物業(yè)管理法律知識培訓

page1物業(yè)管理法律知識page2物業(yè)管理概念建設單位的義務物業(yè)服務費的交納物業(yè)管理服務page3物業(yè)管理概念前期物業(yè)管理物業(yè)管理概念什么是物業(yè)管理？是指業(yè)主物通過選聘業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。概念理解合同雙方、管理依據、管理內容page4物業(yè)管理的概念什么是前期物業(yè)管理在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。概念理解簽訂時間、合同雙方、合同效力page5物業(yè)管理的概念

王先生與方正公司簽訂了《商品房買賣合同》。合同約定，由大成公司提供物業(yè)管理服務。王先生接受方正公司與大成公司之間簽訂的《前期物業(yè)管理協議》。入住后，方正公司將制定的《臨時管理規(guī)約》張貼在小區(qū)公告欄，《臨時管理規(guī)約》中列明了應業(yè)主應承擔的義務，及違反公約應承擔的責任。收取管理費時，王先生以《臨時管理規(guī)約》無效為由，拒絕繳納。問：《臨時管理規(guī)約》是否有效？

王先生是否能以臨時管理規(guī)約無效拒絕繳納物業(yè)管理費？page6前期物業(yè)管理協議分析：

有效的臨時管理規(guī)約應滿足的條件

物業(yè)管理費收取的依據雖未簽訂雙方合同，但已形成了事實上的物業(yè)服務法律關系。page7前期物業(yè)管理協議【法律依據】《物業(yè)管理條例》

第二十二條

建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

第二十三條建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。page8前期物業(yè)管理協議【法律依據】《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第一條

建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。page9前期物業(yè)管理協議page10物業(yè)管理概念建設單位的義務物業(yè)管理服務物業(yè)服務費的交納page11建設單位的義務房屋維保建設物業(yè)用房物業(yè)管理中建設單位應承擔的義務：建設過程中：配置物業(yè)管理用房售前：向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工驗收資料制定臨時管理規(guī)約全程（按合同或質量保修書約定時間）建設單位對物業(yè)的保修責任page12物業(yè)管理中建設單位應承擔的義務物業(yè)服務用房：面積：建筑面積的千分之二最低不少于五十平方米，最高不超過三百平方米樓層：地面以上的房屋；

沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務用房所在樓層不得高于四層功能：獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能權屬：全體業(yè)主用途：專用于物業(yè)管理服務工作，不得挪作他用page13物業(yè)服務用房【法律依據】《廣東省物業(yè)管理條例》

第三十八條建設單位應當按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內配置物業(yè)服務用房，最低不少于五十平方米，最高不超過三百平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過六十平方米。分期開發(fā)建設的物業(yè)，建設單位應當在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務用房。

物業(yè)服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務用房所在樓層不得高于四層。

物業(yè)服務用房的所有權依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務工作，不得挪作他用。

第三十九條建設單位應當在商品房預售時予以公布。

縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當在辦理所有權初始登記時，在房地產登記簿中注明物業(yè)服務用房面積和房號以及物業(yè)的其他共有部分。業(yè)主有權查詢。page14物業(yè)服務用房在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限：基礎設施工程、地基基礎工程和主體結構工程５年：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間房間和外墻面的防滲漏２年：電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程２個采暖期、供冷期：供熱與供冷系統(tǒng)

page15房屋維保保修期的起始時間：起算時間：住宅質量保修書約定：

約定的交樓日期或實際交付日期中較早的日期終止時間：

期間屆滿

提問：為何為較早的時間？page16

房屋維保page17物業(yè)管理概念建設單位的義務物業(yè)管理服務物業(yè)服務費的交納

徐先生和徐太太去小女兒家住了半年多，最近才回來。

物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費，徐先生以家里沒人為由拒交物業(yè)管理費。徐先生一家是否應當交物業(yè)管理費？物業(yè)公司怎么收取物業(yè)管理費page18物業(yè)服務費的交納分析：物業(yè)服務定義物業(yè)服務范圍：專有部分+共有部分業(yè)主沒有交物業(yè)管理費的，業(yè)主大會及業(yè)主委員的督促義務書面催繳后業(yè)主無正當理由或在規(guī)定期限內仍未交納的，可起訴。page19物業(yè)服務費的交納【法律依據】《廣東省物業(yè)管理條例》

第四十七條業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定，按時交納物業(yè)服務費用；物業(yè)產權轉移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費用?！段飿I(yè)管理條例》

第六十七條違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。page20物業(yè)服務費的交納page21物業(yè)管理服務【法律依據】《審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持page22物業(yè)管理服務page23物業(yè)管理概念建設單位的義務物業(yè)管理服務物業(yè)服務費的交納page24物業(yè)管理服務裝修期間的管理服務安全保護服務共有物徐先生，欲裝修房屋，應該：通知物業(yè)管理企業(yè)告知鄰里提交登記資料普通裝修

房屋所有權證；

申請人身份證；

裝飾裝修方案；

施工單位的資質證書復印件特殊裝修

超出規(guī)范裝修的應提交原設計單位或具有同等資質單位的設計變更方案；需要政府部門同意的裝修活動，還應當提交政府部門的批準文件page25房屋裝修【法律依據】《物業(yè)管理條例》

第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。《住宅裝飾裝修管理辦法》

第十三條裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構（以下簡稱物業(yè)管理單位）申報登記。

非業(yè)主的住宅使用人對住宅室內進行裝飾裝修，應當取得業(yè)主的書面同意。

第十五條

裝修人對住宅進行裝飾裝修前，應當告知鄰里。page26房屋裝修【法律依據】《住宅裝飾裝修管理辦法》第十四條申報登記應當提交下列材料。

（四）變動建筑主體或者承重結構的，需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案；

（五）涉及本辦法第六條行為的，需提交有關部門的批準文件，涉及本辦法第七條、第八條行為的，需提交設計方案或者施工方案；

（六）委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關資質證書的復印件。page27房屋裝修得知徐先生裝修，物業(yè)公司應當做出哪些反應？開工前

履行告知義務告知業(yè)主裝修禁止及限制性的行為簽訂裝修管理協議開工后對裝修活動的監(jiān)督檢查權違規(guī)行為報告義務page28房屋裝修《住宅裝飾裝修管理辦法》

第十五條

物業(yè)管理單位應當將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)。

第十六條裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應當與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括下列內容：

裝飾裝修工程的實施內容；實施期限；允許施工的時間；廢棄物的清運與處置；住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求；

禁止行為和注意事項；管理服務費用；違約責任；其他需要約定的事項page29房屋裝修

徐先生想把書房改大一點，他計劃把書房與陽臺間的隔墻敲掉。為了增加臥室的采光，徐先生打算在外墻上開一個窗。他看見朋友家裝了一個巨型浴缸，也想在自家裝一個。徐先生的計劃是否都能實現？

page30房屋裝修分析：拆除隔墻

若隔墻為承重墻，須原設計單位或具有同等資質的單位出具設計方案外墻開窗更改外立面，須物業(yè)所在地的規(guī)劃部門同意。若外墻為承重墻，則須設計單位同意；若為填充墻，則無須安裝巨型浴缸若巨型浴缸超過樓面荷載，須原設計單位或具有同等資質的單位出具設計方案page31房屋裝修【法律依據】《住宅裝飾裝修管理辦法》第五條住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：

（一）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；

（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；（四）損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果；

（五）其他影響建筑結構和使用安全的行為。

page32房屋裝修

本辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。

本辦法所稱承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。page33房屋裝修【法律依據】《住宅裝飾裝修管理辦法》

第六條裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：

（一）搭建建筑物、構筑物；

（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；

（三）拆改供暖管道和設施；

（四）拆改燃氣管道和設施。

本條所列第（一）項、第（二）項行為，應當經城市規(guī)劃行政主管部門批準；第（三）項行為，應當經供暖管理單位批準；第（四）項行為應當經燃氣管理單位批準。

page34房屋裝修【法律依據】《住宅裝飾裝修管理辦法》

第七條住宅室內裝飾裝修超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的，應當經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案。

第八條

改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應當按照防水標準制訂施工方案，并做閉水試驗。

第九條裝修人經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案變動建筑主體和承重結構的，或者裝修活動涉及本辦法第六條、第七條、第八條內容的，必須委托具有相應資質的裝飾裝修企業(yè)承擔。page35房屋裝修【法律依據】《廣東省物業(yè)管理條例》第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：

（二）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房；（六）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；（七）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；（八）損毀樹木、園林；

（九）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品；（十）亂丟垃圾，高空拋物；

（十一）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風；（十二）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。page36房屋裝修

樓下的余先生得知徐先生打算安裝的浴缸超過了樓面荷載，余先生建議徐先生更換一個輕便型的浴缸，徐先生對余先生的建議，不予理會。余先生這時該怎么辦？page37房屋裝修page38房屋裝修【法律依據】《廣東省物業(yè)管理條例》