法學(xué)選修-經(jīng)典法律案例評析-經(jīng)濟法-房地產(chǎn)調(diào)控法律分析

第五章

第二節(jié)經(jīng)濟法——房地產(chǎn)調(diào)控法律分析上節(jié)內(nèi)容回憶消費者具有哪些權(quán)利？平安保障權(quán)知悉真情權(quán)自主選擇權(quán)公平交易權(quán)依法求償權(quán)求教獲知權(quán)依法結(jié)社權(quán)維護尊嚴(yán)權(quán)監(jiān)督批評權(quán)教學(xué)內(nèi)容及目標(biāo)了解我國房地產(chǎn)調(diào)控的措施及效果理解“國八條〞的含義及作用試分析我國房地產(chǎn)行業(yè)走勢對房地產(chǎn)調(diào)控提出建議房地產(chǎn)調(diào)控一、房地產(chǎn)開展?fàn)顩r社科院：2021年9月全國35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價泡沫為29.5%。分城市看：泡沫指數(shù)最高的前七個城市分別是：福州(0.703)、杭州(0.669)、南寧(0.668)、青島(0.558)、天津(0.542)、蘭州(0.534)、石家莊(0.520)。這些城市的泡沫成分占實際價格比例在50%以上。泡沫較高，泡沫成分占實際價格比例在30%~50%之間的城市有北京(0.496)、深圳(0.485)、武漢(0.481)、長春(0.473)、寧波(0.444)、哈爾濱(0.417)、大連(0.400)、貴陽(0.369)、上海(0.365)、鄭州(0.346)、成都(0.300)。存在一定的泡沫，泡沫成分占實際價格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、濟南、合肥、西安、廣州、昆明、西寧、長沙。泡沫較低，泡沫成分占實際價格比例在10%以內(nèi)的城市有南京、重慶、太原、呼和浩特、沈陽、廈門、黑、銀川、烏魯木齊?！惨弧撤康禺a(chǎn)泡沫較高2021年9月：北京、上海、深圳、廣州，每平方米房屋單價超過2萬人民幣。房價居高不下，有錢人以房居奇，百姓望房興嘆！〔二〕房價高〔三〕房地產(chǎn)亂象：1、買房就像買大白菜！2、日漲幅5000元/平方米！二、我國房地產(chǎn)調(diào)控回憶1994年7月18日國務(wù)院下發(fā)了?關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定?，開始進行房改。房改的根本內(nèi)容可以概括：1.住房建設(shè)由國家、單位建設(shè)改為房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)。2.由國家、單位維修管理改為房地產(chǎn)物業(yè)公司效勞。3.停止分房為住房補貼。4.建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供給體系和以高收入家庭為對象的商品房供給體系。5.建立住房公積金制度。6.建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。7.建立標(biāo)準(zhǔn)化的房地產(chǎn)交易市場?！惨弧撤康禺a(chǎn)調(diào)控的啟動階段1.時間：2003年初至2004年底2.調(diào)控措施〔1〕2003年6月5日人民銀行〔2003〕121號文件：加強房地產(chǎn)的信貸管理；房地產(chǎn)自有資金不低于總投資的30％，導(dǎo)致眾多房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂〔2〕2003年8月12日國務(wù)院〔2003〕18號令：房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)之一，政府在房地產(chǎn)業(yè)的職責(zé)：經(jīng)濟適用房、廉租房的供給〔3〕2004年3月國土資發(fā)〔2004〕71號〔8.31大限〕：從2004年8月31日起，經(jīng)營性土地使用權(quán)，必須以“招拍掛〞方式出讓〔4〕2004年4月26日國發(fā)〔2004〕13號：將房地產(chǎn)自有資本金比例提高到35％作為開發(fā)的條件〔5〕2004年8月30日銀監(jiān)發(fā)〔2004〕57號：個人住房貸款首付比例由20％提高到30％；同時提高貸款利率〔二〕房地產(chǎn)調(diào)控的全面展開1.時間：2005年至2006年初2.調(diào)控措施〔1〕2005年3月26日國辦創(chuàng)造電〔2005〕8號〔老‘國八條’〕：對住房價格上漲過快，控制不力，要追究責(zé)任人的責(zé)任〔2〕2005年4月27日國務(wù)院常務(wù)會議提出八條意見〔新‘國八條’〕：嚴(yán)格控制房價〔3〕2005年5月11日國辦發(fā)〔2005〕26號〔國六條〕：保證中小套戶型供給，期房限轉(zhuǎn)，兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手全額征收營業(yè)稅〔4〕2005年10月18日國家稅務(wù)總局：對二手房交易征收20％個人所得稅〔三〕調(diào)控的深化1.時間：2006年初2021年初2.調(diào)控措施〔1〕2006年5月17日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，出臺了針對房地產(chǎn)業(yè)新的“國六條〞。僅是一個大的框架，并相對溫和，但中央對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控再一次繃緊了大家的神經(jīng)?！?〕2006年5月29日國務(wù)院辦公廳出臺?關(guān)于調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見??〔國辦發(fā)〔2006〕37號〕，人稱9部委"十五條"，對"國六條"進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70％的標(biāo)準(zhǔn)?！?〕2006年5月31日國稅總局〔國稅發(fā)74號文件〕對"國六條"中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。2006年6月1日后，個人將購置缺乏5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。個人將購置超過5年〔含5年〕的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅的手續(xù)。〔4〕2006年7月6日建設(shè)部聯(lián)合國家開展和改革委員會、國家工商行政管理總局下發(fā)166號文件，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。〔5〕2006年7月24日建設(shè)部聯(lián)合其他5部委下發(fā)171號文件，被業(yè)內(nèi)稱為"外資限炒令"，加強了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和境外機構(gòu)和個人購房的管理。

〔6〕2007年1月24日國家稅務(wù)局：?關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知?從2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制〞轉(zhuǎn)為實打?qū)嵉摹扒逅阒屁暋Ｍ恋卦鲋刀悎?zhí)行清算也會在一定程度上打擊開發(fā)商囤地或捂盤的行為。同時通知的出臺對于鼓勵開發(fā)商多開發(fā)普通住宅具有一定的導(dǎo)向意義?！?〕2007年6月27日國家稅務(wù)局?關(guān)于取消局部地方稅行政審批工程的通知?取消涉及基建工程以及房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用稅優(yōu)惠規(guī)定?！?〕2007年8月13日?國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的假設(shè)干意見?(國發(fā)〔2007〕24號)有助于解決低收入家庭的住房困難問題。

〔9〕2007年9月中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知。對購置首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20％；對購置首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30％；對已利用貸款購置住房、又申請購置第二套〔含〕以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高?！?0〕2007年10月8日國土資源部下發(fā)?關(guān)于進一步加強土地供給調(diào)控的通知?每宗地的開發(fā)建設(shè)時間原那么上不得超過3年廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供給總量不得低于住宅供給總量的70%?！?1〕2007年10月10日國土資源部?招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定?(39號令)強調(diào)建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發(fā)放，以少量資金囤地的行為將被明令禁止，限制開發(fā)商靠買房人的錢滾動開發(fā)?！?2〕2007年3月18日至2007年12月21日一年期貸款基準(zhǔn)利率從6.12%逐步提高到7.47%，一年期存款基準(zhǔn)利率從2.52%逐步提高到4.14%10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，普通存款類金融機構(gòu)將執(zhí)行14.5%的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)?！?3〕2007年12月30日國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)〔2007〕71號城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房?！?4〕2021年1月25日由14.5%調(diào)至15%

〔15〕2021年3月25日由15%調(diào)至15.5%

〔16〕2021年4月16日由15.5%調(diào)至16%〔四〕政府救市2021年5月沈陽市公布普通住宅價格新標(biāo)準(zhǔn)，上調(diào)市內(nèi)五區(qū)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)至6700元/平方米，使得大局部商品房交易契稅從4%將為1.5%。2021年6月成都政府出臺政策：1.契稅減免以及財政補貼；2.公積金貸款優(yōu)惠政策；3.可異地申請住房公積金按揭貸款。公積金貸款首付2成，貸款最高額度至30萬元，貸款最長期至30年。2021年7月長沙市政府出臺?關(guān)于促進我市房地產(chǎn)業(yè)健康開展的假設(shè)干意見?2021年8月廈門、福州、重慶、河南2021年9月西安市政府出臺?關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)開展的假設(shè)干意見?對購房戶按購房款總額，分1.5%、1%、0.5%三個等級給予一定比例的財政補貼。南京、蕪湖2021年10月杭州市政府網(wǎng)站公布了?杭州市人民政府關(guān)于促進杭州市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定開展的假設(shè)干意見?，出臺“24條〞地產(chǎn)新政，內(nèi)容涉及許多方面。2021年10月24日上海市出臺?關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場健康開展的假設(shè)干意見?(以下簡稱14條)。

各地救市特點：中央默認力度不一形式多樣2021年樓市遇冷、政府救市2021年全球金融危機迸發(fā)，中國樓市一片蕭條。期間，國務(wù)院公布?促進房地產(chǎn)市場健康開展措施?〔“國三條〞〕：自2021年10月27日起，對居民首次購置普通自住房和改善型普通自住房其貸款利率的下限可擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時，下調(diào)個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點。自11月1日起，首次購置90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。壓抑了近一年的購置欲望集體爆發(fā)！〔五〕09年房地產(chǎn)市場火爆沒有最貴，只有更貴！〔六〕09-10年新一輪調(diào)控第一拳〔12月9日〕：營業(yè)稅征免時限2年變5年第二拳〔12月14日〕:國務(wù)院要求遏制房價過快上漲第三拳〔12月17日〕：拿地首付不低于50%第四拳〔10年1月〕：二套房貸首付不得低于40%第五拳〔1月12日〕:存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5個百分點2021“兩會〞期間，北京市副市長陳剛曾經(jīng)表示：“北京今年已經(jīng)很難再產(chǎn)生地王了。房價也好，地價也好，不會再出現(xiàn)去年的瘋狂了〞。但“兩會〞剛一落幕，北京在一天之內(nèi)就產(chǎn)生了三個“地王〞。溫總理在“兩會〞上“堅決抑制局部城市房價過快上漲〞的政治承諾尚在耳邊，央企卻“用腳投票〞。在3月15日這一天，北京總共成交6塊土地。其中，大望京地塊和亦莊地塊分別以27529元/平方米的樓面價格、52.4億元的土地總價，刷新本市土地成交紀(jì)錄，成為新的“單價地王〞和“總價地王〞。但還不到幾個小時的工夫，“單價地王〞就被下午競價的東升鄉(xiāng)薊門橋地塊奪走，該地塊的實際樓面價格超過30000元/平方米。房價總理說了不算，總經(jīng)理說了算！第六拳〔〕-國務(wù)院新四條實行更為嚴(yán)格的差異化住房信貸政策。增加住房有效供給。加快保障性安居工程建設(shè)。加強市場監(jiān)管。

國務(wù)院關(guān)于堅決遏制局部城市房價過快上漲的通知

國發(fā)〔2021〕10號〔國十條〕〔一〕統(tǒng)一思想，提高認識?！捕辰⒖己藛栘?zé)機制。〔三〕實行更為嚴(yán)格的差異化住房信貸政策?！菜摹嘲l(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用?！参濉吃黾泳幼∮玫赜行Ч┙o?！擦痴{(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)?！财摺炒_保完成2021年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)?！舶恕臣訌妼Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管?！簿拧臣哟蠼灰字刃虮O(jiān)管力度?！彩惩晟品康禺a(chǎn)市場信息披露制度。第七拳：國十條第八拳：9月29日調(diào)控〔國十條升級版〕禁止異地購房首套房貸一刀切比例30%暫停發(fā)放第三套房貸局部城市限購房套數(shù)囤地捂盤房企：停發(fā)股票債券不給貸款推進房產(chǎn)稅改革試點第九拳：各地調(diào)控細那么紛紛出臺南京和深圳最嚴(yán)厲，看存量不看增量南京：限制購置第三套住房。新建商品住房上市必須明碼標(biāo)價、“一套一標(biāo)〞；申領(lǐng)預(yù)售許可證必須申報價格，申報價格個月內(nèi)不得調(diào)高，個月后需要調(diào)高的必須重新申報。深圳：本地人可購置兩套，外地人只能購置一套上海、杭州、廣州看增量，不看存量上海：本地人和外地人只能購置一套杭州：本地人和外地人只能購置一套廣州：本地人可購置兩套，外地人只能購置一套

樓市三字經(jīng)〔七〕〔新國八條，史上最嚴(yán)厲限購令〕1、進一步落實地方政府責(zé)任。地方政府要切實承擔(dān)起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展的責(zé)任。2021年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟開展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。各地第一季度公布的調(diào)控目標(biāo)銀川市住房保障局出臺的調(diào)控細那么明確了該市2021年的“房價控制目標(biāo)〞，新建商品住房價格上漲幅度控制在當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度以內(nèi)，同比增幅低于10%。昆明確保2021年該市新建商品住房年度價格漲幅低于該市年度GDP和人均可支配收入增長水平貴陽市出臺的樓市調(diào)控細那么明確了該市2021年的“房價控制目標(biāo)〞，為“新建住房價格增幅不高于去年全國平均值〞。各地第一季度公布的調(diào)控目標(biāo)北京--新建普通住房價格與2021年相比穩(wěn)中有降,加大住房保障力度,廉租住房應(yīng)保盡保,公共租賃住房保障能力明顯提高.上海--全市新建住房價格漲幅低于全市年度生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長水平,新建保障性住房面積高于商品住房面積.上海今年GDP增長目標(biāo)為8%左右.廣州--新建住房價格漲幅預(yù)期要低于11%,即全市年度生產(chǎn)總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅.深圳--全市新建住房價格指數(shù)的漲幅低于深圳市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增長速度,約低于10%.西安--新建住房價格增長幅度不高于當(dāng)年西安市經(jīng)濟社會開展目標(biāo)和人均可支配收入增長幅度,約低于15%.重慶--讓房價增長率不超過全市GDP的增長率,不超過城市職工年均收入的增長率,不超過城市人均收入的增長率.貴陽--根據(jù)該市經(jīng)濟開展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,嚴(yán)格控制2021年新建住房價格增幅不高于去年全國平均值.2、加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購置、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。

“十二五〞期間，完成3600萬套保障房方案。2021年保障性住房和棚戶區(qū)改造共方案建設(shè)1000萬套〔2021年商品住房為900萬套，今年保障類的住房供給將首次超過市場類住房〕其中：各類棚戶區(qū)改造工程400萬套；經(jīng)濟適用房和兩限房200萬套；公租房220萬套；廉租房180萬套。今年要完成1000萬套建設(shè)任務(wù)，除去無償劃撥土地的價值，預(yù)計總投資在1.3萬億—1.4萬億。其中近220萬套公共租賃住房和180萬套廉租房，投資金額在3000億-4000億左右“十一五〞期間，中央累計安排保障性安居工程專項補助資金為1336億元3、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管。調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購置住房缺乏5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。〔2021年房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅為2391.27億元〕加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)工程，進行土地增值稅清算和稽查?！?021年土地增值稅為719.43億元〕嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供根底。4、強化差異化住房信貸政策。二套房首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的根底上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差異化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。

二套房的認定：有以下情形之一的，貸款人應(yīng)對借款人執(zhí)行第二套(及以上)差異化住房信貸政策：借款人首次申請利用貸款購置住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用貸款購置過一套(及以上)住房，又申請貸款購置住房的；貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。5、嚴(yán)格住房用地供給管理。各地要增加土地有效供給，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供給總量的70%的要求。大力推廣以“限房價、競地價〞方式供給中低價位普通商品住房用地。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。2007年住宅用地實際供給為5.7498萬公頃普通商品房為4.3985萬公頃，占76.5%2021年住宅用地實際供給為5.5093萬公頃普通商品房為4.7050萬公頃，占85.4%2021年為7.6461萬公頃普通商品房為6.4433萬公頃，占84.3%國土資源部新聞發(fā)布會：2007、08年房地產(chǎn)用地供給實際供給在7、8萬公頃，2021年到達了10萬公頃，2021年是15萬公頃？

到2021年土地儲藏前十名的房企，其土地儲藏之和已達3.05億平方米。恒大地產(chǎn)的土地儲藏面積為5100萬平方米，碧桂園土地儲藏面積為4360萬平方米，分列前兩名。2021年前三個季度，恒大地產(chǎn)銷售面積為453.7萬平方米，按此銷售速度推算，恒大的土地儲藏夠其銷售8.5年；2021年前三季度，碧桂園銷售面積為233.53萬平方米，按此銷售速度推算，碧桂園的土地儲藏夠其銷售13年。6、合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、方案單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶?套。提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶?套。無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。限購令的現(xiàn)狀：限購城市將達70個北京版限購對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效?北京市工作居住證?的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。質(zhì)疑：戶籍歧視、合理性、合法性、躲避：房產(chǎn)去名、公司購房、假離婚7、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機制未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)，沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府要向國務(wù)院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負責(zé)人進行問責(zé)。對于執(zhí)行差異化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。8、堅持和強化輿論引導(dǎo)

對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任?！舶恕成虾?、重慶房產(chǎn)稅分析1、征稅對象重慶個人擁有的獨棟商品住宅。個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價到達上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍〔含2倍〕以上的住房。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套〔含第二套〕以上的普通住房。上海本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房非本市居民家庭在本市新購的住房2、計稅依據(jù)重慶應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價獨棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入應(yīng)稅范圍，如無新的規(guī)定，無論是否出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)變動均屬納稅對象，其計稅交易價和適用的稅率均不再變動。應(yīng)稅住房用于出租的，按交易價征收房產(chǎn)稅，不再按租金收入征收房產(chǎn)稅上海計稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進行重估。試點初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。3、稅率重慶獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍〔含3倍〕至4倍的，稅率為1%；4倍〔含4倍〕以上的稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套〔含第二套〕以上的普通住房，稅率為0.5%。上海適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于上年度新建商品住房平均銷售價格2倍〔含2倍〕的，稅率暫減為0.4%。上年度新建商品住房平均銷售價格，由市統(tǒng)計局每年公布2021年度新建商品住房平均銷售價格為28426元4、稅收減免重慶扣除免稅面積以家庭為單位，一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積。納稅人在方法施行前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米。新購的獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購應(yīng)稅住房的，按時間順序?qū)ο荣彽膽?yīng)稅住房計算扣除免稅面積。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人的應(yīng)稅住房均不扣除免稅面積。上海本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積〔指住房建筑面積，下同〕人均不超過60平方米〔即免稅住房面積，含60平方米〕的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出局部的面積，按規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。合并計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其它住房面積的總和。本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經(jīng)核定可計入該居民家庭計算免稅住房面積；對有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計算方法另行制定。本市居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行方法規(guī)定計算征收的房產(chǎn)稅，可予退還。本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。符合國家和本市有關(guān)規(guī)定引進的高層次人才、重點產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。三、房地產(chǎn)調(diào)控存在的問題〔一〕違法現(xiàn)象嚴(yán)重限購令國土資發(fā)[2004]71號?關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知?“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地供給必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌方式8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)〞?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法?第十三條土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。

商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。國辦發(fā)〔2006〕37號?國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知?“對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。〞?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法?第四十八條依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。?擔(dān)保法?第三十四條〔二〕無視行政相對人利益國辦發(fā)[2006]37號“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房〔含經(jīng)濟適用住房〕面積所占比重，必須到達開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。過去已審批但未取得施工許可證的工程凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進行套型調(diào)整。〞?中華人民共和國行政許可法?第八條公民、法人或者其他組織依法取得的行政許可受法律保護，行政機關(guān)不得擅自改變已經(jīng)生效的行政許可。行政許可所依據(jù)的法律、法規(guī)、規(guī)章修改或者廢止，或者準(zhǔn)予行政許可所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化的，為了公共利益的需要，行政機關(guān)可以依法變更或者撤回已經(jīng)生效的行政許可。由此給公民、法人或者其他組織造成財產(chǎn)損失的，行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)依法給予補償?！踩痴{(diào)控措施缺乏專業(yè)性、可操作性國辦發(fā)[2006]37號“對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟處分，直至