房地產(chǎn)項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 第一課

房地產(chǎn)項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)ConceptDesign本課程考評(píng)方式考察出勤率兩次作業(yè)，包含期中考試（30分）探究式學(xué)習(xí)，隨堂互動(dòng)交流（10分，每人2次，總分5分）期末閉卷考試（60分）互動(dòng)交流打分5分：回答感動(dòng)的老師內(nèi)牛滿面；4分：回答切中要害，簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單；3分：回答正確；2分：回答令人難以理解；1分：啥也不說(shuō)。課堂紀(jì)律上課遲到請(qǐng)走后門上課說(shuō)話請(qǐng)竊竊私語(yǔ)概念設(shè)計(jì)的基本概念概念設(shè)計(jì)&設(shè)計(jì)概念概念：是人對(duì)能代表某種事物或發(fā)展過(guò)程的特點(diǎn)及意義所形成的思維結(jié)論。設(shè)計(jì)概念：是設(shè)計(jì)者針對(duì)設(shè)計(jì)所產(chǎn)生的諸多感性思維進(jìn)行歸納與精煉所產(chǎn)生的思維總結(jié)。概念設(shè)計(jì)：利用設(shè)計(jì)概念并以其為主線貫穿全部設(shè)計(jì)過(guò)程的設(shè)計(jì)方法。概念設(shè)計(jì)VS設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)概念概念設(shè)計(jì)

概念設(shè)計(jì)是完整而全面的設(shè)計(jì)過(guò)程，它通過(guò)設(shè)計(jì)概念將設(shè)計(jì)者繁復(fù)的感性和瞬間思維上升到統(tǒng)一的理性思維從而完成整個(gè)設(shè)計(jì)。項(xiàng)目策劃前期策劃準(zhǔn)備技術(shù)及可行性論證文化意義的思考地域特征的研究客戶及市場(chǎng)調(diào)研空間形式的理解設(shè)計(jì)概念提出與討論概念的表達(dá)概念設(shè)計(jì)的評(píng)審概念設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)概念“褲衩”&“秋褲”“錦里”&“寬窄巷子”設(shè)計(jì)概念1.方案分析建筑地點(diǎn)分析建筑結(jié)構(gòu)分析環(huán)境及光照分析空間功能分析設(shè)計(jì)概念2.客戶分析旨在了解客戶的設(shè)計(jì)需求針對(duì)不同的客戶進(jìn)行不同的設(shè)計(jì)定位從而體現(xiàn)設(shè)計(jì)以人為本的思想3.市場(chǎng)調(diào)查對(duì)現(xiàn)有同類設(shè)計(jì)的分析調(diào)查往往能進(jìn)一步深刻設(shè)計(jì)師的思維，從而提出別具一格的設(shè)計(jì)概念創(chuàng)造出獨(dú)特的空間形象和裝飾效果。設(shè)計(jì)概念4.資料收集搜集相關(guān)的設(shè)計(jì)資料進(jìn)行分析有助于設(shè)計(jì)者對(duì)當(dāng)今設(shè)計(jì)走向的了解5.設(shè)計(jì)概念的定位及提出綜合，抽象，概括，歸納5.景觀條件分析2.地形分析1.設(shè)計(jì)理念4.交通及道路系統(tǒng)分析6.概念戶型及建筑體型分析3.總平面布局及組團(tuán)分布概念設(shè)計(jì)確定了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的方向和大的原則房地產(chǎn)項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃基礎(chǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與策劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)研究市場(chǎng)定位的前提－－市場(chǎng)細(xì)分房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃成功案例房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃內(nèi)容

1區(qū)位分析與選擇

地域分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對(duì)項(xiàng)目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)等因素。具體地點(diǎn)的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地點(diǎn)的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價(jià)、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。2開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇按照最高最佳使用原則選擇最佳的用途和最合適的開(kāi)發(fā)規(guī)模包括建筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面布置等

3開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)前景，再倒推出應(yīng)獲取開(kāi)發(fā)場(chǎng)地和開(kāi)始建設(shè)的時(shí)機(jī)，并充分估計(jì)辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響。大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可考慮分批開(kāi)發(fā)（滾動(dòng)開(kāi)發(fā)）。4合作方式的分析與選擇應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)商自身在土地、資金、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)專長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)關(guān)系等方面的實(shí)力或優(yōu)勢(shì)程度

從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對(duì)獨(dú)資、合資、合作（包括合建）、委托開(kāi)發(fā)等開(kāi)發(fā)合作方式進(jìn)行選擇。

5融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇主要是結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作方式設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項(xiàng)目資本金中所占的份額，通過(guò)分析可能的資金來(lái)源和經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)項(xiàng)目所需的短期和長(zhǎng)期資金的籌措做出合理的安排。6產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇考慮近期利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營(yíng)能力以及市場(chǎng)的接受程度等對(duì)出售、出租、自營(yíng)等經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行選擇。

房地產(chǎn)市場(chǎng)研究貼近市場(chǎng)，理性決策才能穩(wěn)操勝券客戶是上帝

需要了解他們

需要吸引他們個(gè)人觀點(diǎn)是有偏差的

我們以為了解客戶和市場(chǎng)，但并不完全如此

市場(chǎng)和客戶都是變化的不要跟著感覺(jué)走，要在事實(shí)的基礎(chǔ)上做決策

減少?zèng)Q策失誤上游：土地－－政府和企業(yè)的土地收益資金－－銀行收益下游：規(guī)劃設(shè)計(jì)；施工、監(jiān)理；材料供應(yīng)；配套－－綠化、商業(yè)、交通……

市場(chǎng)推廣、銷售；物業(yè)管理房地產(chǎn)價(jià)值鏈目標(biāo)客戶政府資本競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手需求的特點(diǎn)－接收的價(jià)格－地理位置－戶型－面積－裝修綠化等消費(fèi)心理－購(gòu)買考慮因素－購(gòu)買動(dòng)機(jī)構(gòu)成特點(diǎn)－年齡－婚姻及家庭成員－職業(yè)特點(diǎn)－教育程度－家庭收入－是否擁有轎車土地使用權(quán)獲得規(guī)劃限制市政資源的利用

項(xiàng)目數(shù)量及地理位置分布樓宇特點(diǎn)客戶定位價(jià)格

資金的使用成本資金的使用時(shí)間我們的產(chǎn)品和營(yíng)銷設(shè)計(jì)－規(guī)劃/面積/景觀服務(wù)－交通裝修環(huán)境價(jià)格－房?jī)r(jià)物業(yè)管理費(fèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位及推廣

市場(chǎng)研究的作用把握投資機(jī)會(huì)與方向－直接投資或間接投資？準(zhǔn)確市場(chǎng)預(yù)測(cè)與定位，為制定決策提供支持－投資應(yīng)轉(zhuǎn)換成什么樣的產(chǎn)品？－什么樣的產(chǎn)品才能制勝？－確定服務(wù)對(duì)象、規(guī)模、檔次、售價(jià)幫助設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)和推廣計(jì)劃－做什么樣的廣告和推廣活動(dòng)？－銷售手段應(yīng)該怎樣？提高市場(chǎng)運(yùn)做的效果－是否積累品牌效應(yīng)？什么是市場(chǎng)研究？31什么是市場(chǎng)研究？是客戶（市場(chǎng)）與企業(yè)間的紐帶，是企業(yè)理性決策的前提！市場(chǎng)研究的過(guò)程－－專業(yè)流程明確和定義市場(chǎng)問(wèn)題確定研究目的設(shè)計(jì)研究方案設(shè)計(jì)、收集、整理并分析將信息及結(jié)果傳遞給市場(chǎng)工作人員戰(zhàn)略部門市場(chǎng)部門房地產(chǎn)公司需要什么樣的市場(chǎng)研究？準(zhǔn)備進(jìn)入市場(chǎng)概念和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)產(chǎn)品上市分析市場(chǎng)狀況－宏觀因素分析－市場(chǎng)狀況分析－相關(guān)因素分析確定目標(biāo)市場(chǎng)與客戶確定并了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手開(kāi)發(fā)產(chǎn)品概念價(jià)格產(chǎn)品定位預(yù)測(cè)與評(píng)估

監(jiān)測(cè)品牌表現(xiàn)監(jiān)測(cè)市場(chǎng)營(yíng)銷效果監(jiān)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手反應(yīng)監(jiān)測(cè)顧客滿意度確定今后的改進(jìn)方向不同階段的市場(chǎng)研究改變投資方向與產(chǎn)品改革國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)城市發(fā)展與建設(shè)：交通、人口、設(shè)施、政策某一地域的分析：人口就業(yè)、家庭、子女就學(xué)等準(zhǔn)備進(jìn)入市場(chǎng)前的市場(chǎng)分析

物業(yè)方面信息：供求、空置、市場(chǎng)交易等土地方面信息：出讓、轉(zhuǎn)讓等競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目信息：用途面積等市場(chǎng)整體水平：收益率、土地利用、消費(fèi)者

住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工業(yè)項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)寫字樓宏觀因素分析市場(chǎng)狀況分析相關(guān)因素分析有利于房地產(chǎn)公司的市場(chǎng)研究探索性研究產(chǎn)品需求研究市場(chǎng)細(xì)分研究?jī)r(jià)格研究新產(chǎn)品概念開(kāi)發(fā)廣告及廣告概念測(cè)試市場(chǎng)及客戶滿意度調(diào)查市場(chǎng)銷量預(yù)測(cè)媒介研究探索性研究－整個(gè)市場(chǎng)基本層面的把握產(chǎn)品需求研究－了解消費(fèi)者偏好與追求市場(chǎng)細(xì)分研究－幫助開(kāi)發(fā)商瞄準(zhǔn)目標(biāo)新產(chǎn)品概念開(kāi)發(fā)－保證開(kāi)發(fā)商安全的進(jìn)入市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中信息的獲取宏觀角度與整個(gè)宏觀市場(chǎng)相關(guān)的間接信息市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中產(chǎn)生的直接信息與投資項(xiàng)目直接相關(guān)的信息市場(chǎng)分析的角度房地產(chǎn)需求方面的信息房地產(chǎn)供給方面的信息房地產(chǎn)交易方面的信息其他信息市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)的基本方法

市場(chǎng)數(shù)據(jù)收集

企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)企業(yè)外部數(shù)據(jù)原始數(shù)據(jù)加工分析

列表分析運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法利用圖形分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析案例北京經(jīng)濟(jì)適用房北京老年住宅市場(chǎng)分析市場(chǎng)研究案例之一：

誰(shuí)在購(gòu)買北京經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房需求群體年齡分布

圖中所示：35歲以下（49.73%）的群體和40歲以上（41.53%）的群體比較密集，36-40歲之間的群體比較少

經(jīng)濟(jì)適用房需求群體戶口分布圖有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)外來(lái)群體（不具有北京市戶口的群體）開(kāi)放的討論，以及經(jīng)濟(jì)房在房?jī)r(jià)上浮