房地產(chǎn)項目可行性研究報告

房地產(chǎn)工程可行性爭論報告 (模版)名目第一局部：工程總論工程背景工程概況工程名稱工程建設(shè)單位概況工程地塊位置及周邊現(xiàn)狀工程規(guī)劃把握要點工程進展概況可行性爭論報告編制依據(jù)可行性爭論結(jié)論及建議其次局部：市場爭論宏觀環(huán)境分析全國房地產(chǎn)行業(yè)進展分析本市房地產(chǎn)市場分析本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀本市房地產(chǎn)市場進展趨勢板塊市場分析區(qū)域住宅市場成長狀況區(qū)域內(nèi)供給產(chǎn)品特征區(qū)域市場目標(biāo)客層爭論工程擬定位方案可類比工程市場調(diào)查工程SWOT分析工程定位方案第三局部：工程開發(fā)方案工程地塊特性與價值分析規(guī)劃設(shè)計分析產(chǎn)品設(shè)計建議工程實施進度營銷方案機構(gòu)設(shè)置合作方式及條件第四局部：投資估算與融資方案投資估算投資估算相關(guān)說明分項本錢估算總本錢估算單位本錢銷售收入估算稅務(wù)分析1工程資金推想現(xiàn)金流量表自有資金的核算融資方案工程融資主體工程資金來源融資方案分析投資使用打算借款歸還打算第五局部：財務(wù)評價財務(wù)評價根底數(shù)據(jù)與參數(shù)選取財務(wù)評價〔方案1〕財務(wù)盈利力氣分析靜態(tài)獲利分析動態(tài)獲利分析償債力氣分析綜合指標(biāo)表財務(wù)評價〔方案2〕財務(wù)評價結(jié)論第六局部：不確定性分析盈虧平衡分析敏感性分析變動因素一本錢變動變動因素二售價變動變動因素一容積率變動風(fēng)險分析風(fēng)險因素的識別和評估風(fēng)險防范對策

第七局部：綜合評價環(huán)境評價〔影響及對策〕公司資源匹配分析結(jié)論建議附件：附表：附圖：調(diào)查人員聲明

第八局部：爭論結(jié)論與建議第九局部：附錄1、我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性爭論報告模式》進展分析。3、形成意見和結(jié)論。24、撰寫本可行性爭論報告。5、我們已〔或沒有〕對本報告中的擬建工程進展了實地查勘〔在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建工程進展了實地查勘〕。6、〔其他需要聲明的事項〕參與調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成全都意見后，附后存檔。工程背景

第一局部：工程總論這一局部主要應(yīng)說明工程的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的進展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性爭論的工作根底。為此，需將工程的提出背景與進展概況作系統(tǒng)地表達(dá)。說明工程提出的背景、投資理由、在可行性爭論前已經(jīng)進展的工作狀況及其成果、重要問題的決策和決策過程等狀況。在表達(dá)工程進展概況的同時，應(yīng)能清楚地提示出本工程可行性爭論的重點和問題。工程所在區(qū)域進展?fàn)顩r城市進展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對工程開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略進展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。工程發(fā)起人及發(fā)起緣由工程淵源，特別的政治或文化背景，如：危房改造、高技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。工程投資的必要性〔3—5年〕，在公司進展中的地位〔是否核心工程〕；②公司進入重點區(qū)域市場、工程合理布局，對公司提高市場掩蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用；③從公司將來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；工程概況工程名稱工程建設(shè)單位概況工程地塊位置及周邊現(xiàn)狀①地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域〔經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等〕的地理位置。附圖：工程在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物〔如市中心商圈、機場等〕的相對位置和距離、地段的定性描述〔//政府的關(guān)系〕。②宗地現(xiàn)狀3〕四周范圍；〕地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；〕地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑〔小峽谷〕、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；〕地面現(xiàn)有居民狀況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及工程開發(fā)進度的影響；〕地下狀況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下/構(gòu)造等，地上地下都要留意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；〕土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；〕地質(zhì)狀況，包括土地構(gòu)造、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。③工程周邊的社區(qū)配套〕周邊3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套及交通狀況〔a〕公交系統(tǒng)狀況，包括主要線路、行車區(qū)間等；〔b〕宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要進展商自己解決；〔c〕現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和將來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量狀況。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場文化、體育、消遣設(shè)施公園銀行郵局附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離?！?000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀④工程周邊環(huán)境〔依據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫〕治安狀況空氣狀況噪聲狀況污染狀況〔化工廠、河流湖泊污染等〕危急源狀況〔如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等〕周邊景觀風(fēng)水狀況近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大/超市的建設(shè)等。其他4⑤大市政配套〔都要說明距宗地距離、本錢、接入的可能性〕道路現(xiàn)狀及規(guī)劃進展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系〔影響〕。供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及將來規(guī)劃和實施時間。污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及將來規(guī)劃和實施時間。通訊〔有線電視、、網(wǎng)絡(luò)〕：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路本錢等。永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路本錢等。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及將來規(guī)劃擴容和增加的狀況。工程規(guī)劃把握要點規(guī)劃把握要點①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積③綜合容積率、住宅容積率④建筑密度⑤控高⑥綠化率⑦其他工程進展概況①已進展的調(diào)查爭論工程及成果②工程地塊初勘及初測工作狀況③工程建議書編制、提出及審批過程④爭論工作進展?fàn)顩r可行性爭論報告編制依據(jù)在可行性爭論中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列知名稱、來源、公布日期。并將其中必要的局部全文附后，作為可行性爭論報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個局部：工程主管部門對工程的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對工程承辦單位或;?？尚行誀幷撻_頭前已經(jīng)形成的工作成;國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。依據(jù)工程需要進展調(diào)查和收集的設(shè)計根底資料?！冻鞘芯幼^(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》A市城市拆遷治理條例》《城市居住區(qū)公共效勞設(shè)施設(shè)置規(guī)定》《住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》5《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》《高層民用建筑設(shè)計防火標(biāo)準(zhǔn)》可行性爭論結(jié)論及建議市場爭論開發(fā)方案投資估算與融資方案財務(wù)評價不確定性分析綜合評價爭論結(jié)論與建議主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表

其次局部：市場爭論行業(yè)政策

房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進展房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。全國房地產(chǎn)行業(yè)進展分析2.2.12.2.2

市場供給與需求2.2.3 行業(yè)進展趨勢本市房地產(chǎn)市場分析一般來講，工程所在國內(nèi)部地區(qū)之間的進展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅爭論其宏觀因素還不夠、還必需對工程所在區(qū)域進展因素分析，這是由于：首先，宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響小；其次，區(qū)域經(jīng)濟進展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的進展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反響快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必需加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀整體競爭格局，供求現(xiàn)狀、近三到五年商品住宅市場進展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。、量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。、各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、進展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。、各行政區(qū)市場比較：量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。6各區(qū)商品住宅分布特征：供給量、銷售量變化和進展趨勢等。、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃進展方向描述城市進展規(guī)劃、功能布局、根底設(shè)施建設(shè)等與工程開發(fā)和居民住宅親熱相關(guān)方面。20名進展商最3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。、熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征、客戶的購置偏好、購置關(guān)注的要素、重點樓盤描述備注：需要完成城市進展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告〔報告格式及內(nèi)容另附〕本市房地產(chǎn)市場進展趨勢①需求推想需求推想就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進展分析和推想，從而推斷出將來市場對該類物業(yè)的需求。②供給推想供給推想就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進展分析，從而推想將來市場上該類物業(yè)的供給狀況〔推想方法：通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等?！嘲鍓K市場分析區(qū)域住宅市場成長狀況,,,購置人群變.②區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況〔近 3-5年〕,開工量/竣工量,銷售量/,.③區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及進展趨勢區(qū)域內(nèi)供給產(chǎn)品特征①各檔次產(chǎn)品供給狀況②各檔次產(chǎn)品的集合特征,尤其爭論與本案類似檔次物業(yè)的特征 ,平均售價,,,,,.③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：工程周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的將來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。2-3年區(qū)域內(nèi)可供給土地狀況、產(chǎn)品供給量和產(chǎn)品類型⑤分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的時機點,本案所在位置的價位區(qū)間,,本案在開.區(qū)域市場目標(biāo)客層爭論7①各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍〔建立在本區(qū)域參照工程的閱歷爭論及全市的趨勢特征上〕②結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購置方式和主要的關(guān)注點、訴求點。工程擬定位方案可類比工程市場調(diào)查,序號比較因素典型樓盤分值權(quán)重擬建工程分值備注〔.〕地段位置10040%110 距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；配套設(shè)施10010%115 城鎮(zhèn)根底設(shè)施：供水、供電、排水； 社會服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化規(guī)劃設(shè)計10010%110 規(guī)劃水平、理念物業(yè)治理10010%95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)治理費；是否人車分流；物業(yè)治理商資質(zhì)交通狀況1005%80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度樓盤規(guī)模1003%100 建筑總面積〔在建及未建〕；總占地面積；戶數(shù)；產(chǎn)品外觀1005%105 是否醒目；是否穎；是否高檔；感官舒適程度；戶型設(shè)計10010%105 戶型布置是否合理，是否有暗房，有用率是否高進展商信譽1002%90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品