利率專題：新一輪地產(chǎn)組合拳怎么看

目錄地產(chǎn)政策組合拳的三條線索 3存量首套房貸利率下調(diào) 3降低首付比例下限、二套房利率下限 5認房不認貸在一線城市落地 6對比歷史兩輪地產(chǎn)放松，有何不同？ 9后市如何展望？ 124小結(jié) 135風險提示 15插圖目錄 16表格目錄 162023年8月31而后9月1日，上海和北京先后宣布實施“認房不認貸”政策。債市相應(yīng)快速調(diào)整。對此如何看待，后續(xù)如何演繹？本文聚焦于此。地產(chǎn)政策組合拳的三條線索首先，我們看一下自2008年后再次調(diào)整的存量房貸利率：去杠桿的現(xiàn)象：圖1：LPR與貸款利率（%） 圖2：房貸利率和理財預(yù)期收益率（%） 貸款加權(quán)平均利率 個人房貸利率 企業(yè)貸款利率 首套平均房貸利率 二套房貸平均利率1YLPR 5YLPR 理財產(chǎn)品預(yù)期年收益:3個月 理財產(chǎn)品預(yù)期年收益率:6個月6.0 75.5 65.0 54.5 434.0 23.5 12020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-07資料來源：wind，注：數(shù)據(jù)截至2023/08

資料來源：wind，注：數(shù)據(jù)截至2023/0714變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?！痹?日，央行、外匯管理局召開2023“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率8312023831加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。當前我國各地執(zhí)行的首套房貸利率下限差異仍較大，預(yù)估二線及三線城市下LPR+55BPLPR-20BP、LPR-50BP、LPR-50BP，政策受益空間或更多。60LPR+60BP4.80-20LPR-20BP4.0060LPR+60BP4.80-20LPR-20BP4.00西安60LPR+60BP4.80-20LPR-20BP4.00長沙60LPR+60BP4.80-50LPR-50BP3.70鄭州60LPR+60BP4.80-40LPR-40BP3.80天津60LPR+60BP4.80-40LPR-40BP3.80武漢60LPR+60BP4.80-20LPR-20BP4.00蘇州60LPR+60BP4.80-20LPR-20BP4.00南京60LPR+60BP4.80-50LPR-50BP3.70廈門60LPR+60BP4.80-20LPR-20BP4.00成都60LPR+60BP4.80-20LPR-20BP4.00杭州60LPR+60BP4.8030LPR+30BP4.50深圳60LPR+60BP4.800LPR4.20廣州105LPR+105BP5.2535LPR+35BP4.55上海105LPR+105BP5.2555LPR+55BP4.75北京LPR加/減點二套房貸利率LPR加/減點首套房貸利率城市資料來源：各省市政府網(wǎng)站、中指數(shù)據(jù)、第一財經(jīng)等，貸款利率降低100BP，貸款總額為100萬，貸款期限為20年的一筆貸款，在貸款利率調(diào)降后，支付利息可減少13萬元左右，月均還款可減少540元左右。月1日已有多家全國性商業(yè)銀行下調(diào)存款掛牌利率，對比2023年6月，此次存831首付比例下限為20、30；二套房貸款利率由此前的LPR+60BP降至LPR+20BP。“首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住30”“首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加20個基點?！?0%10pct20%30%，不“限購”城市的首付比例邊際變化不大。城市限購區(qū)域首套最低首付(城市限購區(qū)域首套最低首付(限購區(qū)域)二套普宅首付比例詳情(限購區(qū)域)北京全市35%(非普宅40%)有房60%(非普宅80%)上海全市35%(非普宅40%)有房50%(非普宅70%)深圳全市(除深汕合作區(qū))30%(非普宅30%)有房70%(非普宅80%)廣州除部分區(qū)30%(非普宅30%)70%);70%)杭州 核心區(qū)部分道 30% 無房且款未清40%;房廈門 全市 30% 無房且款未清40%;房無房且貸款已結(jié)清35%;無房且貸款未結(jié)清40%;長沙 市區(qū)及沙縣 30%成都 按圈層購 30%(三圈層

有房且貸款已結(jié)清35%;有房且貸款未結(jié)清40%有房且貸款已結(jié)清30%(三圈層20%);有房且貸款未結(jié)清一二圈層40%/高新50%/三圈層30%天津 核心區(qū) 30% 無房且款未清40%;房無房且款未清30%-40%;西安 核心區(qū) 30%合肥 除部分區(qū) 30%南京 核心區(qū) 30%

4030%;40%-50%無房且貸款未結(jié)清40%;有房且貸款已結(jié)清30%;有房且貸款未結(jié)清40%蘇州 核心區(qū) 30% 有房且款已清30%;房且未結(jié)清40%資料來源：中指研究院，此前，地產(chǎn)政策多支持首套房利率下調(diào)。2022年5月15日，央行、銀保監(jiān)LPR-20bp2023年1月5央行在二季度貨幣政策執(zhí)行報告中提到截至6343（及以上）中，1008710-40一步降低購房成本，釋放居民改善性住房需求，推動地產(chǎn)銷售端回暖。和改善性住房需求的釋放。825推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。（申請貸款購買商品住房金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。83091四個一線城市的“認房不認貸”政策落地。8“認房不認貸”政策，政策的調(diào)整能反映出宏觀圖景的一些變化和演繹。時間 城市 出臺政策 具體內(nèi)容表2：8月以來落實“認房不認貸”的城市時間 城市 出臺政策 具體內(nèi)容2023/9/1 北京2023/9/1 上海2023/8/30 廣州2023/8/30 深圳

《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》

（）（）（）2023年8月31日起，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。2023/8/31武漢2023/8/31武漢中住房數(shù)認標準通知》 論是否利用款購過住，行業(yè)金機構(gòu)按首住房執(zhí)行住房信貸政策。2023/8/31（）《關(guān)于化我個人房貸款 商品住時，庭成在我名無成套房的不論否東莞中住房數(shù)認標準通知》 已利用款購過住，銀業(yè)融機構(gòu)按首住房行住房信貸政策。2023/8/31（）《關(guān)于化我個人房貸款 商品住時，庭成在當名無成套房的不論否惠州中住房數(shù)認標準通知》 已利用款購過住，銀業(yè)融機構(gòu)按首住房行住房信貸政策。2023/8/31中山 《關(guān)于化我個人房貸款 居民家（包借款、配及成年子，下）申貸中住房數(shù)認標準通知》 款購買品住時，庭成在地名下成套房的不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。購房家庭中至少有一名登記購房人符合我市住房限購政策，2023/8/29 成都2023/8/3 鄭州資料來源：各省市政府網(wǎng)站等，

《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》

且購房家庭在我市無自有產(chǎn)權(quán)住房的，認定為無房居民家庭。落實新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制，結(jié)合評估情況及時調(diào)整我市新發(fā)放首套住房商業(yè)貸款利率下限。落實“認房不認貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。來看，進而更為合理地評估當下。對比歷史兩輪地產(chǎn)放松，有何不同？2008年、2014-2016年的兩輪地產(chǎn)放松政策來看，有何不同呢？首先，我們看下歷史上兩輪地產(chǎn)寬松政策的主要措施：（1）2008年：全球金融危機下國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力加大，房地產(chǎn)市場景氣度持續(xù)走弱，地產(chǎn)政策步入放松時期。10“下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20圖4：CPI和PPI當月同比（%） 圖5：房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比（%） 1050

CPI同比 PPI同比

40房地產(chǎn)開發(fā)30房地產(chǎn)開發(fā)20100-102012-062012-102012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-06資料來源：wind， 資料來源：wind，2014年9“首套家庭0.7。201520%30%40925%。6務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)2015-2017三年棚改計劃，包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房1800萬套，積極推進棚改貨幣化安置。貸款利率下限（首套）貸款利率下限（首套）貸款利率下限（首套）貸款利率下限（首套）首付比下限（二套）首付比下限（首套）文件時間2008/10

《關(guān)于擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》《關(guān)于進一步做好住房金

90平方米以下，20%不變；90平方米以上，下降為20%，（前值30%）

20%（前值40%）

商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍（前值為0.85倍）貸款利率下限為貸款2014/9

融服務(wù)工作的通知》

30%不變 60%不變商業(yè)貸款最低首付款比例不

—基準利率的0.7倍2015/3

《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》

公積金貸款最低首付款比例為20%（前值30%）

低于40%（前值60%）；公— —積金貸款最低首付款比例為30%————25%（前值30%）2015/9 通知》2016/2

《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》

在不“限購”城市，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點

最低首付款比例調(diào)整為不低— —于30%（前值40%）LPR+20BPLPR+20BP（前LPR-20BP（不變）值LPR+60BP）不區(qū)分“限購”和不“限購”城市，首付比例下限為30%（原限購城市40%）不區(qū)分“限購”和不“限《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住2023/8 房信貸政策的通知》20%（原限購城市30%）資料來源：中國政府網(wǎng)等，貸款利率下限調(diào)降等，推動房地產(chǎn)市場逐步回暖，帶動銷售端好轉(zhuǎn)。（1）2008年來看：地產(chǎn)景氣度出現(xiàn)大幅改善，當中也受到“四萬億”刺激商品房銷售面積當月同比由200810-28.9%大幅回升至200911200810-34.2%大幅回升至2009年11月的166.8%。（2）2014-2016年來看：地產(chǎn)逐步企穩(wěn)回升，其中棚改貨幣化也是提振需20149-10.3%2016420149-8.9%大幅回升至2016年4月的59.8%。圖6：2008年、2014-2016年兩輪地產(chǎn)放松政策后的效果（%）資料來源：wind，需格局平衡，此外，又有何不同？城中村改造，更有利于高能級城市的地產(chǎn)復(fù)蘇。2014-201620159（前值30%2016年225%，各地可向下浮動5個百分點。20%30%，政策力度也是達到了前兩輪地產(chǎn)周期底部的力度。2014年針對首套房的認定政策有所放松，即“認貸不認房”。2014年9月，對擁有1此外便是直接帶動資金的城中村改造，仍在途中，還需觀察政策動向。后市如何展望？的其他環(huán)節(jié)傳導(dǎo)，進而推動房地產(chǎn)市場逐步回暖。定時間，且實際效果仍需持續(xù)觀察。包括后續(xù)的地產(chǎn)政策以及城中村改造的政策方向和力度，亦需邊走邊看。95930投資端仍顯低迷，100大中城市成交土地面積繼續(xù)回落，環(huán)比為-41.4%，同比為-67.6%，降幅均增大。圖7：30大中城市商品房成交面積（%，萬平方米） 圖8：100大中城市成交土地面積（%，萬平方米） 100大中城市:成交土地占地面積:同比100大中城市:成交土地占地面積(右)30大中城市:商品房成交面積:環(huán)比100大中城市:成交土地占地面積:同比100大中城市:成交土地占地面積(右)1000-502020-032020-092021-032021-092022-032022-092023-03-1002020-032020-092021-032021-092022-032022-092023-03

30大中城市:商品房成交面積:同比30大中城市:商品房成交面積(右)

6005004003002001002020-032020-092021-032021-092022-032022-092023-032023-0902020-032020-092021-032021-092022-032022-092023-032023-09

3002001000-100

5,0004,0003,0002,0001,0002023-0902023-09資料來源：wind， 資料來源：wind，15-20BP10年國債往2.65%向上調(diào)整時，勝率和賠率便進入雙兼顧區(qū)間。9MLF體偏緊的概率相對較低。小結(jié)債市相應(yīng)快速調(diào)整。對此如何看待，后續(xù)如何演繹？本文聚焦于此。1、地產(chǎn)政策組合拳的三條線索31日，央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)調(diào)存量房貸利率；另一方面，對貸款的利率水平也有“原貸款發(fā)放時”的限定。當前我國各地執(zhí)行的首套房貸利率下限差異仍較大，預(yù)估二三線城市下調(diào)的LPR-20BP、LPR-50BP10020100BP13540降低首付比例下限、二套房利率下限：8月31