、“周轉(zhuǎn)材料”、“材料成本差異”、“委托加工物資”、“庫(kù)存產(chǎn)成品”、“工程施工”、“工業(yè)生產(chǎn)”、“輔助生產(chǎn)”等科目的期末余額合計(jì)填列。其中在建工程應(yīng)單獨(dú)列示。

企業(yè)如有除上述各項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)以外的其他流動(dòng)資產(chǎn)，根據(jù)有關(guān)科目期末余額，在“其他流動(dòng)資產(chǎn)”項(xiàng)目單獨(dú)列示，并在財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)中加以說(shuō)明。

10．“待處理流動(dòng)資產(chǎn)損失”項(xiàng)目，反映企業(yè)在清查財(cái)產(chǎn)中發(fā)現(xiàn)的尚待批準(zhǔn)處理的流動(dòng)資產(chǎn)盤(pán)虧和毀損扣除盤(pán)盈、溢余后的凈損失，根據(jù)“待處理財(cái)產(chǎn)損溢”科目所屬“待處理流動(dòng)資產(chǎn)損溢”明細(xì)科目期末余額填列。

11．“一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債券投資”項(xiàng)目，反映企業(yè)長(zhǎng)期投資中，將于一年內(nèi)到期的債券，根據(jù)“長(zhǎng)期投資”科目所屬有關(guān)明細(xì)科目期末余額分析填列。

12．“長(zhǎng)期投資”項(xiàng)目，反映企業(yè)不準(zhǔn)備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資。其中，股票和債券如有市價(jià)的，應(yīng)在年度財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)中說(shuō)明期末時(shí)的市價(jià)。長(zhǎng)期投資中，將于一年內(nèi)到期的債券，應(yīng)在流動(dòng)資產(chǎn)類(lèi)中的“一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債券投資”項(xiàng)目單獨(dú)反映。本項(xiàng)目根據(jù)“長(zhǎng)期投資”科目的期末余額扣除一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債券投資后的數(shù)額填列。

13．“固定資產(chǎn)原價(jià)”項(xiàng)目和“累計(jì)折舊”項(xiàng)目，反映企業(yè)所有的各種固定資產(chǎn)原價(jià)和累計(jì)折舊。融資租入的固定資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)尚未移交本單位之前，其原價(jià)及已提折舊也包括在內(nèi)。融資租入固定資產(chǎn)原價(jià)應(yīng)在本表補(bǔ)充資料內(nèi)另行反映。這兩個(gè)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“固定資產(chǎn)”科目和“累計(jì)折舊”科目的期末余額填列。

14．“固定資產(chǎn)凈值”項(xiàng)目，反映企業(yè)固定資產(chǎn)原價(jià)減累計(jì)折舊后的凈值，根據(jù)“固定資產(chǎn)原價(jià)”項(xiàng)目數(shù)字減“累計(jì)折舊”項(xiàng)目數(shù)字后的差額填列。

15．“固定資產(chǎn)清理”項(xiàng)目，反映企業(yè)毀損、報(bào)廢等原因轉(zhuǎn)入清理但尚未清理完畢的固定資產(chǎn)的凈值以及在清理過(guò)程中發(fā)生的清理費(fèi)用減變價(jià)收入后的數(shù)額。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“固定資產(chǎn)清理”科目的余額扣除臨時(shí)設(shè)施清理后的數(shù)額填列。

16．“待處理固定資產(chǎn)損失”項(xiàng)目，反映企業(yè)在清查財(cái)產(chǎn)中發(fā)現(xiàn)的尚待批準(zhǔn)處理的固定資產(chǎn)盤(pán)虧扣除盤(pán)盈后的凈損失。根據(jù)“待處理財(cái)產(chǎn)損溢”科目所屬“待處理固定資產(chǎn)損溢”明細(xì)科目期末余額填列。

17．“專(zhuān)項(xiàng)工程”項(xiàng)目，反映企業(yè)期末尚未竣工投入使用的各種專(zhuān)項(xiàng)工程，包括自行建造固定資產(chǎn)，固定資產(chǎn)改建擴(kuò)建，購(gòu)入需要安裝設(shè)備的安裝工程以及建造臨時(shí)設(shè)施等各種專(zhuān)項(xiàng)工程發(fā)生的實(shí)際成本。本項(xiàng)目根據(jù)“專(zhuān)項(xiàng)工程支出”科目期末余額填列。

18．“無(wú)形資產(chǎn)”項(xiàng)目，反映企業(yè)各項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)原價(jià)扣除攤銷(xiāo)后的凈值。根據(jù)“無(wú)形資產(chǎn)”科目期末余額填列。

19．“遞延資產(chǎn)”項(xiàng)目，反映企業(yè)發(fā)生的不能全部計(jì)入當(dāng)年損益應(yīng)在以后年度內(nèi)分期攤銷(xiāo)的各項(xiàng)費(fèi)用，包括開(kāi)辦費(fèi)、融資租入固定資產(chǎn)改良支出和攤銷(xiāo)期限在一年以上的固定資產(chǎn)修理支出及其他遞延支出。本項(xiàng)目根據(jù)“遞延資產(chǎn)”科目期末余額填列。

20．“臨時(shí)設(shè)施”項(xiàng)目和“臨時(shí)設(shè)施攤銷(xiāo)”項(xiàng)目，反映企業(yè)所有各種臨時(shí)設(shè)施原值和累計(jì)攤銷(xiāo)。分別根據(jù)“臨時(shí)設(shè)施”科目和“臨時(shí)設(shè)施攤銷(xiāo)”科目的期末余額填列。

21．“臨時(shí)設(shè)施凈值”項(xiàng)目，反映企業(yè)臨時(shí)設(shè)施原值減累計(jì)攤銷(xiāo)后的凈值，根據(jù)“臨時(shí)設(shè)施”項(xiàng)目數(shù)字減“臨時(shí)設(shè)施攤銷(xiāo)”項(xiàng)目數(shù)字后的差額填列。

22．“臨時(shí)設(shè)施清理”項(xiàng)目，反映企業(yè)已轉(zhuǎn)入清理但尚未清理完畢的臨時(shí)設(shè)施凈值以及在清理過(guò)程中發(fā)生的清理費(fèi)用減變價(jià)收入后的數(shù)額。根據(jù)“固定資產(chǎn)清理”科目所屬“臨時(shí)設(shè)施清理”明細(xì)科目余額填列。

除以上長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、專(zhuān)項(xiàng)工程、無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)及臨時(shí)設(shè)施之外，企業(yè)如有其他長(zhǎng)期資產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)有關(guān)科目的期末余額，在“其他長(zhǎng)期資產(chǎn)”項(xiàng)目單獨(dú)列示，并在財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)中加以說(shuō)明。

23．“短期借款”項(xiàng)目，反映企業(yè)向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借入的，尚未歸還的1年以?xún)?nèi)的款項(xiàng)。根據(jù)“短期借款”科目期末余額填列。

24．“應(yīng)付票據(jù)”項(xiàng)目，反映企業(yè)為了抵付貨款和工程款等而開(kāi)出、承兌的尚未到期付款的應(yīng)付票據(jù)，包括銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票。根據(jù)“應(yīng)付票據(jù)”科目期末余額填列。

25．“應(yīng)付帳款”項(xiàng)目，反映企業(yè)因購(gòu)買(mǎi)材料、物資和接受勞務(wù)等而應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng)，以及因分包工程應(yīng)付給分包單位的工程價(jià)款。預(yù)付購(gòu)貨款和預(yù)付給分包單位的工程款、備料款，應(yīng)在本表“預(yù)付帳款”項(xiàng)目反映，不包括在本項(xiàng)目?jī)?nèi)。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付帳款”科目期末余額填列。

26．“預(yù)收帳款”項(xiàng)目，反映企業(yè)預(yù)收發(fā)包單位的工程款和備料款，以及預(yù)收購(gòu)貨單位的貨款。本項(xiàng)目根據(jù)“預(yù)收帳款”科目的期末余額填列。

27．“其他應(yīng)付款”項(xiàng)目，反映企業(yè)除應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付帳款、預(yù)收帳款、應(yīng)交稅金、應(yīng)交利潤(rùn)、應(yīng)付投資人利潤(rùn)和其他應(yīng)交款以外的其他各種應(yīng)付、暫收款項(xiàng)。根據(jù)“其他應(yīng)付款”科目的期末余額填列。

28．“應(yīng)付福利費(fèi)”項(xiàng)目，反映企業(yè)按規(guī)定提取尚未支用的福利費(fèi)，根據(jù)“應(yīng)付福利費(fèi)”科目期末余額填列。

29．“未交稅金”項(xiàng)目，反映企業(yè)應(yīng)交未交的各種稅金，根據(jù)“應(yīng)交稅金”科目的期末余額填列。

30．“未付利潤(rùn)”項(xiàng)目，反映企業(yè)按有關(guān)投資合同規(guī)定計(jì)算確定的應(yīng)付但尚未支付給投資人的利潤(rùn)，根據(jù)“應(yīng)付利潤(rùn)”科目期末余額填列。

31．“其他未交款”項(xiàng)目，反映企業(yè)除應(yīng)交稅金、應(yīng)交利潤(rùn)以外的按規(guī)定應(yīng)上交國(guó)家的其他各種款項(xiàng)，根據(jù)“其他應(yīng)交款”科目期末余額填列。

32．“預(yù)提費(fèi)用”項(xiàng)目，反映企業(yè)所有已經(jīng)預(yù)提計(jì)入成本費(fèi)用而尚未支付的各項(xiàng)費(fèi)用。根據(jù)“預(yù)提費(fèi)用”科目的期末余額填列。如果“預(yù)提費(fèi)用”科目為借方余額，應(yīng)在“待攤費(fèi)用”項(xiàng)目反映。

企業(yè)如有除以上流動(dòng)負(fù)債之外的其他流動(dòng)負(fù)債，應(yīng)根據(jù)有關(guān)科目的期末余額，在“其他流動(dòng)負(fù)債”項(xiàng)目單獨(dú)列示，并在財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)中加以說(shuō)明。

33．“長(zhǎng)期借款”項(xiàng)目，反映企業(yè)向銀行及其他單位借入的期限在1年以上的各種借款，以及企業(yè)基建部門(mén)隨交付使用財(cái)產(chǎn)一并轉(zhuǎn)來(lái)的基建借款。根據(jù)“長(zhǎng)期借款”科目期末余額填列。

34．“應(yīng)付債券”項(xiàng)目，反映企業(yè)實(shí)際發(fā)行的債券及應(yīng)計(jì)的利息，根據(jù)“應(yīng)付債券”科目期末余額填列。

35．“長(zhǎng)期應(yīng)付款”項(xiàng)目，反映企業(yè)除長(zhǎng)期借款和應(yīng)付債券以外的期限在1年以上的其他各種長(zhǎng)期應(yīng)付款項(xiàng)。根據(jù)“長(zhǎng)期應(yīng)付款”科目期末余額填列。

企業(yè)如有除上述長(zhǎng)期負(fù)債之外的其他長(zhǎng)期負(fù)債應(yīng)根據(jù)有關(guān)科目期末余額，在“其他長(zhǎng)期負(fù)債”項(xiàng)目單獨(dú)列示，并在財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)中加以說(shuō)明。

上述長(zhǎng)期負(fù)債各項(xiàng)目中將于1年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債，應(yīng)于本表“1年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債”項(xiàng)目單獨(dú)反映。本表長(zhǎng)期負(fù)債類(lèi)各項(xiàng)目均應(yīng)根據(jù)有關(guān)科目余額扣除將于1年內(nèi)到期償還數(shù)后的余額填列。

36．“實(shí)收資本”項(xiàng)目，反映企業(yè)實(shí)際收到的資本總額。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“實(shí)收資本”科目期末余額填列。

37．“資本公積”項(xiàng)目和“盈余公積”項(xiàng)目，分別反映企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中取得的資本公積金和按規(guī)定從實(shí)現(xiàn)的稅后利潤(rùn)中提取的盈余公積金。根據(jù)“資本公積”、“盈余公積”科目的期末余額填列。

38．“未分配利潤(rùn)”項(xiàng)目，反映企業(yè)尚未分配的利潤(rùn)。根據(jù)“本年利潤(rùn)”科目和“利潤(rùn)分配”科目的余額計(jì)算填列。未彌補(bǔ)的虧損，在本項(xiàng)目?jī)?nèi)用“－”號(hào)反映。

損

益

表

一、本表反映企業(yè)在月份、年度內(nèi)利潤(rùn)（或虧損）的實(shí)現(xiàn)情況。

二、本表“本月數(shù)”欄反映各項(xiàng)目的本月實(shí)際發(fā)生數(shù)。在編報(bào)年度報(bào)表時(shí)，“本月數(shù)”欄改為“上年累計(jì)數(shù)”，填列上年全年累計(jì)實(shí)際發(fā)生數(shù)。如果上年度損益表與本年損益表的項(xiàng)目名稱(chēng)和內(nèi)容不相一致，應(yīng)對(duì)上年度報(bào)表項(xiàng)目的名稱(chēng)和數(shù)字按本年度的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，填入本表“上年累計(jì)數(shù)”欄。

本表“本年累計(jì)數(shù)”欄反映各項(xiàng)目自年初起到本月末止的累計(jì)實(shí)際發(fā)生數(shù)。根據(jù)上月本表本欄數(shù)字與本月本表“本月數(shù)”欄數(shù)字合計(jì)數(shù)填列。

三、本表“本月數(shù)”欄各項(xiàng)目的內(nèi)容及其填列方法：

1．“工程結(jié)算收入”項(xiàng)目，反映企業(yè)已結(jié)算工程的價(jià)款收入。根據(jù)“工程結(jié)算收入”科目貸方發(fā)生額分析填列。

2．“工程結(jié)算成本”項(xiàng)目，反映企業(yè)已結(jié)算工程的實(shí)際成本。根據(jù)“工程結(jié)算成本”科目借方發(fā)生額分析填列。\o"考試大_會(huì)計(jì)從業(yè)資格證考試網(wǎng)"來(lái)源：考試大—會(huì)計(jì)從業(yè)資格證考試3．“工程結(jié)算稅金及附加”項(xiàng)目，反映企業(yè)由工程價(jià)款收入負(fù)擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅等。根據(jù)“工程結(jié)算稅金及附加”科目借方發(fā)生額分析填列。

4．“工程結(jié)算利潤(rùn)”項(xiàng)目，反映企業(yè)已結(jié)算工程實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，根據(jù)“工程結(jié)算收入”項(xiàng)目數(shù)字減“工程結(jié)算成本”、“工程結(jié)算稅金及附加”項(xiàng)目數(shù)字后的余額填列。如為虧損以“－”號(hào)表示。

5．“其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)”項(xiàng)目，反映企業(yè)除工程價(jià)款結(jié)算收入以外的其他業(yè)務(wù)收入扣除其他業(yè)務(wù)支出（包括其他業(yè)務(wù)成本及應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用、稅金）后的凈收益（如為凈支出應(yīng)以“－”號(hào)表示）。本項(xiàng)目根據(jù)“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)支出”科目的發(fā)生額分析計(jì)算填列。

6．“管理費(fèi)用”項(xiàng)目，反映企業(yè)發(fā)生的應(yīng)由工程收入負(fù)擔(dān)的管理費(fèi)用。根據(jù)“管理費(fèi)用”科目借方發(fā)生額分析填列。

7．“財(cái)務(wù)費(fèi)用”項(xiàng)目，反映企業(yè)發(fā)生的應(yīng)由工程收入負(fù)擔(dān)的財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目的借方發(fā)生額分析填列。

8．“營(yíng)業(yè)利潤(rùn)”項(xiàng)目，反映企業(yè)實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。根據(jù)“工程結(jié)算利潤(rùn)”項(xiàng)目數(shù)字加“其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)”項(xiàng)目數(shù)字減“管理費(fèi)用”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”項(xiàng)目數(shù)字后的余額填列。如為虧損以“－”號(hào)表示。

9．“投資收益”項(xiàng)目，反映企業(yè)對(duì)外投資取得的收益。包括分得的投資利潤(rùn)、債券投資的利息收入、認(rèn)購(gòu)股票應(yīng)得的股利等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“投資收益”科目期末結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤(rùn)”科目的數(shù)額分析填列。如為投資虧損，用“－”號(hào)表示。

10．“營(yíng)業(yè)外收入”項(xiàng)目和“營(yíng)業(yè)外支出”項(xiàng)目，反映企業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)以外的收入和支出，分別根據(jù)“營(yíng)業(yè)外收入”科目和“營(yíng)業(yè)外支出”科目期末結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤(rùn)”科目的數(shù)額填列。

四、企業(yè)所屬內(nèi)部獨(dú)立核算的工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)等，其損益表內(nèi)的主營(yíng)業(yè)務(wù)可以根據(jù)本身的特點(diǎn)設(shè)置。企業(yè)在匯編本表時(shí)，將主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)總額列入“其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)”項(xiàng)目。

財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表

一、本表反映企業(yè)在年度內(nèi)流動(dòng)資金的來(lái)源和運(yùn)用情況以及各項(xiàng)流動(dòng)資金的增加和減少情況。

二、本表左方反映流動(dòng)資金的來(lái)源和運(yùn)用情況，右方反映各項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的增減情況。左方流動(dòng)資金來(lái)源合計(jì)數(shù)與流動(dòng)資金運(yùn)用合計(jì)數(shù)的差額和右方流動(dòng)資產(chǎn)增加（或減少）凈額與流動(dòng)負(fù)債增加（或減少）凈額的差額，都反映企業(yè)流動(dòng)資金增加（或減少）的凈額，兩者應(yīng)該相等。

三、本表“流動(dòng)資金來(lái)源和運(yùn)用”各項(xiàng)目的內(nèi)容及填列方法：

1．“本年利潤(rùn)”項(xiàng)目，反映企業(yè)本年內(nèi)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)（如為虧損用“－”號(hào)表示），本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“損益表”中“利潤(rùn)總額”項(xiàng)目“本年累計(jì)數(shù)”欄的數(shù)字填列。

2．“固定資產(chǎn)折舊”項(xiàng)目，反映企業(yè)本年度內(nèi)累計(jì)提取的固定資產(chǎn)折舊，本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“累計(jì)折舊”科目本年貸方發(fā)生額分析填列。

3．“臨時(shí)設(shè)施攤銷(xiāo)”項(xiàng)目，反映企業(yè)本年度內(nèi)累計(jì)提取的臨時(shí)設(shè)施攤銷(xiāo)額，本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“臨時(shí)設(shè)施攤銷(xiāo)”科目本年貸方發(fā)生額分析填列。

4．“無(wú)形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)”項(xiàng)目，反映企業(yè)本年度內(nèi)累計(jì)攤?cè)氤杀尽①M(fèi)用的無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)價(jià)值。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“無(wú)形資產(chǎn)”、“遞延資產(chǎn)”科目本年貸方發(fā)生額分析填列。

5．“固定資產(chǎn)盤(pán)虧（減盤(pán)盈）”項(xiàng)目，反映企業(yè)本年度內(nèi)經(jīng)批準(zhǔn)在營(yíng)業(yè)外支出中列支的固定資產(chǎn)盤(pán)虧減去盤(pán)盈后的凈損失。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“營(yíng)業(yè)外支出”和“營(yíng)業(yè)外收入”科目所屬有關(guān)明細(xì)科目中固定資產(chǎn)盤(pán)虧損失扣除固定資產(chǎn)盤(pán)盈收益后的差額填列。

6．“清理固定資產(chǎn)損失”項(xiàng)目，反映企業(yè)本年度內(nèi)因出售固定資產(chǎn)和固定資產(chǎn)報(bào)廢、毀損發(fā)生的凈損失，即投入清理并已清理完畢的固定資產(chǎn)原值減累計(jì)折舊后的價(jià)值損失。不包括發(fā)生的清理費(fèi)用和取得的變價(jià)收入等。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)與“營(yíng)業(yè)外支出”科目所屬“固定資產(chǎn)清理?yè)p失”明細(xì)科目相關(guān)聯(lián)的“固定資產(chǎn)清理”科目的有關(guān)記錄分析填列。

7．“其他不減少流動(dòng)資金的費(fèi)用和損失”項(xiàng)目，反映不包括在以上項(xiàng)目中的其他不減少流動(dòng)資金的費(fèi)用和損失，如固定資產(chǎn)捐贈(zèng)支出等，本項(xiàng)目根據(jù)“營(yíng)業(yè)外支出”等科目填列。

8．“固定資產(chǎn)清理收入”項(xiàng)目，反映企業(yè)年度內(nèi)清理固定資產(chǎn)發(fā)生的變價(jià)收入、出售固定資產(chǎn)價(jià)款收入以及因固定資產(chǎn)損失應(yīng)向過(guò)失人或保險(xiǎn)公司收回的賠償款扣除清理費(fèi)用后的凈額。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“營(yíng)業(yè)外收入”科目有關(guān)明細(xì)科目本年發(fā)生額分析填列。

9．“收回長(zhǎng)期投資”項(xiàng)目，反映企業(yè)本年度內(nèi)收回的長(zhǎng)期投資累計(jì)數(shù)。本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“長(zhǎng)期投資”科目本年貸方發(fā)生額分析填列。本年度內(nèi)企業(yè)增加的長(zhǎng)期投資應(yīng)在本表“增加長(zhǎng)期投資”項(xiàng)目單獨(dú)反映，不從本項(xiàng)目數(shù)字內(nèi)扣除。

10．“增加長(zhǎng)期借款”、“發(fā)行債券”和“增加長(zhǎng)期應(yīng)付款”項(xiàng)目，分別反映企業(yè)本年度內(nèi)新增長(zhǎng)期借款、發(fā)行債券和增加的長(zhǎng)期應(yīng)付款，應(yīng)分別根據(jù)“長(zhǎng)期借款”、“應(yīng)付債券”、“長(zhǎng)期應(yīng)付款”科目的貸方發(fā)生額分析填列。企業(yè)本年度內(nèi)歸還長(zhǎng)期借款和收回的債券以及支付長(zhǎng)期應(yīng)付款，應(yīng)分別在本表“償還長(zhǎng)期借款”、“收回債券”和“支付長(zhǎng)期應(yīng)付款”項(xiàng)目填列，不從上述有關(guān)項(xiàng)目數(shù)字內(nèi)扣除。

11．“投資轉(zhuǎn)出固定資產(chǎn)”和“投資轉(zhuǎn)出無(wú)形資產(chǎn)”項(xiàng)目，分別反映企業(yè)在本年度內(nèi)用固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)對(duì)外投資累計(jì)數(shù)。這兩個(gè)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)”科目貸方發(fā)生額有關(guān)數(shù)字與“累計(jì)折舊”、“長(zhǎng)期投資”科目的借方發(fā)生額有關(guān)數(shù)字分析填列。

12．“資本凈增加額”