房地產資金的籌集

房地產資金的籌集一、房地產金融機構信貸資金的構成及籌集(一)房地產信貸資金的概念信用是商品經濟發(fā)展到一定階段的必然產物，是在貨幣發(fā)揮支付手段職能的基礎上產生的。房地產商品屬性的確定和房地產商品市場的建立是房地產信用產生的前提條件，通過信用手段來籌集房地產資金能更好地實現房地產資金的融通，解決房地產業(yè)的資金需求。房地產信貸，就是銀行或房地產信用機構通過各種信用手段，把動員，籌集起來的各種房地產信用資金，以償還為條件暫時讓渡給房地產的開發(fā)經營者和消費者使用的一種借貸行為。可見，房地產信貸資金就是以償還為條件用于房地產業(yè)的資金。(二)房地產信貸資金的構成摩房素地醬產熟信鋤貸收資翅金獵是裳房今地切產拾金刮融才機唱構報向催房劫地白產怠業(yè)廚發(fā)策放透貸妥款誘所胡運干用塵的訴資特金想，競其肢構刻成防我悶們型可老以滿從掌分資析像房豈地饞產竹信輕貸兆市五場霞人村手咐。顛房疫地膠產儲信似貸編市蘋場丘就懸是鞭房蘇地傾產左金睬融湯機嘉構恒在歷房梳地柏產郵業(yè)陰發(fā)乘生宇存賊。磨貸耐款眠業(yè)席務延所鐮形例成暮的排市庸場糞，詞是漆信芬貸辨資糧金和在冊房淺地羨產科業(yè)臣中宋借謀貸半關抬系刃的忠總因和仇。距與叔其魄他敢市飼場羨一芹樣柳，幅房底地辦產奴信觀貸偽市譜場之由碎主乏體訂與賊客懷體辟構箱成糾，巖市例場評主裝體用即篇市周場終的區(qū)參籌與源者裁，紋市黑場飯客貝體鬼即悅市寸場知交趟易塘的俊對核象晉。收房宏地泊產紫信壯貸管市錢場執(zhí)的步主繪體調（酬參猜與幼者鎖）琴可口分額為野債悼權閣人壞和伍債藥務絮人棋兩赤大急類叼，明具蠟體化而延言架拒有堤以朱下項幾嚷類夏，燒它社們差在篇信猛貸鋸市悶場跳扮哀演茶不阿同落的語角淘色列。犁1扎．謠房精地慚產永開路發(fā)呆企話業(yè)錫房卵地值產秧開熔發(fā)肺企嫩業(yè)寸在醒其浩開報發(fā)仔的吃不謊同債階謝段輕，磨分邁別驗作匪為傲債桶權日人謝或披債矩務執(zhí)人獨出當現芒。熟一閣般握而熄言走，精在尿開純發(fā)爪初么期純）普需杠要廈大要量匠的土資刃金癢投覺入蛋，謀開憐發(fā)寧商集自卸有院資摘金呀往艱往暴不紋足帽，稠這亡時險他閑就彈會漿在壺金山融商市新場斥貸陵人戀資污金哥，彈成捐為需債舊務禽人播；夕而磨到卡了心后營期緩，急隨雞著從投滴人穴的燃減砌少誠及佩樓扮字蛇預蠅售句收賀入鋼的博增癢加矩，份開獄發(fā)述商撲又坑會宏將乖暫以時災閑希置張的服資插金覆存描入館銀存行竿，食成翁為桐債灣權曲人美。浮在膨房酬地懷產夾信臺貸址市奉場牧上隔、氏房憑地晉產兼開賭發(fā)除企頑業(yè)基頻傅繁特出譜現車，異隨都時拒調求節(jié)弱自雀己由的市資槍金壇狀舅況磁。銹2狠．糧房護地底產腦金確融腥機若構秀房乓地漁產決金諒融猶機電構抓是討房霞地披產簡資辦金壞融頸通候過胃程昆中擊的坐中儀間棍組捧織蕉，豎承緩擔婦著暑信誤貸享資但金會籌延集東和慰發(fā)宏放廟工慘作弄，釀既雕有哭銀暮行詠的巾金駐融瞞機茫構竭，懇也花有兄非煙銀銳行稼金芽融甚機此構豪。跳在許房允地懲產開信轟貸枝市押場義上諸，夢當宋房晨地城產笨金東融文機及構機吸儀收炒各欲種忽住攜房知儲定蓄錢存追款螞。代單槳位霞建控房藥資兼金槳存為款潤?；j住拜房外公游積捧金謙存裂款手，旁住菜房網生溝產烏消蒸費奏基痛金股存閣款然。孕房畏地撤產憤企駐業(yè)遷存械款脈。炭房其地轟產厭管碌理幟部頭門睡存艷款釀時雅，員作抓為慰債褲務凱人拾出精現漿；棵房當地省產已金幅融蔥機侵構襯將嬸各跌類斗存也款拿集膜中書起頸來錫，山以奪債丘權蠟人灣的與身辟份謝向安房陸地擇產洞開束發(fā)淡企騰業(yè)巷。植消躬費捎者呆提扶供果貸妥款踏。沙房漏地跟產省金綿融糕機除構神作俊為歸融民資析中肢介房，淚既笨是移債芽權乓人倉又柱是睜債爽務難人姜，落一鐵方嘩面鈴吸位收靠存式款是，星另或一時方售面倍發(fā)節(jié)放轉貸齒款廈，醫(yī)從竭而居融房通蘇房魚地寧產衣資膽金傘，顯同粗時細也途體閉現監(jiān)了仔國渣家其宏譽觀莖的粗貨門幣活政宿策借。尺3篇．漢房崗地畢產圾商港品猴的咱消烘費簽者幻消扭費慢者御在則房饑地車產血信售貸壺市炮場礦上取主隔要劈作捆為住債值務快人絕出傲現叨。創(chuàng)由桿于桃低右收專智入聾與甜房黃地系產貸商因品庫價刻高例的同矛襯盾聽，車消戀費許者虛往饑往衡需賽要園借杯助友金數融更機采構岸的胖信刺貸息援驢助毅才振能叔購允房跑。截隨療著胳我拍國肚房仔改妨的哭推伏進摸，陶今鍬后垃各姑銀暑行客對除消剖費側者雹購保房航的額貸辟款焦額視將委大野大贈增妙加肚。蠅當暴然墨，俱當便消閱費爛者檔還俱未紀購逆房施而級進懷行衣住僚房銅儲其蓄沒時角，寒是卵作己為蛋債灑權期人島提瑞供搏信嶄貸獄資再金描。鎮(zhèn)4鴉.焦中穴央潔銀霧行飾或碌地坑方類的苦金問融語管寫理賴機鳴構瞎由巧于糞房得地層產考業(yè)巷在或國煤民徹經揭濟頌中云占樂有夢較廊大艘的守比磁重近，唐而驗且劑住進房受問欲題凡是啦關筐系盤到譜一晴國宗國眼計崇民尺生毒的奴大狠事這，搏所爸以殼，釋對們之貴加油強寸管性理冤十虧分捆必到要鳴。晨中祥央鞏銀坐行滑通稅常單會阿通得過寺利禾率蒙政寧策駛，務貨訓幣炕政熟策維及鄰一航些奔行態(tài)政姿措昨施搶來濃干怖預勺房派地謝產巨信浮貸親市死場程。似如竄美且國島的屋聯(lián)思邦脖住栽宅礦貸蠶款梅銀撕行宜系屆統(tǒng)紅由屢政喚府大充鑼當窩保蟻證沈人必，聚從嘆私飄人森來革源基吸細收妹資蜓金迫，獎以洪此鉗為程建圖筑條住膽宅汗和腔購智買株住厭宅徐提購供敞貸戴款洞，研同號時頂政餅府披機梯構揮對腰個唐人臘的瞧住境宅飾提網供回保痛險振或棋保攻證忙，欣充巧當叨無買條昌件鎖償鞠還賀貸黑款臉的欺保揭證帖者電和株保挨險翁者撐。譯日婆本最的宅住駛宅呼金崖融憲公膠庫暑通畢過歉郵些政此存絕款妻、透保兇健寬年蔬金歪。般國拴民助年目金右等羊形副式藥融元通撐長宋期琴低弊息蠟資葡金洽向翻房奴地淡產先金焦融駛機駕構遺發(fā)辭放蛛。冠（孟三鍵）叢房排地鐮產晚信塘貸況資膠金怒的縮籌魔集嚼房坐地包產舒信叢貸很業(yè)終務秀的匯規(guī)草模貪和茫發(fā)瞞展洪速傳度攏是畫由常房亞地損產贊信績貸禁資慮金賢來寒源舅狀洗況棗所汁決螺定遣的接，壘因嶺此拐多站方銜籌蘋集欣房宴地孤產躲信利貸盼資猴金難是云發(fā)硬展域房筆地帖產堂信因貸擁的詠基速礎獸。鴉1第.桃政蠻策飽性潤房掠地墳產尤銀競行撕資畫金鍵的歸籌熄集奉政摘策鞋性很銀碎行孕是斷以器國奪家全政歉策麗為桑指籃導汁，荷以櫻計完劃司管險理閥為級手杯段思，密在翻特西嶼定伙的撞業(yè)坦務響范給圍隆內秒，立直抽接捕或龜間欣接鄉(xiāng)地連從裂事華政睡策瀉性繼融虎資劉活銷動解的悅金販融效機梢構銷。尸目岔前龍，成國香構騎理抄論舞界取對短我料國國建其立棄政腫策謙性蔬房星地諷產搶銀凡行叔尚情有童爭協(xié)論艦，撇但征我鄙們煩認宋為形從邊房舒地乳產啦經怕濟坑運填行拒的柳一蛛般貿理倍論否及鵝國籃際仗經米驗搭來驅看浸，絮我毯國愛凈應鏡當鋼設固立壟房嘴地陶產彩政遍策艱性愁專后門妨金佳融鹽機犧構估，西類什似犬日疾本情的鴿住現房拜金薯融籌公勾庫黨。怎巴偏西他的這國芝家謊往畝房云銀思行擦。財房骨地封產傭政歐策姨性尿銀撤行蹄的麗資販金跑運質作寨總代格謎局朱是針取狠之愧于茂房芹，延用自之匯于欺房持，牽釘業(yè)歐務銹開贈展尺應胖克糖服幼商變業(yè)濱化雕傾童向撥，忌以奴保擾本綢微轎利貸為灑原液則斧，主不叼向露社洲會秋李直唉接湖組偽織抱儲爸蓄頌存吹款四和某單朽位飼存暗款是，游其死資釘金枕來獄源憑主猾要威有斑：子(泊1興)稅國則家祖財垃政申基彎本籍建著設倚資辯金谷；畫(竊2獲)鞭預敢算龍內漂行小政蔬事芬業(yè)啞單樣位腹住錄房炮基員金共；婚(賺3喂)乘預車算什內翻行臣政營事沫業(yè)榆單河位絨出纖售倍公胡房百回興收板的密資搬金景及慕住運房鼠租毀賃隔保卵證估金費；食(押4巖)連職企工存住膀房伶公稀積土金淹；仗?飲(搞5鋤)序發(fā)朽行塘地端方理住各房駛建孩設茫債咳券鄙籌繩集腥的您資餡金瓜；弄(削6拔)望國妥際帆金刪融放機晃構煤向客地反方坦政岡府鈔提養(yǎng)供睡的依住茅房勺貸堪款氣資臂金沿；戀(銜7皆)俗政夕策挎性訓住焰房疫信們貸濃。速這燙些山資夠金禿都午是奪以過特奴定亭行膛政墨命于令膚為賀前患提膝來為籌獎集嘉的叨，乳帶巖有填一喘定爐的跪強擁制振性涌。尖2碎.熟商汁業(yè)辮銀晝行喬房笛地蘋產婆信蓮貸濟資犯金椒的畢籌虹集遷受對般商吩業(yè)辦銀鳳行摔而警言很，其信潮貸胳資派金覆主摟要撥由扎以忘下縣幾炊個盒部悅分氏組幸成朋：齡即鑼自胃有畢資毫金異。訴各窩類特存顧款啄。己借豈人袋資肢金肚。黃同綿業(yè)手往跪來竊資索金找。聲發(fā)您行含債證券葉或澡存禾單慚。們國資外鬧借董款掛等并。掀目谷前知我屢國旨工托、約農嚷。月中良。挽建拘四膚家筐商泡業(yè)劃銀糊行確還燭開押展宵魯政于策統(tǒng)性師住之房湊信遺貸眼業(yè)示務挑，評所患以潤其追信雜貸莊資謠金苗來麗源洞還籌包語括岔集攤資護款耀項懲。退個噴眼人屢住右房因公慨積池金垮、語住勒房須合典作族社鍵存逐款絞和駝保神證命金留等蝶款旗項弱。搬(芒1扎)場自虛有攜資塌金饒紛自掃有饒資警金懂是數商閑業(yè)景銀束行漫進衡行血信粒用菠貨鞏幣核活殊動妻的目本流錢艦，株是密其角他區(qū)負招債介崗業(yè)強務映的傳基器礎災，萌分荷為修兩助個為部吼分杜：糧一獅是陰國肢家保撥旋入曲資滔金彼或督其晃他藍股糞東同投級入騰形臭成屠的公部抗分朽；劉二驅是駝商垃業(yè)趴銀灘行鼠在殊經俊營棟中迅資馳金璃增喉值善部昨分依的友銀卡行說留旬成組部丟分纏。嘩在草國孫外挨，名許干多襲商員業(yè)查銀師行副都或是陷通維過逆股篩份營制石形程式扎設勉立畫的棄，礦其植自巧有息資柄本診包繼括肝股跪本烤、訓資四本大盈敏余晉。祥未環(huán)分罵配瞇利神潤許、蟲準乘備宮金露。

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及走向曉委頂托話開纖發(fā)偉建憐設員項缸目憤的疤單陷位僅預值收蹈開叼發(fā)勺建冰設閃資舒金曾。血6搏.唇引階進爐外患資塔充管分廉利酷用緩國搖際籠市孕場撇，飄吸族引暫外之國拍資鈔本付進稀行伸房失地吩產粥開騰發(fā)燦或策與勿外緊資平進菜行限共串同與開花發(fā)繞、斤分案享麥利便潤忙。想7鍬.蝴其諒他遙如屢在奪結揚算昂中磁形協(xié)成惜的孝各默種紙應杰付文款缸項揭。尤其雨他您單沾位貨投啦入蘇的焰聯(lián)某合戰(zhàn)開細發(fā)近資抓金若等支等徐。屈三壽、鐘居憲民尖個般人矮住袍房赴資姿金眨的捆籌掀集評鳴過榴去循，裳我喉國象實叢行牌福晚利烈型歲住好房共分寺配重制柄度姜，址居繁民芝只條要悔交想納魯少揚量看的煮幼房抱租喘就姑可砌解俘決驅住盡房宏間景題兄。愈如患今呈，結住競房波商嘴品群化伏的聯(lián)推鵲進剖使嗽得境廣修大器居扯民架自進己倒掏上錢菜購掛買析住的房到已丈成掃為它住燦房塑消賢費處的挖主亞流骨。蘭但鋼與走之可相括矛西盾妄的扶是胡我輔國剛居織民逗普賊通烈收他入羞過數低澆，衛(wèi)因孫此奇如乏何攤多響方襯籌午集畫購瞧房紐資碼金石將奮成叨為晉倍鍋受烘?zhèn)儾P餅注津的略問漿題域。瞞（消一物）譯居趣民寸個纖人掘購斤房專資膽金用的溫籌奉集層居妄民平在喇購事房絨時娘如假自邊有汪資繳金誦不帆足朝，調可大通粘過攏下扛列罰渠少道映籌群集岸1芒.小向辨金潔融盤機介構三申該請柏購臺房謀抵邪押沫貸猜款抵押貸款是指銀行或其他金融機構在借款人提供一定的財產作為還款物質保證的前提下向借款人提供的貸款。如果借款人到期不能償還貸款，則貸款人根據法律規(guī)定有權變賣抵押財產，清償貸款人的貸款本息。我國目前居民要獲得住房抵押貸款可根據《中國人民銀行個人住房管理辦法》（銀發(fā)【1998】第190號）文中的規(guī)定向商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行申請貸款。貸款有兩種：一是商業(yè)性貸款，另一種政策性貸款。前者的貸款對象較廣，后者則主要是為參加住房公積金的職工購買住房而開設的專項政策性低息貸款。抵押貸款的還款方式主要是固定等額還款。近一兩年來，一引些杜城圖市段出領現壩了裝較閉新閱的教抵情押圍貸漿款徑形踐式類，幟如茅公壟積柿金貝抵噸押帽貸大款鄙加揉上碌商洗業(yè)戴銀刪行陶抵欺押躬貸痕款誕而蠅組屑成渣組海合禁抵淚押補貸露款坡、業(yè)保畝證麥保產險殲抵度押秧貸?？顡?、塌分謠期界抵遷押手貸抬款彼、舊全李額界抵閱押么貸饞款閣、遍抵繪押午貸爪款贊壽侍險雁等紐，置居斜民蝴購幣房羽可丟根趣據趁自歪己歌掠的哨實團際換情糖況黎，符選鵝擇木適浙合售自多己船的汪方動式雖。2.向私人借款私人借貸也稱民間信貸，是我國居民習慣采用的一種籌資方式，主要有兩種：一種是城鄉(xiāng)居民個人間的借貸活動,如向親戚朋友、同事借錢；另一種是私人地下錢莊、“小金庫”的借貸活動。與銀行信貸相比。私人借貸有以下特點:一是比較分散。私人借貸是居民相互間的借貸活動，元固定場所，發(fā)生頻繁，同一人可能既是債權人又是債務人。二是利率形式多樣，利率水平差異性大。私人借貸的利率形式與高低是由借貸關系雙方自行商定，我國法律對此沒有具體的規(guī)定。三是較為簡便、快捷。借貸雙方只要自愿達成協(xié)議就可進行，比到銀行借款簡單、迅速，而且私人借貸一般是在雙方較為熟悉的情況下展開，所以我國居民個人籌款往往首先想到私人借款。四是私人借款易引發(fā)糾紛，管理困難。私人借款沒有統(tǒng)一的規(guī)范，往往只憑口頭承諾或只簽訂簡單的借據就發(fā)生借款關系，因此，隨時間的推移，對于借貸的數額、期限、利率。還款辦法往往模糊不清，甚至故意違約，由此引發(fā)的糾紛眾多。而且，由于法律上無這方面的詳細規(guī)定，要對私人惜款進行管理及糾紛處理十分困難。私人借款在我國房地產金融市場還不發(fā)達的情況下，是居民購房資金的重要來源渠道之一，今后應引導其走向公開化、組織化，同時，居民在私人借貸中應盡可能簽訂詳細的書面協(xié)議，以避免日后糾紛。3.典當典當業(yè)是我國傳統(tǒng)的民間金融行業(yè)之一，解放后逐漸消失，近10年來隨金融業(yè)的發(fā)展又逐漸興起。典當是指出當人將其擁有所有權的物品作抵押，向承典人融通資金，并在一定期限內贖回當物的一種融資行為。舊時典當多為窮苦人因生活元著落而把衣物或貴重物品作抵押，向承典人融通資金，而在現代，往往富人、個體經濟戶或企業(yè)為解決一時生活或生產資金不足而進行典當。居民購房資金不足時，可通過典當其所有的動產或不動產，獲得典金，從而實現籌資的目標，待日后資金充足時，再贖回。4.集資建房和合作建房集資建房和合作建房屬于住房資金的直接融資方式，是世界上許多國家廣為采用的解決居民住房問題的籌資辦法。(1)兩者的含義及區(qū)別集資建房是指居民共同出資，統(tǒng)一建設，按出資額統(tǒng)一分配住房的建房方式。合作建房則是指居民參加住房合作組織后，按照一定的合作組織條件逐步取得住房的建房方式。這兩種建房方式一般都是在政府和單位的支持下，面對社會中低收入階層或單位職工展開的。居民個人取得的是不完全產權，出租，出售住房受事先有關條件限制。這兩種建房方式大體相同，但在運作上存在區(qū)別：一是籌集方式不同。集資建房的資金一般是居民一次性付清，數額較大；合作建房則是滾動方式，居民往往只交一小部分就可取得住房，但供款期長。二是組織形式不同。集資建房的組織一般是臨時成立，集資房建成分配完成后組織就解散；合作建房則是組建長期存在的住房合作社，不斷吸收新社員，不斷建房。三是產權歸屬不同。集資建房的產權主要歸個人所有；而合作建房的產權可歸個人。合作社，或兩者共有，情況較復雜。近幾年來，我國各企事業(yè)單位集資房。合作房建了不少，大大改善了居民的生活條件。目前，由于集資建房中問題較多，國家已取消集資建房，允許合作建房方式存在。(2)住房合作社合作建房的組織形式主要是住房合作社，它是經有關部門批準的，由城鎮(zhèn)居民和職工為解決自身住房困難自愿參加的，不以盈利為目的的公益性合作經濟組織，具有法人資格。我國目前的住房合作社主要有社會型、系統(tǒng)型、危房改造型、單位型四種。我國居民一般只要具備以下四個條件就可參加住房合作社：①具有當地城鎮(zhèn)常住戶口；②家庭收人為中低收入水平的住房困難戶，無房戶或危房戶；③具有一定的自有建房資金；④承認并愿意遵守合作社章程，且經所在單位同意。住房合作社的資金來源渠道有：①社員一次性交納或分期交納的建房資金；②社員個人的住房公積金；③政府和所在單位的資助；④合作建房專項貸款；⑤社員個人或合作社的其他合法收入。從國際范圍來看住房合作社都是在自助原則指導下建立和發(fā)展起來的；并受到社會的保護。我國情況也與其他國家一樣，盡管今后要走上住房商品化的道路，但住房遠非簡單經濟意義上的商品，國家提供必要的資助和社會保障都是必不可少的，因此住房合作社的作用不可低估。四、房地產證券在現代經濟社會中，股票和債券是籌集資金的重要手段，它能在短時期內，迅速籌集大量資金。房地產證券是房地產業(yè)利用資本市場直接融資的重要工具，對房地產金融機構及房地產企業(yè)而言，均是房地產資金籌集的一條重要渠道。（一）房地產債券1.房地產債券的分類房地產債券是為了籌措房地產資金而發(fā)行的借款信用憑證，是證明債券持有人有權向發(fā)行人取得預期收入和到期收回本金的一種證書。房地產債券的種類繁多，可按不同標準進行分類，其中最主要。最常見的一種是按發(fā)行主體的不同分為房地產政府債券、房地產金融債券、房地產企業(yè)債券。（1）房地產政府債券指政府為發(fā)展房地產業(yè)而向社會發(fā)行的債券，也稱公債。主要包括中央政府，地方政府和政府機構面向社會發(fā)行的債券。目前我國發(fā)行的房地產政府債券多為地方政府向社會發(fā)行的債券，其目的主要是為創(chuàng)辦開發(fā)區(qū)和為住宅建設籌集資金。如上海市住宅建設債券就是由上海市公積金管理中心負責發(fā)行、使用和償還，由上海市人民政府擔保的，凡新分配公有新舊住房的住戶都要認購住宅建設債券，才能獲得住房使用權。不論哪一級政府發(fā)行的債券，都是建立在以權力為基礎的國家信用之上的債券。政府通過發(fā)行房地產債券可以集聚一部分閑散資金，集中用于一些大型的土地開發(fā)和住房建設項目，也可以作為發(fā)展房地產的啟動資金。房地產債券本身具有顯著的專項負債與專項資產的特征，可分為住房建設債券和投資債券兩類。（2）房地產金融債券指由銀行或其他非銀行金融機構發(fā)行的債券，是金融機構籌集房地產信貸資金的渠道之一。我國房地產金融債券的發(fā)展歷史較為短暫，這種籌資方式還不普遍，只有部分城市開發(fā)和商品房建設方面發(fā)行了短期金融債券。（3）房地產企業(yè)債券即公司債券，是我國房地產債券中最常見的一種，指房地產企業(yè)為廠籌集長朋資金而發(fā)行的債券。我國房地產企業(yè)債券主要有住房建設債券、土地開發(fā)債券、房地產投資債券、危房改造債券、小區(qū)開發(fā)債券、住房有獎債券等。2.房地產債券的特點(1)發(fā)行總額大、票面利率較高房地產業(yè)本身就是耗資巨大，風險收益均較高的行業(yè)，所以其債券具有總額大、利率高的特點。(2)期限長債券按償還期限的不同可分為短期債券。中期債券和長期債券。償還期限不超過一年的為短期債券，1一10年為中期債券，10年以上為長期債券。由于房地產業(yè)投資周期長，資金周轉慢的行業(yè)特點，所以房地產企業(yè)都傾向于發(fā)行中長期債券，以獲取長期資金。(3)可與購房相結合房地產債券的發(fā)行可采取與購房結合的形式，居民購買債券可以不還本付息，到期轉為購房的預付款，補差價后，以實物形式還給債權人住房，或債權人享有一定購房優(yōu)惠的形式。這種方式既能促進債券的銷售，又能加快解決居民住房問題。(4)房地產債券較安全，風險小房地產本身具有保值、增值性，所以即便房地產企業(yè)破產清算，清產核資后也有可觀的破產財產，可彌補債權人的部分損失。當然，當經濟不景氣時，房地產價格也會一落千丈，這時債券的風險會加大。3.房地產債券的發(fā)行（1）發(fā)行市場主體的構成房地產債券的發(fā)行是指發(fā)行人將經過法定程序審批的債券向社會公眾進行發(fā)售的行為。債券的發(fā)行要在債券發(fā)行市場進行，房地產債券的發(fā)行市場主體有債券發(fā)行者、債券認購者及債券承銷者。債券發(fā)行者：是債券發(fā)行的主體，資金的需求者，也是債務人，如政府、企業(yè)和金融機構均可成為發(fā)行人。債券認購者：是認購債券的人，包括政府、企事業(yè)單位、居民個人、金融機構、國外投資者等等，是資金的供給者，即債權人。債券承銷者：是代理債券發(fā)行者發(fā)行債券的中介人，如銀行、證券公司、信托投資公司等。債券的發(fā)行人為保證債券的順利發(fā)行，往往借助于有發(fā)行經驗，并有許多分支機構的證券承銷商來辦理銷售業(yè)務。（2）債券的發(fā)行要素債券的發(fā)行額，指一次發(fā)行某種債券的總額，主要由發(fā)行者所需資金的數量、信用等級、債券種類、市場購買力大小等因素綜合決定。有些國家對不同債券的最高發(fā)行額有法律規(guī)定。債券的票面利率，即名義利率，指債券券面上所載明的利息率，主要由債券的期限、信用級別、利息支付方式和通貨膨脹走勢等因素決定。我國各種債券的利息率，是對照同期限銀行儲蓄存款利率而定。國庫券和金融債券的利率較同期銀行儲蓄存款利率稍高一點，企業(yè)債券利率可以比定期儲蓄存款利率高40%。券面金額，指房地產債券每張券面上所標明的金額，由投資者的購買能力和企業(yè)的發(fā)行成本而定。償還期限，指房地產債券從發(fā)行日到償還本息的這段時間，主要由發(fā)行人使用資金的周轉期。市場利率發(fā)展趨勢。債券流通市場的發(fā)達程度以及投資人的投資意向等因素決定。根據我國有關規(guī)定，只有長期債券才能打破所籌集資金的投放范圍限制，既可以把資金充當企業(yè)所需的流動資金，也可以充當固定資金。我國房地產企業(yè)發(fā)行的債券一般是中長期債券。計息方法和還本方式，計息方式有單利。復利和貼現計息三種，還本方式也可分為到期一次還本、分期等額還本等方式。我國房地產債券多采用到期＝次還本付息方式和每半年或一年付息一次，到期歸還本金的方式。發(fā)行價格指債券發(fā)行時每張債券的實際出售價格。發(fā)行價格可高于、等于或低于票面金額，分別稱為溢價發(fā)行、平價發(fā)行、折價發(fā)行。發(fā)行價格高低取決于發(fā)行人的信用狀況。利息收入高低、利息的計算方法、派息次數、市場利率水平和市場管制因素等。我國房地產債券多數采用平價發(fā)行（3）房地產債券的發(fā)行方式債券的發(fā)行方式按有無中介機構參與可分為直接發(fā)行（自銷）和間接發(fā)行（代理發(fā)行）；按債券的發(fā)行對象可分為公募和私募兩種。一是直接發(fā)行。指發(fā)行者自身承擔和辦理債券發(fā)行過程中的一切業(yè)務。采取這種方式，發(fā)行成本低，社會影響面小，發(fā)行風險大。適用于發(fā)行范圍有限，發(fā)行量較小的房地產債券。二是間接發(fā)行。指發(fā)行者委托證券中介機構公開發(fā)售債券，由承銷商負責辦理債券發(fā)行的有關業(yè)務占根據承銷商承擔責任的不同又可分為代銷與包銷兩種。三是私募發(fā)行。指面向少數特定的投資人發(fā)售債券，如對金融機構。與發(fā)行單位往來密切的工商企業(yè)。發(fā)行單位內部職工等。私募發(fā)行的費用低，風險小，能迅速集資，但難以轉讓。一般私募發(fā)行債券多采用自銷方式。四是公募發(fā)行。面向市場上大量的非特定投資人發(fā)售債券，該方式發(fā)行費用較高，發(fā)行風險大，工作量大，但債券比較容易上市轉讓。公募發(fā)行債券大多采用間接發(fā)行方式。（4）房地產企業(yè)債券的發(fā)行程序第一，達成發(fā)行債券的決議或決定。房地產企業(yè)發(fā)行債券，首先董事會或職工代表大會就債券的發(fā)行總額、券面金額、發(fā)行價格、率、發(fā)行日期償還期限和方式等達成決議。第二，提出發(fā)行申請與批準。房地產企業(yè)發(fā)行債券要按發(fā)行規(guī)模向國務院證券管理部門提出申請，并提交公司債券募集辦法。資產評估報告和驗資報告等文件，國務院證券管理部門根據公司法的規(guī)定和國務院確定的公司債券發(fā)行規(guī)模等，對公司的申請予以審批。第三，發(fā)布募集公告。房地產企業(yè)應按照規(guī)定公告?zhèn)l(fā)行章程和辦法，內容包括企業(yè)經營管理簡況。企業(yè)自有資產凈值、發(fā)行債券的目的，企業(yè)經濟效益預測，債券發(fā)行總面額、還本付息方式及風險責任等。

第四，確定承銷商。經批準可以發(fā)行房地產債券之后，房地產企業(yè)應與證券經營機構簽訂代理發(fā)行協(xié)議。協(xié)議內容包括：代理內容、承銷方式、實施步驟、雙方職責等。第五，發(fā)行債券。房地產企業(yè)根據法定內容印制債券，并選擇適當時機發(fā)行債券，籌資期滿，將實際情況填寫有關報告送主管部門備案。4.房地產債券的信用評級信用評級是對發(fā)行者在一定時期內或發(fā)行某期證券時的還本付息能力作評估，用以衡量投資風險。通過信用評級可使企業(yè)的財務狀況和經營管理公開化、社會化有利于投資者選擇投資對象和共同監(jiān)督。一個企業(yè)公開發(fā)行債券應該自覺地向證券評級部門申請評級。根據債券風險程度的大小，債券的級別由高到低可分為十個等級，即AAA、AA，A、BBB、BB、B、ccc、cc、C、D十級。信用評級是確定債券發(fā)行價格的重要參考，通常由專門的評級機構來完成。(二)房地產股票1.房地產股票概念房地產股票是股份制房地產企業(yè)為籌集資金，發(fā)展房地產業(yè)的需要，發(fā)給股東作為投資入股憑證，并借以取得股息和紅利的一種有價證券。2.房地產股票的特點房地產股票作為特殊行業(yè)的股票，既有與一般工商企業(yè)股票的共性特點，如基本的“三性”特性、發(fā)行程序、上市交易種類、利益分配順序等，又有本行業(yè)的一些特殊性。(1)股本總額大房地產業(yè)是資金密集型產業(yè)，所需投資巨大，因而房地產股份企業(yè)發(fā)行的股票總股本往往數額巨大，有時高達十幾億元，幾十億元。(2)房地產股票收益較高，升值較快土地資源的有限性和經營的壟斷性，導致土地價格呈上升趨勢，因而房地產商品的增值性較大，房地產企業(yè)營業(yè)利潤較高，房地產股票的收益也會比一般股票高，升值較快，對投資者極具吸引力。(3)房地產股票資信較高，市場穩(wěn)定房地產商品價值巨大，且有保值、升值性，使得擁有不動產的企業(yè)資信隨之抬高，股票價格一般不會隨市場的波動而大起丈落。3.房地產股票的類別房地產股票可按不同標準進行分類，其中最主要的是按股東權益與承擔風險程度的不同，分為優(yōu)先股股票，普通股股票。普通股股票是基本的股票，也是股份公司最重要的一種股票。這種股票在公司利潤的分配和剩余財產的分配方面只享有一般的，普通的權利，而無特殊的優(yōu)先權利。普通股股東有出席股東大會權、提案權、選舉權、表決權、公司經營管理權、控告罷免董事權、檢查審閱賬冊權、優(yōu)先承購新股權等權利。在股份公司里，普通股持有者實際上才是真正的股東，并對公司的資產享有最終所有權。購買的普通股股份越多，占有公司的份額就越大，對公司控制程度就越高。股份公司剛成立時，一般都要首先發(fā)行普通股。普通股收益不固定，風險較大。優(yōu)先股股票是相對于普通股而言的一種股票，是指在公司利潤的分配和剩余財產的分配上較普通股更為優(yōu)越的一種股份。優(yōu)先股股息一般較為固定，股息收益有優(yōu)先保障權，其風險小于普通股股票。但優(yōu)先股股東不能直接參加公司的經營管理和享受相應的權利，許多優(yōu)先股可轉換為普通股，在不能轉換時，可享受優(yōu)惠認購普通股的權利。房地產股票還可以按是否記名，分為記名股票。不記名股票；按有無栗面金額，分為有面值股票和無面值股票；按股票是否帶有表決權，分為多權股票和無權股票。房地產企業(yè)可以根據企業(yè)的不同時期。不同的經營情況需要，選擇發(fā)行不同的股票，以滿足自己的資金需求和投資人的需中?4.房地產股票的發(fā)行(1)發(fā)行房地產股票的情形房地產股份公司在以下情形下可發(fā)行股票：一是募集設立時公司通過發(fā)行股票籌集開業(yè)資金；二是已設立的股份公司為追加投資，擴大經營規(guī)模而發(fā)行新股股票；三是在企業(yè)法定公積金轉作資本配股，股票派息分紅。股票分割時發(fā)行新股票；四是把企業(yè)債券轉化為企業(yè)股票時要發(fā)行新股票；(2)房地產股票發(fā)行市場主體的構成房地產股票發(fā)行市場主體主要由發(fā)行股票的股份公司。投資者，證券公司構成。其中發(fā)行公司是資金的需求者，它根據自身經營狀況及市場情況決定發(fā)行股票的種類，數量、方式等；投資者是資金的供給者，可根據各自的偏好、對股票的了解及股市波動情況決定購買對象；證券公司是資金融通的中介人，受發(fā)行人委托辦理股票的發(fā)行工作。(3)房地產股票的發(fā)行方式房地產股票的發(fā)行方式與債券基本相同，既可以公開發(fā)行，也可以內部發(fā)行；既可以直接發(fā)行，也可以間接發(fā)行。間接發(fā)布可采取代銷或包銷方式。我國人民銀行規(guī)定，內部發(fā)行或定向發(fā)行的股票，可以由發(fā)行股票的企業(yè)（公司）直接發(fā)行，也可委奪金融機構發(fā)行、公開發(fā)行的股票，一般不能自己發(fā)行，必須委牛金融機構代理發(fā)行，只有這樣才符合公平、公開、公正原則。(4)發(fā)行價格房地產股票的發(fā)行價格是指房地產股份公司在募集股份資本或發(fā)行新股時，將股票公開出售時所采用的價格，也就是投資季認購股票時所支付的價格。股票發(fā)行價格通常由發(fā)行公司根據月票面額。股市行情和其他有關因素決定。股票的發(fā)行價格可以與股票的面額一致，但多數情況下不一致。股票價格一般有三種：等價即是以股票的票面額為發(fā)行價格，也稱為平價發(fā)行或面額發(fā)行。等價發(fā)行簡單易行。股票容易推銷，但無從取手股票溢價收入，一般在股票的初次發(fā)行或在股東內部分攤增資的情況下采用。市價即是以本公司股票在流通市場上買賣的實際價格為基準確定的股票發(fā)行價格。選用市價發(fā)行股票，考慮了股票的現行市場價值，對投資者也有較大的吸引力，它是目前世界各國最為普遍和常用的股票發(fā)行方式。中間價即是以市價和等價的中間值確定的股票發(fā)行格。這種價格的確定必須經過股東大會特別決議認可。我國公司法規(guī)定，股票發(fā)行價格可以等于或高于票面金額但不得低于票面金額。(5)房地產股票的發(fā)行程序房地產股份公司在設立時發(fā)行股票與增資時發(fā)行新股的程序上有所不同。第一,設立時發(fā)行股票的程序。①提出募集股份申請。房地產股份公司要向社會公開發(fā)行、募集股份，須向國務院證券管理部門遞交募股申請并報送以下文件：批準設立公司的文、公司章程、經營結算書、發(fā)起人的姓名或名稱、認購的股份數、出資種類及驗資證明、招股說明書，代收股