民法與民事訴訟(三)

2023年10月8日民法專題二：物權(quán)法

物“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！薄皠赢a(chǎn)物權(quán)的設立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”一、動產(chǎn)與不動產(chǎn)

物當事人沒有約定的情況下，孳息由原物產(chǎn)生，應當歸原物所有人。二、原物與孳息物權(quán)法規(guī)定，拾得遺失物，應當返還權(quán)利人。拾得人應當及時通知權(quán)利人或送交公安等有關(guān)部門。有關(guān)部門收到遺失物，知道權(quán)利人的，應當及時通知其領(lǐng)??；不知道的，應當及時發(fā)布公告。遺失物自發(fā)布公告之日起6個月內(nèi)無人認領(lǐng)的，歸國家所有。權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時，應當向拾得人或有關(guān)部門支付保管遺失物支出的必要費用。權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時應當按承諾履行義務；拾得人侵占遺失物的，無權(quán)請求保管遺失物等支出的費用，也無權(quán)請求權(quán)利人按照承諾履行義務。三、拾得遺失物物權(quán)熱點問題（一）善意取得問題（二）房屋產(chǎn)權(quán)問題（一）善意取得問題

1、概念：善意取得，是指原物由占有人轉(zhuǎn)讓給善意第三人時，善意第三人取得原物的所有權(quán)，所有權(quán)人不得請求善意第三人返還原物。

原物所有人無權(quán)處分人善意第三人追及權(quán)善意取得制度2023年10月8日（1）受讓人取得財產(chǎn)時出于善意=“不知情”+“舉證責任”；（2）受讓人必須通過交換的方式有償取得財產(chǎn)（合理的價格）；（3）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。但是，贓物不適用善意取得?！?、善意取得的適用條件：原物所有人無權(quán)處分人第三人出于善意追及權(quán)善意取得制度有償取得法律允許流通的動產(chǎn)和不動產(chǎn)2023年10月8日■善意取得的效力：（1）第三人取得財產(chǎn)的所有權(quán)；（2）原所有人被法律強制剝奪所有權(quán)；（3）原所有人只能向無處分權(quán)人要求賠償。

★案例：乙從甲處竊得一臺電腦，并出售給不知情的丙。丙將其購買的電腦租給他人使用。一年后，丙將該電腦贈與給丁，丁對該電腦來路不明有所耳聞。甲在被盜一年半后查明真相，要求丁返還。問題：丙、丁能否對抗甲的請求？甲乙丙夫妻關(guān)系房屋買賣合同要求返還房屋買方賣方過戶登記【案情簡介】甲、乙為夫妻關(guān)系，共有一處價值100萬元房產(chǎn)無人居住，購房時以甲的名義辦理房產(chǎn)登記，房屋產(chǎn)權(quán)證書與房屋管理部門的登記簿上均只有甲一人的名字。甲、乙因感情不和現(xiàn)欲離婚，甲即背著乙與不知情的第三人丙簽訂了房屋買賣合同，丙將房款100萬元交于甲后，與甲一起辦理了房產(chǎn)過戶登記。后乙得知此事，遂訴至人民法院，要求丙返還該房屋。

【問題提出】1.第三人丙能否取得該房屋的所有權(quán)？2．乙的損害如何得到救濟？

【法律關(guān)系】1．甲、乙為夫妻關(guān)系；2．該房屋真實權(quán)利為夫妻共有，公示的權(quán)利狀態(tài)為甲一人所有；3．甲與丙訂立房屋買賣合同并進行了產(chǎn)權(quán)登記【參考答案】1.丙可依公示公信原則，善意取得房屋所有權(quán)2.乙雖然作為房屋共同共有人享有的所有權(quán)，但其權(quán)利因為未公示，所以不能對抗已付相應對價且已依法登記的善意第三人丙。因此，其合法權(quán)利受到損害只能要求甲予以賠償，即其物權(quán)請求權(quán)喪失，僅享有債權(quán)請求權(quán)。

（二）房屋產(chǎn)權(quán)問題小產(chǎn)權(quán)房定義什么是小產(chǎn)權(quán)房分類及特點法律風險

小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村宅基地上修建的銷售給非宅基地使用權(quán)人的房地產(chǎn)或者在其他集體土地上修建的，銷售給非本集體經(jīng)濟組織成員的房地產(chǎn)。

小產(chǎn)權(quán)房通常沒有國家土地和建設部門頒發(fā)的土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證書或只有房屋所有權(quán)證書（一般由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)）。小產(chǎn)權(quán)房的定義小產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量差服務差無產(chǎn)權(quán)價格低無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護。同樣位置只是商品房價的20％至50％。物業(yè)、水電等費用便宜。開發(fā)工程多承包給小建筑商，質(zhì)量難保證

。無物管，或指定成立管理機構(gòu)進行管理，服務管理水平不是很高。產(chǎn)權(quán)不受法律承認，合法權(quán)益無法得到法律保障，是小產(chǎn)權(quán)房最大特點。小產(chǎn)權(quán)房特點小產(chǎn)權(quán)房與一般商品房的異同小產(chǎn)權(quán)房一般商品房住房形態(tài)普通住宅普通住宅買賣手續(xù)無需繳納商品房買賣的契稅繳納商品房買賣的契稅土地權(quán)屬農(nóng)村集體土地國有土地購買成本遠低于城市商品住宅隨行就市使用成本物業(yè)費、水電費、采暖費更便宜使用成本較高物業(yè)管理一般由開發(fā)商成立的物業(yè)管理機構(gòu)進行管理，服務水平不是很高正規(guī)的物業(yè)管理權(quán)屬證明文件部分有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村里頒發(fā)的房屋所有權(quán)證國家頒發(fā)的房屋所有權(quán)證數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局占全國住宅總面積的三分之一以上，小產(chǎn)權(quán)房泛濫已上升到了全國性社會現(xiàn)象全國市場現(xiàn)狀全國住宅總量約186億平方米，其中小產(chǎn)權(quán)房高達66億平方米面積，比例已經(jīng)超過35%全國住房結(jié)構(gòu)圖國家不予支持消費者購買小產(chǎn)權(quán)房屋，小產(chǎn)權(quán)房由于沒有法律保證而帶來的一系列風險建在集體土地上的，購買的房子拿不到國家發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房嚴格說屬于違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患，入住后的物業(yè)管理也容易出問題。