二手房中介培訓(xùn)之商圈調(diào)查

信華*世紀宏圖不動產(chǎn)商圈調(diào)查新人成長訓(xùn)練真正的挑戰(zhàn)從現(xiàn)在開始??！你們準備好了嗎？目錄一、商圈調(diào)查的概念、目的和意義二、商圈調(diào)查的流程三、商圈調(diào)查的方式與途徑四、商圈調(diào)查前的準備五、商圈調(diào)查的內(nèi)容六、商圈調(diào)查的安排七、考核方法一、商圈調(diào)查的概念、目的和意義經(jīng)紀人的定義經(jīng)紀人的十大意識商圈的定義商圈調(diào)查能為你帶來什么商圈調(diào)查的目標商圈的分類一、商圈調(diào)查的概念、目的和意義房地產(chǎn)經(jīng)紀人指在房地產(chǎn)交易中從事居間、代理等經(jīng)紀活動的人員。HouseAgent指溝通房地產(chǎn)賣方與買方之間聯(lián)系，促進達成交易并從中取得傭金的代理人，聯(lián)系人，中間人，經(jīng)理人或介紹人。

經(jīng)紀人的定義服務(wù)意識顧問意識團隊意識主動意識自律意識經(jīng)紀人的十大意識速度意識商圈經(jīng)營意識行業(yè)感知意識職業(yè)道德意識自我規(guī)劃意識服務(wù)是為別人的利益或為某種事業(yè)而工作，是滿足別人期望和需求的行動、過程及結(jié)果。服務(wù)意識是指在與客戶交往中所體現(xiàn)的提供熱情、周到、主動的服務(wù)的欲望和意識。即自覺主動做好服務(wù)工作的一種觀念和愿望，它發(fā)自服務(wù)人員的內(nèi)心。服務(wù)意識咨詢師是為客戶給予專業(yè)公正忠告和提供全面的、有競爭力的客觀公正的服務(wù)的人。——韋氏大辭典咨詢顧問是技術(shù)和管理的復(fù)合型人才，優(yōu)秀的咨詢顧問實際上就是行業(yè)資深專家。

咨詢顧問就是一個溝通的工作，溝通就是關(guān)鍵。顧問意識團隊意識團隊是擁有不同技巧的人員的組合，他們致力于共同的目的、共同的工作目標和共同的相互負責的處事方法。每個人的工作都對他人起到重要作用。工作團隊是指組成工作小組通過協(xié)作達到共同的商業(yè)目的。團隊意識是指整體配合意識，包括團隊的目標、角色、關(guān)系和運作過程。主動意識消極被動的人總是在等待命運的安排或貴人相助。對一件事情，他們總認為是事情找上他們，而自己無法主導(dǎo)或推動事情的進展。積極主動的人對自己總是有一份責任感，認為命運操縱在自己的手里，自己可以主導(dǎo)事情的發(fā)生和發(fā)展。自律意識自律顧名思義就是自我約束和遵守紀律。規(guī)避問題和逃避痛苦的趨向，是人類心理疾病的根源。所謂自律，就是以積極主動的態(tài)度，去解決人生痛苦的主要原則。速度意識速度意識首先是指競爭意識。競爭就是兩個或兩個以上的企業(yè)在特定的市場上通過提供同類或類似的商品或服務(wù)，為爭奪市場地位或顧客而作的較量，并產(chǎn)生優(yōu)勝劣汰的結(jié)果。21世紀是信息時代，環(huán)境的變化要求組織發(fā)現(xiàn)新的商業(yè)模式、采用新的戰(zhàn)略、新的管理模式。這些模式所面臨的問題是，時間壓力越來越大，要求我們更加強化效率、速度和時間管理。是指經(jīng)紀人在其所服務(wù)的社區(qū)內(nèi)，不斷提高社區(qū)活動的影響力，與社區(qū)內(nèi)業(yè)主、保安、物業(yè)等相關(guān)人員建立聯(lián)系，樹立專業(yè)形象，同時在第一時間了解社區(qū)出房以及市場走勢的意識。商圈經(jīng)營意識行業(yè)感知意識感知就是客觀事物通過感覺器官在人腦中的直接反映。感——搜集行業(yè)信息，吸收行業(yè)氣息，建立起對行業(yè)初步印象。知——通過學(xué)習(xí)、實踐、總結(jié)和提高的不斷循環(huán)過程，在熟練掌握行業(yè)技術(shù)的基礎(chǔ)上，逐步把握行業(yè)的內(nèi)在規(guī)律和發(fā)展脈絡(luò)。職業(yè)道德意識職業(yè)道德是指從事一定職業(yè)的人在工作和勞動過程中所應(yīng)遵循的特定的職業(yè)行為規(guī)范。它是一般社會道德在職業(yè)生活中的具體表現(xiàn)。經(jīng)紀人從事經(jīng)紀活動，應(yīng)當遵守國家法律法規(guī)，遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則。自我規(guī)劃意識98%的人對心目中的世界沒有清晰的圖畫。自我規(guī)劃是人生成功的導(dǎo)航儀，沒有線路圖什么地方也去不了。自我規(guī)劃既是一個實現(xiàn)你終生目標的時間表，更是一個實現(xiàn)那些影響你日常生活無數(shù)更小目標的時間表。自我規(guī)劃的設(shè)計是要使你的注意力集中起來，在一個特定的時間范圍里充分地利用你的腦力和體力。商圈的定義零售學(xué)用語，現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)開發(fā)也借用該詞匯，意指商業(yè)圈或商勢圈，指在一定時間內(nèi)達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列的圓形或方形區(qū)域。在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，商圈是作為單店經(jīng)紀人的日?；顒臃秶约捌浞吭?、客源主要產(chǎn)出的范圍。商圈調(diào)查能為你帶來什么？幫助新入職伙伴獲得初步的行業(yè)感知。提高社區(qū)活動影響力，迅速的建立專業(yè)形象。在今后和客戶確認價格的過程中取得主導(dǎo)地位。商圈調(diào)查能為你帶來什么？售后服務(wù)過程中，使無形的服務(wù)有形化，并使服務(wù)得到增值，并為日后取得推薦業(yè)務(wù)打下良好的基礎(chǔ)。對商圈內(nèi)競爭對手的了解，做到知己知彼。對商業(yè)計劃的制定過程中的數(shù)據(jù)收集設(shè)定有積極的作用。商圈調(diào)查的目標了解地區(qū)居民的人口特征、社會經(jīng)濟的變量及生活形態(tài)等。確定區(qū)域內(nèi)樓盤名稱、位置、結(jié)構(gòu)。了解商圈內(nèi)配套設(shè)施狀況(學(xué)校、醫(yī)院、交通)。分析商圈內(nèi)同性質(zhì)的競爭對手。指出商圈內(nèi)障礙。其他因素。商圈的分類主商圈：根據(jù)市場情況、公司戰(zhàn)略及自身特點而做出的主要服務(wù)區(qū)域和服務(wù)對象的定位。（70%-80%）

次商圈：在主商圈的經(jīng)營過程中所衍生出來的，為主商圈的經(jīng)營起到輔助和配合作用的服務(wù)區(qū)域和服務(wù)對象。（15-20%）邊緣商圈：市場上所存在的其他服務(wù)區(qū)域和服務(wù)對象。二、商圈調(diào)查的流程確定商圈實地觀測收集資料繪制簡圖撰寫報告三、商圈調(diào)查的方式與途徑實地觀察報刊網(wǎng)絡(luò)訪談方式其他方式四、商圈調(diào)查前的準備了解所調(diào)查商圈的范圍、主要街道及主要社區(qū)，并繪制簡圖。熟悉并準備好商圈調(diào)查的目標和內(nèi)容，以及將要填寫的表格。根據(jù)導(dǎo)師安排的計劃對每天的調(diào)查量做出安排。準備好紙張、鉛筆、交通工具。

五、商圈調(diào)查的內(nèi)容社區(qū)內(nèi)房屋套數(shù)房屋產(chǎn)權(quán)狀況樓盤外圍狀況該區(qū)域房屋價格社區(qū)的發(fā)展規(guī)劃社區(qū)人口小區(qū)物業(yè)其他（學(xué)校、商店、飯店、藥店、醫(yī)院等分布表）六、商圈調(diào)查的安排第一天前半日在導(dǎo)師的陪同下熟悉商圈的范圍，表明相關(guān)的街道、街道邊建筑物、車站等信息。六、商圈調(diào)查的安排新經(jīng)紀人根據(jù)商圈內(nèi)的街道劃分完成社區(qū)樓盤調(diào)查與商圈配套設(shè)施統(tǒng)計，并在每日下班前向?qū)熣故?、描繪、分析各樓盤差異、賣點、針對人群以及總體特征。六、商圈調(diào)查的安排將商圈調(diào)查的結(jié)果加以整理歸檔，補缺補差！最后進行商圈考