1產(chǎn)品綜述1 0版12成本控制

房地產(chǎn)設計階段的成本控制Costcontrolofrealestatedesignstage研發(fā)設計中心2013年目錄

Contents三、設計階段成本控制綜述四、概念設計階段六、施工圖設計階段七、項目后評估體系八、管理措施五、方案設計階段一、房地產(chǎn)設計階段成本控制的意義二、成本控制的思路和原則TheideasandprinciplesofcostcontrolKeycontrolnodeThesignificanceofcostcontroTheconceptdesignstageSchemedesignstageconstructiondocumentsdesignphaseManagementmeasuresProjectpostevaluation一、成本控制的意義房地產(chǎn)成本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地上通過基礎設施建設、房屋建設，進行商品房銷售等生產(chǎn)經(jīng)營活動，以達到盈利的目的，就必須耗費一定的資源（人力、物力和財力），其所耗費資源的貨幣表現(xiàn)稱之為成本。房地產(chǎn)成本控制在保證工程質(zhì)量的前提下，對營銷策劃、工程建設等生產(chǎn)經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)進行科學的管理，力求以最少資源消耗來獲取得最大的利潤。房地產(chǎn)成本控制的意義在銀根緊縮和房地產(chǎn)市場微利時代，成本控制是各房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中取得優(yōu)勢的重要法寶。設計階段的成本控制雖然施工階段發(fā)生的成本巨大，但施工階段形成的成本僅占到開發(fā)總成本的20%。而在設計階段形成的成本則占到開發(fā)總成本的70-80%。設計階段是成本控制的關鍵階段。二、成本控制的思路和原則正確的成本觀成本、品質(zhì)、進度的平衡，只有三者平衡才能獲得最小的代價付出，即獲得最佳的投入產(chǎn)出比。價值等式價值=功能/成本V=F/C五大措施：

功能不變，成本下降

功能大幅提高，成本略有增加

功能提高，成本降低

功能略有減低，成本大幅降低

成本不變，功能提高

核心目標建立基于客戶需求的成本規(guī)劃體系。地產(chǎn)商和設計院應建立基于客戶細分成本規(guī)劃體系和專業(yè)平臺，提升產(chǎn)品競爭力，進而提升整體運營力。思路成本不是省出來的，而是與客戶感知、產(chǎn)品精細定位、精細決策，專業(yè)能力密切相關事中控制增加控制的效率,及反饋的及時性。成本COST進度schedule品質(zhì)Quality開發(fā)建設全過程與設計有關的點市調(diào)報告產(chǎn)品定位概念方案-----------------------------預測成本戶型設計建筑形象設計報批方案-----------------------------預估成本方案深化施工圖-------------------------------目標成本室內(nèi)設計施工圖景觀施工圖施工階段的后期服務竣工驗收效果評估客戶反饋品牌地產(chǎn)策劃品牌產(chǎn)品推廣產(chǎn)品銷售三、設計階段成本控制綜述規(guī)劃方案階段通過對設計方案的比較，本階段投資控制的效果為75%-80%，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低。設計深化到施工圖階段通過對建筑標準的比較，本階段投資控制效果約為15%-20%。施工圖設計結束至施工階段通過對施工方案的比較，本階段投資控制的效果為5%，控制投資阻力較大，控制成本較高。三、設計階段成本控制綜述三、設計階段成本控制綜述成本規(guī)劃1、確定盈利模式2、可售比3、產(chǎn)品附送率4、停車率與停車方式5、商業(yè)及業(yè)態(tài)6、會所及配套7、人防及分區(qū)質(zhì)量控制概念設計全過程控制方案設計施工圖設計成本配置1、建筑模塊2、精裝模塊3、景觀模塊4、電梯模塊5、智能化模塊成本標準1、標準層鋼煉2、標準層混凝土含量3、窗地比4、地下室層高5、地下停車面積6、地下室鋼筋含量7、景觀軟硬景比例標準化設計各階段成本控制要點預測成本預估成本目標成本三、設計階段成本控制綜述設計階段須各方全力配合四、概念設計階段

1、確定盈利模式

2、可售比

3、產(chǎn)品附送率

4、停車率與停車方式

5、商業(yè)及業(yè)態(tài)

6、會所及配套

7、人防及分區(qū)針對預估成本做好成本規(guī)劃規(guī)劃決定盈利模式

1、容積率分析

2、用足容積率和建筑密度

3、不平衡使用容積率四、概念設計階段

1、確定盈利模式

2、可售比

3、產(chǎn)品附送率

4、停車率與停車方式

5、商業(yè)及業(yè)態(tài)

6、會所及配套

7、人防及分區(qū)針對預估成本做好成本規(guī)劃規(guī)劃決定盈利模式

1、容積率分析

2、用足容積率和建筑密度

3、不平衡使用容積率四、概念設計階段

1、確定盈利模式

2、可售比

3、產(chǎn)品附送率

4、停車率與停車方式

5、商業(yè)及業(yè)態(tài)

6、會所及配套

7、人防及分區(qū)針對預估成本做好成本規(guī)劃規(guī)劃決定盈利模式

1、容積率分析

2、用足容積率和建筑密度3、不平衡使用容積率四、概念設計階段

1、確定盈利模式

2、可售比

3、產(chǎn)品附送率

4、停車率與停車方式

5、商業(yè)及業(yè)態(tài)

6、會所及配套

7、人防及分區(qū)針對預估成本做好成本規(guī)劃規(guī)劃決定盈利模式

1、容積率分析

2、用足容積率和建筑密度3、不平衡使用容積率

四、概念設計階段

1、確定盈利模式

2、可售比

3、產(chǎn)品附送率

4、停車率與停車方式

5、商業(yè)及業(yè)態(tài)

6、會所及配套

7、人防及分區(qū)針對預估成本做好成本規(guī)劃可售比：高容積率項目需評估測算四、概念設計階段產(chǎn)品附送率：產(chǎn)品附加值如何確定（那種最合算）

1、確定盈利模式

2、可售比

3、產(chǎn)品附送率

4、停車率與停車方式

5、商業(yè)及業(yè)態(tài)

6、會所及配套

7、人防及分區(qū)針對預估成本做好成本規(guī)劃四、概念設計階段停車率與車庫形式如何選擇：挖掘地下黃金

1、確定盈利模式

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4、停車率與停車方式

5、商業(yè)及業(yè)態(tài)

6、會所及配套

7、人防及分區(qū)針對預估成本做好成本規(guī)劃四、概念設計階段車庫出入口數(shù)量：減少維護費用

1、確定盈利模式

2、可售比

3、產(chǎn)品附送率

4、停車率與停車方式

5、商業(yè)及業(yè)態(tài)

6、會所及配套

7、人防及分區(qū)針對預估成本做好成本規(guī)劃四、概念設計階段商業(yè)及業(yè)態(tài)

1、確定盈利模式

2、可售比

3、產(chǎn)品附送率

4、停車率與停車方式

5、商業(yè)及業(yè)態(tài)

6、會所及配套

7、人防及分區(qū)針對預估成本做好成本規(guī)劃四、概念設計階段會所及配套：該大則大，該小則小

1、確定盈利模式

2、可售比

3、產(chǎn)品附送率

4、停車率與停車方式

5、商業(yè)及業(yè)態(tài)

6、會所及配套

7、人防及分區(qū)針對預估成本做好成本規(guī)劃針對預估成本做好成本規(guī)劃四、概念設計階段人防：底層、集中布置原則

1、確定盈利模式

2、可售比

3、產(chǎn)品附送率

4、停車率與停車方式

5、商業(yè)及業(yè)態(tài)

6、會所及配套

7、人防及分區(qū)針對預估成本做好成本規(guī)劃五、方案設計階段建筑模塊：層高、飾面工程、欄桿、鋁合金、百葉精裝專業(yè)：風格+成本級配精裝修標準體系景觀模塊：風格+成本級配精裝修標準體系電梯模塊：設計標準-配置標準智能化模塊：室內(nèi)智能化模塊+公共智能點位配置模塊標準化設計五、方案設計階段

1、規(guī)劃專業(yè)

2、建筑專業(yè)

3、結構專業(yè)

4、水專業(yè)

5、暖通專業(yè)

6、電氣專業(yè)

7、室內(nèi)專業(yè)8、景觀專業(yè)1.1最優(yōu)的物業(yè)類型配比（不平衡使用容積率）

在容積率一定的情況下，結合項目定位，對各物業(yè)類型進行合理配比，使效益最大化（多方案比較）。1.2合理的戶型配比

戶型面積與客戶群相對應，避免戶型過大或過小，而引起單位售價的降低；戶型的位置與外部景觀資源相匹配。1.3各類資源的利用

1外部資源的利用：外部景觀資源利用；地段價值的挖掘，產(chǎn)品分布要與地段價值相匹配。

2地形條件的利用：建筑布局與場地緊密結合，做到土方平衡，降低建設成本；提前做好初勘，避免高層設置在地質(zhì)條件較差的地段；開發(fā)不占用容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積，相當增加容積率，從而增大銷售總價，進而控制成本。

3日照資源的利用：用足外圍有利日照條件（如地塊北側為道路、綠地等）1.4節(jié)省用地

發(fā)揮綠地效率（對幼兒園等占地面積較大的物業(yè)類型，可結合綠地布置）；合理增加建筑進深。1.5合理布置停車方式

根據(jù)項目定位合理設置地面車位數(shù)量；控制地下車庫面積，地下停車優(yōu)先考慮半地下車庫，機械車庫等。五、方案設計階段1.6減少道路面積，合理設置出入口數(shù)量；

盡可能減少道路的長度，降低道路建設成本（道路建設成本要比綠化草地成本高很多）；減少出入口數(shù)量（每增加一個出口，將增加一套保安值班，后期物業(yè)管理費將每年增加14-20萬）。1.7盡量保證非銷售面積——配套用房的最小化

凡是不帶來銷售價值的用房盡量最小化，從而控制成本1.8合理布置網(wǎng)點與主樓位置關系

在主樓與網(wǎng)點位置關系中，主樓盡量不影響網(wǎng)點的使用。1.9合理利用規(guī)劃指標1用足容積率、建筑密度，保證最大效益總而控制成本。容積率做到規(guī)劃條件要求最大值；建筑密度最大化即首層建筑面積最大，地段較好的底層商業(yè)網(wǎng)點寸土寸金，絕不能放過。2用足規(guī)劃法規(guī)邊界。在滿足規(guī)范要求的退界條件下，盡可能多利用外圍空間，從而優(yōu)化內(nèi)部空間。1.10提前了解市政基礎條件，盡量爭取靠近市政水電出口的設置節(jié)約管線，控制成本。

1、規(guī)劃專業(yè)

2、建筑專業(yè)

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7、室內(nèi)專業(yè)8、景觀專業(yè)五、方案設計階段2.1平面效率1建筑形體。住宅建筑，特別是高層、超高層住宅建筑體形不宜異形，其建筑平面宜成簡單的幾何圖形，利于節(jié)能和結構設計，降低造價。2公攤。合理布置平面，在與本棟樓定位相適當?shù)那疤嵯聣嚎s公共走道的管道井面積，降低公攤系數(shù)，提高利用系數(shù)，將利用系數(shù)控制在80%之內(nèi)。3結構形式。應根據(jù)建筑功能、空間關系、建筑高度、場地條件等因素合理選擇建筑結構形式。對由于建筑設計方案決定的結構方案不合理，提出對建筑設計方案的調(diào)整意見。4可售比。減少不可銷售面積，使可售比最大化，容積率轉化為價值最大化。5產(chǎn)品附送率。通過贈送不計入容積率的平臺、退臺等提高項目吸引力。6電梯樓梯形式。在滿足規(guī)范和使用要求的前提下，在與本棟樓定位相適當?shù)那疤嵯?，盡可能選用少的電梯和樓梯。

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7、室內(nèi)專業(yè)8、景觀專業(yè)五、方案設計階段2.2立面1節(jié)能。考慮節(jié)能因素，在滿足通風的前提下減少開窗面積。2風格。不同風格的立面形式造價不同，現(xiàn)代風格造價較低而法式風格造價就偏高，根據(jù)項目定位選定不同的立面風格。3材料。選用石材、磚材、涂料。涂料成本較低而石材成本較高?；蛘哌x用成本較低的仿石涂料代替石材。4門窗材料開啟分格。

包括型材、玻璃和五金件選用。按照產(chǎn)品定位選擇成本較低的塑鋼窗或成本較高的斷橋隔熱鋁合金窗。

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7、室內(nèi)專業(yè)8、景觀專業(yè)五、方案設計階段

2.3單體1建筑高度。建筑總高度的不同，結構形式不同，用材不同，影響項目造價。2層高。根據(jù)項目定位確定建筑層高。層高增加成本增加。3跨度。根據(jù)建筑跨度，選用合適的結構形式。鋼筋混凝土結構選用經(jīng)濟柱跨，減少成本。4建筑體型。注意住宅建筑的體形系數(shù)，如無特殊和必須，住宅建筑的主體應盡可能簡潔，體形系數(shù)控制在0.45以內(nèi)。5窗墻比住宅建筑應減少不必要的大面積開窗，同時保證足夠的通風面積。臥室、書房等房間的窗墻比控制在0.5以內(nèi)，起居廳的開窗面積也不宜過大。

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7、室內(nèi)專業(yè)8、景觀專業(yè)五、方案設計階段2.4車庫效率1車位面積車均占用建筑面積是控制地下車庫成本的主要指標。確定合理的柱網(wǎng)尺寸，車道利用率最大化，盡可能不出現(xiàn)單面停車情況。2層高合理確定層高，在綜合考慮各種管線布置及結構梁高后，盡可能降低層高。3車位配比微型車、小型車和中型車配置適當?？臻g較小時可以布置微型車位。4車庫出入口有條件時利用地形高差設置地下車庫出入口，在滿足要求的前提下盡可能減少、甚至取消庫內(nèi)坡道。5車庫埋深降低車位埋深，減少土石方開挖量。

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7、室內(nèi)專業(yè)8、景觀專業(yè)五、方案設計階段2.5網(wǎng)點1層高。網(wǎng)點的高度影響總的建筑高度，影響整棟樓的消防總高度?？蛇m當提高網(wǎng)點層高，給與住戶自行劃分成兩層的可能。2物業(yè)類型。按照項目定位是確定的物業(yè)類型進行位置、面積的設計。盡可能采用獨立、獨幢式商業(yè)體量模式，以其高性價比增加附加值。3面積。應對臨街門面未來的業(yè)態(tài)進行籌劃、定位，由此確定小、中、大的組合方式。商業(yè)用房應能作靈活分隔，分隔后應能滿足疏散等防火要求。4總價。根據(jù)項目定位和大眾接受度，總價控制在100萬以內(nèi)比較合適。

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7、室內(nèi)專業(yè)8、景觀專業(yè)五、方案設計階段2.6會所及配套1位置。會所盡量布置在靠小區(qū)外側，便于后期對外經(jīng)營。2面積。功能合理，面積適宜，不能盲目求大，考慮資金回收。2.7人防1面積。根據(jù)各地人防管理部門規(guī)定，確定最小的建設面積。2等級及布置方式。根據(jù)各地人防管理部門規(guī)定，確定最低的設防等級。

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7、室內(nèi)專業(yè)8、景觀專業(yè)六、施工圖設計階段1、標準鋼筋含量2、標準混凝土含量3、窗地比4、地下室層高5、地下車位平均面積6、地下室鋼筋含量7、軟硬景面積比七項控制指標六、施工圖設計階段審視結構設計條件（外部資料的搜集，對影響經(jīng)濟指標的荷載、建材等提出要求）結構方案概念評審（總工對結構概念設計及整體方案進行控制）成果評審和經(jīng)濟指標評估（嚴格的校對審核程序控制，再次全過程復核整體、細部及經(jīng)濟性）施工圖過程控制（全面的施工圖設計，嚴格按照規(guī)范及計算進行設計，不得隨意加大配筋）經(jīng)濟測算（對具有代表性的工程進行跟蹤經(jīng)濟測算，指導經(jīng)濟目標的制定和優(yōu)化）控制成本統(tǒng)一措施（制定工程項目的《結構設計統(tǒng)一技術措施》，采用高強鋼材、輕質(zhì)填充墻）優(yōu)化建筑方案（結構參加建筑方案評審，對整體方案提出建議，從源頭控制建筑經(jīng)濟）技術評審（總工負責結構專業(yè)設計評審，全面綜合提出建議，整體、細部、經(jīng)濟性全面評審）結構模型優(yōu)化（結構計算模型的建立、分析，專業(yè)主持控制）

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六、施工圖設計階段3.1優(yōu)化建筑方案結構專業(yè)須參加建筑專業(yè)的方案評審，與其他專業(yè)共同配合，對建筑專業(yè)的總圖、豎向、平面、地下車庫頂板覆土厚度、消防車道位置、坡道入口位置、復雜立面的做法等提出合理化建議，確定主體采用的結構形式和重點關鍵部位（如門廳、大空間等）梁、柱、剪力墻的基本布置方式，配合建筑專業(yè)確定層高、柱網(wǎng)并完成房間布置，從源頭控制建筑經(jīng)濟。3.2審視結構設計條件外部資料搜集與確認：審查通過的巖土勘察報告、人防要求、地震安評等有關基礎資料；建設方提出的其他書面要求。3.3控制成本統(tǒng)一措施結構專業(yè)主持制定工程項目的《結構設計統(tǒng)一技術措施》。確定各建筑單體的結構體系，各建筑分類等級（抗震設防類別、抗震等級、地基基礎設計等級、地下室防水等級，等等），荷載取值（含風荷載、雪荷載等），結構材料包括鋼筋、混凝土、砌體、砂漿等各材料的強度等級，統(tǒng)一對計算結果（周期比、位移比、層間位移角、剪重比、剛度比，等等）的控制要求，統(tǒng)一繪圖制圖的要求。3.4結構方案概念評審總工對結構概念設計及整體方案進行控制3.5結構模型優(yōu)化選擇適當?shù)挠嬎丬浖M行結構分析，對于復雜結構或重要建筑應至少采用兩種不同的計算程序。計算模型的建立應準確合理、符合結構的實際受力狀態(tài)。計算總信息、各計算參數(shù)、荷載取值、材料取值等按照《結構設計統(tǒng)一技術措施》進行輸入。計算結束后應對計算結果進行全面詳細的合理性判斷，并經(jīng)過優(yōu)化調(diào)整，直至計算結果在合理范圍。

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六、施工圖設計階段3.6技術評審由總工主持，各結構專業(yè)主持、項目的結構設計師、建筑工程主持（各建筑設計師）、設備工程師（必要時）參加。對計算模型輸入信息、計算結果合理性、結構體系布置、構件截面尺寸取值、抗震概念設計、抗震構造要求、與建筑及其他專業(yè)的交叉協(xié)調(diào)（梁、柱、墻的布置、截面尺寸；局部降板等）等等，進行綜合全面的評審；提出結構模型、結構布置、構件設計等方面的改進方法；當遇結構專業(yè)和建筑、其他相關專業(yè)發(fā)生矛盾時，提出解決辦法，由相關專業(yè)對其作業(yè)圖進行修改并反映到施工圖中。有條件時，對巖土勘察報告、地基基礎方案進行評審，確定最優(yōu)地基基礎方案，地基基礎方案應適時與甲方溝通并得到確認。3.7施工圖過程控制根據(jù)前期外部和內(nèi)部資料、工程項目的《結構設計統(tǒng)一技術措施》、結構評審意見等，結構專業(yè)主持、各單體設計人開展全面、詳細的施工圖設計。工期控制按照經(jīng)營部門下達的設計任務單執(zhí)行。中間過程控制由結構專業(yè)負責人實施，包括具體問題解決、內(nèi)部專業(yè)協(xié)調(diào)、外部條件對接等內(nèi)容。3.8成果評審和經(jīng)濟指標評估施工圖的自校、校對、審核過程：確保施工圖設計文件出圖質(zhì)量的最后幾個環(huán)節(jié)。各責任人應按公司規(guī)定的校對、審核要求對施工圖進行全面細致的校審，校對、審核及修改答復均以書面文件確認。3.9經(jīng)濟擦算對具有代表性的工程進行跟蹤經(jīng)濟測算，指導經(jīng)濟目標的制定和優(yōu)化。

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六、施工圖設計階段4.1室外管線綜合布置與地下車庫覆土深度的關系。室外管線布置原則：所有管線的走向、標高、間距及檢查井位置應統(tǒng)一規(guī)劃，避免相互干擾：1）主要道路上的檢查井設置在道路中心線與步道石之間1/2處。2）組團中的檢查井、管井設置在園路兩邊2米以外的草坪里；井蓋四周用灌木封閉。3）檢查井、管井不宜設置在以下位置：組團出入口，地下車庫出入口，建筑出入口，道路與步道石交界處，園路中，園路與草坪交界處。4）所有管線盡量不橫穿公共和庭院綠地，并避開行道樹1.5米以上。5）私家花園內(nèi)盡量少設置檢查井，若必須設置，不宜集中設置在單戶私家花園內(nèi)；井蓋宜設于公共隱蔽位置。6）小區(qū)內(nèi)給水、燃氣等壓力管線可設置于車行路下方，應盡量靠近路邊布置，管道間距應布置緊湊，滿足施工要求；檢修閥門等應設置于車行路以外位置。7）小區(qū)內(nèi)雨水、污水等重力流管線可設置于車行路邊，但檢查井蓋優(yōu)先考慮設置于路邊的人行道或綠地內(nèi)，且方形檢查井蓋應與相鄰道路或圍墻邊線平行，并與園林專業(yè)協(xié)調(diào)進行裝飾處理。8）為確保在別墅庭院內(nèi)有足夠空間種植大樹，且減少井蓋數(shù)量。9）室外排水管道設計要求：小區(qū)干道和小區(qū)組團道路下的管道，其管線覆土深度不宜小于0.7米。室外排水管管外徑一般250~350mm。一般情況地面到排水管管底1.2米左右。室外給水與污水管道交叉，垂直凈距一般100~150mm。綜合以上內(nèi)容大底盤車庫中間設有住宅排水管線走向較長，有管道交叉，考慮景觀綠化，深度一般控制在1.5~1.8米以上；小地盤車庫，車庫四周設住宅，給排水管線走向較短，深度一般控制在1.2~1.5米左右。確定車庫覆土深度不能一概而論，為確保業(yè)主利益最大化，在方案階段就管道布置進行優(yōu)化，在滿足規(guī)范情況下，在保證雨污水管道接入市政管網(wǎng)的情況下，覆土最小。

1、規(guī)劃專業(yè)

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5、暖通專業(yè)

6、電氣專業(yè)

7、室內(nèi)專業(yè)8、景觀專業(yè)六、施工圖設計階段4.2室內(nèi)管線綜合布置與建筑層高的關系。建筑專業(yè)確定層高時要與設備專業(yè)配合，綜合分析設備、電氣管線安裝高度與裝修凈高的關系。1）水、暖、電專業(yè)主干線管道、風道、電纜橋架的布置綜合考慮，合理降低設備管線占用安裝高度；2）不允許水、暖、電專業(yè)主要干線在同一位置交叉布置；3）主要交叉點繪制綜合管道剖面詳圖；4.3設備房及水池（坑)合理布置，主要是尺寸和位置。設備房的位置要布置恰當，在滿足規(guī)范及設備安裝要求的情況下，面積要小，盡量不占用有效車位；位置集中，便于給水、消防管線以最短距離布置到位；盡量靠近市政水源，減少供水干管輸送距離。池（坑）位置合理，消防水池與消防泵房連在一起；集水坑位置盡量使排水管（溝）最短。4.4方案優(yōu)化，包括與建筑有關的。管井、設備房等；水暖管道井，優(yōu)化管井檢修空間，合理布置管道位置及間距，減少管道井公攤面積；與本專業(yè)有關的：根據(jù)工程性質(zhì)選擇合適的給水、排水、消防系統(tǒng)等。4.5、國家、地方對于節(jié)水、節(jié)能的規(guī)定，比如太陽能和中水設計。設計應為業(yè)主提供適用的太陽能系統(tǒng)和中水系統(tǒng)。中水設計：水源----盡量不利用生活污水；盡量利用雨水；應用----建筑內(nèi)不設計中水供水系統(tǒng)；應用在空調(diào)冷卻水、景觀綠化、車輛沖洗、澆灑道路等。

1、規(guī)劃專業(yè)

2、建筑專業(yè)

3、結構專業(yè)

4、水專業(yè)

5、暖通專業(yè)

6、電氣專業(yè)

7、室內(nèi)專業(yè)8、景觀專業(yè)六、施工圖設計階段4.6室外雨水設計。1傳統(tǒng)雨水的設計以快速排放為原則，為了將雨水快速排放，必須選擇較長的暴雨重現(xiàn)期，選擇較大管徑，導致管道埋深加大。2在工程設計過程中，有目的的采用各種措施對雨水資源的保護和利用，主要包括收集、調(diào)蓄和凈化后的直接利用；利用各種人工或自然水體、池塘、濕地或低洼地對雨水徑流實施調(diào)蓄、凈化和利用，改善城市水環(huán)境和生態(tài)環(huán)境；通過各種人工或自然滲透設施，如下凹式綠地等，使雨水滲入地下，補充地下水資源。4.7利用各地審圖機關對于規(guī)范理解不一致，對于設計要求不一致，在滿足規(guī)范要求的同時，進行成本控制。1關于大于300輛地下車庫的自噴設計，新的泡沫規(guī)范實施，大家理解不一致，導致設計差別很大，青島、濰坊、煙臺要求水量100l/s以上，主干管管徑到達200mm；其他地區(qū)按常規(guī)要求進行設計。2高層住宅二次提升供水分區(qū)，采用設備分區(qū)；減壓閥分區(qū)。3高層建筑一、二層網(wǎng)點消防設計問題。4.8管材選用。1管材選用選用原則：在保證安全、節(jié)能、環(huán)保、衛(wèi)生、可靠、耐用的前提下，綜合比較后，以綜合性價比高為標準優(yōu)先選用新材料。特殊情況要考慮業(yè)主要求：2規(guī)范要求高層建筑不宜采用塑料供水管，這一條是基于供水安全考慮的，現(xiàn)在的塑料供水管壓力完全能滿足設計要求，只是要多一些安全措施。3高層住宅排水工程單立管代替雙立管。

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7、室內(nèi)專業(yè)8、景觀專業(yè)六、施工圖設計階段5.1室外供熱管線布置和車庫覆土關系。1具備條件時，小區(qū)內(nèi)室外供熱二次管網(wǎng)優(yōu)先采用在地下車庫頂板下吊裝的敷設方式。2采取措施盡量避免室外直埋敷設供熱管網(wǎng)與給排水管網(wǎng)的交叉。5.2室內(nèi)管線綜合布置和層高的關系；1水、暖、電專業(yè)主干線管道、風道、電纜橋架的布置綜合考慮，合理降低設備管線占用安裝高度；2不允許水、暖、電專業(yè)主要干線在同一位置交叉布置；3主要交叉點繪制綜合管道剖面詳圖；4確定層高時綜合分析設備、電氣管線安裝高度與裝修凈高的關系。5.3設備房合理布置，主要是尺寸和位置；1合理選擇冷、熱源機房位置，盡量靠近服務區(qū)負荷中心，減少輸送干線管道長度；2合理劃分水系統(tǒng)豎向分區(qū)，減少中間設備及輸送干線管道投資；3合理布置空調(diào)機房、通風機房位置，盡量靠近服務區(qū)，減少輸送干線風管長度；4合理劃分空調(diào)、通風系統(tǒng)規(guī)模及服務區(qū)域，減少系統(tǒng)運行能耗；5合理布置冷卻塔、風冷式室外機位置，減少管線長度，降低系統(tǒng)輸送能耗；6綜合考慮設備機房位置，盡量布置在樓面商用價值較低的區(qū)域，并適當減少機房面積。5.4配合建筑方案優(yōu)化，包括與建筑有關的：管井、風井、設備房等；1水暖管道井，優(yōu)化管井檢修空間，合理布置管道位置及間距，減少管道井公攤面積；2加壓送風豎風道，優(yōu)先采用可開啟外窗的自然排煙方式，可以避免加壓豎風道增加的公攤面積；其次，必須設置機械加壓送風系統(tǒng)時，適當加大風道流速，合理降低加壓送風豎風道面積，減少公攤面積；3合理考慮地下室等房間出地面通風豎風道位置，減少其對室外地面環(huán)境的影響。

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7、室內(nèi)專業(yè)8、景觀專業(yè)六、施工圖設計階段5.5暖通專業(yè)技術方案優(yōu)化；1綜合考慮國家節(jié)能減排、環(huán)保政策、工程環(huán)境條件、工程能源條件、工程規(guī)模及用途、冷熱負荷特點、使用管理要求等因素，以壽命周期內(nèi)綜合費用最低為標準選擇冷、熱源推薦方案；2充分考慮建筑內(nèi)廢熱綜合利用，合理用能，節(jié)約能源；3滿足國家法規(guī)標準的條件下，在與顧客充分溝通的基礎上，充分尊重顧客意見，確認設計實施技術方案；4根據(jù)確認技術方案，編制項目統(tǒng)一技術措施；5合理確定建筑室內(nèi)設計參數(shù)標準及定位；6合理設計建筑室內(nèi)末端設備系統(tǒng)，完善自控、計量設施，符合使用管理要求，鼓勵行為節(jié)能。5.6管材選用：1在保證安全、節(jié)能、環(huán)保、衛(wèi)生、可靠、耐用的前提下，綜合比較后，以綜合性價比高為標準優(yōu)先選用新材料；2常用管材合理經(jīng)濟選用；3有防腐等特殊要求條件下使用的管材，以使用要求選用。5.7設備選用：1優(yōu)先選用節(jié)能、高效、環(huán)保型設備；2認真正確計算，合理規(guī)范選擇設備型號。

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7、室內(nèi)專業(yè)8、景觀專業(yè)六、施工圖設計階段6.1項目總體：1根據(jù)項目概況，供電需求、外部供電條件，合理選擇供電方案及應急備用電源型式。一級負荷需雙電源供電，二級負荷需雙回路供電；當外部電源不能滿足一、二級負荷的供電需求時應設置自備（應急）電源；當一、二級負荷僅為照明時，自備（應急）電源可采用集中EPS或分散蓄電池；當一、二級負荷還含有動力負荷時，自備（應急）電源可采用柴油發(fā)電機。根據(jù)負荷容量和供電半徑，合理確定變壓器的容量、臺數(shù)；變配電室數(shù)量、位置、面積；變配電室的供電半徑為200~250米（水平距離加建筑物高度）。變配電室的不能布置在廚房和衛(wèi)生間等有積水的正下方，且不宜與上述場所貼鄰。2根據(jù)所需保證的重要負荷的容量，合理選擇發(fā)電機容量、發(fā)電機房位置、面積；發(fā)電機房不能布置在廚房和衛(wèi)生間等有積水的正下方，且不宜與上述場所貼鄰。3根據(jù)項目規(guī)模和管理要求，合理確定消防控制室、弱電設備機房的數(shù)量、位置、面積；弱電機房不能布置在廚房和衛(wèi)生間等有積水的正下方，且不宜與上述場所貼鄰；機房應遠離強電磁干擾場所，不應布置在變配電室的樓上、樓下或隔壁場所；應遠離振動源和噪聲源。4考慮供電的安全、節(jié)能、和分類計量的要求，照明、電力、消防及其它防災用電負荷，分別自成配電系統(tǒng)；5設備選型與建筑類別相適應；管線型號、規(guī)格與負荷類別、大小相適應；6強弱電設備布置、位置選擇合理，對建筑功能影響??；7管線走向布置、安裝與水、暖專業(yè)協(xié)調(diào)、配合，實現(xiàn)經(jīng)濟合理；8防雷、接地材料首先采用建筑物鋼筋，屋頂接閃器安裝與建筑相適應。

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7、室內(nèi)專業(yè)8、景觀專業(yè)六、施工圖設計階段6.2住宅內(nèi)部：1戶內(nèi)箱容量及回路設置：容量設置：戶內(nèi)設空調(diào)戶內(nèi)不設空調(diào)建筑面積（m2/戶）用電負荷（kW/戶）電度表（A）戶內(nèi)空調(diào)形式建筑面積（m2/戶）用電負荷（kW/戶）電度表（A）備注45-50410（40）單相分體空調(diào)45-5035（20）60-120610（40）單相分體空調(diào)60-120410（40）130-160815（60）單相分體空調(diào)130-160610（40）170以上10-1220（80）單相多聯(lián)機空調(diào)170以上815（60）

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7、室內(nèi)專業(yè)8、景觀專業(yè)六、施工圖設計階段6.2住宅內(nèi)部：1戶內(nèi)箱容量及回路設置：回路設置：戶內(nèi)設空調(diào)戶內(nèi)不設空調(diào)建筑面積（m2/戶）用電負荷（kW/戶）回路個數(shù)具體設置（有空調(diào)）建筑面積（m2/戶）用電負荷（kW/戶）回路個數(shù)具體設置45-5045照明、普通插座、廚房、衛(wèi)生間、空調(diào)45-5034~5照明、普通插座、廚房、衛(wèi)生間60-12066~7照明、普通插座、廚房、衛(wèi)生間、空調(diào)（2）60-12044~5照明、普通插座、廚房、衛(wèi)生間130-16088~9照明、普通插座（2）、廚房、衛(wèi)生間、空調(diào)（3）130-16065~6照明、普通插座（2）、廚房、衛(wèi)生間170以上10-128~9照明（2）、普通插座（2）、廚房、衛(wèi)生間、空調(diào)室內(nèi)機、空調(diào)室外機（1~2）170以上86~7照明（2）、普通插座（2）、廚房、衛(wèi)生間、空調(diào)室內(nèi)機、空調(diào)室外機（1~2）注：1、除掛式空調(diào)插座外，所有插座回路均設漏電保護器；2、設有屋頂太陽能專用回路的戶內(nèi)箱，箱內(nèi)設電涌保護器。3、每一回路插座數(shù)量不宜超過10個。4、衛(wèi)生間照明引自衛(wèi)生間插座回路。

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7、室內(nèi)專業(yè)8、景觀專業(yè)六、施工圖設計階段6.2住宅內(nèi)部：2箱體尺寸：（參照LB30系列）戶內(nèi)設空調(diào)戶內(nèi)不設空調(diào)建筑面積（m2/戶）用電負荷（kW/戶）回路個數(shù)箱體尺寸(長X寬X厚)建筑面積（m2/戶）用電負荷（kW/戶）回路個數(shù)箱體尺寸(長X寬X厚)45-5045300X300X12045-5034~5300X300X12060-12066~7400X300X12060-12044~5300X300X120130-16088~9500X300X120130-16065~6350X300X120170以上10-128~9500X300X120170以上86~7400X300X120

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7、室內(nèi)專業(yè)8、景觀專業(yè)六、施工圖設計階段6.2住宅內(nèi)部：3家居配電箱位置：（1）家居配電箱宜安裝在套內(nèi)走廊、門廳或起居室燈便于維修維護處，位置應方便管線進出，不宜設在剪力墻上、不應設在電梯井道墻上。箱底距地高度不應低于1.6m。（2）家居配電箱應設于戶內(nèi)比較隱蔽的位置，不影響功能及美觀。住戶內(nèi)配電箱、弱電箱設于其他位置時，需與裝修協(xié)商確定（3）家居配電箱位置不應正對戶門。（4）家居配電箱不應設于衛(wèi)生間等潮濕房間的墻上。（5）安裝家居配電箱的墻體厚度應大于箱體厚度。4開關、插座位置的設置（1）戶內(nèi)每處開關應設于便于操作的位置，一般為門口、走道處。（2）開關不應設于可能擺放家具的位置。（3）房間內(nèi)各功能插座布置應與用電設備位置相對應。不應與房間家具位置相沖突。（4）空調(diào)插座位置應與空調(diào)機位相對應。（5）插座的安裝高度除滿足規(guī)范要求外，應考慮實際用途的方便、合理。（6）客廳插座不得布置于沙發(fā)后，電視墻上插座在電視機后居中布置。（7）床頭兩邊均設插座，床頭插座近邊距床邊不小于150mm布置，保證插座不設于衣柜內(nèi)、床后。5插座的選型（1）露臺、開敞式陽臺、衛(wèi)生間內(nèi)插座、衛(wèi)生間內(nèi)開關均采用防濺型，戶內(nèi)插座1.80m及以下時采用安全型插座。

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7、室內(nèi)專業(yè)8、景觀專業(yè)六、施工圖設計階段6.2住宅內(nèi)部：（2）分體式空調(diào)插座、洗衣機插座、電熱水器插座采用帶開關單相三極插座，廚房臺面插座采用帶開關單相二三極插座，其他功能性插座采用單相三極插座，其余插座（含衛(wèi)生間風機插座）采用單相二、三極插座；廚房、衛(wèi)生間插座選用IP54型。6家居配線箱位置的選擇（1）住戶內(nèi)均設家居配線箱。（2）家居配線箱盡量設于隱蔽處，位置應方便管線進出，不宜設在剪力墻上、不應設在電梯井道墻上。（3）放置家居配線箱的墻體厚度不應200mm.（4）在門后設置的家居配線箱不得突出門扇投影。（5）住戶內(nèi)家居配線箱設于其他位置時，需與裝修協(xié)商確定。7強、弱電插座配置數(shù)量：（1）插座基本配置數(shù)量（單位：個）以下插座不包含功能性插座插座名稱客廳餐廳主臥次臥書房廚房衛(wèi)生間陽臺、露臺普通電源插座3~41~2332防濺型電源插座2(臺面)11電話信號插座1111

電視信號插座111

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7、室內(nèi)專業(yè)8、景觀專業(yè)六、施工圖設計階段6.2住宅內(nèi)部：（2）功能性插座的配置原則：功能性插座應按設計條件圖中提供的功能性設備布置而定。功能性設備如：抽油煙機、微波爐、消毒碗柜、烤箱、冰箱、熱水器、分體空調(diào)、排氣扇、燃氣報警、飲水機、飲用水過濾設備、洗衣機等家用電器。設分體空調(diào)時，客廳面積≤20㎡時設高位空調(diào)插座，客廳面積大于＞20㎡時設低位空調(diào)插座；房間僅設高位空調(diào)插座。陽臺、露臺有洗衣機時，其基本配置的插座作洗衣機用，布置在洗衣機旁，此時陽臺、露臺不另設插座。8緊急求助按鈕和燃氣報警（1）戶內(nèi)客廳與主臥設置緊急求助按鈕，安裝高度離地1.3米，安裝位置為室內(nèi)便于操作處。（2）廚房設置燃氣報警裝置；燃氣報警為獨立系統(tǒng)，廚房內(nèi)提供220V電源；其報警信號遠傳到物業(yè)。9可視對講室內(nèi)機：（1）盡量靠近入戶門；（2）盡量不設在剪力墻或電梯井道墻上；（3）復式從機設于復式上層樓梯口附近，便于操作位置；6.3住宅公共部分：

1公共照明：（1）首層大堂入口飄板處、大堂正中央設計燈具，控制開關及相應的管線。（2）電梯前室按應急照明照度要求設計燈具、控制開關及相應的管線。（3）樓梯間、休息平臺均設燈具。（4）首層大堂及入口處燈具均采用節(jié)能開關控制，控制開關設于室內(nèi)。

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7、室內(nèi)專業(yè)8、景觀專業(yè)六、施工圖設計階段6.2住宅內(nèi)部：（5）樓梯間光源采用功率為18W的節(jié)能燈，采用節(jié)能開關控制。（6）一般戶型節(jié)能開關選用聲光控延時開關，超豪華戶型節(jié)能開關選用紅外線感應延時開關。（7）住宅首層大堂液晶電視屏處預留電源、電視信號暗裝底盒各一個，兩盒水平并排安裝，中心線與電視屏中心線重合。2梯間公共照明配電箱設置：（1）12層及以下住宅設一個梯間應急照明配電箱；12-18層住宅設不多于兩個梯間應急照明配電箱，一個公共照明配電箱；19-33層住宅設三-四個梯間應急照明配電箱，一個公共照明配電箱。（2）首層有電表間時，梯間應急照明配電箱放在電表間內(nèi)，首層無電表間時梯間應急照明配電箱放在地下室或首層樓梯間；其他層梯間應急照明、公共照明配電箱設于電井內(nèi)。6.3電氣管井設計原則：注：本原則中規(guī)定的尺寸為標準層管井最小尺寸，該尺寸是在滿足最小安裝、檢修要求的前提下確定，單項工程應根據(jù)此原則結合具體情況進行設計。（1）弱電井或強弱電井內(nèi)設電話、電視、網(wǎng)絡、智能化、消防等弱電系統(tǒng)的設備、設備進出線、設備供電電源及豎向主干線槽；（2）強電井或強弱電井內(nèi)設電表箱、集中抄表器、梯間照明箱、樓層總箱、配電箱進出線及主干線槽或橋架、母線槽等；（3）電氣管井按最小尺寸原則布置：弱電電井的最小凈深為350mm。強弱電井最小凈深為500mm。

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7、室內(nèi)專業(yè)8、景觀專業(yè)六、施工圖設計階段6.3電氣管井設計原則：（4）普通電纜與消防電纜共用線槽或橋架，中間用隔板隔開；電纜橋架及密集母線在支架上安裝，金屬線槽靠墻安裝，電線金屬管安裝時考慮接線盒空間。（5）電井內(nèi)安裝的配電箱，按電箱可開門預留箱前最小的尺寸，以保證箱體可開門操作、檢修。布置時應考慮電箱左右上下錯位，盡量節(jié)省空間。（6）電管井最小尺寸布局參考示意圖：多層：十八層以下：

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7、室內(nèi)專業(yè)8、景觀專業(yè)六、施工圖設計階段十八層以下十八層以上

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7、室內(nèi)專業(yè)8、景觀專業(yè)六、施工圖設計階段

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7、室內(nèi)專業(yè)8、景觀專業(yè)控制點：成本定位→風格定位→裝修設計過程→設計預算及材料的選定→施工全過程的把控7.1成本定位。決定室內(nèi)裝修設計方案、裝修造價的決定性因素，主要由甲方?jīng)Q定，通常只允許很小的浮動范圍（±5%）。7.2不同的設計風格所對應的造價范圍也有很大的差別，在選擇設計風格時應充分考慮成本定位的因素。以樣板間為例：新古典風格（2000-5000）、中式新古典風格（2000-4000）、地中海風格（1500-3000）、東南亞風格（2000-3000）、現(xiàn)代風格（1000-3000）。7.3設計過程：1.室內(nèi)專業(yè)前期介入最大好處是使各專業(yè)得以緊密配合，使水、電的點位以及空調(diào)機、地暖分水器的位置可以一次定位成功，避免出現(xiàn)裝修時管線相互影響，減少變更的損失，同時對實際裝修中經(jīng)常出現(xiàn)的門洞、墻垛位置調(diào)整也得以避免，室內(nèi)專業(yè)前期介入對整體造價的影響通?？梢哉嫉娇傇靸r的3-5%左右。同時還可以明顯的縮短工期。2.對于并非前期介入的項目，細致的現(xiàn)場考察極為重要，原有建筑的結構尺寸、管線位置等必須精確測量并與電子版圖紙進行比對，設計方案必須在此基礎上進行，以免因圖紙出現(xiàn)誤差而將來造成現(xiàn)場的變更。3.設計意圖的了解建立在與甲方充分溝通的基礎上，對于甲方的意向、甲方對項目本身的心理價位要有充分的了解。4.設計師必須在對以上信息充分了解后，根據(jù)自己的經(jīng)驗提出初步的設計構思。在平面設計階段過程中，同時與電氣、給排水、空調(diào)、地暖等專業(yè)提前溝通，為各專業(yè)預留足夠的空間并盡可能將水電的點位、空調(diào)機的位置加以確定，本著達到最佳效果的目的調(diào)整相關管線位置。同時避免將來裝修時，造成時間與資金的無謂浪費。經(jīng)過充分論證滿足甲方的各項要求后再與甲方進行交流。5.當平面布局、天花布局、主要立面完成之后方可進行效果圖的制作，避免造成因效果圖表達錯誤導致效果圖與施工圖不符，最終導致效果圖與竣工現(xiàn)場差距過大而產(chǎn)生與客戶不必要的糾紛。一份優(yōu)秀的設計，效果圖與現(xiàn)場實際應保持高度的相似性。六、施工圖設計階段

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6、電氣專業(yè)

7、室內(nèi)專業(yè)8、景觀專業(yè)

6.設計方案通過以后，進入全面的施工圖階段前，組織設計團隊全部人員進行方案交底，做到每一個施工圖繪制人員完全理解本案的設計理念及完整的造型樣式、施工材料等情況。施工圖的精細程度及合理性直接影響現(xiàn)場的施工狀況以及竣工后的實際效果。施工圖繪制過程中，設計團隊將要求設計師對圖紙進行自檢、互檢，最終由主創(chuàng)設計師對圖紙進行審查后方可通過。施工圖的合理性諸如基層材料的選用、面層材料的排版是否符合材料模數(shù)都會對造價有一定影響。7.4設計預算及材料的選定1.在設計方案進入深化階段之前，預算人員就應當對項目作出初步的估算，以免后期發(fā)現(xiàn)設計方案嚴重超出標準后再進行調(diào)整。2.深化階段進行的過程中，預算人員要及時跟進了解主要材料的市場價格，并提供給主案設計人員，而主案設計人員在選擇主材時也應當征求預算人員的意見并及時調(diào)整。例如：同樣是常用的米黃系列石材，其價格范圍在300—1500元之間，足以對整體造價產(chǎn)生較大影響。3.施工圖完成之后，預算員要及時完成詳細的預算書，同時與設計師一起與甲方的心理價位進行比對，并作出相應調(diào)整。4.在確定設計方案、預算符合甲方要求后，設計師要及時搜集相應材料并制作材料樣板提供給甲方。7.5施工全過程的把控1.在開工之前，設計師對施工單位進行詳細的現(xiàn)場交底。對于對方的疑問要及時進行答復。2.施工單位完成施工放線后，由主案設計師進行現(xiàn)場驗線工作，確保符合設計要求。3.對于重點部位的石材、木材等天然材料在大批量進貨前，應由設計師提前進行預選，盡可能避免現(xiàn)場的二次浪費。4.設計師的及時配合可以有效避免因施工人員對設計意圖了解不足引起的現(xiàn)場變更等情況，從而節(jié)約了成本。五、施工圖設計階段

1、規(guī)劃專業(yè)

2、建筑專業(yè)

3、結構專業(yè)

4、水專業(yè)

5、暖通專業(yè)

6、電氣專業(yè)

7、室內(nèi)專業(yè)8、景觀專業(yè)8.1