深圳源興居整合包裝推廣思路

“源興居”整合包裝推廣思路第五、后期推廣戰(zhàn)略大綱與實(shí)施方案根據(jù)的優(yōu)勢與劣勢分析，結(jié)合現(xiàn)階段銷售面臨的問題，我們?yōu)楹笃诘耐茝V戰(zhàn)略大綱定為：重新定位項(xiàng)目的市場形象，以全新的概念進(jìn)行包裝，將源興居的獨(dú)特個(gè)性展現(xiàn)出來。執(zhí)行這一大綱應(yīng)以以下幾方面進(jìn)行：現(xiàn)場包裝改進(jìn)樓盤臨近道路彩旗廣告:在文錦北路上“源興居”周邊路段、田貝路、洪湖街和文錦北路交叉路口處設(shè)置一些彩旗廣告，不但可以起到看樓引導(dǎo)作用，更可以在周邊區(qū)域里營造銷售氣氛，提高樓盤的知名度?，F(xiàn)場圍墻展示:交通便捷是“源興居”的一大優(yōu)勢，門前有18條線路大、中巴來往經(jīng)過，車流、人流量不置可否，應(yīng)利用“源興居”的臨街圍墻，精心設(shè)計(jì)，把源興居真正優(yōu)勢展現(xiàn)出來，不但起到廣告宣傳作用更可美化銷售現(xiàn)場，提高樓盤檔次?，F(xiàn)場工地包裝“源興居”現(xiàn)場工地包裝，應(yīng)以引人關(guān)注目，營造火爆氣氛為主要目的，招示布，及橫幅、條幅廣告色彩要對比強(qiáng)列，視覺沖擊力強(qiáng)，廣告用語應(yīng)動人煽情才能在短時(shí)間內(nèi)引人關(guān)注及產(chǎn)生興趣。售樓處包裝售樓包裝應(yīng)有功能分區(qū)，如接待區(qū)、展示區(qū)、體息區(qū)等如有條件最好設(shè)兒童娛樂區(qū)。接待臺背景設(shè)計(jì)：接待臺背景設(shè)計(jì)是客戶視覺首先觸及的地方，因此最好是展示樓盤形象及發(fā)展商形象，圖案要大氣、美觀、簡潔如：雄偉漂亮的樓盤外觀效果圖、景氣迷人的周邊環(huán)境圖等。樓盤形象概念的提示及表現(xiàn)：售樓處包裝上，應(yīng)融合樓盤的形象概念、文化底韻讓消費(fèi)者在現(xiàn)場能被一種溫馨的居家氛圍感染。使消費(fèi)者對項(xiàng)目產(chǎn)生好感容易入進(jìn)等境界，產(chǎn)生購買欲望。二、廣告主題整合與賣點(diǎn)確定廣告主題創(chuàng)意思路以早期在羅湖生活、創(chuàng)業(yè)白手起家的這部分人為目標(biāo)客戶群，剖析他們的生活經(jīng)歷與創(chuàng)業(yè)歷程，從這里開始創(chuàng)業(yè)，在這里白手起家，從而產(chǎn)生對這里的懷念與眷戀之情，把這種思想引深到源興居的一種內(nèi)在文化，引導(dǎo)消費(fèi)者對源興居的興趣并產(chǎn)生情感上的新近，因此我們把廣告主題定位：一一源于此、興于此、居于此針對.目標(biāo)客戶群結(jié)合我們的推廣主題確定我們項(xiàng)目的主賣點(diǎn)為：一一最適合在羅湖區(qū)創(chuàng)業(yè)者居家生活的高尚住宅。第六、后期廣告推廣策略根據(jù)源興居現(xiàn)階段工程進(jìn)度，入伙時(shí)間、銷售重心等因素，現(xiàn)階段正處于強(qiáng)銷期與促銷期階段，銷售策略.上應(yīng)以廣告積極配合，以集中時(shí)間，火力轟炸，迅速展示樓盤形象，突出賣點(diǎn)與優(yōu)勢，引起市場關(guān)注，吸引消費(fèi)者，配合現(xiàn)場售樓人員的正確引導(dǎo)，使消費(fèi)者從認(rèn)知、認(rèn)可到產(chǎn)生購買欲望，從而達(dá)到銷售目的。推廣思路在推廣思路上分階段以三個(gè)方面進(jìn)行市場傳播。第一、以全新的概念來包裝,樹立正確的樓盤形象,訊速提高市場知名度。分析目標(biāo)客戶群的消費(fèi)心理.，消費(fèi)需求，給予樓盤全新概念來迎合購房者的消費(fèi)心理，使其先對該樓盤在心理上有個(gè)深刻的印象，進(jìn)而產(chǎn)生好感。應(yīng)根據(jù)客戶群的家庭性質(zhì)、家庭特征怎樣導(dǎo)尚一種高尚生活、溫馨居家氛圍方面去考慮。第二、大力展現(xiàn)樓盤質(zhì)素,增加消費(fèi)者購買信心。以該樓盤質(zhì)量、建筑用料、配套設(shè)施、物業(yè)管理，等為基礎(chǔ)大力宣傳，增加消費(fèi)者對樓盤質(zhì)量的信心。房子是一種高消費(fèi)的耐用品，不同其它商品，所以質(zhì)量仍是每個(gè)購房者最為關(guān)心的問題。以有保障的質(zhì)來增加消費(fèi)者信心，更能起到鼓勵(lì)消者購買的作用。第三創(chuàng)造項(xiàng)目物超所值的市場效應(yīng),引發(fā)消費(fèi)者購買欲望。以階格優(yōu)勢、優(yōu)惠條件，入伙期為宣傳重點(diǎn)，使消費(fèi)者產(chǎn)生物超所值的感覺，以一個(gè)或數(shù)個(gè)閃光點(diǎn)吸引消者，使其熱情高漲產(chǎn)生購買沖動。推廣策略源興居將在10月分入伙，所以強(qiáng)力推廣期應(yīng)集中在7-9月份，推廣策略上要集中投放，在短時(shí)間內(nèi)造成轟動效應(yīng)，合理的利用各種媒體，選擇適當(dāng)?shù)膫鞑スぞ撸浜嫌行У拇黉N宣傳活動。是源興居廣告成功推廣的先決條件。宣傳渠道建議以下幾方面進(jìn)行：媒體廣告:以深圳特區(qū)報(bào)為主要媒體，香港商報(bào)、深圳商報(bào)為輔助媒體，進(jìn)行整合發(fā)布。版面大小以半版或三分之一版為主。概念清晰、賣點(diǎn)準(zhǔn)確，版面設(shè)計(jì)色彩明快，簡潔且具有視沖擊力，使人耳目一新，過目難忘。流動車體廣告:利用公交大巴流動繁、輻射面廣等優(yōu)勢，做車體廣告（具體線路另定）有助于擴(kuò)大源興居的樓盤知名度。派發(fā)宣傳單張:該項(xiàng)目客戶定位相對單一、區(qū)域分布比較集中，以派發(fā)宣傳單張方式，針對性的宣傳，也是一種有效的推廣方式。電視廣告宣傳:根據(jù)銷售比例，也可考慮制做一只電視廣告，增加廣告力度。第七、廣告創(chuàng)意樹立明確的、正面的樓盤形象，突出賣點(diǎn)，簡明利益與優(yōu)勢，訊速打開市場知名度。本系列廣告創(chuàng)意意在以發(fā)展商實(shí)力與信譽(yù)方面提升源興居的形象，以目標(biāo)客戶群的家庭結(jié)構(gòu)、家庭性質(zhì)等進(jìn)行剖析，并賦予源興居內(nèi)在文化，以一種全新概念進(jìn)行引導(dǎo)，從而使消費(fèi)者產(chǎn)生共鳴。創(chuàng)意主題 （形象系列）1、源于此、興于此、居于此2、奏響生活樂章3、善待你的“家”創(chuàng)意展現(xiàn)源于此、興于此、居于此/.曾經(jīng)也是這把傘,伴我風(fēng)里來,雨里去,為自己的一片小天地創(chuàng)造著屬于自己的奇跡,屬于自己的財(cái)富,對于十年來已磨練起厚繭的雙手,確實(shí)應(yīng)該為他找一個(gè)避風(fēng)的港灣,在自己的發(fā)源地上尋找這樣一個(gè)家。源于此興于此居于此2.走過昨日的崢蛛,迎來今日的輝煌。歲月的腳步并沒有停止,理想的翅膀依然飛向高遠(yuǎn)……，洪湖側(cè)畔“源興居”，第二次創(chuàng)業(yè)的根據(jù)地。奏響生活樂章善待你的“家”創(chuàng)意主題 （品質(zhì)系列）本系列創(chuàng)意意在以源興居的建筑質(zhì)量、建筑用料、物業(yè)配套、物業(yè)管理等來展現(xiàn)源興居的品質(zhì)，增加消費(fèi)者信心。1、另一種美麗2、另一種選擇3、另一種關(guān)懷創(chuàng)意展現(xiàn)另一種美麗美不只是在外表,到這里你會發(fā)現(xiàn)另一種選擇住進(jìn)后才發(fā)現(xiàn)房子不好,豈不為時(shí)已晚……另一種關(guān)懷也許你不只需要便利安全的保證,殷勤周到的服務(wù)正是你期待的另一種關(guān)懷……創(chuàng)意主題——（價(jià)值系列）本創(chuàng)意系列以源興居的價(jià)格，優(yōu)惠條件，付款方式、入伙時(shí)間為主要訴求點(diǎn)，意在體現(xiàn)源興居物超所值概念。增加消費(fèi)者的購買欲望。第八、活動建議方案針對源興居樓盤具體情況，定期舉辦一些促銷及公關(guān)活動更有利于該項(xiàng)目的銷售。SP活動建議根據(jù)銷售情況和進(jìn)度，在不同時(shí)期采用不同策略不同手段。如優(yōu)惠期、入伙期可策劃可行的促銷活動以配合銷售。（詳細(xì)方案后付）PR活動建議1、消費(fèi)者信息 明確消費(fèi)者利益點(diǎn)。2、傳播目的 明確活動的目的，分析其可行性和可信性。3、傳播手段 明確消費(fèi)者的接觸點(diǎn)。PR活動目的通過個(gè)人交流機(jī)會，促使目標(biāo)客戶了解源興居，擴(kuò)大知名度，建立美譽(yù),樹立明確正面的樓盤形象，促使客戶下定購買決心。PR活動組織和實(shí)施（此部分內(nèi)容后付）第九、XX公司項(xiàng)目整合包裝推廣參與要點(diǎn)1由于目前房地產(chǎn)市場的一個(gè)顯著特征在于市場推出量巨大而需求相對不足，使得商品房在價(jià)格上面臨較大的壓力。如何突出項(xiàng)目品質(zhì)以力爭支持相對較高的市場價(jià)格便成為每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的主要問題。市場前期定位決定了產(chǎn)品的品質(zhì)問題，而如何建立差異性并感召客戶對產(chǎn)品本身產(chǎn)生濃厚的興趣以至達(dá)成購買沖動，則必須依靠項(xiàng)目的包裝與推廣。銷售策劃在包裝推廣過程中起到?jīng)Q定性作用，是貫徹始終的一條主線。若項(xiàng)目前期定位及包裝推廣都沒有大的問題，而忽略了銷售現(xiàn)場管理的實(shí)際促進(jìn)作用，則項(xiàng)目一樣會面臨極大威脅。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展需要銷售人員的銷售業(yè)績來推動，科學(xué)有效的銷售管理是保證項(xiàng)目成功的后期重要環(huán)節(jié)。根據(jù)多年來的專業(yè)實(shí)踐以及多個(gè)項(xiàng)目總結(jié)，我司基本得出了一個(gè)“四三三”的定律。即對項(xiàng)目最終百分之百的銷售成果而言，市場定位、策劃推廣、銷售管理三個(gè)部分的銷售影響比例為40%、30%、30%。也就是說，即使一個(gè)項(xiàng)目在某一兩個(gè)環(huán)節(jié)做到極致而剩余環(huán)節(jié)不足，其銷售業(yè)績也只能達(dá)到六、七成的及格水平。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作時(shí)間較長，其間的市場環(huán)境變化對銷售結(jié)果也有一定的影響，因此必須有專業(yè)策劃人員對項(xiàng)目進(jìn)行全面跟蹤推進(jìn)，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行策略調(diào)整，以保證最終達(dá)到良好銷售業(yè)績。第十、XX的優(yōu)勢和工作大綱深圳XX企業(yè)策劃公司以創(chuàng)意、策劃見長，在企業(yè)識別系統(tǒng)導(dǎo)入領(lǐng)域中頗有建樹，近年來公司以房地產(chǎn)全程策劃、房地產(chǎn)整合形象包裝推廣等業(yè)務(wù)為主導(dǎo)。我們會扎根房地產(chǎn)行業(yè)，將xx發(fā)展成為一家大型全方位服務(wù)的整合品牌推廣公司，xx將為所有客戶提供廣告、直效行銷、公關(guān)、促銷、行銷規(guī)劃與研究、企業(yè)識別管理與設(shè)計(jì)等相關(guān)服務(wù)。xx堅(jiān)持“我們所做的一切，都是以有效、簡單的方式，協(xié)助客戶挖掘產(chǎn)品的最大潛在價(jià)值，并建立品牌”的信念，秉承“專業(yè)、高效、創(chuàng)新、團(tuán)結(jié)”的精神，勝任為各類企業(yè)全方位的服務(wù)。我們認(rèn)為有能力使貴司項(xiàng)目成為深圳的成功樓盤。10.1XX公司的全體人員均為業(yè)內(nèi)資深人士，對各類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目均有成功操盤經(jīng)驗(yàn)，我們將為“源興居”項(xiàng)目組成強(qiáng)有力的跟蹤服務(wù)團(tuán)隊(duì)。10.2XX公司策劃業(yè)務(wù)運(yùn)作方面有成熟工作體系，能對房地產(chǎn)市場達(dá)到快速進(jìn)入并能制定相應(yīng)策略，曾促使多個(gè)項(xiàng)目取得良好的銷售業(yè)績。10.3XX公司主策劃師來自深圳有知名度的房地產(chǎn)開發(fā)公司在參與項(xiàng)目開發(fā)過程中積累了大量的經(jīng)驗(yàn)，對開發(fā)商的工作流程有深入的了解,避免了一般策戈I」、廣告公司專業(yè)單一、在與發(fā)展商對接過程缺乏認(rèn)知而使工作效率下降的缺陷，能盡快制定符合開發(fā)商實(shí)際需求的個(gè)案化方案，不走公式化的策第一、項(xiàng)目SWOT分析第二、銷售現(xiàn)狀分析第三、目前銷售存在問題第四、現(xiàn)階段介入的策劃重點(diǎn)第五、后期推廣戰(zhàn)略大綱與實(shí)施方案第六、后期廣告推廣策略第七、廣告創(chuàng)意第八、活動建議方案第九、XX公司項(xiàng)目整合包裝推廣參與要點(diǎn)第十、XX的優(yōu)勢和工作大綱劃道路。10.4專案組主體人員對市場會有深入了解,能快速把握人們消費(fèi)心理及認(rèn)知習(xí)慣,可據(jù)此制定符合目標(biāo)客戶消費(fèi)理念的營銷方案。10.5XX公司對每一項(xiàng)目均由團(tuán)隊(duì)跟蹤，團(tuán)隊(duì)由來自深圳知名的房開公司或?qū)I(yè)的策劃、設(shè)計(jì)公司的各個(gè)技術(shù)專業(yè)人員組成，在參與項(xiàng)目過程中積累了大量的經(jīng)驗(yàn)，對項(xiàng)目每一步驟均進(jìn)行深入研討，強(qiáng)調(diào)工作的專業(yè)性和深入度，避免由于個(gè)人的知識體系不全而導(dǎo)致工作的失誤。10.6跟進(jìn)工作大綱主要包括以下兒個(gè)方面內(nèi)容：物業(yè)定位（目標(biāo)客戶群鎖定、推廣主題及賣點(diǎn)延展）形象包裝（賣場包裝、導(dǎo)示系統(tǒng)安排）價(jià)格策略（銷控表、付款方式、階段價(jià)格調(diào)整）廣告策略（廣告主題及安排、媒體組合、促銷活動）廣告效果測試第一、項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢（S）1、位于成熟生活社區(qū)內(nèi)。大型超市、學(xué)校、醫(yī)院、銀行、郵局、證交所等遍布四周，社區(qū)成熟，配套完整齊備，便利生活垂手可得。2、有較好的周邊環(huán)境。可西望洪湖林園、碧水虹橋，東觀大頭嶺青山白云、南擁繁華都市閃爍霓虹。3、便捷的市政交通。地處羅湖腹心地段，東臨文錦路，南北為筍崗路、泥崗路，門前有18條線路的大、中巴經(jīng)過，抵羅湖和文錦口岸只需5至10分鐘車程。4、緊臨羅湖商業(yè)旺地東門，前景廣闊。二、項(xiàng)目發(fā)展劣勢（W）1、項(xiàng)目位于田貝村口，周邊農(nóng)民房，給人感覺凌亂。2、戶型從一房一廳至四房二廳（面積21.22012-123.210?）涵蓋范圍廣，造成客戶群分散。3、周邊緊臨農(nóng)民房，布局相對密集，8層以下景觀極差。且項(xiàng)目靠近路邊有噪音污染。4、部分戶型結(jié)構(gòu)不合理。三、項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會（0）1、項(xiàng)目位于為羅湖最成熟的生活社區(qū)，城市配套集中齊備，周邊居民有很高的地域認(rèn)可性。2、項(xiàng)目所處區(qū)域及周邊一帶居民居住環(huán)境相對老化，多為早期公房，有一定的市場消化力。3、項(xiàng)目處于羅湖商圈腹心地，經(jīng)濟(jì)較為繁榮，有一定的消費(fèi)能力。四、項(xiàng)目發(fā)展威脅1、項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目多，競爭激烈。如：洪湖春天、嘉多利花園、翠盈嘉園等。第二、銷售現(xiàn)狀分析1座：1座的戶型結(jié)構(gòu)分為：81.79卡的三房二廳一衛(wèi)、101.28痛的三（四）房二廳二衛(wèi)、102.27m2的三房二廳二衛(wèi)、123.21n?的四房二廳三衛(wèi)、銷售現(xiàn)狀為123.23命的四房二廳單位已基本售完，目前銷售重心為79m2-102.27m2的三房、四房大戶型單位。2座：2座的戶型結(jié)構(gòu)分為：43m2>23.65m2>23.67m,、3L15m2fi^—房一廚一衛(wèi)、99m2>57.941A59.08n?的二房二廳一衛(wèi)、99m2的三房二廳二衛(wèi)、銷售現(xiàn)狀為23.3你2-59.08小2的一房、二房等小單位已全部售完，91.99m2的三房二廳二衛(wèi)只有高層銷售一部分，其余銷售比較困難。3座3座的戶型結(jié)構(gòu)分為：23.47m?、23.69m%23.72m?、31.20府的一房一廚一衛(wèi)、08m2>58.04b?、59.19n?的二房二廳一衛(wèi)、的三房二廳二衛(wèi)、銷售現(xiàn)狀為23.47m2-59.19n『的一房、二房等小單位已全部售完，92.16m2的三房二廳二衛(wèi)除高層一部分外其余銷售都比較困難。通過以上分析，我們認(rèn)為目前銷售阻力主要有以下幾個(gè)方面戶型設(shè)計(jì):部分戶型設(shè)計(jì)不夠合理，如：1座、2座的三房二廳客廳很難利用，雖然分布于主體的四角，有較好的景觀與采光但仍銷售困難。噪音影響:緊臨文錦北路，過往車輛頻密，噪音污染嚴(yán)重。影響部分人購買心理。價(jià)目偏高:高層單位定價(jià)偏高，使競爭力減弱。第三、目前銷售存在問題源興居自公開發(fā)售至目前為至，雖然在銷售上取得一定成功，但未達(dá)到理想的預(yù)期效果，通過我們的深入調(diào)查及客戶的信息反饋，我們認(rèn)為除項(xiàng)目本身一些不可改變因系外，以下方面可能存在一些問題。一、現(xiàn)場包裝現(xiàn)場售樓處1、門口氣氛營造不夠，顯得冷冷清清，沒有銷售氣氛。2、整體裝修不夠大氣，體現(xiàn)不出發(fā)展商實(shí)力。3、功能區(qū)布局不太合理，給人進(jìn)去感覺比較散，整體不夠一致。4、整體色調(diào)太沉悶，沒有一種活力、旺銷的感染力。5、裝飾設(shè)計(jì)不美觀，沒有觀賞價(jià)值，使看樓客戶不愿意停留更長時(shí)間。6、現(xiàn)場展板、接待臺背景等設(shè)計(jì)簡單，沒風(fēng)格、不美觀，體現(xiàn)不了項(xiàng)目銷售推廣主題。樣板房1、2座、3座