城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋到底有效無效？（4則案例要旨+司法觀點(diǎn)）

城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋到底有效?效？（4則案例要旨+司法觀點(diǎn)）近年來農(nóng)村房屋買賣交易越來越多?們形象地稱之為“?產(chǎn)權(quán)房”“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”交易那么實(shí)務(wù)中應(yīng)如何認(rèn)定該類合同的效?呢？·裁判規(guī)則1.村民將在村集體所有的?地上建設(shè)的房屋出售給不屬本村的村民,合同?效——杜瀝泉訴吳家慶等農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案案例要旨：?本村村民購買集體?地上的房屋，因違反《?地管理法》的規(guī)定，侵害了村集體其他成員宅基地使?權(quán)，合同應(yīng)屬?效。案號(hào)：鄂秭歸民初字第00780號(hào)審理法院：湖北省秭歸縣?民法院2.城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋的合同?效——馬海濤與李?蘭房屋買賣合同糾紛上訴案案例要旨：宅基地使?權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的?份相聯(lián)系，?本集體經(jīng)濟(jì)組織成員?權(quán)取得或變相取得。根據(jù)國家政策，?本集體經(jīng)濟(jì)組織成員因購買農(nóng)村宅基地或者房屋?與農(nóng)民所訂?的買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定?效。因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。出賣?對(duì)合同?效負(fù)主要責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)賠償買受?的信賴?yán)鎿p失。案號(hào)：（2007）?中民終字第13692號(hào)審理法院：北京市第?中級(jí)?民法院3.城市居民購買農(nóng)村房屋應(yīng)當(dāng)結(jié)合歷史背景、現(xiàn)有占有關(guān)系等考慮其效?，不宜直接認(rèn)定為?效——?民訴陳寶印房屋買賣合同案案例要旨：因城市居民購買農(nóng)村房屋所引發(fā)的糾紛，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)時(shí)的歷史背景及有利于維護(hù)現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系?度考慮，不能?概認(rèn)定為?效。案號(hào)：(2007)?中民終字第9544號(hào)審理法院：北京市第?中級(jí)?民法院4.對(duì)確認(rèn)“?產(chǎn)權(quán)房”買賣合同?效的糾紛要綜合評(píng)定——原告訴被告房屋買賣合同糾紛案案例要旨：對(duì)確認(rèn)?產(chǎn)權(quán)房買賣合同?效的糾紛要根據(jù)交付時(shí)間的長(zhǎng)短，結(jié)合房屋本?的重置成本價(jià)、?地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，作出綜合的評(píng)定。???充分考慮房屋的翻建、擴(kuò)建帶來的添附價(jià)值，另???考慮?地升值、房屋升值帶來的拆遷安置補(bǔ)償預(yù)期的巨?經(jīng)濟(jì)利益及原購房??因重新購置造成的巨?財(cái)產(chǎn)損失?！に痉ㄓ^點(diǎn)?、農(nóng)村房屋主要包括宅基地房屋與“?產(chǎn)權(quán)房”兩類就?義??，所謂農(nóng)村房屋，是建造于集體所有的?地上的房屋，系相對(duì)于在城鎮(zhèn)區(qū)域開發(fā)的建造于國有?地上的房屋??的，主要包括宅基地房屋與“?產(chǎn)權(quán)房”兩類。宅基地房屋系村民在審批的宅基地上?建的?于居住的房屋，是典型

??的，主要包括宅基地房屋與“?產(chǎn)權(quán)房”兩類。宅基地房屋系村民在審批的宅基地上?建的?于居住的房屋，是典型的傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村房屋。物權(quán)法第?百五?三條規(guī)定：“宅基地使?權(quán)的取得、?使和轉(zhuǎn)讓，適??地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！?地管理法第六??條第?款規(guī)定：“農(nóng)村村民?戶只能擁有?處宅基地，其宅基地的?積不得超過省、?治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！钡谌钜?guī)定：“農(nóng)村村民住宅?地經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）?民政府審核，由縣級(jí)?民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占?農(nóng)?地的，依照本法第四?四條的規(guī)定辦理審批?續(xù)?！鄙鲜龇纱_?了“?戶?處宅基地”原則，農(nóng)村村民主要通過申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn)的式取得宅基地使?權(quán)，由于法律、?政法規(guī)及部門規(guī)章未對(duì)宅基地使?權(quán)及宅基地房屋所有權(quán)登記發(fā)證進(jìn)?明確規(guī)定，現(xiàn)實(shí)中?部分宅基地及地上房屋并未進(jìn)?權(quán)屬登記，近?年這項(xiàng)?作正在推進(jìn)，從?前有關(guān)法律、?政法規(guī)及政策的規(guī)定及精神看，農(nóng)村村民享有宅基地使?權(quán)及宅基地房屋所有權(quán)，并不需要登記作為?效要件，故未進(jìn)?權(quán)屬登記并不影響農(nóng)村村民對(duì)于該兩項(xiàng)權(quán)利的取得。?“?產(chǎn)權(quán)房”并?法律概念，?般是指未經(jīng)法定征地和審批等程序，由村集體或鎮(zhèn)政府獨(dú)?或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合在集體所有的?地上開發(fā)建設(shè)的房屋。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，建于農(nóng)村集體建設(shè)?地、甚?于農(nóng)業(yè)?地上的農(nóng)村房屋權(quán)屬，往往取決于建造者是否獲得?政部門有關(guān)?地規(guī)劃、建設(shè)審批。未履?合法審批程序，因違反?地管理法規(guī)，建造者?法取得房屋所有權(quán)，此類房屋在性質(zhì)上應(yīng)歸屬于違法建筑，?法獲得國家法律認(rèn)可，?然也?法辦理權(quán)屬登記。紀(jì)要（《第?次全國法院民事商事審判?作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》）第?九條并未涉及后者，?是僅針對(duì)宅基地房屋買賣的情形作出了規(guī)定。（摘?《民事審判指導(dǎo)與參考（2017年第1輯·總第69輯）》，最??民法院民事審判第?庭編，?民法院出版社2017年版，第97-98頁）?、根據(jù)國家政策，?民法院不應(yīng)?持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購買房屋的訴訟請(qǐng)求我國《物權(quán)法》第153條規(guī)定“宅基地使?權(quán)的取得、?使和轉(zhuǎn)讓，適??地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”，?我國?地管理法及其管理?xiàng)l例等并未對(duì)宅基地上農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓作出明確的禁?性規(guī)定。最早作出明確的禁?性規(guī)定的是國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)?地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣?地的通知》，該通知第2條第2款規(guī)定，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體?地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放?地使?證和房產(chǎn)證”。2004年11?，國?資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》?進(jìn)?步規(guī)定，“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放?地使?證”。2004年12?24?，國務(wù)院在《關(guān)于深化改?嚴(yán)格?地管理的決定》中再次強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁?城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！?007年12?11?，國務(wù)院?專門召開會(huì)議，再次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)??地?途管理制度，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、購買農(nóng)村住宅或“?產(chǎn)權(quán)房”。從這些政策性規(guī)定來看，國家為了維護(hù)農(nóng)村集體?地秩序，是?向嚴(yán)厲禁?城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的。?根據(jù)我國《民法通則》第6條規(guī)定，“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策”。由此可見，農(nóng)村房屋雖然可以買賣，但城鎮(zhèn)居民卻是排除在該合同適格主體之外的。因此，應(yīng)以國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)?地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣?地的通知》來認(rèn)定該通知后售予城鎮(zhèn)居民的農(nóng)村房屋買賣合同?效。（摘?《?民法院案例選》2010年第3輯（總第73輯），最??民法院中國應(yīng)?法學(xué)研究所編，?民法院出版社2011年版）三、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同原則?效，但不排除在例外的特殊情況下認(rèn)定此類交易合同有效禁?農(nóng)村集體?地流轉(zhuǎn)、禁?城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，是現(xiàn)?法律和政策的基本原則，相關(guān)買賣合同?效，這是處理此類糾紛案件的認(rèn)定基準(zhǔn)或者說?般原則。但是維護(hù)交易的安全、穩(wěn)定是合同法的?法宗旨，在具體個(gè)案中，在與國家法律、法規(guī)、政策基本規(guī)定和精神不相沖突的情形下，也可根據(jù)實(shí)際情況作靈活處理。故城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋合同原則?效，但不排除在例外的特殊情況下認(rèn)定此類交易合同有效，維護(hù)其合同效?。1.出賣?將宅基地上所建房屋賣與城鎮(zhèn)居民前或同時(shí)，該房屋所占宅基地因征收已轉(zhuǎn)為國有?地，原為農(nóng)民?份的出賣?亦轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，則宅基地性質(zhì)已經(jīng)發(fā)?轉(zhuǎn)變的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣?起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同?效的，?民法院應(yīng)不予?持。2.城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋后，如果所買賣的房屋已經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)和當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使?權(quán)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)?續(xù)，并取得合法權(quán)屬證書的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣?起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同?效的，?民法院應(yīng)不予?持。3.城鎮(zhèn)居民購買房屋后，已將其戶?遷?房屋所在地，申請(qǐng)加?當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)組織，轉(zhuǎn)為農(nóng)民?份的，可以認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣?起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同?效的，?民法院應(yīng)不予?持。4.買受?、協(xié)議簽字?雖然為城鎮(zhèn)居民?份，但其配偶或?母、??為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時(shí)系家庭成員共同出資，亦為共同居住的，村集體經(jīng)濟(jì)組織同意其買賣合同內(nèi)容的?？梢砸婪ㄕJ(rèn)定為家庭共同購房，買賣

系家庭成員共同出資，亦為共同居住的，村集體經(jīng)濟(jì)組織同意其買賣合同內(nèi)容的?？梢砸婪ㄕJ(rèn)定為家庭共同購房，買賣房屋合同有效。如出賣?起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同?效的，?民法院應(yīng)不予?持。5.在1999年1?1?《?地管理法》修訂之前，農(nóng)村村民將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的?部、職?、退伍軍?以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，應(yīng)認(rèn)定買賣房屋合同有效。如出賣?起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同?效的，?民法院應(yīng)不予?持。6.對(duì)同?房屋經(jīng)過多次買賣、轉(zhuǎn)讓的效?，可以依據(jù)最后??買受?的?份和交易情況，結(jié)合前述處理原則進(jìn)?判斷認(rèn)定。（李馨：《城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋的合同?效》，載《?民司法·案例》，2008年第10輯。）7.城鎮(zhèn)居民購買的?產(chǎn)權(quán)房，已經(jīng)縣級(jí)以上?民政府對(duì)?產(chǎn)權(quán)房所在?區(qū)辦理了相關(guān)征地和出讓、規(guī)劃、施?驗(yàn)收，補(bǔ)交?地出讓?、交易稅費(fèi)等，依法完善了商品房出售的