建發(fā)股份(600153)銷投強(qiáng)勁未來增長有潛力-廣發(fā)證券郭鎮(zhèn),樂加棟,張春娥-20230914

建發(fā)股份（建發(fā)股份（600153.SH）銷投強(qiáng)勁，未來增長有潛力核心觀點(diǎn)：聯(lián)發(fā)集團(tuán)銷售金額302億元，同比+103%2021A2022A2023E2024E2025E營業(yè)收入（百萬元）707844832812800995800995876287972944增長率（%）EBITDA（百萬元）歸母凈利潤（百萬元）增長率（%）63.5%609835.4%62823.0%-3.8%-3.8%5824-7.3%9.4%2149465572387372272.032.092.182.40EPS（元/股）2.032.092.182.40市盈率（x）ROE（%）EV/EBITDA（x）5.23.25.03.35.45.49%2.94.89%2.94.49%2.8數(shù)據(jù)來源：公司財(cái)務(wù)報(bào)表，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心公司評(píng)級(jí)相對(duì)市場表現(xiàn)2023-09-146%11/2201/2303/2305/2311/2201/2303/2305/2307/2309/23-10%-18%-26%-34% 建發(fā)股份滬深300請(qǐng)注意，樂加棟并非香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)的注冊(cè)持牌人，不可在香港從事受監(jiān)管活動(dòng)。量的關(guān)系 4 （一）上半年度銷售金額再次突破千億 4 4 4 4 120%100%80%60%40%20%4035302520500%120%100%80%60%40%20%4035302520500%-20%181920212220H121H122H123H1-40%同比下降45%，其中Q2增速-28%。9,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000181920212220H121H122H123H190%80%70%60%50%40%30%20%10%0%7060504030200181920212220H121H122H123H180%60%40%20%0%-20%-40%Q2歸母凈利潤環(huán)比Q1略降3%。若剔除去年同期收購建發(fā)新勝控制益1.15億元，則上半年供應(yīng)鏈歸母凈利潤增速為-15%，其中還原后Q預(yù)期供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)歸母凈利率下降空間有限。8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000181920212220H121H122H123H1100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%45 2,5002,0001,5001,000500021Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q245%40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%86420 21Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q240%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40% 母凈利潤2.5億元，同比-60%。其中Q1、Q2分別為-0.5億元、比Q1收縮1.8pct2）聯(lián)發(fā)去年同期處置股票獲得0.79億元收益，上半年無此項(xiàng)1,6001,4001,2001,0008006004002000181920212220H121H122H123H190%80%70%60%50%40%30%20%10%0%403530252050181920212220H121H122H123H1100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%表1：公司利潤表分析同比同比供應(yīng)鏈?zhǔn)杖耄▋|元）同比整體毛利率扣稅毛利率銷售管理費(fèi)用率投資凈收益（億元）57同比公允價(jià)值變動(dòng)收益（億元）同比----同比--同比歸母凈利率股息分派率供應(yīng)鏈?zhǔn)杖耄▋|元）同比供應(yīng)鏈毛利潤（億元）同比-16%-10%毛利率供應(yīng)鏈歸母凈利潤（億元）同比歸母凈利率同比開發(fā)業(yè)務(wù)毛利潤（億元）同比開發(fā)業(yè)務(wù)歸母凈利潤（億元）62同比-11%-12%（一）上半年度銷售金額再次突破千億18%。整體銷售端呈現(xiàn)量價(jià)齊升。2,5002,0001,5001,0005000181920212220H121H122H123H1200%150%100%50%0%-50%1,4001,2001,0008006004002000181920212220H121H122H123H1120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%9.4%。上半年建發(fā)房產(chǎn)銷售端量價(jià)齊升的趨勢(shì)，但量的增長遠(yuǎn)高于價(jià)2,0001,8001,6001,4001,2001,000800600400200018年19年20年21年22年23H1100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%1,000900800700600500400300200100018年19年20年21年22年23H190%80%70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%2022年度全年的315億元的銷售金額規(guī)模，整體金額規(guī)模的增長強(qiáng)勁。上半年聯(lián)發(fā)45040035030025020015010050018年19年20年21年22年23H1120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%35030025020015010050018年19年20年21年22年23H140%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%表2：銷售面積城市能級(jí)分布銷售面積（萬方）01863銷售面積占比1,8001,6001,4001,2001,000800600400200018年19年20年21年22年23H1拿地金額（億元）拿地金額/銷售金額80%70%60%50%40%30%20%10%0%1,6001,4001,2001,000800600400200018年19年20年21年22年23H1拿地面積（萬方）拿地面積/銷售面積140%120%100%80%60%40%20%0%表3：拿地金額力度比較保利發(fā)展金地集團(tuán)0000000金科股份0020-金融街0年來拿地金額力度新低。建發(fā)股份整體拿地金額力度的提升主要依靠建發(fā)房產(chǎn)驅(qū)1,4001,2001,000800600400200018年19年20年21年22年23H1120%100%80%60%40%20%0%30025020015010050018年19年20年21年22年23H180%70%60%50%40%30%20%10%0%聯(lián)發(fā)集團(tuán)拿地金額（億元）聯(lián)發(fā)集團(tuán)拿地金額力度1,2001,000800600400200018年19年20年21年22年23H1160%140%120%100%80%60%40%20%0%建發(fā)房產(chǎn)拿地面積（萬方）建發(fā)房產(chǎn)拿地面積力度45040035030025020015010050018年19年20年21年22年23H1140%120%100%80%60%40%20%0%三、盈利預(yù)測(cè)和投資建議布局的供應(yīng)鏈運(yùn)營服務(wù)商，具備較強(qiáng)的精細(xì)化管理，短期雖受經(jīng)濟(jì)周期影響有前土儲(chǔ)豐厚、未結(jié)算資源有較強(qiáng)支撐度。兩者結(jié)合，預(yù)計(jì)公司未來仍具備較強(qiáng)綜上，預(yù)計(jì)公司23-25年總營收為8010億元、87-3.8%、+9.4%、+11.0%；預(yù)計(jì)公司23-25年歸母凈利潤分別為58.24億元、億元、72.27億元，增速分別為-7.3%、+12.6%、+10.2%。25.04億元兩個(gè)業(yè)務(wù)合計(jì)總合理價(jià)值531.64億元，對(duì)應(yīng)合理價(jià)值17.69元表4：盈利拆分同比（%）供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)同比（%）同比（%）同比（%）供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)同比（%）同比（%）同比（%）供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)同比（%）同比（%）毛利率（*）供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)四、風(fēng)險(xiǎn)提示（一）供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動(dòng)較大，具有明顯的需求推動(dòng)與政策導(dǎo)向特點(diǎn)，政策及市場波單位：百萬元存貨銷售費(fèi)用公允價(jià)值變動(dòng)收益投資凈收益1,616-1,423 3,085 4,8394,8656,0989,8511,039 1,269-5,185 3,497 4,9074,9856,2821,115 1,192-3,400 1,224 5,3514,6045,824 -3,400