淺談我國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

淺談我國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

房地產(chǎn)的管理不僅是房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)和流通的自然延續(xù)，也是房地產(chǎn)不可或缺的一個(gè)重要子行業(yè)。下面就我國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)發(fā)表一點(diǎn)淺見。1物業(yè)管理的社會(huì)化房地產(chǎn)物業(yè)管理是指有專門的機(jī)構(gòu)和人員,依法按照合同和契約,對(duì)前期開發(fā)和已經(jīng)竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地,以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理,并且對(duì)房屋周圍區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理,以及對(duì)業(yè)主和使用人提供多方面的綜合性服務(wù)。物業(yè)管理通過(guò)管理服務(wù)活動(dòng),完善物業(yè)使用功能和提高物業(yè)的使用效率及經(jīng)濟(jì)效益,促使物業(yè)的保值和增值,采用現(xiàn)代科學(xué)管理手段對(duì)物業(yè)實(shí)施全方位的社會(huì)化、專業(yè)化和企業(yè)化管理,為人們營(yíng)造一個(gè)合意舒適、清潔美好、文明安全的生活、工作環(huán)境空間。物業(yè)管理就其性質(zhì)而言是融管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)于一體的服務(wù)性行業(yè),就其擁有的從業(yè)人員數(shù)量、管理范圍、同社會(huì)各方面的關(guān)系和影響以及宏觀需要及其發(fā)展來(lái)看,是房地產(chǎn)業(yè)中的一個(gè)最大的分支行業(yè)。物業(yè)管理的興起及物業(yè)管理公司的建立和發(fā)展,逐步形成了物業(yè)管理市場(chǎng)。2中國(guó)房地產(chǎn)管理現(xiàn)狀2.1工程造價(jià)的管理策略與方法物業(yè)管理的好與壞對(duì)城市的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步具有極為重要的意義。然而,許多房地產(chǎn)企業(yè)單位,對(duì)物業(yè)管理的概念認(rèn)識(shí)不甚清楚,許多原來(lái)的房產(chǎn)管理機(jī)!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!考信息,如對(duì)各種合同工期的分析,可以為制定建設(shè)工程工期指標(biāo)提供依據(jù);對(duì)各種合同造價(jià)的分析,可以為測(cè)定造價(jià)指標(biāo)提供公正、準(zhǔn)確的證據(jù)材料。可以為工程結(jié)算提供原始資料和原始證據(jù),避免當(dāng)事人違背備案合同簽訂其他協(xié)議;可以杜絕工程建設(shè)中的陰陽(yáng)合同,不平等合同以及嚴(yán)重違反國(guó)家法律法規(guī)簽訂的合同。提高合同的履約率。4施工階段的管理與控制施工是形成建設(shè)工程實(shí)體,實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程價(jià)值的過(guò)程,是大量資金的投入過(guò)程,也是工程結(jié)算依據(jù)形成的過(guò)程。對(duì)任何一個(gè)施工企業(yè)來(lái)說(shuō),他的最終目的都是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。然而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代要想達(dá)到這個(gè)結(jié)果并不是一件簡(jiǎn)單的工作,要想使成本最小化,利潤(rùn)最大化,就必須利用科學(xué)的管理方法,合理確定造價(jià)和有利控制造價(jià),以提高施工企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效果。(1)企業(yè)應(yīng)正確處理工程項(xiàng)目成本、工期、質(zhì)量三大目標(biāo)的關(guān)系。這三大目標(biāo)即相互對(duì)立又相互統(tǒng)一的關(guān)系,即:不能奢望同時(shí)達(dá)到少投資,又要工期短,還要質(zhì)量好。但可以在加快、縮短工期的同時(shí)減少企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)費(fèi)的支出;也可以在施工過(guò)程中進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量控制從而減少施工過(guò)程中的返工費(fèi)用,還能起到保證工程進(jìn)度的作用。工程成本控制的最終目的就是向成本要效益。(2)企業(yè)應(yīng)在組織管理方面采取有效的措施來(lái)控制造價(jià),如:明確各級(jí)目標(biāo)控制人員的任務(wù)、權(quán)利和責(zé)任,將單項(xiàng)工程的經(jīng)濟(jì)責(zé)任分解到各責(zé)任人,與各自的經(jīng)濟(jì)利益掛鉤,以提高各級(jí)管理人員注重成本和效益的意識(shí),盡最大能力做好本職工作。(3)企業(yè)應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)變更、簽證以及索賠等依據(jù)的及時(shí)收集、整理和完善,注意簽審人員的資格、權(quán)限,使簽證規(guī)范、有效,盡量把變更、簽證圖紙化;盡量做到有據(jù)可依。(4)最后在做竣工結(jié)算時(shí)企業(yè)應(yīng)組織精干的工程預(yù)結(jié)算人員,認(rèn)真、仔細(xì)、詳盡地研究招投標(biāo)過(guò)程中的招標(biāo)文件、招標(biāo)答疑、工程量清單、工程標(biāo)底、投標(biāo)書、中標(biāo)通知書以及施工合同等等,注意文件之間的相互聯(lián)系,做到既要西瓜也要芝麻,做到顆粒歸倉(cāng),達(dá)到結(jié)算的最終目的,即為施工企業(yè)最大限度獲取效益,以促進(jìn)企業(yè)的生存與發(fā)展。4結(jié)束語(yǔ)綜上所述,工程造價(jià)的管理與控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程,對(duì)工程造價(jià)的管理與控制貫穿于項(xiàng)目的全過(guò)程,在工程建設(shè)的各階段,要時(shí)刻注重經(jīng)濟(jì)效益、節(jié)約成本,把握市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)脈搏,減少和避免建設(shè)資金的浪費(fèi)和流失,才能最大限度地發(fā)揮投入資金的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。構(gòu)換個(gè)牌子就成了物業(yè)管理公司,甚至也有隨便湊幾個(gè)雜七雜八的人員就組建而成物業(yè)公司。不正規(guī)必然落后,目前我國(guó)多數(shù)物業(yè)管理公司都達(dá)不到正常的經(jīng)營(yíng)規(guī)模,而且科學(xué)技術(shù)在物業(yè)管理過(guò)程中的推廣應(yīng)用率極低,勞動(dòng)密集型依然是物業(yè)管理的主導(dǎo)模式。物業(yè)管理內(nèi)容依然滯留在傳統(tǒng)的物業(yè)治安防衛(wèi)、清潔綠化、對(duì)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)以及對(duì)各種費(fèi)用的代收代繳等,多數(shù)依然單純依靠手工方式進(jìn)行管理。由此造成了物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)入門檻低、服務(wù)水平差、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一的不利局面。2.2收費(fèi)制定的隨意性和自主性由于國(guó)家還缺乏相應(yīng)的法規(guī)加以約束,國(guó)家對(duì)物業(yè)收費(fèi)也未訂立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),致使物業(yè)公司的行為帶有很大的隨意性和自主性。大部分物業(yè)公司只想收費(fèi),不愿投入,區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)公用設(shè)施設(shè)備缺乏必要的及時(shí)養(yǎng)護(hù),以致?lián)p毀嚴(yán)重。物業(yè)公司服務(wù)態(tài)度差,服務(wù)不規(guī)范、不及時(shí),隨意定價(jià),只收費(fèi),不服務(wù),巧立名目亂收費(fèi)、多收費(fèi)、強(qiáng)行收費(fèi)己成為一種普遍現(xiàn)象。2.3開發(fā)公司的管理模式近兩年來(lái),有關(guān)物業(yè)管理的糾紛層出不窮。一些開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時(shí),對(duì)物業(yè)管理做出不切實(shí)際的承諾,給后續(xù)的管理帶來(lái)困難。還有一些開發(fā)公司在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段遺留下后患,矛盾在居民入住并實(shí)施物業(yè)管理后才反映出來(lái),因此業(yè)主意見強(qiáng)烈,少交費(fèi)或拒交費(fèi),物業(yè)公司代人受過(guò),因而少服務(wù)或不服務(wù),小區(qū)環(huán)境臟亂差,物業(yè)公司入不敷出最終撤離,由此造成惡性循環(huán),背離了物業(yè)管理的初衷。這種現(xiàn)象在中小城市尤其突出。2.4物業(yè)管理隊(duì)伍尚未形成物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理,需要各類高素質(zhì)的管理人才,但目前物業(yè)管理的職業(yè)化隊(duì)伍尚未形成,隨便湊幾個(gè)人員就組建而成的物業(yè)公司比比皆是。這些人員要么根本無(wú)資質(zhì),要么即使有資質(zhì)但缺乏實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn),管理水平低下。2.5物業(yè)管理法規(guī)、政策、體制等規(guī)定難以落實(shí),缺少配套物業(yè)管理的相應(yīng)規(guī)范物業(yè)管理涉及銷售商品房的開發(fā)公司與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)之間諸多的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,盡管這些年來(lái)國(guó)家和地方出臺(tái)了一些規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策,但由于缺乏大法和行政法規(guī),致使物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到及時(shí)解決,很多住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用的設(shè)施設(shè)備、小區(qū)配套的房屋、設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地等產(chǎn)權(quán)界定尚未明確,責(zé)、權(quán)、利難以界定,給物業(yè)管理和收費(fèi)帶來(lái)困難。因此,加快物業(yè)管理的立法步伐,盡快建立符合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系,已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。3中國(guó)房地產(chǎn)管理的發(fā)展3.1企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更加合理化、效益化目前物業(yè)管理企業(yè)小、弱、散、差的現(xiàn)象普遍存在,隨著物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的大力推行和物業(yè)管理市場(chǎng)化的發(fā)展,在有限的市場(chǎng)資源條件下,企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。未來(lái)的物業(yè)管理行業(yè)將在市場(chǎng)機(jī)制中通過(guò)價(jià)值規(guī)律以及政府產(chǎn)業(yè)政策宏觀調(diào)控,進(jìn)入一個(gè)企業(yè)數(shù)量與管理規(guī)模的調(diào)整期,屆時(shí)會(huì)出現(xiàn)大量物業(yè)管理企業(yè)間的兼并,或其管理的物業(yè)間調(diào)整現(xiàn)象,以使企業(yè)數(shù)量及其管理的物業(yè)面積更趨合理化、效益化。物業(yè)管理企業(yè)將從數(shù)量型增長(zhǎng)向質(zhì)量、規(guī)模、效益型增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變。3.2強(qiáng)化面的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng),人們居住的硬件條件得到了很大的改善,自然會(huì)對(duì)居住服務(wù)、居住環(huán)境等軟件方面的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量提出更高的要求。物業(yè)管理不再是傳統(tǒng)意義上全天候的人工管理,高科技手段如三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)、消防自動(dòng)控制系統(tǒng)、自動(dòng)巡邏系統(tǒng)、停車場(chǎng)IC卡管理系統(tǒng)、紅外線安防系統(tǒng)等越來(lái)越多的智能化配套設(shè)施逐漸進(jìn)入社區(qū),這就要求物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化,以達(dá)到設(shè)備的應(yīng)用管理、人的管理和住戶的的服務(wù)高效統(tǒng)一。3.3提高物業(yè)管理員員的專業(yè)素質(zhì)發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理,取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才,培養(yǎng)物業(yè)管理人才的關(guān)鍵,在于提高物業(yè)管理人員的素質(zhì),應(yīng)強(qiáng)化培訓(xùn)和考核,提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)水平,使員工專業(yè)技術(shù)水平不斷提高,為企業(yè)發(fā)展儲(chǔ)備人才。隨著物業(yè)管理行業(yè)科技含量的不斷提高,以及加入世界貿(mào)易組織后所面對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),掌握現(xiàn)代管理和科學(xué)技術(shù)知識(shí)的高素質(zhì)人才,將成為物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的重要資源。3.4注重對(duì)物業(yè)管理理論研究國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)后,物業(yè)管理理論研究比較活躍,從《中國(guó)物業(yè)管理》、《中國(guó)房地產(chǎn)》到《深圳物業(yè)管理》、《上海物業(yè)》等刊物都十分重視物業(yè)管理