100個(gè)經(jīng)典房地產(chǎn)策劃方案

房地產(chǎn)類籌劃案集錦房地產(chǎn)類籌劃案集錦1043頁(yè)100個(gè)經(jīng)典房地產(chǎn)籌劃方案還是對(duì)于品牌的美譽(yù)度，都將起到樂(lè)觀的提高作用。使企業(yè)保持穩(wěn)定的市場(chǎng)銷售額?；顒?dòng)籌劃案形式多樣，一般而言，包括ROADSHOW、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)〔公布會(huì)〕、節(jié)日促銷、聞大事行銷等，而對(duì)于上述的任何一種方案，針對(duì)于不同的企業(yè)狀況和市場(chǎng)分析，都可以衍變出很多的形式?；顒?dòng)籌劃往往對(duì)于產(chǎn)品上市、產(chǎn)品。要留意以下幾點(diǎn)：主題要單一，繼承總的營(yíng)銷思想〔包括企業(yè)活動(dòng)的時(shí)間、包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手當(dāng)前的廣告行為分做出準(zhǔn)確的推斷，SWOT廣的一個(gè)主題，而且也只能是一個(gè)主題。在一次活動(dòng)中，不能做全部的事情，只樣才能把最想傳達(dá)的信息最充分地傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)群體，才能引起受眾群關(guān)注，并且比較簡(jiǎn)潔地記住你所要表達(dá)的信息。直接地說(shuō)明利益點(diǎn)消費(fèi)者在接觸了直接的利益信息之后引起購(gòu)置沖動(dòng)，從而形成購(gòu)置。活動(dòng)要圍繞主題進(jìn)展并盡量精簡(jiǎn)彩的活動(dòng)才能夠引起消費(fèi)者的留意，其實(shí)不然，其一，簡(jiǎn)潔造成主次不分。很多在參與完活動(dòng)之后是否紛紛購(gòu)置產(chǎn)品？目前一些籌劃者常常埋怨的一個(gè)問(wèn)題就導(dǎo)致案子的失敗。具有良好的可執(zhí)行性認(rèn)真分析，在具體安排上應(yīng)當(dāng)盡量周全，另外，還應(yīng)當(dāng)考慮外部環(huán)境{如天氣、民俗}的影響。變換寫作風(fēng)格不信任的態(tài)度，而這種首因效應(yīng)有可能影響了創(chuàng)意的表現(xiàn)。切忌主觀言論眼，會(huì)覺(jué)得整個(gè)籌劃案都沒(méi)有經(jīng)過(guò)實(shí)在的市場(chǎng)分析，只是主觀臆斷的結(jié)果。間和適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)進(jìn)展適當(dāng)?shù)拇黉N活動(dòng)，才能使企業(yè)更快更好地連續(xù)進(jìn)展下去。房地產(chǎn)類籌劃實(shí)例剖析，僅供參考。XX花園市場(chǎng)爭(zhēng)論報(bào)告提綱一、概論序言爭(zhēng)論目的爭(zhēng)論方法l詳盡的資料搜集及分析工作l入戶問(wèn)卷調(diào)查l現(xiàn)場(chǎng)訪問(wèn)主要結(jié)論和建議二、廣州市住宅市場(chǎng)概況摘要：廣州市區(qū)域概況1、總面積、市區(qū)面積、占全市面積%2、家庭總戶數(shù)、戶均人口3、近年經(jīng)濟(jì)進(jìn)展趨勢(shì)、生活水平、購(gòu)置力水平概括4、近年廣州住宅市場(chǎng)的進(jìn)展特點(diǎn)、成交市場(chǎng)的具體特點(diǎn)廣州經(jīng)濟(jì)進(jìn)展概況經(jīng)濟(jì)進(jìn)展速度〔GDP分析、第三產(chǎn)業(yè)分析〕金融業(yè)與房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)居民生活水平與住宅消費(fèi)廣州住宅市場(chǎng)特點(diǎn)住宅成交量、付款方式、買家特點(diǎn)分析廣州住宅市場(chǎng)的進(jìn)展趨勢(shì)政府政策金融上消費(fèi)貸款額廣州住宅進(jìn)展趨勢(shì)阻力因素三、工程區(qū)域市場(chǎng)概況整體供給與成交分析市場(chǎng)進(jìn)展概述——海珠區(qū)住宅供給與成交狀況市場(chǎng)交投活潑緣由規(guī)模效應(yīng)及價(jià)格檔次市場(chǎng)活潑區(qū)域市場(chǎng)活潑區(qū)域的分布及特點(diǎn)活潑區(qū)域的價(jià)格走勢(shì)及檔次變化多層、高層市場(chǎng)特點(diǎn)多層住宅近年供給、成交特點(diǎn)高層住宅近年成交增長(zhǎng)與供給狀況多層住宅與高層住宅的供給與成交比較成交主要特點(diǎn)成交價(jià)格密集區(qū)域買家分析l私人購(gòu)置VS集團(tuán)購(gòu)置l本地人買家VS外地人買家l本市買家：海珠區(qū)VS其他舊城區(qū)l成交單元面積l買家年齡l成交總額，買家承受力量摘要——1、工程地塊在城市進(jìn)展中的地位A、工程地塊位置分析B、將來(lái)城市的主要進(jìn)展方向及本工程地塊地位分析2、樹木地塊所屬區(qū)域特點(diǎn)AB、區(qū)域根底設(shè)施及交通條件分析CD、區(qū)域住宅開發(fā)的特點(diǎn)分析3、工程地塊的地點(diǎn)特征A、工程地點(diǎn)及周邊社區(qū)、生活配套分析B、工程地塊周邊交通條件分析C、工程周邊區(qū)域開發(fā)分析D、工程地塊的開發(fā)條件及開發(fā)特點(diǎn)4、工程地塊的用地特征A、工程地塊用地規(guī)模B、工程地塊用地外形C、工程地塊綠化根底分析D、工程地塊內(nèi)高差分析E、工程地塊道路、用水、用電根底分析工程地塊在城市進(jìn)展中的地位工程地塊于城市中的區(qū)位分析將來(lái)城市的主要進(jìn)展方向城市的具體進(jìn)展過(guò)程對(duì)工程進(jìn)展的影響工程地塊所屬區(qū)域的特征工程區(qū)域的人口狀況〔常住人口、占市區(qū)常住總?cè)丝?，常住家庭戶數(shù)、戶均人口、增家庭戶數(shù)、工程地塊四周居住的常住人口、家庭戶數(shù)〕工程區(qū)域城市進(jìn)展概況〔城市功能進(jìn)展?fàn)顩r、根底設(shè)施和生活配套設(shè)施狀況分析、交通條件等城市建設(shè)進(jìn)展?fàn)顩r〕區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性地區(qū)的進(jìn)展條件比較〔位置、用地規(guī)模、規(guī)劃人口、規(guī)劃進(jìn)展目標(biāo)、交通條件、建設(shè)狀況等條件比較〕工程地塊的地點(diǎn)特征〔位置、周邊根本居民生活效勞設(shè)施配套、公交、道路規(guī)劃狀況〕工程地塊的用地特征工程地塊規(guī)模工程地塊用地外形分析工程地塊綠化根底需地塊高差分析工程用地現(xiàn)有污染狀況工程地塊道路、用水、用電根底工程四周競(jìng)爭(zhēng)性住宅看法物業(yè)進(jìn)展?fàn)顩r概要： 工程四周同類樓盤開發(fā)小區(qū)數(shù)量、樓盤檔次、總建面積、住宅單元總量、現(xiàn)有供給量分析；同類樓盤特點(diǎn)；估量將來(lái)無(wú)年區(qū)域住宅供給總量、單元套數(shù)、已開發(fā)物業(yè)的后續(xù)供給量；周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手占地面積、總建面積、住宅面積、套數(shù)；區(qū)域同類樓盤現(xiàn)實(shí)住宅推出平均銷售率、成交量最大的單元面積；區(qū)域同類樓盤現(xiàn)時(shí)價(jià)格幅度將來(lái)的住宅供給量增幅、市場(chǎng)承接力、競(jìng)爭(zhēng)狀況；工程四周同類樓盤開發(fā)物業(yè)供給狀況調(diào)查范圍：樓盤規(guī)模：調(diào)查時(shí)間：已開發(fā)樓盤供給狀況工程周邊地塊的開發(fā)動(dòng)態(tài)及將來(lái)供給量分析工程四周同類樓盤開發(fā)狀況售價(jià)與銷售率分析〔四周樓盤推出銷售狀況及緣由分析銷售與賣點(diǎn)工程四周同類樓盤戶型面積分析工程四周同類樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)小結(jié)五、市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論及進(jìn)展建議市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論〔住宅市場(chǎng)環(huán)境、區(qū)域供求及吸納特點(diǎn)、工程競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣分析〕工程進(jìn)展建議〔策略、目標(biāo)客戶、目標(biāo)客戶特征、具體建議——〕已購(gòu)房者的需求特點(diǎn)具體調(diào)查潛在購(gòu)房者的需求特點(diǎn)具體調(diào)查附：1、廣州市大型建設(shè)工程表2、1998年廣州市重點(diǎn)城建上馬工程3、區(qū)域人口變動(dòng)狀況4、四周區(qū)域住宅市場(chǎng)概況四周樓盤集中區(qū)域分析錦繡花園推廣籌劃案前言帶旺區(qū)內(nèi)的人氣，從而促進(jìn)商鋪的銷售和經(jīng)營(yíng)。形象。一、東莞樓市分析21莞地產(chǎn)業(yè)，共性化、形象化競(jìng)爭(zhēng)日益劇烈。盈彩美地、金域名苑、雍華庭、石長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，共性化和形象化將成為各鎮(zhèn)地產(chǎn)進(jìn)展的潮流。星樓盤?！猜浴橙?、錦繡花園的優(yōu)勢(shì)與缺乏優(yōu)勢(shì)：1、 位置優(yōu)越，交通便捷市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。90平火車站近在咫尺，每天多班直通火車及高速列車來(lái)回九龍及深圳。2、區(qū)內(nèi)康體、消遣、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全錦繡花園大型豪華會(huì)所，占地逾萬(wàn)平方尺。球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等；OK3、小戶型，統(tǒng)一裝修223268.79——106.92群極具吸引力。缺乏：1、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購(gòu)房群住者特別的心理需求〕2、物業(yè)治理缺乏特色效勞〔享受〕開展特色效勞，使錦繡花園在效勞方面缺乏了應(yīng)有的共性和吸引力。四、目標(biāo)購(gòu)房群的香港中老年人家庭構(gòu)成：1—35000在莞工作的臺(tái)灣老板、治理者或內(nèi)地老板、治理者328——405000階層阻礙：1、錦繡花園廣告宣傳力度不夠，不高，記憶不深。2、錦繡花園內(nèi)朝向差、無(wú)景、背陰的單位難于銷售。對(duì)策：1、盡竭挖掘錦繡花園的強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)進(jìn)展媒體宣傳；站及其周邊做車身、路牌、燈柱和建筑物廣告；美譽(yù)度和記憶度。2、把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無(wú)景的單位作為特別單位重命名炒作，作為特來(lái)促進(jìn)銷售。一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是錦繡花園離鎮(zhèn)中心太近。特色經(jīng)營(yíng)。例如：高品嘗的酒廊、咖啡廳等。六、形象定位宅。主體廣告語(yǔ)：輝煌人生，超凡享受——錦繡花園供給的〔給您的〕不止是滿意滿足的住宅……輝煌人生：錦繡花園的目標(biāo)購(gòu)房群大局部是事業(yè)有成的中青年老板和治理煌的。超凡享受：七、兩點(diǎn)整體建議二、建錦繡廣場(chǎng)和寓意噴泉走進(jìn)廣場(chǎng)，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。居民的榮譽(yù)感。2、 物業(yè)治理方面供給特色家政效勞目標(biāo)購(gòu)房群的吸引力。八、廣告宣傳廣告宣傳要到達(dá)以下三個(gè)目的：1、 盡竭傳達(dá)錦繡花園的優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn)；2、 盡快樹立起錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象；3、 直接促進(jìn)錦繡花園的銷售。宣傳分為兩個(gè)階段，即廣告切入期和廣告進(jìn)展期。優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn)；在廣告進(jìn)展期，一方面利用密集的報(bào)紙、電視、電臺(tái)等媒體廣告、車身、路超凡享受”的形象；另一方面利用各種促銷活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)POP直接促進(jìn)樓盤的銷售。1、報(bào)紙軟文章主題1：輝煌人生，超凡享受2：事業(yè)生活輕松把握——記錦繡花園特別的家政效勞2、系列報(bào)紙硬廣告主題1：輝煌人生，超凡享受2：輝煌人生，超凡享受——家里面的消遣休閑主題3：輝煌人生，超凡享受廣告進(jìn)展期〔3——4〕1、報(bào)紙2、電視3、電臺(tái)4、單張5、戶外廣告①在莞惠沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告；②在黃江鎮(zhèn)中心作巨幅建筑物或路牌廣告；③在裕元大酒店對(duì)面樹巨幅廣告牌；6、車身廣告7、公共活動(dòng)①錦繡廣場(chǎng)落成剪彩儀式〔有文藝表演及消遣節(jié)目等〕②寓義噴泉征名及題名活動(dòng)〔信函、熱線、現(xiàn)場(chǎng)、郵件等〕大張旗鼓向社會(huì)各界征集錦繡廣〔依據(jù)所供給的名稱與所題名稱的接近程度進(jìn)展嘉獎(jiǎng)〕。③錦繡花園“文化活動(dòng)月”活動(dòng)大范圍內(nèi)提高錦繡花園的知名度，造成持續(xù)記憶。向黃江鎮(zhèn)各界人士贈(zèng)送或優(yōu)待供給當(dāng)月影院大片入場(chǎng)券；于各節(jié)假日及工休日在錦繡廣場(chǎng)舉辦各種歌舞表演、文化活動(dòng)等。九、費(fèi)用預(yù)算二、設(shè)計(jì)制作費(fèi)報(bào)紙 5萬(wàn)元戶外廣告 8萬(wàn)元單張 2、公共活動(dòng) 3、媒體投放 150萬(wàn)元共計(jì)：196〔注：以上費(fèi)用均為估算〕天潤(rùn)花園工程整體籌劃書目錄十、合作模式一、市場(chǎng)背景分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成要素的特征，簡(jiǎn)析如下：(一)九九年之前，被動(dòng)銷售的暴利階段：擇范圍小，客戶購(gòu)置存在肯定盲目性。識(shí)，對(duì)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。工程特征：產(chǎn)品形式單一〔多層為主〕，缺乏特色，不留意整體規(guī)〔集中在千佛山周邊〕。銷售特征：無(wú)整體營(yíng)銷思路，盲目追求高利，定價(jià)偏高，且無(wú)有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不留意品牌的培育和樹立?！?000趨于理性，此時(shí)散戶消費(fèi)漸漸成為市場(chǎng)主力。銷籌劃理念漸漸承受，同時(shí)專業(yè)銷售人才帶來(lái)的先進(jìn)理考驗(yàn)。場(chǎng)認(rèn)可，高層也占據(jù)肯定市場(chǎng)份額。地域限制日漸被打提升。售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)承受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻。1、客戶需求的變化?2500/m2工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。加留意樓盤的共性、內(nèi)涵及升值潛力，對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。時(shí)對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也格外留意。2、市場(chǎng)環(huán)境的變化：地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。其中：小高層進(jìn)展分三個(gè)階段：x宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售到達(dá)良好的效果。以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點(diǎn)式小高層的大規(guī)模開發(fā)現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢(shì)態(tài)。日益呈現(xiàn)出規(guī)模化、品牌化的特征，此時(shí)的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。3、開發(fā)商的變化趨勢(shì)方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今日的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營(yíng)銷已越來(lái)越成為一種全程性籌劃行為，必需留意前期預(yù)備工作，要生疏當(dāng)?shù)貭顩r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài)。二、工程分析本案位于濟(jì)南市解放路東首，西臨濟(jì)南市的CID〔科技商務(wù)中心區(qū)〕山大路，這個(gè)進(jìn)展區(qū)域的中間位置，交通便利，地段的升值潛力巨大。經(jīng)濟(jì)水平：?jiǎn)T為主。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體和范圍，成為跨區(qū)域消費(fèi)的一塊熱土。3、客源定位：社會(huì)地位、購(gòu)房意圖、購(gòu)房時(shí)間等差異作如下分析：〔一〕本地客源：與推斷，大多為二次置業(yè)。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為留意。區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。顯自己的價(jià)值。這局部客源對(duì)社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心?，F(xiàn)代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。小結(jié)：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要需求?！捕惩獾乜驮粗匦?，可分為以下類型外地駐濟(jì)企業(yè)高層治理人員：此類人群大多為外派人員，收入高、單身，留意生交通、配套、消遣較為留意。WTO期客源開發(fā)的重點(diǎn)。三、工程定位將本案定位于：會(huì)養(yǎng)人的房子——滋養(yǎng)城市貴族。1、地理位置優(yōu)越。2、交通動(dòng)線充分。3、市政與小區(qū)配套皆較為齊全。4、社區(qū)規(guī)劃合理。5、智能化水平高。6、有強(qiáng)大的升值潛力。7、戶型有用、舒適。五、產(chǎn)品建議精”，依靠獨(dú)特的內(nèi)部設(shè)施進(jìn)一步提升本案所處的層次，具體建議如下：〔一〕社區(qū)配套設(shè)施1、采暖：承受韓式地面供暖系統(tǒng)理由：AB有健身功能。D2、門、窗：分戶門配可視對(duì)講防盜門，室內(nèi)承受木質(zhì)夾板門，客廳設(shè)落地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。3、保安系統(tǒng)：全方位的防盜自動(dòng)掌握系統(tǒng)，紅外線報(bào)警系統(tǒng)，設(shè)消防電梯，公共場(chǎng)所安裝自動(dòng)感應(yīng)裝置，隨時(shí)監(jiān)測(cè)火情。4、信息系統(tǒng)IDD網(wǎng) 絡(luò)：寬帶網(wǎng)入戶，并預(yù)留管線。5、廚房、浴室：墻身鑲砌高級(jí)藝術(shù)瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，配備整套高級(jí)廚具，純潔水入戶。6、衛(wèi)生間：墻面鑲砌一般瓷磚到頂，鋪設(shè)防滑地板磚，設(shè)三盆?！捕潮景付鄬由虡I(yè)樓為沿街場(chǎng)所，建議樓頂建筑能代表本案風(fēng)格的造型，而非平頂?！踩惩饬⒚娌牧霞邦伾S或中黃色，上部為淡黃或白色。查出，而用面磚則不易查出。調(diào)搭配襯顯出獨(dú)特的陽(yáng)光住宅的時(shí)代感覺(jué)?！菜摹尘G化布置：依據(jù)小區(qū)內(nèi)的容積系數(shù)，此建議原則上小區(qū) 精的路線，通過(guò)精巧的小景，氣氛。在綠化布置上要爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)立體綠化；即草地、灌木、植株相互搭區(qū)形象。規(guī)劃布局：要在充分滿足園林綠化的同時(shí)，適當(dāng)增加健身設(shè)施的建設(shè)，把引起消費(fèi)者的認(rèn)可。〔六200——250在市場(chǎng)消費(fèi)的實(shí)際去化力量根底上。〔七〕戶型風(fēng)格：落地窗設(shè)計(jì)，室室全明，要讓客戶真正感受到陽(yáng)光的感覺(jué)。六、推案策略〔一〕售樓處選址：特色和文化的豪華售樓處。理由：該地段為濟(jì)南主干道，人員層次較高，有較大的客源潛力。人員流淌量大，易擴(kuò)大知名度。缺點(diǎn)：投入費(fèi)用高?！捕惩瓢覆僮麟A段及操作目的本案操作由期房開頭，我司建議將本案操作分為三個(gè)階段：理由：義極其重大?！?〕 中、后期的銷售成功主要依靠于前期建立的良好市場(chǎng)人氣，由此而立市場(chǎng)人氣，引起市場(chǎng)轟動(dòng)。作做好鋪墊。理由：整個(gè)工程的失敗〔如大明翠庭因價(jià)格制定不合理而導(dǎo)致在市場(chǎng)上受挫。〕相對(duì)較高的利潤(rùn)。理由：第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。源，則將會(huì)為建立樓盤品牌公司形象以及制造利潤(rùn)制造更為有利條件。第三階段：獵取最高利潤(rùn)，通過(guò)樓盤品牌將開發(fā)商形象提高至更高層次?！踩硟r(jià)格策略在出零、主體封頂、竣工三個(gè)階段作大的提升，以拉動(dòng)市場(chǎng)。/制定，待雙方確定合作關(guān)系后報(bào)與貴司參考。七、廣告策略〔一〕主訴求點(diǎn)：點(diǎn)。理由：本案的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，其他樓盤無(wú)法比較，本案由期房開頭銷市場(chǎng)沖擊相對(duì)簡(jiǎn)潔。〔二〕各銷售期訴求1、引導(dǎo)期：可通過(guò)軟廣告、主題宣傳活動(dòng)等形式進(jìn)展先期引導(dǎo)，主要介2建立人氣。3、正常銷售期：進(jìn)入正式銷售期后，在主訴求點(diǎn)統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期呈現(xiàn)戶型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品理由：

質(zhì)，使之成為一廣告系列。可令社區(qū)整體優(yōu)勢(shì)全面呈現(xiàn)?？刹粩啾３质袌?chǎng)穎度，沖擊力長(zhǎng)久?！踩硰V告媒體選擇1、電視——以形象廣告為主，結(jié)合綜藝性廣告。2、報(bào)紙——軟廣告與硬廣告結(jié)合。前期通過(guò)軟廣告進(jìn)展引導(dǎo)，正式銷售期通過(guò)硬廣告進(jìn)展沖擊3、車體——主要選擇能直達(dá)本案的以及經(jīng)過(guò)重要公共場(chǎng)地等繁華地區(qū)的公交車。4、電臺(tái)——選擇掩蓋面廣、收聽率高的電臺(tái)，如交通音樂(lè)之聲。5運(yùn)用高科技的宣傳手段還進(jìn)一步提高開發(fā)商的品牌力度。八、操作執(zhí)行安排創(chuàng)意充分演繹。前期市調(diào)階段〔第一階段〕第一階段人員安排1、市場(chǎng)爭(zhēng)論分析??121222、市場(chǎng)調(diào)研成果總結(jié)專案組動(dòng)腦會(huì)議后，市調(diào)負(fù)責(zé)人與專案主管共同編寫市場(chǎng)總結(jié)3、物業(yè)規(guī)劃研判專案組動(dòng)腦會(huì)議4、營(yíng)銷方向與設(shè)想〔開盤時(shí)間建議，售樓處及樣板房搭建、布置建議〕5、籌劃報(bào)告綱要專案籌劃員執(zhí)筆的營(yíng)銷籌劃方向，并編寫初步籌劃草案。在與進(jìn)展商共同就籌劃內(nèi)容協(xié)商修正并確定之后，將進(jìn)展其次階段的工作內(nèi)容。銷售預(yù)備階段〔其次階段〕其次階段人員安排1、營(yíng)銷籌劃報(bào)告的正式交稿主要內(nèi)容的打算：??定????〕?現(xiàn)場(chǎng)POP?SP?專案籌劃員執(zhí)筆，廣告籌劃關(guān)心，完成報(bào)告。、我司與進(jìn)展商會(huì)議內(nèi)容〕-----3、廣告打算及文案設(shè)計(jì)審核專案組動(dòng)腦會(huì)議：廣告企劃、電腦設(shè)計(jì)人員、籌劃員、專案經(jīng)理主控，進(jìn)展商進(jìn)展確認(rèn)與把握。4、印刷品樣稿的審核與修正5、現(xiàn)場(chǎng)POP：?????置我司與進(jìn)展商共同制作、監(jiān)視6、市區(qū)內(nèi)長(zhǎng)效媒體安排7、銷售文件的預(yù)備專案籌劃8、售講資料編寫9、營(yíng)業(yè)員培訓(xùn)與考核專案經(jīng)理、專案籌劃員、廣告企劃等10、樓盤報(bào)章廣告審核與安排廣告籌劃人員、專案主管11、銷售名片印刷廣告企劃專員監(jiān)視廣告公司完成此階段根本為籌劃報(bào)告內(nèi)容的實(shí)施，我司將在此階段，幫助進(jìn)展商進(jìn)布置；進(jìn)展業(yè)務(wù)員培訓(xùn)，及一切銷售資料的預(yù)備與落實(shí)?！驳谌A段〕第三階段負(fù)責(zé)人員1、實(shí)施廣告打算在取得進(jìn)展商確實(shí)認(rèn)條件下，我司具體實(shí)施。2、現(xiàn)場(chǎng)銷售狀況統(tǒng)計(jì)與監(jiān)控專案經(jīng)理、籌劃員3、量、客戶量、成交量統(tǒng)計(jì)與通報(bào)4、價(jià)格反響與檢討5、廣告效果統(tǒng)計(jì)廣告籌劃人員、籌劃員、專案經(jīng)理6、廣告效果檢討7、銷售策略調(diào)整專案組動(dòng)腦會(huì)議，并由籌劃員與廣告籌劃人員實(shí)施8、廣告策略調(diào)整9、銷售形勢(shì)分析與推測(cè)專案組會(huì)議10、會(huì)議安排〔與進(jìn)展商〕，業(yè)務(wù)員反響狀況調(diào)查廣告打算擬定。階段銷售會(huì)議專案經(jīng)理、籌劃員、廣告籌劃人員與進(jìn)展商進(jìn)展銷售階段總結(jié)，銷售形勢(shì)分析推測(cè)，下階段總體打算與安排備注； 擊。中天廣場(chǎng)籌劃推廣二、前言………就該工程推廣思路細(xì)則及實(shí)施方案作一具體描述推廣思路及實(shí)施方案遵得“滿堂紅”。二、市場(chǎng)分析二、寫字樓市場(chǎng)調(diào)查與分析是無(wú)本之木，無(wú)源之水……寫字樓宏觀市場(chǎng)分析〔住宅、商鋪、寫字樓、廠房〕中，寫字樓的各項(xiàng)綜略縱觀寫字樓的進(jìn)展?fàn)顩r，在92、93年房地產(chǎn)一片熱潮中，寫字樓市場(chǎng)也是一片歡聲笑語(yǔ)，在廣州當(dāng)時(shí)的地標(biāo)性物業(yè)“世貿(mào)中心”就曾賣到16000元/M2。但伴隨著寫字樓的過(guò)度開發(fā)和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，寫字樓的96250-350/M2120-180/M2，60％，981999年至2000年，隨著中國(guó)馬上參加世貿(mào)步伐的接近，局部省市寫字樓租售市40％。2000如武漢、成都、重慶等。因此，寫字樓的市場(chǎng)時(shí)機(jī)將會(huì)越來(lái)越多。武漢寫字樓現(xiàn)狀分析也輻射全國(guó)，是一座多功能綜合性特大城市，商業(yè)經(jīng)濟(jì)活潑。武漢寫字樓主要集中在商務(wù)區(qū)漢口區(qū)，高檔寫字樓售價(jià)根本在 6000-8000元/M2之間，租價(jià)根本在40-70元/ M2·月之間治理費(fèi)根本在10-15元/M2·月之間，入住狀況則兩極分化，以招銀大廈、建銀大廈等十座寫字樓為例，招銀大廈、泰合廣場(chǎng)等五座寫字樓入住率在90％左右，建銀大廈、瑞通廣40％以下。不少。2、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析同質(zhì)同檔寫字樓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析〔見附表1〕是漢口區(qū)寫字樓的客源，故全面分析武漢寫字樓市場(chǎng)對(duì)本案有莫大幫助。武昌區(qū)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析25％，B100％，江天大廈入住率為80％，以中商廣場(chǎng)在武昌區(qū)的檔次和地標(biāo)地位及中商集團(tuán)的亞貿(mào)廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱：亞洲貿(mào)易廣場(chǎng)地點(diǎn)：武昌區(qū)武珞路628號(hào)總占地面積：12000M2A36000M2A、B：A座28層 B座32層功能：底樓—美食城、肯德基、停車場(chǎng)一樓—五樓為商場(chǎng)A18-28B租售方式：出售、出租、以租代售三種形式資優(yōu)待政策租價(jià)：均價(jià)70/M2，大面積出租可優(yōu)待〔以此價(jià)位出租，其實(shí)是引導(dǎo)客戶選擇購(gòu)置方式的承受的策略〕以租代售：120元/M2·月，五年期滿，產(chǎn)權(quán)歸客戶，但每年租金需每年第一個(gè)月付清〔選擇此種方式的客戶也不會(huì)多，以100M220%7048000070%〕5.5/M2·月住率：B座100％ A座尚未入住配套：具備購(gòu)物、休閑、餐飲、消遣等各項(xiàng)設(shè)施，具體為裙樓大型商場(chǎng)〔全市第四，200食城、肯德基快餐廳、裙樓屋頂露天泳池、高檔保齡球館、美發(fā)美容中心等。69％外立面裝飾：裙樓玻璃幕墻，塔樓以白色條磚為主，配淺 藍(lán)色玻璃A6優(yōu)待政策：三、工程分析1、工程理解占地面積：6700M2建筑面積：樓高：180樓層：A座49層 功能：地下一、二層為停車場(chǎng)1-610-4962％室內(nèi)交通：寫字樓11部美國(guó)奧的斯高速豪華直升客梯，2部1.2米465A〔BAS、自動(dòng)化監(jiān)控及保安系統(tǒng)〔ACS、消防自動(dòng)化系統(tǒng)〔FAS、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)〔CAS、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)〔OAS〕空調(diào)設(shè)施：美國(guó)特靈牌制冷機(jī)組及中心空調(diào)系統(tǒng)，另有風(fēng)增氧系統(tǒng)消防設(shè)施：消防自動(dòng)報(bào)警聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，房間及過(guò)道設(shè)有手動(dòng)報(bào)10、23、362直升全程消防專用電梯供電設(shè)施：供配電房接收輸出兩回路10KV高壓變電，24小供主要設(shè)備的緊急啟動(dòng)停車場(chǎng)：地下兩層共180多個(gè)泊車位，保安、監(jiān)控和收費(fèi)系統(tǒng)由電腦掌握，全天候效勞外裝飾：裙樓為鋁塑復(fù)合板，主樓以米黃色進(jìn)口面磚和綠色玻璃相間的幕墻、條點(diǎn)窗磚面裝飾內(nèi)裝修：豪華大堂，高檔進(jìn)口石材貼面鋪地，公共走道承受裝修。寫字間均裝天花，地面鋪地毯1/M2，55/M2開發(fā)商：中商集團(tuán)中江房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)治理：中江物業(yè)治理建筑商：武漢建工集團(tuán)2、過(guò)往推廣籌劃過(guò)往市場(chǎng)定位：5A過(guò)往目標(biāo)客戶群定位：IT3、工程時(shí)機(jī)及優(yōu)勢(shì)分析字樓同樣受惠。國(guó)家開頭西部大開發(fā)，武漢是通往全部西部開發(fā)的中間點(diǎn)，水、陸、空交武漢的寫字樓市道會(huì)有所好轉(zhuǎn)。強(qiáng)的吸客力量中商品牌可供挖掘和利用中商廣場(chǎng)地處武昌區(qū)主干道內(nèi)環(huán)路中南路，交通興旺，周邊儒雅之風(fēng)油然而生，地理優(yōu)勢(shì)無(wú)可替代。中商廣場(chǎng)原有的宣傳推廣和銷售手法欠缺，即缺乏整體包裝，又無(wú)敏捷優(yōu)待的租售政策，在此方面可利用敝司的優(yōu)勢(shì)，充分整合中商廣場(chǎng)現(xiàn)有資源，對(duì)中商廣場(chǎng)重包裝，制定敏捷軟件方面可塑性相當(dāng)大。5A能。30％20％7000/M25600價(jià)格漸趨合理，同時(shí)說(shuō)明中商廣場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)層能敬重市場(chǎng)、敏捷應(yīng)變。中商廣場(chǎng)內(nèi)外裝飾裝修在區(qū)域范圍內(nèi)首屈一指，寫字間裝有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格距離，同時(shí)提高了樓盤的附加值。租場(chǎng)辦公的企業(yè)來(lái)說(shuō)，有信念和時(shí)間上的優(yōu)勢(shì)。4、工程問(wèn)題及劣勢(shì)分析中國(guó)參加世貿(mào)的腳步聲雖然越來(lái)越接近，但尚未正式參加，點(diǎn)尚需時(shí)日中商廣場(chǎng)雖然在小區(qū)域內(nèi)有地頭優(yōu)勢(shì)，但武昌區(qū)到底是文教科研區(qū)，真正的商務(wù)區(qū)在漢口。因此，縮小了客戶群的范圍。在區(qū)域范圍內(nèi)武珞路上有多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，檔次雖略低，但以調(diào)整漸趨合理，但價(jià)格比較來(lái)講仍無(wú)任何優(yōu)勢(shì)。中商廣場(chǎng)雖然為武昌第一高樓，但外立面缺乏現(xiàn)代感，作為要想樹立中商廣場(chǎng)首領(lǐng)地位僅憑高度尚顯證據(jù)缺乏。中商廣場(chǎng)為現(xiàn)樓，現(xiàn)樓有現(xiàn)樓的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也有其不利的一間，對(duì)愛(ài)炒期樓的投資客已無(wú)空間。善。中商廣場(chǎng)已作過(guò)宣傳推廣，盡管緣由很多，但從業(yè)績(jī)來(lái)講，雙倍的努力。四、工程介入市場(chǎng)身份設(shè)定1、市場(chǎng)形象定位思考：緣由：該工程有足夠的質(zhì)素支持上述定位支持點(diǎn)：1.1獨(dú)性。180廣場(chǎng)成為標(biāo)志性建筑最大的支持點(diǎn)，即唯一性。中商廣場(chǎng)擁有5A級(jí)智能系統(tǒng)，即自動(dòng)化治理系統(tǒng)、自動(dòng)化監(jiān)化系統(tǒng)，是其與其它工程與眾不同之處，即權(quán)威性。+2、工程市場(chǎng)推廣定位場(chǎng)推廣定位要求有針對(duì)性，同時(shí)要大氣、豪氣、霸氣。工程推廣定位：首領(lǐng)風(fēng)范、商貴首選理由：由于工程的主要目標(biāo)客戶為經(jīng)濟(jì)狀況良好的大中型企群體的特性，突出尊貴感。首領(lǐng)風(fēng)范，表達(dá)的是在區(qū)域范圍內(nèi)本工程的“龍頭”地位，公司治理模式等優(yōu)勢(shì)而傲視群雄而商貴首選的是入住本工程的都是商界中的“翹楚”、“梟雄”，這對(duì)于真的“梟雄”會(huì)獲得他們的認(rèn)同，而對(duì)于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè)3、目標(biāo)客戶群定位從企業(yè)性質(zhì)定位國(guó)內(nèi)中大型國(guó)有企業(yè)國(guó)內(nèi)有實(shí)力的私營(yíng)企業(yè)從企業(yè)類型定位房地產(chǎn)開發(fā)公司、金融證券公司、保險(xiǎn)公司、IT從目標(biāo)客戶的來(lái)源定位業(yè)；60％轉(zhuǎn)為購(gòu)置〔優(yōu)待方案在推廣策略里面詳述；50％，要吸引投資客需要有一個(gè)吸引投資的回報(bào)率和保障回報(bào)能實(shí)現(xiàn)的〔具體方案在促銷策略里面詳述；35％，對(duì)于那些經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)進(jìn)展的企業(yè)，此方案較為吸引?！簿唧w方案在促銷策略里面詳述〕4、工程價(jià)格定位售價(jià)：均價(jià)5600元/M2，價(jià)位應(yīng)當(dāng)是中商廣場(chǎng)的價(jià)格突破點(diǎn)55/M2，12.5/M2〔含空調(diào)費(fèi)〕五、工程包裝1、售樓部、租賃部包裝設(shè)計(jì)建議〔見附圖〕原則：表達(dá)中商廣場(chǎng)的檔次與風(fēng)格表達(dá)一種大氣、豪氣2、中商廣場(chǎng)寫字樓樣板間設(shè)計(jì)建議〔見附圖〕3、中商廣場(chǎng)大門前升旗設(shè)計(jì)〔見附圖〕4、更改樓名，作為商廈名稱中商在三大缺乏：一是不大氣，雖然中商是開發(fā)六、推廣策略1、本工程推廣四大障礙點(diǎn)1.1人們總是拿它與同區(qū)域亞貿(mào)比，所以總是在圈圈里跳不出來(lái)。資回報(bào)問(wèn)題，對(duì)樓盤質(zhì)素的考慮不在首位。因此，很難吸引投資客。1.3一個(gè)相當(dāng)明顯的差距。繁重的付款方式應(yīng)是造本錢工程前期不成功的主因。1.5IT狹窄。2、本工程推廣五大突破口1為說(shuō)明價(jià)格比其高供給了有力證據(jù)?？s小與同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格差，同時(shí)又與內(nèi)環(huán)線同質(zhì)樓盤比有價(jià)格優(yōu)。工程質(zhì)素提升，硬件方面除局部包裝及可裝修寫字間計(jì)已基展現(xiàn)會(huì)的場(chǎng)所等。付款方式的突破，價(jià)格上的不占優(yōu)，注定該工程要做成功必此增加投資客的信念和減輕付款上的負(fù)擔(dān)。IT各種經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)，如房地產(chǎn)公司、保險(xiǎn)公司等。3、設(shè)計(jì)logo、統(tǒng)一標(biāo)識(shí)4、工程包裝〔前面已述，略〕5、宣傳主題中心上的中心〔強(qiáng)調(diào)區(qū)位〕東方之顛 世紀(jì)基業(yè)〔強(qiáng)調(diào)氣概〕上流品嘗 首領(lǐng)風(fēng)范〔強(qiáng)調(diào)地位〕商貴云集 商賈首選〔強(qiáng)調(diào)客戶群層次〕口首付、口風(fēng)險(xiǎn)、五年返租 調(diào)付款輕松及高回報(bào)率〕〔強(qiáng)調(diào)購(gòu)置的輕松和價(jià)值〕房地產(chǎn)類籌劃案集錦房地產(chǎn)類籌劃案集錦3043頁(yè)6、媒體廣告〔見附頁(yè)〕7、媒體打算〔略〕七、營(yíng)銷策略二、營(yíng)銷節(jié)奏及分區(qū)銷售建議A10—50〔1023363840000M2。B10—38〔10、23、362626000M2。B售略差的寫字間。2、價(jià)格策略2．1 5600/M22．2 價(jià)格依據(jù)樓層、方向、景觀、間隔制定價(jià)差2．3 廣場(chǎng)均價(jià)的價(jià)格銷售，以吸引更多客戶。2．4 調(diào)整價(jià)格。如銷售狀況好，則微升。3、付款方式策略長(zhǎng)的貸款年限。〔主要針對(duì)現(xiàn)租戶〕公開銷售期，強(qiáng)銷期和續(xù)銷期。投資秘笈主體內(nèi)容10％的返租方案，針對(duì)具體客戶實(shí)施如下。針對(duì)中商廣場(chǎng)現(xiàn)有租戶，實(shí)行“租轉(zhuǎn)售”策略，所謂“租轉(zhuǎn)售”即本工程〔免二年物業(yè)治理費(fèi)。戶都轉(zhuǎn)成為買家，對(duì)外界將是怎樣的震撼。因此，在市場(chǎng)不明朗的狀況下，對(duì)現(xiàn)的一步。具體實(shí)施舉例如下：例：現(xiàn)有一客戶租用中商廣場(chǎng)寫字樓100M2，租期二年，租金為平均租金約55/M2，5600/M2，同時(shí)賜予贈(zèng)送兩年物業(yè)治理費(fèi)的優(yōu)待政策，則計(jì)算如下：該寫字樓原銷售總價(jià)為：100 M2 該寫字樓現(xiàn)銷售總價(jià)為：100 M2 免該客戶物管費(fèi)金額為：100 M2 12.5元/ M212 2=30000元10%，568005600050%=28000該客戶每月供款額為〔280000 10000〕12938≈3623元〔住房貸款利率計(jì)算〕該客戶租寫字樓每月所交租金為：5500元每月供款額與每月所交租金比為：5500-3623=1877元3623550018772252410％5600033476167380內(nèi)于〔從簽定買賣合同后計(jì)算〕每年第一個(gè)月將當(dāng)月租金漸漸返給購(gòu)樓者，年回報(bào)率為10％，五年回報(bào)率為50％。同樣，該客戶可實(shí)行五成八年銀行按貸方式付款。例：現(xiàn)有一客戶實(shí)行五年返租和五成八年按貸方式購(gòu)置中商廣場(chǎng)寫字樓100M2，5600/M2具體計(jì)算為：100M2*5600/M2=560000該客戶每年交給進(jìn)展商金額為：560000*10%=56000元〔第一個(gè)月交清〕該客戶五年交給進(jìn)展商金額為：56000*5=280000元每年還返該客戶金額為：560000*10%=56000每年逐月返還客戶金額為：56000÷12=4667元五年還返該客戶金額為：56000*5=280000元該客戶五年內(nèi)交給進(jìn)展商金額實(shí)際為：280000-280000=0元該客戶貸款金額為：560000÷2=280000〔280000÷10000〕*129.38=3623元還返該客戶的金額與該客戶月供比為：4667-3623=1044元五年內(nèi)還返該客戶的月平均租金為：〔560000÷12〕÷100≈47/M2該寫字樓正常出租價(jià)格為：55元/M2〔55-47〕*100*12=9600進(jìn)展商五年內(nèi)除還返外尚可額外贏利：9600*5=48000針對(duì)自用型買家〔尚未租樓〕任其選擇以上二種八、促銷策略1、直銷在營(yíng)銷活動(dòng)中，有兩種狀況適合承受直銷，一種是目標(biāo)客戶保險(xiǎn)公司逐家登門訪問(wèn)，此類直銷層次相對(duì)較低；一種是目標(biāo)客戶為某一特定群體，目標(biāo)相比照較明確，如某些渡假村銷售會(huì)員卡等，層次相對(duì)較高，對(duì)直銷人員的要求也高些。直銷方式：訪問(wèn)，登門訪問(wèn)，單張派發(fā)。證券公司、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位、富有的私營(yíng)企業(yè)主?！残蜗蟆承〗?。2、DM對(duì)于距離比較遠(yuǎn)的客戶和未作過(guò)任何聯(lián)系的客戶，在上門拜DM的客戶，證券金融單位、保險(xiǎn)公司、企事業(yè)單位。2.3DM2.4DM3、優(yōu)待政策3.1行企業(yè)擇國(guó)內(nèi)或國(guó)際知名企業(yè)免費(fèi)在中商廣場(chǎng)進(jìn)展企業(yè)產(chǎn)品展現(xiàn)會(huì)。租或買寫字樓獲人 日游租和買的客戶獲三人五日游。等地方。二人三日游金額掌握在5000之內(nèi)，三人五日游掌握在10000之內(nèi)。凡大面積租用和購(gòu)置中商廣場(chǎng)的客戶，產(chǎn)品可優(yōu)先進(jìn)入中商進(jìn)入中商購(gòu)物中心的客戶可降低保底額和提成此例。九、中商廣場(chǎng)首期推廣工作打算方案〔見附表〕長(zhǎng)安園·產(chǎn)業(yè)別墅全案營(yíng)銷戰(zhàn)略案二、市場(chǎng)分析房地產(chǎn)類籌劃案集錦房地產(chǎn)類籌劃案集錦3943頁(yè)二、工程背景分析：A、工程宏觀背景：●工程時(shí)代背景：中國(guó)政府實(shí)施西部大開發(fā)的劃時(shí)代戰(zhàn)略區(qū)。長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園是國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)——西安高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的重要組成國(guó)西部最具科技創(chuàng)業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)基地。B、工程立項(xiàng)背景：創(chuàng)?！袷袌?chǎng)需求：全商務(wù)辦公理念和方式的需求。二、市場(chǎng)概況：有肯定閱歷積存，此類產(chǎn)品被稱為“officepark”或“villapark”等。性化、生態(tài)化的寫字樓已迫在眉睫?！裎靼彩袌?chǎng)及西北地區(qū)尚無(wú)辦公用別墅產(chǎn)品面市。建設(shè)時(shí)定位于居住，缺乏辦公所須的商務(wù)環(huán)境。面市。.森根國(guó)際：位于北京北苑地區(qū)，是北京第一家具有TOWNHOUSE風(fēng)格的寫字的德國(guó)使館風(fēng)格，為三棟矮層德式風(fēng)格元樓每單元約使用率為樓每單元約使用率為96%工程車位、寬帶上網(wǎng)等方面配套較完善。售價(jià)10000元/ M2，與北京一般高檔高層寫字樓售價(jià)差異不大。B、西安寫字樓市場(chǎng)簡(jiǎn)析：●西安市高檔寫字樓集中在高西區(qū)、南二環(huán)沿線和城內(nèi)。6000/?左右。5000/?左右。市場(chǎng)銷售較好。6000/?，市場(chǎng)銷售狀況不好。人性化、生態(tài)化始終沒(méi)有突破。二、工程分析二、產(chǎn)品分析二、產(chǎn)品類型：墅，而有用功能是商務(wù)辦公。B、產(chǎn)品差異化分析：備比傳統(tǒng)寫字樓更高檔次的商務(wù)配套?！駛鹘y(tǒng)寫字樓的缺點(diǎn)：二、長(zhǎng)時(shí)間等電梯，公共交通不好，影響工作效率；c、有效層凹凸，造成空間狹小擁擠的感覺(jué)；e、停車位秩序差；d、辦公區(qū)四周很少有令人賞心悅目的景觀；本關(guān)心，直接影響工作者的熱忱、遏止人的制造欲望和創(chuàng)精神。二、優(yōu)秀的園區(qū)生態(tài)氣氛；b、建筑風(fēng)格獨(dú)具共性；d、更完善的商務(wù)辦公硬件配套和軟件配套；e、更舒適高檔的休閑會(huì)談場(chǎng)所；的創(chuàng)精神和制造欲望。2USP二、專案宏觀背景賣點(diǎn)：●政策優(yōu)勢(shì)園受益非淺。N金短缺影響建設(shè)速度的，由產(chǎn)業(yè)區(qū)供給相關(guān)擔(dān)保，向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款。N收益較高的工程進(jìn)展直接投資，注入相應(yīng)的資金，支持企業(yè)搞好建設(shè)?！裥诩芭涮變?yōu)勢(shì)尤其是外來(lái)企業(yè)供給最大的便利。N180規(guī)模居西北地區(qū)之首，營(yíng)造完善人居環(huán)境，完全滿足社區(qū)生活居住需要。教育及公交等全套機(jī)構(gòu)，供給便利高效的市政效勞。N國(guó)際中學(xué)、“雙語(yǔ)制”小學(xué)、幼兒園等設(shè)施，滿足入?yún)^(qū)企業(yè)全方位的功能需求?！窠?jīng)營(yíng)理念優(yōu)勢(shì)蘊(yùn)涵的潛力與前景成為入駐企業(yè)的信念保證。N合理，表達(dá)人性化理念。運(yùn)作對(duì)整個(gè)西安市及西部中國(guó)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。發(fā)商具備的品牌感召力與品牌承諾進(jìn)一步確立了市場(chǎng)的投資信念。B、產(chǎn)品本體賣點(diǎn)●產(chǎn)業(yè)別墅是城市動(dòng)力型地產(chǎn)，是城市建設(shè)的核心推動(dòng)劑；發(fā)的范例；OFFICE●領(lǐng)先傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的商務(wù)效勞及硬件設(shè)施配套；●更高檔次的休閑會(huì)所，前所未有的工作享受。3SWOT二、工程優(yōu)勢(shì)：●國(guó)內(nèi)領(lǐng)先商務(wù)物業(yè)模式，填補(bǔ)了市場(chǎng)空白?！窬哂形鞑看箝_發(fā)的背景。B、工程時(shí)機(jī)：●首創(chuàng)動(dòng)力型地產(chǎn)引爆市場(chǎng)?！褡鳛殚L(zhǎng)安園的示范局部，可借助長(zhǎng)安園和高開發(fā)區(qū)進(jìn)展市場(chǎng)推廣。C、工程劣勢(shì)：駐造成障礙。1400—2600?非一般企業(yè)所能承受。D、工程威逼：●總房款很高，所以銷售難度大，非一般銷售手段能到達(dá)目的。●短期內(nèi)難以引起市場(chǎng)深度認(rèn)知。●全國(guó)各科技園區(qū)之間產(chǎn)生市場(chǎng)爭(zhēng)奪。三、工程綜合定位二、目標(biāo)客戶定位：二、基于產(chǎn)業(yè)別墅產(chǎn)品的高端性與稀缺性，打算了其目標(biāo)客戶群范圍較小。B、目標(biāo)客戶為綜合實(shí)力雄厚的企業(yè)。此類企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人著眼于建立良好的企業(yè)家投資慎重，對(duì)物業(yè)的性價(jià)比及升值潛力推斷有較豐富的閱歷。C、目標(biāo)客戶按全部制機(jī)構(gòu)和規(guī)模分為三類：●大中型民營(yíng)企業(yè)；(首推)●大型國(guó)有企業(yè)；●中型外資企業(yè)。2、產(chǎn)品市場(chǎng)性價(jià)比定位：3、案名建議：二、案名剖析：產(chǎn)業(yè)別墅是一個(gè)優(yōu)越而人性化的辦公環(huán)境，案名要能表達(dá)出：1、生態(tài)化、園林式；2、全的、高檔次的商務(wù)模式；3、空前的、具有第一性的。B、案名建議：其次章營(yíng)銷推廣策略二、核心營(yíng)銷戰(zhàn)略二、動(dòng)力型地產(chǎn)解碼：二、專案成功關(guān)鍵：設(shè)性的地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)。這一地產(chǎn)模式的推出是為本案成功的關(guān)鍵所在。戶選擇上都有很大區(qū)分，需要利用格外規(guī)的重量級(jí)營(yíng)銷手段來(lái)實(shí)現(xiàn)核心戰(zhàn)略：B、動(dòng)力型地產(chǎn)互動(dòng)流程：過(guò)程，由這一過(guò)程最終形成推動(dòng)城市進(jìn)展的巨大力氣。2、價(jià)格策略：二、價(jià)格掌握：業(yè)態(tài)上市時(shí)的概念認(rèn)知難度。B、價(jià)格杠桿運(yùn)用：升價(jià)格。15%-25%的超價(jià)收入。二、傳播推廣策略二、整合傳播策略如以下圖所示：在整合模式上的分眾傳播方法使得每一分營(yíng)銷費(fèi)用都用到實(shí)戶群體。2、媒介組合策略及預(yù)算安排圖3、傳播戰(zhàn)術(shù)組合圖二、廣告聞標(biāo)題：●產(chǎn)業(yè)別墅全球拍賣公告●WTO/產(chǎn)業(yè)別墅)全面入世●中國(guó)長(zhǎng)安版塊.動(dòng)力型地產(chǎn)的天驕[企業(yè)壹號(hào)公園]誕生宣言50050●中國(guó)地產(chǎn)第三次革命●香港、倫敦、紐約，我們看那里的CBDCBD●中國(guó)地產(chǎn)的大陸—[企業(yè)壹號(hào)公園]●[企業(yè)壹號(hào)公園]西部財(cái)寶總部●開創(chuàng)人文國(guó)際商務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)業(yè)別墅/企業(yè)壹號(hào)公園●[企業(yè)壹號(hào)公園]—永不謝幕的財(cái)寶特區(qū)●西部中國(guó)的驕傲B、公關(guān)活動(dòng)促銷主題●產(chǎn)業(yè)別墅國(guó)際拍賣會(huì)暨上市聞公布會(huì)●動(dòng)力型地產(chǎn)與城市經(jīng)營(yíng)論壇●“品牌企業(yè)”入駐壹號(hào)公園慶典●“壹號(hào)公園”時(shí)代精英嘉年華會(huì)●優(yōu)秀民企企業(yè)家“壹號(hào)公園”觀摩團(tuán)三、銷售策略二、銷售階段掌握潮。2、銷售創(chuàng)戰(zhàn)術(shù)二、營(yíng)銷戰(zhàn)略創(chuàng)市城市經(jīng)營(yíng)對(duì)長(zhǎng)安產(chǎn)業(yè)園整體推動(dòng)之勢(shì)，實(shí)現(xiàn)本案的借勢(shì)而上，有勢(shì)可依。牌鏈接，實(shí)現(xiàn)園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、行政辦公區(qū)的互動(dòng)、多贏。進(jìn)來(lái)；以階段性重點(diǎn)大事營(yíng)銷為引爆點(diǎn)。C、五大營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)創(chuàng)銷售力氣抓住每次契機(jī)一錘定音?！馩NE TO ONE，深度溝通。CLUB部等目標(biāo)重點(diǎn)推廣?！窨臻g賣場(chǎng)營(yíng)銷模式：加值?！耠A段性主題營(yíng)銷模式：動(dòng)貫穿全案，形成三大熱銷階段的核心舉措。●拍賣營(yíng)銷模式：本案一炮而紅。同時(shí)拍賣會(huì)亦可落定局部客戶。1●形象示范：入駐企業(yè)卓然不群的品牌形象。●規(guī)劃示范：有環(huán)境景觀的示范作用；態(tài)型、國(guó)際化科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)形象?！癞a(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)痉叮簶I(yè)鏈上極具特色的一環(huán)?！窬C合效益示范：示范，并作為動(dòng)力型地產(chǎn)的代表性作品制造綜合效益的示范。2、治理創(chuàng)二、政策創(chuàng)●一站通關(guān)：快速通道，使企業(yè)有效掌控國(guó)際商機(jī)，真正實(shí)現(xiàn)無(wú)壁壘貿(mào)易溝通?！瘛捌髽I(yè)外交官”全程解決方案：聯(lián)事務(wù)，確保企業(yè)入園一站通、經(jīng)營(yíng)事事通！●企業(yè)融資：園區(qū)為入駐產(chǎn)業(yè)別墅的企業(yè)供給:憑土地證一次性的享受與購(gòu)地款相應(yīng)數(shù)額的貸款擔(dān)保效勞，解決企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金困難?！穸愂照撸合硎車?guó)家鼓舞外商投資中國(guó)西部地區(qū)的所得稅延長(zhǎng)三年減按15%的稅率征收及擴(kuò)大投資領(lǐng)域和降低控股比例的有關(guān)政策規(guī)定。B、觀念創(chuàng)區(qū)的大膽嘗試，將成為西安市及全國(guó)城市“城市經(jīng)營(yíng)”的有益示范。