房屋所有權(quán)歸屬的糾紛的裁判規(guī)則

房屋所有權(quán)歸屬的糾紛的裁判規(guī)則

在“判決理由”的執(zhí)行中，如果執(zhí)行人只有一個(gè)唯一的住所，則不一定判斷該房屋是死者生活所需的住宅，也不會(huì)受到懲罰。必須尊重債務(wù)人的權(quán)益以及死者的生存權(quán)，并根據(jù)基本屬性、生活條件和死者的生存能力來確定被告是否需要生活所需的生活環(huán)境?！霭柑?hào)執(zhí)行:(2010)深寶法執(zhí)字第8393號(hào)【案情】異議人(被執(zhí)行人):趙某。申請(qǐng)執(zhí)行人:深圳市凌鑫電子有限公司(以下簡稱凌鑫公司)。被執(zhí)行人:深圳市一條龍電子有限公司(以下簡稱一條龍公司)。申請(qǐng)執(zhí)行人凌鑫公司辯稱,異議人趙某與龍某離婚時(shí)有大量財(cái)產(chǎn)沒有分割,異議人完全有能力解決住房問題。桂冠華庭房產(chǎn)系在異議人與龍某婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買,應(yīng)為共同財(cái)產(chǎn)。異議人母子均非深圳戶籍,近幾年一直未在深圳生活,完全可以在現(xiàn)居住地生活。房產(chǎn)一直處于出租狀態(tài),且房產(chǎn)面積達(dá)到110平方米,顯然超出生活必須的標(biāo)準(zhǔn)。所以,請(qǐng)求法院駁回異議人的異議。本院查明,異議人趙某與被執(zhí)行人龍某于2005年7月24日結(jié)婚,2009年12月4日協(xié)議離婚。趙某于2006年4月購買桂冠華庭5棟紫荊苑3單元901室,建筑面積111.28平方米。該房產(chǎn)于2010年5月18日被本院查封。被執(zhí)行人趙某自2009年2月開始將房屋出租給亞納科技(深圳)有限公司,每年簽訂一次租賃合同,2010年3月2日趙某與亞納科技(深圳)有限公司簽訂租賃合同,租期至2011年2月28日止。另查明,趙某名下登記有奔馳牌小轎車一輛,該機(jī)動(dòng)車初次登記日期為2010年1月26日,2010年5月18日被本院登記查封。[執(zhí)行異議審查]廣東省深圳市寶安區(qū)人民法院經(jīng)審查認(rèn)為,異議人趙某要求停止對(duì)訴爭房產(chǎn)拍賣的異議不成立,理由為:一、夫妻一方對(duì)共同債務(wù)承擔(dān)責(zé)任并不以共同財(cái)產(chǎn)為限。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋(二)》第25條規(guī)定,夫妻一方對(duì)共同債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任,這是一種無限責(zé)任,并不以夫妻共同財(cái)產(chǎn)為限。本案中,異議房產(chǎn)系在趙某與龍某婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買,雖然在離婚協(xié)議中雙方約定異議房產(chǎn)屬趙某所有,但根據(jù)上述法律規(guī)定這不影響債權(quán)人對(duì)異議人趙某主張權(quán)利,相反,由于趙某在離婚時(shí)分到了房產(chǎn),其更應(yīng)該承擔(dān)夫妻共同債務(wù)的償還義務(wù)。因此,異議人趙某主張個(gè)人財(cái)產(chǎn)不應(yīng)用于償還共同債務(wù)的理由不成立。二、異議房產(chǎn)并非異議人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第6條規(guī)定:“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債。”該規(guī)定的立法宗旨是為了保障被執(zhí)行人的基本居住問題,防止強(qiáng)制執(zhí)行損害公民的基本生存權(quán)。本案趙某異議房產(chǎn)從2009年2月至2011年2月一直用于出租,并未實(shí)際居住,直到法院要拍賣房產(chǎn)才停止出租。另外,根據(jù)查明的事實(shí),趙某在離婚后又購得奔馳轎車一輛,聽證過程中陳述借給弟弟5萬元借款,自己是大學(xué)文憑、會(huì)計(jì)專業(yè),正在找工作。綜合考量異議房屋的使用情況,以及異議人趙某的財(cái)產(chǎn)狀況、職業(yè)背景,法院認(rèn)為,趙某有能力通過諸如租賃等其他方式解決基本居住問題,拍賣異議房產(chǎn)不影響趙某及其撫養(yǎng)家屬的基本生存權(quán),故異議人趙某主張唯一住房不應(yīng)拍賣的理由不成立。綜上,裁定:駁回異議人趙某的異議請(qǐng)求?！驹u(píng)析】最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡稱《查封規(guī)定》)第6條規(guī)定:“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債。”對(duì)于何為生活所必需的居住房屋一直沒有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn),社會(huì)中更流傳有債務(wù)人的唯一住房不得強(qiáng)制執(zhí)行的說法,這就導(dǎo)致在執(zhí)行過程中,很多被執(zhí)行人不但不配合法院執(zhí)行,甚至還以《查封規(guī)定》為依據(jù)抗拒執(zhí)行。筆者擬從執(zhí)行工作實(shí)踐出發(fā),對(duì)于在被執(zhí)行人只有唯一住房的情況下,如何判斷該房屋是否屬于生活所必需的居住房屋提出拙見,以期對(duì)執(zhí)行實(shí)務(wù)有所裨益。一、界定生活所必需的居住房屋的總原則“生活所必需的”是一個(gè)不確定的法律概念,最高人民法院在《查封規(guī)定》答記者問時(shí)強(qiáng)調(diào),執(zhí)行人員對(duì)于必需的等概念,應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地的實(shí)際情況作出與時(shí)代和社會(huì)背景相適應(yīng)的闡釋,但何為與時(shí)代和社會(huì)背景相適應(yīng)亦不明確,因此執(zhí)行人員在判斷生活所必需的居住房屋時(shí),只能根據(jù)案件的具體情況,行使一定的裁量權(quán)才能加以確定。從理論上講,被執(zhí)行人的所有財(cái)產(chǎn)都是其所負(fù)債務(wù)的擔(dān)保,人民法院可以對(duì)其所有財(cái)產(chǎn)采取強(qiáng)制措施。但是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)文明的進(jìn)步,保障被執(zhí)行人的基本生存權(quán)逐漸成為世界各國強(qiáng)制執(zhí)行立法的基本原則?！恫榉庖?guī)定》第6條就是鑒于當(dāng)前我國的住房保障體系尚不健全,無法為唯一房屋被執(zhí)行后的債務(wù)人及其所扶養(yǎng)的家屬提供基本的居住條件,為保障債務(wù)人的基本生存權(quán),促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定而制定的。在執(zhí)行唯一住房的情況下,存在債務(wù)人基本生存權(quán)的保護(hù)和權(quán)利人債權(quán)的保護(hù)這一對(duì)矛盾,在強(qiáng)制執(zhí)行過程中要達(dá)到和諧執(zhí)行的目的,就需要在矛盾中尋求平衡點(diǎn)。換言之,就要平衡保護(hù)被執(zhí)行人的生存權(quán)與權(quán)利人的債權(quán),既能最大限度地實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的債權(quán),又要避免因強(qiáng)制執(zhí)行而造成被執(zhí)行人的極度貧困以及不損害社會(huì)公序良俗。二、界定生活所必需的居住房屋需綜合考量的具體因素(一)被執(zhí)行房屋的間數(shù)、面積、位置、價(jià)格等基本情況。首先,被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,應(yīng)當(dāng)考慮被執(zhí)行人所撫養(yǎng)家屬的具體人數(shù)。如沒有撫養(yǎng)家屬,原則上僅限為一間住房。如果被執(zhí)行人擁有兩間住房,就具備執(zhí)行的條件。其次,還應(yīng)當(dāng)考慮被執(zhí)行人擁有的住房的實(shí)際面積。參考住房所在地最低安置面積、居民住房最低標(biāo)準(zhǔn)以及人均住房面積等情況,如果該房屋的面積過大,明顯超過以上標(biāo)準(zhǔn),可認(rèn)定為不屬于生活所必需的居住房屋。再次,還應(yīng)當(dāng)考慮該房屋的地段和價(jià)值。由于地段等因素的不同,房屋的價(jià)格往往相差懸殊,對(duì)此可以當(dāng)?shù)胤课莸氖袌銎骄鶅r(jià)格作為參照系。如果被執(zhí)行人擁有的住房明顯超過當(dāng)?shù)胤课莸氖袌銎骄鶅r(jià),也不屬于生活所必需的居住房屋。(二)被執(zhí)行房屋的實(shí)際居住情況。被執(zhí)行人及其家屬必須實(shí)際居住在該房屋中,若被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)的家屬并未居住在其中,該房屋閑置或出租,即可推定為被執(zhí)行人有能力自行解決居住問題,即使該房屋是被執(zhí)行人的唯一房屋也可執(zhí)行。例如本案中,異議人趙某所有的房屋一直是租賃給他人使用,直到法院查封擬拍賣該房產(chǎn)時(shí),異議人才將房屋收回,因此,合議庭認(rèn)為該房產(chǎn)不能認(rèn)定為被執(zhí)行人生活必需的房屋。(三)被執(zhí)行人的社會(huì)生存能力。主要考慮被執(zhí)行人的年齡、職業(yè)背景、收入、學(xué)歷等情況。如本案中,被執(zhí)行人年富力強(qiáng),有會(huì)計(jì)專業(yè)技能,庭審中自稱其對(duì)外享有債權(quán),且名下還登記有豪華轎車一輛,這種情況下就可以側(cè)重考慮對(duì)唯一住房進(jìn)行變現(xiàn)處理,因?yàn)楦鶕?jù)被執(zhí)行人的生存能力,其能夠自行解決居住問題。相反,如被執(zhí)行人年老體弱、無固定收入,若將唯一房產(chǎn)進(jìn)行處理,就可能影響到被執(zhí)行人的基本生存權(quán)。(四)其他因素。在判斷是否為生活所必需的居住房屋時(shí),除了考量房屋的因素、被執(zhí)行人的因素外,有時(shí)還需要考量被執(zhí)行人所撫養(yǎng)家屬的情況、被執(zhí)行人戶籍與房產(chǎn)是否一致等其他因素。三、實(shí)務(wù)操作中應(yīng)注意的幾個(gè)問題由于房產(chǎn)往往價(jià)值巨大,唯一住房又關(guān)系到被執(zhí)行人的基本生存權(quán),因此在處理過程中一定要非常謹(jǐn)慎,除了要從法律上準(zhǔn)確把握生活所必需的居住房屋的標(biāo)準(zhǔn)外,在實(shí)務(wù)操作中還應(yīng)當(dāng)注意以下幾個(gè)方面的問題:一是該房屋確為被執(zhí)行人的唯一住房。不動(dòng)產(chǎn)雖以登記為公示要件,但唯一住房的界定不能僅局限于登記房產(chǎn),如果被執(zhí)行人有其他未登記或登記在他人名下的房產(chǎn),經(jīng)查證屬實(shí)的,也不滿足唯一住房的條件。此外,對(duì)當(dāng)事人惡意轉(zhuǎn)移其他房屋,導(dǎo)致事實(shí)上僅存在唯一住房的行為,應(yīng)當(dāng)因其規(guī)避行為而認(rèn)定無效。二是在處分唯一住房前必須窮盡其他執(zhí)行措施。畢竟對(duì)唯一住房的執(zhí)行對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的影響較大,只能在萬不得已的情況下才能采取執(zhí)行措施。如果被執(zhí)行人有其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行,或有其他被執(zhí)行人尚可執(zhí)行,不得執(zhí)行被執(zhí)行人的唯一住房。三是在執(zhí)行唯一住房時(shí)要做好被執(zhí)行人的心理疏導(dǎo)工作。在強(qiáng)制執(zhí)行前,要詳細(xì)告知被執(zhí)行人有關(guān)執(zhí)行房產(chǎn)的法律規(guī)定,講明執(zhí)行住房的必要性,讓當(dāng)事人對(duì)執(zhí)行有思想準(zhǔn)備,盡量緩解其對(duì)法院執(zhí)行的對(duì)抗情緒。四是要保障被執(zhí)行人在執(zhí)行后的居住問題。在拍賣被執(zhí)行人的住房前,應(yīng)當(dāng)要求申請(qǐng)執(zhí)行人為被執(zhí)行人提供臨時(shí)周轉(zhuǎn)用房,并給予被執(zhí)行人合理的騰換房屋的時(shí)間,人民法院在房產(chǎn)拍賣后,向被執(zhí)行人返還滿足生活需要的房產(chǎn)的價(jià)值。被執(zhí)行人:龍某。異議人趙某稱,其與本案另一被執(zhí)行人龍某原系夫妻關(guān)系,因龍某在婚姻關(guān)系存續(xù)期間對(duì)外產(chǎn)生債務(wù),所以法院判決異議人承擔(dān)連帶責(zé)任。但異議人認(rèn)為夫妻共同債務(wù)應(yīng)當(dāng)以夫妻共同