銘智地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)方案

2023/10/3銘智地產(chǎn)

項(xiàng)目階段性營(yíng)銷方案

呈：河北銘智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司[2008]-MZ-70（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方案）2本報(bào)告的思路及框架目標(biāo)界定產(chǎn)品與營(yíng)銷推廣執(zhí)行銷售目標(biāo)營(yíng)銷方向精品分析營(yíng)銷價(jià)格銷售控制推廣攻略內(nèi)部認(rèn)購(gòu)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方案策劃活動(dòng)方案3PART-1階段性營(yíng)銷策略4整體營(yíng)銷目標(biāo)與方向—雙管齊下品牌至上營(yíng)銷現(xiàn)狀御景名門一期體量小，有預(yù)售證名仕新區(qū)沒有預(yù)售證，體量大以銘智地產(chǎn)品牌為媒介，強(qiáng)勢(shì)推出名下兩大物業(yè)。營(yíng)銷方向營(yíng)銷目標(biāo)兩個(gè)項(xiàng)目向市場(chǎng)整體推出，重點(diǎn)做好名仕新區(qū)的銷售工作。這種形勢(shì)下，我們?cè)趺崔k：雙管齊下品牌至上5區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析

2006年以來，定州市明確中等城市定位，先后編制完成了城區(qū)總體規(guī)劃、三大功能規(guī)劃、工業(yè)園區(qū)規(guī)劃、區(qū)片改造規(guī)劃及城市路網(wǎng)、水系等專項(xiàng)規(guī)劃，重點(diǎn)推進(jìn)“一城、三區(qū)、四鎮(zhèn)”建設(shè)。“一城”，即著眼提升定州城市檔次和品位，謀劃河北文博園、華北物流基地、文化產(chǎn)業(yè)中心三大項(xiàng)目，實(shí)施舊城改造、基礎(chǔ)設(shè)施兩大工程。銘智地產(chǎn)兩個(gè)樓盤處于定州“一城”西部方面，屬重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。“三區(qū)”，主要圍繞解決項(xiàng)目占地問題，規(guī)劃唐河循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園、黑龍泉綠色產(chǎn)業(yè)園、沙河工業(yè)園，總占地9500公頃，近期可用地2280公頃，著力打造經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)極?！八逆?zhèn)”，重點(diǎn)壯大李親顧、清風(fēng)店、東亭、明月店鎮(zhèn)四個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展的次中心。市場(chǎng)情況房地產(chǎn)E網(wǎng)6區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析現(xiàn)階段主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案剖析……7興華路中山路街凌博街業(yè)商北環(huán)路街月明金盛家園領(lǐng)秀城風(fēng)景城Ⅱ金世豪庭本案本案項(xiàng)目周邊盤分布區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目周邊林立著風(fēng)景城Ⅱ、金盛家園、金世豪庭、領(lǐng)秀城。前三位有的已是尾房，有的拆遷工作巨大。本案真正的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是領(lǐng)秀城。8領(lǐng)秀城——招商引資下的地產(chǎn)形態(tài)項(xiàng)目位置：興定路交商業(yè)北街開發(fā)商：保定隆基泰和房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目規(guī)模：住宅部分由16棟小高層和高層組成項(xiàng)目特色：地理區(qū)位一般，主打歐洲城邦戶型面積：戶型區(qū)間80～130m2，主力戶型為90～120m2、銷售均價(jià)：均價(jià)2280元/m2目標(biāo)客群：本地事業(yè)單位工作人員和經(jīng)商戶，對(duì)企業(yè)品牌認(rèn)可的投資客戶銷售狀態(tài)：一次性付款優(yōu)惠4個(gè)點(diǎn)；銀行貸款無優(yōu)惠，現(xiàn)整體銷售狀況較好；項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2010年10月交工使用9風(fēng)景城Ⅰ、Ⅱ——全城好位置，高容積率項(xiàng)目位置：公園路與中山路交口開發(fā)商：河北張氏投資集團(tuán)項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積80萬平方米項(xiàng)目特色：地理區(qū)位超好，定州市首席綠色革命大盤戶型面積：主力戶型為90～120m2、銷售均價(jià)：一期10棟18層準(zhǔn)現(xiàn)房均價(jià)2450元/m2，

3棟25層期房均價(jià)2500元/m2目標(biāo)客群：本地置業(yè)者和經(jīng)商戶，政府機(jī)構(gòu)人員銷售狀態(tài)：10棟18層明年交房，還剩幾十套一層和頂層，3棟25層期房2010年年底交房10金盛家園——離我們最近的項(xiàng)目項(xiàng)目位置：博陵街與中山路交口北行項(xiàng)目規(guī)模：住宅部分由16棟小高層和高層組成項(xiàng)目特色：音樂建筑風(fēng)格配套戶型面積：主力戶型為88.02m2、125.58m2、銷售均價(jià)：均價(jià)2400—2500元/m2目標(biāo)客群：本地置業(yè)者和經(jīng)商戶，政府機(jī)構(gòu)人員銷售狀態(tài)：現(xiàn)整體銷售狀況一般；項(xiàng)目沒有預(yù)計(jì)在2010年10月交工使用11定州房地產(chǎn)特點(diǎn)◆本地企業(yè)加外來開發(fā)商建設(shè)定州：本土企業(yè)如張氏集團(tuán)、銘智地產(chǎn)、中天地產(chǎn)等，這些企業(yè)在定州有著深厚的政府關(guān)系；隆基泰和作為外來者代表，依靠的是品牌號(hào)召力?！敉恋厥袌?chǎng)供給放量，地價(jià)不再高漲：房地產(chǎn)納稅是當(dāng)?shù)卣亩愂找淮髞碓?。定州市政府廣開地源、大興土木，與開發(fā)商一起搞城市建設(shè)。2008年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，開發(fā)商拿地的熱情銳減，“地王”現(xiàn)象估計(jì)短時(shí)間內(nèi)不會(huì)再現(xiàn)，地價(jià)趨勢(shì)平緩?！糇≌袌?chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重：三線城市購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品要求不高，導(dǎo)致了開發(fā)商只注重營(yíng)銷層面，而忽略了樓盤最根本的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。差異化、人性化、本土化才是住宅項(xiàng)目立足的根本?！艨蛻暨x盤受商圈影響明顯：以時(shí)代廣場(chǎng)為中心的商圈網(wǎng)羅著定州的人氣和財(cái)氣，靠近商圈的樓盤市場(chǎng)接受度就很高。遠(yuǎn)離商圈的項(xiàng)目的任務(wù)是挖掘自身賣點(diǎn)，完善產(chǎn)品，削弱因距離商圈所帶來的劣勢(shì)。12PART-2內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方案13內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方案一、市場(chǎng)目標(biāo)認(rèn)購(gòu)時(shí)段：2008年12月1日—2009年1月31日認(rèn)購(gòu)地點(diǎn)：中山路與博陵街交口新售樓部咨詢電話：xxxxxxxxxxxx二、銷售目標(biāo)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間推售名仕新區(qū)9#12#中大戶型，御景名門全部推出，緩解資金壓力，爭(zhēng)取多回款。在項(xiàng)目正式開盤前渲染氣氛、積聚人氣、確定意向購(gòu)房客戶，防止已登記客戶的流失。通過前期報(bào)紙、短信、等形象廣告，展示項(xiàng)目及銘智地產(chǎn)品牌形象。通過前期認(rèn)購(gòu)試探市場(chǎng)及消費(fèi)者反映，占領(lǐng)市場(chǎng)主場(chǎng)地位，做到有的放矢。14內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方案三、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)執(zhí)行方案1、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)流程以銘智房地產(chǎn)的名義通知（電話或信函）已積累客戶12月25日9：00開始到新售樓部參加內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)。（注：認(rèn)購(gòu)御景名門客戶上午到場(chǎng)，認(rèn)購(gòu)名仕新區(qū)客戶下午到場(chǎng)）在新售樓部安排客戶排隊(duì)位置，加強(qiáng)停車和現(xiàn)場(chǎng)客戶管理。安排好到場(chǎng)客戶的接待、登記工作。將客戶按先后到場(chǎng)順序進(jìn)行分組，然后進(jìn)場(chǎng)選購(gòu)，每批5組客戶。整個(gè)接待時(shí)間嚴(yán)格控制，未在短時(shí)間做出決定的客戶則不予等待，安置于休息區(qū)繼續(xù)考慮，后批客戶依次進(jìn)場(chǎng)。正式公開價(jià)格，推出名仕新區(qū)9#、12#樓的相關(guān)單位；御景名門全部開放。15內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方案銷售員將已有明確意向的客戶引至經(jīng)理室（或財(cái)務(wù)室），客戶提交身份證，工作人員填寫大定收據(jù)，認(rèn)購(gòu)協(xié)議書書（一式二份）。工作人員將已經(jīng)填寫完認(rèn)購(gòu)書的客戶引到定金收款處，客戶繳款，一份交與客戶，一份留存。客戶若沒有機(jī)會(huì)選購(gòu)我們的第一批房源，在推出第二批房源時(shí)，承諾已登記客戶將有優(yōu)先選購(gòu)權(quán)。《商品房買賣合同》簽署流程單

封號(hào)單編號(hào)：買受人房號(hào)付款方式銷售代表銷售部經(jīng)理資料審核財(cái)務(wù)部合同審核合同接受人簽署日期：年月日16認(rèn)購(gòu)單（名仕新區(qū)）

年月日編號(hào)：2008買受人：聯(lián)系電話：聯(lián)系地址：身份證：地址所購(gòu)房號(hào)：座單元號(hào)建筑面積：平方米付款方式：?jiǎn)蝺r(jià)：總房款：人民幣大寫：＿佰＿拾＿萬＿仟＿佰＿拾＿元人民幣小寫：（￥：元）地下室號(hào)：建筑面積：㎡單價(jià)為

元/平方米地下室總價(jià)：＿萬＿仟＿佰＿拾＿元（￥：元）上述房款＋地下室款總計(jì)：人民幣大寫：＿佰＿拾＿萬＿仟＿佰＿拾＿元人民幣小寫：（￥：元）首期款：人民幣大寫：＿拾＿萬＿仟＿佰＿拾＿元人民幣小寫：（￥：元）貸：1、自簽訂認(rèn)購(gòu)單之日起，按揭客戶五日內(nèi)、一次性客戶七日內(nèi)持認(rèn)購(gòu)單、定金收據(jù)和房款到售樓部簽訂《預(yù)訂房協(xié)議書》，逾期視為放棄所購(gòu)房號(hào)，開發(fā)商有權(quán)另行處理房號(hào)，所交定金不予退回。按揭客戶簽訂《預(yù)訂房協(xié)議書》的同時(shí)帶齊辦理按揭所需資料。因買受人原因不能辦理按揭，逾期五天后從即日轉(zhuǎn)為一次性付款。簽訂認(rèn)購(gòu)單后所購(gòu)房號(hào)不能變更，因特殊原因確需變更，則須經(jīng)開發(fā)商同意后重新確定新購(gòu)房號(hào)。所購(gòu)商品房的買賣條件以雙方簽訂的《預(yù)訂房協(xié)議書》為準(zhǔn)。雙方簽訂《預(yù)訂房協(xié)議書》后，此認(rèn)購(gòu)單交回，同時(shí)其內(nèi)容作廢。簽訂認(rèn)購(gòu)單的客戶放棄購(gòu)房，認(rèn)購(gòu)金不予退還。開發(fā)商：河北銘智房地產(chǎn)開發(fā)公司買受人：經(jīng)辦人：代理人：17認(rèn)購(gòu)單（名御景名門）

年月日編號(hào)：2008買受人：聯(lián)系電話：聯(lián)系地址：身份證：地址所購(gòu)房號(hào)：座單元號(hào)建筑面積：平方米付款方式：?jiǎn)蝺r(jià)：總房款：人民幣大寫：＿佰＿拾＿萬＿仟＿佰＿拾＿元人民幣小寫：（￥：元）地下室號(hào)：建筑面積：㎡單價(jià)為

元/平方米地下室總價(jià)：＿萬＿仟＿佰＿拾＿元（￥：元）上述房款＋地下室款總計(jì)：人民幣大寫：＿佰＿拾＿萬＿仟＿佰＿拾＿元人民幣小寫：（￥：元）首期款：人民幣大寫：＿拾＿萬＿仟＿佰＿拾＿元人民幣小寫：（￥：元）貸：1、自簽訂認(rèn)購(gòu)單之日起，按揭客戶五日內(nèi)、一次性客戶七日內(nèi)持認(rèn)購(gòu)單、定金收據(jù)和房款到售樓部簽訂《商品房買賣合同》，逾期視為放棄所購(gòu)房號(hào)，開發(fā)商有權(quán)另行處理房號(hào)，所交定金不予退回。按揭客戶簽訂《商品房買賣合同》的同時(shí)帶齊辦理按揭所需資料。因買受人原因不能辦理按揭，逾期五天后從即日轉(zhuǎn)為一次性付款。簽訂認(rèn)購(gòu)單后所購(gòu)房號(hào)不能變更，因特殊原因確需變更，則須經(jīng)開發(fā)商同意后重新確定新購(gòu)房號(hào)。所購(gòu)商品房的買賣條件以雙方簽訂的《商品房買賣合同》為準(zhǔn)。雙方簽訂《商品房買賣合同》后，此認(rèn)購(gòu)單交回，同時(shí)其內(nèi)容作廢。簽訂認(rèn)購(gòu)單的客戶放棄購(gòu)房，認(rèn)購(gòu)金不予退還。開發(fā)商：河北銘智房地產(chǎn)開發(fā)公司買受人：經(jīng)辦人：代理人：18內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方案2、手續(xù)辦理購(gòu)房客戶商定房源后到銷售部簽訂《認(rèn)購(gòu)單》并交納2萬元定金，按揭客戶五日內(nèi)交付首期款（總房款的30%）；一次性付款客戶七日內(nèi)付全款，并簽訂《預(yù)訂房協(xié)議書》或《商品房買賣合同》。同時(shí)可以領(lǐng)取《認(rèn)購(gòu)客戶抽獎(jiǎng)順序單》。買受人房號(hào)認(rèn)購(gòu)序號(hào)經(jīng)手人銷售經(jīng)理確認(rèn)開發(fā)商確認(rèn)認(rèn)購(gòu)客戶抽獎(jiǎng)順序單19內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方案-轉(zhuǎn)簽促銷活動(dòng)活動(dòng)名稱：“迎春節(jié)銘智地產(chǎn)真情回饋新老客戶抽獎(jiǎng)活動(dòng)”活動(dòng)時(shí)間：2009年1月10日活動(dòng)地點(diǎn)：新售樓部活動(dòng)內(nèi)容：凡是在2009年1月10日（含當(dāng)日）之前簽訂《預(yù)訂房協(xié)議書》的名仕新區(qū)客戶均享有參加抽獎(jiǎng)的資格

時(shí)間節(jié)點(diǎn)回饋獎(jiǎng)項(xiàng)2008.12.25-12.31五千元左右聯(lián)想筆記本電腦一臺(tái)（3名）2009.1.1-1.4三千元左右立馬牌電動(dòng)車一輛（5名）2009.1.5-1.10一千五百元左右卡西歐商務(wù)手表一塊（8名）活動(dòng)實(shí)質(zhì)：通過抽獎(jiǎng)的方式刺激客戶購(gòu)房認(rèn)購(gòu)交款，給項(xiàng)目造勢(shì)，為后期銷售做好鋪墊。20活動(dòng)流程：時(shí)間活動(dòng)內(nèi)容時(shí)長(zhǎng)/分07：50所有工作人員全部到位，活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)布置完畢08：00暖場(chǎng)，背景音樂開始播放3008：30客戶簽到3009：00主持人介紹項(xiàng)目情況509：05意向客戶訂房交款510：00抽獎(jiǎng)?wù)介_始，按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)，從下到上6011：00獲獎(jiǎng)?wù)甙l(fā)表幸運(yùn)感言11：30活動(dòng)結(jié)束——21人員分工準(zhǔn)備物料：內(nèi)容項(xiàng)目數(shù)量完成時(shí)間責(zé)任人簽到筆、簽到本本2個(gè)、筆3個(gè)活動(dòng)前三天銘智地產(chǎn)簽到桌椅1套活動(dòng)前三天銘智地產(chǎn)音響及話筒音響一套，話筒二個(gè)活動(dòng)前一天銘智地產(chǎn)宣傳資料人手一套活動(dòng)前一天銘智地產(chǎn)DV機(jī)、照相機(jī)各一臺(tái)活動(dòng)前一天銘智地產(chǎn)主持人串詞一份活動(dòng)前三天完美顧問抽獎(jiǎng)禮品見活動(dòng)內(nèi)容活動(dòng)前三天銘智地產(chǎn)注：費(fèi)用預(yù)算將在我方與貴公司確定具體活動(dòng)流程后，在具體的活動(dòng)執(zhí)行方案中體現(xiàn)，現(xiàn)暫不計(jì)入在內(nèi)。22PART-3推廣方案23一個(gè)成功的項(xiàng)目要善于表現(xiàn)自己！一個(gè)樓盤的成功不單單只是靠自身的品質(zhì)取勝品質(zhì)決定了我們成功的基礎(chǔ)而如何將成功的基礎(chǔ)轉(zhuǎn)化為真正的成功？我們需要被市場(chǎng)認(rèn)可！因此御景名門12月份媒體推廣計(jì)劃24御景名門12月份媒體推廣計(jì)劃一、推廣目標(biāo)產(chǎn)品利潤(rùn)：通過開始對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)作，樹立御景名門在定州的的高檔生活社區(qū)形象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品利潤(rùn)最大化，為09年1月份項(xiàng)目入市打好基礎(chǔ)，最終盡快回籠資金。項(xiàng)目品牌利潤(rùn)：通過項(xiàng)目的包裝推廣，將御景名門的高端形象推出，讓御景名門的高貴生活與現(xiàn)代都市生活相結(jié)合實(shí)，現(xiàn)品牌價(jià)值。企業(yè)品牌利潤(rùn)：御景名門為銘智的地產(chǎn)在定州開發(fā)的第二個(gè)項(xiàng)目，名仕嘉園作為一期項(xiàng)目的成功運(yùn)作，為本項(xiàng)目的入市，帶來良好的口碑，即可大幅度提升銘智地產(chǎn)的品牌知名度，樹立開發(fā)商誠(chéng)信、負(fù)責(zé)、實(shí)力的形象，為企業(yè)贏得良好口碑的同時(shí)，提升銘智地產(chǎn)的美譽(yù)度。25二、整合推廣媒體策略12月份的推廣目標(biāo)就是為09年1月份項(xiàng)目啟動(dòng)市場(chǎng)做好充分的準(zhǔn)備工作。1、自有媒體單頁／戶型單頁／圍檔／VI延展單頁——從整合傳播的核心入手，提煉優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)全面解析本案高品質(zhì)的生活價(jià)值內(nèi)涵，全新定制生活居住標(biāo)準(zhǔn)。展現(xiàn)御景名門的核心區(qū)位、配套、交通、教育等優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)，充分展示御景名門作為高品質(zhì)樓盤的價(jià)值所在。圍擋——充分利用工地現(xiàn)場(chǎng)圍擋，將工地進(jìn)行美化與包裝，傳達(dá)項(xiàng)目相關(guān)信息。VI延展——有效利用售樓部?jī)?nèi)吊旗、展板等，美化售樓部的同時(shí)傳達(dá)項(xiàng)目形象及銷售信息。

御景名門12月份媒體推廣計(jì)劃262、外界媒體報(bào)紙——《定州電視報(bào)》絕大部分訂閱客戶為黨政機(jī)關(guān)工作人員和有一定消費(fèi)能力的客群、發(fā)行量為8000份每份入戶。是項(xiàng)目的一級(jí)客戶。建議12月份做滿五期,形式為整版封底彩頁。戶外——戶外廣告宣傳周期長(zhǎng)、受眾面廣，有利于更快地樹立項(xiàng)目形象。電視——定州電視臺(tái)。電視推廣以形象生動(dòng)，影音同步能產(chǎn)生很強(qiáng)的視覺沖擊力。建議使用穿插項(xiàng)目簡(jiǎn)介短片、滾動(dòng)字幕。廣播——定州廣播電臺(tái)。廣播具有傳播的及時(shí)性，靈活性，廣播的目標(biāo)客戶群大多為有車一族，為項(xiàng)目的一級(jí)目標(biāo)客戶群。內(nèi)容直白簡(jiǎn)練、信息性強(qiáng)發(fā)單——