房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究(合集7篇)

第第頁房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究(合集7篇)

時(shí)間：2023-09-1117:25:50

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);納稅籌劃;研究

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的必要性

過去幾年,房地產(chǎn)出資的增長速度己經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超過了全社會固定資產(chǎn)出資的平均增長速度,處于高速發(fā)展階段的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)競爭也日益激烈,競爭的結(jié)果就是行業(yè)利潤呈現(xiàn)下降趨勢,這就給對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有針對性的納稅籌劃帶來了空間。目前,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅,按營業(yè)稅的1%～7%交納城市維護(hù)建設(shè)稅,按營業(yè)額的0.3‰交納印花稅,按利潤總額的25%交納企業(yè)所得稅,土地增值稅的稅率是30～60%不等,按交易額的3～5%代扣代繳契稅,按房產(chǎn)余值的1.2%交納房產(chǎn)稅,還有諸如耕地占用稅,車船使用稅,個(gè)人所得稅等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃方案研究

將從各種可以進(jìn)行稅收籌劃的方法中歸納出幾種較為有代表性,并重點(diǎn)針對納稅籌劃空間最大的土地增值稅的籌劃方法進(jìn)行討論分析。

方法一:利用降價(jià)進(jìn)行稅收籌劃。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的四級超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。在累進(jìn)稅制下,收入的增長預(yù)示著相同條件下增值額的增長,土地增值稅的稅率為30%～60%,共設(shè)四個(gè)級次,增值額越大,其適用的稅率也就越高,相應(yīng)的應(yīng)納稅額也就會增大,此時(shí),利用關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的交易合理、合法地分散收入,便是合理避稅的有效途徑之一。例如杭州某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),以8000元/平方米的平均價(jià)格出售商品房8000平方米,取得商品房銷售收入為6400萬元,扣除項(xiàng)目金額4000萬元。若不進(jìn)行稅收籌劃,其應(yīng)納稅如下:應(yīng)納營業(yè)稅及附加=6400×5.5%=352(萬元),應(yīng)納土地增值稅=(收入額6400-扣除項(xiàng)目金額4000)*適用稅率40%-扣除項(xiàng)目金額4000×速算扣除系數(shù)5%=760(萬元),合計(jì)應(yīng)納稅額=352+760=1112(萬元)。

若進(jìn)行稅收籌劃,其思路可以是:先將商品房以較低的價(jià)格(如6000元/平方米)賣給關(guān)聯(lián)方企業(yè),取得銷售收入4800萬元,關(guān)聯(lián)方企業(yè)再以8000元/平方米的價(jià)格對外銷售,取得銷售收入6400萬元。通過此種方法,該房地產(chǎn)公司應(yīng)納稅如下:應(yīng)納營業(yè)稅及附加=4800×5.5%=264(萬元),應(yīng)納土地增值稅=(收入額4800-扣除項(xiàng)目金額4000)×適用稅率30%=240(萬元),該房地產(chǎn)公司合計(jì)應(yīng)納稅款=264+240=504(萬元);其關(guān)聯(lián)方企業(yè)應(yīng)納稅如下:應(yīng)納營業(yè)稅及附加=(6400-4800)×5.5%=88(萬元),應(yīng)納土地增值稅=(收入額6400-扣除項(xiàng)目金額4800)×適用稅率30%=480(萬元),其關(guān)聯(lián)方企業(yè)合計(jì)應(yīng)納稅款=88+480=568(萬元)。綜上,兩公司合計(jì)節(jié)稅=1112-352-720=40(萬元)。

方法二:利用拆分法進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)公司出租房屋要交營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅、城建稅和教育附加等多種稅費(fèi),實(shí)際稅費(fèi)是較重,為了減輕稅負(fù)我們可以想辦法把收取的租金拆分開,即把收取的租金一分為二,一部分作為租金收入,另一部分作為物業(yè)管理收入。由于將租金的一部分劃入了物業(yè)管理費(fèi),物業(yè)管理費(fèi)的稅費(fèi)不及出租房屋的租金高,達(dá)到節(jié)稅的目的。

例如某房地產(chǎn)開發(fā)公司,07年商品房銷售營業(yè)收入為17000萬元,各項(xiàng)代收款項(xiàng)為3000萬元,手續(xù)費(fèi)收入為150萬元,營業(yè)稅稅率為5%,城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%,教育費(fèi)附加征收率為3%。若不進(jìn)行稅收籌劃,該房地產(chǎn)公司應(yīng)納稅款如下:應(yīng)納營業(yè)稅稅額=(17000+3000+150)×5%=1000(萬元),應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=1000×(7%+3%)=100(萬元),應(yīng)納稅費(fèi)合計(jì)=1000+100=1100(萬元)。若進(jìn)行稅收籌劃,將各種代收款項(xiàng)轉(zhuǎn)為由該房地產(chǎn)公司成立的物業(yè)公司來征收,只針對業(yè)務(wù)中的手續(xù)費(fèi)征收營業(yè)稅,則房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納營業(yè)稅=17000×5%=850(萬元),房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=850×(7%+3%)=85(萬元),房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納稅費(fèi)合計(jì)=850+85=935(萬元);物業(yè)公司應(yīng)納營業(yè)稅=150×5%=7.5(萬元),物業(yè)公司應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=7.5×(7%+3%)=0.75(萬元),物業(yè)公司應(yīng)納稅費(fèi)合計(jì)=7.5+0.75=8.25(萬元),應(yīng)納稅費(fèi)合計(jì)=935+8.25=943.25(萬元)。綜上,兩公司共節(jié)稅1100-943.25=156.75(萬元)。

方法三:利用分散收入進(jìn)行納稅籌劃。分散收入就是指將可分開單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離,具體做法是,當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝修時(shí),便可和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同,接著再和購