房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)報(bào)建流程中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于2012年1月1日實(shí)施下面先按照?qǐng)?bào)建的先后順序來(lái)說(shuō)：1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫龋芏嗟胤降膰?guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開(kāi)發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無(wú)論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒(méi)有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。銅我殘不長(zhǎng)是顯批竄評(píng)察這惕種把土舌地免出手讓仰模銷式賀容沒(méi)易浸滋簽生順腐棚敗剝。若要征知羽道附，哪我午國(guó)死正舊式攻搞棚土迅地日出非讓暈也醒只雷不動(dòng)過(guò)扇是誠(chéng)從找1爆9魚(yú)9尚0諷年去開(kāi)哪始著的灑，稠而槽以無(wú)公訪開(kāi)墊交度易供的培形林式伐搞軌土體地丟出淡讓筆，胞甚面至討都益只復(fù)是失從危1鉆9纏9蘿7桿年興才堂正未式渾開(kāi)砍始躬。社而宏北魯京焰第良一悅塊至公嚼開(kāi)匆交勸易片的臉土損地議，拴是關(guān)到斥2視0獵0洞0禮年鞠之臘后蛇才森上規(guī)市摸的樣。彎我點(diǎn)只梁不佩過(guò)舅是鏟說(shuō)垂，緊我饅國(guó)略在管這那個(gè)疲問(wèn)謊題品上摧缺錫乏魚(yú)經(jīng)報(bào)驗(yàn)竊，集國(guó)晨際朵上筐也境沒(méi)齒有析什案么遙可謎供舉借墳鑒搏的落?？苁綁?。融因嗽為母我遺國(guó)酒的低房像地皂產(chǎn)杠管競(jìng)理辭體拴系烘那銀絕砍對(duì)抵是渾全野世制界坐獨(dú)兇有售的譯。丈憤貿(mào)青叉?zhèn)兣畈粖W要融在伍這溉里閣給陰我樸指艦三態(tài)道銀四維。聽(tīng)我關(guān)在薪這扮個(gè)測(cè)行撫業(yè)昆浸登了排這悼些哲年怨了往，萌起阿碼槽我野個(gè)監(jiān)人坐覺(jué)道得絡(luò)，滾把掙我蓬放響到斑9填0連年窮代茂的厚背升景游里模面府去誼，搶我寄也揀想珠不游出龍更裳好妨的球土藥地蜻交黃易綠模牲式欄。失城念市既規(guī)驗(yàn)劃粉這擺個(gè)字概劈念肆一聯(lián)直論到蠟現(xiàn)啊在計(jì)都針還潛沒(méi)改深所入扒人趙心后，掠更涉何舍況步當(dāng)說(shuō)時(shí)遲呢欠。蠟不耀過(guò)池?zé)o噴論房如荷何厚，蔥這愿種姑土拉地辦交器易燥模綠式露現(xiàn)涉在京已鎖經(jīng)康只勵(lì)是魔歷波史會(huì)了喜。集新淘城它鄉(xiāng)肥規(guī)悼劃萄法劇第覽三皇十圖八忌條慣：敲在倍城摩市泉、獎(jiǎng)鎮(zhèn)甚規(guī)陜劃傭區(qū)稠內(nèi)糟以希出素讓財(cái)方若式雙提涂供謎國(guó)期有殼土即地件使晉用笑權(quán)趟的緣，縮在完國(guó)印有羅土白地魔使叢用尿權(quán)摔出漫讓沫前智，劇城充市餅、熱縣榨人喬民駐政萄府踢城范鄉(xiāng)什規(guī)廈劃中主絡(luò)管儉部樹(shù)門哭應(yīng)襪當(dāng)輸依支據(jù)欺控負(fù)制救性德詳才細(xì)劉規(guī)什劃屆，鎮(zhèn)提施出校出委讓編地基塊抹的迎位掉置滾、饞使草用剖性得質(zhì)云、站開(kāi)我發(fā)處強(qiáng)室度壓等肅規(guī)方劃釋條儉件紗，我作保為贏國(guó)柄有收土蟻地淋使鉗用東權(quán)怪出辯讓蹄合補(bǔ)同簡(jiǎn)的挽組營(yíng)成弊部急分孟。向未交確序定卵規(guī)仿劃先條華件嘩的顆地烤塊促，偵不追得驕出袖讓鹿國(guó)近有凡土異地孫使坡用翼權(quán)膠。評(píng)以社出訴讓妙方疾式霉取凝得偏國(guó)碰有偉土貪地輪使逮用匙權(quán)福的屑建頃設(shè)澤項(xiàng)夫目植，攏在姐簽規(guī)訂拉國(guó)符有兆土綠地拔使授用親權(quán)桌出慈讓溉合妙同條后量，不建融設(shè)旬單腦位協(xié)應(yīng)春當(dāng)序持?jǐn)亟ㄎ柙O(shè)禽項(xiàng)堪目屠的鎮(zhèn)批縫準(zhǔn)天、載核位準(zhǔn)適、恰備栽案白文勢(shì)件況和程國(guó)格有司土乒地因使律用綱權(quán)朵出音讓要合賴同獲，和向激城弟市島、塘縣耀人沿民燒政蹲府辨城輪鄉(xiāng)姓規(guī)窩劃諒主立管弄部川門裝領(lǐng)痕取家建鉆設(shè)賣用竹地榴規(guī)法劃究許畝可屠證哲。舟城掀市悉、法縣譜人捧民遣政奇府膠城恩鄉(xiāng)之規(guī)掃劃椒主時(shí)管優(yōu)部患門伴不挪得粥在項(xiàng)建浸設(shè)亞用只地有規(guī)王劃區(qū)許沸可爛證毯中述，篇擅涂自撓改怨變鑰作既為載國(guó)遙有果土艙地績(jī)使缺用輪權(quán)幼出填讓屯合鴨同寫(xiě)組柴成翻部站分塊的皇規(guī)融劃圖條流件李。效2表、猜項(xiàng)呀目兔公蓬司拿設(shè)障立葡、拖立醋項(xiàng)坑、日環(huán)偷境凡評(píng)埋估梅、撲房羊地陸產(chǎn)伶開(kāi)隔發(fā)灑資摸質(zhì)適這呆四糞項(xiàng)忍幾啄乎夜是粒每眾一歲個(gè)夏項(xiàng)蠢目式要軋開(kāi)聰始撤的凍時(shí)徒候呢必直須芹要俘搞團(tuán)的繡東虛西磚?；钦沙＝氐暮嫔绐q會(huì)義主紙義析特胳色愈。而不菜過(guò)域這驚里穩(wěn)也登有魂些寒東隨西蜻很帽有賢趣觀，紡與奏法奶律旅的恥關(guān)艦系平也命比往較帝大繁，柏比者如翅設(shè)井立糠項(xiàng)斬目顆公顆司始。剛這作里銅要章注萬(wàn)意嘉一肆下逝，總母心公扭司帶拍同到拌的泉土諒地你，巖轉(zhuǎn)杏到兵其巴全仆資享設(shè)爐立誠(chéng)的屠項(xiàng)溉目雪公降司物名筒下團(tuán)，針按俘我總國(guó)篩法寧律側(cè)，小不稀屬鍵于百交居易攪。算我法再走次伍強(qiáng)快調(diào)按一昂下仰：扔母色公膜司理與龍其堡全民資夕子盤公廊司略之槽間尊的歲土塘地岸流哪轉(zhuǎn)紫，矛不俯屬姜于局交駐易穗。停再點(diǎn)次坊強(qiáng)總調(diào)超：結(jié)不奏屬頁(yè)于押交羞易訴。司因楚此廣，賊房坊地瓣產(chǎn)灑公奴司現(xiàn)可扣以光任吳意因設(shè)辣置壁項(xiàng)袋目欲子真公絹司鋒，販在汪房悲子菊賣捧完升后討再穿把渡它丹在普實(shí)用體石上君消雅滅奮，觀只亮留爽下君一茄個(gè)袖殼偶。蔥這性種嗎操伶作槳模紙式夜沒(méi)貼什德么怪法悠律頓風(fēng)溪險(xiǎn)麥可抄言鞏，弊非良常賴的敬經(jīng)貝濟(jì)溪實(shí)勇用狗，注因捕此評(píng)現(xiàn)皮在技我祝國(guó)他稍類微稻有池點(diǎn)蠢規(guī)嫁模賭的稻房刻地泊產(chǎn)透公叨司猛都酒這耐么躍干咐。逗再福說(shuō)考立窄項(xiàng)桃，身這死個(gè)愛(ài)東鴨西暮純脅粹笨是嗚計(jì)各劃海經(jīng)可濟(jì)鑰時(shí)頁(yè)代捧留次下舒的備產(chǎn)物物場(chǎng)，箏非準(zhǔn)常失的欣煩穴，棍也護(hù)不頂知誦道指這銜個(gè)浸東摧西縮應(yīng)乏該巨算葉什放么竿。餓立丹項(xiàng)薯主艱要傳考販察貼的靜是放項(xiàng)銳目奮的喝投紙資給額止及錢可狼行評(píng)性扮。廳我樂(lè)不墾知項(xiàng)道控在描目若前刃的勇市郊場(chǎng)洗里鉤，美可躬行匙性膊這優(yōu)個(gè)隸東含西采，斃政厭府罩是搜從騎什更么場(chǎng)角六度娛來(lái)戰(zhàn)管雨理晉的瘡。峰反夫正防現(xiàn)統(tǒng)在違各變地戚由惱于黎市傾場(chǎng)裂經(jīng)傘濟(jì)趕的莫深管度敗不兩同鬼，聰所找以篩在禽這氏個(gè)評(píng)事奶情燒的甲管彼理輸上凝也爭(zhēng)不池同睜。巴有寧些屋地扔方后基宴本侍上咱不陣太話管決，爭(zhēng)有矮些沸地現(xiàn)方敘就蠅管涂得畜非炸常弟嚴(yán)挨。唯而埋且余立猜項(xiàng)齡到款底產(chǎn)需盜要彼什跑么艘材為料糕那數(shù)也織是溝誰(shuí)腰都團(tuán)說(shuō)蝦不促清狗楚測(cè)的倦事絡(luò)情窗。疤立粥項(xiàng)驕與賄其忠他蹄程肉序隱的長(zhǎng)先虧后激關(guān)昆系認(rèn)那銹更編是糖異逗常醋隨喉便竟的欲事饅情華。巧譬炮如亡最倘近掩國(guó)爪家倚的崇政姻策射，惠要驗(yàn)求筆先價(jià)把垃環(huán)范境暈評(píng)虛估蔥搞截了丑，保再集回譽(yù)頭款來(lái)延立穿項(xiàng)個(gè)。曠這壯是米基愛(ài)于陰加歪強(qiáng)假環(huán)饅境菜保挽護(hù)鼓促恒進(jìn)橡可辦持咽續(xù)負(fù)發(fā)稻展捆的勺考閣慮緊。收但雕在顆很腎多過(guò)地徒方硬，咸環(huán)眼評(píng)盡的濟(jì)一框項(xiàng)振主搜要內(nèi)前喇提液材吼料般就掏是蠅立爛項(xiàng)荷批徒文在?；⑴挪簧沉舜岔?xiàng)鉛根黎本檢做揚(yáng)不恭了衛(w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少程序。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測(cè)繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。這得寫(xiě)死我啊。為什么我會(huì)突然發(fā)這種神經(jīng)寫(xiě)這種東西呢？質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說(shuō)老實(shí)話，我分不清楚。在我看來(lái)，質(zhì)量問(wèn)題都是安全問(wèn)題。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我打樁沒(méi)按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問(wèn)題還是質(zhì)量問(wèn)題？我反正說(shuō)不清楚?？傊畠蓚€(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問(wèn)題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來(lái)，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個(gè)機(jī)構(gòu)，沒(méi)有任何邏輯和操作上的困難。在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來(lái)，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開(kāi)始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。我見(jiàn)過(guò)最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。在這里，為了避免有些人看不懂，我說(shuō)一句，打完樁必須做檢測(cè)。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。各位的，明白？不過(guò)呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。我要是局長(zhǎng)我也不肯放。10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建首先，我必須說(shuō)明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無(wú)論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。我個(gè)人對(duì)此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市，私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書(shū)就行了。在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候，我必須得說(shuō)，這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒(méi)幾只好鳥(niǎo)。我在此隨便講個(gè)故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在某地，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識(shí)相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。本來(lái)這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡(jiǎn)單的事情。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去。總之就是不受理。后來(lái)求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。這個(gè)企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。我這里講的還只是個(gè)小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來(lái)。我個(gè)人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會(huì)使用黑社會(huì)的可能性。監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說(shuō)了。監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見(jiàn)。通過(guò)了就是下一步，施工許可證。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實(shí)講，在我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)里面，我從來(lái)沒(méi)看到建設(shè)部門真的做過(guò)審核。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒(méi)見(jiàn)過(guò)幾個(gè)政府官員能看得懂的。11、施工許可證我懷著萬(wàn)分激動(dòng)的心情，打下了上面那5個(gè)字。施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可。在我個(gè)人的職業(yè)生涯中，我從來(lái)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來(lái)辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對(duì)沒(méi)1年的時(shí)間出不來(lái)。不相信的同學(xué)，請(qǐng)回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于20個(gè)。而且得一步一步來(lái)。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問(wèn)題，直接就GAMEOVER。在改革開(kāi)發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國(guó)的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說(shuō)是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒(méi)辦成。最后撤資了，不干了。上級(jí)政府震怒，云云。現(xiàn)在改革開(kāi)發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？到了今時(shí)今日，還有什么企業(yè)抱怨過(guò)政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽(tīng)不到了。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個(gè)圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項(xiàng)交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡(jiǎn)化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。我知道我這么說(shuō)，會(huì)有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過(guò)10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒(méi)得玩了。之后的內(nèi)容，大家就開(kāi)始熟悉起來(lái)了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了。12.插曲,來(lái)講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控不妨說(shuō)一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。后來(lái)窮得不行，這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個(gè)工作的原因之一啦。在講預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個(gè)，才能對(duì)銷售方面的各項(xiàng)政策有一個(gè)清晰的了解。對(duì)現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評(píng)價(jià)是：混蛋?；旧?，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個(gè)方面：1、減少土地供給，緊縮地根這方面的政策非常的立桿見(jiàn)影。如果這里有國(guó)土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。最近這3年以來(lái)，中央對(duì)地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國(guó)各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過(guò)了全國(guó)所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個(gè)很瘋狂的概念。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動(dòng)的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭(zhēng)的事實(shí)了。各位不需要和我爭(zhēng)論什么各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備了多少多少地，足以做多少多少年的開(kāi)發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準(zhǔn)確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報(bào)道，連造謠都沒(méi)造出個(gè)樣子來(lái)。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來(lái)事情的真?zhèn)?。有哪個(gè)地產(chǎn)公司手頭上沒(méi)開(kāi)發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開(kāi)發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來(lái)吃掉。在另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備那些目前來(lái)說(shuō)幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴(kuò)張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長(zhǎng)。這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種諷刺。唉2、打壓購(gòu)買需求提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒(méi)錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒(méi)有解決任何問(wèn)題，它只不過(guò)是將需求延后。我不明白為什么老百姓對(duì)這種政策鼓掌叫好。有一種很神奇的解釋說(shuō)，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開(kāi)發(fā)商脆弱的資金鏈就會(huì)斷掉，開(kāi)發(fā)商就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了。我個(gè)人不對(duì)這種神奇的邏輯予以打擊。免得我的這個(gè)貼淪為口水之爭(zhēng)的場(chǎng)所。我只對(duì)客觀效果予以評(píng)價(jià)。3、強(qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型這個(gè)很明確，就是那個(gè)90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個(gè)9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我個(gè)人沒(méi)明白過(guò)來(lái)這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場(chǎng)化的東西。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這么一個(gè)隱含的前提在：開(kāi)發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤(rùn)。但是，大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤(rùn)及總利潤(rùn)會(huì)有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無(wú)非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤(rùn)有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高。但在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒(méi)發(fā)覺(jué)過(guò)有這種情況。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過(guò)來(lái)：小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個(gè)公司在產(chǎn)品定價(jià)上基本上都是這么個(gè)策略。我不知道北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。我個(gè)人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來(lái)玩去。不會(huì)有別的什么新花樣出來(lái)了。這個(gè)效果，我就不多說(shuō)了。13、放線、驗(yàn)線這個(gè)就簡(jiǎn)單的說(shuō)一說(shuō)吧。圖紙畫(huà)出來(lái)之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過(guò)有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。在工程提前施工，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。讓他們提前來(lái)做放線。放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的，沒(méi)超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場(chǎng)合。14、預(yù)售許可證終于說(shuō)到這個(gè)了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。現(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來(lái)越小了。預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂（各地區(qū)可能不一樣，沈陽(yáng)市是地上6層（含6層）以下的房屋，其工程形象進(jìn)度達(dá)到三分之二；地上7層（含7層）至12層的房屋，工程形象進(jìn)度基本達(dá)到地上總層數(shù)的二分之一，但不低于4層；地上13層（含13層）以上的房屋，工程形象進(jìn)度達(dá)到地上總層數(shù)的三分之一）。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無(wú)論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開(kāi)發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)2、3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。在理解了這個(gè)之后，或許我們對(duì)捂盤這種行為，會(huì)有更深刻的認(rèn)識(shí)吧?，F(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公示。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場(chǎng)，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說(shuō)，但是，政府沒(méi)有（也沒(méi)有權(quán)力）對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商可以完全不予理會(huì)。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完了。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。從來(lái)都是如此。隨便你怎么公示。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒(méi)有任何法律上或者行政上的責(zé)任。在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說(shuō)的地方就是預(yù)測(cè)繪。房管部門下屬的房屋測(cè)量部門，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開(kāi)發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來(lái)的呢？最關(guān)鍵的就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。但要說(shuō)是開(kāi)發(fā)商的故意造成的，我個(gè)人沒(méi)有見(jiàn)過(guò)。開(kāi)發(fā)商也沒(méi)這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個(gè)人不排除有些頭被門夾了的開(kāi)發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到?，F(xiàn)在為了避免這種