海南房屋積壓處置的解決方案

成片已征用的土地閑置擱荒，大批的工程、空房曬太陽(yáng)，這是海1998年底〔下同3801959萬(wàn)平方2077達(dá)6309公頃。一、海南積壓房地產(chǎn)的特點(diǎn)依據(jù)調(diào)查狀況分析，海南省積壓房地產(chǎn)具有如下明顯特點(diǎn)：從實(shí)物形態(tài)看，＿是開(kāi)發(fā)速度快、規(guī)模大。在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)期，1991－1995年共建成商品房879170面積達(dá)4900多萬(wàn)平方米；已征用但未開(kāi)發(fā)的閑置土地達(dá)6309公頃.二70％以上，而一般住宅所占比例缺乏30％43％。四是集中性。積壓的房地產(chǎn)主要分布在海口、三亞和瓊山三市。從資金形態(tài)看，一是占?jí)嘿Y金數(shù)額巨大、時(shí)間長(zhǎng)。海南積壓在商品房和土地中的資金高達(dá)490億元，是同期海南國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的61％。積壓資金的時(shí)間，短則2－3年，長(zhǎng)則5－10年。二是被套資金主要來(lái)自銀行。海南房地產(chǎn)積壓資金達(dá)524億元〔含貸款和投資。其中，銀行高達(dá)450億元，約86％14％。銀行資金又以四家國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行為主，達(dá)420億元，占積壓資金總額的80％295億元，省外資金22956％和44投資為輔。貸款410億元，占比78％，投資113億元，占比22％。從法律手續(xù)看，﹁是產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的所占比重大，高達(dá)45％，這局部根本上需要進(jìn)展司法確權(quán)。二是手續(xù)不齊的占比達(dá)1／3，為32％，這局部補(bǔ)齊手續(xù)雖可以進(jìn)展行政確權(quán)，但補(bǔ)手續(xù)難度也不小。三是手續(xù)完善、權(quán)屬清楚、確權(quán)簡(jiǎn)潔的缺乏l／4，僅為23％。二、處置海南積壓房地產(chǎn)的難點(diǎn)1999年7月國(guó)辦發(fā)［1999］62號(hào)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行處置海南積壓房地產(chǎn)工作開(kāi)頭啟動(dòng)。處置政策法規(guī)相繼出臺(tái)；處置機(jī)構(gòu)先后設(shè)立；大很多亟待解決的問(wèn)題，集中表現(xiàn)為三大難題。確權(quán)難法律手續(xù)不完備，權(quán)屬不清，是制約確權(quán)的內(nèi)因。房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期金融部門發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，存在著盲目性大，貸款資料欠缺，手續(xù)不齊全，有的手續(xù)不合法，有的根本就沒(méi)有手續(xù)，給確權(quán)工作帶來(lái)法規(guī)，但這些政策法規(guī)不完善，也沒(méi)有出臺(tái)相配套的操作細(xì)則，使政策難于貫徹實(shí)施。一是部隊(duì)土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地?zé)o法確權(quán)，政府無(wú)償收回開(kāi)發(fā)商抵押給銀行的土地，造成銀行資產(chǎn)流失。二是確權(quán)收費(fèi)過(guò)高。8．6％。銀用，加重了銀行負(fù)擔(dān)。有關(guān)部門不協(xié)調(diào)，是制約確權(quán)的人為障礙。表達(dá)難辦，有些市縣不執(zhí)行省政府出臺(tái)的收費(fèi)規(guī)定，政令不通，造成金融對(duì)處置海南積壓房地產(chǎn)實(shí)行消極的態(tài)度，不協(xié)作，甚至躲避；金融部門在追債確權(quán)中，費(fèi)用高，收效微，進(jìn)展慢。降價(jià)難房?jī)r(jià)難降，這是帶有普遍性的問(wèn)題。一方面，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)工程涉米2000元以上，加上中間商的炒作，把房地產(chǎn)價(jià)格抬得更高，在政府80％以上來(lái)自銀行貸款，不管積壓時(shí)間多長(zhǎng)，損失多大，都是銀行的，對(duì)開(kāi)發(fā)商的利益影響不大，因而，開(kāi)發(fā)商在降價(jià)問(wèn)題上不情愿，穩(wěn)坐釣魚臺(tái)。在目樓”機(jī)制的狀況下，欠債反而有理，成為時(shí)尚，敢借敢不還，長(zhǎng)期逍遙法外，銀行對(duì)債務(wù)人沒(méi)有任何約束。盤活難1993年國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)整政策后，海南特區(qū)的政策淡化，企業(yè)、資金、人員大量回流，致使房地產(chǎn)供過(guò)于求的沖突更加突出。二是有效需求缺乏。大多不適合需求。積壓的房地產(chǎn)以別墅和高檔公寓、寫字樓、賓館酒店及需求相脫節(jié)。四是再投入風(fēng)險(xiǎn)大。要盤活積壓房地產(chǎn)，就必需對(duì)半拉子工程連續(xù)注入肯定數(shù)量的資金，但是，連續(xù)注入資金，能否回收？對(duì)此，金融部門憂慮重重。處置積壓房地產(chǎn)是一項(xiàng)簡(jiǎn)單的系統(tǒng)工程，應(yīng)實(shí)行分二步走的做法?！惨弧惩晟拼_權(quán)手續(xù)，保全金融資產(chǎn)l．完善政策法規(guī)。為做好確權(quán)保全資產(chǎn)工作，政府對(duì)處置積壓解決＿些長(zhǎng)期懸而不決的問(wèn)題。例如，是否在政策中明確規(guī)定，銀行部隊(duì)土地、鄉(xiāng)村宅基土地確實(shí)權(quán)問(wèn)題另訂政策，單獨(dú)處置。另外，還要求，執(zhí)行統(tǒng)一的操作程序.設(shè)立效勞窗口。即由政府、稅務(wù)、土地、房產(chǎn)和司法等有關(guān)題。實(shí)行敏捷措施，擴(kuò)大行政確權(quán)范圍。鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱時(shí)大多數(shù)銀行發(fā)放貸款，法律手續(xù)不完備，確權(quán)要繳交的各項(xiàng)收費(fèi)較多，因而，確權(quán)工作應(yīng)從實(shí)際狀況動(dòng)身，實(shí)行一些敏捷的措施，盡量擴(kuò)大行政確權(quán)的范圍。行政確權(quán)，需要開(kāi)發(fā)商、中間商以及政府治理部門的親熱協(xié)作。正視現(xiàn)實(shí)，運(yùn)用法律手段保全資產(chǎn)。在涉及到打官司問(wèn)題上，司做預(yù)備。另一方面，做好協(xié)調(diào)工作，理順與司法部門的關(guān)系，實(shí)行高額的費(fèi)用，而且能到達(dá)最大限度地保全金融資產(chǎn)的目的?！捕潮P活積壓房地產(chǎn)資金，促進(jìn)海南經(jīng)濟(jì)安康進(jìn)展積壓房地產(chǎn)中，有商品房、有半拉子工程工程、還有閑置土地，物業(yè)形態(tài)不同，處置的方法也應(yīng)有所不同?；氐耐恋?，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一治理，合理使用。目前，政府治理部門已償收回沒(méi)有力量開(kāi)發(fā)的土地，這為海南依據(jù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的實(shí)際狀況科學(xué)、合理地使用土地是格外有益的。但是，為了保全金融資產(chǎn)，對(duì)抵押給銀行的閑置土地實(shí)行核發(fā)“換地權(quán)益書”或退還土地出讓金的方法解決。2．商品房的處置海南房地產(chǎn)積壓，既是總量性積壓，又是構(gòu)造性積壓。處置海南積壓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)從改善供給、擴(kuò)大有效需求、完善市場(chǎng)體系和房地產(chǎn)證券化四個(gè)方面進(jìn)展綜合處置。〔l〕改善供給。半拉子工程工程。一方面，政府牽頭對(duì)這類工程工程進(jìn)展公開(kāi)招標(biāo)、拍賣；另一方面，原貸款銀行也可依據(jù)用途或70％以上、投資少、回報(bào)率相對(duì)較高的工程連續(xù)注入適量資金，形成最終商品，使其發(fā)揮效益，促進(jìn)資金循環(huán)。房、職工集資建房、舊城改造及私人建房有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，限制在肯定制私人建房，使這局部需求從積壓的房地產(chǎn)中得到滿足。另一方面，政府要引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商將現(xiàn)有構(gòu)造不適合市場(chǎng)需求的空置房改為經(jīng)濟(jì)實(shí)還土地出讓金的優(yōu)待政策。擴(kuò)大有效需求，降低房?jī)r(jià)。首先，政府要支持銀行，對(duì)沒(méi)有歸還力量但有房地產(chǎn)工程或土地的欠債企業(yè)將其實(shí)物進(jìn)展評(píng)估后方法，積壓房產(chǎn)會(huì)風(fēng)化和自然磨損，時(shí)間越長(zhǎng)，損失越大，甚至血本無(wú)歸最終受害者是銀行，而不是開(kāi)發(fā)商。加快促銷。政府部門應(yīng)制定包括交易環(huán)節(jié)稅、按增值稅辦證、購(gòu)難，大力進(jìn)展住房貸款業(yè)務(wù)，并供給期限更長(zhǎng)的按揭貸款效勞。通過(guò)大集團(tuán)、機(jī)構(gòu)、單位、院校，鼓舞他們?cè)诤Ｄ显O(shè)立科技培訓(xùn)班中心、晚年。完善市場(chǎng)體系。當(dāng)前重點(diǎn)是制造條件進(jìn)展房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。求也將形成多樣化、多層次消費(fèi)，無(wú)房者購(gòu)房，有房者換居，包括以小換大，以舊換，低檔換高檔等等，均要通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)應(yīng)以無(wú)形市場(chǎng)為主，有形市場(chǎng)為輔。目前，?？谑幸褵o(wú)形交易市場(chǎng)上，即建立海南房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)，消費(fèi)者只要上網(wǎng)，便可超越時(shí)空限制獵取房地產(chǎn)信民，