仲量聯(lián)行 -2023年中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)白皮書(shū)

順時(shí)聚勢(shì)向光謀遠(yuǎn)中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)白皮書(shū)隨著過(guò)去幾年的市場(chǎng)發(fā)展和沉淀，在人口凈流入龐大的城市中，長(zhǎng)租公寓憑借其合理的房型面積、時(shí)尚及簡(jiǎn)約的裝修、相對(duì)靈活的租期、規(guī)范統(tǒng)一的管理和日益完善的配套贏得了年輕人群的青睞。長(zhǎng)租公寓已成為住房租賃市場(chǎng)的新趨勢(shì)。仲量聯(lián)行認(rèn)為，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展主要由人口趨勢(shì)、購(gòu)房門(mén)檻、政策導(dǎo)向和租住觀念變化所驅(qū)動(dòng)。隨著市場(chǎng)迎來(lái)更多參與者，產(chǎn)品和租賃客群更趨多元化，中國(guó)長(zhǎng)即使經(jīng)歷疫情沖擊，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)需求依然彰顯韌性，表現(xiàn)出抗周期性的特點(diǎn)。隨著社會(huì)及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)回暖，主要城市的長(zhǎng)租公寓租賃需求及運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)也穩(wěn)步回升并持續(xù)增長(zhǎng)。截至2023年上半年全國(guó)管理規(guī)模排名前三十的品牌管理長(zhǎng)租公寓總套數(shù)已達(dá)133萬(wàn)套，上半年凈新增8.2萬(wàn)套，長(zhǎng)租公寓的建設(shè)和供應(yīng)正在加速?；谖磥?lái)租客對(duì)于更好居住體驗(yàn)的要求，將促使租賃市場(chǎng)不斷推陳出新，產(chǎn)品不斷更新迭代，為龐大的租賃群體提供更好的住房租賃選擇。隨著人們消費(fèi)觀念的改變，租賃人群畫(huà)像也在更新迭代。長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)貼合主流租戶的生活習(xí)慣和偏好，才能創(chuàng)造出優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。仲量聯(lián)行邀請(qǐng)了23家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商參與《仲量聯(lián)行2023年長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商調(diào)查問(wèn)卷》,根據(jù)運(yùn)營(yíng)品牌所管理的全國(guó)600多個(gè)項(xiàng)目上的租戶需求，總結(jié)出租賃需求的新趨勢(shì)。此外，本次調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，為了順應(yīng)客群需求和市場(chǎng)供求變化，品牌運(yùn)營(yíng)商們的運(yùn)營(yíng)模式、產(chǎn)品定位和獲客渠道都發(fā)生了明顯變化。在投資市場(chǎng)，強(qiáng)勁的租賃需求基本面和穩(wěn)定的投資收益已吸引了各類投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入長(zhǎng)租公寓賽道。仲量聯(lián)行邀請(qǐng)了50多家不同類型的投資機(jī)構(gòu)參與《仲量聯(lián)行2023年長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查問(wèn)卷》,結(jié)果顯示，上海、北京和深圳仍為長(zhǎng)租公寓投資機(jī)構(gòu)最為關(guān)注的熱點(diǎn)市場(chǎng)。資產(chǎn)流動(dòng)性增強(qiáng)、租賃需求龐大、公募REITs拓寬退出渠道是投資長(zhǎng)租公寓的三大主要原因。在投資和運(yùn)營(yíng)發(fā)展模式方面，重資產(chǎn)拓展依舊占主導(dǎo)地位，自有品牌開(kāi)發(fā)成為新趨勢(shì)。在實(shí)際交易中，日漸成熟的投資市場(chǎng)使投資機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的判斷標(biāo)準(zhǔn)更為明確，但交易雙方的價(jià)格預(yù)期仍存在一定程度的偏差。未來(lái)，周期閉環(huán)是市場(chǎng)參與者在新一輪迭代過(guò)程中的著力點(diǎn)，也是中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的必行之路。隨著中國(guó)長(zhǎng)租公寓的政策紅利繼續(xù)釋放、租賃住房產(chǎn)品的普及和租賃住房消費(fèi)方式越來(lái)越為人所接受，加上產(chǎn)品力的進(jìn)一步提升，長(zhǎng)租公寓對(duì)青年白領(lǐng)客群的粘性有望增強(qiáng)，并將吸引更多家庭租戶、企業(yè)中高層人才等客群。此外，保租房公募REITs的成功發(fā)行以及對(duì)市場(chǎng)化長(zhǎng)租房納入REITs底層資產(chǎn)的研究和探索，將為市場(chǎng)帶來(lái)更多機(jī)遇。中國(guó)未來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)必將舒枝展葉，迸發(fā)新的生機(jī)!熱點(diǎn)城市租賃住房發(fā)展及市場(chǎng)表現(xiàn)長(zhǎng)租公寓投資模式及投資趨勢(shì)四大驅(qū)動(dòng)力繼續(xù)夯實(shí)中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展外來(lái)人口比例外來(lái)人口比例近年來(lái)，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展離不開(kāi)幾大重要的驅(qū)動(dòng)力，其中既包含青年人口集聚、流動(dòng)人口增多、初婚初育年齡延后、家庭小型化等人口大趨勢(shì)的推動(dòng)，又有房?jī)r(jià)和購(gòu)房門(mén)檻偏高帶來(lái)的現(xiàn)實(shí)因素；既有來(lái)自國(guó)家政策導(dǎo)向的支持，又有年輕一代在消費(fèi)觀念和消費(fèi)能力上的轉(zhuǎn)變所帶來(lái)的驅(qū)動(dòng)。因此，仲量聯(lián)行提出了中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)力模型，以總結(jié)概括推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展的主要因素。中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展推動(dòng)力土地供應(yīng)融資及稅收擁有/體驗(yàn)職住距離靈活自由和多樣性房?jī)r(jià)收入比租金月供成本差購(gòu)房政策青年人口流動(dòng)人口租住觀念購(gòu)房門(mén)檻人口趨勢(shì)政策導(dǎo)向家庭小型化退出機(jī)制羊人口趨勢(shì)二線城市聚集；初婚初育年齡延后、家庭小型化等趨勢(shì)促進(jìn)租賃需求擴(kuò)大隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市現(xiàn)代化水平提高，人口正加速向大城市集聚。截至2022年底，北京、上海、廣州、深圳、成都和重慶等六個(gè)城市常住人口均超1,700萬(wàn)。超大城市的人口增長(zhǎng)主要來(lái)自于外來(lái)人口的導(dǎo)入。深圳和廣州的外來(lái)人口與城市總?cè)丝诘谋壤謩e為67%和45%,上海和北京的外來(lái)人口占比也達(dá)到41%和38%。從外來(lái)人口總量上看，上海和深圳外來(lái)人口數(shù)量超1,000萬(wàn)，北京和廣州外來(lái)人口數(shù)量超800萬(wàn)。龐大的外來(lái)人口數(shù)量不僅為當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展提供了生產(chǎn)力和消費(fèi)力，同時(shí)也增加了城市的住房需求。2022年主要城市外來(lái)人口數(shù)量及比例本市戶籍外省市戶籍-●—外來(lái)人口比例齡20-39歲人口占比為28%,而北上廣深四個(gè)一線城市20-39歲人口占比在33%-50%之間，主要二線城市20-39歲人口市人口租賃比例分別高達(dá)35%,36%,56%和77%,遠(yuǎn)超中國(guó)平均水平。據(jù)估算，北京租賃人口約800萬(wàn)，上海約1,000租賃人口(萬(wàn))給予或贈(zèng)與數(shù)據(jù)來(lái)源：第七次人口普查(2020年),仲量聯(lián)行分析數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行測(cè)算購(gòu)房門(mén)檻性價(jià)比凸顯大城市的高房?jī)r(jià)和嚴(yán)格的購(gòu)房限制正在持續(xù)推動(dòng)城市房?jī)r(jià)收入比超過(guò)15,普遍高于國(guó)際主流城市顯著偏高表明這些城市商品住房供不應(yīng)求的矛盾比較突出。高房?jī)r(jià)勢(shì)必使得這些城市中的部分居民轉(zhuǎn)向租房市場(chǎng)，尤其是剛來(lái)這些城市打拼的年2022年主要城市房?jī)r(jià)收入比杭州廣州蘇州鄭州40,00045,00050,00055,00060,00065,00070,00075,00080,00085,0009注：氣泡大小表示房?jī)r(jià)收入比高低數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，CREIS買房還是租房?從每月支出對(duì)比來(lái)看，在核心城市購(gòu)買一套一手普通住房所需的每月還貸金額幾乎是租一套同樣大*注：假設(shè)在各城市購(gòu)買或租賃一套90平米的普通商品住宅，以2022年末一手住宅平均價(jià)格及平均租金測(cè)算；按各城市2022年末首套房最低首付比例計(jì)算，貸款利率采用2022年末時(shí)全國(guó)5年期標(biāo)準(zhǔn)利率4.3%,并假設(shè)貸款周期為30年。政策導(dǎo)向政策紅利持續(xù)釋放，助力長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)快速發(fā)展長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)政策概覽多方面、多渠道支持租賃住房發(fā)展保障性租賃住房土地供應(yīng)和建設(shè)改造的渠道更按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配●非居住用地比照住房租賃稅率增值稅5%降至1.5%房產(chǎn)稅12%降至40%預(yù)算內(nèi)資金的支持有限，但已向保障性租賃住房專項(xiàng)債9/中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)白皮書(shū)|2023對(duì)于整體住房租賃市場(chǎng)，國(guó)家支持性政策主要包括2商業(yè)住房改為租賃住房；2017年確定第一批在13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)；2018年保險(xiǎn)資金獲準(zhǔn)進(jìn)入長(zhǎng)租括支持商業(yè)銀行向各類主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房發(fā)放開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款、支持向自有產(chǎn)權(quán)的住房租賃企業(yè)發(fā)放住房租賃持拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道，支持租賃擔(dān)保債券(CoveredBond),穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金隨著2021年國(guó)務(wù)院正式提出并明確定義了保障性租賃住房，政府的住房租賃市場(chǎng)優(yōu)惠和支持政策以外，建設(shè)符合規(guī)定的保障性租賃住房還會(huì)受到中央補(bǔ)助資金支持且水電氣執(zhí)行民用價(jià)格。在退出渠道方面，2021年國(guó)家發(fā)改委首次將保障性租賃住房項(xiàng)目納入些城市中約17%的非戶籍人口的居住需求。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入新階段、呈現(xiàn)新趨勢(shì)11/中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)白皮書(shū)|2023中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)步入“快速成長(zhǎng)期”的嶄新階段仲量聯(lián)行曾在《新挑戰(zhàn)，新機(jī)遇——2018年中國(guó)長(zhǎng)租公寓白皮書(shū)》中提出，中國(guó)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展可分為四個(gè)不同周期中國(guó)的主要城市迅速?gòu)摹耙肫凇边~入了“發(fā)展期”,這離不開(kāi)政府和市場(chǎng)的雙重助推。而在2021-2022年間，隨著政府從基礎(chǔ)制度、土地、審批、資金、金融，以及稅收政策等多方面支持和規(guī)范租賃住房發(fā)展，市場(chǎng)也迎來(lái)了更多參與者并呈現(xiàn)多元化的長(zhǎng)租產(chǎn)品和租賃客群。與此同時(shí)，布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的資本開(kāi)始增多，投資交易量迅速增加?；谶@些快速增加高低無(wú)低據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)長(zhǎng)租公寓管理規(guī)模排名前三十的品牌管理總規(guī)模從2021年的119萬(wàn)套，增加到2022年的125萬(wàn)套，2022年全年凈新增約6萬(wàn)套。疫情無(wú)疑給長(zhǎng)租公寓建設(shè)和施工帶來(lái)一些影響。但2023年起隨著人們生產(chǎn)和生活恢復(fù)常態(tài)，長(zhǎng)租公寓建設(shè)施工進(jìn)度明顯提速，截至2023年上半年全國(guó)管理規(guī)模排名前三十的品牌管理長(zhǎng)租公寓總套數(shù)已達(dá)133萬(wàn)套，上半年凈新增8.2萬(wàn)套，長(zhǎng)租公寓的根據(jù)部分開(kāi)發(fā)商及品牌2022年年報(bào)顯示，這些品牌全國(guó)開(kāi)業(yè)6月以上門(mén)店的平均出租率仍高達(dá)90%以上。這表明居住是剛性需求，即使經(jīng)歷了疫情沖擊，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)需求依然彰顯韌性，并具有抗周期性的特點(diǎn)。2023年上半年，隨著社會(huì)及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)回暖，主要城市的長(zhǎng)租公寓租賃需求及運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)也穩(wěn)步回升并持續(xù)增長(zhǎng)。以龍湖冠寓為例，截至2023年6月，品牌開(kāi)業(yè)6個(gè)月以上房源的平均出租率達(dá)到95.9%。2023年上半年部分頭部長(zhǎng)租公寓品牌租戶年齡段分布20-25歲25-29歲30-35歲■36-40歲大于40歲四個(gè)一線城市每年容納高校畢業(yè)生高校畢業(yè)生就業(yè)數(shù)量職場(chǎng)人員仍為租賃主力，高校學(xué)生及自由職業(yè)者租賃需求增多根據(jù)仲量聯(lián)行長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商調(diào)研問(wèn)卷顯示，當(dāng)前集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的主要需求來(lái)源仍以初入職場(chǎng)的青年白領(lǐng)人擇增多，高校在校學(xué)生(16%)、自由職業(yè)者(15%)等人群對(duì)于集中式長(zhǎng)租公寓的租賃需求也呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。此外，在一些中小學(xué)校區(qū)附近，以陪讀為目的的家庭型租客比例相對(duì)較高，這部分家庭租客需求穩(wěn)定，且承租能力相對(duì)較高，以兩房需求居多。租戶職業(yè)類型分布客群來(lái)源短期租客單身青年、職場(chǎng)白領(lǐng)14/中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)白皮書(shū)|2023區(qū)位地段和交通便捷度為租客在決策考慮中最重要的兩點(diǎn)因素區(qū)位地段和交通便捷度為租客在決策考慮中最重要的兩點(diǎn)因素成為當(dāng)今租戶主流消費(fèi)需求高品質(zhì)、高性價(jià)比的產(chǎn)品對(duì)于具有較顯著租金敏感性的青年白領(lǐng)群體擁有強(qiáng)大的吸引力。生活配套設(shè)施及品牌口碑重要性逐漸顯現(xiàn)區(qū)位地段區(qū)位地段品牌口碑民用水電目前長(zhǎng)租公寓客群更偏好相對(duì)靈活的租期。仲量聯(lián)行運(yùn)營(yíng)商調(diào)研問(wèn)卷顯示，約52%的受訪長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商觀察到，租戶平均租賃周期比兩年前有所縮短，其中42%的運(yùn)營(yíng)商表示項(xiàng)目上的平均租賃周期在六個(gè)月到一年之間。經(jīng)濟(jì)不確定因素增加、青年人群工作調(diào)動(dòng)頻繁、青年人追求靈活度和自由度等特點(diǎn)都導(dǎo)致了平均租期的縮短。相較而言，租金價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠的保租房項(xiàng)目上租客平均租賃周期更長(zhǎng)；家庭型租客的租賃需求也相對(duì)較長(zhǎng)。求變化，運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)策略也必定有所調(diào)整。從本次的仲量聯(lián)行長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，品牌運(yùn)營(yíng)商們的運(yùn)營(yíng)模式、產(chǎn)品定位和獲客渠道都發(fā)生了一些明顯變化。早在中國(guó)長(zhǎng)租公寓引入期，大量市場(chǎng)參與者采取了“中資產(chǎn)”的模式，即整體租賃下物業(yè)后進(jìn)行裝修改造，再分散出租的“二房東”模式。但由于該發(fā)展模式的租金成本高，造成長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商無(wú)法把控運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致數(shù)家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商陸續(xù)“爆雷”。在經(jīng)歷了一輪行業(yè)洗牌后，近年來(lái)隨著行業(yè)監(jiān)管力度加大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)逐步出清，長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式投資機(jī)構(gòu)紛紛加大重資產(chǎn)布局并成立自己的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)品牌來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理，以把控運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，用“全鏈當(dāng)前投拓策略組合三年后期望投拓策略組合中資產(chǎn)長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)商在不同細(xì)分市場(chǎng)參與度自有渠道第三方平臺(tái)獲客渠道分布17/中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)白皮書(shū)|2023除傳統(tǒng)C端客戶引流以外，B端渠道有待進(jìn)步開(kāi)發(fā)B端企業(yè)租戶整體占比受訪長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商中整體B端企業(yè)租戶占比約16%B端企業(yè)租戶占比(按受訪長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商類型)根據(jù)仲量聯(lián)行運(yùn)營(yíng)商調(diào)研問(wèn)卷結(jié)果顯示，受訪運(yùn)營(yíng)商中的B端企業(yè)租戶平均占比僅16%;其中國(guó)企平臺(tái)旗下運(yùn)營(yíng)品牌和酒店集團(tuán)旗下運(yùn)營(yíng)品牌的企業(yè)客戶占比相對(duì)較高，分別為22%和18%,而創(chuàng)業(yè)系運(yùn)營(yíng)品牌及房企旗下運(yùn)營(yíng)品牌分別長(zhǎng)租公寓毛利率普遍高于星級(jí)酒店及高端服務(wù)式公寓問(wèn)卷結(jié)果顯示，有41%的受訪運(yùn)營(yíng)商表示其項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的平均毛利率高于80%,有35%的受訪運(yùn)營(yíng)商表示平均毛利率在75%-80%之間，另有24%的運(yùn)營(yíng)商表示平均運(yùn)營(yíng)毛利率在70-75%左右。長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目因較高的人房比(單人管理房18/中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)白皮書(shū)|2023仲量聯(lián)行運(yùn)營(yíng)商調(diào)研問(wèn)卷結(jié)果顯示，67%的受訪運(yùn)營(yíng)商表示已有部分運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目納入保障性租賃住房體系中，簡(jiǎn)稱“納?！?。對(duì)于“納?！苯o項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)凈收益帶來(lái)的影響，運(yùn)營(yíng)商們看法不一。部分運(yùn)營(yíng)商認(rèn)為納保項(xiàng)目能享受政府稅收減免優(yōu)惠，也能享受民用水電價(jià)格，因此納保有利于提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)凈收益。另一部分受訪品牌則認(rèn)為納保后租金定價(jià)會(huì)收到一定限制，且面向的租客群體也會(huì)收到一定限制。未來(lái)，隨著長(zhǎng)租公寓客群進(jìn)一步拓寬以及租客對(duì)于更好居住體驗(yàn)的要求，將促使長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)不斷推陳出新，產(chǎn)品更新迭代，為龐大的租賃群體提供更好的住房租賃選擇。品牌公寓企業(yè)也需把握市場(chǎng)最新趨勢(shì)，及時(shí)調(diào)整運(yùn)營(yíng)策合法就業(yè)且住房困難合法就業(yè)且住房困難近年來(lái)，上海持續(xù)加大對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的支持，各類租賃住房支持政策相繼出臺(tái)，住房保障體系設(shè)計(jì)日趨完善。針對(duì)租賃住房投資商及開(kāi)發(fā)商，上海出臺(tái)了降低房產(chǎn)稅率、提供專項(xiàng)財(cái)金補(bǔ)貼等支持性政策，以鼓勵(lì)租賃住房建設(shè)和存量物業(yè)改造。對(duì)于租賃住房運(yùn)營(yíng)商，上海降低了增值稅稅率、并允許貸款貼息，對(duì)于非居住用地上新建、改建的保障性租付租金的提取條件及提取上額，并簡(jiǎn)化申請(qǐng)辦理流程等政策以鼓勵(lì)租住消費(fèi)。這些利好政策將有望進(jìn)一步帶動(dòng)未來(lái)上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)供需兩端穩(wěn)步上升。投資商及開(kāi)發(fā)商放寬公積金支付租金限制通過(guò)市公積金管理中心官方線上渠造或“隨申辦”提交財(cái)政資金支持次性補(bǔ)財(cái)政資金支持貼息金額不超過(guò)企業(yè)當(dāng)年實(shí)際貨款利息總支出的40%,且貼息利率不超過(guò)2個(gè)百分點(diǎn)信息來(lái)源：仲量聯(lián)行根據(jù)政府公開(kāi)信息整理保障性租賃住房方面，在“十四五”規(guī)劃的大力推動(dòng)下，上海積極探索保障性租賃住房建設(shè)的同時(shí)，各類利好保障性租賃住房發(fā)展的政策陸續(xù)出臺(tái)。在此背景下，上海保障性租賃住房的基礎(chǔ)性制度和租戶準(zhǔn)入要求逐步完善。九折以下不超過(guò)5%不超過(guò)70平方米不少于50套(間)*注：保障性租賃住房位于浦西7個(gè)中心城區(qū)、浦東新區(qū)(外環(huán)以內(nèi))的，申請(qǐng)家庭位于浦西7個(gè)中心城區(qū)、浦東新區(qū)(外環(huán)以內(nèi))的住房應(yīng)計(jì)算住房建筑面積；保障性租賃住房位于寶山區(qū)、閔行區(qū)、嘉定區(qū)、金山區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、崇明區(qū)、浦東新區(qū)(外環(huán)以外)的，申請(qǐng)家庭位于項(xiàng)目所在區(qū)的住房應(yīng)計(jì)算住房建筑面積信息來(lái)源：仲量聯(lián)行根據(jù)政府公開(kāi)信息整理?yè)?jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，截至2023年第二季度，上海品牌長(zhǎng)租公寓存量項(xiàng)目約449個(gè)，房源套數(shù)共15.7萬(wàn)套，相比2021年第二季度增長(zhǎng)121%。從項(xiàng)目分布來(lái)看，大部分長(zhǎng)租公寓存量項(xiàng)目仍延地鐵沿線分布，且臨近各大辦公商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)或高校?？傮w來(lái)看，交通便捷度高且商業(yè)生活配套資源豐富的區(qū)域已然成為當(dāng)前長(zhǎng)租公寓品牌布局的首選。在2022年，即便市場(chǎng)受到疫情影響，上海整體長(zhǎng)租公寓租賃需求依然展現(xiàn)韌性，全市在運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目在年末的平均入住率仍達(dá)到86.3%。在2023年上半年，隨著疫情影響逐步消除，外省市來(lái)滬工作人群陸續(xù)返滬，上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)凈吸納量顯著提升。截至2023年6月底，開(kāi)業(yè)6個(gè)月以上的項(xiàng)目平均入住率達(dá)到89.0%。在租金方面，租賃需求穩(wěn)步回升帶動(dòng)租金企穩(wěn)，全市開(kāi)業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目平均租金錄得144元每平米每月。此外，隨著市場(chǎng)邁入“快速成長(zhǎng)期”的嶄新階段，2023年內(nèi)更多優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目加快入市，上海在運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品將進(jìn)一步多元化。按照行政區(qū)進(jìn)行劃分，上海約28%的長(zhǎng)租公寓在運(yùn)營(yíng)存量(套數(shù))位于閔行區(qū)，該區(qū)域涵蓋多個(gè)辦公商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)等行政區(qū)在運(yùn)營(yíng)存量市場(chǎng)占比也相對(duì)較高，分別達(dá)20%,12%和8%。上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)存量分布(按行政區(qū))“十四五”期間，上海計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬(wàn)套(間)以上，達(dá)到同期新增住房供應(yīng)總量的40%以上。我們預(yù)計(jì)2023年下半年至2025年間，將有共約21萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓可推向市場(chǎng)，其中包括15.9萬(wàn)套房源來(lái)自租賃住宅用地(即R4用地)、2萬(wàn)套來(lái)自普通商品住宅用地自持部分和大約3萬(wàn)套房源來(lái)自存量物業(yè)改造。在中央大力倡導(dǎo)保障性租賃住房的建設(shè)背景下，自2023年初，上海R4長(zhǎng)租社區(qū)項(xiàng)目開(kāi)始加速建設(shè)和入市，截至2023年6月，上海已錄得約4.1萬(wàn)套R(shí)4長(zhǎng)租社區(qū)項(xiàng)目房源投入運(yùn)營(yíng)。在2023下半年至2025年間預(yù)計(jì)上海還將迎來(lái)共計(jì)15.9萬(wàn)套新增租賃住房入市。其中，浦東新區(qū)和青浦區(qū)作為未來(lái)供應(yīng)的兩大增量來(lái)源，將分別面向上海租賃市場(chǎng)提供約6.2萬(wàn)和2.3萬(wàn)套房源。加上閔行區(qū)，未來(lái)三個(gè)行政區(qū)將占全市總長(zhǎng)租公寓房源的57.4%。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，大部分未來(lái)新建R4性質(zhì)長(zhǎng)租公寓房源供應(yīng)集中于外環(huán)外，占總新建套數(shù)的67.6%;其次為內(nèi)中環(huán)間和中外環(huán)間，未來(lái)供應(yīng)套數(shù)將分別占總新建套數(shù)的19.8%和11.7%;內(nèi)環(huán)內(nèi)未來(lái)供應(yīng)套數(shù)則相對(duì)非常有限，僅占新建總量的0.9%。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，上海已出讓商品住宅用地中帶自持比例要求的約185個(gè)地塊，自持部分共計(jì)約285萬(wàn)平方米，累計(jì)可面向市場(chǎng)供應(yīng)約5.7萬(wàn)套房源。據(jù)仲量聯(lián)行估算，除去已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，2023年下半年至2025年間，上海住宅地塊自持部分還將提供近2萬(wàn)套新增房源入市。此外，在“盤(pán)活存量資產(chǎn)”政策的引導(dǎo)下，未來(lái)幾年預(yù)計(jì)將會(huì)有更多存量物業(yè)(如老舊酒店、閑置商辦、工業(yè)等物業(yè))被改造為長(zhǎng)租公寓。截至2025年，預(yù)估存量改造類長(zhǎng)租項(xiàng)目則將面向上海市場(chǎng)提供約3萬(wàn)套的新增房源。上海長(zhǎng)租公寓存量及未來(lái)供應(yīng)分布(按行政區(qū))來(lái)源：仲量聯(lián)行，數(shù)據(jù)截至2023年6月預(yù)測(cè)雖然在中短期內(nèi)，上海將迎來(lái)一輪新增供應(yīng)高峰，但在龐大的租賃人口基數(shù)等四大驅(qū)動(dòng)力作用下，上海強(qiáng)勁的租賃需求將逐步吸納這些新增供應(yīng)。此外，從戶型結(jié)構(gòu)上看，傳統(tǒng)散租市場(chǎng)中的商品房房源以中大戶型為主，上海商品住宅中的一房比例僅占所有戶型的6%左右，其中對(duì)外出租的一房小戶型房源估計(jì)僅約8萬(wàn)余套，極為有限的市場(chǎng)供給與龐大的青年人群租房需求有著明顯錯(cuò)配。同時(shí)，考慮到長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理更為規(guī)范、房屋設(shè)施更新、產(chǎn)品力更具優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)將有大量租賃人口從傳統(tǒng)散租市場(chǎng)轉(zhuǎn)換到長(zhǎng)租公寓中來(lái)居住。項(xiàng)目租金應(yīng)當(dāng)?shù)陀谕囟瓮焚|(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金水平利用企事業(yè)單位自有土地建設(shè)的保障性租賃住房，應(yīng)在同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的九折以下定價(jià)2022年以來(lái)，北京市地方政府針對(duì)租賃住房政策動(dòng)作頻繁。供應(yīng)端，租賃住房企業(yè)融資渠道不斷拓寬，北京首單保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目已獲批發(fā)行，總估值達(dá)11.5億元。保障性租賃住房實(shí)施細(xì)則進(jìn)一步深化，取得保租房認(rèn)定的項(xiàng)目可享受增值稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)減免、申請(qǐng)獲得金融支持，水電氣價(jià)格按照民用標(biāo)準(zhǔn)。此外，《北京市住房租賃條例》正式實(shí)施，租賃市場(chǎng)監(jiān)管持續(xù)完善。需求端，北京進(jìn)一步優(yōu)化租房公積金提取政策，上調(diào)提取額度、提高提取頻率，同時(shí)針對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生啟動(dòng)保障性租賃住房青年公寓對(duì)接工作。供需兩端多項(xiàng)政策逐漸形成合力，積極推動(dòng)北京長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。投資商及開(kāi)發(fā)商投資商及開(kāi)發(fā)商·對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織向個(gè)人、專業(yè)花觀?；》拷M員企業(yè)出租住房的，減按4%(原12%)的稅率征收房產(chǎn)稅,取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)的項(xiàng)目可比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，如免·住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款的期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年，貸款額度原則上不超過(guò)物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%,可用于置換物業(yè)前期開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款·住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公性貸款的期限最長(zhǎng)不超過(guò)5年，貸款額度原則上不超過(guò)貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%諾后，每人每月提取額度由1,500元調(diào)整為2,000元；多子女家庭不受月繳存額限制·啟動(dòng)保障性租賃住房青年公寓項(xiàng)目對(duì)接試點(diǎn)，應(yīng)屆·住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，減按1.5%(原5%)繳納增值稅·允許租戶使用住房租金抵扣個(gè)人所得稅，每月可扣除1,500元暖費(fèi)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)獲得金融運(yùn)營(yíng)商在保障性租賃住房方面，北京市在租賃住房供給、建設(shè)方式標(biāo)準(zhǔn)、租金定價(jià)(調(diào)控)機(jī)制等方面有了明確的實(shí)施依據(jù)，多主體、多渠道推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)。小戶型為主，充分考慮家庭代際及多孩、適老性等新需求保障性租賃住房全面實(shí)施全裝修成品交房，可根據(jù)市場(chǎng)需求，配置必要的電器、家具等設(shè)備設(shè)施配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施比例最高可提高至地上總建筑規(guī)模的15%,適當(dāng)增加設(shè)置共享空間嚴(yán)禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營(yíng)或騙取優(yōu)惠政策。仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至2023年第二季度，北京品牌長(zhǎng)租公寓存量規(guī)模約167個(gè)，共計(jì)5.4萬(wàn)套房源，較2021年第二季度增長(zhǎng)152%。當(dāng)前北京長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的品牌集中度高，項(xiàng)目選址傾向于軌道站點(diǎn)周邊以及重點(diǎn)功能區(qū)周邊等交通便利、配套設(shè)施齊全的區(qū)域。2022年，北京長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)成交規(guī)模受疫情因素影響明顯，租金承壓下行。2023年上半年，疫情影響消退疊加租賃住房政策持續(xù)發(fā)力，北京租賃市場(chǎng)逐步回歸正常運(yùn)行，租賃需求明顯回升。截至2023年上半年，北京在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目平均入住率高達(dá)93%。市場(chǎng)回暖推動(dòng)租金企穩(wěn)回升，全市平均租金達(dá)到156元每平方米每月。(截至2023年6月)平均租金(元/平方米/月)5.4萬(wàn)長(zhǎng)租公寓總套數(shù)從項(xiàng)目分布來(lái)看，三環(huán)以內(nèi)長(zhǎng)租公寓套數(shù)占全市比例為9.2%,三環(huán)到五環(huán)范圍內(nèi)占比為44.2%。五環(huán)以外市場(chǎng)體量持續(xù)擴(kuò)大，占比達(dá)到46.6%。同時(shí)，北京三環(huán)以內(nèi)長(zhǎng)租公寓單平米租金約為289元每平米每月，而五環(huán)以外租金則為138元每平米每月。隨著北京長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)持續(xù)向郊區(qū)擴(kuò)張，市中心和郊區(qū)的租金差異或?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)大。按行政區(qū)劃分，北京全市在運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓房源主要分布在朝陽(yáng)區(qū)和豐臺(tái)區(qū)，聚集了全市超五成房源。這兩個(gè)區(qū)的常住人口數(shù)量位列全市前三甲，區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍濃郁，白領(lǐng)聚集度高，住房需求旺盛。此外，大興、昌平區(qū)市場(chǎng)占比相對(duì)較高，均在10%至15%區(qū)間。隨著近郊區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套不斷完善，區(qū)域內(nèi)居住質(zhì)量明顯提升，高性價(jià)比持續(xù)吸引租賃人群。加之較為充足的租賃住房地塊供應(yīng)，這兩個(gè)區(qū)域逐漸成為未來(lái)北京長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的重要子市場(chǎng)。政策概覽近年來(lái)，深圳不斷推動(dòng)社會(huì)生產(chǎn)生活的高質(zhì)量發(fā)展。人才是創(chuàng)新的第一要素。在加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)優(yōu)化、構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的同時(shí)，深圳努力完善人才配套服務(wù)，持續(xù)加強(qiáng)人才住房保障，為長(zhǎng)租市場(chǎng)投資者、開(kāi)發(fā)商及運(yùn)營(yíng)商提供稅費(fèi)優(yōu)惠、支持長(zhǎng)租市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，深圳加快探索長(zhǎng)租市場(chǎng)供給側(cè)改革，更好地統(tǒng)籌人才保障的短期任政策有利于充分調(diào)動(dòng)長(zhǎng)租市場(chǎng)投資者與運(yùn)營(yíng)商的積極性，加快盤(pán)活社會(huì)存量房屋資源，滿足青年人與新市民的住房深圳逐步完善保障性租賃住房政策體系《深圳市2022年度房屋租賃參考價(jià)格》2022年10月《深圳市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定辦法(試行)》《關(guān)于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知(試行)》2022年12月《關(guān)于調(diào)整我市住房公積金租房提取有關(guān)事項(xiàng)的通知(征求意見(jiàn)稿)》2023年8月信息來(lái)源：仲量聯(lián)行根據(jù)政府公開(kāi)信息整理深圳多渠道統(tǒng)籌，科學(xué)規(guī)劃建造保障性租賃住房所有保障性租賃住房項(xiàng)目均需滿足以下要求：政府與社會(huì)雙渠道，完善深圳保障性租賃住房分配體系··面向各區(qū)重點(diǎn)企業(yè)職工定向配租·面向全市繳納社保、具備人才引進(jìn)遷戶核準(zhǔn)條件、未有自有住房且未正在享受政府住房保障優(yōu)惠*的人群公開(kāi)配租·面向全市未有自有住房且未正在享受政府住房保障優(yōu)惠*的人群，按照市場(chǎng)化原則公開(kāi)出租·相較于政府配租房源，取消了社保與學(xué)歷要求不同申請(qǐng)條件·租金按照同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場(chǎng)參考租金的60%確定不同租金定價(jià)·租金不高于同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場(chǎng)參考租金的90%·保障性租賃住房運(yùn)營(yíng)期間調(diào)整租金的，應(yīng)當(dāng)符合前款規(guī)定，并報(bào)主管部門(mén)備案后執(zhí)行截至2023年6月，深圳全市在運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目約548個(gè)，存量約21.2萬(wàn)套。按運(yùn)營(yíng)方式可分為保障性租賃住房及市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓。的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目**全市平均入住率僅包含市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓，大鵬區(qū)暫無(wú)監(jiān)測(cè)中的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目據(jù)深圳市公共住房建設(shè)籌集項(xiàng)目表顯示，截至2023年6月，深圳全市保租房存量約8.5萬(wàn)套。按行政區(qū)來(lái)看，深圳保租房均明顯少于市場(chǎng)主體運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓。深圳長(zhǎng)租公寓客群結(jié)構(gòu)以在校學(xué)生、單身白領(lǐng)和小型家庭為主體，單間及一房一廳為熱門(mén)房型，房源主要為城中村與公寓。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，截至2023年第二季度，深圳品牌長(zhǎng)租公寓存量項(xiàng)目約368個(gè)，房源套數(shù)共12.7萬(wàn)套。按照行政區(qū)進(jìn)行劃分，深圳長(zhǎng)租公寓在運(yùn)營(yíng)存量(套數(shù))主要分布在龍崗、寶安、龍華和南山等近市區(qū)的城市中間地帶，合計(jì)占比約88%。整體來(lái)看，近兩年深圳市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，2023年第二季度在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目數(shù)量與2021年同期相仿。根據(jù)經(jīng)營(yíng)情況，運(yùn)營(yíng)商及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整供應(yīng)布局。2021年至2023年間，深圳累計(jì)新開(kāi)業(yè)的市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓超60家，房源套數(shù)約1.2萬(wàn)套，其中近六成為城中村樓宇改造項(xiàng)目，公寓(商業(yè)、辦公)及宿舍(產(chǎn)業(yè)園、企業(yè))改造項(xiàng)目各占約15%。今年以來(lái)，隨著疫情導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)壓力逐步緩解，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)投資活躍度較2022年逐步上升。招商伊敦、萬(wàn)科泊寓等房企類運(yùn)營(yíng)商占深圳長(zhǎng)租市場(chǎng)龍頭地位，對(duì)上半年新增房源貢獻(xiàn)較大。投資者與運(yùn)營(yíng)商青睞白領(lǐng)人群居住密集，且具有大量適宜改造為長(zhǎng)租公寓的物業(yè)聚集的片區(qū)，如龍華區(qū)民治街道、龍崗區(qū)坂田街道、寶安區(qū)新安街道。其中，民治-坂田片區(qū)毗鄰深圳北站商務(wù)區(qū)及坂雪崗科技城等成熟產(chǎn)業(yè)園區(qū)，亦靠近福田市區(qū)，地理位置理想，因而片區(qū)內(nèi)新增項(xiàng)目占整體增量的近三分之一。深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)存量分布(按行政區(qū))深圳各行政區(qū)長(zhǎng)租公寓當(dāng)前存量入住率方面，2022年，疫情導(dǎo)致的人員流通放緩、外來(lái)務(wù)工人口回流導(dǎo)致深圳市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓租賃市場(chǎng)入住率整體有所下降。2023年，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)恢復(fù)正常運(yùn)行，市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓租賃市場(chǎng)平穩(wěn)復(fù)蘇，多個(gè)長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)品牌在深項(xiàng)目入住率表現(xiàn)顯著優(yōu)于全國(guó)水平。截至2023年上半年，深圳在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目平均入住率達(dá)96%。其中，今年上半年開(kāi)業(yè)的門(mén)店入住率也十分理想，已達(dá)88%,新項(xiàng)目入市后普遍較快得到市場(chǎng)認(rèn)可。值得注意的是，中高端長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目平均入住率約85%。針對(duì)支付能力較高的客群，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在精準(zhǔn)對(duì)接需求、提升產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面仍有成長(zhǎng)空間。租金方面，盡管疫情管控結(jié)束后，市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓租賃需求穩(wěn)步回升，入住率回漲明顯，但全市平均租金仍在復(fù)蘇過(guò)程中，截至2023年6月，租金錄得108元每平米每月。由于保租房面向市民公開(kāi)配租的比例較小，且申請(qǐng)配租條件的門(mén)檻較高，因此目前階段深圳市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)租金價(jià)格仍由所處片區(qū)供求關(guān)系、物業(yè)品質(zhì)、周圍配套設(shè)施建設(shè)和自身運(yùn)營(yíng)水平等因素決定，受同片區(qū)保租房供應(yīng)影響較小。商品房自持：2021年至2023年6月出讓的36塊含一定開(kāi)發(fā)商自持比例的住宅用地或涉宅綜合用地預(yù)計(jì)將供應(yīng)超1萬(wàn)套租賃住房。隨著這批住房在2024至2025年逐步建成交付，將擴(kuò)充深圳長(zhǎng)租公改造與自持物業(yè)的重資產(chǎn)改造將有望成為深圳市深圳長(zhǎng)租公寓存量及未來(lái)供應(yīng)分布(按行政區(qū))深圳各行政區(qū)長(zhǎng)租公寓未來(lái)總量注：長(zhǎng)租公寓存量套數(shù)指截至2023年6月市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓及存量保租房套數(shù)，新增R2自持套數(shù)指截至2023年6月預(yù)測(cè)的2023下半年至2025年間新增的涉宅用地出讓條件中要求的開(kāi)發(fā)商自持的只租不售部分，新增保租房供應(yīng)指截至2023年6月預(yù)測(cè)的2023下半年至2025年間新增的保租房套數(shù)(不包括城中村提升改造)投資趨勢(shì)投資機(jī)構(gòu)樣本中國(guó)內(nèi)地中國(guó)港澳臺(tái)地區(qū)亞洲其他國(guó)家及地區(qū)歐美國(guó)家及地區(qū)房地產(chǎn)基金運(yùn)營(yíng)商險(xiǎn)資長(zhǎng)租公寓不斷增強(qiáng)的資產(chǎn)流動(dòng)性是吸引投資機(jī)構(gòu)的主要原因展期;資產(chǎn)流動(dòng)性增強(qiáng)展期;資產(chǎn)流動(dòng)性增強(qiáng)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)步入快速發(fā)租賃需求龐大：投資收益穩(wěn)定一公蔓E1s政策拓寬退出渠道1抗經(jīng)濟(jì)周期能力強(qiáng)。投資組合分散風(fēng)險(xiǎn)一其他(政策號(hào)召、資金偏好)投資發(fā)展模式運(yùn)營(yíng)發(fā)展模式Q.您在收購(gòu)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目后，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式是：(可多選)投資細(xì)分市場(chǎng)2021年7月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》,全國(guó)多個(gè)城市積極響應(yīng)，相繼出臺(tái)了一系列政策，從基礎(chǔ)制度、土地供應(yīng)、金融財(cái)稅等方面進(jìn)一步支持和規(guī)范人口凈流入的大中型城市的租賃住房市場(chǎng)。自此，持“納?！?、“納管”和“特行證”共同成為目前合規(guī)運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的三種路徑。調(diào)查問(wèn)卷顯示，84%的投資機(jī)構(gòu)選擇通過(guò)“納?！钡姆绞竭\(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目?！凹{?！辈粌H拓寬了投資標(biāo)的可選物業(yè)類型和項(xiàng)目退出渠道，也為市場(chǎng)參與者提供了更多包括稅費(fèi)和金融等方面的支持，但同時(shí)從租金定價(jià)、租賃期限和面向客群等方面提出了相應(yīng)的限制和門(mén)檻，約束了部分運(yùn)營(yíng)能動(dòng)性。67%的投資機(jī)構(gòu)選擇通過(guò)“納管”的方式運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。“納管”保留了一定程度的運(yùn)營(yíng)能動(dòng)性，根據(jù)實(shí)際情況，大部分項(xiàng)目也可享受金融財(cái)稅優(yōu)惠政策，但在保障性租賃住房政策出臺(tái)后，獲得此類批復(fù)的項(xiàng)目數(shù)量有所收緊。62%的投資機(jī)構(gòu)選擇通過(guò)持有“特行證”的方式運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目?！疤匦凶C”極大地保留了運(yùn)營(yíng)的靈活性，可以通過(guò)調(diào)配日租的方式優(yōu)化收益，在租金、租期、租戶等方面無(wú)過(guò)多的限制，但無(wú)法享受稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策。三種不同的路徑將直接影響未來(lái)收購(gòu)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的區(qū)位及產(chǎn)品定位，因此，投資機(jī)構(gòu)需要斟酌利弊做出判斷，選擇符合其投資要求及邏輯的細(xì)分賽道。是否考慮“納?！奔{管納保%投資人選擇通過(guò)納保享受金融財(cái)稅優(yōu)惠政策的權(quán)中高端公寓市場(chǎng)大眾化公寓市場(chǎng)中高端公寓市場(chǎng)大眾化公寓市場(chǎng)藍(lán)領(lǐng)公寓及企業(yè)宿舍市場(chǎng)高端公寓市場(chǎng)投資方式與海外運(yùn)營(yíng)商合作投資與海外運(yùn)營(yíng)商合作投資一與國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商合作投資。與國(guó)央企合作投資一與外資投資機(jī)構(gòu)合作投資■獨(dú)立投資與國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)商合作投資一與內(nèi)資投資機(jī)構(gòu)合作投資…●投資策略多樣化已初步呈現(xiàn)長(zhǎng)租公寓是當(dāng)前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)熱點(diǎn)投資賽道之一，各類型的投資機(jī)構(gòu)已深度參與到長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中，投資策略多樣化已初步呈現(xiàn)。由于目前存量改造和新建開(kāi)發(fā)仍然是主要投資模式，市場(chǎng)參與者多為房地產(chǎn)基金、開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商，因此市場(chǎng)整體投資策略更偏向于增值型和機(jī)會(huì)型。與此同時(shí)，許多險(xiǎn)資和金融機(jī)構(gòu)在政策引導(dǎo)下開(kāi)始積極布局長(zhǎng)租公寓賽道。因其自身的投資管理需要，這類投資機(jī)構(gòu)更關(guān)注現(xiàn)金流可持續(xù)、回報(bào)率穩(wěn)定的核心型和/或核心增益型投資機(jī)會(huì)。此外，調(diào)查問(wèn)卷顯示，有近半數(shù)的投資機(jī)構(gòu)關(guān)注困境資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，諸多優(yōu)質(zhì)物業(yè)流入法拍市場(chǎng)或面臨資產(chǎn)重組，通常以低于市場(chǎng)價(jià)格出售，吸引眾多市場(chǎng)參與者的關(guān)注。但是，投資機(jī)構(gòu)還需注意這類資產(chǎn)隱含的交易成本和風(fēng)險(xiǎn)。Q.您傾向的長(zhǎng)租公寓投資策略是：(可多選)增值型87%的長(zhǎng)租公寓投資人投資持有期為3至5年在不同投資策略的影響下，各類投資機(jī)構(gòu)對(duì)投資內(nèi)部收益率要求各異。選擇投資增值型和機(jī)會(huì)型項(xiàng)目的投資機(jī)構(gòu)，例如房地產(chǎn)基金，投資內(nèi)部收益率要求通常在12%-18%區(qū)間內(nèi)，少量投資機(jī)構(gòu)要求大于18%。選擇投資核心型和核心增益型項(xiàng)目的投資機(jī)構(gòu)，例如險(xiǎn)資，以及國(guó)央企等政策性投資機(jī)構(gòu)對(duì)投資內(nèi)部收益率要求通常不高于12%。多數(shù)投資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)長(zhǎng)租公寓穩(wěn)定期回報(bào)率的預(yù)期集中在4.5%-5.5%之間。與仲量聯(lián)行2018年和2021年的調(diào)查問(wèn)卷相比，投資機(jī)構(gòu)對(duì)長(zhǎng)租公寓投資回報(bào)率的預(yù)期更加統(tǒng)一。伴隨中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)大宗交易日漸活躍，投資機(jī)構(gòu)對(duì)資產(chǎn)收購(gòu)價(jià)格的判斷更加理性。同時(shí)，首批保障性租賃住房公募REITs的上市也為長(zhǎng)租公寓資本化率提供了參照標(biāo)桿。關(guān)于對(duì)未來(lái)五年長(zhǎng)租公寓資本化率走勢(shì)的預(yù)測(cè)，36%的投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為會(huì)保持平穩(wěn)，而51%的投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為會(huì)下降50個(gè)基點(diǎn)以內(nèi)，與其預(yù)期退出資本化率區(qū)間吻合。Q.您對(duì)于長(zhǎng)租公寓進(jìn)入穩(wěn)定期后，基于總投資YieldonCost調(diào)查問(wèn)卷顯示，62%的投資機(jī)構(gòu)降低了資產(chǎn)收購(gòu)價(jià)格的預(yù)期，但僅有25%的投資機(jī)構(gòu)接受折價(jià)出售資產(chǎn)。資產(chǎn)買賣雙方的價(jià)格預(yù)期仍存在一定程度的差距，但隨著國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓大宗交易量的上升和市場(chǎng)透明度的改善，資產(chǎn)出售方的價(jià)格預(yù)期終將回歸理性