【中廣信】2011年2月14日新國八條及房產(chǎn)稅出臺(tái)后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及未來走勢(shì)研判

謹(jǐn)呈：新國八條及房產(chǎn)稅出臺(tái)后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及未來走勢(shì)研判北京中廣信房地產(chǎn)效勞機(jī)構(gòu)2021年2月14日中國·北京分析思路21、背景：房價(jià)依然堅(jiān)挺，政策調(diào)控力不從心2、政策：落實(shí)政策執(zhí)行力，政府保衛(wèi)權(quán)威3、走勢(shì)：政府問責(zé)督導(dǎo)，購房者躇足觀望回憶2021年上半年新政3背景發(fā)布時(shí)間：2021年1月1日發(fā)布部門：財(cái)政部政策主題：5年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅具體內(nèi)容：1月1日，財(cái)政部出臺(tái)“5年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅〞的規(guī)定，金融危機(jī)時(shí)期的二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策就此終止，旨在打擊當(dāng)時(shí)正出現(xiàn)的投機(jī)購房。發(fā)布時(shí)間：2021年1月10日發(fā)布部門：國務(wù)院辦公廳政策主題：國十一條具體內(nèi)容：?關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開展的通知?：購置二套房的家庭，貸款首付比例不得低于40%；房地產(chǎn)企業(yè)必須“公開房源+明碼標(biāo)價(jià)〞。年初新政發(fā)布，抑制投機(jī)購房1-4月70個(gè)大中城市房價(jià)漲幅屢創(chuàng)新高4背景年初新政后房價(jià)漲幅屢創(chuàng)新高時(shí)間漲幅%6789101112132021年前4個(gè)月70個(gè)大中城市房價(jià)同比漲幅〔%〕漲勢(shì)不止回憶2021年上半年新政5背景發(fā)布時(shí)間：2021年4月14日發(fā)布部門：國務(wù)院政策主題：提高銀行貸款利率具體內(nèi)容：提高銀行貸款利率：4月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購置第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，此前為40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購置首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。4月政策密集出臺(tái)發(fā)布時(shí)間：2021年4月17日發(fā)布部門：國務(wù)院政策主題：限制異地購房具體內(nèi)容：購置首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購置第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購置第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原那么自主確定。對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購置住房貸款?；貞?021年上半年新政6背景發(fā)布時(shí)間：2021年4月20日發(fā)布部門：住建部政策主題：對(duì)開發(fā)商銷售行為的一系列標(biāo)準(zhǔn)具體內(nèi)容：1、預(yù)售許可最低規(guī)模不小于棟。2、商品房交付使用條件須明確。3、尚未開盤工程要責(zé)成限期銷售。4、未取得預(yù)售許可的商品住房工程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房工程在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。發(fā)布時(shí)間：2021年4月22日發(fā)布部門：銀監(jiān)會(huì)政策主題：第三套房禁止貸款具體內(nèi)容：1、明確二套房標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)家庭只要購置了一套房，再買房就叫二套，而不管之前的購房是否從銀行貸款。2、明確三不貸、三掛鉤。所謂三不貸，第一，對(duì)于國土管理部門查處并確認(rèn)的有閑置土地、炒地倒賣的房地產(chǎn)企業(yè)，不予發(fā)放新的貸款；第二，對(duì)于建設(shè)部房屋管理部門查處并認(rèn)定的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)的房地產(chǎn)商不再給貸款；第三，對(duì)挪用銀行的貸款去繳納土地出讓金的，就是去參與招牌掛做保證金，然后交土地掛牌款的，不再給他增加貸款。三掛鉤，其一是指地貸掛鉤，開發(fā)商整治哪塊地，經(jīng)過評(píng)估之后，明確需要多少錢，銀行給予相應(yīng)的金額；其二，建貸掛鉤，開發(fā)商要貸款，一定是跟在建工程掛鉤；其三，房貸掛鉤，就是房子與貸款掛鉤，開發(fā)商要隨著賣房的進(jìn)度歸復(fù)原有貸款。4月政策密集出臺(tái)回憶2021年上半年新政7背景發(fā)布時(shí)間：2021年4月24日發(fā)布部門：證監(jiān)會(huì)政策主題：上市房企再融資須征得國土部門同意發(fā)布時(shí)間：2021年4月30日發(fā)布部門：北京政府政策主題：限購令具體內(nèi)容：北京在4月30日出臺(tái)的“國十條實(shí)施細(xì)那么〞中明確提出：5月1日起北京家庭只能新購一套商品房。4月政策密集出臺(tái)2021年上半年政策總結(jié)8背景充分表達(dá)了中央遏制房價(jià)、打擊投資、維護(hù)穩(wěn)定的決心政策出臺(tái)頻率快：一周之內(nèi)連續(xù)出臺(tái)政策，此種速率前所未有。調(diào)控手段多樣：在金融、土地、制度等多方面進(jìn)行調(diào)控，設(shè)計(jì)住建部、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、國土部等多個(gè)部門。影響面廣：對(duì)購房者、銀行、開發(fā)企業(yè)、地方政府等產(chǎn)業(yè)鏈的多個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)控。調(diào)控力度較大：二套房首付50%以上、異地購房限制等政策讓市場(chǎng)始料不及。留給銀行和地方政府的操作空間?。簢?yán)格按新政執(zhí)行，并建立監(jiān)管制和問責(zé)制。政策落地較快：新政發(fā)布的同時(shí)，各地銀行即開始執(zhí)行新政。首次運(yùn)用行政手段調(diào)控：限制異地購房、三套房不予發(fā)放貸款等政策已脫離金融調(diào)控的范圍。上半年新政后市場(chǎng)表現(xiàn)9背景11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月時(shí)間漲幅%15678910111213142021年前11個(gè)月70個(gè)大中城市房價(jià)同比漲幅〔%〕4月份之前房價(jià)漲幅屢創(chuàng)新高4月新政后房價(jià)漲幅逐步跌落國慶黃金周后新政內(nèi)容10背景出臺(tái)時(shí)間：2021年9月25日出臺(tái)部門：兩部委〔國土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部〕政策主題：開發(fā)商囤地一年禁買地具體內(nèi)容：文件規(guī)定，對(duì)發(fā)現(xiàn)并核實(shí)競(jìng)買人存在以下違法違規(guī)違約行為的，在結(jié)案和問題查處整改到位前，國土資源主管部門必須禁止競(jìng)買人及其控股股東參加土地競(jìng)買活動(dòng)：存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為的；存在非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法行為的；因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的；開發(fā)建設(shè)企業(yè)違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的。4月政策密集出臺(tái)后，全國房價(jià)漲幅逐步回落。中秋、國慶黃金周期間政策再一次密集出臺(tái)出人意表。國慶黃金周后新政內(nèi)容11背景出臺(tái)時(shí)間：2021年9月29日出臺(tái)部門：國家有關(guān)部委政策主題：完善差異化的住房信貸政策，各商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行具體內(nèi)容：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購置第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對(duì)貸款購置商品住房，首付款比例調(diào)整到３０％及以上；對(duì)貸款購置第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于５０％、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率１．１倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購置住房。對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行差異化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房工程和參與保障性安居工程的貸款需求。國慶黃金周后新政內(nèi)容12背景出臺(tái)時(shí)間：2021年9月29日出臺(tái)部門：財(cái)政部、國家稅務(wù)總局及住建部三部門政策主題：調(diào)整個(gè)人購房契稅及個(gè)人所得稅優(yōu)惠具體內(nèi)容：對(duì)個(gè)人購房契稅及個(gè)人所得稅優(yōu)惠實(shí)行調(diào)整：根據(jù)新政策，購置普通住房且該住房屬于家庭唯一住房的，契稅減半征收。對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。國慶黃金周后新政內(nèi)容13背景出臺(tái)時(shí)間：2021年10月11日出臺(tái)部門：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部政策主題：省級(jí)政府穩(wěn)定房價(jià)不力將問責(zé)具體內(nèi)容：三部門要求，各地立即研究制定貫徹落實(shí)國發(fā)〔2021〕10號(hào)文件的實(shí)施細(xì)那么。已印發(fā)實(shí)施細(xì)那么的地區(qū)，要按照近日國務(wù)院有關(guān)部門進(jìn)一步貫徹國發(fā)〔2021〕10號(hào)文件的要求，調(diào)整完善相關(guān)政策。房價(jià)過高、上漲過快、供給緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門將對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問責(zé)。對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。三部門要求，切實(shí)增加住房有效供給，全力加快保障性安居工程建設(shè)。嚴(yán)格住房用地供給和住房建設(shè)年度方案的管理，加大對(duì)各地2021年住房建設(shè)方案和用地供給方案實(shí)際完成情況的督查考核力度，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)方案和供地方案。房價(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地的供給總量。各地要全面落實(shí)保障性安居工程建設(shè)資金，加快建設(shè)進(jìn)度，強(qiáng)化工程質(zhì)量和施工平安管理，全面完成保障性安居工程建設(shè)任務(wù)。進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽合同〞等行為。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處分力度。對(duì)有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其新購置土地。加快房地產(chǎn)市場(chǎng)和個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，為群眾住房消費(fèi)和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理提供全面、及時(shí)、準(zhǔn)確的信息。黃金周新政出臺(tái)后的市場(chǎng)反響14背景一線城市：京滬應(yīng)聲跌落國慶長假也是每年的樓市黃金周，但隨著9月29日調(diào)控政策的出臺(tái)，以及局部城市調(diào)控細(xì)那么的逐漸落實(shí)，這個(gè)黃金周的成交顯現(xiàn)出異常的狀態(tài)。北京、上海一線城市表現(xiàn)慘淡。

國慶黃金周后新政內(nèi)容15背景出臺(tái)時(shí)間：2021年10月后政策細(xì)那么：12個(gè)大城市出臺(tái)限購令具體內(nèi)容：廣州、北京、上海、天津、深圳、杭州、南京、寧波、福州、廈門、三亞、蘇州12個(gè)大城市出臺(tái)住宅實(shí)施限購令。國慶黃金周后新政內(nèi)容16背景出臺(tái)時(shí)間：2021年10月19日出臺(tái)部門：央行、住建部政策主題：央行：10月20日起加息25個(gè)基點(diǎn)住建部：上調(diào)住房公積金存貸款利率具體內(nèi)容：央行：10月19日晚突然宣布，自2021年10月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率25個(gè)基點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)一年期存款與貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其中一年期存款將由現(xiàn)行的2.25%上調(diào)至2.50%、一年期貸款由現(xiàn)行的5.31%上調(diào)至5.56%。從2021年10月20日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.71%調(diào)整為1.91%。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率保持不變。住建部：五年期以下〔含五年〕及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率分別上調(diào)0.17和0.18個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下〔含五年〕從3.33%調(diào)整為3.50%，五年期以上從3.87%調(diào)整為4.05%。從2021年10月20日起，開展住房公積金支持保障性住房建設(shè)工程貸款試點(diǎn)的城市，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，并隨個(gè)人住房公積金貸款利率變動(dòng)做相應(yīng)調(diào)整。國慶黃金周后新政內(nèi)容17背景出臺(tái)時(shí)間：2021年10月25日出臺(tái)部門：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等三部委政策主題：?商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行方法?執(zhí)行期限：12月1日開始執(zhí)行具體內(nèi)容：?方法?規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶的原那么，在臨監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。?方法?稱，商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，并對(duì)其中用于工程工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。?方法?要求，商品房預(yù)售時(shí)，購房人應(yīng)當(dāng)將購房款直接存入專用賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程建設(shè)方案及施工進(jìn)度編制預(yù)售工程用款方案。?方法?指出，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)行為，導(dǎo)致工程停工、預(yù)售工程存在嚴(yán)重質(zhì)量問題、預(yù)售工程未按期交付使用等問題，區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)書面通知監(jiān)管銀行暫停撥付專用賬戶內(nèi)的全部商品房預(yù)售資金。所謂商品房預(yù)售資金，購房人按照商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款。國慶黃金周后新政內(nèi)容18背景出臺(tái)時(shí)間：2021年10月31日出臺(tái)部門：銀行監(jiān)管部門政策主題：調(diào)整首套房貸優(yōu)惠率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行期限：11月1日開始執(zhí)行具體內(nèi)容：北京、上海兩地多家銀行近期均根據(jù)監(jiān)管部門的口頭通知，從今日〔11月1日〕起調(diào)整了首套房貸優(yōu)惠率標(biāo)準(zhǔn)：大多數(shù)銀行的首套房貸7折優(yōu)惠被取消，重新執(zhí)行最低8.5折的新優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)；二套住房利率那么執(zhí)行同檔期基準(zhǔn)利率的1.1倍；同時(shí)禁止對(duì)第三套及以上住房提供貸款。而對(duì)于存量房貸的政策，商業(yè)銀行按照之前和客戶所訂立的合同條款執(zhí)行。國慶黃金周后新政內(nèi)容19背景出臺(tái)時(shí)間：2021年11月3日出臺(tái)部門：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策主題：住房公積金限制投資具體內(nèi)容：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等公布?關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知?，規(guī)定二套房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期首套房公積金房貸利率1.1倍；同時(shí)停止發(fā)放購置三套及以上住房的公積金房貸。國慶黃金周后新政內(nèi)容20出臺(tái)時(shí)間：2021年11月4日出臺(tái)部門：銀行監(jiān)管部門政策主題：房企貸款總額被禁超過在建工程的50%具體內(nèi)容：為防范可能出現(xiàn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門近日已經(jīng)強(qiáng)調(diào)要求房企的貸款總額不得超過其在建工程的50%。報(bào)道稱，監(jiān)管部門是在完成對(duì)60家房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)調(diào)查后作出決議的，監(jiān)管部門在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，房企資金鏈明顯趨緊；且隨市場(chǎng)的不斷調(diào)整企業(yè)貸款逾期現(xiàn)象有所增加。據(jù)稱，監(jiān)管層的調(diào)查結(jié)果顯示，房企關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、信息嚴(yán)重不透明、房企資金鏈明顯趨于緊張態(tài)勢(shì)。在60家房企調(diào)查對(duì)象中，有18家資產(chǎn)負(fù)債率超過70%；下屬成員企業(yè)中，有64家資產(chǎn)負(fù)債率超過90%。此外，從貸款期限結(jié)構(gòu)觀察，一年內(nèi)到期的大額貸款占比為28.3%，2021年年底前到期的大額貸款占比為63.6%。背景國慶黃金周后新政內(nèi)容21出臺(tái)時(shí)間：2021年11月10日、11月19日出臺(tái)部門：央行政策主題：半月內(nèi)兩次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率分別0.5個(gè)百分點(diǎn)具體內(nèi)容：中國人民銀行決定，從2021年11月29日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行今年內(nèi)第5次提高存款準(zhǔn)備金率，在此次上調(diào)后存款準(zhǔn)備金率已超過17.5%的歷史最高點(diǎn)，到達(dá)18.5%。時(shí)間調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度調(diào)整內(nèi)容10年11月19日18.00%18.5%0.5存款類金融機(jī)構(gòu)10年11月10日17.50%18.00%0.5%存款類金融機(jī)構(gòu)10年10月11日17.00%17.50%0.5%僅對(duì)工、農(nóng)、中、建、招商、民生六家銀行調(diào)整10年5月10日16.50%17.00%0.5%農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)10年2月25日16.00%16.50%0.5%大型金融機(jī)構(gòu)10年1月18日15.5%16.00%0.5%為增強(qiáng)支農(nóng)資金實(shí)力，支持春耕備耕，農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)暫不上調(diào)背景22背景央行連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率

房地產(chǎn)開展面臨怎樣的變化2008年12月25日(大型金融機(jī)構(gòu))16.00%15.50%-0.5(中小金融機(jī)構(gòu))14.00%13.50%-0.52008年12月05日(大型金融機(jī)構(gòu))17.00%16.00%-1(中小金融機(jī)構(gòu))16.00%14.00%-22008年10月15日(大型金融機(jī)構(gòu))17.50%17.00%-0.5(中小金融機(jī)構(gòu))16.50%16.00%-0.52008年09月25日(大型金融機(jī)構(gòu))17.50%不調(diào)整-(中小金融機(jī)構(gòu))17.50%16.50%-12008年06月07日16.50%17.50%12008年05月20日16%16.50%0.502008年04月25日15.50%16%0.502008年03月18日15%15.50%0.502008年01月25日14.50%15%0.502007年12月25日13.50%14.50%12007年11月26日13%13.50%0.502007年10月25日12.50%13%0.502007年09月25日12%12.50%0.502007年08月15日11.50%12%0.502007年06月05日11%11.50%0.502007年05月15日10.50%11%0.502007年04月16日10%10.50%0.502007年02月25日9.50%10%0.502007年01月15日9%9.50%0.50歷史如此相似：2007年：央行10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2021年中國房地產(chǎn)開展受到嚴(yán)重抑制

目前房地產(chǎn)二次調(diào)控正在進(jìn)行中，伴隨著首付款政策的出臺(tái)，商業(yè)銀行可放貸金額的減少，也意味著銀行房貸的進(jìn)一步收緊。而此時(shí)央行決定提高存款準(zhǔn)備金利率對(duì)于房貸市場(chǎng)來說，銀行可放貸資金進(jìn)一步的減少也意味著放貸額度降低，也從而限制了開發(fā)商貸款的額度，隨著市場(chǎng)調(diào)控的深入，市場(chǎng)成交漸冷，開發(fā)商資金壓力或許會(huì)在幾個(gè)月后顯現(xiàn)。國慶黃金周后新政內(nèi)容23背景出臺(tái)時(shí)間：2021年12月25日出臺(tái)部門：央行政策主題：上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率具體內(nèi)容：自2021年12月26日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整后利率%一、城鄉(xiāng)居民和單位存款（一）活期存款0.36（二）整存整取定期存款三個(gè)月2.25半年2.50一年2.75二年3.55三年4.15五年4.55二、各項(xiàng)貸款六個(gè)月5.35一年5.81一至三年5.85三至五年6.22五年以上6.40出臺(tái)時(shí)間：2021年12月25日出臺(tái)部門：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策主題：上調(diào)住房公積金存貸款利率具體內(nèi)容：要求各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，及各直轄市、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)住房公積金管理委員會(huì)、住房公積金管理中心，從2021年12月26日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)0.34個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.91%調(diào)整為2.25%。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率保持不變。另外，從2021年12月26日起，開展住房公積金支持保障性住房建設(shè)工程貸款試點(diǎn)的城市，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行，并隨個(gè)人住房公積金貸款利率變動(dòng)做相應(yīng)調(diào)整。國慶黃金周后新政內(nèi)容24背景出臺(tái)時(shí)間：2021年12月25日出臺(tái)部門：央行政策主題：貨幣供給總量回歸常態(tài)是明年最主要任務(wù)具體內(nèi)容：首先，要控制好貨幣總量。貨幣政策從適度寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健意味著以M2為主的貨幣供給總量增長應(yīng)低于適度寬松時(shí)期，降至以往穩(wěn)健貨幣政策階段的一般水平。貨幣供給總量回歸常態(tài)是明年貨幣政策最主要的任務(wù)，只有回歸常態(tài)，才能實(shí)現(xiàn)中央提出的把好流動(dòng)性總閘門的要求。其次，要保持貸款總量合理適度增長。隨著資本市場(chǎng)的開展和直接融資比例的提高，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)開展的資金供給會(huì)表達(dá)在社會(huì)融資總量上，社會(huì)融資總量調(diào)控應(yīng)按滿足經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康開展的正常需要掌握。銀行信貸是社會(huì)融資總量的一個(gè)重要組成局部，銀行信貸增長要與實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展主要目標(biāo)相吻合，特別要考慮經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)和通脹控制目標(biāo)，從反危機(jī)特殊時(shí)期的非常態(tài)應(yīng)對(duì)，轉(zhuǎn)向合理適度的增長。第三，要繼續(xù)優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)商業(yè)銀行加大對(duì)重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的信貸支持力度，嚴(yán)格控制對(duì)“兩高〞行業(yè)和產(chǎn)能過剩行業(yè)的貸款，效勞于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大局，為經(jīng)濟(jì)可持續(xù)開展提供動(dòng)力支持。第四，要有效防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。高度重視經(jīng)濟(jì)較快開展中存在的流動(dòng)性寬松、信貸投放較大等可能積累的順周期系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱患，加快構(gòu)建逆周期的金融宏觀審慎管理制度框架。黃金周后陸續(xù)出臺(tái)的政策25背景開發(fā)商囤地一年禁買地完善差異化的住房信貸政策，各商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整個(gè)人購房契稅及個(gè)人所得稅優(yōu)惠省級(jí)政府穩(wěn)定房價(jià)不力將問責(zé)12個(gè)大城市出臺(tái)限購令央行：10月20日起加息25個(gè)基點(diǎn)住建部：上調(diào)住房公積金存貸款利率?商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行方法?調(diào)整首套房貸優(yōu)惠率標(biāo)準(zhǔn)房企貸款總額被禁超過在建工程的50%央行上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)住建部上調(diào)住房公積金存貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)貨幣供給總量回歸常態(tài)是明年最主要任務(wù)購房剛需、投資需求同時(shí)被抑制地方政府執(zhí)行政策壓力加大開發(fā)商融資難度加大后續(xù)開發(fā)不確定性增強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)加大主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)26背景

GDP/CPI與2021年相比，經(jīng)濟(jì)危機(jī)過后，2021年上半年GDP、CPI同比指標(biāo)出現(xiàn)不同程度的反彈；近10年，中國GDP始終處于增長階段，從2001年至2007年間，連年走強(qiáng)，直到2021年經(jīng)濟(jì)危機(jī)，漲幅才回落到2002年的水平；受宏觀調(diào)控影響，物價(jià)指數(shù)有升有降，同比增長最高點(diǎn)在2007－2021年間，2021年經(jīng)濟(jì)危機(jī)，物價(jià)指數(shù)明顯下滑，到2021年，物價(jià)指數(shù)又出現(xiàn)大幅度反彈。2003年以來的八年中，中國平均GDP增長為10.9%，通貨膨脹為3.2%，中國大致需要每年14.1%的貨幣擴(kuò)張來滿足經(jīng)濟(jì)開展的需要。然而，M2每年的擴(kuò)張速度卻到達(dá)18.8%，每年制造著大約4.5個(gè)百分點(diǎn)的多余貨幣發(fā)行。照此口徑測(cè)算，中國在過去的八年總共制造出14.5萬億元的過度流動(dòng)性。通貨膨脹壓力27背景

GDP/外匯儲(chǔ)藏/儲(chǔ)蓄/貨幣發(fā)行自2021年初開始，金融機(jī)構(gòu)存款快速增長，增長率約28%。11月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額為59.27萬億元，同比增長28.19%，增幅比上年末高8.46個(gè)百分點(diǎn)。1-11月份人民幣各項(xiàng)存款增加12.63萬億元，同比多增5.32萬億元。自09年2月份，貨幣供給量的增長率徹底扭轉(zhuǎn)了08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期逐步下滑的狀態(tài)，而快速上升。11月末，廣義貨幣供給量(M2)余額為59.46萬億元，同比增長29.74%，增幅比上年末高11.92個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣供給量(M1)余額為21.25萬億元，同比增長34.63%，增幅比上年末高25.57個(gè)百分點(diǎn)。貨幣供給量的增長率到達(dá)了1995年以來的最高水平。2021年，中國GDP總值達(dá)335353億元，增長率8.7%，相當(dāng)于日本GDP的96%，名列世界排名第三。2021年中國外匯儲(chǔ)藏23992億美元，同比增長23.3%。08-09年間08-09年間全國二級(jí)市場(chǎng)的供求表現(xiàn)28背景房地產(chǎn)市場(chǎng)：“9.29〞新政后房價(jià)仍繼續(xù)上漲，1月以來重點(diǎn)城市成交量高位運(yùn)行圖：2021年全國商品房銷售面積變化及70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理 2021年以來，為遏制房價(jià)過快上漲，中央及地方政府出臺(tái)了屢次調(diào)控政策，5-8月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)受到顯著影響，商品房銷售面積同比下降，房價(jià)漲幅轉(zhuǎn)為北京一級(jí)市場(chǎng)的供求表現(xiàn)29背景從圖表看出，2005年—2021年北京土地市場(chǎng)整體呈上行趨勢(shì)，主要表達(dá)在年度成交土地宗數(shù)，建筑面積，年度樓面地價(jià)，主要供給區(qū)域和年度成交總價(jià)。北京二級(jí)市場(chǎng)的供求表現(xiàn)30背景數(shù)據(jù)來源：中廣信數(shù)據(jù)平臺(tái)從圖表上可以看出，2005—2021年北京商品房在2021年和2021年都是低迷期。與前面圖表顯示的土地供給來看，似乎并不相符——土地上行，新房供給下行。我們分析原因是近年來土地實(shí)行招牌掛，更多的土地成交能被群眾看到；而早些年土地供給量并不低，相反通過各種渠道有大量土地供給，譬如大型上市公司05、06年土地劃撥；因此，土地供給量本質(zhì)上是在下降，二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)更能表達(dá)市場(chǎng)問題。北京三級(jí)市場(chǎng)的供求表現(xiàn)31背景從圖表可以看出，二手房市場(chǎng)價(jià)格一直在穩(wěn)步攀升，成交量在08年和10年有轉(zhuǎn)折。二手房更多的表現(xiàn)的是市場(chǎng)行為，我們可以從價(jià)格和成交量上分析整個(gè)北京市場(chǎng)并可以簡單預(yù)測(cè)。價(jià)格上來看，北京二手房價(jià)格穩(wěn)步上升，在08年樓市振蕩器價(jià)格亦能保持穩(wěn)步上升，說明市場(chǎng)條件成熟，政策的打壓并不能太大影響市場(chǎng)價(jià)格。從成交量來看，政策對(duì)成交量的影響不容小覷，08年和10年的市場(chǎng)表現(xiàn)證明了政策的威懾力。同時(shí)二手房的市場(chǎng)占有率逐年上升，也反映了新房市場(chǎng)供給情況。數(shù)據(jù)來源：中廣信數(shù)據(jù)平臺(tái)2021年調(diào)控以上海為例322021視點(diǎn)上海房控“四限〞：限購、限外、限貸、限價(jià)。失效20212021年，又遇調(diào)控年，這已是近六年來的第三輪從緊性調(diào)控。與2005年、2021年的前兩輪相比，相似的是：信貸〔公積金〕、稅收、市場(chǎng)秩序依然成為調(diào)控措施的主要內(nèi)容；而與前兩輪不同的是：信貸的收縮程度更勝以往，并且“創(chuàng)新〞的限購條款及箭在弦上的房產(chǎn)稅。因而，評(píng)論人士普遍稱之為“史上最嚴(yán)〞的調(diào)控，然而，就是這個(gè)“史上最嚴(yán)〞的調(diào)控，在我們眼里卻是失效的，其對(duì)市場(chǎng)所產(chǎn)生的效果絲毫配不上“史上最嚴(yán)〞的稱號(hào)?？梢赃@么說，2021的調(diào)控年是個(gè)失效年,三輪調(diào)控始終沒有觸及到房價(jià)問題的根源，每一輪的調(diào)控必然都陷入“短期有效、長期無效〞的境地。政府2021年伊始對(duì)穩(wěn)定房價(jià)調(diào)控重拳出擊，是在意料之中。背景以上海為例33何謂“失效”？

2010年度上海市商品房走勢(shì)呈現(xiàn)出兩頭高中間低、價(jià)格先抑后揚(yáng)的走勢(shì)。從4月份開始的宏觀調(diào)控政策使得本來供求兩旺的市場(chǎng)出現(xiàn)了顯著下降。而市場(chǎng)并未因宏觀調(diào)控而走入冰點(diǎn)，相反市場(chǎng)在調(diào)控以后連續(xù)數(shù)個(gè)月出現(xiàn)成交逐步增加的態(tài)勢(shì)。進(jìn)入第四季度以后甚至還再現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面?？梢娛袌?chǎng)購買力還是很強(qiáng)，而解決市場(chǎng)供求矛盾的方法還應(yīng)從加大供應(yīng)量入手。在成交均價(jià)方面本年度本市商品房成交均價(jià)也呈現(xiàn)大幅攀升的走勢(shì)。結(jié)論：2010年調(diào)控政策沒有達(dá)到“有效遏制房價(jià)過快上漲”的目的。2010上海商品住宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析：2010年，全市商品住宅供應(yīng)1106.98萬平方米，同比減少18.03%。2010年，全市商品住宅成交964.6萬平方米，同比減少48.86%。2010年，全市商品住宅成交均價(jià)25080元/平方米，同比上升了19.58%。2010年，全市商品住宅供求比1：0.87，去年同期為1：1.4。背景2021年房地產(chǎn)行業(yè)的矛盾34背景問題一：房價(jià)居高不下，老百姓怨聲載道；問題二：政府頻出政策干預(yù)房價(jià)，效果微弱；矛盾：政府干預(yù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的執(zhí)行能力與老百姓對(duì)房價(jià)合理要求產(chǎn)生矛盾；分析思路351、背景：房價(jià)依然堅(jiān)挺，政策調(diào)控力不從心2、政策：落實(shí)政策執(zhí)行力，政府保衛(wèi)權(quán)威3、走勢(shì)：政府問責(zé)督導(dǎo)，購房者躇足觀望新“國八條〞來了36政策2021年1月26日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議最后確定了包括“落實(shí)地方政府責(zé)任，合理確定地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建設(shè)力度〞等八項(xiàng)措施，被業(yè)內(nèi)稱為新“國八條〞。新“國八條〞來了新“國八條〞具體內(nèi)容37政策序號(hào)主要措施具體內(nèi)容1進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。2加大保障性安居工程建設(shè)力度各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。3調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。4強(qiáng)化差別化住房信貸政策對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。新“國八條〞具體內(nèi)容38政策序號(hào)主要措施具體內(nèi)容5嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。6合理引導(dǎo)住房需求各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。7落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)、新建住房價(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，要向國務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。8堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)對(duì)各地穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。政策解讀39政策2021年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)政策之解讀本細(xì)那么相較之前政策有所突破，比較直接的給出了不同地區(qū)房價(jià)漲幅的合理范圍。而其參考指標(biāo)那么主要依據(jù)“地區(qū)的GDP、可支配收入、支付能力〞，就上海而言，按照上海十二五規(guī)劃，未來五年上海GDP年均增長8%來判斷，在不考慮貨幣發(fā)行和通脹因素的情況下，至少房價(jià)年均增長8%是完全可以接受的。具體來看，宏觀上來說，因其與“問責(zé)機(jī)制〞掛鉤，或?qū)⒖梢栽鰪?qiáng)政府對(duì)不同地區(qū)房價(jià)走勢(shì)的把握，對(duì)房價(jià)控制目標(biāo)漲幅過高的地區(qū)進(jìn)行控制，一定程度上遏制房價(jià)出現(xiàn)非理性過快上漲。對(duì)于開發(fā)商而言，在年度價(jià)格控制目標(biāo)出來以后，其開發(fā)工程新開上市的產(chǎn)品價(jià)格策略必會(huì)受到一定的影響，而在更大程度表現(xiàn)為價(jià)格預(yù)期下調(diào)。就購房者來說，或?qū)⒎€(wěn)定其對(duì)于未來房價(jià)走勢(shì)的預(yù)期，一定程度上緩解觀望情緒，促進(jìn)其下定成交。政策解讀40政策對(duì)貸款購置第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍政策之解讀相較之前的政策，二套房首付比例從不低于50%上調(diào)至60%，房貸進(jìn)一步收緊必然會(huì)增加購房的本錢，對(duì)市場(chǎng)需求一定會(huì)產(chǎn)生消極影響。其影響分兩個(gè)層面，第一是實(shí)際層面，即由于首付比例提高，買房者無力承擔(dān)首付而放棄購房，第二是心理層面，由于對(duì)調(diào)控從緊而對(duì)房價(jià)預(yù)期發(fā)生變化而放緩購房。兩個(gè)層面的影響共同作用下，市場(chǎng)可能出現(xiàn)銷量下滑。而是否能夠促動(dòng)房價(jià)下調(diào)，那么需要視銷量下降的程度而定。然而，二套房的信貸收緊在控制投資投機(jī)的同時(shí)，也或?qū)⒄`傷普通的改善型購房需求，甚至于改善型需求的受傷程度遠(yuǎn)高于投資投機(jī)型需求。由于投資投機(jī)購房的購置能力強(qiáng)，首付提升對(duì)他們的影響或許還在可接受的范圍內(nèi)。而普通的改善型需求，完全是自住性的購房，他們支付能力相對(duì)較弱，此番增加到了60%，又將擱置局部此類住房需求的購置方案。由此，我們認(rèn)為，這一措施對(duì)市場(chǎng)中低端工程的影響將大于高端市場(chǎng)。對(duì)中小面積的常規(guī)二房、三房的影響大于大戶型、豪宅。政策解讀41加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)工程，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查政策之解讀土地增值稅的清算，對(duì)于局部企業(yè)而言，可能影響較大。由于局部企業(yè)原本較少考慮土地增值稅的清算問題，在企業(yè)運(yùn)作的資金中也并沒有為土地增值稅特意安排資金。如果此次嚴(yán)格清算土地增值稅，對(duì)企業(yè)而言將明顯增加很大一筆方案外的支出，對(duì)于企業(yè)的短期資金流會(huì)產(chǎn)生不小的影響。從字面分析，此條款的影響面不會(huì)很大，其進(jìn)行清算的重點(diǎn)僅為“定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的工程〞，這根本是針對(duì)高端市場(chǎng)，而對(duì)于外郊環(huán)、遠(yuǎn)郊等工程影響不大。同時(shí)，我們也看到，本細(xì)那么措辭尚留有余地，具體到落實(shí)執(zhí)行過程，何為“明顯超過〞，“周邊房價(jià)水平〞又如何確定等，或?qū)⒏嗳Q于政府等主觀意愿，存在較大的可操作空間。政策政策解讀42政策各直轄市、方案單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。政策之解讀細(xì)那么中對(duì)限購做出了具體指示，“原那么上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。〞由此，不難看出，限購出現(xiàn)了國家統(tǒng)一性的指導(dǎo)文件，同時(shí)，明顯擴(kuò)大了限購范圍，“各直轄市、方案單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市〞，據(jù)不確定消息，或?qū)⒂?0個(gè)城市將參加限購行列。就上海而言，相較滬版限購條例，本細(xì)那么明顯更加嚴(yán)格，而其影響也更大。具體來看，一方面，一手市場(chǎng)〔包括二手市場(chǎng)〕可能出現(xiàn)成交急劇萎縮，不僅投資投機(jī)性需求受到嚴(yán)厲的打壓，改善型購房家庭恐怕也幾乎不能再通過“賣小買大、買大賣小，合二為一〞等方式來改善家庭的居住條件。另一方面，二手房市場(chǎng)可能出現(xiàn)掛牌量急劇萎縮。由于新買房受限，手中有房的投資客或?qū)⒉辉冈诔鍪鄯吭?。政策解讀43政策未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)、新建住房價(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省〔區(qū)、市〕人民政府，要向國務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。政策之解讀新國八條延續(xù)了之前政策中的政府問責(zé)機(jī)制，并對(duì)問責(zé)范圍作了較為明確的規(guī)定，除“未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)、新建住房價(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)〞外，對(duì)于“執(zhí)行差異化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后〞等也可問責(zé)，由此可見，中央有意增強(qiáng)地方政府在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中的責(zé)任，杜絕地方政府受土地財(cái)政等影響出現(xiàn)不作為現(xiàn)象。去年一輪的土地問責(zé)中，國家土地總督察對(duì)全國的12個(gè)土地違法違規(guī)嚴(yán)重的省市區(qū)主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談，可見問責(zé)機(jī)制絕非只是簡單簡單的說說而已。綜合來看，本細(xì)那么更多表現(xiàn)為增強(qiáng)地方政府在具體實(shí)施執(zhí)行過程中的責(zé)任感，同時(shí)也向公眾傳達(dá)了中央“堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開展〞的決心。結(jié)論&綜合44政策相較之前出臺(tái)的政策，新“國八條〞的力度有所加大，但本質(zhì)上依舊是前期政策的延續(xù)和已有成果的穩(wěn)固，即調(diào)控目標(biāo)依舊是抑制房價(jià)過快上漲，而非房價(jià)下降；房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展需要穩(wěn)定，而非快速、過熱。同時(shí)，我們可看到，雖然本輪調(diào)控的重點(diǎn)依舊是打壓投機(jī)、投資性需求，但相較之前的政策，改善型需求或?qū)⒈桓蟪潭鹊恼`傷。房產(chǎn)稅塵埃落定45政策2021年1月27日，上海市、重慶市相繼公布了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案細(xì)那么，并定于28日起實(shí)施。由此，傳言甚久的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案終于拉開大幕，并將逐步全國推廣。房產(chǎn)稅塵埃落定“滬版〞房產(chǎn)稅46政策相關(guān)參數(shù)具體內(nèi)容試點(diǎn)范圍本市行政區(qū)域征收對(duì)象本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房,下同)和非本市居民家庭在本市新購的住房(以下統(tǒng)稱“應(yīng)稅住房”)。新購住房的購房時(shí)間,以購房合同網(wǎng)上備案的日期為準(zhǔn)。計(jì)稅依據(jù)參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值,評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期,暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。適用稅率適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。應(yīng)納稅額本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積,下同)人均不超過60平方米(即免稅住房面積,含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的,對(duì)屬新購住房超出部分的面積,按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。即應(yīng)納稅額=新購住房應(yīng)稅面積×新購住房單價(jià)×相應(yīng)稅率×70%“渝版〞房產(chǎn)稅47政策相關(guān)參數(shù)具體內(nèi)容試點(diǎn)范圍渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)(主城九區(qū))征收對(duì)象1.個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅。2.個(gè)人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍(含2倍)以上的住房。3.在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。計(jì)稅依據(jù)應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)。適用稅率1.獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房,稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的,稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。2.在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購第二套(含第二套)以上的普通住房,稅率為0.5%。應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價(jià)×稅率（應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積）。其中免稅面積指納稅人在本辦法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房,免稅面積為100平方米。而在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。滬渝比較48政策類比項(xiàng)適用范圍及確定均價(jià)

存量房征收與否

“新購普通房”是否在列

免稅面積（起征點(diǎn)）適用稅率

稅款計(jì)算

上海

上海全市行政區(qū)域，作為參照的“新房成交均價(jià)”指上海市上一年度新建商品住宅成交均價(jià)。一律不征。本市家庭：新購的第二套及以上住房（包括新房和二手房）非本市家庭：新購住房（不論是否第一套）。按“人均面積”算，人均60平方米（含）為起征點(diǎn)。分兩檔：0.4%和0.6%。應(yīng)納稅額=新購住房應(yīng)稅面積×新購住房單價(jià)×相應(yīng)稅率×70%。重慶

重慶市主城9個(gè)區(qū)，作為參照的“新房成交均價(jià)”指上兩個(gè)年度主城新建商品住房建筑面積成交均價(jià)的算術(shù)平均。存量獨(dú)棟商品住宅要征收。本市家庭：獨(dú)棟商品住宅（無論存量還是增量）；新購的高檔住房（指價(jià)格比主城新房成交價(jià)高2倍）非本市家庭（同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作）的第二套住房。按“戶面積”算，一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。分每戶100平方米和180平方米兩種起征點(diǎn)。分三檔：0.5%、1%和1.2%。應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價(jià)×對(duì)應(yīng)稅率。點(diǎn)評(píng)

兩地的“新房成交均價(jià)”均以當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門公布的數(shù)字為準(zhǔn)。不同的是重慶取前兩年的均價(jià)相加再除以二，上海直接取上一年的均價(jià)。

_兩市對(duì)外來炒房者都高度警惕，上海尤嚴(yán)。在上海，若同一家庭，即使已有存量房產(chǎn)，但新購住房后，家庭人均住房面積仍低于60平方米（含）的，免征房產(chǎn)稅；在重慶，存量獨(dú)棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。無論上海重慶，稅率都較溫和，也都體現(xiàn)了差別稅率。試點(diǎn)的意義更大。應(yīng)稅建筑面積是指納稅人應(yīng)稅住房的建筑面積扣除免稅面積后的面積。上海應(yīng)稅房的總房價(jià)是打7折后再計(jì)稅。滬版房產(chǎn)稅解讀49政策首先，房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)需求會(huì)產(chǎn)生直接影響。從本地人和外地人的差異化待遇來看，影響力由小至大依次為：上海本地的自住購房需求、上海本地的改善型購房、外地投資性需求〔含外地高端自住需求〕、上海本地投資投機(jī)性需求、外地〔新上海人〕自住型需求。由于此次上海房產(chǎn)稅對(duì)本地人與外地人實(shí)行差異化待遇，上海人給予60平方米的免稅面積，對(duì)于普通的自住型購房家庭而言，購置住房應(yīng)該不會(huì)超過免稅面積，幾乎不受房產(chǎn)稅的影響。對(duì)于上海本地改善型購房而言，其最主要的影響在于新購房和原有住房面積相加后，有可能超出免稅面積，而超出局部那么面臨征收房產(chǎn)稅。對(duì)于投資投機(jī)性需求，根本可以肯定會(huì)成為房產(chǎn)稅的納稅主體，然而相對(duì)而言這局部的購房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)，支付能力強(qiáng)勁，因此對(duì)于每年0.6%〔或0.4%〕的房產(chǎn)稅而言，敏感度不會(huì)很強(qiáng)。而受影響最大的恐怕會(huì)是普通自住型的新上海人。這局部人群或許是大學(xué)畢業(yè)留上海，或許是新近上海謀求職業(yè)開展，總體而言，這類人群普遍支付能力較為勉強(qiáng)，對(duì)稅費(fèi)的敏感度較強(qiáng)，購房自住特征明顯。滬版的房產(chǎn)稅在很大程度上增加了這局部原本經(jīng)濟(jì)實(shí)力就偏弱人群的購房、養(yǎng)房的本錢，壓力顯而易見。但同時(shí)，滬版房產(chǎn)稅對(duì)“持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人,其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的,暫免征收房產(chǎn)稅；持有本市居住證但不滿3年的購房人,其上述住房先按本暫行方法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅,待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的,其上述住房已征收的房產(chǎn)稅,可予退還〞。由此，對(duì)于持有居住證且居住超過三年“新上海人〞而言，房產(chǎn)稅咱不會(huì)影響其首次剛性需求。滬版房產(chǎn)稅解讀50政策其次，房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)上漲預(yù)期影響甚微。從上海版房產(chǎn)稅的稅率來看，0.6%〔或0.4%〕的稅率并不高，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的逆轉(zhuǎn)作用。〔1〕對(duì)普通自住者免稅，無影響；〔2〕對(duì)投資客而言，每年0.6%，甚至0.4%的稅率，相較動(dòng)輒10%的年收益率，根本難以阻止其投資需求。更何況，目前來看，國內(nèi)尚缺少更好的投資領(lǐng)域。從“既往不咎〞免稅規(guī)那么來看，一方面，鼓勵(lì)了以往投資性購房繼續(xù)持有房產(chǎn)的愿望，另一方面即便新買房，房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)也比預(yù)期減少許多。買房依然會(huì)作為家庭資產(chǎn)保值、增值的主要途徑。此外，按市場(chǎng)價(jià)格的70%為納稅依據(jù)、房價(jià)低于前一年平均價(jià)格2倍的稅率為0.4%等規(guī)定使得上海房產(chǎn)稅實(shí)際對(duì)購房者的影響更低。因此，由于稅率不高，影響范圍有限等原因，滬版房產(chǎn)稅或難以對(duì)房價(jià)預(yù)期形成直接影響。結(jié)論&綜合51政策房產(chǎn)稅出臺(tái)在新“國八條〞之后，相較兩大政策，不但沒有產(chǎn)生疊加效應(yīng)，房產(chǎn)稅的作用反而被削弱了。新“國八條〞中最為嚴(yán)厲的政策莫過于限購政策，這一政策真正嚴(yán)格執(zhí)行后，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)急劇下滑，高收入、多房產(chǎn)的購房人群被驅(qū)逐出市場(chǎng)，而買房的人群更多為首次購房或中低端消費(fèi)需求。綜合“既往不咎〞的原那么，滬版房產(chǎn)稅或?qū)⒚媾R“空城〞的為難，即最該征收房產(chǎn)稅、也最有可能被征收房產(chǎn)稅的購房人群由于限購而不買房，房產(chǎn)稅失去了征稅來源。由此我們認(rèn)為，滬版房產(chǎn)稅稅制改革的試點(diǎn)意義遠(yuǎn)大于其對(duì)房價(jià)可能產(chǎn)生的影響。加息遇上國八條52政策每輪加息，都是一個(gè)漫長的過程。上一輪加息周期，自2004年至2021年，共計(jì)加息九次。這輪加息周期，始于去年10月，12月第二次，現(xiàn)在屬于第三次。我們需要關(guān)注的是房地產(chǎn)政策環(huán)境。雖然加息進(jìn)程尚屬前半段，但自去年以來，房地產(chǎn)調(diào)控已歷經(jīng)四輪，尤其是上月底出臺(tái)的新“國八條〞，非常之嚴(yán)厲，加上重慶和上海終于開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅。這就意味著，即便沒有加息的貨幣緊縮措施，樓市也會(huì)進(jìn)行調(diào)整。有了加息，那么會(huì)產(chǎn)生貨幣政策與房地產(chǎn)政策的“疊加效應(yīng)〞，兩股力量將促使樓市出現(xiàn)一定程度的低迷。分析思路531、背景：房價(jià)依然堅(jiān)挺，政策調(diào)控力不從心2、政策：落實(shí)政策執(zhí)行力，政府保衛(wèi)權(quán)威3、走勢(shì)：短期低迷，長期有反彈動(dòng)力54房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定因素長期影響因素短期影響因素核心影響因素十二五規(guī)劃保障房限購及資金監(jiān)管開發(fā)商資金來源房產(chǎn)稅供需的釋放2011年的兩會(huì)流動(dòng)性管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的確定性邏輯長期影響因素1:2021年，十二五規(guī)劃的啟動(dòng)年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)將決定未來開展方向55走勢(shì)2021年2021年合理引導(dǎo)住房需求加快土地、財(cái)稅〔房地產(chǎn)稅〕、金融政策調(diào)節(jié)加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)完善符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系2促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康開展加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序抑制投資需求增加中低收入居民住房供給強(qiáng)化各級(jí)政府職責(zé)加大保障性安居工程建設(shè)力度加快棚戶區(qū)改造開展公共租賃住房31?十二五規(guī)劃建議?中關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)——凹顯長期性長期影響因素2:保障房批量投放后期將逐步分流低收入人群及夾心層家庭在商品房市場(chǎng)的需求56走勢(shì)5%15%65%10%5%低收入家庭〔經(jīng)濟(jì)適用房〕最低收入家庭〔廉租房〕最高收入家庭高收入家庭中等收入家庭夾心家庭商品房市場(chǎng)出租房市場(chǎng)保障房市場(chǎng)“十二五〞規(guī)劃3000萬套保障房的投放短期影響因素1：限購與資金監(jiān)管的城市擴(kuò)大化57走勢(shì)政府行政指導(dǎo)北京限購一類全面限購二類局部限購全面限購個(gè)別城市資金監(jiān)管一類全面、局部二類預(yù)售資金監(jiān)管預(yù)售資金全面監(jiān)管中短期房地產(chǎn)市場(chǎng)開展的方案性增強(qiáng)短期影響因素