深業(yè)坪山發(fā)展報(bào)告

2023/10/7謹(jǐn)呈：深業(yè)南方地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司深業(yè)龍崗坪山項(xiàng)目前期商業(yè)發(fā)展報(bào)告1我們對(duì)本項(xiàng)目的理解區(qū)域?qū)傩裕盒鲁菂^(qū)開發(fā)商業(yè)物業(yè)；時(shí)間認(rèn)識(shí)：商業(yè)的發(fā)展是一個(gè)不斷演變的過程，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是短期經(jīng)濟(jì)收益效應(yīng)的平衡和長(zhǎng)期商業(yè)價(jià)值最大化的組合。我們的工作：規(guī)劃上著眼未來，同時(shí)規(guī)避現(xiàn)時(shí)風(fēng)險(xiǎn)。2本項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目地址龍崗區(qū)坪山街道中山大道與錦龍大道交匯處占地面積72640.84容積率3.0總建筑面積218086㎡覆蓋率≤30％商業(yè)面積42736㎡住宅面積172678㎡本案

中山大道錦龍大道坪山河3報(bào)告思路模塊第一部分項(xiàng)目開發(fā)所處的區(qū)域環(huán)境第二部分項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)方向第三部分項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化方案推演第四部分項(xiàng)目的招商策略4

區(qū)域環(huán)境部分5以發(fā)展現(xiàn)代先進(jìn)制造業(yè)為主導(dǎo)的深圳大工業(yè)基地，規(guī)劃人口25萬坪山新城的規(guī)劃定位，是生態(tài)型現(xiàn)代先進(jìn)制造業(yè)新城;近期重點(diǎn)建設(shè)范圍與規(guī)模：以大工業(yè)區(qū)管理范圍為近期重點(diǎn)建設(shè)范圍;面積為39.58平方公里，人口規(guī)模約25萬人;坪山新城在深圳的位置本項(xiàng)目地塊坪山新城規(guī)劃6目前，本項(xiàng)目處在坪山鎮(zhèn)中心的外圍，坪山中心區(qū)的邊緣地帶，四周均為待規(guī)劃開發(fā)區(qū)域，本項(xiàng)目所處的區(qū)域環(huán)境是典型的新城區(qū)開發(fā)物業(yè)本項(xiàng)目在坪山新城的位置本項(xiàng)目位置坪山中心區(qū)深圳大工業(yè)區(qū)寶龍工業(yè)區(qū)錦龍大道中山大道7現(xiàn)階段，本項(xiàng)目周邊人氣不足，此時(shí)地塊的商業(yè)價(jià)值不高，開發(fā)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高。目前，能承受這種商業(yè)環(huán)境下消費(fèi)模式，主要有目標(biāo)性消費(fèi)和社區(qū)配套類消費(fèi)本項(xiàng)目屬于新城區(qū)開發(fā)物業(yè)地塊南面工業(yè)區(qū)地塊西面未知用途地塊北面市政用地地塊東面舊城改造本項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀8再者，坪山鎮(zhèn)消費(fèi)力相對(duì)較低，消費(fèi)市場(chǎng)還沒有進(jìn)入汽車時(shí)代，在新城區(qū)（郊區(qū)）發(fā)展商業(yè)中心，能吸引的消費(fèi)者主要集中在有車一族的高端消費(fèi)群體以及目標(biāo)性消費(fèi)群體本項(xiàng)目屬于新城區(qū)開發(fā)物業(yè)9四周人氣不足坪山汽車沒有普及，步行可達(dá)性小目前市場(chǎng)支撐不了4.2商業(yè)規(guī)模如何吸引人氣？吸引什么樣的人？目前項(xiàng)目開發(fā)遇到的難題，沒人氣就沒有商業(yè)價(jià)值解決問題關(guān)鍵10未來，本項(xiàng)目所在坪山新城的位置11未來，本項(xiàng)目所在坪山新城的住宅集中區(qū)域，周邊將有大片相對(duì)規(guī)劃高檔次的住宅區(qū)興起有人就有商業(yè)價(jià)值從坪山片區(qū)商品房用地供應(yīng)情況來看，根據(jù)相關(guān)規(guī)劃顯示：2010年規(guī)劃居住用地約1000萬平方米以上，商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地約100萬平方米以上從用地區(qū)域分布情況來看，居住用地（黃色塊）多分布在坪山鎮(zhèn)中心周邊范圍，其余則在寶龍工業(yè)區(qū)、龍崗大工業(yè)區(qū)及坑梓鎮(zhèn)中心一帶；而商業(yè)用地（紅色塊）則主要集中在坪山鎮(zhèn)中心，其它片區(qū)僅有少量分布。本項(xiàng)目12但是，周邊大量地塊的開發(fā)指標(biāo)不夠明確，新城區(qū)城市化速度難以判斷新城區(qū)城市化速度發(fā)展案例：寶安中心區(qū)13寶安中心區(qū)發(fā)展：住宅建設(shè)變化20022003200420052006時(shí)間100開發(fā)量(萬米2)8036少量沒有住宅開發(fā)程度存在不確定性從曲線圖中，可以看出最近幾年來寶安中心區(qū)在02年以前沒有供應(yīng)量，03年開始有樓盤面世，但03年僅有富通好旺角；04年供應(yīng)量大幅增加，全年供應(yīng)量近36萬平方米；05年寶安中心區(qū)風(fēng)光無限，供應(yīng)量躍居全區(qū)頭把交椅，供應(yīng)總量近80萬平方米；2006年突破了100萬的供應(yīng)量。14樓盤名稱總面積住宅戶數(shù)1好旺角8.8萬M2932戶2幸福海岸1期8.8萬M2595戶3尚都新天地21萬M21314戶4天悅龍庭－西岸新天21萬M21180戶5深業(yè)新岸線1期18萬M21163戶6麗晶國(guó)際－麗晶坊14萬M2855戶7西城上筑16萬M21430戶8金泓凱旋城50萬M22031戶9御景灣7.8萬M2497戶10君逸世家14萬M2863戶寶安中心區(qū)已落成住宅（2006）指標(biāo)指數(shù)已落成180萬戶數(shù)10860戶人口32580人占總規(guī)劃人口比率19%入住率約60%截止2006年，已建成的住宅開發(fā)量占規(guī)劃總住宅面積的28％，入住率60％15特點(diǎn)：1、沿老城區(qū)向海邊腹地發(fā)展；

2、住宅分布散落在中心區(qū)，人氣不集中；泰華君逸世家（沃爾瑪）好旺角風(fēng)臨洲菁英趣庭西城上筑（華潤(rùn)萬家）麗晶國(guó)際（蘇寧電器）宏發(fā)領(lǐng)域金泓凱旋城尚都（賽格電子）天悅龍庭御景灣深業(yè)新岸線第五大道幸福海岸金成時(shí)代家園發(fā)展方向住宅發(fā)展分布情況16前期住宅開發(fā)量少，沒有形成規(guī)模開發(fā)面臨投資，住宅空置率高的風(fēng)險(xiǎn)新城區(qū)的發(fā)展，它必然是一個(gè)集體的開發(fā)行為越早進(jìn)入開發(fā)，面臨的市場(chǎng)不確定因素壓力越大早期進(jìn)入新城區(qū)市場(chǎng)，可能要面臨付出培育市場(chǎng)的成本新城區(qū)前期住宅開發(fā)問題住宅面臨問題17沃爾瑪華潤(rùn)萬家蘇寧電器賽格電子華美居裝飾市場(chǎng)簡(jiǎn)愛家居城已落成的主力店分布：從老城區(qū)向腹地發(fā)展，緊跟住宅開發(fā)節(jié)奏寶安中心區(qū)的商業(yè)發(fā)展18寶安中心區(qū)現(xiàn)有主力店發(fā)展特點(diǎn)主力店名稱面積商業(yè)類型沃爾瑪1.4萬超市華潤(rùn)萬家1.2萬平方米超市蘇寧電器6000平方米電器賽格電子市場(chǎng)3.5萬平方米數(shù)碼、電子元件華美居裝飾材料城５萬平方米建材家居簡(jiǎn)愛家居8000平方米建材家居1、建材家居營(yíng)業(yè)面積占據(jù)了半壁江山：從寶安中心區(qū)現(xiàn)階段主力店業(yè)態(tài)面積比例看，寶安中心區(qū)商業(yè)仍處在商圈發(fā)展的初級(jí)階段；2、居住人口不斷增多主要商業(yè)業(yè)態(tài)也從單一性的建材家居類逐漸發(fā)展到有超市、電器和數(shù)碼電子類多元化商業(yè)形態(tài)。19寶安中心區(qū)主力業(yè)態(tài)和零售商家發(fā)展脈絡(luò)商家業(yè)態(tài)進(jìn)駐時(shí)間天虹百貨2002年蘇寧電器2006年賽格數(shù)碼2007年（招商中）華潤(rùn)萬家綜合超市2007年歐麥德家居已簽約，還未開業(yè)沃爾瑪超市已簽約，還未開業(yè)商家20022006天虹（老城區(qū)與寶安中心區(qū)交匯處）蘇寧沃爾瑪歐麥德T/年從表可以看出，商家是逐漸進(jìn)駐寶安中心區(qū)，有一個(gè)時(shí)間過程華潤(rùn)萬家賽格200720市中心區(qū)主力業(yè)態(tài)和零售商家進(jìn)駐脈絡(luò)商家業(yè)態(tài)進(jìn)駐時(shí)間好百年家居1999年崗廈食街餐飲1999年新一佳超市2000年世紀(jì)中心建材、家私2003年金海馬世博中心家居2004年天虹百貨2004年cocopark購(gòu)物中心2006年怡景中心城購(gòu)物中心2007年吉之島超市2007年T/年商家19992000200320042006好百年新一佳天虹世紀(jì)中心金海馬cocopark吉之島怡景中心城崗廈食街200721從上表分析來看，在新開發(fā)建設(shè)的中心區(qū)，消費(fèi)者對(duì)如下業(yè)態(tài)有較多的需求：需求層次逐漸提升家電＋數(shù)碼休閑娛樂＋百貨超市＋餐飲＋建材裝飾＋家居＋社區(qū)服務(wù)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)場(chǎng)順序22對(duì)于市場(chǎng)環(huán)境還不成熟的新開發(fā)區(qū)域，能夠適應(yīng)這種新區(qū)開發(fā)需求的商業(yè)業(yè)態(tài)十分有限，下表是各種商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)于新開發(fā)區(qū)市場(chǎng)適應(yīng)情況：商家選址關(guān)鍵指標(biāo)消費(fèi)力競(jìng)爭(zhēng)消費(fèi)需求面積昭示性交通超市*********************************社區(qū)服務(wù)*********************************家居裝飾*********************************家電********************************餐飲*********************************數(shù)碼******************************百貨******************************休閑娛樂******************************專賣店*******************************表示對(duì)應(yīng)業(yè)態(tài)在該指標(biāo)上的契合度，*越多，契合度越高，可行性越高；新城區(qū)業(yè)態(tài)發(fā)展契合度23新城區(qū)城市化速度發(fā)展案例：寶安中心區(qū)啟示1如果說，坪山新城城市化速度跟寶安中心區(qū)同樣快，那么，進(jìn)入第四年時(shí)，主流零售商家進(jìn)駐可能性更高（如寶安中心區(qū)的華潤(rùn)萬家）家居類商業(yè)業(yè)態(tài)是新城區(qū)初期相對(duì)較容易存活的業(yè)態(tài)，但是同樣取決與住宅開發(fā)的速度224主流零售商家對(duì)坪山新城的看法1同時(shí)，主流超市商家積極關(guān)注新城區(qū)城市化速度，要視城市化速度才能進(jìn)駐看好大片住宅新城區(qū)，主流商家表示，進(jìn)駐新城區(qū)既是搶占市場(chǎng)份額，也是戰(zhàn)略布局策略主流餐飲品牌進(jìn)駐新城區(qū)態(tài)度相對(duì)比較積極，進(jìn)駐新城區(qū)主要考慮交通便利以及停車位，并看好大工業(yè)區(qū)的中高檔餐飲市場(chǎng)23主流零售商家訪談要點(diǎn)詳見附錄二25通過對(duì)區(qū)域商業(yè)價(jià)值分析、案例研究以及商家訪談，本部分得出的核心結(jié)論：1現(xiàn)階段，人流少，人氣不足，開發(fā)商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)高2吸引人氣的辦法：尋求目標(biāo)性消費(fèi)業(yè)態(tài)3本項(xiàng)目現(xiàn)階段的目標(biāo)消費(fèi)群體是有車一族的高端消費(fèi)人群，而非普通打工人群4本項(xiàng)目未來處在坪山新城住宅集中區(qū)，項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值更多體現(xiàn)在住宅區(qū)成熟后5吸引家居類、超市類主力商家，要視城市化發(fā)展速度而定26

市場(chǎng)機(jī)會(huì)部分27商業(yè)中心區(qū)商業(yè)形態(tài)主要以中低檔次百貨、超市及商業(yè)步行街為主，其中主要中型超市百貨類業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積約有6.2萬平米，主要零售品牌以本地為主，缺市場(chǎng)主流零售商家；而沿深汕公路兩側(cè)所分布商業(yè)多為家居家私專業(yè)賣場(chǎng)與臨街小商鋪為主。本項(xiàng)目地塊商業(yè)項(xiàng)目位置規(guī)模（平方米）經(jīng)營(yíng)狀況泰華商城鎮(zhèn)中心約13000現(xiàn)正重新規(guī)劃和招商民樂福鎮(zhèn)中心約18000人氣較旺，商業(yè)氛圍濃國(guó)惠康鎮(zhèn)中心約13000人氣旺，經(jīng)營(yíng)狀況良好萬福佳鎮(zhèn)中心約8000經(jīng)營(yíng)狀況良好，商業(yè)氛圍濃三和購(gòu)物廣場(chǎng)鎮(zhèn)中心約10000舊改項(xiàng)目，即將拆遷富之島家居深汕路－經(jīng)營(yíng)尚可國(guó)泰家具城深汕路約10000經(jīng)營(yíng)尚可嘉豪何室深汕路－經(jīng)營(yíng)尚可坪山國(guó)際電腦城深汕路約10000一層仍有余鋪，二層預(yù)備整體招商總計(jì)－8.2萬－坪山零售市場(chǎng)高端消費(fèi)場(chǎng)所比較缺乏，商業(yè)服務(wù)對(duì)象以工業(yè)區(qū)普通打工一族為主，整體坪山商業(yè)處在工業(yè)時(shí)代的消費(fèi)市場(chǎng)28消費(fèi)者購(gòu)物考慮的因素從消費(fèi)者購(gòu)物所考慮的因素來看，良好的購(gòu)物氣氛與人氣、商品的種類和質(zhì)量最為消費(fèi)者所看重，而這也恰恰是目前坪山片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)最為缺乏的方面。同時(shí)，調(diào)查還顯示出消費(fèi)者有就近購(gòu)物的傾向一處有知名零售商家進(jìn)駐，購(gòu)物環(huán)境愉悅、交通出行可達(dá)性高的商業(yè)中心將贏得坪山消費(fèi)者的青睞2930坪山商業(yè)各業(yè)態(tài)店鋪分布比例中，屬于目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)的如家居家私、餐飲、娛樂休閑所占比例比較少。隨著，城市化發(fā)展成熟，未來坪山將會(huì)由工業(yè)期時(shí)代商業(yè)發(fā)展模式向宜商、宜居和工業(yè)混合時(shí)代模式發(fā)展，餐飲業(yè)發(fā)展空間很大。31坪山消費(fèi)者認(rèn)為，坪山較為缺乏的商業(yè)業(yè)態(tài)是大型購(gòu)物中心（23％），特色專賣店（23％）和娛樂餐飲中心（19％）大型購(gòu)物中心在汽車沒有普及時(shí)代，出現(xiàn)在市中心區(qū)的機(jī)會(huì)要大于郊區(qū)特色專賣店則更多選擇的繁華商業(yè)區(qū)域，出現(xiàn)在郊區(qū)幾率很少娛樂餐飲中心與前兩類相比之下，具有目的性消費(fèi)特征，出現(xiàn)在郊區(qū)可能性更高成功在郊區(qū)運(yùn)營(yíng)的餐飲中心案例：萬科城32萬科城位于深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪崗高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，周邊以大型高新技術(shù)企業(yè)及本地農(nóng)民房為主坂田萬科城項(xiàng)目地址萬科城項(xiàng)目位置周邊商圈萬科城位于深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪崗高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，處于深圳中部生活軸線北部，緊鄰包括華為技術(shù)、新天下軟件城、富士康等大型高新技術(shù)企業(yè)在內(nèi)的高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)其中的“泛社區(qū)”，包括本項(xiàng)目、華為、新天下、中海等眾多住宅、坂田村、和勘村、坂雪崗企業(yè)及萬科坂田城其他鄰近項(xiàng)目?規(guī)模：占地面積約40萬、總建筑面積約53萬平方米，商業(yè)面積建筑面積約3萬平方米?定位：集休閑娛樂、餐飲、社區(qū)配套為一體的西班牙風(fēng)情步行街?開業(yè)時(shí)間：2005年8月?停車位：4000個(gè)33萬科城商業(yè)定位，以美食街為核心，形成集美食、社區(qū)購(gòu)物、社區(qū)休閑、社區(qū)文化于一體的能滿足“泛社區(qū)”居民“一站式”消費(fèi)的商業(yè)街區(qū)。?定位:極具異國(guó)風(fēng)情的體驗(yàn)式美食休閑之都?業(yè)態(tài)組合:{11000m2國(guó)際美食坊+休閑娛樂}

{20000m2社區(qū)購(gòu)物中心}?經(jīng)營(yíng)狀況:通過添補(bǔ)市場(chǎng)空白業(yè)態(tài)，引進(jìn)品牌商家滿足高薪消費(fèi)群體需要的主力租戶，并實(shí)現(xiàn)人氣的大幅提升。?主力商家：丹桂軒、華潤(rùn)萬家、KFC、湘江老廚等、于2004年8月簽約萬科城?出租率:總體出租率為90%左右?租金：40---120元/平方米評(píng)價(jià):新的市場(chǎng)定位滿足了市場(chǎng)需求空缺；通過強(qiáng)化異國(guó)風(fēng)情美食之都概念，在缺乏整體商業(yè)氛圍情況下，有效吸引了的高薪工業(yè)區(qū)內(nèi)足夠消費(fèi)人流，成功聚集人氣34突出餐飲和娛樂功能業(yè)態(tài)是萬科城商業(yè)街通過定位以提升聚客能力的主要手段各種業(yè)態(tài)比例圖35數(shù)量眾多、風(fēng)味各異的各式餐飲組合對(duì)吸引客流發(fā)揮重要作用各式餐廳36坪山零售市場(chǎng)給以本項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì)1高端消費(fèi)場(chǎng)所比較缺乏2發(fā)展目的性消費(fèi)特點(diǎn)的中高檔餐飲，是符合本項(xiàng)目現(xiàn)階段的商業(yè)條件3坪山公務(wù)員、富有居民以及工業(yè)區(qū)的高端消費(fèi)人群是項(xiàng)目的主要目標(biāo)消費(fèi)群體37報(bào)告思路模塊第一部分項(xiàng)目開發(fā)所處的區(qū)域環(huán)境第二部分項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)方向第三部分項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化方案推演第四部分項(xiàng)目的招商策略38家居/家電等專業(yè)市場(chǎng)含超市、家居、家電、餐飲等綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)（視城市化速度隨時(shí)應(yīng)變）通過對(duì)區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析、商家訪談以及市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析，慧通行認(rèn)為本項(xiàng)目的定位方向如下中高檔餐飲為主的生活中心可以適應(yīng)現(xiàn)時(shí)階段的定位方案39目標(biāo)消費(fèi)群體定位駕車前來本項(xiàng)目的，期望獲得中高檔餐飲消費(fèi)場(chǎng)所體驗(yàn)的消費(fèi)高端群體40擬引進(jìn)餐飲品牌示意41報(bào)告思路模塊第一部分項(xiàng)目開發(fā)所處的區(qū)域環(huán)境第二部分項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)方向第三部分項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化方案推演第四部分項(xiàng)目的招商策略42根據(jù)退紅線要求，項(xiàng)目預(yù)計(jì)各項(xiàng)長(zhǎng)度如圖退紅線后地塊中山大道200米錦龍路350米以下規(guī)劃方案中對(duì)項(xiàng)目面積的估算以退紅線后地塊尺度為準(zhǔn)項(xiàng)目地塊基本尺度估算為計(jì)算方便，本次方案計(jì)算參數(shù)為退紅線尺度取整(存在誤差在10%-20%)43選擇策略一街鋪價(jià)值最大化方案44方案一——街鋪價(jià)值最大化街鋪開發(fā)分析：1、可賣可租，短期可賣，長(zhǎng)期可持有收租，變向空間大，可實(shí)現(xiàn)資金收入平衡，同時(shí)受主力店商業(yè)價(jià)值的支撐，升值空間較大；2、街鋪可零散性經(jīng)營(yíng)，人流量不集中的商業(yè)環(huán)境下，項(xiàng)目啟動(dòng)可能性相對(duì)較大；3、未來城市住宅往高容積率發(fā)展，造成居住空間的壓抑，而街區(qū)放松、休閑的生活方式對(duì)未來城市人的吸引力更強(qiáng)；4、街區(qū)可分期開發(fā)，便于資金運(yùn)轉(zhuǎn)、籌備，然后開發(fā)主力店；5、街區(qū)不足之處是住宅很受限制，對(duì)住宅的朝向、戶型等規(guī)劃不利。451、考慮到錦龍大道和中山大道路交匯是商業(yè)高價(jià)值帶，可把主力店放在靠十字路口面，此規(guī)劃既可使招商易實(shí)現(xiàn)，也可令兩邊商業(yè)的增值。2、商場(chǎng)層樓價(jià)值隨著樓層數(shù)越高，價(jià)值越低，本項(xiàng)目主力店規(guī)劃5層，一般情況下，5層是人流垂直流動(dòng)的極限，太高樓層難以吸引到消費(fèi)者；3、考慮到主力店的租金收益不高以及單層經(jīng)營(yíng)面積合適度，建議規(guī)劃主力店面積尺度為50米*50米，單層面積大約2500平方米；主力店規(guī)劃461、臨靠主力店兩邊是商業(yè)價(jià)值比較大的區(qū)域，街鋪沿錦龍大道和中山大道展開，同時(shí)在地塊東端規(guī)劃裙樓底商。北端是靠近坪山河，阻斷了商業(yè)人流，因此不規(guī)劃商業(yè)；2、充分利用主力店價(jià)值，在主力店北側(cè)和東側(cè)對(duì)應(yīng)尺度上，規(guī)劃街鋪通道，這樣就形成主力店兩邊的街區(qū)都有兩條內(nèi)街人流通道；3、主力店兩邊商鋪規(guī)劃有二層，二樓商鋪可規(guī)劃直接連通主力店，共享主力店人流。部分二樓可連成一起，形成大型餐飲、娛樂項(xiàng)目或經(jīng)濟(jì)型酒店。在街鋪收益最大化原則下，規(guī)劃街鋪2層街區(qū)2層街區(qū)1層底商24m10m90m90m90m24m10m65m65m10m90m90m90m47東莞萬科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)街區(qū)規(guī)劃參考48參考案例萬科運(yùn)河1號(hào)49面積規(guī)劃主力店:邊長(zhǎng)50*50米單層面積2500平米總面積12500平米街區(qū):總占地面積約13000平米街區(qū)總面積約27000平米(第一層面積13500,第二層面積13500)住宅底商:占地面積約2700總面積約2700平米50商業(yè)形態(tài)面積租金售價(jià)估算值主力店12500均價(jià)40—年收益600萬元街區(qū)第一層13500—250003.3億元第二層13500—80001.08億元住宅底商2700—250006750萬元總計(jì)5.115元獲利能力估算以上推算過程，租金（不含管理費(fèi)）是以商業(yè)開業(yè)后的前3－5年租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，售價(jià)則是目前坪山商鋪市場(chǎng)平均售價(jià)（市場(chǎng)是變化的，以上價(jià)格并不代表項(xiàng)目今后市場(chǎng)價(jià)格，推算結(jié)果，均為理論值）街鋪（街區(qū)、底商）均以出售考慮目前坪山街鋪售價(jià)詳見附錄一51選擇策略二集中商業(yè)價(jià)值最大化方案52方案二——集中商業(yè)價(jià)值最大化方案開發(fā)分析：1、此方案關(guān)注到了主流零售商家傾向承租較大面積物業(yè),以提高未來零售市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力,2、商場(chǎng)物業(yè)持有，收取租金便于公司其他項(xiàng)目啟動(dòng)；3、商業(yè)規(guī)模效應(yīng)顯著，商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)；4、規(guī)劃部分具有租售彈性空間的街鋪，便于資金運(yùn)轉(zhuǎn)。此規(guī)劃方案跟本項(xiàng)目現(xiàn)階段的餐飲定位產(chǎn)生沖突；如，采用此方案，可選目的消費(fèi)業(yè)態(tài)種類，如家居建材（也是受城市化速度影響較大）、娛樂類，底商街鋪商業(yè)價(jià)值大打折扣。依據(jù)政府條令限制，群樓底商禁止經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)態(tài)140m60m200m10m集中商業(yè)140m140m140m10m50m53集中商業(yè)(主力店)價(jià)值最大化規(guī)劃位于錦龍大道和中山大道交匯處本項(xiàng)目集中商業(yè)規(guī)劃3層規(guī)劃集中商業(yè)面積尺度為200米*60米，單層面積大約12000平方米；集中商業(yè)總面積36000平方米集中商業(yè)業(yè)態(tài)層次較為豐富；商業(yè)綜合力強(qiáng)，聚客能力強(qiáng)；主力店規(guī)模相對(duì)較大，利于打造商業(yè)檔次，保持持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力；140m60m200m10m集中商業(yè)140m140m140m10m50m54沿錦龍大道和中山大道沿街各規(guī)劃1街鋪,給物業(yè)保留租售彈性空間,應(yīng)變市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)街鋪總占地面積約6000平米街鋪總商業(yè)面積約6000平米街鋪規(guī)劃(藍(lán)色塊)街鋪規(guī)劃(藍(lán)色塊)140m60m200m10m集中商業(yè)140m140m140m10m50m55商業(yè)形態(tài)面積租金售價(jià)估算值主力店36000均價(jià)40—年收益1728萬元街鋪6000—250001.5億元總計(jì)1.673億元獲利能力估算以上推算過程，租金（不含管理費(fèi)）是以商業(yè)開業(yè)后的前3－5年租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，售價(jià)則是目前坪山商鋪市場(chǎng)平均售價(jià)（市場(chǎng)是變化的，以上價(jià)格并不代表項(xiàng)目今后市場(chǎng)價(jià)格，推算結(jié)果，均為理論值）街鋪（街區(qū)、底商）均以出售考慮56選擇策略三兼顧集中商業(yè)和街區(qū)價(jià)值最大化方案57商場(chǎng)于街區(qū)共贏開發(fā)分析：1、給以主力店適中承租面積,在保證主力店規(guī)模效應(yīng)不受影響情況下,既能發(fā)揮主力店聚客能力又能給以更多街區(qū)發(fā)展空間;2、規(guī)劃街區(qū)，便于資金運(yùn)作;3、商場(chǎng)具備規(guī)模效應(yīng)，同時(shí)街區(qū)規(guī)劃，易于營(yíng)造休閑商業(yè)氣氛；方案三——兼顧集中商業(yè)和街區(qū)價(jià)值最大化方案集中商業(yè)街區(qū)錦龍大道中山大道58集中商業(yè)(主力店)規(guī)劃位于錦龍大道和中山大道交匯處本項(xiàng)目集中商業(yè)規(guī)劃4層集中商業(yè)總面積約34000平方米集中商業(yè)規(guī)劃視城市化速度快慢，考慮風(fēng)險(xiǎn)因素，可適當(dāng)?shù)臏p少部分面積，所減少的面積可轉(zhuǎn)移到街區(qū)，或者項(xiàng)目東面地塊住宅底商集中商業(yè)街區(qū)59街鋪規(guī)劃(藍(lán)色塊)街鋪規(guī)劃1、街區(qū)總規(guī)劃面積：約8000平方米2、沿錦龍大道規(guī)劃一層街區(qū)（約7000平米）,部分可考慮二層約1000平米（街區(qū)二樓可承接部分集中商業(yè)面積轉(zhuǎn)移）3、規(guī)劃的二樓商鋪可規(guī)劃直接連通主力店，共享主力店人流4、部分二樓可連成一起，形成大型餐飲中心，吸引目的性消費(fèi)人群集中商業(yè)街區(qū)60開發(fā)模式訂單式地產(chǎn)運(yùn)作開發(fā)模式建筑面積約34000平方米；采用集中商業(yè)+步行街的模式集中商業(yè)引進(jìn)了天虹商場(chǎng)，共四層，總面積約16700平方米；街鋪產(chǎn)權(quán)分散出售；格瀾郡1期2006年11月入伙；天虹商場(chǎng)2007年4月26日開業(yè)；

2007年下半年格蘭云天酒店動(dòng)工。商業(yè)開發(fā)模式格瀾郡商業(yè)是中航集團(tuán)以訂單式地產(chǎn)運(yùn)作開發(fā)模式來提升街鋪以及住宅售價(jià)規(guī)劃參考案例：中航格瀾郡61商業(yè)整體發(fā)展規(guī)劃示意圖商業(yè)街分3個(gè)區(qū)：▲

A區(qū)為集中商業(yè)，引進(jìn)了天虹商場(chǎng)，共四層，總面積約16700米；▲

B區(qū)為步行街商鋪，共二層，二樓通過連廊與A區(qū)聯(lián)接，規(guī)劃為集購(gòu)物、娛樂、休閑、文化、保健、家居日用等為一體的復(fù)合功能街區(qū)；▲

C區(qū)商鋪主要規(guī)劃為餐飲專區(qū)。整個(gè)步行街商鋪的業(yè)態(tài)與天虹商場(chǎng)的業(yè)態(tài)互補(bǔ)，從而避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，達(dá)到項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值最大化。62商業(yè)形態(tài)總面積租金售價(jià)估算值主力店34000均價(jià)40—年收益1632萬元街區(qū)第一層7000—250001.75億元第二層1000—8000800萬元總計(jì)2億元獲利能力估算以上推算過程，租金（不含管理費(fèi)）是以商業(yè)開業(yè)后的前3－5年租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，售價(jià)則是目前坪山商鋪市場(chǎng)平均售價(jià)（市場(chǎng)是變化的，以上價(jià)格并不代表項(xiàng)目今后市場(chǎng)價(jià)格，推算結(jié)果，均為理論值）街鋪（街區(qū)、底商）均以出售考慮63建筑可視性交通便利性短期聚客能力對(duì)住宅良性影響短期獲利能力總體評(píng)價(jià)得分方案一＋＋＋＋＋＋＋＋＋9方案二＋＋＋＋＋＋＋＋＋9方案三＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋10商業(yè)開發(fā)方案優(yōu)劣勢(shì)評(píng)價(jià)注：”+“代表一般；”++“代表較好；”+++“代表很好以上開發(fā)方案均有不同的側(cè)重點(diǎn)，根據(jù)不同的開發(fā)目的尋求適合的開發(fā)方案64通過以上各種因素的分析，結(jié)合多年運(yùn)作商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，慧通行建議商業(yè)的發(fā)展是一個(gè)不斷演變的過程，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是短期經(jīng)濟(jì)收益效應(yīng)的平衡和長(zhǎng)期商業(yè)價(jià)值最大化的組合本項(xiàng)目開發(fā)采用兼顧集中商業(yè)和街區(qū)價(jià)值最大化方案街區(qū)解決現(xiàn)階段所遇到的問題，實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)收益平衡集中商業(yè)視城市化速度而定，可實(shí)現(xiàn)商業(yè)長(zhǎng)期增值12365報(bào)告思路模塊第一部分項(xiàng)目開發(fā)所處的區(qū)域環(huán)境第二部分項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)方向第三部分項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化方案推演第四部分項(xiàng)目的招商策略66招商策略建議67總體招商策略建議集中商業(yè)招商緩后，視坪山城市化速度采取相應(yīng)措施以部分街區(qū)面積來引進(jìn)主力餐飲品牌形象店和各社區(qū)配套類品牌商家；其余部分街區(qū)面積可考慮出售變現(xiàn)。集中商業(yè)部分街區(qū)、底商部分68報(bào)告結(jié)束謝謝！Theend!Thanks69附錄一：坪山街鋪售價(jià)70坪山鎮(zhèn)中心臨街商鋪?zhàn)饨鹈科椒矫自?0-160元/月之間不等，其中以建設(shè)路為繁華地段,租金100-160元/月之間鋪面面積多為30-60平方米左右，大部分商鋪進(jìn)深約在12-15米間，部分商鋪為挑高層設(shè)計(jì)坪山在售商業(yè)物業(yè),售價(jià)在0.8-2.8萬元/㎡之間，外街價(jià)值最高，第二層商鋪價(jià)值較低商鋪類型均價(jià)銷售方式商業(yè)形式規(guī)模盈百富金領(lǐng)域街鋪14800直接銷售社區(qū)配套商業(yè)共4000㎡其中街鋪2000㎡金田風(fēng)華苑步行街街鋪街鋪28000元/㎡內(nèi)鋪15000元/㎡直接銷售+部分返租10年（年8%）二層以上百貨、一層部分自營(yíng)、部分統(tǒng)一管理共28000其中街鋪5000㎡泰富華庭商業(yè)街街鋪一層內(nèi)鋪外鋪25000元/㎡內(nèi)14000元/㎡二層內(nèi)8000元/㎡直接銷售+部分返租10年（年8%）一層自營(yíng)、二層以上集中性百貨超市共13300㎡左右街鋪約3000㎡左右從投資角度來看，商鋪?zhàn)饨鹗找娣植家越ㄔO(shè)路為龍頭，租金范圍跨度較大商鋪售價(jià)收益看，最近有百貨主力店價(jià)值支撐的街鋪售價(jià)為28000元/平米71附錄二：主流零售商家訪談以及選址要求72廣東吉之島天貿(mào)百貨有限公司（以下簡(jiǎn)稱“JUSCO”）1996年在廣東省廣州市天河城廣場(chǎng)開設(shè)首家店鋪，現(xiàn)已在珠江三角洲共有6家店鋪。作為進(jìn)入廣東市場(chǎng)的首家日資百貨公司，它率先引進(jìn)了國(guó)外先進(jìn)的GMS——綜合百貨超市零售經(jīng)營(yíng)模式。永旺在中國(guó)市場(chǎng)有標(biāo)準(zhǔn)超市、超市加百貨、購(gòu)物中心三中形態(tài)，主推購(gòu)物中心；對(duì)本項(xiàng)目有意向近年計(jì)劃開拓珠三角區(qū)，重點(diǎn)深圳、廣州；層高要求6米，樓層不高于3層，租期15-20年；吉之島731984年開設(shè)首間分店，成為首家登陸中國(guó)的對(duì)外零售商，其業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，至今已擁有32家分店，遍及珠江三角洲、上海、北京等地。目前深圳各區(qū)共設(shè)有分店17間對(duì)東部新城片有拓展意向公司近年重點(diǎn)拓展深圳市場(chǎng),很關(guān)注關(guān)外各新區(qū)的發(fā)展,,承租面積視項(xiàng)目定,3000戶以下的社區(qū),所需面積在2000平方米,10萬平米的大社區(qū)所需面積7000平米的,其他條件看具體項(xiàng)目定，租期10-15年.百佳74華潤(rùn)萬家主營(yíng)大型綜合超市、生活超市、便利超市三種業(yè)態(tài)。擁有門店超過2148家，員工總?cè)藬?shù)超過4萬人。對(duì)肯定在東部新城選址,但具體項(xiàng)目過2年在深入了解；計(jì)劃未來深圳各片區(qū)都有意向開設(shè)分店,需求面積約100-30,000平米不等，位于2層以下，純租金交付形式,租金視項(xiàng)目而定。華潤(rùn)萬佳75目前已發(fā)展連鎖店達(dá)90多家，是一個(gè)集管理規(guī)范化、產(chǎn)品多樣化、生產(chǎn)集約化、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)化為一體的綜合性餐飲連鎖民營(yíng)企業(yè)。品牌有一定的號(hào)召力，只要1.2公里半徑內(nèi)沒有新店，都可考慮看設(shè)新店。要求面積600-800平米，層高4.5以上，租賃年期8年以上，租金視項(xiàng)目定。深圳市山基餐飲管理有限公司是從事大、中型餐飲開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的餐飲連鎖專業(yè)性公司，經(jīng)營(yíng)開發(fā)了數(shù)個(gè)知名餐飲品牌，如：日本的“吉野家”、臺(tái)灣的“永和大王”、傳統(tǒng)香辣蟹、漓江又一軒、毛家酒樓以及“六千館”等。對(duì)項(xiàng)目初步意向，近年開好新區(qū)發(fā)展。需求面積看項(xiàng)目情況定，社區(qū)店要求500平米左右，區(qū)域型店需求5000平米，位置好的，租金100以內(nèi)都可接受，租期為10年。小肥羊六千館76商家名稱廣東吉之島天貿(mào)百貨有限公司商家概況JUSCO是AEON旗下包括AEONCo.Ltd.(前稱JUSCOCo.,Ltd.)及112間附屬公司及35間聯(lián)營(yíng)公司。包括：超級(jí)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、折扣店、百貨店、專賣店、便利店以及財(cái)務(wù)服務(wù)、餐廳和購(gòu)物中心發(fā)展商。直營(yíng)店數(shù)7家目前業(yè)務(wù)區(qū)域拓展泛珠三角；2010年達(dá)到50家拓展要求選址要求1公里人口20萬停車場(chǎng)數(shù)量1000個(gè)需求面（㎡）20000-80000樓板承重500kg/㎡經(jīng)營(yíng)樓層選擇原則上小于5層柱間距12米，最低10米單層面（㎡）10000呈矩形物業(yè)縱深60米以上層高要（M）7米，凈高5米以上中央空調(diào)室內(nèi)溫度達(dá)到24℃±1℃標(biāo)準(zhǔn)租賃年限20年以上免租期視情況定租金承受范圍視情況定物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)正門至少提供2個(gè)主出入口；

地下車庫(kù)與商場(chǎng)有電梯連接

要有一定面積的門前廣場(chǎng)。交付租金形式視情況定發(fā)展要求包括綜合百貨和超市兩種形式的ＧＭＳ業(yè)態(tài)和單純的超市形式。吉之島單店面積都在20000平方米左右，其中廣州兩間、深圳一間、東莞一間、中山一間，目前還有已簽約的深圳龍崗店、珠海店等77商家名稱華潤(rùn)萬家有限公司商家概況華潤(rùn)萬家擁有門店超過480家，形成了華東、華南、華北、香港四大業(yè)務(wù)發(fā)展區(qū)域，主營(yíng)大型綜合超市、生活超市、便利超市三種業(yè)態(tài)。以103億元的銷售額名列全國(guó)零售百?gòu)?qiáng)第九位，在廣東省同行業(yè)排名蟬聯(lián)第一超市店數(shù)35家目前業(yè)務(wù)區(qū)域全國(guó)；珠三角拓展港鐵4號(hào)線沿線、廣珠輕軌沿線商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目拓展要求選址區(qū)域社區(qū)、商業(yè)區(qū)停車場(chǎng)數(shù)量地上和地下不小于200個(gè)需求面（㎡）2000-20000樓板承重500kg/㎡經(jīng)營(yíng)樓層選擇原則上小于5層柱間距視情況定單層面（㎡）2000物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)視情況定層高要（M）5.5中央空調(diào)視情況定租賃年限10-15免租期視情況定租金承受范圍視情況定給排水/排油/排污/煙道交付租金形式視情況定發(fā)展要求大型綜合性超市平均面積約1.5萬平方米，商品品種齊全，最大程度地滿足消費(fèi)者“一站式”的購(gòu)物需求。綜合超市是新型業(yè)態(tài)，面積在4000到6000平方米，主要經(jīng)營(yíng)快速消費(fèi)品。標(biāo)準(zhǔn)超市面積在2000平方米以下,以社區(qū)居民為依托，強(qiáng)調(diào)便利功能。78商家名稱深圳好又多量販百貨有限公司

商家概況好又多是由臺(tái)灣誠(chéng)達(dá)集團(tuán)投資創(chuàng)辦，去年年底，經(jīng)國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、外經(jīng)貿(mào)部、工商總局批準(zhǔn)，好又多與內(nèi)地公司合資，成為中外合資商業(yè)連鎖企業(yè)。銷售額已突破80億元，是內(nèi)地第一家分店最多的中外合資商業(yè)連鎖企業(yè)。直營(yíng)店數(shù)105家目前業(yè)務(wù)區(qū)域華東、華南、華北、華西四大事業(yè)部拓展要求選址區(qū)域周邊1公里無同行停車場(chǎng)數(shù)量地上和地下不小于200個(gè)需求面（㎡）1萬平米以上樓板承重500kg/㎡經(jīng)營(yíng)樓層選擇原則上小于5層柱間距視情況定單層面（㎡）5000物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)視情況定層高要（M）5.5中央空調(diào)視情況定租賃年限10-15免租期視情況定租金承受范圍視情況定給排水/排油/排污/煙道交付租金形式視情況定發(fā)展要求依據(jù)商圈