物業(yè)管理風(fēng)險防范

物業(yè)管理風(fēng)險防范風(fēng)險防范

風(fēng)險防范作用：

在基礎(chǔ)物業(yè)管理風(fēng)險發(fā)生前，采取各種預(yù)控手段，力求消除或減少風(fēng)險。

風(fēng)險防范措施：

風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險自留

1項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險新建物業(yè)無合法報建手續(xù)，違章建筑，接管后造成"違法管理'風(fēng)險轉(zhuǎn)移物業(yè)接管驗(yàn)收時嚴(yán)格把關(guān)，并在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中增加相應(yīng)條款，實(shí)現(xiàn)非保險型風(fēng)險轉(zhuǎn)移

開發(fā)商與業(yè)主的矛盾，造成嘉寶物業(yè)腹背夾擊風(fēng)險自留做好與開房商和業(yè)主的溝通工作

業(yè)主委員會成立后解除合同風(fēng)險自留準(zhǔn)確引導(dǎo)業(yè)主委員會成立，形成管理服務(wù)有利面

業(yè)主大會或業(yè)主委員會濫用職權(quán)風(fēng)險自留建立業(yè)主委員會溝通和監(jiān)測管理規(guī)程，通過溝通正確引導(dǎo)業(yè)主委員會的行為

業(yè)主大會或業(yè)主委員會未按法定程序成立風(fēng)險自留準(zhǔn)確引導(dǎo)業(yè)主委員會的成立，注意監(jiān)測非業(yè)主委員會委員業(yè)主的動態(tài)

非業(yè)主濫用業(yè)主權(quán)利風(fēng)險自留積極與業(yè)主委員會、業(yè)主進(jìn)行溝通，并在物業(yè)服務(wù)手冊和協(xié)議中明確業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，加強(qiáng)宣傳

2車輛管理風(fēng)險車內(nèi)物品被盜風(fēng)險轉(zhuǎn)移

1、購買停車票時附帶購買停車保險。

2、簽訂車位使用協(xié)議，明確車場管理內(nèi)容。

3、在車場明顯位置注明停車須知，明確車場管理內(nèi)容及車主應(yīng)遵守的規(guī)定。

4、加強(qiáng)車輛進(jìn)出管理和巡視。

5、取得車場合法經(jīng)營權(quán)。

車輛滅失車身受損，包括擦掛物業(yè)內(nèi)交通事故風(fēng)險自留

1、設(shè)置車輛行駛標(biāo)識和限速標(biāo)識。

2、加強(qiáng)車輛行駛疏導(dǎo)。

3治安風(fēng)險入室盜竊風(fēng)險自留封閉式物業(yè)外來人員實(shí)行進(jìn)入登記，經(jīng)業(yè)主或非業(yè)主使用人同意后入內(nèi)，巡邏人員加強(qiáng)巡邏，注意外來人員動向。非封閉式物業(yè)加強(qiáng)巡邏。監(jiān)控消防中心嚴(yán)格監(jiān)督外來人員動向和接警處理。監(jiān)控報警設(shè)備正常使用，如出現(xiàn)故障短時間內(nèi)不能修復(fù)，應(yīng)采取相應(yīng)管理加強(qiáng)措施。建立預(yù)案。

入室搶奪、搶劫

入室故意傷害

入室故意殺人

公共區(qū)域盜竊

公共區(qū)域搶奪、搶劫

公共區(qū)域故意傷害

公共區(qū)域故意殺人

4內(nèi)部管理風(fēng)險員工損公肥私、貪污盜竊或堅(jiān)守自盜風(fēng)險自留

1、加強(qiáng)人員培訓(xùn)和思想教育。

.-物業(yè)經(jīng)理人

2、加強(qiáng)收費(fèi)控制。

獵頭挖人風(fēng)險自留

1、加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)。

2、形成良好晉升和激勵機(jī)制。

員工消極怠工，激烈沖突，集體跳槽風(fēng)險自留及時掌握員工思想動態(tài)和溝通。

高空作業(yè)不安全生產(chǎn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移

1、外墻清醒采用外委，在合同中明確責(zé)任。

2、建立室外高空維修安全操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。

3、為員工購買工傷保險或商業(yè)險。

5收費(fèi)風(fēng)險業(yè)主長時間拖欠費(fèi)用風(fēng)險自留

1、建立物業(yè)管理費(fèi)拖欠預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)預(yù)警。

2、加強(qiáng)住戶溝通，注意重點(diǎn)客戶監(jiān)控。

業(yè)主集體拒交費(fèi)用

水電費(fèi)的拖欠

物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一風(fēng)險自留建立良好的控制和應(yīng)對措施。

6公共環(huán)境風(fēng)險兒童掉水風(fēng)險自留

1、增加安全標(biāo)識

2、加強(qiáng)巡邏。

兒童戲水觸電游泳池傷人風(fēng)險轉(zhuǎn)移

1、購買保險。

2、明顯處設(shè)置游泳須知和禁止標(biāo)識。

3、取得游泳池合法經(jīng)營證件。

4、建立預(yù)案，并組織人員培訓(xùn)。

植物傷人風(fēng)險自留

1、加強(qiáng)植物修剪。

2、對于"尖麻'等植物處增加標(biāo)識。跌落、滑倒、碰撞風(fēng)險自留

1、易滑處增加提示標(biāo)志。

2、維修和更新改造處采取隔離措施，增加明顯標(biāo)識。業(yè)主寵物傷人風(fēng)險自留

1、加強(qiáng)引導(dǎo)。

2、要求業(yè)主寵物備案。

3、加強(qiáng)巡視。

7消防管理風(fēng)險電器線路引發(fā)火災(zāi)風(fēng)險轉(zhuǎn)移與自留

1、物業(yè)接管中明確要求消防已經(jīng)過驗(yàn)收，并合格。

2、在消防維保合同中明確管理責(zé)任。

3、在治安消防安全責(zé)任書中明確業(yè)主管理責(zé)任。

4、加強(qiáng)消防設(shè)施設(shè)備的日檢、周檢、月檢、季檢、年檢，做好記錄。

5、建立預(yù)案，加強(qiáng)人員培訓(xùn)和演練。

明火引發(fā)火災(zāi)爆炸風(fēng)險自留封閉式物業(yè)外來人員實(shí)行進(jìn)入登記，經(jīng)業(yè)主或非業(yè)主使用人同意后入內(nèi)，巡邏人員加強(qiáng)巡邏，注意外來人員動向。非封閉式物業(yè)加強(qiáng)巡邏。監(jiān)控消防中心嚴(yán)格監(jiān)督外來人員動向和接警處理。監(jiān)控報警設(shè)備正常使用，如出現(xiàn)故障短時間內(nèi)不能修復(fù)，應(yīng)采取相應(yīng)管理加強(qiáng)措施。

室內(nèi)浸水風(fēng)險自留

1、加強(qiáng)裝修監(jiān)管，禁止破壞防水層。

2、在裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議中明確責(zé)任。

3、建立預(yù)案和備用物資到位。

機(jī)房進(jìn)水風(fēng)險自留

1、加強(qiáng)機(jī)房巡視。

2、建立預(yù)案，并加強(qiáng)人員培訓(xùn)。

5設(shè)備風(fēng)險電器設(shè)備違規(guī)操作風(fēng)險自留

1、建立室外高空維修安全操作規(guī)程，并嚴(yán)格執(zhí)行。

2、為員工購買工傷保險或商業(yè)險。觸電傷人風(fēng)險自留

1、加強(qiáng)物業(yè)內(nèi)配電箱、線路時進(jìn)行巡視，及時關(guān)閉或處理，并增加安全標(biāo)識。觸電傷人

房屋附著物跨踏風(fēng)險自留

1、加強(qiáng)裝修監(jiān)管，嚴(yán)禁增加房屋附著物。

2、加強(qiáng)宣傳。

房屋附著物跨踏爆管風(fēng)險自留

1、加強(qiáng)巡視和維護(hù)。

2、建立預(yù)案，并組織人員培訓(xùn)和學(xué)習(xí)。爆管二次供水設(shè)備損壞二次供水設(shè)備損壞水箱污染風(fēng)險自留

1、嚴(yán)格辦理相關(guān)證件。

2、水箱上鎖并按規(guī)定定期清洗、檢測。

3、加強(qiáng)巡視。水箱污染

突然超負(fù)荷、短路或停送電造成電氣設(shè)備設(shè)施損毀風(fēng)險自留

1、加強(qiáng)供電局溝通，保證停送電信息準(zhǔn)確

2、加強(qiáng)設(shè)備巡視，保證設(shè)備運(yùn)行正常。

3、計(jì)劃性停電提前告知業(yè)主。

4、建立預(yù)案，并加強(qiáng)人員培訓(xùn)。突然超負(fù)荷、短路或停送電造成電氣設(shè)備設(shè)施損毀

設(shè)備檢修、保養(yǎng)傷人風(fēng)險自留

1、提前告知。

2、加強(qiáng)標(biāo)識。

設(shè)備檢修、保養(yǎng)傷人娛樂設(shè)施傷人風(fēng)險自留

1、加強(qiáng)設(shè)施巡視，保證設(shè)施運(yùn)行正常。

2、告知娛樂要求。

娛樂設(shè)施傷人單元門口機(jī)對講設(shè)備故障導(dǎo)致業(yè)主不能進(jìn)單元門風(fēng)險自留

1、加強(qiáng)巡視，及時維修和養(yǎng)護(hù)。

2、物業(yè)巡邏治消人員熟悉單元門啟閉。單元門口機(jī)對講設(shè)備故障導(dǎo)致業(yè)主不能進(jìn)單元門

背景音樂室外音箱遭到損壞風(fēng)險自留

1、加強(qiáng)巡視，及時檢修。

2、加強(qiáng)業(yè)主引導(dǎo)。背景音樂室外音箱遭到損壞

9自然

災(zāi)害雷擊風(fēng)險自留定期檢測，保證防雷設(shè)施完好。

暴雨風(fēng)險自留

1、注意氣侯變化。

2、建立預(yù)案，定期組織培訓(xùn)和演練。

3、保證應(yīng)急物資到位。

大風(fēng)風(fēng)險自留

1、建立預(yù)案，組織學(xué)習(xí)和演練。

流行性疾病風(fēng)險自留

1、建立公共衛(wèi)生事件應(yīng)急預(yù)案，組織學(xué)習(xí)和演練。

風(fēng)險處置

風(fēng)險處置要求：

立刻做出正確反應(yīng)并及時控制局勢，否則會擴(kuò)大風(fēng)險的影響范圍而引發(fā)更大的危機(jī)，甚到可能失去對全局的控制。

風(fēng)險處置原則：

及時性、冷靜性、統(tǒng)一指揮、服從命令、主動出擊、靈活性、安全第一、團(tuán)結(jié)協(xié)作、公正客觀、全面性、針對性。

風(fēng)險處置程序：

第一、控制風(fēng)險蔓延第二、解決問題第三、善后修復(fù)處理

風(fēng)險預(yù)防

風(fēng)險控制重要性：

對人體而言，對健康最好的辦法是預(yù)防為主，防病于未然。對基礎(chǔ)物業(yè)管理來講也是一樣，預(yù)防是風(fēng)險管理的一部分，也是風(fēng)險管理的核心，因此基礎(chǔ)物業(yè)管理風(fēng)險控制顯得非常重要。

風(fēng)險控制內(nèi)容：

樹立風(fēng)險意識、采取預(yù)防措施、對基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)過程進(jìn)行監(jiān)控、建立預(yù)警機(jī)制。

樹立風(fēng)險意識采取預(yù)防措施對基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)過程進(jìn)行監(jiān)控建立預(yù)警機(jī)制

篇2：物業(yè)管理設(shè)備風(fēng)險防范

首先，物業(yè)管理企業(yè)與發(fā)展商或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，與原發(fā)展商或業(yè)主委員會、原物業(yè)管理單位進(jìn)行交接過程中，應(yīng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和存在的問題進(jìn)行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，各方進(jìn)行書面確認(rèn)，這些記錄和情況作為以后防范風(fēng)險的參考資料。對于交接過程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責(zé)任和修復(fù)費(fèi)用的承擔(dān)主體。

在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，物業(yè)管理單位應(yīng)向建設(shè)單位接收下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

這些基礎(chǔ)技術(shù)資料都是物業(yè)管理服務(wù)所必須的，也是提高管理水平和防范風(fēng)險所必備的文件，法律風(fēng)險的防范是建立在設(shè)備和設(shè)施本身技術(shù)風(fēng)險防范基礎(chǔ)上的：尤其在小區(qū)和大廈建成時間較長以后，隱患和事故發(fā)生的機(jī)率逐年增加，風(fēng)險的系數(shù)也在逐年增大，因此大量的設(shè)備和設(shè)施需要重新中修、大修，甚至進(jìn)行更換，上述資料就更為重要和不可缺少。

在各方交接的過程中，向新的物業(yè)管理單位移交上述全部資料，是原發(fā)展商、業(yè)主委員會和原物業(yè)管理單位應(yīng)履行的法定和合同義務(wù)，如果不履行，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

依據(jù)《民法通則》第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。物業(yè)管理單位根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)首先明確自己的管理責(zé)任范圍，管理責(zé)任范圍決定風(fēng)險責(zé)任承擔(dān)的范圍。建筑物即房屋中基本可以分為兩部分，一部分如業(yè)主自己房產(chǎn)入戶門以內(nèi)屬于業(yè)主自己維修和養(yǎng)護(hù)的范圍，相應(yīng)的責(zé)任和費(fèi)用都由業(yè)主承擔(dān);由業(yè)豐的窗戶墜落、業(yè)主在陽臺放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔(dān)全部的賠償責(zé)任;如果證明是受害人的故意行為造成的，由受害人承擔(dān)責(zé)任。在此種情形下，無論是業(yè)主或非業(yè)主使用人的過失行為造成或者足業(yè)主的未成年子女、來訪的未成年人的行為導(dǎo)致的損害，業(yè)主都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理單位分清上述責(zé)任，是防范自身風(fēng)險的舉措之一。對上述責(zé)任問題，物業(yè)管理單位應(yīng)在小區(qū)和大廈積極公開宣傳，讓廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人清楚地了解上述責(zé)任分擔(dān)，促進(jìn)業(yè)主和非業(yè)主使用人防范風(fēng)險意識提高，降低小區(qū)和大廈整體人身和財產(chǎn)損害事件發(fā)生的機(jī)率。

物業(yè)管理單位工作人員的防范風(fēng)險意識是物業(yè)管理單位防范風(fēng)險措施具體化和落實(shí)的根本。工作人員的防范風(fēng)險意識指導(dǎo)他們曰常的管理服務(wù)行為規(guī)范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風(fēng)險意識，一切防范風(fēng)險的措施都將成為空話。

為防范風(fēng)險，物業(yè)管理單位必須對所管理的全部建筑物本體公共部位、公共和共用設(shè)施和設(shè)備，積極按照經(jīng)業(yè)主大會通過的各項(xiàng)管理制度的規(guī)定，做好同常和例行的檢查、維修、保養(yǎng)工作，保持建筑物本體公共部位完好，公共和共用設(shè)施和設(shè)備的正常運(yùn)行。對房屋公共通道所屬的窗戶和公共天臺、通道、空中連廊區(qū)域的綠化應(yīng)定期檢查是否完好，是否需要更換，考慮在臺風(fēng)等特殊天氣時是否可能發(fā)生損壞，從而導(dǎo)致人身和財產(chǎn)損害，造成物業(yè)管理單位承擔(dān)法律的賠償責(zé)任。

為培養(yǎng)物業(yè)管理單位工作人員防范風(fēng)險的意識，除對工作人員進(jìn)行公司管理制度的培訓(xùn)和規(guī)范操作的訓(xùn)練，還需要對工作人員進(jìn)行專業(yè)的法律知識培訓(xùn)，法律規(guī)定和大量的現(xiàn)實(shí)生活的案例，同行業(yè)和其他物業(yè)管理單位已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)損失、鮮血事實(shí)，甚至生命的教訓(xùn)是對風(fēng)險防范意識培養(yǎng)最有效的方法之一，既直觀又深刻。案例是物業(yè)管理行業(yè)實(shí)際操作與法律規(guī)定相結(jié)合的最生動的實(shí)例。通過培訓(xùn)，工作人員對照案例中的行為，分析自身行為的潛在風(fēng)險之處，加以糾正和規(guī)范自身行為。作為物業(yè)管理單位的高層管理人員和管理處的主任不僅需要知道規(guī)范的管理制度，還需要知道為什么制定如此的管理制度，如此的規(guī)范管理和風(fēng)險防范意識，才能有效地在物業(yè)管理服務(wù)中控制和防范各類風(fēng)險的發(fā)生。

作為物業(yè)管理單位的高層管理人員應(yīng)該將法律意識和風(fēng)險防范意識不折不扣地貫徹在日常的各項(xiàng)管理制度和工作中，很多物業(yè)管理單位都已經(jīng)通過質(zhì)量體系認(rèn)證，但往往過多地流于形式和表面，沒有與法律風(fēng)險的防范結(jié)合在一起，造成風(fēng)險防范不是很有效。物業(yè)管理單位的各項(xiàng)制度的草擬應(yīng)加入法律專業(yè)人員的修改意見和建議，各項(xiàng)工作的管理流程的設(shè)計(jì)也應(yīng)征求法律專業(yè)人員的意見，將風(fēng)險的控制真正落實(shí)和滲透到具體工作的每個環(huán)節(jié)中，嚴(yán)格控制每個環(huán)節(jié)的規(guī)范性和法律風(fēng)險，提高整體的管理效率。隨著社會專業(yè)分工的日益細(xì)化，物業(yè)管理單位應(yīng)聘請專業(yè)的法律顧問，為企業(yè)提供法律專業(yè)服務(wù);除對物業(yè)管理單位的管理制度和管理流程提供法律專業(yè)意見以外，針對物業(yè)管理服務(wù)過程中出現(xiàn)的糾紛和事故，第一時間采取緊急措施應(yīng)對和處理，還應(yīng)征求律師或法律顧問的意見，將法律專業(yè)知識與物業(yè)管理有機(jī)結(jié)合在一起;做好證據(jù)保全工作，依照法律規(guī)定采取謹(jǐn)慎有效的應(yīng)對措施，為日后分清責(zé)任做好準(zhǔn)備工作，避免責(zé)任和損失的擴(kuò)大。事件發(fā)生后，相對人已通過律師發(fā)函或已通過訴訟、仲裁途徑解決糾紛和爭議，物業(yè)管理單位需要第一時間將所有資料移交給律師或法律顧問，并由當(dāng)時的經(jīng)辦人將事情的主要情況介紹給律師或法律顧問，由律師或法律顧問負(fù)責(zé)進(jìn)行下一步的處理和應(yīng)對，以避免由于法律專業(yè)的不足，造成進(jìn)一步的不利和責(zé)任的擴(kuò)大。

在建筑物及公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理中，物業(yè)管理單位全體人員應(yīng)特別明確的一個問題是目前的司法實(shí)踐中，按照民法通則規(guī)定和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設(shè)施或附著物、懸掛物和墜落物造成的人身和財產(chǎn)損害訴訟，舉證責(zé)任由建筑物或設(shè)施的管理人才和所有權(quán)人承擔(dān)，通俗地講就是損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導(dǎo)致的。而物業(yè)管理單位在法律上有義務(wù)證明自己在管理過程中是沒有過錯或損害結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點(diǎn)，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負(fù)有過錯責(zé)任。

物業(yè)管理單位所管理的房屋共用部位和公共、共用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)人足小區(qū)或大廈的全體業(yè)主，受害人很難向所有權(quán)人追索，而且目前的司法實(shí)踐中也難以操作;同時根據(jù)物業(yè)管理單位與發(fā)展商或業(yè)主委員會的物業(yè)管理合同的約定，通常由于管理責(zé)任造成的損害也是由物業(yè)管理單位承擔(dān)的，因此物業(yè)管理單位無疑是要承擔(dān)責(zé)任的。鑒于此，對于容易發(fā)生損害的設(shè)施設(shè)備的區(qū)域，應(yīng)建有相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備，對現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)控和錄像，定期存儲，否則難以履行舉證義務(wù)，將承擔(dān)舉證不能的法律后果。

另外，物業(yè)管理單位平常對房屋、設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)等應(yīng)進(jìn)行書面和現(xiàn)場施工記錄，如果是委托其他專業(yè)公司和人員完成的，應(yīng)簽訂有關(guān)合同，保留履行合同的所有證據(jù)，以證實(shí)自己已履行了善意的管理員義務(wù)。同時如果因?yàn)槠渌韭男泻贤环虾贤s定或不符合法律規(guī)定，造成第三人人身和財產(chǎn)損害的，可以向該公司追索，以降低物業(yè)關(guān)聯(lián)單位的風(fēng)險和賠償責(zé)任。

物業(yè)管理單位將物業(yè)管理中涉及的電梯、綠化、清潔等專項(xiàng)管理，委托給專業(yè)的公司，由專業(yè)公司提供專業(yè)化的服務(wù)。上述分項(xiàng)發(fā)包形式也是物業(yè)管理單位防范風(fēng)險的措施之一。

物業(yè)管理單位在專項(xiàng)管理分包中，選聘電梯、綠化、清潔等專業(yè)公司時，首先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì);電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止，同時分包給沒有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)管理單位負(fù)有明顯的主觀過錯。如果設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè)豐使用人的人身和財產(chǎn)損害后果，物業(yè)管理單位將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第二，在物業(yè)管理單位與專業(yè)公司的承包合同中，應(yīng)明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設(shè)施本身的損壞或給第三人造成人身和財產(chǎn)損失的，由專業(yè)公司承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。

一些物業(yè)管理單位為追求更大的經(jīng)濟(jì)利潤，自己單位在未取得相應(yīng)資質(zhì)的情況下，委派單位內(nèi)部人員從事電梯設(shè)備等日常維修、保養(yǎng)，形式上采用掛靠有資質(zhì)單位的名義，每年交納一定的管理費(fèi)。這種做法是違法的，實(shí)際上承擔(dān)了巨大的法律風(fēng)險，上述做法是不可取的。

在公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理和養(yǎng)護(hù)過程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應(yīng)向有關(guān)部門報告，由相應(yīng)的部門對時間進(jìn)行調(diào)查，并作出調(diào)查報告，對事件和損害發(fā)生的原因進(jìn)行認(rèn)定;該原因就是日后各方包括法院認(rèn)定過錯和責(zé)任的依據(jù)，在一定程度上可以說是唯一依據(jù)。因?yàn)樵诤芏嗲闆r下，如果當(dāng)時未進(jìn)行調(diào)查和認(rèn)定，在訴訟過程中，由于距離事件發(fā)生的時間已太久，很難查清和證明原因;而法院也不是專業(yè)機(jī)構(gòu)，只能依法委托專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，但時間太長、現(xiàn)場已不存在，專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)也無法鑒定，如此舉證的責(zé)任就依法落在物業(yè)管理單位身上，物業(yè)管理單位也處于無可奈何的境地，將不得不承擔(dān)舉證不能的敗訴后果。事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對，暫時的回避是解決不了問題的，責(zé)任也是無法擺脫的。

篇3：物業(yè)停車管理內(nèi)容及風(fēng)險防范

停車管理是物業(yè)管理的主要內(nèi)容之一，包括：

(1)交通規(guī)則，交通進(jìn)出口以及路線的規(guī)劃布局等;

(2)指揮調(diào)度;

(3)收費(fèi)管理，停車收費(fèi)的管理;

(4)交通安全的管理。

其重點(diǎn)是防止車輛的亂停亂放，做好小區(qū)內(nèi)安全停車。

做好停車管理，使小區(qū)內(nèi)的車輛有秩序地停放，有利于維護(hù)交通秩序，保障業(yè)主的人身及財產(chǎn)安全;保證通道的暢通、保證行人的安全，做到最大限度地方便業(yè)主，防止車輛被盜、遭損等等。

然而，隨著停車管理在物業(yè)管理中的普遍應(yīng)用，諸多問題開始浮出水面。下文就具體問題具體分析，指出這一問題產(chǎn)生的根源，并給出相應(yīng)的解決辦法。另外，物業(yè)管理企業(yè)作為微利行業(yè)，如何規(guī)避因停車管理而帶來的高額風(fēng)險?除加大防范力度外，將這部分管理項(xiàng)目承包給專業(yè)停車管理公司亦不失為明智之選。

一、當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)停車管理存在的問題及產(chǎn)生根源

因停車管理產(chǎn)生的矛盾已經(jīng)十分普遍，各種案例時常見諸報端。車輛丟失、剮蹭等事件的理賠糾紛頻繁，物業(yè)管理企業(yè)往往因此而陷入不公平的索賠當(dāng)中。

1.停車收費(fèi)難。規(guī)劃缺陷帶來停車位的嚴(yán)重不足;免費(fèi)停車的習(xí)慣;開發(fā)商前期車位費(fèi)定價太低，物業(yè)管理公司被動上調(diào)停車費(fèi)引發(fā)矛盾;地面、地下價差太大，導(dǎo)致地面車位不足、地下車位過剩

車位權(quán)屬不明確，業(yè)主對交費(fèi)不認(rèn)同等等，這些現(xiàn)象直接導(dǎo)致了停車收費(fèi)難度的加大。

2.停車需求激增。據(jù)建設(shè)部最新的一項(xiàng)調(diào)查顯示，目前全國停車位缺口平均在60%以上;而相應(yīng)的竟是配建車位的不足或被挪作它用，停車設(shè)施缺乏，地上有車無位，地下車庫有場無車，資源得不到有效整合，浪費(fèi)現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

3.小區(qū)亂停亂放及占路停車現(xiàn)象多。這樣必然會堵塞消防通道和影響正常通行，引發(fā)安全隱患。缺乏停車管理的專業(yè)流程，是導(dǎo)致產(chǎn)生亂停亂放占路停車現(xiàn)象的主要原因;一般物業(yè)管理企業(yè)對停車管理比較隨意，沒有預(yù)見因流程問

題引發(fā)的后果沖突。另外由于缺少配建的自行車泊位也是原因之一，自行車亂停亂放，擠占道路空間和人行道。

4.停車交費(fèi)觀念淡薄，交費(fèi)意識差。由于有關(guān)停車管理的相關(guān)政策和法規(guī)宣傳力度不夠，停車收費(fèi)產(chǎn)生糾紛繼而會引發(fā)物業(yè)管理費(fèi)收繳矛盾更增加了業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的誤會。

5.物業(yè)管理人員對車輛管理缺乏專業(yè)知識和技能，以及不能與車主進(jìn)行有效的溝通，也時常引發(fā)暴力沖突和矛盾。

二、解決目前"停車難'的辦法

剖析"物業(yè)停車難'存在的根源目的在于找到解決問題的辦法。

1.明確停車位的權(quán)屬、明示價格。

現(xiàn)行停車費(fèi)價格的制定方法是政府定價和市場調(diào)節(jié)價雙軌并行。由于政府指導(dǎo)價相對較低，地面公共停車場供不應(yīng)求;而地下停車場、立體停車場多數(shù)由開發(fā)商自己定價，相對較高

業(yè)主對停車場的權(quán)屬問題及價格的合理性容易產(chǎn)生質(zhì)疑，實(shí)際生活中極易帶來分歧和矛盾。解決這一問題的根本在于事先約定，開發(fā)商應(yīng)在《房屋買賣合同》中明確說明地下停車場是否由全體業(yè)主分?jǐn)偛⑻峁┳C明材料，如屬開發(fā)商所有，則需約定停車費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，作為房屋買受人購房的參照條件之一，以避日后業(yè)主指責(zé)開發(fā)商隨意定價之嫌。

2.增加停車位的供給，進(jìn)行價格調(diào)控。

面對資源稀缺問題，物業(yè)管理企業(yè)可以從增加供給和減少需求兩方面做出努力。

一方面，可以利用現(xiàn)有空地創(chuàng)造條件盡可能增加停車位的供給，如補(bǔ)建停車場;沒有空地的，可利用小區(qū)道路劃臨時停車場

來緩解停車壓力;還可以利用科技手段解決車位不足的問題，比如修建立體停車庫、綠地停車場，提高單位土地使用率。但這些工作都需要得到業(yè)主的同意和政府交管部門的認(rèn)可。

另一方面，可以利用價格杠桿適當(dāng)抑制停車需求。業(yè)主把車停在小區(qū)地面或周圍的路面，自己既省錢又方便，卻苦了行人和過往的社會車輛。適當(dāng)縮小地上停車場與地下停車場收費(fèi)差價，把地上的車輛分流到地下停車場去。

3.提供政策優(yōu)惠，促進(jìn)停車場建設(shè)，推動停車產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

擴(kuò)大停車場建設(shè)是目前解決停車難的另一關(guān)鍵所在。要使停車場建設(shè)進(jìn)入良性循環(huán)，就需要政府進(jìn)行財政金融政策的支持，從而吸引民間資本的積極參與，并按企業(yè)經(jīng)營方式推動停車業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

三、如何規(guī)避停車管理的風(fēng)險

停車管理現(xiàn)已成為房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行市場競爭的重要手段。以車輛停放的安全便利吸引住戶，并通過高效管理做好停車場的服務(wù)工作，如提供車輛清洗的專項(xiàng)服務(wù)等。但同時，物業(yè)管理行業(yè)也面臨著停車管理的風(fēng)險，首當(dāng)其沖的就是停車場機(jī)動車輛的被盜。由于相關(guān)法規(guī)的滯后，往往在案發(fā)后的賠償責(zé)任追究中，眾多物業(yè)管理企業(yè)都陷入了不公平的索賠糾紛之中。

目前大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)管理的項(xiàng)目都很有限，其停車場的規(guī)模也相對較小。這樣常為了轉(zhuǎn)嫁停車管理風(fēng)險而向保險公司交納較高的投保成本，如此將不利于物業(yè)管理企業(yè)的正常經(jīng)營，停車管理費(fèi)的收取可能還不夠支付整個停車管理的成本。物業(yè)管理企業(yè)的利潤來源主要是業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)，如果還要消耗物業(yè)管理費(fèi)來保障停車管理，對物業(yè)管理企業(yè)本身來說就是一個不可忽視的成本風(fēng)險，會帶來整體利潤的下降。

在物業(yè)管理行業(yè)，一個矛盾沒處理好，往往牽一發(fā)而動全身，就可能導(dǎo)致業(yè)主委員會的聲討，甚至謀求其他物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐。在物業(yè)管理中，物業(yè)和車輛是業(yè)主的兩大主要資產(chǎn)，因物業(yè)管理企業(yè)的核心優(yōu)勢在物業(yè)管理方面，所以其經(jīng)營管理的重心自然就放在物業(yè)方面，停車糾紛勢必在所難免。

目前激烈的市場競爭環(huán)境，一個企業(yè)靠單打獨(dú)斗很難發(fā)展，企業(yè)、行業(yè)間的合作越來越重要，利用不同領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢，滿足顧客的不同需求，提升各自的市場競爭力。物業(yè)管理企業(yè)可以將停車管理分化出來，交由專業(yè)的停車管理公司打理。如此一來，不但規(guī)避了風(fēng)險，還可集中優(yōu)勢專注自身特長;另外，高品質(zhì)的專業(yè)停車管理也是物業(yè)管理中的亮點(diǎn)。

篇4：中學(xué)廉政風(fēng)險防范管理工作方案

江浦中學(xué)廉政風(fēng)險防范管理工作實(shí)施方案

根據(jù)縣紀(jì)委《關(guān)于在全縣開展廉政風(fēng)險防范管理工作的意見》和局黨委《關(guān)于關(guān)于印發(fā)江浦縣20**-20**年懲治和預(yù)防腐敗體系工作要點(diǎn)及任務(wù)分工的通知》精神，結(jié)合本校工作實(shí)際，制定本實(shí)施方案。

一、指導(dǎo)思想

為進(jìn)一步加強(qiáng)從源頭上預(yù)防腐敗，強(qiáng)化內(nèi)控機(jī)制建設(shè)，健全預(yù)防腐敗工作長效機(jī)制，以愛護(hù)干部教師、保護(hù)干部教師為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，通過排查崗位廉政風(fēng)險、完善廉政風(fēng)險防范措施、加強(qiáng)崗位權(quán)力監(jiān)督制約，有效遏制和減少腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，為我校教育優(yōu)質(zhì)、和諧發(fā)展提供有力的保障。

二、基本目標(biāo)

堅(jiān)持“標(biāo)本兼治、綜合治理、懲防并舉、注意預(yù)防”的反腐倡廉工作方針，立足于作風(fēng)建設(shè)、干部隊(duì)伍執(zhí)行力建設(shè)、制度建設(shè)，建立教育在先、制度制約、監(jiān)督及時的防范機(jī)制，營造風(fēng)清氣正、心齊勁足、勤政廉潔的良好氛圍。最大限度地降低腐敗風(fēng)險，減少和預(yù)防不廉潔行為的發(fā)生，努力建設(shè)一支師德高尚、業(yè)務(wù)精良、人民滿意的高素質(zhì)干部教師隊(duì)伍。

三、實(shí)施范圍

(一)涉及的主要廉政風(fēng)險：思想道德、制度機(jī)制、崗位職責(zé)三類風(fēng)險。

(二)對象：學(xué)校中層以上干部及其他重點(diǎn)崗位人員，重點(diǎn)是掌握決策權(quán)、組織人事權(quán)、計(jì)劃申報權(quán)、財務(wù)審批權(quán)、物品采購和管理權(quán)等的黨員干部教師。

四、組織領(lǐng)導(dǎo)

在局黨委的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，成立由校領(lǐng)導(dǎo)和科室負(fù)責(zé)人組成的廉政風(fēng)險防范管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組：

組長：zz

副組長：zzzzzzzz

成員：zzzzzzzzzzzzzzzz

五、防范管理程序

廉政風(fēng)險防范管理工作以年度為周期，分為計(jì)劃、執(zhí)行、考核、修正四個環(huán)節(jié)。

（一）計(jì)劃。每年年初根據(jù)腐敗行為的變化特點(diǎn)，結(jié)合反腐倡廉工作實(shí)際，重點(diǎn)查找思想道德、制度機(jī)制、崗位職責(zé)等廉政風(fēng)險點(diǎn)，制定、修訂廉政風(fēng)險防范管理措施，明確目標(biāo)責(zé)任。

（二）執(zhí)行。針對不同風(fēng)險，實(shí)施計(jì)劃階段制定的工作措施，通過前期預(yù)防、中期監(jiān)控和后期處置，防止腐敗行為的發(fā)生，及時糾正不當(dāng)行為，避免苗頭性、傾向性問題演變?yōu)檫`紀(jì)違法行為。

（三）考核。在執(zhí)行過程中和執(zhí)行之后，按照廉政風(fēng)險防范管理的要求，通過自查自糾、專項(xiàng)檢查及重點(diǎn)抽查等方式，對落實(shí)情況進(jìn)行檢查考核，建立干部廉政檔案。

（四）修正。根據(jù)考核結(jié)果，糾正存在問題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善工作措施，修正風(fēng)險內(nèi)容，啟動下一個防范周期。

六、防范的主要內(nèi)容、措施和責(zé)任人

(一)思想道德風(fēng)險

1、主要表現(xiàn)：放松世界觀改造，理想信念動搖，政治素質(zhì)低；背離社會主義榮辱觀；不思進(jìn)取、得過且過，作風(fēng)漂浮、脫離實(shí)際，因循守舊、形式主義，以權(quán)謀私、獨(dú)斷專行等。

2、防范措施：

（1）建立廉政談話機(jī)制。談話分一般風(fēng)險崗位和重點(diǎn)風(fēng)險崗位進(jìn)行：一般風(fēng)險崗位的工作人員談話由科室負(fù)責(zé)人進(jìn)行，科室負(fù)責(zé)人由分管領(lǐng)導(dǎo)談話；重點(diǎn)風(fēng)險崗位的工作人員由單位主要負(fù)責(zé)人談，分管領(lǐng)導(dǎo)和紀(jì)檢負(fù)責(zé)人可參加。廉政談話每年至少進(jìn)行兩次，對存在苗頭性、傾向性問題的，要及時進(jìn)行談話。談話情況要進(jìn)行書面登記以備查。

（2）建立警示教育機(jī)制。學(xué)校利用班子會議、教工大會經(jīng)常進(jìn)行廉潔自律教育，也可組織相關(guān)人員到廉政教育基地參觀、參加相關(guān)職務(wù)犯罪案件庭審旁聽、前往法紀(jì)教育基地（監(jiān)獄）接受警示教育、邀請有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專家上廉政課等形式，對干部教工進(jìn)行經(jīng)常性的廉政教育，使干部教師思想上時刻繃緊反腐倡廉這跟弦。

（3）加強(qiáng)人文關(guān)懷。充分發(fā)揮黨組織、工會、共青團(tuán)、女職委的作用，從政治、思想、工作、生活上關(guān)心、愛護(hù)、幫助干部教師，開展有益身心健康的文體活動，倡導(dǎo)積極向上的生活情趣，營造良好的廉政文化氛圍。

（4）加強(qiáng)日常工作生活的監(jiān)督，通過民主生活會、述職述廉、民主評議等方式，提高黨員干部教師的依法從教水平、工作效率和服務(wù)質(zhì)量。

(二)制度機(jī)制風(fēng)險

1、主要表現(xiàn)：未能根據(jù)改革發(fā)展和黨風(fēng)廉政建設(shè)形勢需要，及時完善和執(zhí)行各項(xiàng)制度，造成部分制度可操作性不強(qiáng)，貫徹落實(shí)不到位；部分機(jī)制缺乏相互支撐、相互制約，約束力和監(jiān)督力的作用不明顯，不能形成有效的常規(guī)化工作措施。

2、防范措施：

（1）定期梳理完善各項(xiàng)制度，增強(qiáng)可操作性，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)工作有制度依據(jù)，形成按制度辦事的行為規(guī)范。

（2）監(jiān)督各項(xiàng)工作的決策和執(zhí)行程序，建立綜合監(jiān)督機(jī)制。

(三)崗位職責(zé)風(fēng)險

1、主要表現(xiàn)：不履行“一崗雙責(zé)”，或履行不到位；違反廉潔自律相關(guān)規(guī)定，利用職務(wù)上的便利謀取私利，收受禮金、禮券、禮品等賄賂；違反民主集中制，獨(dú)斷專行或軟弱放任；失職瀆職、不作為或?yàn)E用職權(quán)等。

2、防范措施：

（1）建立制度防范機(jī)制。對涉及班子成員的重點(diǎn)廉政風(fēng)險崗位關(guān)鍵是要在建立健全民主決策、集體決策、陽光決策等方面下功夫，嚴(yán)格執(zhí)行重要事項(xiàng)議事規(guī)則、政務(wù)(校務(wù))公開等制度；對涉及中層干部的重點(diǎn)廉政風(fēng)險崗位，關(guān)鍵是要在規(guī)范自由裁量權(quán)、完善內(nèi)部管理、相互制約上下功夫。嚴(yán)格落實(shí)招生、教育收費(fèi)、財務(wù)審批等政策。

（2）全程監(jiān)督干部選拔任用、教師聘任、調(diào)動、績效考核等工作，確保各項(xiàng)工作的公開、公平、公正性。加強(qiáng)對重點(diǎn)崗位工作流程管理的日常監(jiān)督。

（3）建立輪崗換崗機(jī)制。對重要崗位的中層人員5年以上的原則上要進(jìn)行換崗，對處在重要崗位的一般人員，也要適時進(jìn)行交流。崗位交流在考慮專業(yè)性的同時，要注意重要崗位與一般崗位之間的雙向交流。對廉政風(fēng)險比較高的工作，領(lǐng)導(dǎo)分工也要及時進(jìn)行變動。

（4）公示風(fēng)險崗位及防范措施。學(xué)校要對確定的崗位廉政風(fēng)險點(diǎn)進(jìn)行匯總，認(rèn)真填寫《崗位廉政風(fēng)險點(diǎn)查找匯總表》，并通過上墻、校園網(wǎng)等方式公開，接受師生監(jiān)督。

篇5：試析如何完善企業(yè)內(nèi)控制度以及防范企業(yè)風(fēng)險

試析如何完善企業(yè)內(nèi)控制度以及防范企業(yè)風(fēng)險

在前社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)面臨日漸加劇的市場競爭，加之內(nèi)外發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險逐步加大，同時也面臨更大的經(jīng)濟(jì)的危害。因此如何采取有效措施，促進(jìn)經(jīng)營風(fēng)險的有效防控是所有企業(yè)現(xiàn)在面臨的重要問題。內(nèi)控是企業(yè)內(nèi)部管理工作中所采取一項(xiàng)有效手段。建立完善的內(nèi)控制度，同時有效的執(zhí)行相關(guān)制度，合理的組織自身的財務(wù)內(nèi)控工作，促進(jìn)自身財務(wù)內(nèi)控的顯著加強(qiáng)，提高自身的資金使用效率，切實(shí)提升企業(yè)競爭實(shí)力，有效防范企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)企業(yè)社會、經(jīng)濟(jì)效益最大化。企業(yè)內(nèi)控制度的完善對于企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的有效防范有很大的作用，對此企業(yè)必須著力優(yōu)化自身的內(nèi)控制度，達(dá)到經(jīng)營風(fēng)險防范的目的。

一、相關(guān)理論概述

本文重點(diǎn)研究采購業(yè)務(wù)內(nèi)控活動，相關(guān)的內(nèi)控制度有很多種，比如采購申請制度、驗(yàn)收制度、交付制度等，在此過程中我們需要積極的完善預(yù)算控制、授權(quán)審批、請購控制、供應(yīng)商管理、合同管理、采購驗(yàn)收、退貨控制的多項(xiàng)制度，由此可以對采購、驗(yàn)收、退貨等活動進(jìn)行有效的控制，從而可以確保采購業(yè)務(wù)有序高效進(jìn)行，提高企業(yè)資金的使用效率，保障企業(yè)資金安全運(yùn)行。

二、當(dāng)前我國企業(yè)的內(nèi)控制度與風(fēng)險管理中存在的常見問題

(一)內(nèi)部控制的內(nèi)容不完善

企業(yè)運(yùn)行的目的在于獲取利潤，企業(yè)的管理者在管理過程中更加重視盈利，對于內(nèi)控缺乏足夠的關(guān)注，很多企業(yè)缺乏較為完備的管理制度。在我國經(jīng)濟(jì)的推動下，很多行業(yè)管理逐漸成為了熱門行業(yè)，企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險也相對降低，這種情況也使很多企業(yè)降低了對行業(yè)潛在風(fēng)險的關(guān)注，企業(yè)內(nèi)控控制和管理工作也逐漸懈怠，管理效果也慢慢下降。內(nèi)控制度內(nèi)容存在一定的缺陷，內(nèi)控工作缺乏全面性，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)行的各個環(huán)節(jié)資源浪費(fèi)嚴(yán)重，企業(yè)運(yùn)營成本上漲。此外，企業(yè)經(jīng)營當(dāng)中面臨更多的風(fēng)險，對于企業(yè)經(jīng)營造成了負(fù)面的影響，企業(yè)的行業(yè)競爭力下滑。部分企業(yè)內(nèi)控存在權(quán)責(zé)不明、信息溝通不暢的情況，企業(yè)工作人