地產(chǎn)收并購交易方案、融資方案設(shè)計(jì)及稅務(wù)籌劃

年地產(chǎn)收并購交易方案、融資方案設(shè)計(jì)及稅務(wù)籌劃目錄第一章

地產(chǎn)收并購交易方案設(shè)計(jì)與稅務(wù)籌劃一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作二、村企合作（非農(nóng)原地、征返地、統(tǒng)籌留用地、自留地）三、股權(quán)收購四、資產(chǎn)收購五、房地產(chǎn)項(xiàng)目跨境合作（境外企業(yè)通過WOFE持有資產(chǎn)或直接持有資產(chǎn)）六、房地產(chǎn)項(xiàng)目出資入股后股權(quán)轉(zhuǎn)讓七、增資合作八、同一控制下資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)或轉(zhuǎn)讓股權(quán)九、企業(yè)分立后轉(zhuǎn)讓股權(quán)十、企業(yè)合并十一、不良資產(chǎn)收購十二、常規(guī)招拍掛的典型性問題第二章 項(xiàng)目并購融資方案設(shè)計(jì)與稅務(wù)籌劃一、銀行系城市更新/三舊改造項(xiàng)目公司股權(quán)并購貸款二、銀行系更新貸/拆遷貸三、銀行系開發(fā)貸四、信托系并購貸五、信托系開發(fā)貸六、私募基金純股/純債/明股實(shí)債融資七、其他（應(yīng)收賬款、保理、收益權(quán)融資等）目錄課前討論：國地稅合并對(duì)地產(chǎn)收并購業(yè)務(wù)的主要影響（一）機(jī)構(gòu)和人員設(shè)置對(duì)征管的影響（以深圳為例）（二）2018年稽查高危區(qū)域課前討論：國地稅合并對(duì)地產(chǎn)收并購業(yè)務(wù)的主要影響（一）機(jī)構(gòu)和人員設(shè)置對(duì)征管的影響（以深圳為例）國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局設(shè)立了四個(gè)直屬分局（均在福田區(qū)辦公）及稽查局、第一、第二、第三稽查局，其中第一分局負(fù)責(zé)大企業(yè)，第二分局管進(jìn)出口，第三分局管金融企業(yè)，第四分局主管反避稅、特別納稅調(diào)整案件調(diào)查、全市企業(yè)關(guān)聯(lián)申報(bào)、跨國企業(yè)監(jiān)控。課前討論：國地稅合并對(duì)地產(chǎn)收并購業(yè)務(wù)的主要影響（二）2018年稽查高危區(qū)域股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅務(wù)政策變動(dòng)引起的交易風(fēng)險(xiǎn)（股權(quán)頻繁變動(dòng)引起的交易公允性稽查）；個(gè)人所得稅的嚴(yán)格管控（個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)稅代扣代繳）；掛賬稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（視同銷售之利息增值稅）；虛開發(fā)票問題。目錄第一章

地產(chǎn)收并購交易方案設(shè)計(jì)與稅務(wù)籌劃一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作二、村企合作（非農(nóng)原地、征返地、統(tǒng)籌留用地、自留地）三、股權(quán)收購四、資產(chǎn)收購五、房地產(chǎn)項(xiàng)目跨境合作（境外企業(yè)通過WOFE持有資產(chǎn)或直接持有資產(chǎn)）六、房地產(chǎn)項(xiàng)目出資入股后股權(quán)轉(zhuǎn)讓七、增資合作八、同一控制下資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)或轉(zhuǎn)讓股權(quán)九、企業(yè)分立后轉(zhuǎn)讓股權(quán)十、企業(yè)合并十一、不良資產(chǎn)收購十二、常規(guī)招拍掛的典型性問題一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（一）深圳各區(qū)申報(bào)主體或意向合作方取得實(shí)施主體或正式合作主體資格的或然性分析，涉及集體資產(chǎn)交易的項(xiàng)目完成上平臺(tái)后申報(bào)主體或意向合作方無法落標(biāo)取得合作資格時(shí)申報(bào)主體或意向合作方前期支付的成本費(fèi)用性質(zhì)及前期投入回流的保障措施1、申報(bào)主體/意向合作方與實(shí)施主體/正式合作方的非必然關(guān)系一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（一）深圳各區(qū)申報(bào)主體或意向合作方取得實(shí)施主體或正式合作主體資格的或然性分析，涉及集體資產(chǎn)交易的項(xiàng)目完成上平臺(tái)后申報(bào)主體或意向合作方無法落標(biāo)取得合作資格時(shí)申報(bào)主體或意向合作方前期支付的成本費(fèi)用性質(zhì)及前期投入回流的保障措施2、更新工作時(shí)限引起的資格取消或落標(biāo)等問題深龍府辦規(guī)【2018】1號(hào)《深圳市龍崗區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公社區(qū)股份合作公司集體用地合作開司集體用地開發(fā)和交易監(jiān)管實(shí)施細(xì)則的通知》：第十六條發(fā)項(xiàng)目應(yīng)遵循下列步驟程序：（一）項(xiàng)目論證?！ǘ┻x擇意向合作方?！庀蚝献鞣綉?yīng)符合的資質(zhì)條件：該公司（其控股母公司）具備房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資質(zhì)和成功經(jīng)驗(yàn)；凈資產(chǎn)規(guī)模在人民幣1億元以上，且負(fù)債率不高于50%；該公司（其控股母公司）具有良好的誠信記錄與經(jīng)營業(yè)績。合作意向書應(yīng)包括以下內(nèi)容：……約定合作期限。對(duì)于合作意向書簽訂后3年內(nèi)未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，雙方意向合作關(guān)系自動(dòng)解除，社區(qū)股份合作公司可另行引進(jìn)新的意向合作方。如在該期限內(nèi)未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證但項(xiàng)目有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，經(jīng)股東代表大會(huì)按公司章程規(guī)定的特別決議程序通過和街道辦審查后，社區(qū)股份合作公司可選擇不更換意向合作方，與該意向合作方續(xù)約一次，續(xù)約期限不得超過2年；如因不可抗力、政策等特殊原因誤期，經(jīng)股東代表大會(huì)按公司章程規(guī)定的特別決議程序通過并經(jīng)區(qū)政府研究同意可適當(dāng)延期。在同等條件下，意向合作方享有項(xiàng)目合作優(yōu)先權(quán)。一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（一）深圳各區(qū)申報(bào)主體或意向合作方取得實(shí)施主體或正式合作主體資格的或然性分析，涉及集體資產(chǎn)交易的項(xiàng)目完成上平臺(tái)后申報(bào)主體或意向合作方無法落標(biāo)取得合作資格時(shí)申報(bào)主體或意向合作方前期支付的成本費(fèi)用性質(zhì)及前期投入回流的保障措施2、更新工作時(shí)限引起的資格取消或落標(biāo)等問題深龍府辦規(guī)【2018】1號(hào)《深圳市龍崗區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地參與城市更新項(xiàng)目（具有重集體用地開發(fā)和交易監(jiān)管實(shí)施細(xì)則的通知》：第十八條大影響權(quán)的）應(yīng)遵循下列步驟程序：（一）項(xiàng)目論證?！ǘ┻x擇意向合作方。……4.約定合作期限。對(duì)于合作意向書簽訂后2年內(nèi)未納入城市更新計(jì)劃或者納入城市更新計(jì)劃后2年內(nèi)未取得城市更新單元規(guī)劃批復(fù)的項(xiàng)目，雙方意向合作關(guān)系自動(dòng)解除，社區(qū)股份合作公司可另行引進(jìn)新的意向合作方。如在該期限內(nèi)未取得單元規(guī)劃但項(xiàng)目有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，經(jīng)股東代表大會(huì)按公司章程規(guī)定的特別決議程序通過和街道辦審查后，社區(qū)股份合作公司可選擇不更換意向合作方，與該意向合作方續(xù)約一次，續(xù)約期限不得超過1年；如因不可抗力、政策等特殊原因誤期，經(jīng)股東代表大會(huì)按公司章程規(guī)定的特別決議程序通過并經(jīng)區(qū)政府研究同意可適當(dāng)延期。5.約定意向合作方享有項(xiàng)目合作優(yōu)先權(quán)。對(duì)于社區(qū)股份合作公司自主辦理好項(xiàng)目立項(xiàng)、城市更新計(jì)劃和單元規(guī)劃的城市更新項(xiàng)目，不履行意向合作方選擇程序，在按本細(xì)則相關(guān)規(guī)定形成合作招商方案后，直接進(jìn)入?yún)^(qū)產(chǎn)權(quán)交易中心公開交易。一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（一）深圳各區(qū)申報(bào)主體或意向合作方取得實(shí)施主體或正式合作主體資格的或然性分析，涉及集體資產(chǎn)交易的項(xiàng)目完成上平臺(tái)后申報(bào)主體或意向合作方無法落標(biāo)取得合作資格時(shí)申報(bào)主體或意向合作方前期支付的成本費(fèi)用性質(zhì)及前期投入回流的保障措施3、前期費(fèi)用性質(zhì)及回流保障措施（1）前期費(fèi)用的確認(rèn)一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（一）深圳各區(qū)申報(bào)主體或意向合作方取得實(shí)施主體或正式合作主體資格的或然性分析，涉及集體資產(chǎn)交易的項(xiàng)目完成上平臺(tái)后申報(bào)主體或意向合作方無法落標(biāo)取得合作資格時(shí)申報(bào)主體或意向合作方前期支付的成本費(fèi)用性質(zhì)及前期投入回流的保障措施3、前期費(fèi)用性質(zhì)及回流保障措施（1）前期費(fèi)用的確認(rèn)深龍府辦規(guī)【2018】1號(hào)《深圳市龍崗區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開發(fā)和交易監(jiān)管實(shí)施細(xì)則的通知》：第十六條

社區(qū)股份合作公司集體用地合作開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)遵循下列步驟程序：（一）項(xiàng)目論證?！?/p>

（二）選擇意向合作方?！?.項(xiàng)目前期費(fèi)用承擔(dān)。社區(qū)股份合作公司和意向合作方應(yīng)明確辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證等項(xiàng)目前期費(fèi)用承擔(dān)事項(xiàng)，項(xiàng)目費(fèi)用包括但不限于項(xiàng)目立項(xiàng)過程中的可研、測(cè)繪、查丈、規(guī)劃設(shè)計(jì)編制等費(fèi)用，項(xiàng)目費(fèi)用按照項(xiàng)目開展有效費(fèi)用票據(jù)金額加適當(dāng)利潤比例的原則由雙方議定。一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（一）深圳各區(qū)申報(bào)主體或意向合作方取得實(shí)施主體或正式合作主體資格的或然性分析，

涉及集體資產(chǎn)交易的項(xiàng)目完成上平臺(tái)后申報(bào)主體或意向合作方無法落標(biāo)取得合作資格時(shí)申報(bào)主體或意向合作方前期支付的成本費(fèi)用性質(zhì)及前期投入回流的保障措施3、前期費(fèi)用性質(zhì)及回流保障措施（2）回流保障條款示例“本協(xié)議簽訂后，乙方負(fù)責(zé)開展本城市更新項(xiàng)目的前期服務(wù)工作，包括但不限于測(cè)繪、環(huán)評(píng)、集體資產(chǎn)備案、配合甲方召開四會(huì)并提供相關(guān)法定程序服務(wù)、立項(xiàng)申報(bào)審批、專項(xiàng)規(guī)劃編制等與本項(xiàng)目相關(guān)的準(zhǔn)備工作，所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)墊付。乙方按照公平、公開方式參與本項(xiàng)目的集體資產(chǎn)交易和開發(fā)主體確認(rèn)。如乙方未能中標(biāo)成為最終本項(xiàng)目的開發(fā)單位，甲方應(yīng)要求中標(biāo)單位承擔(dān)乙方因履行本委托服務(wù)協(xié)議所約定項(xiàng)目事宜墊付的前期費(fèi)用?！币弧⒊鞘懈马?xiàng)目的拆賠合作（二）申報(bào)主體或意向合作方的前期費(fèi)用處理，前期費(fèi)用轉(zhuǎn)至實(shí)施主體或正式合作主體名下實(shí)現(xiàn)稅前扣除的合同與財(cái)務(wù)處理地產(chǎn)行業(yè)存在著大量的母公司或關(guān)聯(lián)公司完成前期拓展后直接由全資子公司或其他關(guān)聯(lián)方取得土地并完成開發(fā)建設(shè)的情形。以2016年12月29日《深圳市人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作暫行措施的通知》（深府辦〔2016〕38號(hào)）第二十五條“規(guī)范實(shí)施主體資格。對(duì)本暫行措施施行后納入我市城市更新單元計(jì)劃的城市更新項(xiàng)目，涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，在申請(qǐng)實(shí)施主體確認(rèn)時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)并提交相關(guān)證明材料，屬于原權(quán)利主體自行改造的項(xiàng)目除外?！钡囊?guī)定為例，因深圳城市更新的申報(bào)主體無資質(zhì)要求，加上現(xiàn)在要求實(shí)施主體必須必備資質(zhì)，因此實(shí)務(wù)中存在大量申報(bào)主體與實(shí)施主體不一致的情形。就前期公司的費(fèi)用支出而言，主要按如下三類進(jìn)行處理：一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（二）申報(bào)主體或意向合作方的前期費(fèi)用處理，前期費(fèi)用轉(zhuǎn)至實(shí)施主體或正式合作主體名下實(shí)現(xiàn)稅前扣除的合同與財(cái)務(wù)處理第一類：拆補(bǔ)類協(xié)議如涉及實(shí)施主體的確認(rèn)，最好是做合同主體的變更，或者申報(bào)主體將合同權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移至實(shí)施主體。另外在土增稅的稅前扣除層面，合同、流水、收據(jù)應(yīng)保持一致。（備注：一般在拆補(bǔ)協(xié)議簽訂時(shí)開發(fā)商都須設(shè)置合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)移條款）第二類：其他前期費(fèi)用原則上是三流一致，具體來說一般都是看是否已履行完畢，如果已經(jīng)履行完畢，則是否已開票，如果尚未履行，則盡量做權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)移，如果已經(jīng)部分履行，則看是否已經(jīng)實(shí)際付款和開票，其中：已簽合同未開票部分：合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓（已付款部分按委托付款處理）；已簽合同且已開票的部分：以委托管理等方式處理，申報(bào)主體（前期公司）對(duì)實(shí)施主體（開發(fā)主體）開具發(fā)票，實(shí)施主體付費(fèi)，但注意控制金額（也即需具有合理商業(yè)目的或者合理性）。第三類：其他費(fèi)用（如臺(tái)底費(fèi)）的處理稅收優(yōu)惠地載體的前期顧問服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等（除具備商業(yè)合理性外，還需注意其他合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)，具體請(qǐng)參見公眾號(hào)“西政資本”2018年3月21日推文《稅收優(yōu)惠地稅籌運(yùn)用系列（一）：合伙企業(yè)的納稅分析、稅收優(yōu)惠政策分解暨常規(guī)的稅籌應(yīng)用場(chǎng)景（以個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓為例）》。）一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（三）前期費(fèi)用的所得稅前扣除與土增稅前扣除的定性問題，比如拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、過渡費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)、融資利息等1、取得土地使用權(quán)之前以及竣工決算之后的利息支出在土增稅前扣除的問題與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的利息費(fèi)用允許扣除，包括資本化的利息和費(fèi)用化的利息。土地增值稅相關(guān)政策中對(duì)扣除項(xiàng)目的發(fā)生時(shí)間并無明確的規(guī)定，扣除的依據(jù)遵循的是與項(xiàng)目的相關(guān)性而非時(shí)間性，若能證明其支付的扣除項(xiàng)目確實(shí)與項(xiàng)目有關(guān)，則應(yīng)給予扣除，比如前期融資用于取得土地使用權(quán)。穗地稅函【2012】198號(hào)第八條第（三）項(xiàng)：一方出資、一方出地合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目公司成立前為該項(xiàng)目各自支付的土地或工程款，能提供合法有效憑證的，允許在該項(xiàng)目清算時(shí)予以扣除。2、拆遷服務(wù)費(fèi)的稅前扣除問題鑒于只有支付給被拆遷方的部分才屬于拆遷補(bǔ)償費(fèi)，因此委托第三方提供拆遷服務(wù)（非工程拆除類）產(chǎn)生的費(fèi)用無法進(jìn)行土增稅前扣除。一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（四）臺(tái)底費(fèi)的處理風(fēng)險(xiǎn)及合規(guī)處理方案（案例：深龍府辦2018年1號(hào)文）深龍府辦規(guī)【2018】1號(hào)《深圳市龍崗區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司集體用地開發(fā)和交易監(jiān)管實(shí)施細(xì)則的通知》：第十六條 社區(qū)股份合作公司集體用地合作開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)遵循下列步驟程序：（一）項(xiàng)目論證?！ǘ┻x擇意向合作方?！氖潜ＷC金在項(xiàng)目開發(fā)完成結(jié)算前不得作消費(fèi)性、分配性使用，只能結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)情況并形成公司實(shí)際收入后方可按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度進(jìn)行核算分配；

第四十一條

對(duì)采取不正當(dāng)手段，如向社區(qū)股份合作公司干部、員工、股東（股東代表）發(fā)放現(xiàn)金、代金券、福利、補(bǔ)助、禮品物件以及組織、協(xié)助私分社區(qū)集體所有的各類資金、資產(chǎn)等影響公平競(jìng)爭(zhēng)行為的開發(fā)和交易主體，由區(qū)城市更新局列入城市更新企業(yè)誠信管理并依據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理；情節(jié)嚴(yán)重的，由相關(guān)部門依法依規(guī)取消其合作和交易協(xié)議，并禁止其在龍崗區(qū)轄區(qū)從事城市更新業(yè)務(wù)；涉嫌犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)。一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（五）開發(fā)商提供貨幣補(bǔ)償情況下的投資測(cè)算問題，完成開發(fā)建設(shè)后的增值稅、土地增值稅計(jì)算問題；被拆遷企業(yè)取得拆遷安置補(bǔ)償后的遞延五年納稅申請(qǐng)與所得稅籌劃問題1、開發(fā)商提供回遷房屋補(bǔ)償后完成開發(fā)建設(shè)銷售所涉增值稅、土增稅、所得稅核算問題（1）

增值稅營改增前，《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)[1995]549號(hào)，全文已廢止）“對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)法規(guī)，就其取得的營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅?！庇缮鲜隹芍?，在營業(yè)稅時(shí)代對(duì)回遷房視同銷售價(jià)格是按成本加成方式作為計(jì)稅價(jià)格，并以此計(jì)算營業(yè)稅。一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（五）開發(fā)商提供貨幣補(bǔ)償情況下的投資測(cè)算問題，完成開發(fā)建設(shè)后的增值稅、土地增值稅計(jì)算問題；被拆遷企業(yè)取得拆遷安置補(bǔ)償后的遞延五年納稅申請(qǐng)與所得稅籌劃問題1、開發(fā)商提供回遷房屋補(bǔ)償后完成開發(fā)建設(shè)銷售所涉增值稅、土增稅、所得稅核算問題（1）

增值稅關(guān)于營業(yè)稅時(shí)代回遷房的視同銷售價(jià)格，國稅公告2014年2號(hào)文和《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》：“納稅人以自己名義立項(xiàng)，在該納稅人不承擔(dān)土地出讓價(jià)款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉(zhuǎn)讓回遷安置房所有權(quán)的行為，按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條之規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅，其計(jì)稅營業(yè)額按財(cái)政部、國家稅務(wù)總局令第52

號(hào)第二十條第一款第（三）項(xiàng)的規(guī)定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權(quán)價(jià)款”。按國稅函[1995]549文規(guī)定：對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅。而營業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第二十條：“納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：（一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；（二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；（三）按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）”一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（五）開發(fā)商提供貨幣補(bǔ)償情況下的投資測(cè)算問題，完成開發(fā)建設(shè)后的增值稅、土地增值稅計(jì)算問題；被拆遷企業(yè)取得拆遷安置補(bǔ)償后的遞延五年納稅申請(qǐng)與所得稅籌劃問題1、開發(fā)商提供回遷房屋補(bǔ)償后完成開發(fā)建設(shè)銷售所涉增值稅、土增稅、所得稅核算問題（1）

增值稅現(xiàn)行增值稅相關(guān)法規(guī)對(duì)回遷房的視同銷售價(jià)格無明確的條文規(guī)定，但大部分地區(qū)都沿用營業(yè)稅時(shí)代的做法，即視同銷售價(jià)格按成本加成方式確定，該成本價(jià)為不包括土地成本的建安成本和拆除成本等直接成本。值得注意的是，該回遷房視同銷售價(jià)格卻不按140號(hào)文的規(guī)定在銷售額中進(jìn)行扣除，相關(guān)規(guī)定詳見《財(cái)政部

國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（

財(cái)稅[2016]140號(hào)）第七條：“《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第

10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等”。總的來說，城市更新項(xiàng)目回遷房這塊對(duì)開發(fā)商而言，增值稅層面按成本加成方式確認(rèn)視同銷售的價(jià)款，土增稅和所得稅層面按市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)視同銷售的價(jià)款（土增層面還可以加計(jì)扣除）。土增稅和所得稅的核算都比較好處理，但增值稅這個(gè)問題上法規(guī)和政策層面沒有明確規(guī)定，

執(zhí)行層面也無統(tǒng)一意見，深圳的執(zhí)行口徑傾向于認(rèn)為:對(duì)于開發(fā)商向原被拆遷方提供回遷房屋的，在增值稅核算方面開發(fā)商需就回遷房屋按視同銷售確認(rèn)銷售價(jià)款，其中視同銷售價(jià)格沿用營業(yè)稅時(shí)代的做法按成本加成方式確定，且該成本價(jià)為不包括土地成本的建安成本和拆除成本等直接成本，另外以上視同銷售的價(jià)格確認(rèn)方式同時(shí)適用于營改增的新、老項(xiàng)目，但新項(xiàng)目（或一般計(jì)稅）情況下回遷房視同銷售的價(jià)款不得在銷售額中扣除，也即按140號(hào)文規(guī)定可在銷售額中扣除的僅為土地出讓金、給被拆遷戶的貨幣補(bǔ)償?shù)韧恋貎r(jià)款，不包括回遷房屋視同銷售的價(jià)款部分。一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（五）開發(fā)商提供貨幣補(bǔ)償情況下的投資測(cè)算問題，完成開發(fā)建設(shè)后的增值稅、土地增值稅計(jì)算問題；被拆遷企業(yè)取得拆遷安置補(bǔ)償后的遞延五年納稅申請(qǐng)與所得稅籌劃問題1、開發(fā)商提供回遷房屋補(bǔ)償后完成開發(fā)建設(shè)銷售所涉增值稅、土增稅、所得稅核算問題（2）土地增值稅《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條“非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定”第一款“（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

”根據(jù)該規(guī)定，開發(fā)商用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)補(bǔ)償被拆遷人的，補(bǔ)償房屋應(yīng)按視同銷售繳納土地增值稅，并應(yīng)以市價(jià)作為視同銷售基數(shù)。以深圳為例，深圳市《城市更新稅收政策指引》（深地稅辦發(fā)[2012]37號(hào)）第三條第（二）款第二項(xiàng)中明確“根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第一款規(guī)定，安置用房視同銷售，確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給被拆遷居民或單位的補(bǔ)差價(jià)款，

計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)，對(duì)被拆遷居民或單位支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。扣除價(jià)可按開發(fā)商支付房產(chǎn)的公允價(jià)值確定。開發(fā)企業(yè)采取異地安置的，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)[2016]187號(hào)第三條第一款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！币?、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（五）開發(fā)商提供貨幣補(bǔ)償情況下的投資測(cè)算問題，完成開發(fā)建設(shè)后的增值稅、土地增值稅計(jì)算問題；被拆遷企業(yè)取得拆遷安置補(bǔ)償后的遞延五年納稅申請(qǐng)與所得稅籌劃問題1、開發(fā)商提供回遷房屋補(bǔ)償后完成開發(fā)建設(shè)銷售所涉增值稅、土增稅、所得稅核算問題（3）所得稅國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）“第七條企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，

于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋海ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定。（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定。（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。”根據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)商以開發(fā)產(chǎn)品作為拆遷補(bǔ)償應(yīng)視同銷售計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，同時(shí)視同銷售金額應(yīng)作為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)計(jì)開發(fā)成本。換言之，開發(fā)商需以補(bǔ)償房屋的市價(jià)作為視同銷售基數(shù)，同時(shí)以市價(jià)作為銷售成本。一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（五）開發(fā)商提供貨幣補(bǔ)償情況下的投資測(cè)算問題，完成開發(fā)建設(shè)后的增值稅、土地增值稅計(jì)算問題；被拆遷企業(yè)取得拆遷安置補(bǔ)償后的遞延五年納稅申請(qǐng)與所得稅籌劃問題2、被拆遷方取得的拆遷安置補(bǔ)償所得的稅費(fèi)問題（1）增值稅：免（深圳地區(qū)）根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條第（三十七）款規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。根據(jù)深圳市《城市更新稅收政策指引》（深地稅辦發(fā)[2012]37號(hào)）及116號(hào)文的規(guī)定，被拆遷方取得的拆遷安置補(bǔ)償所得（含貨幣或回遷房補(bǔ)償）免征增值稅。例外情況：企業(yè)取得房屋拆遷補(bǔ)償是否繳納增值稅？湖北國稅解答：“納稅人將國有土地使用權(quán)交由土地收購儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)，取得的補(bǔ)償收入能否免征增值稅？納稅人將國有土地使用權(quán)交由土地收購儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)，取得的建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備的補(bǔ)償收入征收增值稅，取得的其他補(bǔ)償收入免征增值稅?！币弧⒊鞘懈马?xiàng)目的拆賠合作（五）開發(fā)商提供貨幣補(bǔ)償情況下的投資測(cè)算問題，完成開發(fā)建設(shè)后的增值稅、土地增值稅計(jì)算問題；被拆遷企業(yè)取得拆遷安置補(bǔ)償后的遞延五年納稅申請(qǐng)與所得稅籌劃問題2、被拆遷方取得的拆遷安置補(bǔ)償所得的稅費(fèi)問題土地增值稅：免根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第十一條規(guī)定，對(duì)被征收單位或個(gè)人因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征收的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)免征土地增值稅。契稅：成交價(jià)格或補(bǔ)償面積沒有超出規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，免根據(jù)《廣東省契稅實(shí)施辦法》（廣東省人民政府令第41號(hào)）第八條第（四）項(xiàng)及《關(guān)于解釋〈廣東省契稅實(shí)施辦法〉第八條第四項(xiàng)的批復(fù)》（粵府函〔2007〕127號(hào)）規(guī)定：被征收方的土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，異地或原地重新承受土地、房屋權(quán)屬，

其成交價(jià)格或補(bǔ)償面積沒有超出規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，免征契稅；超出的部分應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。備注：上述提及的“規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”在實(shí)務(wù)角度的理解應(yīng)該是指開發(fā)商與被拆遷主體的拆補(bǔ)協(xié)議約定的賠償標(biāo)準(zhǔn)。一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（五）開發(fā)商提供貨幣補(bǔ)償情況下的投資測(cè)算問題，完成開發(fā)建設(shè)后的增值稅、土地增值稅計(jì)算問題；被拆遷企業(yè)取得拆遷安置補(bǔ)償后的遞延五年納稅申請(qǐng)與所得稅籌劃問題2、被拆遷方取得的拆遷安置補(bǔ)償所得的稅費(fèi)問題（4）印花稅：a）拆遷補(bǔ)償環(huán)節(jié)拆遷補(bǔ)償協(xié)議不在《中華人民共和國印花稅暫行條例》第二條列舉范圍內(nèi)，因此拆補(bǔ)協(xié)議以及取得拆補(bǔ)所得不需繳納印花稅?！吨腥A人民共和國印花稅暫行條例》“第二條下列憑證為應(yīng)納稅憑證：購銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉儲(chǔ)保管、借款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；營業(yè)帳簿；權(quán)利、許可證照；經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。鑒于“搬遷補(bǔ)償協(xié)議”不在上述列舉范圍內(nèi)，此搬遷補(bǔ)償收入暫不繳納印花稅。b）回遷環(huán)節(jié)的印花稅回遷房依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料、房屋征收（拆遷）補(bǔ)償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（五）開發(fā)商提供貨幣補(bǔ)償情況下的投資測(cè)算問題，完成開發(fā)建設(shè)后的增值稅、土地增值稅計(jì)算問題；被拆遷企業(yè)取得拆遷安置補(bǔ)償后的遞延五年納稅申請(qǐng)與所得稅籌劃問題2、被拆遷方取得的拆遷安置補(bǔ)償所得的稅費(fèi)問題（5）企業(yè)所得稅符合政策性搬遷規(guī)定情形的，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào)）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第11號(hào)）規(guī)定處理。不符合政策性搬遷規(guī)定情形的，取得的補(bǔ)償收入作為企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，發(fā)生的損失、費(fèi)用按規(guī)定稅前扣除。一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（五）開發(fā)商提供貨幣補(bǔ)償情況下的投資測(cè)算問題，完成開發(fā)建設(shè)后的增值稅、土地增值稅計(jì)算問題；被拆遷企業(yè)取得拆遷安置補(bǔ)償后的遞延五年納稅申請(qǐng)與所得稅籌劃問題2、被拆遷方取得的拆遷安置補(bǔ)償所得的稅費(fèi)問題（5）企業(yè)所得稅c）稅收優(yōu)惠的適用國家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào)的搬遷所得計(jì)算公式：搬遷所得=搬遷收入-搬遷費(fèi)用支出-

搬遷處置資產(chǎn)凈值；國稅函[2009]118號(hào)文（已廢止）的搬遷所得計(jì)算公式：搬遷所得=搬遷收入-搬遷費(fèi)用支出-重置資產(chǎn)支出；搬遷所得的收入確認(rèn)時(shí)間——搬遷完成年度；具體可參見國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào)）：第十五條

企業(yè)在搬遷期間發(fā)生的搬遷收入和搬遷支出，可以暫不計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，而在完成搬遷的年度，對(duì)搬遷收入和支出進(jìn)行匯總清算。第十六條

企業(yè)的搬遷收入，扣除搬遷支出后的余額，為企業(yè)的搬遷所得。企業(yè)應(yīng)在搬遷完成年度，將搬遷所得計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)應(yīng)納稅所得額計(jì)算納稅。第十七條

下列情形之一的，為搬遷完成年度，企業(yè)應(yīng)進(jìn)行搬遷清算，計(jì)算搬遷所得:

(一)從搬遷開始，5年內(nèi)(包括搬遷當(dāng)年度)任何一年完成搬遷的。(二)從搬遷開始，搬遷時(shí)間滿5年(包括搬遷當(dāng)年度)的年度。一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（五）開發(fā)商提供貨幣補(bǔ)償情況下的投資測(cè)算問題，完成開發(fā)建設(shè)后的增值稅、土地增值稅計(jì)算問題；被拆遷企業(yè)取得拆遷安置補(bǔ)償后的遞延五年納稅申請(qǐng)與所得稅籌劃問題2、被拆遷方取得的拆遷安置補(bǔ)償所得的稅費(fèi)問題（5）企業(yè)所得稅d）稅收優(yōu)惠的適用條件（僅針對(duì)貨幣補(bǔ)償，并且需有重置計(jì)劃）《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號(hào)）第二十二條

企業(yè)應(yīng)當(dāng)自搬遷開始年度，至次年5月31日前，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)（包括遷出地和遷入地）報(bào)送政策性搬遷依據(jù)、搬遷規(guī)劃等相關(guān)材料。逾期未報(bào)的，除特殊原因并經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可外，按非政策性搬遷處理，不得執(zhí)行本辦法的規(guī)定。第二十三條

企業(yè)應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送的政策性搬遷依據(jù)、搬遷規(guī)劃等相關(guān)材料，包括（一）政府搬遷文件或公告；（二）搬遷重置總體規(guī)劃；（三）拆遷補(bǔ)償協(xié)議；（四）資產(chǎn)處置計(jì)劃；（五）其他與搬遷相關(guān)的事項(xiàng)。需提醒注意的是，很多被拆遷方都會(huì)忽視政策性拆遷稅收優(yōu)惠政策適用的申報(bào)問題，并導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)遞延納稅，因此需特別重視。一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（五）開發(fā)商提供貨幣補(bǔ)償情況下的投資測(cè)算問題，完成開發(fā)建設(shè)后的增值稅、土地增值稅計(jì)算問題；被拆遷企業(yè)取得拆遷安置補(bǔ)償后的遞延五年納稅申請(qǐng)與所得稅籌劃問題2、被拆遷方取得的拆遷安置補(bǔ)償所得的稅費(fèi)問題（6）個(gè)人所得稅：規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，免根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2005〕45號(hào)）規(guī)定，對(duì)被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（五）開發(fā)商提供貨幣補(bǔ)償情況下的投資測(cè)算問題，完成開發(fā)建設(shè)后的增值稅、土地增值稅計(jì)算問題；被拆遷企業(yè)取得拆遷安置補(bǔ)償后的遞延五年納稅申請(qǐng)與所得稅籌劃問題2、被拆遷方取得的拆遷安置補(bǔ)償所得的稅費(fèi)問題補(bǔ)充問題：（7）返遷物業(yè)的登記價(jià)與歷史成本（計(jì)稅基礎(chǔ)）的差異及處理a）登記價(jià)的決定因素不動(dòng)產(chǎn)登記中心：以拆補(bǔ)協(xié)議的約定為準(zhǔn)。（PS：如拆補(bǔ)協(xié)議未送至更新局備案、公示，是否會(huì)對(duì)回遷房屋的辦證造成影響？）歷史成本問題在政策性拆遷的情況下，歷史成本僅能按原資產(chǎn)凈值加所支付稅款及補(bǔ)價(jià)來確定?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第11號(hào)）“

二、企業(yè)政策性搬遷被征用的資產(chǎn)，采取資產(chǎn)置換的，其換入資產(chǎn)的計(jì)稅成本按被征用資產(chǎn)的凈值，加上換入資產(chǎn)所支付的稅費(fèi)（涉及補(bǔ)價(jià)，還應(yīng)加上補(bǔ)價(jià)款）計(jì)算確定。”回遷房屋再次轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)籌劃企業(yè)取得回遷房的：以企業(yè)分立形式剝離資產(chǎn)至稅收優(yōu)惠地載體后轉(zhuǎn)讓股權(quán)；or企業(yè)遷址至稅收優(yōu)惠地；or企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓至稅收優(yōu)惠地設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)或合伙企業(yè)載體后再次轉(zhuǎn)讓。具體操作事宜可參見公眾號(hào)“西政資本”《稅收優(yōu)惠地稅籌實(shí)務(wù)系列（二）——個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目（含土地使用權(quán)、在建工程及房產(chǎn)）之稅籌實(shí)操分析》。個(gè)人取得回遷房的：按個(gè)人房產(chǎn)（住宅）轉(zhuǎn)讓的稅收規(guī)定或核定征收的相關(guān)規(guī)定處理，影響較小?，F(xiàn)場(chǎng)討論：731新政及工改工項(xiàng)目銷售的稅籌思路一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（六）開發(fā)商提供貨幣補(bǔ)償與回遷房屋補(bǔ)償?shù)某杀竞怂悴町惻c優(yōu)劣勢(shì)分析1、貨幣補(bǔ)償較為回遷房屋補(bǔ)償?shù)膬?yōu)越性增值稅與土增稅層面，貨幣補(bǔ)償屬于“土地征用與拆遷補(bǔ)償費(fèi)”，實(shí)質(zhì)為與取得土地使用權(quán)有關(guān)的費(fèi)用，增值稅層面既不存在按視同銷售確認(rèn)收入，又可直接按140號(hào)文的規(guī)定在銷售收入中扣除；土增稅層面亦既不存在按視同銷售確認(rèn)收入，又可直接確認(rèn)為土增稅扣除項(xiàng)并加計(jì)扣除。一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（六）開發(fā)商提供貨幣補(bǔ)償與回遷房屋補(bǔ)償?shù)某杀竞怂悴町惻c優(yōu)劣勢(shì)分析2、本項(xiàng)目安置與異地安置（異地購買物業(yè)安置）的差異性與優(yōu)劣勢(shì)（1）增值稅層面（有差異）需區(qū)分兩種情況：①采取本地安置或者項(xiàng)目公司用自己在異地的項(xiàng)目進(jìn)行安置的，不能作進(jìn)項(xiàng)。②若采取在異地購買項(xiàng)目進(jìn)行安置，則要看發(fā)票的取得情況。（行業(yè)意見：關(guān)于外購物業(yè)作為回遷安置房賠給村里，發(fā)票一般只能開增值稅普票，增值稅=【總銷售收入-土地成本-拆遷補(bǔ)償費(fèi)】/1.1×0.1-進(jìn)項(xiàng)/1.1×0.1；公式中的進(jìn)項(xiàng)是工程購進(jìn)物資、支付工程等取得的專用發(fā)票。）城市更新項(xiàng)目回遷房這塊對(duì)開發(fā)商而言，增值稅層面按成本加成方式確認(rèn)視同銷售的價(jià)款，土增稅和所得稅層面按市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)視同銷售的價(jià)款（土增層面還可以加計(jì)扣除）。土增稅和所得稅的核算都比較好處理，但增值稅這個(gè)問題上法規(guī)和政策層面沒有明確規(guī)定，執(zhí)行層面也無統(tǒng)一意見，深圳的執(zhí)行口徑傾向于認(rèn)為:對(duì)于開發(fā)商向原被拆遷方提供回遷房屋的，在增值稅核算方面開發(fā)商需就回遷房屋按視同銷售確認(rèn)銷售價(jià)款，其中視同銷售價(jià)格沿用營業(yè)稅時(shí)代的做法按成本加成方式確定，且該成本價(jià)為不包括土地成本的建安成本和拆除成本等直接成本，另外以上視同銷售的價(jià)格確認(rèn)方式同時(shí)適用于營改增的新、老項(xiàng)目，但新項(xiàng)目（或一般計(jì)稅）情況下回遷房視同銷售的價(jià)款不得在銷售額中扣除，也即按140號(hào)文規(guī)定可在銷售額中扣除的僅為土地出讓金、給被拆遷戶的貨幣補(bǔ)償?shù)韧恋貎r(jià)款，不包括回遷房屋視同銷售的價(jià)款部分。一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（六）開發(fā)商提供貨幣補(bǔ)償與回遷房屋補(bǔ)償?shù)某杀竞怂悴町惻c優(yōu)劣勢(shì)分析2、本項(xiàng)目安置與異地安置（異地購買物業(yè)安置）的差異性與優(yōu)劣勢(shì)（1）增值稅層面（有差異）深圳市《城市更新稅收政策指引》（深地稅辦發(fā)[2012]37號(hào)）第三條第（二）款第二項(xiàng)中明確“根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第一款規(guī)定，安置用房視同銷售，確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給被拆遷居民或單位的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)，對(duì)被拆遷居民或單位支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。扣除價(jià)可按開發(fā)商支付房產(chǎn)的公允價(jià)值確定。開發(fā)企業(yè)采取異地安置的：異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)[2016]187號(hào)第三條第一款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！币弧⒊鞘懈马?xiàng)目的拆賠合作（六）開發(fā)商提供貨幣補(bǔ)償與回遷房屋補(bǔ)償?shù)某杀竞怂悴町惻c優(yōu)劣勢(shì)分析(2）土增稅層面（有差異）深圳市《城市更新稅收政策指引》（深地稅辦發(fā)[2012]37號(hào)）第三條第（二）款第二項(xiàng)中明確“根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第一款規(guī)定，安置用房視同銷售，確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給被拆遷居民或單位的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)，對(duì)被拆遷居民或單位支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)?？鄢齼r(jià)可按開發(fā)商支付房產(chǎn)的公允價(jià)值確定。開發(fā)企業(yè)采取異地安置的：異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)[2016]187號(hào)第三條第一款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。需說明的是，本項(xiàng)目安置與異地安置都可以視同銷售確認(rèn)收入（本地安置按市場(chǎng)價(jià)計(jì)取視同銷售的價(jià)款，外購物業(yè)按購置價(jià)款計(jì)算），同時(shí)計(jì)入開發(fā)成本，但自行開發(fā)返還物業(yè)不能抵扣預(yù)繳增值稅（外購物業(yè)可以，相關(guān)于貨幣支付形式）。一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（六）開發(fā)商提供貨幣補(bǔ)償與回遷房屋補(bǔ)償?shù)某杀竞怂悴町惻c優(yōu)劣勢(shì)分析（3）所得稅層面（無區(qū)別）國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》(

國稅發(fā)[2009]31號(hào))"第七條

企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,應(yīng)視同銷售,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤)的方法和順序?yàn)?(一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定;(二)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定;(三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。"根據(jù)上述規(guī)定,開發(fā)商以開發(fā)產(chǎn)品作為拆遷補(bǔ)償應(yīng)視同銷售計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入,同時(shí)視同銷售金額應(yīng)作為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)計(jì)開發(fā)成本。換言之,不管是本項(xiàng)目安置還是外購物業(yè)安置，開發(fā)商均需以補(bǔ)償房屋的市價(jià)作為視同銷售基數(shù),同時(shí)以市價(jià)作為銷售成本。一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（七）城市更新項(xiàng)目中非農(nóng)指標(biāo)或征返地指標(biāo)落入項(xiàng)目的對(duì)價(jià)問題（貨幣or房屋補(bǔ)償），土地成本計(jì)算問題（土地出讓金、土地開發(fā)金、市政配套設(shè)施金）非農(nóng)指標(biāo)或征返地指標(biāo)的獲取對(duì)價(jià)分析：1、上平臺(tái)階段的村股份公司補(bǔ)償/分配所得城市更新項(xiàng)目：貨幣補(bǔ)償或回遷房，可納入項(xiàng)目成本非農(nóng)/征返空地合作開發(fā)：貨幣或房屋分配，不可納入項(xiàng)目成本2、土地出讓費(fèi)用（1）出讓合同條款示例：一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（七）城市更新項(xiàng)目中非農(nóng)指標(biāo)或征返地指標(biāo)落入項(xiàng)目的對(duì)價(jià)問題（貨幣or房屋補(bǔ)償），

土地成本計(jì)算問題（土地出讓金、土地開發(fā)金、市政配套設(shè)施金）（2）非農(nóng)/征返地價(jià)計(jì)取規(guī)定深府〔2011〕198號(hào)《深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地土地使用權(quán)交易若干規(guī)定的通知》：“第七條

原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織取得非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地，應(yīng)當(dāng)與規(guī)劃國土部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同。自用的，免繳地價(jià)，用地為非商品性質(zhì)；按照本規(guī)定繳清地價(jià)的，用地確定為商品性質(zhì)。對(duì)于已經(jīng)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地，權(quán)利人在辦理土地使用權(quán)初始登記時(shí)，可以申請(qǐng)按照合法評(píng)估機(jī)構(gòu)核定的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行登記?？盏厣暾?qǐng)進(jìn)入市場(chǎng)交易的，按照以下規(guī)定繳交地價(jià)：（一）工業(yè)類用地，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)的10%繳納地價(jià)。一、城市更新項(xiàng)目的拆賠合作（七）城市更新項(xiàng)目中非農(nóng)指標(biāo)或征返地指標(biāo)落入項(xiàng)目的對(duì)價(jià)問題（貨幣or房屋補(bǔ)償），

土地成本計(jì)算問題（土地出讓金、土地開發(fā)金、市政配套設(shè)施金）非農(nóng)/征返地價(jià)計(jì)取規(guī)定（二）居住類和商業(yè)、辦公類用地。建筑容積率在3.2以下部分（含3.2），按照公告基準(zhǔn)地價(jià)的10%繳納地價(jià)；建筑容積率在3.2至4.5之間的部分（含4.5），按照公告基準(zhǔn)地價(jià)的30%繳納地價(jià)；

建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)的100%繳納地價(jià)。原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地落在建成區(qū)，符合城市更新有關(guān)規(guī)定的，地價(jià)測(cè)算按照《深圳市城市更新辦法》第三十六條第一款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收，市政府有特別規(guī)定的除外。2004年6月9日《關(guān)于地價(jià)測(cè)算工作的通知》（深國房[2004]8號(hào)）：“四、宗地出讓的地價(jià)分為土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)金及市政配套設(shè)施金三部分。土地使用權(quán)出讓金占地價(jià)的15%，土地開發(fā)金和市政配套設(shè)施金占地價(jià)的85%（其中土地開發(fā)金為土地面積100元/每平方米）。對(duì)于自行支付征地款和自行平整的項(xiàng)目用地，其地價(jià)不包含土地開發(fā)金?！迸_(tái)底費(fèi)合規(guī)處理路徑：委托費(fèi)用化處理二、村企合作（非農(nóng)原地、征返地、統(tǒng)籌留用地、自留地）（一）深圳村企合作（非農(nóng)原地、征返地、統(tǒng)籌留用地）1、雙抬頭（雙主體）合作情形（1）土地出讓合同及其補(bǔ)充協(xié)議的簽訂問題，土地共同共有涉及的融資限制等問題二、村企合作（非農(nóng)原地、征返地、統(tǒng)籌留用地、自留地）（一）深圳村企合作（非農(nóng)原地、征返地、統(tǒng)籌留用地）1、雙抬頭（雙主體）合作情形（2）以雙方名義辦理開發(fā)報(bào)建的問題，開發(fā)建設(shè)過程中委托開發(fā)商單獨(dú)實(shí)施涉及的管理等問題村股份公司申報(bào)用地審批（可以委托開發(fā)商辦理），并由村股份公司與國土部門簽訂《土地出讓合同》，然后由開發(fā)商或開發(fā)商另行設(shè)立的項(xiàng)目公司、村股份公司、國土部門三方簽訂土地合同補(bǔ)充協(xié)議，土地證辦理完成后，權(quán)屬人是雙主體（即雙抬頭，下同），即開發(fā)商和村股份公司；具體項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建時(shí)，由開發(fā)商或項(xiàng)目公司和村股份公司一起作為雙主體進(jìn)行申報(bào)，所有對(duì)政府的手續(xù)和文件都需要雙方蓋章；包括預(yù)售合同也都是雙方蓋章，目前常用的做法是在預(yù)售前，村股份公司出具經(jīng)公證的委托書，全權(quán)委托開發(fā)商辦理所有后續(xù)手續(xù)和預(yù)售、物業(yè)管理聘請(qǐng)等手續(xù)；物業(yè)分配給村里和開發(fā)商或項(xiàng)目公司的物業(yè)，按照土地出讓合同和補(bǔ)充協(xié)議約定的分配比例，辦理大證或初始登記時(shí)可以各自辦證，從而實(shí)現(xiàn)各付各稅。二、村企合作（非農(nóng)原地、征返地、統(tǒng)籌留用地、自留地）（一）深圳村企合作（非農(nóng)原地、征返地、統(tǒng)籌留用地）1、雙抬頭（雙主體）合作情形（2）以雙方名義辦理開發(fā)報(bào)建的問題，開發(fā)建設(shè)過程中委托開發(fā)商單獨(dú)實(shí)施涉及的管理等問題二、村企合作（非農(nóng)原地、征返地、統(tǒng)籌留用地、自留地）（一）深圳村企合作（非農(nóng)原地、征返地、統(tǒng)籌留用地）1、雙抬頭（雙主體）合作情形（3）分房環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題（增值稅、土地增值稅及所得稅）合作建房建成后房屋按合同約定進(jìn)行分割屬于自建房的范疇，雙方各自辦理初始登記，

不視為發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移。但合作建房分房自用后再次轉(zhuǎn)讓或出售的，需按正常的銷售不動(dòng)產(chǎn)行為征繳各相關(guān)稅費(fèi)。分房過程中的增值稅根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（國稅函發(fā)[1995]156

號(hào)）第十七條的規(guī)定，合作建房分房自用時(shí)出地方、出資方均需繳納增值稅（營改增前為繳納營業(yè)稅）。但深圳地區(qū)有例外，根據(jù)《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（深地稅發(fā)[2005]183號(hào)）的規(guī)定，分房自用時(shí)出地方、出資方目前均無需繳納增值稅（營改增前為無需繳納營業(yè)稅）。分房過程中的土地增值稅根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第二條的規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。備注：《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈稅收減免管理實(shí)施辦法〉的公告》（深圳市地方稅務(wù)局公告〔2016〕1號(hào)）之附件二《附件2：備案類減免稅事項(xiàng)目錄》“（一）納稅申報(bào)同時(shí)報(bào)送附送材料的事項(xiàng)目錄”第148項(xiàng)“合作建房自用的土地增值稅減免”，需附送的材料為房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證明，合作建房合同（協(xié)議），房產(chǎn)分配方案相關(guān)材料，提交其他減免稅相關(guān)資料。二、村企合作（非農(nóng)原地、征返地、統(tǒng)籌留用地、自留地）（一）深圳村企合作（非農(nóng)原地、征返地、統(tǒng)籌留用地）1、雙抬頭（雙主體）合作情形（3）分房環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題（增值稅、土地增值稅及所得稅）c）分房過程中的所得稅根據(jù)上文所述，合作建房后分房自用按自建房處理，雙方各自辦理初始登記，因此分房過程不產(chǎn)生所得稅的納稅義務(wù)。d）契稅根據(jù)前文的論述，出地方取得分配自用的房屋無需繳納契稅，出錢方取得分配自用的房屋時(shí)需繳納契稅。值得注意的是，非農(nóng)/征返用地開發(fā)時(shí)，其土地成本非常低，這是無論如何都無法回避的問題。無論通過分紅也好，還是雙抬頭也好，開發(fā)商再行出售時(shí)都是需要繳納高額的土地增值稅和增值稅。二、村企合作（非農(nóng)原地、征返地、統(tǒng)籌留用地、自留地）（一）深圳村企合作（非農(nóng)原地、征返地、統(tǒng)籌留用地）2、股權(quán)合作情形（1）土地出讓合同及其補(bǔ)充協(xié)議的簽訂問題，土地使用權(quán)辦理至村股份公司之全資子公司名下后開發(fā)商的增資問題，村股份公司的持股比例設(shè)置及融資限制問題（融資時(shí)的股東會(huì)決議蓋章問題）二、村企合作（非農(nóng)原地、征返地、統(tǒng)籌留用地、自留地）（一）深圳村企合作（非農(nóng)原地、征返地、統(tǒng)籌留用地）2、股權(quán)合作情形（2）母公司簽訂土地出讓合同后以補(bǔ)充協(xié)議協(xié)議將土地使用權(quán)做進(jìn)全資子公司所涉的土地成本扣除問題（140號(hào)文的適用問題），開發(fā)商增資并稀釋原股東股權(quán)引起的土地成本是否可按140號(hào)文進(jìn)行扣除的問題《財(cái)政部

國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融

房地產(chǎn)開發(fā)

教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2016]140號(hào)）：八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）

受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司;（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。二、村企合作（非農(nóng)原地、征返地、統(tǒng)籌留用地、自留地）（一）深圳村企合作（非農(nóng)原地、征返地、統(tǒng)籌留用地）2、股權(quán)合作情形分房環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題（開發(fā)商分房視同銷售引起的增值稅、土地