房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

第十二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控是整個國民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的組成部分，既是確保房地產(chǎn)行業(yè)健康運行，又是促使其與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的基本保證。本章首先闡明了對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實施宏觀調(diào)控的必要性和目標(biāo)；其次，論述了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的主要政策手段；最后，就建立和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控體系進(jìn)行分析研究。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必然性和目標(biāo)一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，是指政府通過經(jīng)濟(jì)的、法律的、并輔之以計劃的、行政的政策手段和市場機制，對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)運行進(jìn)行的宏觀調(diào)節(jié)和控制。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實施宏觀調(diào)控的根本目的，是為了確保房地產(chǎn)業(yè)健康運行，并與其他產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長。具體來說，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性主要體現(xiàn)在以下幾方面。1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要南宏既觀逆調(diào)唉控蔽是疤政凍府栽的截基賠本苗職爸能絮之怠一資，喉它抄是塵社諒會咐主業(yè)義辛市胖場選經(jīng)轟濟(jì)零的端內(nèi)詢在挺要劍求徑，為我館國姓的茂社淚會姐主窗義猜市滔場趨經(jīng)屠濟(jì)揮是源社呢會俯主籮義鋤國軟家先宏柄觀碼調(diào)看控?fù)录榈幕菔刑鲇敖?jīng)擠濟(jì)旅。建以反市拉場咐配常置菠資才源揉為敗基糠礎(chǔ)影，展相貼對延于百計凍劃扒經(jīng)牽濟(jì)按體掌制貿(mào)來國說面有提利礙于由提梁高康社買會梅資劑源貪配急置壩效以率溪；少但餅同販時智必憐須項看仿到策市嗽場拆配限置勵資胞源單也嘩存尚在或著鎮(zhèn)自墓發(fā)嘩性撒、固滯暗后去性侵、誠盲扯目首性賭和蛾分攀化摘性郊等站問理題退和街缺廈陷宿，侍容惰易泳造亞成斷大則起吩大肉落房等志不好穩(wěn)你定盆狀樸態(tài)柏，穿也銀可示能米帶桌來會資稍源干的扭浪欠費刊。耽為鑰了家克街服瞇市姨場蚊經(jīng)輕濟(jì)螺的漏弱鉤點厲，演保帳證鳥國桃民藝經(jīng)總濟(jì)太的鼻健尺康選穩(wěn)簡定忌發(fā)儉展針，偵政昏府投必忠須葬對滿市婦場堵經(jīng)爐濟(jì)到的商運趙行慘實芬施字宏泰觀候調(diào)廁節(jié)屢與拒控拔制壘，瞧以朋達(dá)爺?shù)狡仙缋蠒犢Y渠源壁配惰置郊最你優(yōu)柄化棋的紫目比的鐵。悶房莖地弟產(chǎn)每經(jīng)稀濟(jì)叨是顛整盡個忍國帆民莊經(jīng)喘濟(jì)星的斜重盛要騎組唯成偉部妄分吼，毅是勸市村場罰經(jīng)漆濟(jì)攻中幫的唱一癥個巴子迫系知統(tǒng)制。印按功照襖社蹄會歷主移義兆市疲場死經(jīng)寒濟(jì)果體康制捷的如要卵求禮，濫既彎要伐充伐分凈發(fā)匙揮些市置場作機汪制類對我房秤地直產(chǎn)同資律源誓配咳置娛的嚷基銹礎(chǔ)賓性卻作責(zé)用刺，遞同剝時怖又遼要漁發(fā)扭揮添政蘿府者的劈貨馳幣錘政應(yīng)策緣、喜財打政賢政準(zhǔn)策釘、巨產(chǎn)狹業(yè)憂政銳策帳和殃計品劃群機嫩制膝的駕協(xié)督調(diào)停作化用持，串真啞正房使村房塑地恨產(chǎn)盈資替源滾配此置育達(dá)薯到飾高周效值率篇。麗房濁地趟產(chǎn)明行朝業(yè)源消吐耗糞資奔源剖較綢多尿，枯特扭別出是賊土搏地弱和連房股屋區(qū)是辱重企要她的股社快會宅資醉源由，程作執(zhí)為冤房時屋建等消建澡筑招物韻基出礎(chǔ)卸的獻(xiàn)土指地釋是巧一粒種慧稀訂缺儀資叢源咬，森不將可巴再蓬生乳，愈土餃地條資崗源腿的服合小理飯配全置略是律關(guān)園系獄到青整紀(jì)個仗國席民興經(jīng)君濟(jì)男可澤持螞續(xù)推發(fā)映展離的問重挨大鎮(zhèn)戰(zhàn)典略雕問道題旨。鐘所遮以遵，湯世宜界洪各層國廈政記府蒜對忌房悼地壩產(chǎn)格經(jīng)否濟(jì)諒的方調(diào)遍控續(xù)和妻干杜預(yù)頃相抹對蒜較虛強萌。椒我論國壯9對0在年覽代柏初偷，普房悼地戴產(chǎn)何業(yè)裹一郊度染出剃現(xiàn)頓發(fā)猜展槍過肺熱向的屈問側(cè)題密，軋主牲要挪原懷因醬在攏于掉對飄房擠地斬產(chǎn)貌的灣源拔頭瞇—樣—效土夸地所供億應(yīng)租控屆制機不莖力運所準(zhǔn)造地成讀的露。鵝事吸實氣證銅明不，秋在循社偶會記主烈義饑市慨場巖經(jīng)油濟(jì)股條徹件鉗下朵，潤政作府夠?qū)Φ醴颗傻丶t產(chǎn)灰經(jīng)鄭濟(jì)困的煎宏壇觀柔調(diào)鋸控警是乒十父分咐必渴要秩的洋。殊2換、銜房軟地獲產(chǎn)擱經(jīng)塔濟(jì)般的拿宏根觀桿調(diào)油控球是行引魚導(dǎo)雹房刪地引產(chǎn)鑒業(yè)膜健唯康蔬發(fā)躺展春所化必插需豈同臥其蒜它噸產(chǎn)吐業(yè)帥相蜓比京，支房鐘地幫產(chǎn)沒業(yè)氣具愚有慢一撈系誠列叮特的點愛：維一川是扯房鈴地亮產(chǎn)眨是代不鏈動魔產(chǎn)伏，慚位遠(yuǎn)置碰固控定菠不仰能巧移者動窮，撒一芳旦盞形岸成忽建袋筑拆物邊就氧難猜以稿調(diào)之整捕，占所舞以架必謙須盾由蜘政撈府毒出專面友進(jìn)稼行肥合蜂理舌規(guī)犧劃朱和哈控冤制炮；駛二濤是榮房院地揀產(chǎn)搏投敏資濁具叫有墻投皮資滑量靠大誤、頌周嶺期界長寒的沖特焰點頓，窯從熊投刻入棒到簽產(chǎn)壩出訊一吹般油要扎二斜、耕三裳年給時陽間城，炊投廟資王決杯策瘡正頂確舍與刷否程，隙要喚經(jīng)螺受淺較刃長慶時壽間杏的帶考翻驗嫂，新所踏以犁，盟對六房鳳地淚產(chǎn)宋投津資拳的鍋調(diào)回控笑顯堤得便格飛外采重未要今。深三悲是啟房望地鴨產(chǎn)仗是份價張值筋量現(xiàn)巨傭大運、象使崇用筑年運限濾特怕別炎長閘的珠超甘耐危用做品既，按對菠整帆個距社溫會秋總皆供擋給齊量眼和宴總漢需搞求樸量床的榮平借衡趴以砌及亂結(jié)導(dǎo)構(gòu)告平謠衡款關(guān)趴系若極獄大瑞。膽所報以茶對茫房盲地較產(chǎn)夠投物資筆必酸須牢有落效亭控淺制壁；架四恥是接房克地穩(wěn)產(chǎn)亂交縫易雅是姿一般種矛產(chǎn)早權(quán)壯交勸易款，拿要場依條法鞠通嫂過華產(chǎn)伶權(quán)連轉(zhuǎn)雅讓嘆來斗完活成巖，泊如嚼產(chǎn)仗權(quán)使的畫界練定殿、剃分汁割枯、棕復(fù)滋合國、股重鏟組菊、字轉(zhuǎn)掩移椅都濱要邀靠披法沉律霧來微確淘認(rèn)怕和歪保訊護(hù)裂，接因崇而白更佛需劉要李用揀法努律饞手鎮(zhèn)段僻規(guī)清范瞞其學(xué)運劣行盟。翼上功述毀特店點預(yù)決獄定雷了變政乳府銜對壺房談地川產(chǎn)搞業(yè)屋的才宏圣觀慚調(diào)晉控悄較揮之所其唇它頸產(chǎn)娛業(yè)樣的毀宏路觀照調(diào)企控鹽更查為豆必嘩要率。兄只期有穴針手對氣這闊些雁特難點歉采摸取銜相獵應(yīng)懇的金對際策遇措皺施江，懸才婦能貓引肉導(dǎo)窄房信地犁產(chǎn)晝業(yè)桶健闖康以發(fā)悔展線。備我望國前的裹實妨踐境證采明超了嶺這烘一民點添。隸在爭8遲0玻年損代丑以蘆前勞由傻于翁計投劃返經(jīng)已濟(jì)叮體刃制詳排鋤斥農(nóng)房玻地廈產(chǎn)球的迎商煤品牙性訓(xùn)，瞎房詠地廳產(chǎn)槐業(yè)滅長莖期詢處躁于合停淋滯瘡狀匠態(tài)暢。愈9倡0絮年杰代懸初快市博場衰化舅導(dǎo)被向演的呀改裙革副，扔推必動摧房似地夢產(chǎn)幫業(yè)掌迅厚猛驗發(fā)占展匪，殊1釀9糟9溜2灘、情1蝶9袍9煙3腰年須房糧地夏產(chǎn)城投套資輕增滾長話率長分匯別組達(dá)調(diào)到崗1瀉1滿7丙％適和胃1喘2巾4落.地9淋％膜，曲超鍵常麗發(fā)渾展妨使晚商仍品桑房獄供橫給虹大口大避超悟過朵市否場蜓有縣效賭需御求貸，蓋導(dǎo)喂致芽空掛置違量藥急于劇廁上份升竄。壁1粱9都9冬5琴年眼至雀1容9褲9賺7魄年沿處為于席低松迷序狀播態(tài)界，曲1兆9俯9必7粉年俊全園國益房譜地來產(chǎn)潛投既資毅出峰現(xiàn)需－丈3邊.廁4皂％峰負(fù)燭增貪長額，概集截中輕表三現(xiàn)擦為某階合段繡性慶、與結(jié)遵構(gòu)鞋性田供強給犯過噸剩愧。晨經(jīng)性過仗調(diào)屑整迷后謊，忽1貌9飼9追8鑄、尸1柱9飄9掙9甩年吧又殃呈巡現(xiàn)解上棗升聰趨以勢屯。摧這竿種阻大典起活大環(huán)落膽的釀波典動船，怠嚴(yán)甩重螞影抗響茂房幼地咐產(chǎn)雨經(jīng)瘦濟(jì)胖的婦正配常陵運納行招和咬發(fā)底展尚。子所峰以駱，低只胞有捕針醬對蒜房鄙地驚產(chǎn)腸業(yè)披的丸特丈點啊，厭加低強裁宏耽觀烘調(diào)懲控殼，修才譽能壇引捕導(dǎo)晃房鑄地賢產(chǎn)慶業(yè)記持鑄續(xù)站、瘋穩(wěn)蠅定篇、搬健街康碌發(fā)丑展霧。璃3憑、川房罵地棚產(chǎn)登經(jīng)罩濟(jì)素的眨宏鍵觀派調(diào)援控糠是沒促相進(jìn)爺國臥民初經(jīng)態(tài)濟(jì)他持倉續(xù)劣穩(wěn)棍定律增妹長頌的書客猜觀臨要悠求刮房料地救產(chǎn)謠業(yè)源是推先礎(chǔ)導(dǎo)鍋性未、里基卵礎(chǔ)挽性株產(chǎn)策業(yè)快，求又庫是陽國麗民蛙經(jīng)紋濟(jì)擋中究的級支爺柱呼產(chǎn)式業(yè)棟。蝴房矮地聚產(chǎn)誦業(yè)繪的廉產(chǎn)看業(yè)獸鏈摩長簽，阻同耕國盆民畜經(jīng)較濟(jì)灘中副的貞其嘗它解產(chǎn)般業(yè)完關(guān)單聯(lián)敘度嬌強蔥。絲房墓地服產(chǎn)請業(yè)豬的紅發(fā)郵展處狀草況害，同直薪接袋影計響啦相蔑關(guān)叛產(chǎn)掩業(yè)常的紫發(fā)恭展艱，張對域建雷筑濾業(yè)耕、圖建嬌材瀉業(yè)穿（予如疤鋼庫鐵蔬、孫水悟泥選、頑森山林昆、嘆墻平體塑材橋料蠶、化裝貝修何材決料雪等撒）頑甚東至丑有去決計定分性喬的訴作壇用恩。州同叛時盈，餡住恒宅嬸建白設(shè)膛和句消劫費爹的肝發(fā)碗展癥，促還昂會脫帶扎動孫家斯電懂、粒家端具包和輝家巴用毛裝化飾華品謊及做其那產(chǎn)畝業(yè)志的鴿發(fā)捆展亂。紡所夏以勵房稍地蒼產(chǎn)顆業(yè)席是從拉忠動而我匆國司國搶民喂經(jīng)暖濟(jì)怎發(fā)卸展饞的墻新冬經(jīng)稅濟(jì)斤增權(quán)長嚼點濱。訪目刃前禁中陵國脂房士地廊產(chǎn)缺業(yè)挽的炮增煌加探值身已噴占浙國日內(nèi)誓生游產(chǎn)忙總內(nè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顯優(yōu)，黎在怨實逢施仙宏甩觀男調(diào)巴控懸時謎，灑還惑要帽根立據(jù)碧各念地猶區(qū)尤的握實蜘際灑情才況倆，船在新準(zhǔn)悼確夸判版斷匠本狂地言區(qū)究房枯地蔥產(chǎn)罪市碑場默形噸勢菜的放基輔礎(chǔ)察上蘋，章作抗出盯正負(fù)確餓的嘴調(diào)園控尤決襲策水。第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的主要政策手段為了實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，政府必須運用適當(dāng)?shù)恼呤侄芜M(jìn)行有效的調(diào)節(jié)和控制。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的主要政策手段有：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策、財政政策、投資政策、法律手段、行政手段和計劃手段等。一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策通常所講的產(chǎn)業(yè)政策，是指政府在某一時期為了實現(xiàn)本國社會經(jīng)濟(jì)增長和各產(chǎn)業(yè)之間的協(xié)調(diào)發(fā)展目標(biāo)，所采取的產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策措施。一般根據(jù)實際情況分為產(chǎn)業(yè)促進(jìn)政策或產(chǎn)業(yè)抑制政策兩種。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)部門，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，是政府通過產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策導(dǎo)向，對一定時期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展制定并實施的基本政策，以此引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)相協(xié)調(diào)的、穩(wěn)定健康的發(fā)展。它是對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實施宏觀調(diào)控的重要政策手段。（一）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的目標(biāo)產(chǎn)業(yè)政策一般包括政策目標(biāo)和政策手段兩個方面。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策目標(biāo)，是政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實狀況所制定的發(fā)展目標(biāo)。主要有以下三個方面：（1）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)作為重要的產(chǎn)業(yè)部門，既可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的增長，同時又受到其它產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約。所以，在確定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和水平時，一要以國民經(jīng)濟(jì)整體水平和一定時期發(fā)展規(guī)劃為依據(jù)；二要以社會上的相關(guān)經(jīng)濟(jì)資源可供量為限度，例如土地資源、能源、建材資源等等；三要以房地產(chǎn)商品的市場需求為依托，適銷對路；四要根據(jù)各個地區(qū)的實際情況而有所不同。綜合考慮上述因素，才能使房地產(chǎn)發(fā)展水平目標(biāo)建立在科學(xué)的基礎(chǔ)上。（2）房地產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部存在著各種類型的房地產(chǎn)，例如工業(yè)用房（廠房）、商業(yè)用房、辦公用房、居住用房（住宅）、文化娛樂用房以及其他各類用房等。因此，要按各類房地產(chǎn)需求的比例，協(xié)調(diào)地進(jìn)行建設(shè)，求得結(jié)構(gòu)合理、平衡地發(fā)展。（3）房地產(chǎn)業(yè)效益目標(biāo)。這里所說的效益目標(biāo)包括宏觀效益和微觀效益兩個方面。由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對經(jīng)濟(jì)建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和居民生活關(guān)系密切，因此宏觀效益應(yīng)是經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。微觀效益包括勞動生產(chǎn)率、投資回報率和資本利潤率等。提高微觀經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)企業(yè)追求的目標(biāo)，它必須服從宏觀效益。只有把宏觀效益和微觀效益統(tǒng)一起來，才能達(dá)到房地產(chǎn)資源配置的高效率。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的實施手段房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的目標(biāo)是通過一定的產(chǎn)業(yè)政策手段實現(xiàn)的。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策是一種方向性、導(dǎo)向性的政策措施，因而其實施的方法主要是運用間接的經(jīng)濟(jì)性的調(diào)控手段，并輔之以必要的行政控制手段。具體來說，包括：（1）間接的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段。政府通過財政政策、貨幣政策、投資政策、技術(shù)政策等調(diào)節(jié)市場，由市場影響企業(yè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)按政府設(shè)定的方向和目標(biāo)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動。如按房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行現(xiàn)實狀況，運用稅收政策、信貸政策，支持或抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度，使其與相關(guān)產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)，穩(wěn)定健康的發(fā)展。（2）信息引導(dǎo)手段。政府可以利用所掌握的產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)總量和結(jié)構(gòu)、市場銷售情況、需求變化方向等信息定期發(fā)布，使房地產(chǎn)企業(yè)獲得正確的信息資源；同時，還可以公布中長期的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，使企業(yè)明確發(fā)展方向。科學(xué)的經(jīng)濟(jì)信息，誘導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行正確的投資決策，及時調(diào)整內(nèi)部結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場，促使房地產(chǎn)業(yè)正常發(fā)展。（3）直接的行政控制手段。針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的傾向性問題，政府還可以運用行政權(quán)力，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向進(jìn)行直接的行政控制，如城市規(guī)劃控制、土地供應(yīng)量控制，以及實施住房制度改革，調(diào)整住房政策等，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體要求。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的層次房地產(chǎn)業(yè)本身的特點決定了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策也劃分為三個層次。第一個層次是關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)全局的總體房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策。主要是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。前者如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分類、房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)中所處的地位和作用、在國民生產(chǎn)總值中應(yīng)占的比重等政策；后者如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模和速度、影響商品房市場供給量和市場需求量的相關(guān)政策等。1996年中央作出住宅業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)增長點的戰(zhàn)略決策，加快住宅建設(shè)，擴(kuò)大住宅消費，以此拉動經(jīng)濟(jì)增長。2003年又進(jìn)一步明確房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，這些都是事關(guān)全局的重大房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策。第二個層次是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的各類政策。主要包括：土地使用制度政策、城鎮(zhèn)住房制度及其基本政策、產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各類房地產(chǎn)商品比例結(jié)構(gòu)政策、房地產(chǎn)綜合開發(fā)和綜合經(jīng)營政策、培育和完善房地產(chǎn)市場體系政策、房地產(chǎn)行業(yè)管理政策等。第三個層次是各類房地產(chǎn)政策體系中更為具體化的政策。如規(guī)范土地市場的一級土地市場國家壟斷政策、土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓政策、征地拆遷政策等；規(guī)范房地產(chǎn)市場運行的房地產(chǎn)市場交易政策、房地產(chǎn)價格政策、房屋租賃政策、物業(yè)管理政策等；實施城鎮(zhèn)住房制度的住房供應(yīng)政策、住房公積金制度、住房分配政策等。區(qū)分上述三個層次，主要目的在于明確不同層次的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的決策機構(gòu)應(yīng)有的權(quán)力和所承擔(dān)的決策責(zé)任，以確保房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的科學(xué)性。二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中的貨幣政策（一）貨幣政策的涵義和主要任務(wù)一般意義上的貨幣政策，是指一個國家的中央銀行通過一定的措施調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量，進(jìn)而控制貨幣的投放量和需求量，最終達(dá)到總量平衡目的的政策手段。總量平衡即社會總供給和總需求的平衡。社會總供給是指能夠向市場提供的各種最終產(chǎn)品和勞務(wù)，它是由投資量和投資規(guī)模決定的，與貨幣投放量直接相關(guān)。社會總需求指的是有效需求，它是由貨幣供應(yīng)量及其周轉(zhuǎn)速度所體現(xiàn)的現(xiàn)實購買力形成的。調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)總量，就可以使之體現(xiàn)的社會總供給與社會總需求的規(guī)模相適應(yīng)。所以，貨幣政策是宏觀調(diào)控最重要的手段。運用貨幣政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實施宏觀調(diào)控，核心是控制投入到房地產(chǎn)業(yè)上的貨幣供應(yīng)量，主要體現(xiàn)在以下三方面：一是控制貨幣投放量，以保證貨幣供應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要；二是控制房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，使房地產(chǎn)市場供給量與需求量達(dá)到動態(tài)平衡；三是控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，使之既能滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和支持居民購房的資金需求，又能防止過度膨脹，確保信貸平衡。（二）貨幣政策的主要工具貨幣政策對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的作用是通過一定的金融工具來實現(xiàn)的。主要有：1、利率政策。利率是貨幣信貸政策最重要的杠桿。國家可以通過銀行運用利率杠桿來調(diào)節(jié)流入房地產(chǎn)業(yè)的貨幣投放量。當(dāng)信貸規(guī)模過大、資金供應(yīng)緊張時，提高貸款利率，使房地產(chǎn)開發(fā)融資成本上升，抑制開發(fā)量；住房消費信貸利息負(fù)擔(dān)加重，減少住房消費貸款，抑制住房需求量。反之，降低貸款利率，則作用相反。1997年以來，銀行已八次降低存貸款利率，不但減輕了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金成本負(fù)擔(dān)，為降低房價創(chuàng)造了條件，而且減輕了運用消費信貸購房者的利息支出，鼓勵居民貸款購房，對促進(jìn)住房消費和住宅市場的發(fā)展，起了良好的推動作用。2、公開市場業(yè)務(wù)。公開市場業(yè)務(wù)，是指中央銀行在公開市場上，通過買賣有價證券的辦法來調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量，從而調(diào)節(jié)社會總供給和總需求的金融業(yè)務(wù)活動。當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退時，中央銀行可以在公開市場上買進(jìn)有價證券，增加貨幣供應(yīng)量，從而刺激投資和消費，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。而當(dāng)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱、通貨膨脹時，則賣出有債證券，回籠貨幣，減少貨幣供應(yīng)量，從而抑制投資和消費需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。公開市場業(yè)務(wù)不僅從總體上調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給和需求，而且通過買賣住宅債券，直接調(diào)節(jié)投入房地產(chǎn)開發(fā)和消費的貨幣供應(yīng)量，達(dá)到控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總供給和總需求趨向平衡的目的。3、法定存款準(zhǔn)備金率。這是指政府規(guī)定的商業(yè)銀行向中央銀行交存的存款準(zhǔn)備金占總存款量的比例。中央銀行通過提高或降低存款準(zhǔn)備金數(shù)量，影響商業(yè)銀行的貸款能力，從而控制信貸總量。提高存款準(zhǔn)備金率，提高商業(yè)銀行向中央銀行交存的法定準(zhǔn)備金，可以使商業(yè)銀行收縮信貸，從而緊縮貨幣供應(yīng)量，抑制投資和消費增長。反之，降低存款準(zhǔn)備金率，減少商業(yè)銀行向中央銀行交存的法定準(zhǔn)備金，使商業(yè)銀行可貸資金量增加，擴(kuò)大貨幣供應(yīng)量，鼓勵投資，刺激消費。存款準(zhǔn)備金率的高低，通過商業(yè)銀行信貸投放量，使房地產(chǎn)信貸擴(kuò)張或收縮，從而使房地產(chǎn)總供給和總需求得以有效控制。4、再貼現(xiàn)率。再貼現(xiàn)率是指中央銀行對商業(yè)銀行及其他非銀行金融機構(gòu)的再貸款利率。各商業(yè)銀行主要通過兩種方式向中央銀行貸款：一是將各種票據(jù)如國庫券等政府公債，向中央銀行再貼現(xiàn)；二是用自己所擁有的政府債券和其他財產(chǎn)為擔(dān)保，向中央銀行貸款。中央銀行運用提高或降低貼現(xiàn)率的辦法來調(diào)節(jié)貨幣投放量。當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱時，中央銀行通過提高再貸款標(biāo)準(zhǔn)和利率，限制商業(yè)銀行的融通資金量，緊縮信貸；反之，當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時，則中央銀行通過降低再貸款標(biāo)準(zhǔn)和下調(diào)再融資利率，擴(kuò)大商業(yè)銀行融通資金量，擴(kuò)張信貸。再貸款利率的高低直接影響商業(yè)銀行的信貸規(guī)模，從而也調(diào)節(jié)其對房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費的貸款總量。上述金融工具所體現(xiàn)的貨幣政策對整個國民經(jīng)濟(jì)都發(fā)揮著關(guān)鍵性的調(diào)節(jié)作用。作為國民經(jīng)濟(jì)重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)，它的開發(fā)建設(shè)和消費都離不開金融業(yè)的信貸支持。政府運用貨幣政策，合理安排流入房地產(chǎn)業(yè)的資金總量，就可以達(dá)到控制和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的目的。三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中的財政政策財政政策，就是政府運用財政收支的各種工具，通過調(diào)節(jié)國民收入分配、再分配的方向和規(guī)模，以達(dá)到經(jīng)濟(jì)總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡目的的政策手段。在宏觀調(diào)控中，財政政策具有最直接、最有效的作用。對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，財政政策也同樣起著十分重要的作用。財政政策的主要內(nèi)容包括兩個方面：一是政府的財政收入政策；二是政府的財政支出政策。（一）稅收政策財政收入政策主要是稅收政策，通過稅種和稅率的變動，來調(diào)節(jié)社會總供給和總需求。稅收對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的作用主要體現(xiàn)在以下兩方面：（1）稅收對房地產(chǎn)市場消費需求的調(diào)節(jié)作用。在房地產(chǎn)市場交易中，稅種增加、稅率提高，將使市場需求減少；反之，則相反。（2）稅收對房地產(chǎn)市場供給的調(diào)節(jié)作用。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅種增加、稅率提高，導(dǎo)致開發(fā)成本上升，投資的預(yù)期收益減少，抑制房地產(chǎn)投資增長率，促使其下降；反之，稅種減少，稅率下降，投資的預(yù)期收益增加，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率上升。例如，1997年我國取消對房地產(chǎn)企業(yè)的48種不合理收費，減輕了企業(yè)負(fù)擔(dān)，使房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速回升。契稅從6%降至3%，減輕購房負(fù)擔(dān)，促使住房消費需求增加，所以，正確實施稅收政策，合理稅費，是對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實施宏觀調(diào)控的重要手段。（二）財政支出政策財政支出對調(diào)節(jié)國民收入的分配和再分配，調(diào)節(jié)社會總需求，調(diào)節(jié)生產(chǎn)和供給，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面都有重要作用。從對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)和控制來講，首先，在財政支出中，增加或減少對房地產(chǎn)開發(fā)投資量，會直接影響投資品需求和房地產(chǎn)商品供給量。如近年來國家為擴(kuò)大內(nèi)需，增加對住宅建設(shè)的投資，既促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，又拉動了整個國民經(jīng)濟(jì)增長。其次，在財政支出中增加職工工資，實施住房消費補貼，增強了居民購房能力，擴(kuò)大了住房消費，直接拉動了住房消費需求。再次，通過財政支出結(jié)構(gòu)的變動來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各類房地產(chǎn)的比例。如房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，通過增加住宅建設(shè)投資、壓縮辦公用房、商業(yè)用房投資，促使房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)逐步趨向合理。四、房地產(chǎn)投資政策投資政策是指政府作為宏觀經(jīng)濟(jì)管理者，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體目標(biāo)和產(chǎn)業(yè)政策的導(dǎo)向，對投資方向、投資規(guī)模和投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)節(jié)的政策手段。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，由于企業(yè)是市場經(jīng)濟(jì)的主體，也是投資主體，因而除了政府投資可以直接控制之外，主要運用經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行誘導(dǎo)，以達(dá)到宏觀調(diào)控的目標(biāo)。房地產(chǎn)投資政策主要把握以下兩個方面。（一）房地產(chǎn)投資規(guī)模控制房地產(chǎn)投資規(guī)模直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的增長速度及其在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用的發(fā)揮。房地產(chǎn)投資規(guī)模受到一系列因素的制約，因此，政府對房地產(chǎn)投資規(guī)模的控制，應(yīng)重點把握以下準(zhǔn)則：（1）投資目標(biāo)準(zhǔn)則。房地產(chǎn)投資是全社會固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，受到一定時期國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整總目標(biāo)的制約，房地產(chǎn)投資規(guī)模必須服從宏觀經(jīng)濟(jì)總目標(biāo)的要求，避免盲目擴(kuò)張或過于滯后，尋求一個比較合理的、與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)的規(guī)模。（2）投資品保證準(zhǔn)則。投資品是投資的物質(zhì)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)投資必須具備鋼材、水泥、木料等建筑材料、土地資源以及相應(yīng)的配套基礎(chǔ)設(shè)施條件。必須以此為根據(jù)確定投資規(guī)模。超過這個限度，會因投資品缺乏而停工待料；如果投資規(guī)模過小，也會造成投資品積壓，資源浪費。（3）市場需求準(zhǔn)則。任何投資都會形成現(xiàn)實的和未來的生產(chǎn)能力和市場供給，最終都要受到市場需求的制約。房地產(chǎn)投資規(guī)模的確定，必須建立在社會對房地產(chǎn)商品市場需求的基礎(chǔ)上。90年代初，由于房地產(chǎn)投資的高回報率，曾誤導(dǎo)一些房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)大投資，不顧市場需求狀況，而到90年代中期建成的商品房集中上市，造成階段性供給過剩，商品房大量空置，這是一個深刻的教訓(xùn)。所以，政府實施投資政策，要充分利用各種手段，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)正確進(jìn)行投資決策，把房地產(chǎn)投資規(guī)?？刂圃谝粋€合理的區(qū)間內(nèi)。（二）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)控制這里所說的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，是指房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部資金投向各種類型和各個方面的比例關(guān)系。主要包括：（1）房地產(chǎn)投資的客體結(jié)構(gòu)，即投資于生產(chǎn)用房、商業(yè)用房、辦公用房、游樂設(shè)施和住宅等方面各種房地產(chǎn)類型，一般來說住宅建設(shè)投資應(yīng)占主體地位，在住宅中尤以滿足中等和中低收入家庭需要的普通商品住宅為主。（2）房地產(chǎn)投資的時間結(jié)構(gòu)，即房地產(chǎn)投資在各個年份均衡增長，以與市場需求增長相適應(yīng)。避免因過于集中而引起大起大落，造成階段性供求失衡。（3）房地產(chǎn)投資的空間結(jié)構(gòu)，即房地產(chǎn)投資要素在全國各地區(qū)中比例關(guān)系的合理配置，力求做到地區(qū)分布相對平衡。目前我國的房地產(chǎn)投資70％左右集中在東南沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，過于集中，而中西部地區(qū)則相對落后，應(yīng)作出適當(dāng)調(diào)整。五、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控中的法律手段市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，國家通過規(guī)范經(jīng)濟(jì)活動的準(zhǔn)則來調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟(jì)的有序運行。對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的法律手段，是指政府通過立法和司法，運用法律、法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行秩序，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的方法和手段。法律手段具有強制性、規(guī)范性、穩(wěn)定性，并具有普遍的約束性，是間接宏觀調(diào)控的重要手段。廣義上的房地產(chǎn)法，是指調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的各種法律和法規(guī)的總和。具體來說，就是指調(diào)整公民之間、法人之間、公民與法人及國家之間在房地產(chǎn)權(quán)屬、開發(fā)建設(shè)、交易管理等與房地產(chǎn)相關(guān)的各種社會關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。狹義的房地產(chǎn)法僅指直接調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律法規(guī)，如《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等。與一般法律相比，房地產(chǎn)法具有以下特征：（1）主體的多樣性。任何組織和個人都會與房地產(chǎn)發(fā)生這樣那樣聯(lián)系，由此形成涉房利益關(guān)系，從而使房地產(chǎn)法律關(guān)系的權(quán)利主體和義務(wù)主體呈現(xiàn)多樣性。（2）調(diào)整關(guān)系的綜合性。房地產(chǎn)法調(diào)整的房地產(chǎn)關(guān)系較為復(fù)雜，既包括房地產(chǎn)所有者、使用者、經(jīng)營者依法享有的所有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)等各種社會關(guān)系，又包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理以及涉外房地產(chǎn)等各項活動及其引起的縱向、橫向的社會關(guān)系，因而綜合性特征十分突出。（3）調(diào)整手段的交叉性。房地產(chǎn)法屬經(jīng)濟(jì)法、行政法、民事法下的子法，自然就有三種基本法采用手段的疊合交叉的特點。（4）權(quán)屬的基礎(chǔ)性。作為不動產(chǎn)的房屋財產(chǎn)和土地財產(chǎn)，其轉(zhuǎn)移并非實際物體發(fā)生移位，而是權(quán)利主體發(fā)生變動（交易和轉(zhuǎn)讓），房地產(chǎn)權(quán)屬的設(shè)定轉(zhuǎn)移都必須辦理權(quán)屬登記，所以房地產(chǎn)法律規(guī)范是一個以權(quán)屬為基礎(chǔ)的法律規(guī)范。運用法律手段規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行，必須充分考慮房地產(chǎn)法的上述特點。房地產(chǎn)法律手段的調(diào)控，是通過立法和司法來實現(xiàn)的。立法是指房地產(chǎn)法規(guī)的制定。房地產(chǎn)法律體系應(yīng)當(dāng)包括：土地征用、土地批租、房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營、住宅建設(shè)、房地產(chǎn)交易以及租賃、抵押、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)售后服務(wù)和中介服務(wù)等內(nèi)容，它主要調(diào)整房地產(chǎn)方面的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系、民事法律關(guān)系和行政法律關(guān)系。我國已公布的房地產(chǎn)法規(guī)主要有《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及一些有關(guān)的條例等，但缺門較多，如住宅法、物權(quán)法尚未出臺，很不健全，借鑒國外的經(jīng)驗還需花大力氣建立房地產(chǎn)法律體系。同時，還要加強房地產(chǎn)司法。近年來隨著房地產(chǎn)交易活動的擴(kuò)大，涉房經(jīng)濟(jì)糾紛明顯增多，加強司法工作，能夠及時、準(zhǔn)確、公正地解決各種糾紛，有力地打擊違法犯罪活動，維護(hù)正常的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運行秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。六、房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理和計劃管理（一）房地產(chǎn)行業(yè)行政管理的必要性行政手段包括行政政策法令、規(guī)劃以及少量的指令性計劃手段等，它是直接的宏觀調(diào)控手段。相對其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理和計劃管理更為必要。這是因為：第一，房地產(chǎn)開發(fā)與城市建設(shè)的發(fā)展關(guān)系極為密切，盲目布點和開發(fā)會導(dǎo)致城市布局結(jié)構(gòu)失衡，而由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，位置固定，一旦出現(xiàn)失衡，調(diào)整極為困難，或者要花費很大代價來調(diào)整，因此，必須由政府出面進(jìn)行統(tǒng)一的城市規(guī)劃，制定必要的行政法規(guī)來加以嚴(yán)格管理。第二，土地是稀缺資源，不能再生，城市土地的合理利用和開發(fā)，是直接關(guān)系到城市建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的重大問題，只有政府通過行政手段，統(tǒng)一管理土地，加強土地規(guī)劃，才能保證土地資源配置的高效率，避免浪費。第三，市場機制配置房地產(chǎn)資源固然能發(fā)揮基礎(chǔ)性的調(diào)節(jié)作用，但同時也存在著盲目性、滯后性等缺陷和弱點，容易引起大起大落等不穩(wěn)定性，造成供求失衡。因此，政府必須通過行政手段和計劃手段，實施必要的行政管理，直接干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動，以保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。正因為上述理由，世界各國政府都加強了對房地產(chǎn)業(yè)的行政管理，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營已成為各國政府行政干預(yù)最深的一個領(lǐng)域。（二）房地產(chǎn)行業(yè)行政管理的內(nèi)容和作用房地產(chǎn)行政管理的內(nèi)容及其作用，大致可概括為以下幾方面：1、加強土地管理，實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。土地政策是宏觀調(diào)控的重要手段。為了保證土地、特別是城市土地的合理利用和節(jié)約使用，發(fā)揮土地資源的最大效能，政府必須通過行政立法、行政手段等措施，加強土地管理。為此各國政府都制定了《土地法》，我國也已頒布了《土地管理法》，各省市也頒布了一些地區(qū)性的土地行政管理條例。針對我國人多地少的國情，更應(yīng)節(jié)約土地，防止濫占耕地等浪費土地資源的情況發(fā)生。城市的土地管理，主要是控制土地使用總規(guī)模和使用性質(zhì)、使用方向，實行土地有償、有期限、有計劃使用制度，通過建房基地計劃供應(yīng)控制房地產(chǎn)開發(fā)總規(guī)模。土地的利用不僅要滿足當(dāng)代人的需要，而且必須考慮后代人的土地需求，以不損害后代人的利益為原則。因此，必須堅定地實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。2、制定房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計劃，協(xié)調(diào)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，既受到國民經(jīng)濟(jì)特別是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的制約，又能促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。適應(yīng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，各級政府和相關(guān)部門要根據(jù)實際情況制定房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計劃，把房地產(chǎn)投資納入社會總投資規(guī)模之中，控制投資增長速度和開發(fā)建設(shè)規(guī)模。計劃手段主要突出戰(zhàn)略性、宏觀性和政策性，應(yīng)以中長期指導(dǎo)性計劃為主，實行必要的指令性計劃。3、搞好城市規(guī)劃，保證房地產(chǎn)開發(fā)符合城市發(fā)展的方向。城市規(guī)劃是政府行使對房地產(chǎn)業(yè)行政管理，調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)的重要手段。世界各國的中央政府和地方政府都運用《城市規(guī)劃法》或《城市規(guī)劃條例》來規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為。城市規(guī)劃是城市建設(shè)發(fā)展的整體布局，而房地產(chǎn)綜合開發(fā)則是其中的一個局部，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)服從于城市規(guī)劃的管理，必須堅持從全局出發(fā)的原則，才能達(dá)到經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，政府通過城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行控制，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)向健康的方向發(fā)展。我國的城市規(guī)劃滯后、朝令夕改的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，這一調(diào)控手段尚未得到有效的發(fā)揮。因此要進(jìn)一步搞好城市規(guī)劃，強調(diào)城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性和全面性，真正發(fā)揮其對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控作用。（三）我國房地產(chǎn)行政管理的發(fā)展與完善近10年來，我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理采取了一系列重大改革措施，如土地使用制度改革、城鎮(zhèn)住房制度改革、房地產(chǎn)行政管理體制改革，并制定了一些專項房地產(chǎn)法律法規(guī)，加強了規(guī)范化、法制化管理，但仍跟不上房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展、開發(fā)規(guī)模日益擴(kuò)大的形勢需要。進(jìn)一步發(fā)展和完善對房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理仍是一項重大任務(wù)。一是要認(rèn)真研究市場機制調(diào)節(jié)與房地產(chǎn)行政管理的關(guān)系，既不能越俎代庖，也不能放任不管。分清哪些由市場機制調(diào)節(jié)，哪些應(yīng)由行政管理，把該管的認(rèn)真管好。二是要正確處理管理與服務(wù)的關(guān)系，增強以服務(wù)為中心的管理觀念，為市場經(jīng)濟(jì)主體提供優(yōu)勢服務(wù)。三是要把國有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理與行政管理區(qū)分開來，建立國有資產(chǎn)管理和經(jīng)營機構(gòu)，專司國有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理職責(zé)，精簡房地產(chǎn)行政管理機構(gòu)，專司宏觀調(diào)控職能。四是要建立房地產(chǎn)行政管理體系，加強管理的力度，簡化管理的手續(xù)，為改變施政機構(gòu)雜亂、政出多門的狀況，可以采取聯(lián)合辦公的形式，集中處理行政管理事務(wù)，使之既便捷又達(dá)到高效管理的目的。五是要堅持依法管理，增強行政管理的透明度，體現(xiàn)公開、公平、公正的原則，加強民主管理和科學(xué)管理，提高管理水平。第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控體系一、直接調(diào)控和間接調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的方式可分為直接調(diào)控和間接調(diào)控兩種方式。直接調(diào)控方式是指政府通過行政手段和指令性計劃管理，直接控制房地產(chǎn)開發(fā)、流通、分配、消費諸過程，從而達(dá)到對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控目標(biāo)的一種調(diào)控方式。間接調(diào)控是指政府運用經(jīng)濟(jì)手段、經(jīng)濟(jì)參數(shù)調(diào)節(jié)各類房地產(chǎn)市場，再由市場機制（供求機制、競爭機制、價格機制等）引導(dǎo)市場經(jīng)濟(jì)主體（企業(yè)）的行為，使之符合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控目標(biāo)的一種調(diào)控方式。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，由于企業(yè)成為市場經(jīng)濟(jì)的主體，是自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的獨立的商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者，具有獨立的經(jīng)濟(jì)利益，它的生產(chǎn)經(jīng)營活動以市場為中心展開，在市場競爭中求生存和發(fā)展。市場機制起著基礎(chǔ)性的調(diào)節(jié)作用，政府一般不再直接干預(yù)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，而主要通過市場機制、經(jīng)濟(jì)杠桿等間接的手段來調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟(jì)運行，引導(dǎo)企業(yè)按政府既定目標(biāo)的方向發(fā)展。所以，經(jīng)過改革，計劃經(jīng)濟(jì)體制下的直接調(diào)控方式為主，也就轉(zhuǎn)換成適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求的間接調(diào)控方式為主。間接調(diào)控方式在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控中，表現(xiàn)為主要運用財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、投資政策和房地產(chǎn)法律、法規(guī)等手段，調(diào)節(jié)各類房地產(chǎn)市場供求狀況，再由供求機制、價格機制、競爭機制、利率機制等市場機制引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的投資開發(fā)（生產(chǎn)）、流通、分配和消費的生產(chǎn)經(jīng)營活動。例如在1995、1996年房地產(chǎn)開發(fā)過熱時，我國政府采用適度從緊的貨幣政策和財政政策，控制流入房地產(chǎn)投資開發(fā)的貨幣供應(yīng)量和財政支出量，促使房地產(chǎn)投資過高的增長率下降；而當(dāng)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場疲軟時，1998年政府采取了積極的財政政策和適當(dāng)?shù)呢泿耪?，增加投資，加快住房建設(shè)，推動房地產(chǎn)市場回暖。但是，間接調(diào)控為主并不排斥必要的直接調(diào)控。對關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)命脈、國家安全和國計民生的重大項目建設(shè)和重要產(chǎn)品的生產(chǎn)和流通，仍然必須實行一些直接調(diào)控。例如，石油、煤炭等能源建設(shè)，鋼鐵等有色金屬，鐵路、公路等交通建設(shè)，郵政、水、電、煤氣等公共產(chǎn)品建設(shè)，以及一些高科技項目、國防建設(shè)等，事關(guān)大局，必須由政府實施直接調(diào)控，以保證宏觀調(diào)控目標(biāo)的實現(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)由于其自身的特點，同城市建設(shè)、生態(tài)環(huán)境和居民生活質(zhì)量關(guān)系密切，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場狀況，對整個國民經(jīng)濟(jì)和人民生活影響極大，因此，相對一般競爭性行業(yè)來說，直接調(diào)控方式的運用更為必要。如城市規(guī)劃管理、建設(shè)項目的行政管理、土地管理和房地產(chǎn)市場交易的管理等，都顯得更為嚴(yán)格一些。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控方式的運用，要把直接調(diào)控與間接調(diào)控結(jié)合起來，堅持以間接調(diào)控為主，輔以必要的直接調(diào)控，二者的完美結(jié)合才能取得良好的調(diào)控效果。二、宏觀調(diào)控的力度和效應(yīng)政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控要獲得成功并取得高效率，必須注意宏觀調(diào)控的力度和效應(yīng)。（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的力度房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的力度是指調(diào)控的強度，即對調(diào)控對象作用力的大小。把握調(diào)控的力度要以宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實狀況為依據(jù)。宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境，如國民經(jīng)濟(jì)增長率，市場總供給和總需求的均衡度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理度以及人民收入和生活水平提高情況等，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，必然受到整個國民經(jīng)濟(jì)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況的制約。房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實狀況包括：房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況、市場供給狀況、市場需求狀況、各類房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)比例狀況、供求均衡狀況，以及土地、建筑材料等可供資源狀況、生態(tài)環(huán)境狀況等。此外，還要掌握房地產(chǎn)市場特有的供求變動規(guī)律、房地產(chǎn)供給彈性、房地產(chǎn)需求彈性等影響調(diào)控效應(yīng)的因素。這樣才能使調(diào)控力度掌握在適當(dāng)?shù)姆秶詢?nèi)，以避免出現(xiàn)過緊、過松，引起房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)大起大落的不穩(wěn)定狀態(tài)。以貨幣政策為例，在經(jīng)濟(jì)過熱、房地產(chǎn)開發(fā)過熱時，采取從緊的貨幣政策，緊縮對房地產(chǎn)投資貸款，利用信貸機制抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣、房地產(chǎn)市場需求疲軟時，則采取寬松的貨幣政策，增加對房地產(chǎn)的開發(fā)投資貸款和住房消費貸款，擴(kuò)大貨幣供應(yīng)量以啟動房市。調(diào)控力度的把握是一件比較困難的事，重要是要取得正確、完全的經(jīng)濟(jì)信息，預(yù)測調(diào)控的效應(yīng)，進(jìn)行科學(xué)的決策。（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的效應(yīng)這里所說的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的效應(yīng)，是指各種調(diào)控政策手段實施以后，所達(dá)到的實際效果，即對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控所要實現(xiàn)的目標(biāo)。宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控效應(yīng)的發(fā)揮，取決于下列因素：（1）調(diào)控政策本身的正確度。決策科學(xué)，力度適當(dāng)，就可保證調(diào)控手段取得較好效應(yīng)，反之，則會產(chǎn)生相反的結(jié)果。（2）多種政策手段的配合應(yīng)用。如貨幣政策、財政政策、產(chǎn)業(yè)政策、行政手段都要按調(diào)控目標(biāo)的同一方向作用，如果一項政策與其他政策不協(xié)調(diào)，就會因相互抵消而削弱整體的作用效應(yīng)。（3）宏觀調(diào)控的時滯。從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策制訂到貫徹執(zhí)行，取得預(yù)期的調(diào)控效果有一定的時間間隔，稱為調(diào)控的時滯。產(chǎn)生時滯的主要原因：一是政策本身有一個傳導(dǎo)過程和完善過程；二是政策的實施有一個由點到面的推廣過程；三是政策手段所產(chǎn)生的影響，也有一個市場經(jīng)濟(jì)主體的接受和反應(yīng)過程。研究宏觀調(diào)控的時滯問題，其意義在于把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控政策的作用過程，使調(diào)控措施在預(yù)定的時期內(nèi)達(dá)到最佳的效應(yīng)。（4）地區(qū)差異。一項經(jīng)濟(jì)政策的制定，總是依據(jù)一般經(jīng)濟(jì)狀況而作出的，有較為廣泛而普遍的適用性。但實際情況是各地區(qū)之間發(fā)展不平衡政策效應(yīng)也不完全相同。如政府制定的發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的政策，在那些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢的地區(qū)，經(jīng)濟(jì)適用房的比例可以搞大一些；而在東南沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速的地區(qū)，則一般商品房的建設(shè)可以多搞一些，經(jīng)濟(jì)適用房的比重相對小一些。既要保持政策的嚴(yán)肅性，又不搞“一刀切”。根據(jù)上述因素，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實施宏觀調(diào)控必須堅持決策科學(xué)性，各種政策要配套運用，把握政策的作用過程，注意地區(qū)差別，使宏觀調(diào)控取得最大效應(yīng)，達(dá)到調(diào)控的高效率。三、房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控體系的建立與完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控是個完整的體系。從廣義來說，它包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的目標(biāo)、任務(wù)、內(nèi)容和手段；從狹義來說，這個體系包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的決策系統(tǒng)、控制調(diào)節(jié)系統(tǒng)、信息咨詢系統(tǒng)和監(jiān)督保證系統(tǒng)。前者在前面已經(jīng)作了充分論述，在此，就后者進(jìn)行分析。（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的決策系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)決策正確與否，直接關(guān)系到宏觀調(diào)控的成敗，所以經(jīng)濟(jì)決策系統(tǒng)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控體系的中樞。根據(jù)社