規(guī)劃方案建議

第一操作環(huán)節(jié)：住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)A：總體規(guī)劃個項(xiàng)目在總體規(guī)劃方面具有以下幾個特點(diǎn)：最大限度地利用項(xiàng)目周邊的景觀資源，充分考慮業(yè)主觀景的需要。布置二處中心景觀，景觀以水景為主。注重小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)。不再僅僅停留在簡單地提高綠化率上，而是注重提高建筑和環(huán)境藝術(shù)品位，提升樓盤的綜合素質(zhì)。為適應(yīng)觀景的需要，樓宇擺放、朝向、布局都盡量朝向觀景資源，并兼顧到小區(qū)內(nèi)部的人造景觀?？傮w而言，規(guī)劃內(nèi)容更多，形式更為多樣，“兵營”式整齊劃一的布局形式基本上被取消，圍合式、半圍合式、開敞式、交錯式布局各現(xiàn)神通。全新板式小高層。底層全部架空，采用泛會所的概念。要點(diǎn)B：房型設(shè)計(jì) 平面形式采用平層和錯層相結(jié)合，戶型內(nèi)部間隔開門是廳或玄關(guān)，飯廳與廚房相鄰。睡房置于一側(cè)，中間形成一道走廊。走廊盡端是主臥房。一般都是條式設(shè)計(jì)，景觀互不遮擋。主力戶型面積為100-130平方米要點(diǎn)C：細(xì)節(jié)處理人與車的關(guān)系，基本的人車分流，室外停車場和室內(nèi)停車場結(jié)合。裙樓、平臺和架空層窗體窗戶猶如住宅的“眼睛”，所以也是建筑師們考慮的重點(diǎn)內(nèi)容，其變化主要表現(xiàn)在以下方面：凸窗和角窗大量運(yùn)用，一些樓盤甚至把兩者結(jié)合起來，以擴(kuò)大視野景觀。落地玻璃陽臺或落地窗的運(yùn)用。窗臺高度40—50CM，平均45CM，適合人們坐臥、擺放家庭小什物。玻璃顏色也很講究，藍(lán)玻、淺綠玻、黑綠玻用得較普遍。采用一些新材料、新技術(shù)。采用了可調(diào)節(jié)式塑鋼窗，既可左右開，又可上下開啟，而且防滲漏水性能良好。立面做立面是統(tǒng)一變化之間做文章，但局部的變化寓于整體的統(tǒng)一之中，立面上的變化主要有：局部鏤空，做景觀或做成觀光之處，并創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”的效果。局部連接，使樓棟在空中相通，形成整體。陽臺上做綠化。同一立面上施以不同色彩，形成對比，增強(qiáng)動感。將立面從直線變?yōu)榍€。屋頂文章——從“頭”做起，可見沒有哪個精品樓盤的屋頂不是煞費(fèi)苦心的：坡屋頂、閣樓空中花園排架柱廊和觀光圍欄鐘塔、燈塔、拉線等飾物圓頂（“天園地方”的象征意義）要點(diǎn)D：環(huán)境規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)主題：全新歐式皇家花園風(fēng)格內(nèi)容和形式：可以與園林景觀設(shè)計(jì)公司協(xié)商。第二操作環(huán)節(jié)：應(yīng)用新概念住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)A：適用面積適當(dāng)?shù)膹d30-45，滿足會客、團(tuán)聚、視聽、休閑的公共性活動功能。廳內(nèi)要有良好的光照、通風(fēng)與視野。廳內(nèi)不要有太多的洞口與門，以方便安排家具。廚房最好靠近門口，以利購買蔬菜與扔垃圾，避免污染。廚房與餐廳最好緊鄰，以便端菜與撤除餐具。衛(wèi)生間與臥室要相近，夜間使用，老人使用均不會發(fā)生麻煩。集中歸納起來，動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私（公用區(qū)與私密區(qū)）分區(qū)應(yīng)是使用功能合理的基本功能。要點(diǎn)B：面積好的面積定位應(yīng)該是引導(dǎo)性的前瞻設(shè)計(jì)與現(xiàn)實(shí)性的市場定位的結(jié)合體。要點(diǎn)C：高科技與環(huán)保時尚住宅的新亮點(diǎn)高科技與環(huán)保相結(jié)合的智能化住宅，將成為新世紀(jì)的住宅流行時尚。第三操作環(huán)節(jié)：住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)嶄新理念理念一：“均好性”理念強(qiáng)調(diào)景觀的均享，弱化組團(tuán)，強(qiáng)化半私密空間，強(qiáng)化窗前的視覺效果。庭院的空間變化及功能的合理利用、收放歸縮領(lǐng)域，改變庭院地形，追求以種植為主的自然景觀。人車盡可能分流，以停車不破壞景觀為主。強(qiáng)調(diào)日照、朝向均好。理念二：“新街坊”理念新街坊包括“城市街坊”和“小區(qū)內(nèi)街坊”主要特點(diǎn)：縮小小區(qū)規(guī)模，加密街道網(wǎng)絡(luò)；汽車入地與街道直接相通；周邊圍合或周邊封閉，形成大尺度的公共空間；強(qiáng)調(diào)內(nèi)側(cè)，加大綠化面積，多做隱蔽車道；突出街區(qū)城市效果。周圍景觀既是城市景觀；公共配套工程設(shè)置或分隔在不同的街坊里，從而便于管理。如果街區(qū)加密，小區(qū)規(guī)模應(yīng)減少。利于車輛行駛、停放和小區(qū)內(nèi)穩(wěn)定空間的形成。如北京的大吉都市嘉苑小區(qū)（康居示范工程）：周邊形成街區(qū)；在開發(fā)建設(shè)時，進(jìn)行分期式開發(fā)；實(shí)行分區(qū)管理；車庫設(shè)計(jì)在地下，直接與街道相通；開口只有兩個，周邊封閉，中間留出較大的公共活動空間和綠地。理念三：“價值定位”理念在規(guī)劃的過程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定加值區(qū)域；依確定的價值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶型比；反復(fù)調(diào)整低價位區(qū)的比例，消除低價位區(qū)，化不利為有利；重視草地、樹林、水面、硬質(zhì)景觀價值。第四操作環(huán)節(jié)：營造開發(fā)商住宅設(shè)計(jì)的功能賣點(diǎn)賣點(diǎn)一：立體花園賣點(diǎn)二：標(biāo)高解決功能分區(qū)賣點(diǎn)三：交通面積功能化賣點(diǎn)四：起居室、臥室靈活可變第五操作環(huán)節(jié)：住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)未來空間發(fā)展模式模式一：五位一體模式從當(dāng)前市場熱點(diǎn)來看，未來住宅的模式必將是“家居、環(huán)境、文化、配套、會所”這“五維空間”的高度統(tǒng)一和有機(jī)配搭，這當(dāng)中隱含了包括住戶、管理者、發(fā)展商、規(guī)劃設(shè)計(jì)者等幾大方面的綜合因素，是一個整體的運(yùn)籌系統(tǒng)。模式二：空間滲透模式高層住宅內(nèi)設(shè)置“半公共空間”的措施。高層住宅內(nèi)的“半公共空間”的功能為：作為居民之間接觸和交往；作為兒童的活動場地；作為防災(zāi)避難和疏散的有效空間；通過綠化和開敞空間，作為居民接觸大自然的場所，并可改變居住小氣候。高層住宅的“半公共空間”是妥善處理居住的“私密性”和“公共性”的有效手段?？臻g滲透的思路純凈空間：在“靜”字上做文章，即保證其安靜、安全、安逸；人車徹底分流，無任何車輛（含自行車）進(jìn)入，無任何電線在空間內(nèi)穿；圍合空間是一個單純的休閑空間、交往空間，不是集中活動空間；主要使用權(quán)是老人、孩子、活動半徑范圍內(nèi)的“可視區(qū)域”內(nèi)；硬質(zhì)景觀的尺度要貼近人。步行空間無車輛的通行空間；這種空間必須具有空間上延續(xù)變化和收放；步行空間的景觀布置和休息場地的設(shè)計(jì)是精華所在；步行空間要采用多種形式，如一步線、直線、L型等形式。平臺分流思路避免架空平臺上部對平臺一層住戶或下層住戶的通視；限制人與車流的交叉。綠化靠窗、人流居中；注意平臺下部的采光和采光開罩的景觀設(shè)計(jì)；人員在平臺下與車流不交叉，使景能直接入單元或入戶。架空空間思路做好架空空間的人流、車流組織，分區(qū)停放不同車輛；是景觀的重要組成部分，可獲得在室外不同的感覺；美化環(huán)境、視覺效果擴(kuò)大；重視架空層的色彩效果。戶型設(shè)計(jì)第一操作環(huán)節(jié)：戶型設(shè)計(jì)市場難點(diǎn)A：專家與用戶的矛盾矛盾1：專家都比較重視使用系數(shù)，這本來是對的。但到了市場上，高檔項(xiàng)目可能需要放大走廊、大堂、過道等公共空間，導(dǎo)致使用率降低，如果購房者認(rèn)為值得花高價買這種房子，設(shè)計(jì)就應(yīng)該向這個方向妥協(xié)。矛盾2：設(shè)計(jì)規(guī)范中要求臥室至少有一間朝南，四室的臥室至少兩間朝南。然而調(diào)查顯示，大多數(shù)購房者、認(rèn)為廳是否朝南更重要。矛盾3：從價格方面看，地價越便宜的地方越適宜做大戶型；從消費(fèi)層看，越貴地段消費(fèi)者越能承受大面積，即總價高的住宅。矛盾4：從理論上看，西北面單價低，把戶型做小、賣不出損失不大；做高檔住宅，西北面戶型宜大，起到拉平客戶階層的作用。而市場的實(shí)際是，有希望總價越便宜越好的客戶，也有認(rèn)為無論價格多少，最好向著東南方向。矛盾5：拒調(diào)查，消費(fèi)者認(rèn)為評價戶型最重要的依次是：布局、朝向、樓層、使用率。在具體的戶型布局中，各功能區(qū)的重要程度依次為：起居廳、主臥、餐廳、次臥。但從趨勢上看，廳的面積下調(diào)，主臥室面積上調(diào)。矛盾6：現(xiàn)實(shí)的設(shè)計(jì)，通常安排餐廳與起居室結(jié)合，這多少是出于無奈。而在某些客戶調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：餐廳最好單獨(dú)設(shè)立；實(shí)在不行，最好與廚房在一起合設(shè)。難點(diǎn)B：專家之間的矛盾難點(diǎn)C：“最好賣戶型”的偏差難點(diǎn)D：發(fā)展商的喜好第二操作環(huán)節(jié)：決定戶型設(shè)計(jì)成敗的核心要素國家有關(guān)政策和法規(guī)氣候地形地貌社會、經(jīng)濟(jì)、生活科技的發(fā)展政府相關(guān)職能部門及開發(fā)商的要求家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)影響了住宅的套型設(shè)計(jì)家庭行為模式當(dāng)?shù)氐纳盍?xí)慣、風(fēng)俗、社會、文化背景生理、心理的需求人均使用面積住宅的層數(shù)：多層、高層、小高層套內(nèi)各種功能的關(guān)系結(jié)構(gòu)、設(shè)備、豎向交通第三操作環(huán)節(jié)：戶型設(shè)計(jì)的新概念戶型面積趨向?qū)嵱没δ芘渲酶ね晟乒δ芊謪^(qū)更為明顯戶型設(shè)計(jì)更為貼近人性設(shè)計(jì)觀念的變革從人口構(gòu)成確定居住空間景觀價值最大化第一操作環(huán)節(jié)：發(fā)現(xiàn)利潤的風(fēng)向標(biāo)第二操作環(huán)節(jié)：量化景觀價值“環(huán)境賣點(diǎn)”概念提出的背景景觀到底值多少錢5倍的邊際利潤邀請名師值得第三操作環(huán)節(jié)：環(huán)境設(shè)施設(shè)計(jì)的操作要點(diǎn)操作要點(diǎn)B：城市設(shè)計(jì)操作要點(diǎn)C：綠化設(shè)計(jì)操作要點(diǎn)D：室外硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)操作要點(diǎn)E：停車場（庫）設(shè)計(jì)操作要點(diǎn)F：文化設(shè)計(jì)第四操作環(huán)節(jié)：住宅本體與環(huán)境要點(diǎn)A：底層與室外空間設(shè)計(jì)的連續(xù)性要點(diǎn)B：“景窗”概念第五操作環(huán)節(jié)：發(fā)揮景觀的促銷作用景觀與施工期景觀先行建筑風(fēng)格與樓盤價值提升第一操作環(huán)節(jié)：建筑風(fēng)格如何創(chuàng)造利潤風(fēng)格對住宅的重大意義建筑風(fēng)格含義的重新審視“外立面”所占比重不斷上升第二操作環(huán)節(jié)：建筑風(fēng)格與房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系探討建筑風(fēng)格在購房決策要素中的排序購房者“建筑風(fēng)格”的偏好建筑風(fēng)格與開發(fā)價值的關(guān)系建筑師發(fā)展商的配合問題第三操作環(huán)節(jié)：住宅小區(qū)建筑風(fēng)格現(xiàn)狀剖析歐陸風(fēng)格新“古典主義”與現(xiàn)代主義相結(jié)合現(xiàn)代風(fēng)格異域風(fēng)格普通型第四操作環(huán)節(jié)：建筑風(fēng)格表達(dá)基本程序步驟A：住宅風(fēng)格表達(dá)四大法則步驟B：住宅風(fēng)格表達(dá)六大要素立面重點(diǎn)和細(xì)部處理材質(zhì)色彩空間及其組合外部環(huán)境第六操作環(huán)節(jié)：提升“建筑風(fēng)格競爭力”的對策方法一：建筑設(shè)計(jì)行業(yè)的改革與調(diào)整方法二：建筑設(shè)計(jì)人員素質(zhì)的提高方法三：房地產(chǎn)發(fā)展商觀念的更新方法四：設(shè)計(jì)市場進(jìn)一步規(guī)范第七操作環(huán)節(jié)：把握建筑風(fēng)格的未來走勢走勢A：個性化時代來臨走勢B：設(shè)計(jì)理念更加理性成熟走勢C：建筑風(fēng)格多樣化走勢D：建筑風(fēng)格精致化第八操作環(huán)節(jié)：建筑風(fēng)格成功案例示范精品項(xiàng)目細(xì)部處理模式第一操作環(huán)節(jié)：從戰(zhàn)略層面認(rèn)知細(xì)部處理細(xì)部處理是樓市競爭的決勝領(lǐng)域決定住宅品質(zhì)的細(xì)部處理能力如何通過細(xì)部處理實(shí)現(xiàn)“以人為本”第二操作環(huán)節(jié)：住宅小區(qū)細(xì)部處理的具體解決方案A部分：居所室內(nèi)細(xì)部處理門的處理地面細(xì)部處理手法墻的細(xì)部處理手法窗戶與窗臺廚房浴室其它細(xì)節(jié)B部分：室外環(huán)境細(xì)部處理C部分：服務(wù)的細(xì)部研究第三操作環(huán)節(jié)：設(shè)計(jì)服務(wù)細(xì)部運(yùn)行模式服務(wù)不到位的三種現(xiàn)象“手”不到位最不應(yīng)該發(fā)生現(xiàn)象“心”不到位最普遍的不到位“研究”不到位最高水平的不到位第四操作環(huán)節(jié)：從根本層面提升公司細(xì)部到位能力導(dǎo)入優(yōu)秀公司的運(yùn)作機(jī)制配套功能開發(fā)模式第一操作環(huán)節(jié)：小區(qū)配套功能的重新定位居家功能消閑功能感觀功能投資功能住宅物業(yè)的功能組合第二操作環(huán)節(jié)：小區(qū)配套功能最優(yōu)化組合的設(shè)計(jì)流程步驟一：目標(biāo)客戶群居住觀念的調(diào)查分析步驟二：周邊配套的分析步驟三：客戶心理，居家品位服務(wù)品位生活品位社區(qū)品位文化品位第三操作環(huán)節(jié)：小區(qū)功能配套難題解決示范第四操作環(huán)節(jié)：利用配套功能形成營銷優(yōu)勢配套功能的新思維新思維A：變不利為有利的組合功能新思維B：辦小學(xué)打頭陣新思維C：小區(qū)醫(yī)院的配套功能與市場功能新思維D：連鎖店進(jìn)駐小區(qū)第五操作環(huán)節(jié)：小區(qū)配套功能創(chuàng)新示范綠色養(yǎng)生慢跑步徑塑膠跑道曲徑運(yùn)動草坪跑道多功能休息椅英派司14站健康路徑勇敢者步徑兒童歡樂步徑青年動感步徑赤足養(yǎng)生步徑廚衛(wèi)開發(fā)模式第一操作環(huán)節(jié)：廚衛(wèi)設(shè)計(jì)的理念突破突破A：現(xiàn)代廚衛(wèi)革命突破B：科學(xué)細(xì)分現(xiàn)代廚房第二操作環(huán)節(jié)：現(xiàn)代廚衛(wèi)設(shè)計(jì)的基本流程設(shè)計(jì)廚房步驟A：選擇合理廚房位置步驟B：設(shè)計(jì)廚房空間配置廚房的空間配置可分以下幾種：一字型平等型U型L型島型步驟C：合理組合硬件步驟D：設(shè)計(jì)廚房作業(yè)活動區(qū)步驟E：設(shè)計(jì)以人為本廚房操作步驟F：成本預(yù)算表設(shè)計(jì)衛(wèi)生間步驟A：設(shè)備及功能配置步驟B：配置合理空間組合步驟C：設(shè)計(jì)以人為主的衛(wèi)生間第三操作環(huán)節(jié)：廚衛(wèi)細(xì)部處理的應(yīng)對技巧技巧A：廚衛(wèi)設(shè)計(jì)技巧B：廚房配套安裝57710018030900120955790368228596330825771001803090012386576137399735760696577100180309001359457807757990251551257710018030900123875771649826018180515771001803090012138572131192158918326577100180309001235957903682236107605357710018030900123565761352861437917425771001803090012355575087869704693279170881003433552741012299443258333791708810034335527510186673293883200817088100343356107101581152501500522170881003433561081010001800598717321708810034335429510107419414268701717088100343356184