農貿市場建設可行性報告

第一章總論1.1項目概況1、項目名稱：農貿市場建設。2、建設性質：新建、改造。3、建設規(guī)模：新建3個中小型原則化農貿市場；規(guī)范改造1個馬路市場；爭取托管2-3家成熟農貿市場。新增市場經營面積8000平方米、攤位600個、綜合超市面積3000平方米、經營戶廉租房3000平方米。4、建設單位：000金三角農貿市場管理有限企業(yè)。5、建設地點：共4處，即：新建書刊市場農貿市場、辦事處停車場農貿市場、家園農貿市場等3個農貿市場；改造灣林路馬路市場。1.2建設方案編制根據1、國家計劃委員會、建設部頒布的《建設項目經濟評價措施與參數》（第二版）。2、國家計委《投資項目可行性研究指南》。3、《商店建筑設計規(guī)范》JGJ48－88。4、《村鎮(zhèn)規(guī)劃原則》（GB50188-93）5、現行的行業(yè)規(guī)定、產業(yè)政策、法律法規(guī)、設計原則。6、000城建設總體規(guī)劃。1.3編制原則1、項目建設本著因地制宜、合理布局、綜合配套、高效靈活、兼顧發(fā)展的原則。2、嚴格執(zhí)行國家和地方有關節(jié)能、環(huán)境保護、消防等規(guī)定、原則和規(guī)范。1.4投資規(guī)模和資金來源項目建設總投資額為1500萬元，由000金三角農貿市場管理有限企業(yè)全額投資。政府以項目資金和以獎代補等方式予以補助。1.5結論1、本項目的建設將完善市場基礎設施，改善交易環(huán)境，帶動就業(yè)與創(chuàng)業(yè)。2、本項目的建設將從主線上處理城鎮(zhèn)環(huán)境臟、亂、差的問題，使擴建后的市場更有助于開展招商引資。3、本項目選址，交通便利、供水、供電及通訊等各項建設條件均已具有。4、本項目已作了大量和充足的前期調研論證和準備工作，項目建設無論從功能、規(guī)模、配套設施、建設原則上，還是客觀需要上都是十分必要的。綜上所述，該項目符合國家政策和城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)定，建設條件已經具有，建設規(guī)模合理，建筑原則合適，具有明顯的社會效益。因此，本項目建設是必要的，可行的。第二章項目建設的意義及必要性伴隨00經濟和社會事業(yè)的迅速發(fā)展，農貿市場設施老化，防雨防曬功能缺失，商戶常年露天交易等現實狀況，已不能滿足社會發(fā)展和人民生活水平提高的規(guī)定。同步伴隨統籌城鎮(zhèn)的步伐加緊，加強農貿市場基礎設施建設，為人民創(chuàng)業(yè)打下堅實的基礎是非常必要的。1、項目建設將完善市場基礎設施，改善交易環(huán)境，吸引商家入市進行買賣，提高經濟效益。2、項目建設將增長就業(yè)，加緊農村勞動力轉移，開展人民勞動創(chuàng)業(yè)，減少無業(yè)游民，維護社會穩(wěn)定友好。3、項目建設將提高人民生活水平和增長財政稅收，擴建和改造后的市場，環(huán)境優(yōu)美，吸引更多的顧客進行消費，提高交易額，深入增長了稅收和充足的管理費用，為政府減輕管理承擔。4、項目建設將更有助于增進物資交流，通過良好的物資交流深入提高00著名度。5、項目建設將利于市場環(huán)境衛(wèi)生整頓，市場將便于愈加規(guī)范管理，更好的建設市場和招商引資，建成輻射周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)的綜合交易市場。第三章項目選址與建設條件3.1項目選址項目建設地點共5處，即：書刊市場農貿市場、00塘辦事處停車場農貿市場、錦繡家園農貿市場、000馬路市場、電信大樓臨時農貿市場。3.2市場現實狀況1、00市場農貿市場00市場已名存實亡，900平方的停車場和數百門面常年閑置。市場經營管理權開發(fā)商已移交縣政府。市場周圍小區(qū)眾多，1.5公里范圍內沒有一種正規(guī)農貿市場，居民買菜購物極不以便。旁邊的馬路市場攤位越來越多，規(guī)模越來越大?？紤]該區(qū)域人流相對較多，擬運用市場內900平方停車場建設二層框架永久性的小型農貿市場，建成后市場交易區(qū)1800平方米。一層為生鮮區(qū)，二層為綜合超市，周圍門面為肉食區(qū)和干菜區(qū)?？山ㄔO生鮮攤位150個、超市800平方，激活門面50間以上。滿足周圍一公里居民菜籃子供應。2、00塘辦事處停車場農貿市場 該地總面積2500平方，是規(guī)劃中的農貿市場用地。現被00塘辦事處做為停車場和居民種菜在使用。此地空間較大，合適市場布局，擬建設停車場500平方、自產自銷區(qū)300平方、多層框架室內市場平方、經營戶廉租房3000平方。形成一種中等規(guī)模的原則化多功能農貿市場和小區(qū)商業(yè)中心，滿足周圍小區(qū)群的菜籃子任務和小區(qū)服務，彌補0000以北沒有農貿市場的空白。經營設施按照商務部原則化農貿市場規(guī)范設計，并對市場實行專業(yè)化規(guī)范管理，使市場成為00農貿市場專業(yè)管理的典范和政府“迎檢”的新窗口。3、錦繡家園農貿市場。 該地為小區(qū)綠化用地，總面積900平方，一直閑置未用，目前居民用來堆放垃圾雜物和種菜使用。擬創(chuàng)新運用該地，建設一種二層框架，一層為農貿市場，二層為綜合超市，頂層為小型花園的多功能生態(tài)農貿市場。既開發(fā)運用好了公共綠地，保證了綠化功能不變，綠化面積總量不減，又增長了農貿市場面積，完善了小區(qū)服務體系，以便了居民買菜購物。4、灣林路馬路市場。 興湘農貿市場變成個人倉庫后，000馬路市場就已形成，數百攤位綿延近千米，是000城最大的馬路市場。3.3建設單位基本狀況項目建設單位為00金三角農貿市場管理有限企業(yè)，該企業(yè)是000第一家定位為社會企業(yè)并進行農貿市場專業(yè)化建設管理經營的企業(yè)。企業(yè)擁有務實的全新管理理念，經驗豐富的優(yōu)秀管理團體，縝密完善的管理制度和行業(yè)規(guī)范原則，成熟的矛盾處理機制和一體化經營管理方案。尤其是農貿市場配套建設的企業(yè)獨立垃圾清運處理系統和機動化城管協管中隊管理模式有效地處理了農貿市場環(huán)境衛(wèi)生、經營秩序二大管理難題。3.4已完畢的前期工作1、初步勘定了建設地點，得到了有關部門的同意承認。2、貫徹了1000萬的建設資金。企業(yè)和青年組共同籌措了1000萬建設資金。3、委托000建筑設計院開始規(guī)劃設計。第四章項目建設方案4.1項目建設目的1、建設一批環(huán)境優(yōu)美、設施原則、功能齊全、管理規(guī)范的現代新型農貿市場，改善000城農貿市場布局不合理，農貿市場總量局限性的現實狀況，從主線上變化老式農貿市場臟、亂、差的老形象，深入完善000城農產品市場供應體系。為都市建設添彩，為菜籃子工程盡心，為政府創(chuàng)衛(wèi)盡責。2、著力打造金三角農貿市場管理有限企業(yè)農貿市場專業(yè)化管理連鎖化經營品牌，新建、改造和托管眾多農貿市場，整合形成企業(yè)化運作、一體化管理、品牌化經營的農貿市場連鎖經營體系。探索現代農貿市場專業(yè)化管理的新模式。3、以公益的心態(tài)，社會企業(yè)的形式來建設、管理、經營農貿市場，探索政府、企業(yè)共建、共管，共同保障農貿市場的公益性、民生性、社會性，為00乃至全國的農貿市場建設、管理、經營和公益性的保證探索新的模式和新的途徑。4.2設計理念1、創(chuàng)新運用土地。選擇城區(qū)邊死角地、廢棄廠房空地、閑置公益用地。以政府劃撥或商業(yè)租賃的方式獲得建設用地，減少建設成本。2、實用化規(guī)劃設計。實用美觀、便于清潔；通風良好、光線明亮；合理分區(qū)、劃行歸市；有利經營、以便購置。3、當“民生工程”來建設。企業(yè)全資建設，政府以獎代補，減少建設成本。企業(yè)定位為社會企業(yè)，企業(yè)承若企業(yè)的利潤所有用于農貿市場的擴大再生產和公益性建設和管理。4、多功能綜合運用土地。如把小區(qū)小花園與農貿市場，便民服務中心、結合一體。多功能綜合運用好眾多常年閑置廢棄的小區(qū)小花園。既開發(fā)運用好了公共綠地，保證了綠化功能不變，綠化面積總量不減，又增長了農貿市場面積，完善了小區(qū)服務體系。5、標識系統的設置。所有農貿市場統一金三角農貿市場標識；攤位設計引用顏色類設計理念，肉食品攤位為紅色、果蔬類為綠色、豆制品為橙色、水產品為藍色。6、全新設計的實用攤位。果蔬攤位統一階梯式設計，兼具美觀性和實用性；魚類攤位全不銹鋼臺面，魚鱗等廢棄物沿操作臺面直接流入垃圾桶，保證市場清潔。7、一體化管理方案所有農貿市場由企業(yè)自營或托管實行一體化連鎖經營。8、務實的管理理念商家自律是基礎，市場服務是紐帶，政府監(jiān)管是保障。以商家自律為基礎的服務型管理是低成本高效率最友好的市場管理模式。9、經驗豐富的管理團體農貿市場的管理不僅僅只限于物業(yè)管理，而是要具有經營市場的能力。因此必須擁有一支專業(yè)規(guī)劃、建設、招商和經營管理的隊伍，通過強勢的專業(yè)力量來實行市場發(fā)展的專業(yè)化運行。10、縝密完善的管理制度和行業(yè)規(guī)范原則符合政府法規(guī)、規(guī)范、條例；制定完善的市場準入、經營秩序、環(huán)境衛(wèi)生、食品安全、管理人員、物業(yè)水電、誠信經營、行業(yè)自律、檢疫檢測、殺菌防疫、業(yè)態(tài)規(guī)劃、信息臺帳、消防治安、考核獎懲等管理原則。11、現代設備設施的運用一是大屏幕顯示屏公布市場當日商品行情及重要農副產品農藥殘留等項目檢測狀況；二是市場監(jiān)控器加強市場實時監(jiān)控，加強市場運行和現場管理，為防止和處理買賣糾紛，加強安保提供協助；三是運用農貿市場信息化管理軟件，使市場的管理效率更高。12、獨立的垃圾清運系統購置2臺微型封閉式垃圾運送車，配載48個小型封閉自卸式垃圾桶，每個攤位配發(fā)小型垃圾容器，每個市場配置專職保潔工，實行網格式全時段不間斷保潔模式，攤位垃圾經營戶自清，公共區(qū)域保潔工人負責，每個市場垃圾統一及時清運到企業(yè)直屬農場造肥。13、機動化城管協管中隊組建農貿市場專屬都市管理協管中隊，配置3-5臺環(huán)境保護執(zhí)勤車，發(fā)揮機動優(yōu)勢，專業(yè)負責各農貿市場的經營秩序巡查和管理和協助城管執(zhí)法局進行其他管理工作。14、經營主體和進場商品實行雙準入機制保證食品安全。所有進場經營戶和進場商品必須辦理經營許可證照和提交有關票證，市場建立詳細管理臺帳，便于食品安全追溯。15、農貿市場行業(yè)協會成立農貿市場行業(yè)協會，引導經營戶實行行業(yè)自律和自主管理。16、契約管理機制進入農貿市場經營的攤販大多是弱勢群體，企業(yè)市場攤位租金一定要低于其他市場，讓一般弱勢群體都能進場創(chuàng)業(yè)謀生。但市場所有經營戶進場前必須與企業(yè)簽訂規(guī)范管理的協議，以協約來約束經營戶接受企業(yè)的精細化管理和考核。對考核不達標的經營戶勸退出場。4.3建筑方案設計4.31、建設單位提出的有關項目規(guī)定和資料。2、建筑設計專業(yè)執(zhí)行的國家重要規(guī)范：《民用建筑設計通則》GB50352-《建筑設計防火規(guī)范》GB50016-《商店建筑設計規(guī)范》JGJ48－88。其他國家有關規(guī)范及原則。4.1、新建市場方案設計市場設四個區(qū)：蔬菜水果區(qū)、鮮肉區(qū)、水產區(qū)、熟食區(qū)。各區(qū)由若干個攤位構成。攤位間的走道為3米，滿足交易空間規(guī)定。每個市場分別設置有4個出入口，作為運貨及人員疏散、消防通道。2、擬改造的灣林路馬路市場設計方案。興湘農貿市場變成個人倉庫后，灣林路馬路市場就已形成，數百攤位綿延近千米，是000城最大的馬路市場。改造設計：方案一：電信大樓永久性農貿市場。電信大樓背后緊鄰灣林路馬路市場有塊空地3畝左右，該地產權屬電信企業(yè)，現租賃給他人從事花卉種植和洗車場經營。假如以租賃的方式把該地改建為一種中型原則化農貿市場，則可以從主線上處理灣林路、興湘路、金龍大道的“馬路市場”問題。擬建規(guī)劃為二層框架構造，臨街門面28間，一樓為室內農貿市場，攤位150個，二樓為綜合超市，三樓為花卉市場和休閑場所。市場營業(yè)總面積6000平方左右。方案二：電信大樓臨時農貿市場。假如電信企業(yè)土地無法談成，則運用消防大隊右側的馬路和電信企業(yè)圍墻地段用鋼架大棚改造為臨時農貿市場，待消防大隊搬遷后再運用消防大隊土地建設永久性原則化農貿市場。該區(qū)域總面積1000平方左右，其中消防大隊右側馬路總長100米、寬6米，面積600平方；電信企業(yè)圍墻150米、寬3米，面積450平方?，F為馬路攤販和社會大貨車占據，交通功能嚴重弱化，擬建鋼架構造臨時農貿市場，經營總面積1000平方，原則化攤位250個。統一攤位尺寸和樣式，統一經營管理，著重搞好排污設施和環(huán)境衛(wèi)生管理。4.4構造方案設計4.4.1在保證經濟合理的前提下，遵照技術先進，安全合用，嚴格執(zhí)行國家及行業(yè)的規(guī)范、原則。4.41、建設單位有關項目規(guī)定資料。2、國家及行業(yè)有關規(guī)范、原則。4.4.3根據本工程的使用功能，考慮其后來的靈活改造，采用桁架構造體系。4.4.41、地基基礎：采用現實狀況構造預埋件，需重新安全檢測，不符合規(guī)定的重新設計建造。2、施工規(guī)定：嚴格遵守國家現行的有關施工驗收規(guī)范原則。材料：鋼構造砌體：規(guī)定施工質量控制等級為B級，采用多孔磚砌體M5混合砂漿砌筑。3、屋架采用拱形桁架構造，上鋪C型檁條，鋪彩鋼板屋面。4.5給排水方案設計4.5.11、《建筑給水、排水設計規(guī)范》GB50015–2、《建筑設計防火規(guī)范》GB50016-3、《室外給水設計規(guī)范》GB50013-4、《室外排水設計規(guī)范》GB50014-5、建設單位提出的有關項目規(guī)定。6、建筑及其他專業(yè)提供的資料圖及規(guī)定。4.5.21、室外工程：室外給排水、消防。2.室內工程：室內給水、排水、室內消火栓、手提式滅火器。4.51、生活給水、消防給水各自為獨立系統，用水重要是水房用水。2、水源：水源由附近道路給水管網引入，使水質、水量均有保障，在入口處裝設水表后引入市場內，入口管道為De110，最高日生活用水量為3.4L/S。4.5.4排水包括生活用水排放和屋面雨水排放。屋面排水考慮內排水。排水系統為污廢水合流排放，生活污水經化糞池設備處理后，排入城區(qū)排水管道。4.5本工程室內設獨立消防系統，當火災發(fā)生時，重要靠每層設置的消火栓及分散設置的手提式磷酸銨鹽干粉滅火器滅火。室外消防用水量為20L/S，室內消火栓用水量為15L/S，消火栓型號SN65，消火栓箱800X650X240，水槍Φ19，內膠水帶25M。消火栓的設置必須保證兩支水頭可以同步抵達室內任何地點。室內消防管道為環(huán)狀管網連接。滅火器的配置：本工程危險等級為中級，單具滅火器最小配置滅火級別2A，配置3kg手提式磷酸銨鹽滅火器24具。4.5.6生活給水管采用三型無規(guī)則聚丙烯PP-R塑料給水管，管道公稱壓力采用1.25Mpa，雨水及排水管采用鋼筋混凝土管，消防管道采用熱鍍鋅鋼管，室外給水管道采用埋地聚氯乙烯給水管，管道公稱壓力為1.25MPa。4.6電氣方案設計4.6.11、〈〈民用建筑電氣設計規(guī)范〉〉JGJ16-2、〈〈低壓配電設計規(guī)范〉〉GB50054–953、〈〈建筑照明設計原則〉〉GB50034–4、《商店建筑設計規(guī)范》JGJ48－885、〈〈防雷與接地安裝〉〉6、其他國家頒布的有關設計規(guī)范、規(guī)定及原則。4.6.2本工程設計范圍包括配電系統、照明系統、防雷接地系統。4.6.3本工程為三級負荷。由場地內變壓器低壓側引出380/220V低壓電源，采用VV22型鎧裝銅芯電力電纜埋地引入值班室配電柜。室內支線穿難燃塑料管在天棚、地坪及柱內暗敷。4.6.41、根據GB50034-《建筑照明設計原則》，各市場照度為300Lx。2、從保護視力、提高效率及經濟節(jié)能的角度出發(fā)，本工程所有燈具均采用高效節(jié)能型。3、應急照明重要在每層各重要出入口的門框上設安全出口標志及在走道上設置疏散指示燈和應急照明燈具。應急照明回路應單獨設置。4.6.51、本建筑屬于三類防雷。根據規(guī)范規(guī)定在屋面敷設避雷網，所有突出屋面的金屬物均與屋面防雷裝置相連，并用柱內主筋做防雷引下線且與接地裝置可靠聯結。2、接地系統的制式采用TN-C-S，電源進戶處零線作一組反復接地，接地電阻R≤1Ω,接地裝置運用建筑物鋼筋混凝土基礎底板地梁樁作為自然接地體,實測不滿足規(guī)定期增設人工接地極.項目組織與管理4.1政府引導監(jiān)管1、設置農貿市場建設領導小組縣政府成立有農貿市場有關管理職能的部門、單位聯合構成的農貿市場建設領導小組。負責00全縣農貿市場的政策制定、審同意入、監(jiān)督監(jiān)管、用地協調、優(yōu)惠政策貫徹等。2、制定農貿市場建設管理的有關法規(guī)條例和規(guī)范政府組織有關部門制定出臺《000農貿市場管理條例》、《000農貿市場自產自銷區(qū)管理細則》、《000城農產品市場詳細規(guī)范》、《000農貿市場原則化建設和改造規(guī)范》、《農貿市場公益建設和專業(yè)化管理的優(yōu)惠政策》。3、保障農貿市場的公益性。農貿市場建設在服務市民、都市形象建設、處理“三農”問題等方面發(fā)揮著積極作用。但農貿市場投資大、收益低、回收期長。把農貿市場和廣場、公園同樣，納入社會公益服務事業(yè)。將其作為公益性項目和民生工程進行大力扶持。4.2企業(yè)建設管理1、社會化運作社會化企業(yè)不是純粹的企業(yè)，亦不是一般的社會服務，社會化企業(yè)透過商業(yè)手法運作，賺取利潤用以奉獻社會。所得盈余用于扶助弱勢社群、增進公益產業(yè)發(fā)展及社會企業(yè)自身的投資。重視社會價值，多于追求最大的企業(yè)盈利。2、企業(yè)化管理由00金三角農貿市場管理有限企業(yè)按著現代企業(yè)管理制度進行管理，企業(yè)是000第一家定位為社會企業(yè)并進行農貿市場專業(yè)化建設管理經營的企業(yè)。企業(yè)擁有務實的全新管理理念，經驗豐富的優(yōu)秀管理團體，縝密完善的管理制度和行業(yè)規(guī)范原則，成熟的矛盾處理機制和一體化經營管理方案。尤其是農貿市場配套建設的企業(yè)獨立垃圾清運處理系統和機動化城管協管中隊管理模式有效地處理了農貿市場環(huán)境衛(wèi)生、經營秩序二大管理難題。3、投資、建設、管理、經營一體化。農貿市場的管理不僅僅只限于物業(yè)管理，而是要具有經營市場的能力。因此必須擁有一支專業(yè)規(guī)劃、建設、招商和經營管理的團體，通過強勢的專業(yè)力量來實行市場發(fā)展的專業(yè)化運作。企業(yè)以全新的理念全資建設4個中小型農貿市場，規(guī)范改造1個馬路市場，托管2-3家成熟農貿市場，所有農貿市場由企業(yè)自營或托管實行一體化連鎖經營管理。整合形成企業(yè)化運作、一體化管理、品牌化經營的連鎖經營體系，著力打造金三角農貿市場專業(yè)化管理連鎖經營品牌。4.3政府扶持和政策支持1、政府協調處理有關矛盾電信大樓農貿市場：該地3畝左右，傍邊的灣林路馬路市場是00的最大的馬路市場，如能把該地改建為農貿市場則可以有效處理灣林路、興湘路、金龍大道等臨近路段的馬路市場問題。但該地產權為電信局所有，但愿政府出面協調，說服電信局能以創(chuàng)衛(wèi)大局為重，同意用來建設農貿市場。2、支持公共用地綜合開發(fā)運用書刊市場、00塘辦事處停車場、錦繡家園農貿市場的建設用地是停車場、綠化地等都市公共用地，灣林路馬路市場改造的