湖北省年下半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：估價與評估的異同考試試卷

精選資料可修改編輯湖北省2015年下半年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：估價與評估的異同考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、業(yè)主公約由__制定并修改。

A．業(yè)主大會

B．業(yè)主委員會

C．一半以上業(yè)主

D．全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同2、開發(fā)成本是指在取得的物業(yè)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費用、稅金等。在理論上，可以將開發(fā)成本劃分為__和建筑物建造成本。

A．物業(yè)管理成本

B．固定成本

C．變動成本

D．土地開發(fā)成本3、某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)測未來3年的凈收益分別為17、18、19萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬元左右，如果資本化率為9％，則該房地產(chǎn)的收益價格為。

A：195萬元

B：210萬元

C：213萬元

D：217萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、某承租人的基礎(chǔ)租金為5萬元/月，如果營業(yè)額的10%作為百分比租金，當(dāng)其月營業(yè)額超過（）萬元時，才對超過部分的營業(yè)額收取百分比租金。

A．50

B．60

C．70

D．805、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是。

A：待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期

B：待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

C：取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

D：房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件中，從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的以上。

A：30％

B：40％

C：50％

D：60％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、下列市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是。(2005年試題)

A：市場需求容量調(diào)查

B：消費者行為調(diào)查

C：市場營銷因素調(diào)查

D：競爭情況調(diào)查

E：借款合同8、我國《公司法》規(guī)定，公司當(dāng)年的稅后利潤，應(yīng)提取列入公司法定公益金。

A：3％～5％

B：3％～10％

C：4％～10％

D：5％～10％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、下圖是一塊三角形ABC的土地．如果臨街深度80英尺的一面臨街矩形土地的平均深度價格修正率為116％，臨街深度80英尺的三角形土地價格修正率為63％，該塊三角形土地ABC的總價為．

A：2046240元

B：584640元

C：1461600元

D：2688000元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、房地產(chǎn)投資決策分析主要包括__和項目財務(wù)評價兩個部分。

A．價格分析

B．市場分析

C．產(chǎn)品分析

D．成本分析

11、指針對某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場發(fā)展的實際情況出發(fā)，判斷供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)的是。

A：房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

B：房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)

C：房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)

D：房地產(chǎn)總量結(jié)構(gòu)

E：借款合同12、下列費用中，不屬于管理費用的是__。

A．辦公費

B．管理人員工資

C．審計費

D．代理費13、下列不屬于物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容的是。

A：物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)和管理

B：環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)

C：業(yè)主自用部位的維護(hù)與管理

D：物業(yè)檔案資料的管理

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是__。

A．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

B．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

C．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

D．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去15、動產(chǎn)拍賣的成交一般以__為標(biāo)志。

A．拍賣標(biāo)的物財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移

B．拍賣標(biāo)的物實際占有的轉(zhuǎn)移

C．拍賣過程中最高應(yīng)價者的確定

D．拍賣合同的簽訂16、投資組合是__的一個有效措施。

A．提高投資收益

B．提高市場競爭力

C．開拓投資領(lǐng)域

D．規(guī)避投資風(fēng)險17、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120㎡，單位建筑面積的重置價格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是__。

A．16%

B．42%

C．58%

D．84%18、拆遷管理部門批準(zhǔn)拆遷的同時，還應(yīng)將批準(zhǔn)決定及有關(guān)事項通知拆除房屋所在地的。

A：鄉(xiāng)人民政府

B：縣人民政府

C：拆遷管理部門

D：公安部門

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購、前期開發(fā)和整理的貸款，它的主要還款來源是__。

A．政府的財政收入

B．土地出讓收入

C．土地儲備所獲得的利潤

D．土地受讓方的投資20、預(yù)計某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預(yù)計其價格會__。

A．上升

B．下降

C．不變

D．升降難定21、下列報表中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表中基本報表的是．(2006年試題)

A：資本金現(xiàn)金流量表

B：資金來源與運(yùn)用表

C：損益表

D：投資計劃與資金籌措表

E：借款合同22、可比實例的房地產(chǎn)狀況一般是在__時的狀況。

A．估價時點

B．成交日期

C．交易登記

D．合同簽署23、國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)(2005)26號文件，對個人銷售住房免征營業(yè)稅的是__。

A．單套建筑面積在120m2以下的住房轉(zhuǎn)手交易時，免征營業(yè)稅

B．住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上的住房轉(zhuǎn)手交易時，免征營業(yè)稅

C．實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格1.2倍以下的住房轉(zhuǎn)手交易的，免征營業(yè)稅

D．個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，免征營業(yè)稅24、對于共有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，需要其共有人__。

A．全部同意

B．超過50%同意

C．超過2/3同意

D．有人同意就行25、在某居住區(qū)規(guī)劃中，建筑基底面積300m2，總建筑面積1500m2，容積率1.5，建筑密度為__。

A．30%

B．40%

C．50%

D．60%二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、下列關(guān)于建筑材料性質(zhì)的表述中，正確的是__。

A．材料的密度是指材料在絕對密實狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量，即材料的質(zhì)量與材料在絕對密實狀態(tài)下的體積之比

B．凡是內(nèi)部有孔隙的材料，其密實度都大于1

C．材料的耐水性是指材料在飽和水作用下強(qiáng)度顯著降低的性質(zhì)

D．材料的彈性是指材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力去掉后變形不能完全恢復(fù)，但也不即行破壞的性質(zhì)2、工程成本控制的主要對象是主要費用的__。

A．變動費用

B．固定費用

C．材料費用

D．人工費用3、為了解城市未來發(fā)展，注冊房地產(chǎn)估價師在查閱城市總規(guī)劃時應(yīng)研究的內(nèi)容有(

A：城市的發(fā)展布局

B：功能分區(qū)

C：禁止、限止和適宜建設(shè)的地域范圍

D：建筑形態(tài)控制指標(biāo)

E：城市性質(zhì)4、下列房地產(chǎn)中，難以采用市場法估價的有__。

A．房地產(chǎn)開發(fā)用地

B．學(xué)校

C．在建工程

D．別墅

E．特殊廠房5、某酒店已知可以在未來30年內(nèi)取得豐厚收益，經(jīng)計算未來3年收益分別為93萬元、100萬元、120萬元，從第4年到第30年的凈收益會穩(wěn)定在130萬元左右，在該區(qū)域酒店類房地產(chǎn)的報酬率為12%，則此宗估價對象房地產(chǎn)的價格為__萬元。

A．992.06

B．983.10

C．1080

D．8526、__不屬于拆遷的實施方式。

A．統(tǒng)一拆遷

B．代辦拆遷

C．自行拆遷

D．委托拆遷7、某幢大廈的總建筑面積為10000m2房地總價值為6000萬元，其中土地總價值為2000萬元。某人擁有該大廈的一部分，該部分的建筑面積為100m2，房地價值為80萬元，則按土地價值分?jǐn)偡椒ㄓ嬎阍撊苏加械耐恋胤蓊~為（）。

A．2.4%

B．1.5%

C．2%

D．3%8、豪華住宅、私立學(xué)校、商場用地的土地使用權(quán)出讓的法定最高年限，由低至高的順序為__。

A．商場、豪華住宅、私立學(xué)校

B．豪華住宅、商場、私立學(xué)校

C．私立學(xué)校、商場、豪華住宅

D．商場、私立學(xué)校、豪華住宅9、物業(yè)管理的策劃階段的工作包括等基本環(huán)節(jié)。

A：物業(yè)管理的早期介入

B：制定物業(yè)管理方案

C：制定臨時管理規(guī)約及有關(guān)制度

D：物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn)

E：選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)10、某收益性房地產(chǎn)，有效毛收入為I，運(yùn)營費用為E，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長gI，運(yùn)營費用增長gE，該類房地產(chǎn)的報酬率為Y，則計算該房地產(chǎn)價值的公式為（）。

A.A

B.B

C.C

D.D

11、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系，它們之間的主要區(qū)別是房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于__。

A．第一產(chǎn)業(yè)

B．第二產(chǎn)業(yè)

C．第三產(chǎn)業(yè)

D．新興產(chǎn)業(yè)12、投資性物業(yè)中運(yùn)營支出占__的比例是運(yùn)營費用比率。

A．稅后利潤

B．經(jīng)營利潤

C．凈經(jīng)營利潤

D．凈租金收入13、不屬于房地產(chǎn)投資的物業(yè)類型是__。

A．居住物

B．商用物業(yè)

C．工業(yè)物

D．農(nóng)業(yè)物業(yè)14、根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料，對某類房地產(chǎn)價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)整理如下表，其中，2006年的房地產(chǎn)價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺失。則關(guān)于該類房地產(chǎn)價格的說法，正確的有（）

A．利用平均增減量法模擬2006年的價格為7482元/m2

B．利用平均增減量法預(yù)測2010年的價格為8826元/m2

C．利用平均發(fā)展速度法模擬2006年的價格為7438元/m2

D．利用平均發(fā)展速度法預(yù)測2010年的價格為7438元/m2

E．無法利用平均增減量法預(yù)測2010年的價格為8873元/m215、房地產(chǎn)保險中，涉及房地產(chǎn)的財產(chǎn)保險主要包括。

A：企業(yè)財產(chǎn)保險

B：城鄉(xiāng)居民房屋保險

C：建筑工程一切險

D：買方信用保險

E：住宅抵押貸款保險16、取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑包括。

A：通過行政劃撥方式(含征收集體土地)取得

B：通過國家出讓方式取得

C：通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式(如買賣、贈與或者其他合法方式)取得

D：通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得

E：通過土地抵押方式取得17、在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行項目比選時，下列表述中正確的有．(2007年試題)

A：期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)

B：標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值小的為優(yōu)

C：標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的為優(yōu)

D：標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的為優(yōu)

E：標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的為優(yōu)18、買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產(chǎn)交易，這個過程反映了房地產(chǎn)的。

A：不可移動性

B：適應(yīng)性

C：弱流動性

D：相互影響性

E：借款合同19、某房產(chǎn)面積10000m2，要求測繪精度為二級，則其限差為__。

A．4

B．6

C．12

D．2420、合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行估價活動．合法權(quán)益應(yīng)包括等方面。

A：合法交易

B：合法產(chǎn)權(quán)

C：合法使用

D：合法處分

E：合法建設(shè)21、某居民購買一套價值80萬元的住宅，計劃自己首付30%，其余向銀行抵押貸款，貸款利率為6%，如果在10年內(nèi)按月等額償還，該居民月還款額是（）元。

A．240

B．622

C．312

D．87422、暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，能承接的估價業(yè)務(wù)有（）。

A．在建工程抵押估價業(yè)務(wù)

B．城市房屋拆遷補(bǔ)償估價業(yè)務(wù)

C．該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)

D．正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務(wù)23、房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式主要有。

A：拍賣

B：銷售

C：出租

D：營業(yè)

E：自用24、宣傳作為促銷組合因素之一，在等方面，起著十分重要的作用。

A：刺激對