房地產(chǎn)考試答案

第4頁共8頁房地產(chǎn)考試答案姓名房產(chǎn)類1、房地產(chǎn)的含義：

房地產(chǎn)具體是指土地-、建筑物-及其地上的附著物-，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)-，是房產(chǎn)-和地產(chǎn)-的總稱，兩者具有整體性-和不可分割-性。包括：a)土地

b)建筑物-及其地上附著物

c)房地產(chǎn)物權(quán)

注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)-、抵押權(quán)-、土地使用權(quán)土-、地役權(quán)-、典當權(quán)-等。2、房地產(chǎn)的類型

按用途劃分：

a)

居住房地產(chǎn)，土地使用年限為70年；

b)

商業(yè)房地產(chǎn)，土地使用年限為40年；

c)

旅游房地產(chǎn)，土地使用年限為40年；

d)

工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用年限為50年；

e)

農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)，土地使用年限為50年。地產(chǎn)類紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；總建筑面積：指建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之和。容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。建筑覆蓋率（建筑密度）的公式為：所有建筑物基底面積之和÷建設(shè)用地面積綠化率的公式為：所有綠地面積之和÷建設(shè)用地面積房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分攤的公用建筑面積之和；公共建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼?yīng)分攤的公共建筑面積和不可分攤的公共建筑面積；契稅是土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。

征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。

（1）國有土地使用權(quán)證；

（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈予、交換；

（3）房屋買賣；（4）房屋贈予。房地產(chǎn)權(quán)屬、證照、配套類產(chǎn)權(quán)證書：產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2、五證：房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許六、計算題客戶A于2007年以4657元/㎡單價購買125.67㎡商品住宅一套（現(xiàn)房），由于近年的樓市升溫，房價上漲，客戶于2010年11月份以單價7248元/㎡售出。1.忽略購房后其他資金投入，請計算此商品房從購買到售出的年均溢價回報率。答：(7248元/㎡-4657元/㎡)*125.67㎡/3個月/(4657元/㎡*125.67元/㎡)*100%=18.55%七、論述1.通貨膨脹、CPI、銀行準備金率的概念及三者之間的關(guān)系，并舉例說明。通貨膨脹：指在紙幣流通條件下，因貨幣供給大于貨幣實際需求，也即現(xiàn)實購買力大于產(chǎn)出供給,導(dǎo)致貨幣貶值，而引起的一段時間內(nèi)物價持續(xù)而普遍地上漲現(xiàn)象。其實質(zhì)是社會總需求大于社會總供給。CPI：是反映與居民生活有關(guān)的商品及勞務(wù)價格統(tǒng)計出來的物價變動指標，通常作為觀察通貨膨脹水平的重要指標。一般說來當CPI>3%的增幅時我們稱為通貨膨脹；而當CPI>5%的增幅時，我們把它稱為嚴重的通貨膨脹。存款準備金率：存款準備金是指金融機構(gòu)為保證客戶提取存款和資金清算需要而準備的在中央銀行的存款，中央銀行要求的存款準備金占其存款總額的比例就是存款準備金率。關(guān)系：一般說來當CPI>3%的增幅時我們稱為通貨膨脹；而當CPI>5%的增幅時，我們把它稱為嚴重的通貨膨脹。通貨膨脹是一種現(xiàn)象，而CPI是實際反映此現(xiàn)象的客觀數(shù)據(jù)，存款準備金率及利率的上調(diào)是為了降低市場貨幣流通量，抑制通貨膨脹，使物價以及貨幣價值回歸理性的一種金融調(diào)控手段。2.影響全國樓市價格的因素有哪些？并作分析。①中國的人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)決定著住房高增長的需求：中國的人口數(shù)量的增長讓中國不得不進行大規(guī)模的住房生產(chǎn)。改革前的三十年中國并未合理的解決人口增長與居住的問題，1978年城市人均居住面積僅為3.6平方米，低于建國初期4.7平方米的水平。雖然改革的三十年中有了長足的發(fā)展，特別是市場化之后，每年的開復(fù)工總量都在擴大，但仍無法滿足日益增長的需求。②中國的城市化進程的加?。褐袊昧巳甑母母飼r間解決了2億農(nóng)民的進城問題，但還需解決4億農(nóng)民的進程問題。如果同樣的速度將需要60年的時間，必須以成倍增長的速度才有可能在未來的20—30年，當我國經(jīng)濟總量達到世界第一時實現(xiàn)城市化率65—70%的水平。中國現(xiàn)有存量住宅約145億平方米，至少還要建設(shè)240億平方米才能在不斷拆舊與拆除中實現(xiàn)這一目標，而長期的供給嚴重滯后，尚無法滿足這個城市化率的需求。③可開發(fā)土地資源的稀缺性：中國面臨著土地制度的約束性條件，無法讓農(nóng)村的土地，特別是宅基地產(chǎn)生集中的效應(yīng)，并讓農(nóng)民的宅基地可以變成進城的資本。尤其是中國對糧食安全的顧慮不得不出臺嚴守十八億畝紅線的政策。于是土地在生態(tài)保護、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)生產(chǎn)與城市發(fā)展的多項選擇中成為了資源極度稀缺的產(chǎn)品。而全國的建設(shè)用地中又有基礎(chǔ)設(shè)施用地、工業(yè)項目用地、交通水利用地、旅游用地、軍事用地和城市建設(shè)用地等多項。城市建設(shè)用地中又有商業(yè)、辦公和住宅用地之分。住宅用地中還要分保障性住房用地和商品房用地等多類。結(jié)果最終的全部建設(shè)用地中房地產(chǎn)用地只剩了4.5%，而商品住宅用地就更少得驚人了，于是土地的稀缺性就埋下了招拍掛中不斷出現(xiàn)天價的種子。④城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)提升：中國經(jīng)濟的高增長中一個明顯的特征正是城市之間的競爭。這種競爭之中，所有的城市政府都在努力的改變城市的形象，不斷的加大對城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)功能的投入。大量的城市在建高速鐵路、公路、輕軌、學(xué)校、醫(yī)院、文體設(shè)施以及城市花園和改善城市面貌，因此許多地王的出現(xiàn)正在于公路、輕軌的作用；正在于城市花園的環(huán)境改變；正在于學(xué)校與醫(yī)院提供了轉(zhuǎn)項的需求。不但所供的土地被社會與投資者重新認識了，周邊的房價也在市場中得到了價值的重新認定。⑤成本因素的變化：土地的價格在提高，鋼材、水泥等建材的價格也在提高，使用的新材料提高了質(zhì)量的同時價格也在提高，連工人的工資也在提高，最終的產(chǎn)品——房子的價格自然也會是上漲的?？偛荒苜徺I者的收入在提高時，讓生產(chǎn)者的工資收入下降吧。重要的是中國浪費了三十年低成本實現(xiàn)城市化發(fā)展的最終時機，如今不得不承受高成本城市化的現(xiàn)實。在石油每桶2美元時我們失去了機會，只好在大多數(shù)國家已在低成本時就實現(xiàn)了高城市化率的競爭中掙扎。煤、鐵礦石的低價時代已不會再來了，正視這個成本加速增長的現(xiàn)實，就必須容忍不動產(chǎn)價格的上漲。⑥不動產(chǎn)的多重功能作用：不動產(chǎn)是幾乎所有產(chǎn)品中抗通脹能力最強，保值率最高的產(chǎn)品，在所有的商品能用于起到金融杠桿作用的融資工具中，住房也是可抵押性最強、抵押率最高和最容易變現(xiàn)的。同時還是數(shù)額巨大、政府法律支持和允許的、有清楚的產(chǎn)權(quán)制度保護并且是難以作假的。⑦中國的傳統(tǒng)文化：“有恒產(chǎn)才能有恒心”中國的歷史一直給社會一種成家立業(yè)要先置恒產(chǎn)的觀念。山西的大院就正式是這種傳統(tǒng)文化的典型表現(xiàn)。從零開始的置業(yè)到逐步具備規(guī)模的大院，讓人們安心和后顧無憂?，F(xiàn)代的農(nóng)村也同樣，第一桶金大多不是用于再生產(chǎn)的投入，而是首先用于滿足居住改善與擴張的需求，哪怕還有吃穿的困難也要先蓋房。產(chǎn)的概念已超越了現(xiàn)實生活的能力，但卻無法改變這種觀念的存在。⑧不可忽略的收入增長：幾乎全社會聽到的都是中國高房價的怨聲載道，更培育出了無數(shù)的泡沫夢幻。既有人用不正確的計算方式中的房價收入比的概念來說明中國的泡沫，也有人用房價租售比來證明這個泡沫將要破裂，但卻從來沒有人承認房價的增長幅度與數(shù)倍遠遠小于收入增長的幅度與倍數(shù)。如果用價格與收入的同比計算，1998年房改貨幣化時的全國商品房住宅平均價格只有1854元/平方米，同樣城鎮(zhèn)人均可支配收入為5425元/年，家庭平均為3.16人/戶，則家庭年收入為17143元/年，一年的收入可以購買當年的商品房為9.5平方米，8年約購買74平方米的住房。全國1998年的住房中位數(shù)面積為62平方米，則房價收入比在1：7以下，也就是說大部分城市的房價收入比在1：6以下，少數(shù)地區(qū)的房價收入比在1：8左右（因為收入合理應(yīng)用中位數(shù)，房價也應(yīng)用中位數(shù)價格，則全國的平均房價收入比都在1：6以下）。今天2009年的全國商品房住宅平均價格為4445元/平方米，同年城鎮(zhèn)人均可支配收入為17175元/年，家庭平均為2.96人/戶，則家庭年收入為50838元/年，一年的收入可以購買當年的商品房為11.44平方米，全國的住房面積中位數(shù)約為68平方米，則8年的收入可以購買91.5平方米的商品房，6年的收入正好購買68平方米。房價收入比都