房地產(chǎn)和土地估價成本法練習(xí)題

成本法練習(xí)題(后面有答案)一、單項選擇題：1．成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是()A．價格D．生產(chǎn)費用c．勞動價值D．成本加利潤2．從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于其 ()。A．生產(chǎn)費用B過去的生產(chǎn)費用c．未來的生產(chǎn)費用D．現(xiàn)在的生產(chǎn)費用3．從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用” ，類似于()即買方愿意支付的最高價格，不能高于他預(yù)計重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建設(shè)。A．替代原理D．生產(chǎn)費用價值論c．預(yù)期收益原理D．價格構(gòu)成原理4．只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以采用 ()估價。A.市場法6收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法5．成本法特別適用于的房地產(chǎn)的估價。AA.市場法6收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法5．成本法特別適用于的房地產(chǎn)的估價。A．有收益交易少B.無收益交易多c.有收益交易多．無收益交易少6.單純建筑物的估價通常采用A.市場法B.收益法()。C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法7.在房地產(chǎn)保險A7.在房地產(chǎn)保險A.成本法估價(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用()。B.收益法估價c.c.市場法估價D，假設(shè)開發(fā)法估價在現(xiàn)實中.房地產(chǎn)的價格直接取決于其 ().而非花費的成本，成本的增減一定要對()增大有作用才能構(gòu)成價格。A.市場成交價格B.效用C.開發(fā)成本D.交換價值運用成本法估價的一項基礎(chǔ)工作，是搞清 ()A.房地產(chǎn)成本B.房地產(chǎn)價格c.房地產(chǎn)價格構(gòu)成 D.房地產(chǎn)重置價格構(gòu)成在完善的市場經(jīng)濟下土地取得成本一般由購置土地的價款和購值時應(yīng)由()構(gòu)成A.買賣雙方同時繳納的稅費9.賣方繳納的稅費c.買賣雙方各自繳納的稅費D.買方繳納的稅費J1.從估價的角度來看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與應(yīng)獲得的 ()分開，不能算做()。A.利潤B.利息c.收入D.收益開發(fā)利潤是正常條件下開發(fā)商所能獲得的 ()。A.實際利潤B.平均利潤C.超額利潤D.正常利潤在計算開發(fā)利潤時要注意()與利潤率的匹配。A開發(fā)成本B．計算基數(shù)C．利潤D．投資14?成本法最基本的公式為：房地產(chǎn)價格= ()—折舊。A.重建價格B.重量價格c.重新購建價格D.成本價格15?對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，()是一種有效的辦法， 因為新開發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場一般還未形成.土地收益也沒有。A.市場法B.收益法c.路線價法 D.成本法重置價格是采用()的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。A估價時點B.現(xiàn)時c.交易日期D.建造時間重建價格.是采用()的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等.在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。A.估價時點 B.與估價對象建筑物相同以前D.與估價對象建筑物類似在一般情況下，()適用于一般建筑物和因年代久遠、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)和建筑標準改變等，使舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價。A.重建價格B.重置價格c.重新購建價格 D.積算價格()適用于有特殊保護價值的建筑物的估價，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物等。A.重建價格B.重置價格C.重新購建價格D.積算價格重置價格的出現(xiàn)是技術(shù)進步的必然結(jié)果，同時也是“ ()”的體現(xiàn)。A.預(yù)期原理B.收益原理c.替代原理D.生產(chǎn)費用價值論工料測量法的優(yōu)點是詳細、準確，缺點是費時費力并需要有其他專家的參與，它主要用于()的建筑物重新構(gòu)建價格的求取。A.具有重要價值B.具有現(xiàn)實價值c.具有巨大價值D.具有歷史價值22．估價上的折舊是指由各種原因所造成的建筑物價值損失， 其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與其重新構(gòu)建價格之間的差額，扣除折舊即是進行() 。A.減價調(diào)整B.價值補償c.扣除差額D.損耗補償23．經(jīng)濟折舊又稱外部性折舊，是指()本身以外的各種不利因素所造成的價值損失。A.土地B.建筑物c.其他土地定著物D.構(gòu)筑物24、年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或 ()來求取折舊的方法。A.剩余價值B.剩余自然壽命c剩余經(jīng)濟壽命D.剩余年數(shù)25、建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命， 它是()的，相同類型的建筑物在不同地區(qū)壽命可能不同。A.由經(jīng)濟因素決定 B.由物質(zhì)磨損決定c.由精神磨損決定 D.由市場決定26．成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、 新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的()A.折舊率B?成新率c?剩余使用壽命 D?實際損耗程度建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按 ()計算折舊。A.土地使用年限 B.建筑物的剽余經(jīng)濟壽命c.土地剩余使用年限 D.建筑物的經(jīng)濟壽命某普通商品住宅，其土地使用權(quán)出讓年限為 70年，建造期為3年，建筑物的經(jīng)濟壽命TOC\o"1-5"\h\z為55年，計算建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為() 。A.52年B.55年C.58年D.70年某工廠廠房，建成5年后補辦了土地出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物的經(jīng)濟壽命為40年，計算建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為() 。A.40年B.45年C.50年D.55年某辦公樓，其土地使用權(quán)出讓年限為 50年，建造期為3年建筑物的經(jīng)濟壽命為55年，在這種情況下，計算建筑折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為() 。A.50年B.53年C.47年D.55年某舊倉庫改建的超級市場，在該舊倉庫建成后5年補辦了土地出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年.建筑物的經(jīng)濟壽命為55年，在這種情況下，計算建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為()。A.40年B45年C.50年D.55年二、多項選擇題:成本法特別適用于如下房地產(chǎn)的估價 ()A學(xué)校B.鋼鐵廠C.化工廠D.加油站E.公園價格等于“成本加平均利潤”，是長期內(nèi)平均來看的.而且還需要具備()的條A.生產(chǎn)成本高于市場平均成本 B.生產(chǎn)成本低于市場平均成本c.自由競爭D.該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)E.生產(chǎn)成本等于市場平均成本在運用成本法時員主要的是() 。區(qū)分計劃成本和實際成本 B .區(qū)分實際成本和客觀成本c.結(jié)合實際成本來確定評估價值 D.結(jié)合客觀成本來確定評估價值 E.結(jié)合市場供求分析來確定評估價值運用成本法估價一般分為()幾個步驟進行oA．按集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料估算土地取得成本 c.涵算重新購建價格 D.測算折舊E.求取積算價格5．房地產(chǎn)的價格通常由 ()幾項構(gòu)成。A．土地取得成本B．開發(fā)成本、管理費用c.投資利息、銷售費用 D.購買土地應(yīng)繳納的稅費 E.銷售稅費、開發(fā)利潤6．在目前的情況下，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成分為( )A.通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括衣地征收費、拆遷補償費、安置補助費、育苗補償費等B.通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等c.通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等通過在城市中拆遷房屋取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷安置補償費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和土地使用權(quán)出讓金等通過在市場上“購買”取得的，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應(yīng)由買方繳納的稅費等取得開發(fā)用地后的建筑物建造成本主要包括 ()。A.勘察設(shè)計和前期工程費 B建筑材料和建筑設(shè)備費c?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)貿(mào)、公共配套設(shè)施建設(shè)費 D.房屋建筑安裝工程費 E.開發(fā)過程中的稅費估算開發(fā)利潤應(yīng)掌握() 。A.開發(fā)利潤是開發(fā)商預(yù)期的利潤 B?開發(fā)利潤是所得稅前的c.開發(fā)利潤是開發(fā)收入扣除開發(fā)成本后的余額開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率來計算開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率來計算，相應(yīng)的利潤率包括有() 。A.直接成本利潤率B.全部成本利潤率c.投資利潤串D.市場利潤率E.成本利潤率確定重新構(gòu)建價格時，應(yīng)特別注意 ()A.重新構(gòu)建價格是估價時點時的 B.重新構(gòu)建價格是現(xiàn)在的價格c.重新構(gòu)建價格是客觀的重新構(gòu)建價格是開發(fā)成本、稅金、開發(fā)利潤的總和建筑物的重新掏建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊建筑物的重新構(gòu)建價格的求取方法具體有 ()。A單位比較法B.分部分項法C.直接資本化法 D.工料測量法E.指數(shù)調(diào)整法根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為()a物質(zhì)折舊B.房產(chǎn)折舊c.功能折舊D.設(shè)備折舊E.經(jīng)濟折舊物質(zhì)折舊可進一步從()幾個方面來認識和把握。A.自然經(jīng)過的老化B.正常使用的磨損c.意外破壞的損毀D.自然環(huán)境惡化E.延遲維修的損壞殘存利用年限法求取建筑物折舊時， 建筑物的壽命應(yīng)為()經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為()剩余壽命應(yīng)為()A.自然壽命B.經(jīng)濟壽命c.實際經(jīng)過年數(shù)D.有效經(jīng)過年數(shù)E.剩余經(jīng)濟壽命15．求取建筑物折舊的方法，主要有()A.年限法B成新折扣法c.市場提取法D.綜合分析法E.分解法三、計算題1.某商品住宅樓建于10年前，由購買政府出讓的土地而建，土地使用權(quán)年限為70年，土地面積1500m2，土地出讓價格(熟地)為每平方米1000元，現(xiàn)時重新取得該類土地每平方米需要1600元。住宅樓的總建筑面積為3300卅，當時的建筑造價每平方米 900元，現(xiàn)時建造同類建筑物每平方米建筑面積需要1200元。建筑壽命為50年。其中門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元；裝修的重置價格為40萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為100萬元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率為零。試評估該住宅樓現(xiàn)時的價格。222.估價對象為一政府用辦公樓：土地總面積 1000m;建筑總面積4500m于2001年9月底獲得50年使用權(quán)，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，需評估該辦公樓2006年9月30日的價值。攝集有關(guān)資料如下：(t)搜集三宗土地交易實例作為可比實例，有關(guān)資料見下表;實例交易價格交易情況交易日期房地產(chǎn)狀況a2200006、3、30－3%b20500 05、12、30-8%c23803％06、5、30+5%從05年12月-06年9月地價每月上升0 5％c(2)當?shù)卣饔棉r(nóng)地的費用等資料如下;在估價時點征收城市邊緣土地平均每畝需要10萬元的征地補償、安置等費用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等每平方米150元/m2,土地開發(fā)費用、稅金和利潤等每平方米120元/m2.以上合計為城市邊緣土地使用權(quán)年限50年熟地的價格。該城市土地分為8個級別，城市邊緣土地為第8級，而估價對象處于第3級土地上。各級土地之間的價格差異見下表：TOC\o"1-5"\h\z級別1 2 3 4 5 6 7 8地價是次級土地的倍數(shù)1.4 1.41.4 1.4 1.41.4 1.4 1.4地價是最差級土地的倍數(shù)10.547.535.383.842.741.961.4 1(3)建筑物的重置價格價為 1100元/吊。(4)建筑物耐用年限為60年，無殘值。試用成本法評估該辦公樓06年9月30日的價值。土地重置價要求分別用市場法和成本法求取(如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法)。參考答案：一、1.A 2. B 3.A4 .C5 .D6 .C 7.A 8.B 9—C10D11A12B 13B14 C15 D16A 17 B18B19A20C21．D 22 ．A 23．B 24 ．C 25 ．D26．B 27．A 28．C 29．B 30．A31．D32．B33．A34．C35．B二、1．ABCE 2．CD 3 ．BE 4 ．ACDE．5ABCt 6 ．DCE 7 ．ACDE8.BDE9。ACE10。ACE11、ABDE12、ACE13、ABCE14、BDE15、ACE三、1.解：(1)由所給資料，運用成本法估價，其公式如下房地產(chǎn)價格二土地重置價+建筑物重置價一建筑物折舊土地的重置價=1600X1500=240萬元求取建筑物的重置價=1200X3300=396萬元求取折舊總額：門窗等損壞的折舊額=3萬元裝修的折舊額=40X3/5=24萬元②設(shè)備的折舊額=100X10/15=66.67萬元④長壽命項目的折舊額=(396—3—40—100)X10/50=50.6萬元則該建筑物的折舊總額=3+24+66.67+50.6=144.27萬元該住宅樓的現(xiàn)時總價=240+396—144.27=491.73萬元該住宅樓的現(xiàn)時單價=491.73/3300=1490.09元/m22解：(1)成本法公式如下：舊房地價格=土