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成片已征用的土地閑置擱荒,大批的工程、空房曬太陽,這是海1998年底〔下同3801959萬平方2077達(dá)6309公頃。一、海南積壓房地產(chǎn)的特點(diǎn)依據(jù)調(diào)查狀況分析,海南省積壓房地產(chǎn)具有如下明顯特點(diǎn):從實(shí)物形態(tài)看,_是開發(fā)速度快、規(guī)模大。在經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)期,1991-1995年共建成商品房879170面積達(dá)4900多萬平方米;已征用但未開發(fā)的閑置土地達(dá)6309公頃.二70%以上,而一般住宅所占比例缺乏30%43%。四是集中性。積壓的房地產(chǎn)主要分布在海口、三亞和瓊山三市。從資金形態(tài)看,一是占?jí)嘿Y金數(shù)額巨大、時(shí)間長(zhǎng)。海南積壓在商品房和土地中的資金高達(dá)490億元,是同期海南國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的61%。積壓資金的時(shí)間,短則2-3年,長(zhǎng)則5-10年。二是被套資金主要來自銀行。海南房地產(chǎn)積壓資金達(dá)524億元〔含貸款和投資。其中,銀行高達(dá)450億元,約86%14%。銀行資金又以四家國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行為主,達(dá)420億元,占積壓資金總額的80%295億元,省外資金22956%和44投資為輔。貸款410億元,占比78%,投資113億元,占比22%。從法律手續(xù)看,﹁是產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的所占比重大,高達(dá)45%,這局部根本上需要進(jìn)展司法確權(quán)。二是手續(xù)不齊的占比達(dá)1/3,為32%,這局部補(bǔ)齊手續(xù)雖可以進(jìn)展行政確權(quán),但補(bǔ)手續(xù)難度也不小。三是手續(xù)完善、權(quán)屬清楚、確權(quán)簡(jiǎn)潔的缺乏l/4,僅為23%。二、處置海南積壓房地產(chǎn)的難點(diǎn)1999年7月國(guó)辦發(fā)[1999]62號(hào)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行處置海南積壓房地產(chǎn)工作開頭啟動(dòng)。處置政策法規(guī)相繼出臺(tái);處置機(jī)構(gòu)先后設(shè)立;大很多亟待解決的問題,集中表現(xiàn)為三大難題。確權(quán)難法律手續(xù)不完備,權(quán)屬不清,是制約確權(quán)的內(nèi)因。房地產(chǎn)過熱時(shí)期金融部門發(fā)放的房地產(chǎn)貸款,存在著盲目性大,貸款資料欠缺,手續(xù)不齊全,有的手續(xù)不合法,有的根本就沒有手續(xù),給確權(quán)工作帶來法規(guī),但這些政策法規(guī)不完善,也沒有出臺(tái)相配套的操作細(xì)則,使政策難于貫徹實(shí)施。一是部隊(duì)土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地?zé)o法確權(quán),政府無償收回開發(fā)商抵押給銀行的土地,造成銀行資產(chǎn)流失。二是確權(quán)收費(fèi)過高。8.6%。銀用,加重了銀行負(fù)擔(dān)。有關(guān)部門不協(xié)調(diào),是制約確權(quán)的人為障礙。表達(dá)難辦,有些市縣不執(zhí)行省政府出臺(tái)的收費(fèi)規(guī)定,政令不通,造成金融對(duì)處置海南積壓房地產(chǎn)實(shí)行消極的態(tài)度,不協(xié)作,甚至躲避;金融部門在追債確權(quán)中,費(fèi)用高,收效微,進(jìn)展慢。降價(jià)難房?jī)r(jià)難降,這是帶有普遍性的問題。一方面,開發(fā)房地產(chǎn)工程涉米2000元以上,加上中間商的炒作,把房地產(chǎn)價(jià)格抬得更高,在政府80%以上來自銀行貸款,不管積壓時(shí)間多長(zhǎng),損失多大,都是銀行的,對(duì)開發(fā)商的利益影響不大,因而,開發(fā)商在降價(jià)問題上不情愿,穩(wěn)坐釣魚臺(tái)。在目樓”機(jī)制的狀況下,欠債反而有理,成為時(shí)尚,敢借敢不還,長(zhǎng)期逍遙法外,銀行對(duì)債務(wù)人沒有任何約束。盤活難1993年國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)整政策后,海南特區(qū)的政策淡化,企業(yè)、資金、人員大量回流,致使房地產(chǎn)供過于求的沖突更加突出。二是有效需求缺乏。大多不適合需求。積壓的房地產(chǎn)以別墅和高檔公寓、寫字樓、賓館酒店及需求相脫節(jié)。四是再投入風(fēng)險(xiǎn)大。要盤活積壓房地產(chǎn),就必需對(duì)半拉子工程連續(xù)注入肯定數(shù)量的資金,但是,連續(xù)注入資金,能否回收?對(duì)此,金融部門憂慮重重。處置積壓房地產(chǎn)是一項(xiàng)簡(jiǎn)單的系統(tǒng)工程,應(yīng)實(shí)行分二步走的做法?!惨弧惩晟拼_權(quán)手續(xù),保全金融資產(chǎn)l.完善政策法規(guī)。為做好確權(quán)保全資產(chǎn)工作,政府對(duì)處置積壓解決_些長(zhǎng)期懸而不決的問題。例如,是否在政策中明確規(guī)定,銀行部隊(duì)土地、鄉(xiāng)村宅基土地確實(shí)權(quán)問題另訂政策,單獨(dú)處置。另外,還要求,執(zhí)行統(tǒng)一的操作程序.設(shè)立效勞窗口。即由政府、稅務(wù)、土地、房產(chǎn)和司法等有關(guān)題。實(shí)行敏捷措施,擴(kuò)大行政確權(quán)范圍。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)熱時(shí)大多數(shù)銀行發(fā)放貸款,法律手續(xù)不完備,確權(quán)要繳交的各項(xiàng)收費(fèi)較多,因而,確權(quán)工作應(yīng)從實(shí)際狀況動(dòng)身,實(shí)行一些敏捷的措施,盡量擴(kuò)大行政確權(quán)的范圍。行政確權(quán),需要開發(fā)商、中間商以及政府治理部門的親熱協(xié)作。正視現(xiàn)實(shí),運(yùn)用法律手段保全資產(chǎn)。在涉及到打官司問題上,司做預(yù)備。另一方面,做好協(xié)調(diào)工作,理順與司法部門的關(guān)系,實(shí)行高額的費(fèi)用,而且能到達(dá)最大限度地保全金融資產(chǎn)的目的?!捕潮P活積壓房地產(chǎn)資金,促進(jìn)海南經(jīng)濟(jì)安康進(jìn)展積壓房地產(chǎn)中,有商品房、有半拉子工程工程、還有閑置土地,物業(yè)形態(tài)不同,處置的方法也應(yīng)有所不同?;氐耐恋?,統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一治理,合理使用。目前,政府治理部門已償收回沒有力量開發(fā)的土地,這為海南依據(jù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的實(shí)際狀況科學(xué)、合理地使用土地是格外有益的。但是,為了保全金融資產(chǎn),對(duì)抵押給銀行的閑置土地實(shí)行核發(fā)“換地權(quán)益書”或退還土地出讓金的方法解決。2.商品房的處置海南房地產(chǎn)積壓,既是總量性積壓,又是構(gòu)造性積壓。處置海南積壓房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)從改善供給、擴(kuò)大有效需求、完善市場(chǎng)體系和房地產(chǎn)證券化四個(gè)方面進(jìn)展綜合處置。〔l〕改善供給。半拉子工程工程。一方面,政府牽頭對(duì)這類工程工程進(jìn)展公開招標(biāo)、拍賣;另一方面,原貸款銀行也可依據(jù)用途或70%以上、投資少、回報(bào)率相對(duì)較高的工程連續(xù)注入適量資金,形成最終商品,使其發(fā)揮效益,促進(jìn)資金循環(huán)。房、職工集資建房、舊城改造及私人建房有機(jī)地結(jié)合起來,限制在肯定制私人建房,使這局部需求從積壓的房地產(chǎn)中得到滿足。另一方面,政府要引導(dǎo)開發(fā)商將現(xiàn)有構(gòu)造不適合市場(chǎng)需求的空置房改為經(jīng)濟(jì)實(shí)還土地出讓金的優(yōu)待政策。擴(kuò)大有效需求,降低房?jī)r(jià)。首先,政府要支持銀行,對(duì)沒有歸還力量但有房地產(chǎn)工程或土地的欠債企業(yè)將其實(shí)物進(jìn)展評(píng)估后方法,積壓房產(chǎn)會(huì)風(fēng)化和自然磨損,時(shí)間越長(zhǎng),損失越大,甚至血本無歸最終受害者是銀行,而不是開發(fā)商。加快促銷。政府部門應(yīng)制定包括交易環(huán)節(jié)稅、按增值稅辦證、購(gòu)難,大力進(jìn)展住房貸款業(yè)務(wù),并供給期限更長(zhǎng)的按揭貸款效勞。通過大集團(tuán)、機(jī)構(gòu)、單位、院校,鼓舞他們?cè)诤D显O(shè)立科技培訓(xùn)班中心、晚年。完善市場(chǎng)體系。當(dāng)前重點(diǎn)是制造條件進(jìn)展房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。求也將形成多樣化、多層次消費(fèi),無房者購(gòu)房,有房者換居,包括以小換大,以舊換,低檔換高檔等等,均要通過二級(jí)市場(chǎng)來實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)應(yīng)以無形市場(chǎng)為主,有形市場(chǎng)為輔。目前,??谑幸褵o形交易市場(chǎng)上,即建立海南房地產(chǎn)交易信息網(wǎng),消費(fèi)者只要上網(wǎng),便可超越時(shí)空限制獵取房地產(chǎn)信民,
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