上海-徐行佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營銷策劃推廣提報(bào)終稿課件

佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)營銷策略報(bào)告佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)如果只是就買賣談買賣那就太對(duì)不起”她”了.如果只是就買賣談買賣優(yōu)等生的特質(zhì)(本體分析)上海中原?項(xiàng)目部2013年11月21日優(yōu)等生的特質(zhì)(本體分析)上海中原?項(xiàng)目部本體分析—區(qū)位分析本案距離周邊主要市鎮(zhèn)及地鐵站車程基本在10分鐘以內(nèi)，具備便利導(dǎo)客條件；嘉定北嘉定西白銀路嘉定新城馬陸上海賽車場(chǎng)昌吉東路4.5公里馬陸5.3公里2.2公里距嘉定老城2.2公里距馬陸鎮(zhèn)3.8公里距嘉定北地鐵站4.5公里距嘉定西地鐵站5.3公里距白銀路地鐵站7.1公里距嘉定新城地鐵站8.6公里距馬陸地鐵站9.5公里距南翔地鐵站12.9公里3.8公里7.1公里8.6公里9.5公里12.9公里嘉定老城距離上海市中心約30公里本體分析—區(qū)位分析本案距離周邊主要市鎮(zhèn)及地鐵站車程基本在10本體分析—配套分析徐行鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)配套齊全能滿足基本需求,但整體層次不高項(xiàng)目周邊配套圖菊?qǐng)@新區(qū)地段醫(yī)院嘉定鎮(zhèn)街道醫(yī)院上海圣愛醫(yī)院醫(yī)療配套中醫(yī)醫(yī)院嘉定鎮(zhèn)街道醫(yī)院上海嘉華醫(yī)院商業(yè)配套華聯(lián)超市羅賓森購物廣場(chǎng)歐尚家得利超市世紀(jì)華聯(lián)時(shí)代聯(lián)華購物中心嘉定中心醫(yī)院東方商廈教育配套徐行幼兒園徐行小學(xué)徐行中學(xué)嘉定區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園馬陸智慧幼兒園上海大學(xué)歐尚本體分析—配套分析徐行鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)配套齊全能滿足基本需求,但整體區(qū)域交通便捷，5分鐘到達(dá)馬陸及嘉定老城，30分鐘即可到達(dá)上海主要商圈；徐行徐家匯江蘇路真如李子園南翔曹楊嘉定北曹楊路4.1公里中山公園真如桃浦南翔嘉定老城白銀路嘉定新城城嘉定新城馬陸桃浦新村馬陸軌道交通11號(hào)線軌道交通11號(hào)線嘉定北站離項(xiàng)目4.1公里，50分鐘可直達(dá)徐家匯；高速路：周邊多條高速及主干道近在咫尺，G1501、A30、滬嘉高速、澄瀏公路等四通八達(dá)。連接外省及市中心；公交路線：嘉定54路、嘉定13路（往來嘉定北與本案）途經(jīng)嘉潘線、嘉店線、嘉華線；11號(hào)線途經(jīng)嘉錢線、嘉泰線、嘉朱專線自駕車路線：路線1：滬寧高速-外環(huán)高速-滬嘉高速-澄瀏中路到終點(diǎn)路線2：曹安公路-金迎路滬嘉高速-澄瀏中路到終點(diǎn)路線3：長(zhǎng)寧路-外環(huán)高速-滬嘉高速-澄瀏中路到終點(diǎn)本體分析—交通分析區(qū)域交通便捷，5分鐘到達(dá)馬陸及嘉定老城，30分鐘即可到達(dá)上海本體分析——項(xiàng)目情況純東南亞風(fēng)格商住綜合體，住宅產(chǎn)品主要以首置、改善為主；

酒店式公寓四星級(jí)酒店花園洋房花園洋房高層公寓高層公寓沿街商鋪沿街商鋪東南亞園林及立面風(fēng)格業(yè)態(tài)房型套數(shù)套數(shù)比面積面積比高層75㎡2房17017.82%1275012.83%89㎡3房37439.20%3328633.49%110-130㎡頂樓復(fù)式323.35%38403.86%小計(jì)57660.38%4987650.18%退臺(tái)洋房89㎡2房（送閣樓）383.98%34263.45%110㎡3房778.07%84688.52%125㎡3房383.98%48114.84%140㎡4房778.07%1077710.84%小計(jì)23124.21%2752027.69%酒店式公寓（分隔成3間，快捷酒店裝修）40-50㎡14715.41%2200022.13%小計(jì)14715.41%2200022.13%合計(jì)954100%99396100%1期本體分析——項(xiàng)目情況純東南亞風(fēng)格商住綜合體，住宅產(chǎn)品主要以首7本體分析——開發(fā)商品牌中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20強(qiáng)，港交所上市企業(yè)；佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司成立于一九九九年，是一家大型綜合性地產(chǎn)企業(yè)，并于二零零九年十二月在香港聯(lián)合交易所主板上市（股票代碼：1638）。本體分析——開發(fā)商品牌中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20強(qiáng)，港交所上市企8認(rèn)清局勢(shì),紅海中求發(fā)展(市場(chǎng)分析)上海中原?項(xiàng)目部2013年11月21日認(rèn)清局勢(shì),紅海中求發(fā)展(市場(chǎng)分析)上海中原?項(xiàng)目部徐行鎮(zhèn)本案嘉定北站嘉定西站白銀路站新城站馬陸站至嘉定北3.8KM嘉定老城至馬陸9KM徐行鎮(zhèn)：鎮(zhèn)區(qū)人口：7.5萬至嘉定北站：3.5KM至老城核心：3.3KM橫向主干道：塔新路豎向主干道：澄瀏公路至老城核心3.3KM徐行鎮(zhèn)：承接老城東北外延,已逐步融入嘉定老鎮(zhèn)徐行鎮(zhèn)本案嘉定北站嘉定西站白銀路站新城站馬陸站至嘉定北嘉定至左承菊?qǐng)@東規(guī)劃，右接徐行新鎮(zhèn)核心，小片區(qū)內(nèi)生活配套潛力最大本案徐行鎮(zhèn)徐行農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)歐福特購物中心徐行小學(xué)好又多方舟國際觀點(diǎn)Ⅰ：就目前規(guī)劃，菊?qǐng)@商配集中于菊?qǐng)@西——即菊?qǐng)@東無大型商業(yè)用地規(guī)劃觀點(diǎn)Ⅱ：菊?qǐng)@東，僅保利五月花2萬方商業(yè)，——徐行有完善的商業(yè)保利五月花菊?qǐng)@商業(yè)配套集中區(qū)左承菊?qǐng)@東規(guī)劃，右接徐行新鎮(zhèn)核心，小片區(qū)內(nèi)生活配套潛力最大本菊?qǐng)@東居住區(qū)徐行鎮(zhèn)居住區(qū)2KM無商業(yè)綜合體僅2萬方（保利五月花）本案22萬方商住綜合體主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo):土地性質(zhì)：商住占地面積：68870.4㎡建筑面積：139240.8㎡容積率：商住2.0主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo):土地性質(zhì)：住宅占地面積：48386.73㎡計(jì)容建筑面積：87096.24㎡容積率：1.8合計(jì)22萬方方舟國際40萬方商業(yè)體方舟國際雖也在澄瀏公路一線，但徐行居住區(qū)走澄瀏一線，菊?qǐng)@東居住區(qū)走勝竹路一線至本案的便利度遠(yuǎn)優(yōu)于去方舟國際保利五月花2萬方街區(qū)商業(yè)22萬方區(qū)域城市綜合體，結(jié)合外圍配套，有望形成新市鎮(zhèn)核心菊?qǐng)@東居住區(qū)徐行鎮(zhèn)居住區(qū)2KM無商業(yè)綜合體僅2萬方本案22區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)稀少，外部競(jìng)爭(zhēng)受老城北及老城東競(jìng)爭(zhēng)影響菊?qǐng)@開發(fā)區(qū)（東區(qū)）——即老城北旭輝錦庭盛創(chuàng)企業(yè)家園本案徐行鎮(zhèn)1KM865M嘉定東在售項(xiàng)目分布區(qū)域1.9KM區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)僅香格麗個(gè)案，主要競(jìng)爭(zhēng)集中于老城北、老城東菊?qǐng)@開發(fā)區(qū)（西區(qū)）——即老城西區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)稀少，外部競(jìng)爭(zhēng)受老城北及老城東競(jìng)爭(zhēng)影響菊?qǐng)@開發(fā)區(qū)（住宅市場(chǎng)：嘉定新城、老城住宅產(chǎn)品格局-------基于此

本案未來競(jìng)爭(zhēng)更著重于嘉定新城、老城的市場(chǎng)格局住宅市場(chǎng)：-------基于此嘉定新城商品房量?jī)r(jià)走勢(shì)（2012-2013.11）2013年5、6、7三個(gè)月成交量持續(xù)穩(wěn)定在4-5萬方之后：8月起成交量明顯放大,同時(shí)價(jià)格也由7月的16235元/㎡，上升至11月17689元/㎡，3個(gè)月合計(jì)上漲9%同時(shí)8-11月合計(jì)成交34.5萬方，同比去年8-11月成交25.3萬方，上漲28.9%，成交主要集中于中信泰富、保利天鵝語、旭輝錦庭、嘉寶夢(mèng)之灣、萬科金色領(lǐng)域、合景疊翠峰六個(gè)個(gè)案由最低16235，漲至目前17689，漲幅達(dá)9%主力成交項(xiàng)目：中信泰富、保利天鵝語、旭輝錦庭、嘉寶夢(mèng)之灣、萬科金色領(lǐng)域、合景疊翠峰嘉定新城：2013年現(xiàn)象:8月起成交明顯活躍，4個(gè)月價(jià)格上漲9%嘉定新城商品房量?jī)r(jià)走勢(shì)（2012-2013.11）201315新城站馬陸站嘉定西站嘉定北站香溢瀾庭中信泰富泰宸雅苑市區(qū)步陽御江乾瀟坊佳兆業(yè)壹號(hào)嘉寶夢(mèng)之灣嘉寶紫堤灣盤古天地保利天鵝語白銀時(shí)代保利星海嶼湖畔陽光臻品嘉園梧桐語馥華里東潤(rùn)舒庭嘉賢莊白銀路站本案駿豐玲瓏坊乾瀟坊龍湖蔚瀾香醍新城金郡風(fēng)荷麗景新城悠活城金色領(lǐng)域合景疊翠峰區(qū)域價(jià)格馬陸站板塊圍繞馬陸老鎮(zhèn)，整體區(qū)域配套成熟18000-21000，項(xiàng)目較少（13年初僅嘉寶與佳兆業(yè)2個(gè)項(xiàng)目）嘉定新城核心板塊依托嘉定新城規(guī)劃結(jié)合軌道交通利好18000-21000嘉定西板塊處于勝辛路發(fā)展軸末端，區(qū)域并不成熟，但以低價(jià)吸引16000-17000（目前區(qū)域成交主力）嘉定北板塊11號(hào)線終點(diǎn)，本地人相對(duì)認(rèn)可，但市區(qū)客處于接受狀態(tài)小戶型15000-16000大戶型17000-18000遠(yuǎn)香湖板塊嘉定新城核心，有景觀優(yōu)勢(shì)目前主要湖畔陽光、星海嶼在售，純大戶型產(chǎn)品，單價(jià)19000嘉定東板塊本地認(rèn)可的高端居住區(qū)主要馥華里個(gè)案在售區(qū)域單價(jià)17000旭輝華庭合景領(lǐng)峰老城西老城北老城東新城核心遠(yuǎn)香湖馬陸18000-2200018000-210001900014500-180001700016000-17000分布現(xiàn)狀：形成六大明顯區(qū)塊，各區(qū)價(jià)差梯度顯著新城站馬陸站嘉定西站嘉定北站香溢瀾庭中信泰富泰宸雅苑市步陽御16戶型面積段月均去化(2013年)存量套數(shù)預(yù)期去化主要項(xiàng)目（存量50套以上項(xiàng)目）0-70平米1157/駿豐玲瓏坊71-90平米18211606個(gè)月駿豐玲瓏坊、佳兆業(yè)壹號(hào)、旭輝錦庭、金色領(lǐng)域、保利天鵝語91-110平米1435654個(gè)月旭輝錦庭、合景疊翠峰、駿豐玲瓏坊、嘉寶夢(mèng)之灣110-130平米582715個(gè)月嘉寶夢(mèng)之灣（44）、保利天鵝語（33）、馥華里（34）131-150平米1056236個(gè)月馥華里、嘉寶夢(mèng)之灣、嘉樂東潤(rùn)舒庭、乾瀟坊150平米以上725327個(gè)月風(fēng)荷麗景、香溢瀾庭各面積段均成交活躍，且區(qū)域存量不足，市場(chǎng)處于饑餓狀態(tài)各戶型面積段產(chǎn)品均有1個(gè)月50套以上的去化速度;顯示區(qū)域各面積段產(chǎn)品皆成交活躍同時(shí),各面積段的存量皆只能支持6個(gè)月左右的去化,顯示區(qū)域存量不足.戶型面積段月均去化存量套數(shù)預(yù)期去化主要項(xiàng)目（存量50套以上項(xiàng)172013年2012年2015年2011年2014年佳兆業(yè),剩余4萬方俊峰玲瓏坊,剩余建面5萬方,未開工9萬方嘉寶紫堤灣,剩余建面1.8萬方,未開工7萬方盤古天地,剩余建面0.8萬方,未開工22萬方中信泰富,剩余建面0.3萬方,未開工41萬方風(fēng)荷麗景，剩余建面2.5萬方白銀時(shí)代，剩余建面0.9萬方保利天鵝語，剩余建面5萬方香溢瀾庭，剩余建面4萬方星海嶼，剩余建面3萬方，未開工18萬方嘉寶夢(mèng)之灣，剩余建面6萬方，未開工9萬方金色領(lǐng)域，剩余建面3萬方旭輝錦庭，剩余建面2.4萬方，未開工5萬方步陽御江，剩余建面0.4萬方，未開工10萬方疊翠峰，剩余建面24萬方，未開工5萬方東潤(rùn)舒庭，剩余建面34萬方馥華里，剩余建面2.7萬方，未開工5萬方香格麗剩余8萬方，未開工9萬方天居玲瓏灣，剩余2.5萬方，未開工9萬方嘉定老城徐行2014.5本案開盤2014年供應(yīng):5月項(xiàng)目上市，新一波競(jìng)爭(zhēng)大戲即將開鑼2013年2012年2015年2011年2014年佳兆業(yè),剩18地塊名用途建筑面積容積率成交成交日期開發(fā)商新城F05-4地塊商住辦56,944.00271502013-11綠地地產(chǎn)新城G22-4、G23-1、G23-7地塊商住辦117,563.302.842702013-9深圳城建馬陸鎮(zhèn)42-05地塊普通商品房91,435.502.5126002013-7安徽省高速地產(chǎn)集團(tuán)菊?qǐng)@柳湖路以東、環(huán)城路以北地塊普通商品房126,539.802.3104052013-7上海禹洲房地產(chǎn)徐行鎮(zhèn)啟寧路以西、勝竹東路普通商品房87,096.201.860372013-6上海新灣新城A06-1地塊商住97,138.40278022012-12上海新城萬嘉新城A06-2地塊商住64,372.20276042012-12上海新城萬嘉馬陸鎮(zhèn)茹水南路以西、葉城路以南）普通商品房84,404.102.258652012-12上海新城萬嘉新城C11-2地塊商住辦45,657.60266902012-12福建陽光房地產(chǎn)馬陸鎮(zhèn)新成路以東、葉城路以南普通商品房65,653.502.259252012-11信義置業(yè)馬陸鎮(zhèn)復(fù)華路以西、葉城路以南普通商品房61,397.402.263702012-11信義置業(yè)澄瀏公路以東、勝竹東路以北住宅、商業(yè)、餐飲、辦公137,740.80220002012-11上海新灣投資劉家河以東、勝竹路以北居住用地86,507.102.332662012-9旭輝集團(tuán)澄瀏中路以東、迎園路以北文體用地,商住辦39,823.701.620502012-6上海卓展置業(yè)地塊幅數(shù)建筑面積合計(jì)徐行4351，1671,162,273老城1126，539嘉定新城5381，675馬陸4302，890嘉定新城土地供應(yīng)狀況（2012-2013.11）澄瀏中路以東、迎園路以北旭輝錦城即本案近年徐行實(shí)際在大量批地，其土地供應(yīng)面積實(shí)際已接近新城以及馬陸的水平。但其供應(yīng)土地以商辦、餐飲文體用地居多。顯示區(qū)域周邊配套將有一波提升。土地供應(yīng):項(xiàng)目周邊未有新拍地塊地塊名用途建筑面積容積率成交成交日期開發(fā)商新城F05-4地塊19新城站馬陸站嘉定西站嘉定北站市區(qū)馥華里白銀路站本案龍湖蔚瀾香醍新城金郡金色領(lǐng)域名稱價(jià)格未來洋房存量預(yù)計(jì)去化在售洋房馥華里18039剩余建面2.7萬方，未開工5萬方蔚瀾香醍目前售罄剩余建面8萬方,其中洋房3萬方新城金郡已售罄后期無推量金色領(lǐng)域18617剩余建面3萬方（小復(fù)式產(chǎn)品）本案本案洋房預(yù)計(jì)2014.5開盤、公寓預(yù)計(jì)2011.9開盤在售公寓嘉寶夢(mèng)之灣15477剩余建面6萬方，未開工9萬方步陽御江14600剩余建面0.4萬方，未開工10萬方疊翠峰17067剩余建面24萬方，未開工5萬方星海嶼20424剩余建面3萬方，未開工18萬方香溢瀾庭19186剩余建面4萬方中信泰富17218剩余建面0.3萬方,未開工41萬方盤古天地16759剩余建面0.8萬方,未開工22萬方俊峰玲瓏坊19810剩余建面5萬方,未開工9萬方中信泰富（53萬方綜合體）盤古天地（35萬方綜合體）區(qū)域綜合體區(qū)域洋房洋房開盤期間，區(qū)域在售的洋房?jī)H馥華里、以及蔚瀾香醍個(gè)案，綜合體僅有盤古天地以及中信泰富又一城嘉寶夢(mèng)之灣步陽御江疊翠峰星海嶼香溢瀾庭峻峰玲瓏坊區(qū)域公寓新城站馬陸站嘉定西站嘉定北站市馥華里白銀路站本案龍湖蔚瀾香醍20綜合來看：未來整體市場(chǎng)處于饑餓狀態(tài)，雖未來競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，但本案借助洋房及綜合體兩大優(yōu)勢(shì)有望于市場(chǎng)中劃分大塊蛋糕。具體如何爭(zhēng)奪：除本地外、主要借鑒嘉定老城北、老城東兩大大子板塊、同時(shí)與嘉定西板塊形成一定競(jìng)爭(zhēng)老城外延?xùn)|片老城外延西片老城外延北片老城核心區(qū)本案綜合來看：未來整體市場(chǎng)處于饑餓狀態(tài)，雖未來競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，但本21物業(yè)類別公寓+別墅項(xiàng)目特色

復(fù)合地產(chǎn),水景地產(chǎn)建筑類別

小高層+高層裝修狀況毛坯環(huán)線位置外環(huán)以外所屬地區(qū)

嘉定北容積率1.00

綠化率

35%

開盤時(shí)間2012年9月29日

交房時(shí)間2013-12物業(yè)費(fèi)2.28元/平方米·月

物業(yè)公司中億置業(yè)開發(fā)商上海欣頤房地產(chǎn)發(fā)展有限公司售樓地址徐行鎮(zhèn)啟悅路420號(hào)（啟悅路與啟秀路交匯處）物業(yè)地址嘉定徐行鎮(zhèn)啟悅路358弄（啟悅路與啟秀路交匯處）戶數(shù)總戶數(shù)812戶

當(dāng)期146戶綠洲香格麗花園位于嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)，東至啟源路，南臨新漕河，西至啟寧路，北至徐潘公路?？傉嫉孛娣e178573平方米，由聯(lián)排別墅、疊加式公寓和小高層組成?？偨ㄖ娣e約23萬平方米，由上海綠洲投資控股集團(tuán)有限公司投資，上海欣頤房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)。綠洲香格麗本地唯一項(xiàng)目————綠洲香格花園—徐行鎮(zhèn)早期項(xiàng)目，低密低價(jià)產(chǎn)品主力成交面積130平米三房其他面積94平米兩房，180-195復(fù)式面積段成交套數(shù)存量套數(shù)70以下44870-904091-1104258111-130733131-1507233150以上45108項(xiàng)目目前均價(jià)10868元/平米項(xiàng)目2012年9月底開盤至今月均去化21套項(xiàng)目目前存量250套物業(yè)類別項(xiàng)目特色建筑類別裝修狀況環(huán)線位置所屬地區(qū)22180-195平米是復(fù)式疊加產(chǎn)品,存量大因面積過大不與本案形成競(jìng)爭(zhēng)70平米以下產(chǎn)品是一房公寓產(chǎn)品因產(chǎn)品線認(rèn)可度低不與本案形成競(jìng)爭(zhēng)130平米三房產(chǎn)品為主力成交產(chǎn)品94平米三房產(chǎn)品次之開盤至今去化情況一般成交客戶以區(qū)域內(nèi)客群為主1.通道：推廣通道局限本地2.客層：客層定位本地，未做外部推廣3.營銷：銷售起勢(shì)不佳綠洲香格花園立面質(zhì)感優(yōu)秀，產(chǎn)品品質(zhì)上乘，由于以上問題導(dǎo)致小面積產(chǎn)品滯銷180-195平米是復(fù)式疊加產(chǎn)品,存量大70平米以下產(chǎn)品是一231.通道：針對(duì)徐行鎮(zhèn)客戶，外部推廣不力2.定位：定位徐行當(dāng)?shù)刈罴鸦▓@洋房項(xiàng)目3.營銷：自持無競(jìng)爭(zhēng)，缺乏外部導(dǎo)入渠道本地花園洋房產(chǎn)品，價(jià)格低、速度慢、成交表現(xiàn)不佳啟示：本案未來難以依托徐行本地客戶1.通道：針對(duì)徐行鎮(zhèn)客戶，外部推廣不力本地花園洋房產(chǎn)品，價(jià)格24本案乾瀟坊泰宸雅苑步江御景日月光伯爵老城北旭輝錦庭

乾瀟坊步陽御江旭輝錦庭日月光泰宸雅苑合計(jì)148001791314541128371671471-90供應(yīng)/1261758/201成交/961558/169存量/

302//

3291-110供應(yīng)14交3/16938013565存量11/52/18111-130供應(yīng)2032//4496成交1730//

4390存量32//16131-150供應(yīng)7551/147283556成交1842/137269466存量579101490151以上供應(yīng)125//109126成交/1//8384存量124//2642合計(jì)1212141915874491562就成交結(jié)構(gòu)而言，近年來以中小戶型剛需為主的區(qū)域態(tài)勢(shì)更為典型，主流面積段在90-110㎡、131-150㎡8-10月月均去化90套，存量192套綠洲香格麗老城北：主力面積段91--110㎡、131--150㎡（大小面積段供求均等）存量成交本案乾瀟坊泰宸雅苑步江御景日月光伯爵老城北旭輝錦庭乾瀟坊步25區(qū)域典型項(xiàng)目————旭輝錦庭—量少價(jià)高、小面積產(chǎn)品為主物業(yè)類別公寓項(xiàng)目特色

品牌地產(chǎn),地鐵沿線建筑類別

小高層+高層裝修狀況毛坯環(huán)線位置外環(huán)以外所屬地區(qū)

嘉定新城容積率2.15

綠化率

35%

開盤時(shí)間2013年11月加推

交房時(shí)間2014-12物業(yè)費(fèi)2.4元/平方米·月

物業(yè)公司永升物業(yè)開發(fā)商上海旭和置業(yè)有限公司售樓地址嘉定區(qū)勝竹路1399號(hào)（近瀏澄公路）物業(yè)地址嘉定雙坪路185弄、200弄（近澄瀏公路）戶數(shù)總戶數(shù)929戶

當(dāng)期129戶旭輝錦庭旭輝錦庭位于嘉定新城菊?qǐng)@新區(qū)版塊內(nèi)，嘉定新城上海市重點(diǎn)發(fā)展的三座新城之一，而菊?qǐng)@新區(qū)板塊是嘉定區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃板塊之一，是一個(gè)集文化教育于一體的新型社區(qū)，具備生態(tài)宜居優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品主力成交面積段91-94平米三房其他面積段88-90平米三房面積段成交套數(shù)存量套數(shù)70以1101696111-13000131-15000150以上00項(xiàng)目目前均價(jià)14283元/平米項(xiàng)目2013年8月開盤至今月均去化62套項(xiàng)目目前存量8套區(qū)域典型項(xiàng)目————旭輝錦庭—量少價(jià)高、小面積產(chǎn)品為主物業(yè)類26旭輝錦庭—售價(jià)與老城北項(xiàng)目持平，月均去化有限月份旭輝錦庭嘉定北嘉定東嘉定新城2013年8月140401470916986166829月1433715322157591725010月14877159741566218209旭輝錦庭8月開盤至10月底共成交184套房源,目前存量8套開盤量極少,導(dǎo)致后續(xù)房源緊張8月成交：80套9月成交：78套10月成交：26套旭輝錦庭—售價(jià)與老城北項(xiàng)目持平，月均去化有限月份旭輝錦庭嘉定271.通道：掛靠老城北，打通輸客渠道2.定位：定位老城北項(xiàng)目，拓展市區(qū)外溢(本月加推或帶來競(jìng)爭(zhēng))3.營銷：起勢(shì)形成概念，價(jià)格與嘉北在售項(xiàng)目基本持平本項(xiàng)目是小面積主流產(chǎn)品區(qū)位與旭輝錦庭臨近啟示：旭輝錦庭保價(jià)策略均勻走量1.通道：掛靠老城北，打通輸客渠道本項(xiàng)目是小面積主流產(chǎn)品區(qū)位28本案嘉賢莊馥華里東潤(rùn)舒庭老城東綠洲香格麗

嘉賢莊東潤(rùn)舒庭馥華里合計(jì)14556166591771371-90供應(yīng)/504/504成交/452/452存量/

52/5291-110供應(yīng)396/45成交391/40存量/5/5111-130供應(yīng)/17537212成交/1501151存量/253661131-150供應(yīng)68158153379成交669820184存量260133195151以上供交13921/160存量760133200合計(jì)2539243231500區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)以大面積為主，目前主力市場(chǎng)供應(yīng)面積段為131㎡以上（小面積產(chǎn)品僅東潤(rùn)舒庭有集中供應(yīng)）8-10月月均去化25套，成交平穩(wěn)，存量412套（馥華里成交未顯示）老城東：主力面積段71--90㎡、111㎡以上（產(chǎn)品供應(yīng)以大面積為主）成交存量本案嘉賢莊馥華里東潤(rùn)舒庭老城東綠洲香格麗嘉賢莊東潤(rùn)舒庭馥華29項(xiàng)目名稱新城馥華里項(xiàng)目地址葉城路周趙路口開發(fā)商富銘地產(chǎn)物業(yè)公司無物業(yè)類型住宅產(chǎn)品類型小高層、洋房占地面積38400總建面積82300容積率2.13裝修狀況毛坯綠化率35總戶數(shù)742開發(fā)分期首期11月10日首次開盤，推公寓1幢（1、2、3#）、4幢（10、11、12#）及5幢（13、14、15#）共計(jì)120套房源房源面積段：公寓113㎡二房、130㎡三房、140㎡四房及144㎡復(fù)式均為毛坯樓棟主力戶型面積推出套數(shù)占比二室二廳1131815%三室二廳1304840%四室二廳1403630%復(fù)式1441815%合計(jì)120100%區(qū)域典型項(xiàng)目————新城馥華里—13年新開花園洋房個(gè)案，去化佳項(xiàng)目名稱新城馥華里項(xiàng)目地址葉城路周趙路口開發(fā)商富銘地產(chǎn)物業(yè)公30現(xiàn)場(chǎng)管理：近150組客戶到訪，按認(rèn)籌順序選房，設(shè)置內(nèi)外場(chǎng)，外場(chǎng)為排隊(duì)等候，內(nèi)場(chǎng)為選房簽約區(qū)?，F(xiàn)場(chǎng)秩序良好?？蛻赳{車情況：多為本田、別克等中檔車輛。約80%的客戶駕車到訪。到訪客戶：多為嘉定區(qū)的改善型需求購房者，中青年為主。到訪客戶年齡段：主要為25-35歲的購房者，多為首次首改購買，看中樓盤低密度且為花園洋房。本地客戶為主，主要為25-35中青年現(xiàn)場(chǎng)管理：近150組客戶到訪，按認(rèn)籌順序選房，設(shè)置內(nèi)外場(chǎng)，外31本次（2013年11月10日），當(dāng)日推出120套房源，去化率為61.7%。二房推出18套房源，開盤當(dāng)天認(rèn)購9套，去化率為50%；三房推出48套房源，開盤當(dāng)天認(rèn)購30套，去化率為62.5%；四房推出36套，當(dāng)天認(rèn)購18套，去化率50%；復(fù)式推出18套，認(rèn)購17套，去化率為94.4%。當(dāng)天折后均價(jià)16800元/平米主力戶型面積推出套數(shù)當(dāng)日認(rèn)購去化率二室二廳11318950%三室二廳130483062.50%四室二廳140361850%復(fù)式144181794.40%合計(jì)/1207461.70%主力戶型：130-140㎡主力總價(jià)：218-235萬本地客為主，當(dāng)日大面積去化明顯優(yōu)于小面積產(chǎn)品去化本次（2013年11月10日），當(dāng)日推出120套房源，去化率321.通道：針對(duì)老城/南翔/馬陸等本地客群2.定位：定位嘉定新城僅有花園洋房項(xiàng)目3.營銷：利用產(chǎn)品稀缺性，趁勢(shì)高價(jià)跑量老城東花園洋房產(chǎn)品，高價(jià)快速跑量啟示：突現(xiàn)產(chǎn)品稀缺性快速跑量1.通道：針對(duì)老城/南翔/馬陸等本地客群老城東花園洋房產(chǎn)品，33老城西金色領(lǐng)域嘉寶夢(mèng)之灣合景疊翠峰

嘉寶夢(mèng)之灣合景疊翠峰金色領(lǐng)域合計(jì)15577168161686271-90供交1663325404存量25621427291-110供應(yīng)11518020315成交648511160存量51959155111-130供應(yīng)55//55成交11//11存量44//44131-150供應(yīng)216//216成交95//95存量121//121151以上供應(yīng)////成交////存量////合計(jì)4042995591262區(qū)域去化主力為71-110㎡的小面積產(chǎn)品，111㎡以上產(chǎn)品供求比較低8-10月月均去化老城西：主力面積段71--110㎡、131--150㎡（以小面積去化為主）成交存量老城西金色領(lǐng)域嘉寶夢(mèng)之灣合景疊翠峰嘉寶夢(mèng)之灣合景疊翠峰金色34乾瀟坊步陽御江旭輝錦庭日月光泰宸雅苑嘉賢莊東潤(rùn)舒庭馥華里嘉寶夢(mèng)之灣合景疊翠峰金色領(lǐng)域70平米90平米110平米130平米150平米76㎡96㎡94㎡111㎡253-254㎡72-137㎡185-204㎡75㎡91㎡115㎡143㎡124-138㎡176㎡96-99㎡146㎡165-175㎡70-90㎡120-140㎡113㎡130-144㎡130-140㎡80-90㎡89-90㎡總成交區(qū)域周邊項(xiàng)目存量以71-110㎡、131-150㎡面積段為主；成交各面積段跑量均勻總存量乾瀟坊步陽御江旭輝錦庭日月光泰宸雅苑嘉賢莊東潤(rùn)舒庭馥華里嘉寶35周邊三大項(xiàng)目營銷思路與銷售節(jié)奏截然不同由此我們看到綠洲香格花園依靠本身洋房、疊加產(chǎn)品系低價(jià)吸納本鎮(zhèn)及周邊客群，但效果不佳旭輝錦庭量少盤小，借力新菊?qǐng)@規(guī)劃，看平老城北成交均價(jià)馥華里借產(chǎn)品稀缺性，高價(jià)、高速吸納嘉定當(dāng)?shù)乜蛻糁苓吶箜?xiàng)目營銷思路與銷售節(jié)奏截然不同由此我們看到綠洲香格花36酒店公寓市場(chǎng)：嘉定新城酒店公寓產(chǎn)品格局酒店公寓市場(chǎng)：37嘉定北站嘉定西站白銀路站嘉定新城站馬陸站南翔站上海賽車場(chǎng)站昌吉東路站上海汽車城站安亭站嘉福匯合景峰匯龍湖MOCO新城金郡旭輝華庭東云街尚品東方慧谷領(lǐng)峰華庭方舟時(shí)代廣場(chǎng)金地格林iworld中冶城市菁英尚都駿豐嘉峰匯底特律廣場(chǎng)保利?愛情故事新城悠活城鉑悅818龍湖蔚藍(lán)香醍晶鼎在售項(xiàng)目眾多，存量較大、分布密集項(xiàng)目名稱存量套數(shù)存量面積領(lǐng)峰華庭5730056蔚瀾香醍苑31120936峰匯嘉苑36720234上海文化信息產(chǎn)業(yè)園2819949嘉定淮海國際廣場(chǎng)19618788嘉定科創(chuàng)大廈27618375綠洲東云商務(wù)廣場(chǎng)1417744嘉定方舟商業(yè)中心25814119馬陸陽光臺(tái)州城19913457保利海上五月花(三...1539477綠地嘉尚國際廣場(chǎng)987161保利梧桐語苑1017004香溢瀾庭1606938大衛(wèi)國際大廈756778仁豐金元大廈606356新城悠活城1056124保利星海嶼筑126108上海星波購物廣場(chǎng)795201平嘉大廈894563天林商業(yè)廣場(chǎng)814524太湖世家國際大廈243038嘉福匯商務(wù)廣場(chǎng)562714嘉禾大廈392235旭輝華庭381735合計(jì)3808套31萬方安亭南翔嘉定新城嘉定北站嘉定西站白銀路站嘉定新城站馬陸站南翔站上海賽車場(chǎng)站昌38老城延伸區(qū)離老城近，目前配套差，且未來無規(guī)劃除“嘉福匯”、“鉑悅818”外，其余單價(jià)均在11000元/㎡以下遠(yuǎn)香湖CBD目前配套差，但未來規(guī)劃良好2012年以后個(gè)案（除尚品、晶鼎）均價(jià)在12000元/㎡以下軌道沿線交通便利，居住氛圍好基本均價(jià)都處于在13000元/㎡以下馬陸配套好、靠近馬陸市級(jí)工業(yè)園目前售罄數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)

數(shù)據(jù)時(shí)間：2012.1-2013.4晶鼎17841元/㎡東云街（非LOFT）11589元/㎡新城金郡11743元/㎡尚品15818元/㎡嘉福匯13517元/㎡合景峰匯11212元/㎡新城悠活城（非LOFT）10994元/㎡旭輝華庭（非LOFT）13624元/㎡東方慧谷12202元/㎡方舟商業(yè)中心10942元/㎡老城延伸區(qū)馬陸區(qū)域泛軌道區(qū)域遠(yuǎn)香湖CBD區(qū)域LOFT型酒店式公寓價(jià)差基本平衡各區(qū)域同類項(xiàng)目均價(jià)恒定于13000元/㎡以下老城延伸區(qū)遠(yuǎn)香湖CBD軌道沿線馬陸數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)392010年2012年2013年2011年成交套數(shù)：167套成交均價(jià)：14716元/㎡成交套數(shù)：1013套成交均價(jià)：16079元/㎡成交套數(shù)：1704套成交均價(jià)：10517元/㎡成交套數(shù)：2142套成交均價(jià)：12639元/㎡酒店式公寓基本無供應(yīng),價(jià)格與住宅持平突然爆發(fā)，投資品概念，價(jià)格高于住宅隨整體市場(chǎng)波動(dòng)，價(jià)格低于住宅新增供應(yīng)不斷增加,價(jià)格上揚(yáng)受到抑制酒店式公寓價(jià)格，并非隨著公寓價(jià)格走高而走高13年4月起,公寓價(jià)格逐步上升,但酒店式公寓價(jià)格仍然走平2010年2012年2013年2011年成交套數(shù)：167套成40戶型面積段月均去化(2013年)存量套數(shù)預(yù)期去化主要項(xiàng)目（存量100套以上項(xiàng)目）0-50平米75113215駿豐玲瓏坊、峰匯嘉苑、香溢瀾庭50-60平米7096614方舟商業(yè)中心、駿豐玲瓏坊60-70平米1352340陽光臺(tái)州城、科創(chuàng)大廈70-80平米316956冬云街壹號(hào)（63）科創(chuàng)大廈（43）80-100平米1130528冬云街壹號(hào)（68）、峰匯嘉苑（54）100平米以上971347領(lǐng)峰華庭（57）合計(jì)195380819/各戶型面積段產(chǎn)品成交中主要以60平米以下戶型為主但其存量起碼支撐19個(gè)月的去化，顯示區(qū)域存量壓力仍然巨大。.市場(chǎng)庫存壓力巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，抑制酒店公寓產(chǎn)品價(jià)格上揚(yáng)戶型面積段月均去化存量套數(shù)預(yù)期去化主要項(xiàng)目（存量100套以上41項(xiàng)目名稱挑高（米）面積段（㎡）總價(jià)（萬）單價(jià)（萬/㎡）是否裝修月均去化（套/月）存量套數(shù)（套）老城延伸區(qū)嘉福匯商務(wù)廣場(chǎng)4.544-5057-671314530005256嘉禾大廈（鉑悅818）4.554-5885-100152673000139新城悠活城（嘉天地）3.6/4.553-5755-6010590021105嘉定方舟商業(yè)中心4.556-6055-6010294022258泛軌道區(qū)域旭輝華庭3.328-4036-661415201138新城金郡園4.540-5740-6511257300014售罄遠(yuǎn)香湖CBD平嘉大廈（晶鼎）5.550-5280-10017675早期2000/目前毛坯28*仁豐金元大廈（東云街）3.386-110100-1341185904187峰匯嘉苑4.550-5660-7011130毛坯37179領(lǐng)創(chuàng)國際大廈(尚品)4.556-6080-1001477130008.6367馬陸區(qū)域上海文化信息產(chǎn)業(yè)園（東方慧谷）4.545-6350-6512224021售罄熱銷產(chǎn)品面積60㎡以下，總價(jià)65萬以下項(xiàng)目名稱挑高面積段總價(jià)單價(jià)是否裝修月均去化存量套數(shù)老城嘉福匯42Ⅰ：區(qū)域酒店公寓分布密集，存量壓力巨大Ⅱ：大致可劃分為四大區(qū)域、但各區(qū)域價(jià)格均在13000元/㎡以下Ⅲ：酒店式公寓存量壓力巨大，導(dǎo)致價(jià)格始終難以上揚(yáng)Ⅳ：區(qū)域項(xiàng)目眾多，但明星個(gè)案有機(jī)會(huì)沖量Ⅳ：區(qū)域熱銷產(chǎn)品面積60㎡以下，總價(jià)65萬以下針對(duì)酒店式公寓市場(chǎng)觀點(diǎn)：酒店公寓產(chǎn)品高性價(jià)快速跑量嘉定LOFT酒店公寓產(chǎn)品眾多，競(jìng)爭(zhēng)白刃化可利用低價(jià)優(yōu)勢(shì)在項(xiàng)目起勢(shì)后快速跑量Ⅰ：區(qū)域酒店公寓分布密集，存量壓力巨大針對(duì)酒店式公寓市場(chǎng)觀點(diǎn)43商業(yè)市場(chǎng)：嘉定新城商業(yè)產(chǎn)品格局商業(yè)市場(chǎng)：44大部分商業(yè)集聚在老城及老城外延，并有50%已經(jīng)對(duì)外營業(yè)依賴人群嘉定原住民集聚大部分嘉定新城住宅項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)較缺乏大型的商業(yè)配套依賴人群嘉定未來新住民嘉定北嘉定西白銀路新城站遠(yuǎn)香湖保利五月羅賓森東方商廈嘉華國際嘉創(chuàng)國際嘉福匯方舟時(shí)代天林廣場(chǎng)臺(tái)北風(fēng)情街中信泰富永潤(rùn)廣場(chǎng)新城規(guī)劃CBD，有大量政府設(shè)施但缺乏聚集人氣的核心有規(guī)劃，但最缺人主城區(qū)細(xì)分板塊認(rèn)識(shí)大部分商業(yè)集聚在老城及老城外延，并有50%已經(jīng)對(duì)外營業(yè)集聚大45所屬區(qū)域項(xiàng)目名稱商業(yè)類型商業(yè)體量目前租金售價(jià)嘉定老城保利五月花廣場(chǎng)(租)+商業(yè)街(售)6萬方3.5元/月·平沿街26000沿河16000羅賓森綜合體(租)+商業(yè)街(售)6萬方5.4元/月·平(綜合體)11元/月·平(街鋪)/東方商廈綜合體2萬方不對(duì)外出租/嘉華國際寫字樓底商1.7萬方6元/月·平(包租10年)20000-30000嘉創(chuàng)國際5F綜合體1.9萬方10元/月·平(辦公底商)均價(jià)17000嘉福匯商業(yè)街8000方未招租未售方舟時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)（歐尚入駐）14萬方未對(duì)外招租自持嘉定新城天林商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)街（沃爾瑪入駐）4.2萬方8-10元/平·天售10年使用權(quán)，約18萬/套。臺(tái)北時(shí)尚風(fēng)情街保利家園配套10.5萬方4.5元/平·天只租不售中信泰富又一城綜合體9萬方2元/平米·天未開永潤(rùn)星辰休閑廣場(chǎng)5F綜合體1.9萬方8元/平米·月（包租5年）統(tǒng)一經(jīng)營均價(jià)25000嘉定北嘉定西白銀路新城站遠(yuǎn)香湖保利五月羅賓森東方商廈嘉華國際嘉創(chuàng)國際嘉福匯方舟時(shí)代天林廣場(chǎng)臺(tái)北風(fēng)情街中信泰富永潤(rùn)廣場(chǎng)嘉定商業(yè)分布現(xiàn)狀-以自持為主所屬項(xiàng)目商業(yè)商業(yè)目前售價(jià)嘉保利五月花廣場(chǎng)(租)+6萬方3.546項(xiàng)目名稱在售面積成交套數(shù)成交均價(jià)可售套數(shù)總套數(shù)地址備注綠地嘉尚國際廣場(chǎng)（嘉華國際）30-5026018300459361嘉羅公路368號(hào)雙子樓,主要為底層裙房，兩層，一鋪一價(jià),,包租10年，主要做數(shù)碼2012年6月底前交房，以上為酒店式公寓保利海上五月花25-50271670910207嘉定區(qū)永靖路899弄6萬平方米商業(yè)配套，商鋪售罄，現(xiàn)剩10套150-200平米永潤(rùn)星辰100-3002452000775320寶安公路3718號(hào)地下1層到地上4層，共五層。一樓商鋪已售完，其他樓層商鋪在售，均價(jià)25000元/平，售后商鋪包租5年。1樓的好位置50000-60000元/平方米，2012年5月開業(yè)天林商業(yè)廣場(chǎng)50-10019028639（10年后價(jià)格）288478馬陸鎮(zhèn)滬宜公路2520號(hào)天林商業(yè)廣場(chǎng)由酒店公寓和商鋪組成，其中12000多平方為全球零售業(yè)巨頭沃爾瑪超市，另有7000多平方的品牌商場(chǎng)，現(xiàn)分別已有阿迪達(dá)斯、耐克、鴻星爾克、亞一金店等大型品牌進(jìn)駐。目前在售小面積商鋪6平米，18萬總價(jià)，單價(jià)30000元/平米寶菊新家園200289803735平城路1986號(hào)動(dòng)遷項(xiàng)目，其中動(dòng)遷房面積161670.24㎡，套數(shù)1455套，售價(jià)2820-3820元/㎡；商鋪面積9700.7平方米，套數(shù)56套，均價(jià)7800元/㎡。2011年4月9日推出28套商鋪房源，總面積6120㎡新城金郡50-1301012581737148白銀路1509號(hào)2011.3.11開售，價(jià)格從34000元/㎡降至23000元/㎡東方慧谷40-300////寶安公路2999弄對(duì)外不出售，實(shí)際成交的商鋪產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品為酒店式公寓新城悠活城50-100、3006723335443510塔城路路口（滬宜公路3865號(hào)）網(wǎng)上銷售最早記錄2010-4-20嘉樂東潤(rùn)舒庭100、120、25032246353668墅溝路75號(hào)分兩批銷售:第一批2011-10；第二批2012-3綠地國際嘉創(chuàng)廣場(chǎng)100-700413175520滬宜公路3101號(hào)5層裙房為中高檔商業(yè)配套、4-16層定位于甲級(jí)辦公，17-26層位萬豪集團(tuán)旗下高星級(jí)酒店。商鋪總高5層，半圍合式格局保證處處臨街。商鋪面積100-700平方米不等，最新一批房源以300-700平方米大面積為主，單套主力總價(jià)在500萬左右旭輝錦庭44-5015266671715嘉定區(qū)雙坪路185弄1-5號(hào)等沿街面極少量商業(yè)，合計(jì)不足1000方保利陽光湖畔50-802728878\9裕民南路333弄（近封周路口）2011年底開售晶鼎150-500628808\6上海嘉定白銀路399號(hào)底層商鋪2011-3出售，共計(jì)6套嘉定商業(yè)現(xiàn)狀-銷售狀況項(xiàng)目名稱在售面積成交套數(shù)成交均價(jià)可售套數(shù)總套數(shù)地址備注綠地嘉47項(xiàng)目商鋪類型地址開間面積層高售價(jià)物業(yè)費(fèi)租金是否包租投資回報(bào)率車位經(jīng)營限制簡(jiǎn)介保利湖畔陽光苑商鋪?zhàn)≌咨淘Ｃ衲下?33號(hào)38-322平5.4米均價(jià)30000元/平//否無/業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃沿街一層商鋪，20000-40000萬元/平。距離11號(hào)線馬陸站1597米、嘉定新城站約2公里。永潤(rùn)星辰休閑廣場(chǎng)綜合體寶安公路3718號(hào)100-360平5.4米25000元/平米左右8元/平米·月(包租五年不收物業(yè)管理費(fèi))5-6元/平米·天是，統(tǒng)一經(jīng)營10年未定，1:9分成，開發(fā)商拿1250業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃目前“麥德龍”“必勝客”、“老廟黃金”、“美亞影院”等十多家知名商戶已經(jīng)簽約入駐.小面積商鋪即將開盤，一房一價(jià)未定，投資回報(bào)率未定。新城金郡園住宅底商臨澤路89弄40-130平5.5米27000元/平米左右4.50元/平方米·月/否無1:1業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃現(xiàn)房商鋪已售完，下半年可能有新商鋪上市中信泰富又一城綜合體嘉定云屏路388弄50-258平5.4米只租不售包含在租金內(nèi)2-3元/平米·天否無1:0.8業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃靠近11號(hào)線嘉定新城站，目前在招商中嘉華國際寫字樓商鋪嘉羅公路368號(hào)30-50平5.4米20000-30000元/平米6元/月·平/包租10年75%未定未定目前入駐品牌聯(lián)想、OPPO臺(tái)北時(shí)尚風(fēng)情街商業(yè)街商鋪洪德路333弄50-1000平5.4米待定待定待定待定待定地下停車位/出售還是出租方案待定。意向商家：小南門傳統(tǒng)都花，漢神巨蛋,85度C等保利五月花美食廣場(chǎng)住宅底商永靖路899弄160-200平5.4米沿街26000元/平；沿河16000元/平3.5元/月·平///341/已售完天林商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)街商鋪滬宜公路2588號(hào)40-50平5.4米30000元/平0.25元/天·平///300業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃附近有沃爾瑪，一樓小面積為6平米，商鋪售10年使用權(quán)，約18萬/套。綠地國際嘉尚綜合體葉城路523弄、533弄40-50/均價(jià)19000元/平////400/售罄綠地國際嘉創(chuàng)綜合體滬宜公路3101號(hào)100-700平/均價(jià)13000元/平////500/商鋪總高5層，半圍合式格局保證處處臨街。商鋪面積100-700平方米不等,單套主力總價(jià)在500萬左右嘉定商業(yè)現(xiàn)狀-招商租賃狀況項(xiàng)目商鋪類型地址開間面積層高售價(jià)物業(yè)費(fèi)租金是否包租投資回報(bào)率48Ⅰ：嘉定現(xiàn)有商業(yè)主要以項(xiàng)目底商為主，其中也存在一定的集中型商業(yè)，但規(guī)模有限Ⅱ：在銷售價(jià)格方面，社區(qū)沿街商業(yè)的銷售價(jià)格暫時(shí)明顯高于集中型商業(yè)商鋪；Ⅲ：各項(xiàng)目依據(jù)自身情況銷售價(jià)格各不相同Ⅳ：出現(xiàn)了一定量的純租賃項(xiàng)目，可以看出開發(fā)商對(duì)于區(qū)域的信心。針對(duì)商業(yè)市場(chǎng)觀點(diǎn)：商鋪產(chǎn)品依據(jù)市場(chǎng)隨行就市依據(jù)其他產(chǎn)品銷售進(jìn)度起勢(shì)后高價(jià)走量Ⅰ：嘉定現(xiàn)有商業(yè)主要以項(xiàng)目底商為主，其中也存在一定的集中型商49本案是嘉定老城區(qū)最大的綜合型生活城，從區(qū)域來看具備成為老城外圍新核心的條件。2014年5月推出本案洋房，為老城區(qū)域內(nèi)僅有的生態(tài)型花園洋房產(chǎn)品10月推出公寓產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，主要集中于老城西、新城片區(qū)，需要通過營銷包裝、制造營銷節(jié)點(diǎn)來促進(jìn)銷售酒店式公寓競(jìng)爭(zhēng)為紅海競(jìng)爭(zhēng)，需通過控制總價(jià)形成一定價(jià)差來促進(jìn)去化同區(qū)商業(yè)競(jìng)品推出量較少、單間面積小，可通過區(qū)域客、自身住宅客進(jìn)行去化市場(chǎng)情況啟示:本案是嘉定老城區(qū)最大的綜合型生活城，從區(qū)域來看具備成為老城外50不同階層的相同夢(mèng)想(客戶分析)上海中原?項(xiàng)目部2013年11月21日不同階層的相同夢(mèng)想(客戶分析)上海中原?項(xiàng)目部客源解讀—區(qū)域客戶總述區(qū)域存在改善性需求，對(duì)洋房產(chǎn)品存在利好，但對(duì)于公寓首置客戶仍需進(jìn)行外區(qū)域?qū)耄恍煨行旒覅R江蘇路真如李子園南翔嘉定北曹楊嘉定北曹楊路4.1公里中山公園真如桃浦南翔嘉定老城白銀路嘉定新城城嘉定新城馬陸桃浦新村佳兆業(yè)1號(hào)馬陸高架橋高架橋高架橋高架橋攔截客戶導(dǎo)入分析攔截?cái)r截?cái)r截?cái)r截?cái)r截區(qū)域以改善為主；區(qū)域周邊配套相對(duì)完善；徐行板塊公交車與軌交11號(hào)線無縫對(duì)接，相對(duì)其它板塊對(duì)嘉定本地客戶及外區(qū)客戶產(chǎn)生更強(qiáng)的吸納作用。徐行目前在售項(xiàng)目較少，區(qū)域改善型具有較大需求，同時(shí)本案產(chǎn)品的差異，具有從周邊導(dǎo)入客戶可能；區(qū)域以改善為主；區(qū)域以、首置改善為主；區(qū)域以首置為主；區(qū)域以首置為主；客源解讀—區(qū)域客戶總述區(qū)域存在改善性需求，對(duì)洋房產(chǎn)品存在利好52洋房客源解讀—客戶分析競(jìng)品客戶分析：主力年齡段—30-40為主；主力成交區(qū)域—嘉定老城、南翔、馬陸等；洋房客源解讀—客戶分析競(jìng)品客戶分析：53訪談對(duì)象陳先生—綠洲香格里花園的業(yè)主對(duì)象背景嘉定老城當(dāng)?shù)厝?，在?dāng)?shù)亻_廠的私營業(yè)主訪談內(nèi)容之前住在老城的菊?qǐng)@新村小區(qū)，是個(gè)老公房小區(qū)，一年四季曬不到太陽，一直想換一套朝向好一點(diǎn)房子；徐行這個(gè)地方雖然配套比老城差，但是因?yàn)榫嚯x老城比較近，開車5分鐘就可以到；選綠洲這個(gè)項(xiàng)目，還有一個(gè)原因就是價(jià)格比較便宜，相同價(jià)格情況下能買更大的房子，住的更舒適；訪談對(duì)象唐女士—新城馥華里客戶對(duì)象背景從小住在嘉定老城，公務(wù)員訪談內(nèi)容從小就住在老城里面對(duì)這里的感情很深，也不想搬到其他，但是覺得現(xiàn)在居住的又實(shí)在太小，想換一換；因?yàn)橹熬妥≡谛「邔永锩妫吹叫鲁沁@個(gè)項(xiàng)目以后，這種多層花園洋房很舒適，又是帶電梯的，感覺很不錯(cuò)；銷售算一下房?jī)r(jià)3樓的價(jià)格也就200萬出頭一點(diǎn)，把老房子賣掉后，再貸個(gè)3成，一個(gè)月下來也就還3000多一點(diǎn)；最后，選在這里的原因是因?yàn)殡x原來住的地方不是很遠(yuǎn)，地方比較熟悉；洋房客戶定位—市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域存在改善性需求，對(duì)洋房產(chǎn)品存在需求，老城客戶都不希望搬離原來住處太遠(yuǎn)，脫離原來生活圈；訪談對(duì)象陳先生—綠洲香格里花園的業(yè)主對(duì)象背景嘉定老城當(dāng)?shù)厝?，嘉定老城客戶為主，周邊區(qū)域客戶為輔；區(qū)域內(nèi)存在較大置換型需求，很多老城原居民都不愿搬離太遠(yuǎn)；洋房客戶定位嘉定老城客戶為主，周邊區(qū)域客戶為輔；洋房客戶定位55公寓客源解讀—客戶分析競(jìng)品客戶分析：主力年齡段—25-30為主；主力成交區(qū)域—嘉定老城、嘉定新城、馬陸、南翔等；公寓客源解讀—客戶分析競(jìng)品客戶分析：56訪談對(duì)象張先生—旭輝錦庭的業(yè)主對(duì)象背景嘉定老城當(dāng)?shù)厝?，?zhǔn)備結(jié)婚訪談內(nèi)容一直和父母住在嘉定老城的一套兩居室的老公房里面，去年交了女友，準(zhǔn)備明年結(jié)婚，需要一套2房房子；到了老城很多地方看了房子，覺得價(jià)格有點(diǎn)偏高，但又不想搬得離父母太遠(yuǎn)，正好旭輝離父母住的老城也不是很遠(yuǎn)，但價(jià)格比老城要便宜一點(diǎn)，最后決定選擇這里；訪談對(duì)象李先生—泰宸雅苑客戶對(duì)象背景之前租在普陀真如，工作在馬陸，物流調(diào)度經(jīng)理訪談內(nèi)容來上海后就一直租在真如，主要看重的這里的方便，11號(hào)線坐過去也離工作的地方很近；近兩年工作逐步穩(wěn)定了，想在上海買套房子，但是看了11號(hào)線幾個(gè)站的項(xiàng)目?jī)r(jià)格都比較貴，一直猶豫著；最近一個(gè)中介打電話給我介紹一下泰宸雅苑，我就和他去看了一下，雖然有點(diǎn)遠(yuǎn)，但是公交車可以直接到地鐵站，周邊配套還可以，價(jià)格也在我的承受范圍內(nèi)就定下了；公寓客戶定位—市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域存在改善性需求，對(duì)洋房產(chǎn)品存在需求，老城客戶都不希望搬離原來住處太遠(yuǎn)，脫離原來生活圈；訪談對(duì)象張先生—旭輝錦庭的業(yè)主對(duì)象背景嘉定老城當(dāng)?shù)厝?，?zhǔn)備結(jié)公寓客戶定位嘉定老城客戶和11號(hào)線沿線客戶各半；客戶主要注重的是項(xiàng)目性價(jià)比；公寓客戶定位嘉定老城客戶和11號(hào)線沿線客戶各半；58談?wù)劺硐?精神屬性)上海中原?項(xiàng)目部2013年11月21日談?wù)劺硐?精神屬性)上海中原?項(xiàng)目部企劃思考原點(diǎn)景觀：處處蘊(yùn)含東南亞風(fēng)情建筑：延續(xù)東南亞經(jīng)典建筑基于這三大因素，讓“東南亞”風(fēng)情必須在本案不斷被放大人群：7080為主,積極向上企劃思考原點(diǎn)景觀：建筑：基于這三大因素，人群：60營銷主題總精神東南亞-LIFE-情懷輕松歡樂南洋味道純靜生態(tài)熱情美麗生活方式營銷主題總精神東南亞-LIFE-情懷輕松南洋純靜熱情生活61先思考：“東南亞”風(fēng)情具體能給客戶什么樣的遐想？1.輕松歡樂這里空氣都里彌漫著旖旎的氣息2.純靜生態(tài)愜意之情，觸摸質(zhì)樸的魅力3.熱情美麗陽光沙灘，海風(fēng)熱浪，椰影搖曳，“funandCool”4.生活方式悠閑安逸、信仰、好客5.南洋味道沉浸在咖啡那濃烈的醇香中五大理念“東南亞”傳達(dá)的五大理念先思考：1.輕松歡樂2.純靜生態(tài)3.熱情美麗4.生活方式5.東南亞-LIFE-情懷企劃認(rèn)知東南亞-LIFE-情懷現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)東南亞-LIFE-情懷營銷活動(dòng)三弦圍合拓客微博APP營銷銷售道具事件營銷外圍導(dǎo)示樣板段風(fēng)情樣板房風(fēng)格品牌故事品牌靈魂特色服務(wù)體驗(yàn)生活場(chǎng)景體驗(yàn)佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)——主題式集合營銷1、高空架橋2、層層攔截3、區(qū)域深挖售樓處體驗(yàn)東南亞-LIFE-情懷東南亞-LIFE-情懷東南亞-LIFE63A項(xiàng)目企劃總體認(rèn)知項(xiàng)目四條產(chǎn)品線都源“東南亞”分別來至：植物、美食、地理高層產(chǎn)品：“可可的世界”“巴厘島的浪漫”“芭提雅的風(fēng)情”“天堂鳥的時(shí)尚”酒店式公寓產(chǎn)品：酒店產(chǎn)品：洋房產(chǎn)品：企劃總體認(rèn)知原點(diǎn)：是對(duì)“東南亞”不斷的進(jìn)行再理解、深挖掘、廣思考A項(xiàng)目企劃總體認(rèn)知項(xiàng)目四條產(chǎn)品線高層產(chǎn)品：“可可的世界”“巴64A高層產(chǎn)品——企劃認(rèn)知可可歡樂繽紛甜蜜美好可可的世界“可可”A高層產(chǎn)品——企劃認(rèn)知可可歡樂繽紛甜蜜美好可可的世界“可可”65A洋房產(chǎn)品——企劃認(rèn)知芭提雅東方夏威夷絢麗多姿芭提雅的風(fēng)情“芭提雅”A洋房產(chǎn)品——企劃認(rèn)知芭東方夏威夷絢麗多姿芭提雅的風(fēng)情“芭提66A酒店公寓產(chǎn)品——企劃認(rèn)知巴厘島秀美飄逸蔚藍(lán)瑰麗巴厘島的世界“巴厘島”A酒店公寓產(chǎn)品——企劃認(rèn)知巴秀美蔚藍(lán)巴厘島的世界“巴厘島”67A酒店產(chǎn)品——企劃認(rèn)知天堂鳥琳瑯滿目購物天堂天堂鳥的時(shí)尚“天堂鳥”A酒店產(chǎn)品——企劃認(rèn)知天堂鳥琳瑯滿目購物天堂天堂鳥的時(shí)尚“天68B現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)部分神秘的東方氣息(樣板展示區(qū))雕塑小品(樣板展示區(qū))休閑休閑還是休閑(樣板展示區(qū))B現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)部分神秘的東方氣息(樣板展示區(qū))雕塑小品(樣板展示69選擇多彩的東南亞感時(shí)尚雕塑小品（商業(yè)部分）B現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)部分東南亞風(fēng)情感的木制歡迎板(樣板段入口)處處有花香+棕櫚樹+熱帶氣息(售樓處)選擇多彩的東南亞感時(shí)尚雕塑小品（商業(yè)部分）B現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)部分東南70項(xiàng)目總案名佳兆業(yè)-城市廣場(chǎng)項(xiàng)目總案名71Show1Show172上海-徐行佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營銷策劃推廣提報(bào)終稿課件73上海-徐行佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營銷策劃推廣提報(bào)終稿課件74上海-徐行佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營銷策劃推廣提報(bào)終稿課件75上海-徐行佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營銷策劃推廣提報(bào)終稿課件76上海-徐行佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營銷策劃推廣提報(bào)終稿課件77上海-徐行佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營銷策劃推廣提報(bào)終稿課件78Show2Show279上海-徐行佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營銷策劃推廣提報(bào)終稿課件80上海-徐行佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營銷策劃推廣提報(bào)終稿課件81上海-徐行佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營銷策劃推廣提報(bào)終稿課件82上海-徐行佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營銷策劃推廣提報(bào)終稿課件83上海-徐行佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營銷策劃推廣提報(bào)終稿課件84綜合體大盤示意稿綜合體大盤示意稿上海-徐行佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營銷策劃推廣提報(bào)終稿課件上海-徐行佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營銷策劃推廣提報(bào)終稿課件上海-徐行佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營銷策劃推廣提報(bào)終稿課件花園洋房示意稿花園洋房示意稿上海-徐行佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營銷策劃推廣提報(bào)終稿課件上海-徐行佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營銷策劃推廣提報(bào)終稿課件上海-徐行佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營銷策劃推廣提報(bào)終稿課件公寓示意稿公寓示意稿上海-徐行佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營銷策劃推廣提報(bào)終稿課件

當(dāng)

上海-徐行佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)商業(yè)綜合體營銷策劃推廣提報(bào)終稿課件想想買賣(營銷策略)上海中原?項(xiàng)目部2013年11月21日想想買賣(營銷策略)上海中原?項(xiàng)目部項(xiàng)目難點(diǎn)＆解決方法花園洋房：如何即完成項(xiàng)目去化任務(wù)又為項(xiàng)目創(chuàng)造利潤(rùn)最大化？SO：利用產(chǎn)品稀缺性，價(jià)格與嘉定老城北持平創(chuàng)造利潤(rùn)最大化；高層公寓：時(shí)間緊、任務(wù)重需要在2個(gè)月時(shí)間內(nèi)完成銷售指標(biāo)？SO：與嘉定新城地鐵沿線項(xiàng)目拉開10-20%價(jià)差，利用渠道攔截導(dǎo)入客戶；酒店式公寓：區(qū)域內(nèi)竟品多，價(jià)格、產(chǎn)品、區(qū)域均不占優(yōu)勢(shì)？SO：投資兼自住產(chǎn)品，利用高層公寓開盤的高人氣，順勢(shì)推酒店式公寓；商鋪：區(qū)域內(nèi)競(jìng)品少，產(chǎn)品具有綜合體配套優(yōu)勢(shì)？SO：純投資性產(chǎn)品，利用綜合體項(xiàng)目?jī)r(jià)值抬升項(xiàng)目溢價(jià)；項(xiàng)目難點(diǎn)＆解決方法花園洋房：如何即完成項(xiàng)目去化任務(wù)又為項(xiàng)目創(chuàng)1234價(jià)格策略平價(jià)入市，快速跑量，后期配合精裝房源發(fā)力，逐步實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化保證均價(jià)的前提下，少推多開逐步拉升溢價(jià)在價(jià)格為王的市場(chǎng)上，利用低總價(jià)優(yōu)勢(shì)，降低購房門檻，打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手平價(jià)入市，迅速打開市場(chǎng)，搶占先機(jī)價(jià)格總策略：“貼近市場(chǎng)平價(jià)入市，逐步拉升溢價(jià)”＞＞＞快速回現(xiàn)的同時(shí)，便于實(shí)現(xiàn)后期逐步溢價(jià)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體利益最大化。價(jià)格策略1234價(jià)格策略平價(jià)入市，快速跑量，后期配合精裝房源發(fā)力，逐產(chǎn)品定價(jià)方法：目前徐行周邊的花園洋房相對(duì)比較稀缺，同質(zhì)產(chǎn)品因距離、區(qū)域等因素，價(jià)差較大參考意義不大，故設(shè)比重較小，因此選取與本案存在較大競(jìng)爭(zhēng)的旭輝錦庭并依托市場(chǎng)比較法得出本案花園洋房產(chǎn)品均價(jià)；1期花園洋房?jī)r(jià)格策略—市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法：得出本案1期花園洋房整體毛坯均價(jià)為15000元/平米左右項(xiàng)目屬性比較項(xiàng)目名稱本案綠洲香格麗花園新城馥華里保利天鵝語苑旭輝錦庭均價(jià)Px=14999.621105525%1771320%1788320%1428335%

子因子權(quán)重分值打分分值打分分值打分分值打分分值打分區(qū)位比較地段12%0.8470.9681.0891.2100.968交通12%0.9680.9681.0891.2101.089周邊配套10%0.880.880.880.880.88區(qū)域發(fā)展性7%0.5680.5680.6390.6390.568小計(jì)41%3.16313.28323.59353.83373.433產(chǎn)品比較規(guī)模8%0.6480.6480.6480.6480.648建筑立面8%0.6480.6480.6480.7290.648內(nèi)部配套8%0.6480.6480.6480.7290.648園林7%0.5680.6390.5680.6390.568戶型8%0.6480.6480.6480.8100.729小計(jì)39%3.12403.19413.12403.51453.241服務(wù)比較發(fā)展商品牌10%0.990.991101100.99物業(yè)服務(wù)10%0.990.880.881100.99小計(jì)20%1.8181.7171.8182201.818

合計(jì)100%8.08

7.17

8.51

9.34

8.4

產(chǎn)品定價(jià)方法：1期花園洋房?jī)r(jià)格策略—市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法：得1期高層公寓價(jià)格策略—市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法：得出本案1期高層公寓整體毛坯均價(jià)為14500元/平米左右產(chǎn)品定價(jià)方法：目前徐行區(qū)域基本無在售小面積公寓，故選擇臨近區(qū)域銷售較好的同類型項(xiàng)目產(chǎn)品做比較，并依托市場(chǎng)比較法得出本案高層公寓產(chǎn)品均價(jià)；項(xiàng)目屬性比較項(xiàng)目名稱本案旭輝錦庭天居玲瓏灣乾瀟坊嘉寶夢(mèng)之灣均價(jià)Px=14502.971428340%1260325%1489220%1541815%

子因子權(quán)重分值打分分值打分分值打分分值打分分值打分區(qū)位比較地段12%0.8470.8471.0891.0891.210交通12%0.8470.9681.0891.0891.089周邊配套10%0.770.770.880.990.88區(qū)域發(fā)展性8%0.5670.5670.8100.8100.648小計(jì)42%2.94283.06293.76363.86373.7235產(chǎn)品比較規(guī)模8%0.7290.450.5670.5670.648建筑立面7%0.4970.4260.5680.5680.568內(nèi)部配套10%0.880.770.880.880.88園林7%0.4970.4970.4970.5680.568戶型8%0.5670.7290.6480.6480.729小計(jì)40%3.06382.73343.05383.12393.2841服務(wù)比較發(fā)展商品牌11%0.8880.8880.6660.6660.888物業(yè)服務(wù)7%0.5680.5680.4970.7100.639小計(jì)18%1.44161.44161.15131.36161.5117

合計(jì)100%7.44

7.23

7.96

8.34

8.51

1期高層公寓價(jià)格策略—市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法：得出本案1期高層酒店式公寓價(jià)格策略—市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法：得出本案酒店式公寓精裝均價(jià)為11000元/平米由于得出項(xiàng)目為毛坯均價(jià)為9500元/㎡，按1500元/㎡的酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)，精裝售價(jià)約為11000元/㎡。項(xiàng)目屬性比較項(xiàng)目名稱本案方舟時(shí)代中茂世紀(jì)財(cái)富廣場(chǎng)合景峰匯龍湖霖瓏公館均價(jià)Px=9491.6591093525%1185435%1178620%1238820%

子因子權(quán)重分值打分分值打分分值打分分值打分分值打分區(qū)位比較地段12%0.650.9680.9681.0891.210交通12%0.7260.9681.0891.0890.847周邊配套9%0.5460.6370.7280.8190.637區(qū)域發(fā)展性8%0.4860.6480.8100.8100.648小計(jì)41%2.34233.19313.56353.77373.3132產(chǎn)品比較規(guī)模8%0.5670.5670.5670.8100.648建筑立面7%0.4970.4970.5680.5680.639內(nèi)部配套10%0.770.770.880.990.77舒適9%0.6370.8190.6370.8190.819戶型8%0.4860.7290.5670.7290.729小計(jì)42%2.86343.28393.11373.79453.542服務(wù)比較發(fā)展商品牌10%0.880.660.660.880.88物業(yè)服務(wù)7%0.5680.5680.6390.7100.568小計(jì)17%1.36161.16141.23151.5181.3616

合計(jì)100%6.56

7.63

7.9

9.06

8.17

酒店式公寓價(jià)格策略—市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法：得出本案酒店式公寓商鋪價(jià)格策略—市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法：得出本案商鋪整體均價(jià)為26000元/平米左右商業(yè)價(jià)格的影響因素主要有地段繁華度、交通條件、商業(yè)（市場(chǎng)）氛圍、經(jīng)營規(guī)模、人流量等因素，通過本案與比較樓盤的比較打分，得出各比較對(duì)象相對(duì)于本案的擬合程度，并通過比較樓盤的實(shí)際銷售均價(jià)及權(quán)重推出本案一樓商鋪的擬合價(jià)格。項(xiàng)目屬性比較項(xiàng)目名稱本案保利海上五月花旭輝錦庭新城金郡新城悠活城均價(jià)Px=26009.711670925%2666745%2581720%2333510%

子因子權(quán)重分值打分分值打分分值打分分值打分分值打分區(qū)位比較地段12%0.8470.8470.8470.9680.968交通12%0.9680.8470.8470.9680.968周邊配套9%0.6370.7280.6370.7280.728區(qū)域發(fā)展性8%0.6480.5670.5670.6480.648小計(jì)41%3.07302.96292.87283.28323.2832產(chǎn)品比較規(guī)模8%0.64