二手房評估報告

致委托方函致肖燕女士：受您的委托，我們對您持有的位于重慶市萬州區(qū)白巖路后街金座的房地產(chǎn)抵押價值進行評定。估價對象重慶市萬州區(qū)白巖路后街金座，構(gòu)造為磚混，建筑面積110平方米，設(shè)計用途為居住用房，土地使用權(quán)終止日期為2066年。估價目的是為擬定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考根據(jù)而評定房地產(chǎn)抵押價值。估價時點為-估價成果：估價人員本著客觀、公平、公正的原則，在對現(xiàn)場進行實地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全方面分析了影響估價對象公開市場價值和抵押價值的因素，根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)評定的規(guī)定、房地產(chǎn)估價規(guī)范和特定的估價目的，按照科學(xué)的估價程序，并運用科學(xué)的估價辦法，對上述估價對象進行了評定。估價對象在估價時點-5建筑物面積：110平方米房地產(chǎn)總價：元大寫金額：柒拾柒萬叁仟玖佰貳拾肆點捌元整單位價格：元/平方米重慶紅高粱房地產(chǎn)評定有限公司二0一三年五月二十五日估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳說的事實是真實的和精確的；2、本報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已闡明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們根據(jù)中華人民共和國國標(biāo)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和建設(shè)部、中國人民銀行、銀監(jiān)會三部門聯(lián)合制訂的《房地產(chǎn)估價抵押指導(dǎo)意見》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。對估價對象的勘查限于估價對象的外觀和使用狀況，我們不承當(dāng)對估價對象建筑構(gòu)造質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任，也不承當(dāng)對其它被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行勘查的責(zé)任。6、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)協(xié)助。7、本報告估價成果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其它用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意，本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者，報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。8、本評定報告由重慶紅高粱房地產(chǎn)評定有限公司負責(zé)解釋。9、參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名。估價師簽字注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書號簽名陳思陳思陳露陳露估價的假設(shè)和限制條件一、估價的前提條件1、本報告評定價格為估價對象在現(xiàn)狀正常使用條件下、估價時點為-52、本報告估價目的是為擬定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考根據(jù)。如變化估價目的，本估價成果應(yīng)進行調(diào)節(jié)。3、估價對象技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)闡明：根據(jù)《房屋全部權(quán)證》【渝房權(quán)證市私字第5630402號】，估價對象建筑面積為110，房屋用途為居住用房。4、本報告僅對估價對象房屋做普通性查看，未對其進行構(gòu)造、裝飾及設(shè)施等內(nèi)在質(zhì)量的測試，不對該房屋與否有內(nèi)部缺點作鑒定。本報告以估價對象的建筑質(zhì)量達成國家或行業(yè)規(guī)定的原則規(guī)定為前提。5、本報告估價成果是估價對象于估價時點的抵押價值。根據(jù)《房地產(chǎn)估價抵押指導(dǎo)意見》：抵押價值=市場價值-法定優(yōu)先受償款，法定優(yōu)先受償款涉及：拖欠的建筑工程款、已設(shè)定的抵押權(quán)、法律規(guī)定的其它情形。二、估價成果和估價報告的使用1、本報告自估價報告出具之日起12個月有效。2、在本報告使用期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)市場價格變化幅度較大時，或政策等其它影響估價對象價格的因素變化較大時，估價成果需做對應(yīng)的調(diào)節(jié)。3、本報告必須完整使用方為有效，對僅使用本報告中部分內(nèi)容所造成的可能損失，由使用方負責(zé)。4、本報告分為《房地產(chǎn)估價成果報告》和《房地產(chǎn)估價技術(shù)報告》兩部分，估價方僅提供應(yīng)委托方《房地產(chǎn)估價成果報告》，《房地產(chǎn)估價技術(shù)報告》留作備案存檔及行業(yè)行政主管機關(guān)檢查。估價的有關(guān)技術(shù)問題由重慶紅高粱房地產(chǎn)評定有限公司負責(zé)解釋。三、需要特殊闡明的事實1、本估價報告所根據(jù)的與估價對象有關(guān)的法律文獻均為委托方提供，本評定公司未向政府有關(guān)部門核算。2、本報告中的數(shù)據(jù)全部采用電算化持續(xù)計算得出，由于在報告中計算的數(shù)據(jù)均按四舍五入進行取整，因此，可能出現(xiàn)個別等式左右不完全相等的狀況。但此種狀況不影響計算成果及最后估價成果的客觀精確性。（此頁下列無正文）房地產(chǎn)估價成果報告一、委托估價方姓名：肖燕居民身份證號：50095地址：重慶市萬州區(qū)白巖路后街金座二、估價方重慶紅高粱房地產(chǎn)評定有限公司房產(chǎn)資質(zhì)級別：三級資質(zhì)證書號：營業(yè)執(zhí)照：43-1/1法定代表人：葉晨聯(lián)系人：葉晨聯(lián)系電話：固話：6地址：重慶市萬州區(qū)白巖路后街金座三、估價對象（一）估價對象產(chǎn)權(quán)登記狀況房屋權(quán)利狀況位置重慶市萬州區(qū)白巖路后街金座房屋全部權(quán)證號渝房權(quán)證市私字第5630402號房屋產(chǎn)權(quán)人肖燕建筑構(gòu)造磚混構(gòu)造建筑面積110平方米所在層8/26共有權(quán)人無房屋共有權(quán)證號無設(shè)定他項權(quán)利無（二）估價對象使用狀況1、估價對象綜合狀況建筑結(jié)構(gòu)磚混建成年代裝修情況精裝修綜合成新率7產(chǎn)權(quán)性質(zhì)商品房他項權(quán)利無使用狀況出售房屋用-居住用房主朝向北總樓層26所在樓層8/26建筑物類型多層住宅戶型結(jié)構(gòu)三室一廳一衛(wèi)戶內(nèi)平面布局合理小區(qū)環(huán)境普通車位狀況地下停車場臨街狀況臨街2、估價對象裝修設(shè)備狀況（三）估價對象區(qū)域狀況估價對象位于萬州區(qū)白巖路后街金座，其所處地理位置交通便捷，周邊市政設(shè)施齊全，商服配套設(shè)施較齊全，能滿足該居住性物業(yè)的規(guī)定，詳見下表居住社區(qū)成熟度居住用地比例較高居住社區(qū)規(guī)模較小社區(qū)入住率高社區(qū)發(fā)展完善程度完善居民構(gòu)成商住區(qū)小區(qū)品質(zhì)中檔社區(qū)交通便捷度道路通達度臨交通型主干道公交線路205、505、202、109區(qū)域重要道路白巖路距公交站點距離近距主干道距離近距地鐵（城鐵）站距離無公建配套狀況周邊商服配套重百、百盛附近文化教育機構(gòu)高筍塘小學(xué)、三峽學(xué)院附近醫(yī)療機構(gòu)三峽中心醫(yī)院幼兒園小燕子幼兒園、愛米亞幼兒園附近公園三灣公園其他重慶農(nóng)村商業(yè)銀行、中國郵政基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況七通一平(市政供暖)估價對象所處環(huán)境普通四、估價目的為擬定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考根據(jù)而評定房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點-六、價值定義本報告中的估價成果是為委托方以估價對象進行抵押貸款提供參考根據(jù)，所評定出的價格為估價對象在現(xiàn)狀使用條件下于估價時點的房地產(chǎn)抵押價值。快速變現(xiàn)價值是在市場價值基礎(chǔ)上，考慮了快速變現(xiàn)因素的價值。七、估價根據(jù)1、有關(guān)政策法規(guī)和文獻：《中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《都市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《都市房地產(chǎn)抵押管理方法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《重慶市房地產(chǎn)抵押管理方法》（重慶市政府第5號令）、《重慶市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理方法實施意見》等。2、技術(shù)原則《房地產(chǎn)估價規(guī)范》【國標(biāo)GB/T50291—1999】《城鄉(xiāng)土地估價規(guī)程》【國標(biāo)GB/T18508—】3、評定有關(guān)的資料《房屋全部權(quán)證》【渝房權(quán)證市私字第5630402號】復(fù)印件4、估價人員掌握的有關(guān)資料以及實地勘查所獲取的資料。八、估價原則本次估價在獨立、客觀、公正的普通性原則外，還遵照以下實操性原則。1、正當(dāng)原則估價對象房地產(chǎn)符合都市規(guī)劃為土地用途，容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的規(guī)定，即應(yīng)以估價對象正當(dāng)使用、正當(dāng)處分為前提進行。估價對象已獲得《房屋全部權(quán)證》，含有正當(dāng)性。2、最高最佳使用原則在正當(dāng)前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適宜均衡時，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達成最高最佳使用狀態(tài)。估價對象現(xiàn)狀用途為居住用房，以估價對象所在的位置分析，我們認為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以此為前提估價。3、替代性原則根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，在同一種市場內(nèi)效用相似的商品的價格將趨于一致，這一原理同樣合用于房地產(chǎn)市場。本次評定中采用市場比較法進行價格測算時，即是根據(jù)該原則。通過調(diào)查獲得估價對象附近地區(qū)與估價對象類似的房地產(chǎn)作為參考實例，以近期內(nèi)成交的價格為客觀價格，擬定估價對象在估價時點的價格取值根據(jù)。4、估價時點原則由于房地產(chǎn)市場是不停變化的，因此在不同估價時點，同一項房地產(chǎn)往往含有不同的價格水平。本次評定對房地產(chǎn)的市場狀況及其本身狀況的界定，均以其在估價時點的狀況為準(zhǔn)。5、謹慎原則房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)恪守謹慎原則。謹慎原則是指在存在不擬定性因素的狀況下作出估價有關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹慎，充足預(yù)計抵押房地產(chǎn)在實現(xiàn)時可能受到的限制、將來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估公開的市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。經(jīng)調(diào)查，本估價對象不存在法定優(yōu)先受償款，并根據(jù)市場實際交易狀況和估價對象的租賃收益狀況不高估市場價值。九、估價辦法估價人員在認真分析所掌握的資料并進行實地勘查后，根據(jù)本次評定目的及估價對象的特點和實際狀況，選用市場比較法和收益法作為本次估價的基本辦法。這是出于下列考慮：一是現(xiàn)在估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場交易較為活躍，符合市場比較法的應(yīng)用條件；二是同類房地產(chǎn)出租市場十分活躍，租金水平比較透明，因此采用收益法。九、估價辦法估價人員在認真分析所掌握的資料并進行實地勘查后，根據(jù)本次評定目的及估價對象的特點和實際狀況，選用市場比較法和收益法作為本次估價的基本辦法。這是出于下列考慮：一是現(xiàn)在估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場交易較為活躍，符合市場比較法的應(yīng)用條件；二是同類房地產(chǎn)出租市場十分活躍，租金水平比較透明，因此采用收益法。具體估價環(huán)節(jié)以下：1、市場比較法：是根據(jù)替代原則，選用同一供需圈內(nèi)、同一性質(zhì)、同一構(gòu)造類型的近期內(nèi)已發(fā)生交易的三個交易案例，參考該案例的交易狀況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，求取估價對象的房地產(chǎn)現(xiàn)值。2、收益法：是預(yù)計估價對象將來的正常凈收益，選用適宜的資本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。3、將上述兩種辦法的計算成果進行綜合分析，擬定估價對具體估價環(huán)節(jié)以下：1、市場比較法是根據(jù)替代原則，選用同一供需圈內(nèi)、同一性質(zhì)、同一構(gòu)造類型的近期內(nèi)已發(fā)生交易的三個交易案例，參考該案例的交易狀況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，求取估價對象的房地產(chǎn)現(xiàn)值。2、收益法：是預(yù)計估價對象將來的正常凈收益，選用適宜的資本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的辦法。3、將上述兩種辦法的計算成果進行綜合分析，擬定估價對象房地產(chǎn)的總價格和單位價格。十、估價成果根據(jù)估價目的，遵照估價原則，按照估價程序，運用科學(xué)的估價辦法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，通過周密精確的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗，具體考慮了影響房地產(chǎn)價值的各項因素，擬定估價對象在5月25日的估價成果為：（幣種：人民幣）建筑面積：110平方米房地產(chǎn)總價：元大寫金額：柒拾柒萬叁仟陸佰伍拾柒點伍元整單位價格：元/平方米十一、估價人員注冊房地產(chǎn)評定師注冊證書號簽名陳思陳思陳露陳露十二、估價作業(yè)日期5月25十三、估價報告應(yīng)用的使用期本報告估價成果自5月26日至5月26日間有效。房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告一、個別因素分析見第一部分估價對象概況。二、區(qū)域因素分析估價對象位于重慶市萬州區(qū)白巖路后街金座自然因素萬州區(qū)地處四川盆地東緣，重慶市東北邊沿，面積3457平方公里（耕地面積100萬畝，其中田萬畝；不不大于25度坡地萬畝，其中旱地萬畝），都市面積平方公里。區(qū)內(nèi)山丘起伏，最高點普子鄉(xiāng)沙坪峰，海拔1762米，最低點黃柏鄉(xiāng)處長江邊，海拔106米，西北部高升鄉(xiāng)鳳山材肖埡口，海拔高度為米，境內(nèi)相對高差分別為米、米，低山、丘陵面積約占四分之一，低中山和山間平地面積約占四分之一，極少平壩和臺地，且零星散布。境內(nèi)河流縱橫，河流、溪澗切割深，落差大，高低懸殊，呈枝狀分布，均屬長江水系。長江自西南石柱、忠縣交界的長坪鄉(xiāng)石槽溪（海拔118米）入境，向東北橫貫腹地，經(jīng)黃柏鄉(xiāng)白水灘（海拔106米）流入云陽縣，流程公里。境內(nèi)流域面積在100平方公里以上的河流有江北的苧溪河、渡河、石橋河、汝溪河、浦里河，江南的泥溪河、五橋河、白水溪河共八條，溪溝93條，總水域面積為萬畝（平方千米）。社會因素國民經(jīng)濟持續(xù)快速增加。經(jīng)初步核算，實現(xiàn)萬州生產(chǎn)總值630億元，經(jīng)濟總量列全市第4位;按可比價格計算，比上年增加%，比全國、全市分別高和個百分點，增速列全市第4位。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值億元，增加%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值億元，增加%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值億元，增加%。按常住人口計算，人均萬州生產(chǎn)總值39715元。按平均匯率計算突破6000美元，達成6065美元。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造進一步優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造比由的::調(diào)節(jié)為::，第二產(chǎn)業(yè)占萬州生產(chǎn)總值的比重比上年提高個百分點。市場物價過快上漲勢頭得到遏制。全年城鄉(xiāng)居民消費價格指數(shù)為%,比上年增加個百分點，與全市持平，比全國平均漲幅低個百分點。以發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、綠色農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、循環(huán)農(nóng)業(yè)為重點，推動規(guī)模經(jīng)營，提高發(fā)展水平，農(nóng)村經(jīng)濟穩(wěn)步增加。實現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)增加值億元，比上年增加%。其中，種植業(yè)億元，增加%；畜牧業(yè)億元，增加%。一是糧油雙增。全年糧食播種面積萬畝，增加%，糧食總產(chǎn)量萬噸，比上年增加%，糧食平均畝產(chǎn)公斤。油料播種面積萬畝，增加%，油料產(chǎn)量萬噸，增加%。蔬菜播種面積萬畝，增加%，蔬菜產(chǎn)量萬噸，增加%。二是畜牧業(yè)平穩(wěn)增加。出欄生豬萬頭，增加%。肉類總產(chǎn)量萬噸，增加%。三是農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移有序推動。全年新增轉(zhuǎn)移勞動力萬人，累計轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力萬人，勞務(wù)總收入億元。四是農(nóng)戶萬元增收強力推動，農(nóng)業(yè)市場主體不停壯大。全年萬農(nóng)戶實現(xiàn)萬元增收目的。全年哺育種養(yǎng)專業(yè)大戶3920戶；新發(fā)展工商注冊登記的農(nóng)業(yè)公司386家，總數(shù)達成1130家；新發(fā)展涉農(nóng)微型公司1091家，總數(shù)達成1402家。成功引進上海灝天絲綢、上海全嵩農(nóng)業(yè)公司、臺州商會、重慶雁谷農(nóng)業(yè)公司、香港億田食品、重慶渝云峽川生態(tài)農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司等農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)公司入駐萬州。工業(yè)經(jīng)濟較快增加。按國家制度規(guī)定，從1月起，規(guī)模以上工業(yè)統(tǒng)計口徑由年主營業(yè)務(wù)收入500萬元及以上調(diào)節(jié)為萬元及以上,我區(qū)規(guī)模以上工業(yè)公司新口徑達成154戶。全年完畢規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值億元，比上年增加%。其中，經(jīng)開區(qū)總產(chǎn)值億元，比上年增加%，重點公司總產(chǎn)值億元，增加%；大中型公司總產(chǎn)值億元，增加%。全年實現(xiàn)工業(yè)增加值億元，同比增加%。工業(yè)繼續(xù)保持10強區(qū)縣。產(chǎn)值過億元工業(yè)公司增加到62戶，其中，50億元級的2戶，10億元級的10戶。加強產(chǎn)業(yè)投資引導(dǎo)，狠抓重大投資項目和新興產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)，重視民生項目投入，固定資產(chǎn)投資保持平穩(wěn)較快增加。全年完畢固定資產(chǎn)投資額億元，比上年增加%，其中城鄉(xiāng)固定資產(chǎn)投資完畢億元，增加%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資億元，增加%，占固定資產(chǎn)投資的%；第二產(chǎn)業(yè)投資億元，增加%，占固定資產(chǎn)投資的%，其中工業(yè)部門投資億元，增加%，占固定資產(chǎn)投資的%；第三產(chǎn)業(yè)投資億元，增加%，占固定資產(chǎn)投資的%，其中，文教衛(wèi)生投資億元，增加%，占固定資產(chǎn)投資的%。房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。國家宏觀調(diào)控政策成效逐步顯現(xiàn)，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。全年完畢房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，比上年增加%；房屋施工面積萬平方米，增加%；竣工面積萬平方米，增加%；銷售面積萬平方米，增加%。全年商品房銷售額億元，增加%。商品房空置面積萬平方米，增加%。旅游，投資，貿(mào)易，交通、郵電，金融、保險和證券等行業(yè)也發(fā)展迅猛，為全區(qū)經(jīng)濟作了有力支撐。三、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是指估價對象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行并使價值達成最大化的使用方式被使用。房地產(chǎn)價格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適宜均衡時，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達成最高最佳使用狀態(tài)，房地產(chǎn)價格評定據(jù)此進行。估價對象實際用途為居住用房，根據(jù)估價對象所處的位置和所在區(qū)域土地運用方向的具體狀況，本次估價以現(xiàn)狀用途下估價對象的最高最佳使用條件為前提。四、估價辦法選用和思路根據(jù)評定對象的特點和估價目的以及估價人員對鄰近地區(qū)居住用房市場狀況的調(diào)查和對估價對象的實地勘查、并遵照房地產(chǎn)市場價格評定的擬定原則以及估價目的，選用市場比較法和收益法進行評定。在相鄰和類似供需圈內(nèi)與估價對象規(guī)模、檔次相似的物業(yè)，與其含有可替代性及有關(guān)性，市場穩(wěn)定且有交易案例，因此可參考上述物業(yè)近期交易狀況，選用市場比較法進行有關(guān)修正后得到估價對象的價格。估價對象同類物業(yè)租賃市場活躍，成交租金透明，因此，選用收益法計算估價對象的收益價格。本案由于職業(yè)需要在此采用三種方案進行估價，其最適合估價仍為市場比較法，允許成果允許有少量偏差。五、估價測算過程一、求取未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值1.選用可比實例（選用于估價對象處在同一供求范疇內(nèi)且和估價對象類似房地產(chǎn)正常交易案例作為可比實例）（一）市場法（權(quán)重）1.求取未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值1.可比實例A佛光麗錦社區(qū)用途為成套住宅三室三廳二衛(wèi)建筑面積平方米磚混構(gòu)造建成所在10層6號（共30層）。交易日期為2月。正常交易，配套設(shè)施有水、電、天然氣等.交易價格為9154元/平方米。2.可比實例B香榭麗晶社區(qū)普通住宅建筑面積㎡磚混構(gòu)造建成所在位置6層2號（共29層），交易時間為2月。正常交易。配套設(shè)施有水電天然氣等。交易價格為8498元/平方米。3.可比實例C江南新區(qū)社區(qū)普通住宅建筑面積121㎡磚混構(gòu)造建成所在位置7層8號（共28層）,交易時間為5月。正常交易。配套設(shè)施有水電天然氣等。交易價格為7851元/平方米。（一）市場比較法1、計算公式比準(zhǔn)價格=比較案例價格×交易狀況修正×交易期日修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正2、比較案例選擇及測算根據(jù)替代原則，選用近期交易的三個比較案例。詳見表一。表一市場比較法可比狀況闡明及測算過程比較因素估價對象案例A案例B案例C交易價格（元/月待估10007001000位置重慶市萬州區(qū)白巖路后街金座佛光麗錦社區(qū)香榭麗晶社區(qū)江南新區(qū)社區(qū)交易日期交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素描述交通條件臨交通型主干道，便捷臨交通型主干道，便捷臨交通型主干道，便捷臨交通型主干道，便捷公共交通的通達程度高公共交通的通達程度高公共交通的通達程度高公共交通的通達程度高社區(qū)成熟度比較高比較高比較高比較高公共配套完善完善完善完善個別因素描述所在樓層/總樓層8/2610/306/297/28景觀良好優(yōu)良良好良好主朝向北南北東西南北戶型三室二廳一衛(wèi)三室三廳二衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)裝修狀況精裝修精裝修精裝修精裝修交易狀況修正100100100100交易日期調(diào)節(jié)100100100100區(qū)域因素修正交通條件100100100100社區(qū)成熟度10010098100公共配套10010097100個別因素修正所在樓層/總樓層100100100100景觀100103100102主朝向100101102100建筑面積（m2）100100100100戶型10010098100裝修狀況10010095100修正系數(shù)（Π）比準(zhǔn)市場比較法評定單價（元/平方米）8501權(quán)重闡明：計算環(huán)節(jié)：1.比準(zhǔn)價格=比較案例價格×交易狀況修正×交易期日修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正2.比準(zhǔn)價格計算表可比實例交易價格交易狀況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)比準(zhǔn)價格A9154元/平方米100/100100/100100/100100/1049154元/平方米B8498元/平方米100/100100/100100/100100/958498元/平方米C7851元/平方米100/100100/100100/100100/1027851元/平方米3.計算成果的擬定三個可比實例豫估價對象都含有較強的可比性，取三個可比實例比準(zhǔn)價格的簡樸平均數(shù)作為市場法的計算成果。則：估價房地產(chǎn)單價=（9154+8498+7851）/3。為8501元/平方米。即評定總價格為935110元。（二）收益法（權(quán)重為）收益法是運用適宜的資本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)將來各期（普通為年）的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價辦法。收益法的計算辦法以下：P=ΣFt/(1+i)t其中，P為評定值；Ft將來第t個收益期的預(yù)期收益額；i為折現(xiàn)率。報告中采用的公式為：P=a/i×[1-1/(1+i)n]其中，a為年凈收益；n為收益年期；i為資本化率。1、年有效毛收入周邊項目租賃狀況調(diào)查表所在位置佛光麗錦社區(qū)香榭麗晶社區(qū)江南新區(qū)社區(qū)物業(yè)屬性住宅住宅住宅裝修及配套精裝齊全精裝齊全精裝齊全樓層10/30層6/297/28戶型三室二廳二衛(wèi)三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)月租金元·平方2(1000)（700）（1000）租賃時間-6-6-8附：通過走訪調(diào)查理解到估理解到估價對象所在區(qū)域周邊類似社區(qū)110㎡左右的房屋租金每月在700—1000月元/月?？紤]到估價對象社區(qū)的面積配套等因素，綜合考慮取月租金客觀收益為1000元。象年有效毛收入計算過程以下：由于本案為整套住宅假設(shè)空置率為0年有效毛收入=月租金×年月份數(shù)=1000×12=1元2、年運行費用運行費用重要涉及維修費、保險費、管理費用有關(guān)稅費等。估價對象物業(yè)管理費元/平方米·月，約占有效毛收入的3%；另外，經(jīng)測算保險費和維修費等約占有效毛收入的%.總計年運行費用約占年有效毛收入的%。年運行費用=年有效毛收入×年運行費用率=1×％=420元3、年凈收益凈收益為有效毛收入減去運行費用，則估價對象年凈收益為：年凈收益=年有效毛收入-年運行費用=1-420=11580元4、擬定資本化率資本化率采用安全利率加上風(fēng)險調(diào)節(jié)值的辦法來求取。所謂安全利率，是指無風(fēng)險的資本投資收益率，以銀行一年期存款利率作為安全利率（近期銀行一年期存款利息率為%），考慮到估價對象的用途、利潤、風(fēng)險，結(jié)合近期重慶市萬州區(qū)區(qū)房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀以及同類物業(yè)的投資風(fēng)險和行業(yè)酬勞率，擬定資本化率。于估價時點，資本化率為％5、擬定估價對象收益估價根據(jù)委托方闡明及現(xiàn)場調(diào)查，估價對象的建成年代為年，磚混構(gòu)造居住房屋經(jīng)濟耐用年限為70年，則截止到估價時點，估價對象建筑物經(jīng)濟壽命剩余使用年限為64年。報告中采用的公式