重慶住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2016年12月

重慶住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目錄PART1、城市基本環(huán)境研究PART2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究PART3、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究PART4、重慶市場(chǎng)發(fā)展建議2016年

重慶實(shí)現(xiàn)“十三五”良好開局PART

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城市基本環(huán)境研究重慶是長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、金融中心，以及藝術(shù)、通信、科技、文化、教育等中心，中西部水、陸、空型綜合交通樞紐。PART

1城市規(guī)劃情況/城市區(qū)位重慶地處長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)帶核心地區(qū)，中國(guó)東西結(jié)合部，是中國(guó)政府實(shí)行西部大開發(fā)的重點(diǎn)開發(fā)地區(qū)；重慶是中國(guó)西部唯一集水陸空運(yùn)輸方式為一體的交通樞紐；重慶是“成渝經(jīng)濟(jì)圈”的重要組成部分，是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展重點(diǎn)布局的直轄市、未來長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心。PART

1城市規(guī)劃情況/城市概況四川省湖北省貴州省陜西省湖南省渝北區(qū)渝中區(qū)南岸區(qū)九龍坡區(qū)巴南區(qū)大渡口區(qū)江北區(qū)潼南縣合川區(qū)銅梁縣大足縣永川區(qū)江津區(qū)綦江縣南川區(qū)萬盛區(qū)武隆縣長(zhǎng)壽區(qū)梁平縣涪陵區(qū)豐都縣墊江縣忠縣開縣石柱縣城口縣巫溪縣云陽縣奉節(jié)縣巫山縣萬洲區(qū)彭水縣黔江區(qū)酉陽縣秀山縣雙橋區(qū)榮昌縣壁山縣北碚區(qū)沙坪壩區(qū)重慶市重慶地處中國(guó)西三角經(jīng)濟(jì)圈的樞紐位置重慶地處中國(guó)西南部，毗鄰川陜黔湘鄂五省。轄區(qū)面積8.24萬平方千米，下轄40個(gè)行政區(qū)縣，包括渝北、渝中、大渡口、江北、南岸、沙坪壩、九龍坡、北碚、巴南9個(gè)主城區(qū)，2015年底轄區(qū)總?cè)丝?371.84萬人（其中主城9區(qū)約818.98萬人口）；重慶是國(guó)家城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展重點(diǎn)布局的直轄市。借助直轄、三峽工程建設(shè)、西部大開發(fā)三大歷史性機(jī)遇，依靠“一圈兩翼”（１小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，渝東北翼和渝東南翼）戰(zhàn)略，正著力推進(jìn)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革、內(nèi)陸開放高地和“五個(gè)重慶”（宜居、暢通、森林、平安和健康重慶）建設(shè)；重慶已躋身五大國(guó)家中心城市。繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)之后，重慶設(shè)立成為中國(guó)第三個(gè)“新特區(qū)”——兩江新區(qū)。根據(jù)中央“314總部署”，力爭(zhēng)在2020年左右建設(shè)成為中國(guó)長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心。重慶是長(zhǎng)江上游地區(qū)唯一集水、陸、空資源的中西部綜合交通樞紐。擁有成渝鐵路、渝黔鐵路、襄渝鐵路、渝懷鐵路、遂渝鐵路（西部地區(qū)第一條高速鐵路）五條電氣化鐵路干線。江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)是全國(guó)十大機(jī)場(chǎng)之一。在建襄渝鐵路復(fù)線、蘭渝鐵路等。成渝、渝萬城際鐵路、渝黔新線等。規(guī)劃有渝鄭、渝昆、渝魯?shù)瓤瓦\(yùn)專線。重慶是中國(guó)長(zhǎng)江上游地區(qū)唯一匯集水、陸、空交通資源的特大型城市,西南地區(qū)綜合交通樞紐之一

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1城市環(huán)境研究/城市交通鐵路：成渝線、渝黔線、襄渝線、渝懷線、遂渝線、渝鄭線、渝昆線、蘭渝線（建設(shè)中）、渝利線（建設(shè)中）、成渝客專（通車）、渝萬鐵路（通車）、渝黔新線（建設(shè)中）公路：重慶高速公路四通八達(dá)，2015年全市高速公路將達(dá)2525公里，預(yù)計(jì)2017年達(dá)3000公里。水運(yùn)：重慶的水運(yùn)，順長(zhǎng)江東行，萬噸級(jí)的輪船可順江至武漢，南京，上海等地，以及沿海城市。航空：2014年，江北機(jī)場(chǎng)完成旅客吞吐量2926萬人次，增長(zhǎng)15.8%，旅客吞吐量首次超過西安機(jī)場(chǎng)，在全國(guó)十大機(jī)場(chǎng)中排第八位，增速位居十大機(jī)場(chǎng)之首。2015年10月，重慶黔江武陵山機(jī)場(chǎng)交由重慶機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司管理。2015年12月1日，機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量突破3000萬人次。2016年2月18日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)增設(shè)和恢復(fù)包括江北機(jī)場(chǎng)在內(nèi)的19家口岸進(jìn)境免稅店?！按笾貞c”規(guī)劃范圍PART

1城市環(huán)境研究/城市規(guī)劃中心城區(qū)邊界主城邊界都市區(qū)邊界市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃范圍為重慶市行政轄區(qū)，面積8.24萬平方千米。都市區(qū)規(guī)劃范圍包括渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)九個(gè)行政區(qū)，面積5473平方千米。都市規(guī)劃區(qū)又被定義為主城區(qū)和外圍小城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)兩部分：“主城區(qū)”是指重慶外環(huán)線以內(nèi)的區(qū)域，是都市區(qū)集中進(jìn)行城市建設(shè)的主要部分，面積為2,737平方公里；主城區(qū)以外的都市區(qū)為“外圍小城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)”，面積為2,736平方公里。渝中區(qū)位于地處重慶市西南部，長(zhǎng)江、嘉陵江匯流處，全區(qū)總面積23.71平方公里。重慶主城規(guī)劃空間布局結(jié)構(gòu)示意圖PART

1城市環(huán)境研究/城市規(guī)劃中部片區(qū)包括沙坪壩、楊家坪、大渡口；東部片區(qū)包括茶園、魚嘴；南部片區(qū)包括南坪、魚洞；西部片區(qū)包括北碚、西永、西彭；北部片區(qū)包括觀音橋－新牌坊、禮嘉、唐家沱、兩路、蔡家。市級(jí)中心位于渝中區(qū)解放碑，為中央商務(wù)區(qū)；現(xiàn)狀市級(jí)副中心有觀音橋－新牌坊、沙坪壩、楊家坪和南坪；規(guī)劃市級(jí)副中心有東有茶園，西有西永。組團(tuán)中心東有魚嘴，西有北碚、西彭，南有魚洞，北有蔡家、兩路、禮嘉、唐家沱，中有大渡口。主城空間布局結(jié)構(gòu)示意圖（2007－2020）未來重慶城市發(fā)展將形成“一城五片、多中心組團(tuán)式”空間布局結(jié)構(gòu)PART

1城市環(huán)境研究/城市規(guī)劃重慶的地形特點(diǎn)決定了其空間結(jié)構(gòu)不同于一般平原型城市的“同心圓”或“方塊狀”，未來空間結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)“一城五片，多中心組團(tuán)式”特征，主城區(qū)劃分為5個(gè)片區(qū)、16個(gè)組團(tuán)和6個(gè)獨(dú)立功能區(qū)?！拔迤奔窗凑铡皟山陌丁钡纳剿窬?，將主城分為五大片區(qū)，各片區(qū)在空間上相對(duì)獨(dú)立，人口規(guī)模不低于100萬，具備完善的城市功能，居住與就業(yè)平衡，屬于相對(duì)獨(dú)立和完整的子城市概念。各個(gè)片區(qū)內(nèi)有若干組團(tuán)，并依照具體條件形成為一個(gè)城市中心和多個(gè)城市副中心。都市區(qū)城市中心主要指中央商務(wù)區(qū)（CBD），由江北城、解放碑和彈子石濱江地區(qū)組成。城市副中心除已有的沙坪壩、觀音橋、楊家坪、南坪以外，另外重點(diǎn)建設(shè)西永和茶園。由此形成“一個(gè)中心，六個(gè)副中心”的格局。片區(qū)規(guī)劃示意圖

一個(gè)中心，六個(gè)副中心規(guī)劃示意圖

2010-2020版交通規(guī)劃：一是明確構(gòu)建“5+4”對(duì)外戰(zhàn)略通道，規(guī)劃5條國(guó)際貿(mào)易大通道和4條國(guó)家級(jí)綜合運(yùn)輸通道，全面支撐起重慶承東啟西、聯(lián)通南北的國(guó)家中心城市交通體系。二是明確市域重大交通設(shè)施布局，規(guī)劃形成“一樞紐十六干線五支線”鐵路網(wǎng)，“三環(huán)十二射多聯(lián)線”公路網(wǎng)以及“一大三小”市域機(jī)場(chǎng)布局，同時(shí)加快長(zhǎng)江上游航運(yùn)中心建設(shè)，實(shí)現(xiàn)多級(jí)帶動(dòng)下的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

三是明確構(gòu)建符合重慶特色的城市交通網(wǎng)絡(luò)，全面實(shí)施公交優(yōu)先發(fā)展策略，規(guī)劃2020年形成12條線路的軌道線網(wǎng)，以及“六橫七縱一環(huán)七聯(lián)絡(luò)”882公里的快速路網(wǎng)。未來形成一樞紐十六干線五支線”鐵路網(wǎng)，“三環(huán)十二射多聯(lián)線”公路網(wǎng)以及“一大三小”市域機(jī)場(chǎng)布局PART

1城市環(huán)境研究/城市規(guī)劃重慶是國(guó)家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，現(xiàn)已形成了電子信息、汽車、裝備制造、綜合化工、材料、能源和消費(fèi)品制造等千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群。PART

1城市環(huán)境研究/城市產(chǎn)業(yè)重慶是國(guó)家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，現(xiàn)已形成了電子信息、汽車、裝備制造、綜合化工、材料、能源和消費(fèi)品制造等千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群。2016年1-11月，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)資產(chǎn)總計(jì)19510.06億元，同比增長(zhǎng)11.9%，重慶規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額1332.85億元，同比增長(zhǎng)14.5%，實(shí)現(xiàn)利稅總額2242.23億元，同比增長(zhǎng)11.1%。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：都市區(qū)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)重點(diǎn)布局現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)；內(nèi)環(huán)線與繞城高速公路之間重點(diǎn)布局現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、休閑旅游業(yè)；繞城高速公路以外的地區(qū)重點(diǎn)布局都市農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)。PART

1城市環(huán)境研究/城市概況總結(jié)空間規(guī)劃“一城五片、多中心組團(tuán)式”交通規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局電子信息、汽車、裝備制造、綜合化工、材料、能源和消費(fèi)品制造等千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群。城市地位重慶是“成渝經(jīng)濟(jì)圈”的重要組成部分，是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展重點(diǎn)布局的直轄市、未來長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心。十六干線五支線”鐵路網(wǎng)，“三環(huán)十二射多聯(lián)線”公路網(wǎng)以及“一大三小”市域機(jī)場(chǎng)重慶作為西部地區(qū)唯一一個(gè)直轄市，是連接?xùn)|西部的水、陸、空交通樞紐，是長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、金融中心，以及藝術(shù)、通信、科技、文化、教育等中心，是國(guó)家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地?？萍冀逃α啃酆瘢瞬畔鄬?duì)富集。PART

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經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究重慶GDP總量及增長(zhǎng)情況在二線城市中處于領(lǐng)先水平，近三年GDP穩(wěn)定增長(zhǎng)但增速降低，三產(chǎn)比例在二線城市中較為落后PART

2市場(chǎng)環(huán)境研究/經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平研究橫向數(shù)據(jù)橫向數(shù)據(jù)縱向數(shù)據(jù)縱向數(shù)據(jù)PART

2市場(chǎng)環(huán)境研究/城市居民消費(fèi)力研究重慶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在二線城市中最低，社零總額較高，增幅逐年下降。橫向數(shù)據(jù)橫向數(shù)據(jù)縱向數(shù)據(jù)縱向數(shù)據(jù)PART

2市場(chǎng)環(huán)境研究/固定資產(chǎn)投資研究重慶固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資額均在二線城市中名列前茅，且房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅近4年都穩(wěn)定增長(zhǎng)。橫向數(shù)據(jù)縱向數(shù)據(jù)縱向數(shù)據(jù)橫向數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：中指研究院固定資產(chǎn)投資快速上漲市民可支配收入水平較低城市GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)品牌開發(fā)商大舉進(jìn)入重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于二線城市中領(lǐng)先水平，市房地產(chǎn)處在穩(wěn)步發(fā)展階段，有穩(wěn)定客群，整個(gè)城市房地產(chǎn)有較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。PART

2市場(chǎng)環(huán)境研究/宏觀總結(jié)PART

2市場(chǎng)環(huán)境研究/開發(fā)投資額重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資額連年上升，自2014年-2016年，始終保持在2000億元以上。數(shù)據(jù)來源：中指研究院PART

2市場(chǎng)環(huán)境研究/銷售價(jià)格走勢(shì)截止2015年，重慶房地產(chǎn)銷售價(jià)格為7466.9元/平，銷售面積達(dá)2127.69萬平。數(shù)據(jù)來源：中指研究院PART

2市場(chǎng)環(huán)境研究/住宅價(jià)格指數(shù)重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格處于穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，月環(huán)比漲幅在2%以內(nèi)，2016年11月住宅價(jià)格指數(shù)為7507元/平。數(shù)據(jù)來源：中指研究院PART

2市場(chǎng)環(huán)境研究/住宅成交面積走勢(shì)重慶房地產(chǎn)成交面積在較為平穩(wěn)，月均在125-200平之間，自2016年11月達(dá)到近4年來的頂峰，達(dá)268.7萬平。數(shù)據(jù)來源：中指研究院PART

2市場(chǎng)環(huán)境研究/可售面積重慶房地產(chǎn)可售面積逐年減少，從歷史高值2015年2月的1779.7萬平，減少至2016年11月的1323.2萬平。數(shù)據(jù)來源：中指研究院PART

2市場(chǎng)環(huán)境研究/出清周期重慶房地產(chǎn)可售面積逐年減少，從歷史高值2015年2月的1779.7萬平，減少至2016年11月的1323.2萬平。數(shù)據(jù)來源：中指研究院開發(fā)投資額逐步增加出清周期逐漸縮短量?jī)r(jià)逐步提升，空間小開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小利潤(rùn)空間較小重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善，成熟，處于穩(wěn)定發(fā)展的階段，近年來，銷售價(jià)格，成交量以及開發(fā)投資額等呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，出清周期逐漸縮短，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，利潤(rùn)空間小。PART

2市場(chǎng)環(huán)境研究/宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)PART

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房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境研究PART

3市場(chǎng)環(huán)境研究/截止2016年11月重慶市場(chǎng)情況（交易市場(chǎng)）交易市場(chǎng)：環(huán)比量升價(jià)跌，銷供比下降至1.36，出清周期縮短全市價(jià)格走勢(shì)：環(huán)比下跌1.24%，同比上漲1.58%，為7089元/平米全市需求：成交268.71萬平米，環(huán)比增長(zhǎng)0.33%，同比增長(zhǎng)87.94%全市供應(yīng)：新批197.61萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)5.52%，同比增長(zhǎng)137.65%供求對(duì)比：銷供比下降至1.36，短期市場(chǎng)供不應(yīng)求庫存去化：庫存上升3.22%至1323.19萬平方米，去化速度加快熱銷項(xiàng)目：中小戶型、低總價(jià)熱銷，重慶萬達(dá)城居首企業(yè)銷售：中國(guó)恒大以22.35億元銷售額居本月榜首數(shù)據(jù)來源：中指研究院全市價(jià)格走勢(shì)：2016年11月，環(huán)比下跌1.24%，同比上漲1.58%，為7089元/平米PART

3市場(chǎng)環(huán)境研究/截止2016年11月重慶市場(chǎng)情況（交易市場(chǎng)）數(shù)據(jù)來源：中指研究院區(qū)域價(jià)格走勢(shì)：2016年11月，重慶商品住宅渝中區(qū)價(jià)格最高，為10548元/平方米。巴南區(qū)價(jià)格增長(zhǎng)最高，環(huán)比增長(zhǎng)6.44%。圖：重慶商品住宅區(qū)域價(jià)格走勢(shì)PART

3市場(chǎng)環(huán)境研究/截止2016年11月重慶市場(chǎng)情況（交易市場(chǎng)）數(shù)據(jù)來源：中指研究院全市需求：2016年11月，重慶商品住宅銷售面積為268.7