房地產(chǎn)策劃流程

房地產(chǎn)策劃流程一、策劃整體流程1、可行性研究階段市場分析市場預(yù)測收入、成本、費(fèi)用預(yù)測財務(wù)評估風(fēng)險評估敏感性分析盈虧平衡分析2、項目研究宏觀環(huán)境分析：經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場環(huán)境、結(jié)論（發(fā)展趨勢）；項目價值分析：區(qū)位價值、項目資源；競爭環(huán)境：同區(qū)位、同類型、同價位競爭項目，經(jīng)典樓盤、成功案例；潛在客戶分析：研究對象、研究內(nèi)容（得出調(diào)研結(jié)論）；3、項目定位SWOT分析：優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇、挑戰(zhàn)客戶定位：客戶細(xì)分、客戶研究、客戶篩選、客戶定位產(chǎn)品定位：內(nèi)容、策略價格定位：競爭項目、產(chǎn)品特色、開發(fā)商品牌、市場前景經(jīng)濟(jì)效益分析：開發(fā)商、小業(yè)主4、市場推廣賣點(diǎn)提煉：地段、產(chǎn)品、附加值項目總體形象設(shè)計：形象支撐要素、形象表現(xiàn)要素推廣費(fèi)用預(yù)算現(xiàn)場包裝方案制定銷售策略：銷售時機(jī)、銷售次序、銷售目標(biāo)制定推廣策略：低開高走、高開低走、高開高走、穩(wěn)定價格二、可行性研究可行性研究是指在投資決策前，對建設(shè)項目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過程?？尚行匝芯渴琼椖客顿Y決策的依據(jù)、是籌集建設(shè)資金的依據(jù)、是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)、也是編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)。三、項目研究項目研究的目的：宏觀環(huán)境研究●

經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀政策及經(jīng)濟(jì)形勢（通脹、利率、匯率等）重大事件及其影響（如北京2008年奧運(yùn)會、上海2010年世博會）城市經(jīng)濟(jì)狀況（GDP、人均收入等）城市建設(shè)（城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計劃等）人口及其變化狀況（總量、新增家庭數(shù)、外來常駐人口比例等）●

房地產(chǎn)市場環(huán)境結(jié)構(gòu)及其規(guī)模（一、二、三級市場）板塊布局（熱點(diǎn)區(qū)域）行業(yè)成熟度（產(chǎn)品豐富度、外來開發(fā)商的進(jìn)入程度）結(jié)論：房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢四、項目價值分析●

區(qū)位價值分析產(chǎn)業(yè)分布（第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流等）街區(qū)價值（土地級別，區(qū)域功能定位、人文歷史價值等）●

項目資源分析自然（山景、海景、湖景等）、人文景觀交通資源（公交、高速路、機(jī)場、火車站、港口等）配套資源（購物、教育、醫(yī)療、文化、娛樂等）五、競爭環(huán)境分析●

同區(qū)位、同類型、同價位競爭項目分析通過對在地段、產(chǎn)品、價格等方面構(gòu)成直接競爭或者潛在競爭的樓盤進(jìn)行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。同區(qū)位：包含同一地段或同等地段兩個方面。同類型：指在產(chǎn)品上具有相同屬性。如同為郊區(qū)大盤、同為小戶型等。同價格：包含同單價和同總價兩個方面。研究內(nèi)容：同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)總量、產(chǎn)品特點(diǎn)、價格、客戶研究方法：踩盤、小組討論、問卷●

經(jīng)典樓盤分析

通過對同一個城市經(jīng)典樓盤的分析，總結(jié)其成功和不足為我所用。研究內(nèi)容：產(chǎn)品特色（產(chǎn)品理念、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品組合、面積配比、戶型特點(diǎn)等）、推廣手法（廣告訴求、媒體運(yùn)用、推廣節(jié)奏等）、銷售策略、其他成功因素研究方法：現(xiàn)場考察+小組座談●

成功案例分析通過對對國內(nèi)外同類型項目成功案例的分析，總結(jié)其成功和不足為我所用。研究內(nèi)容：開發(fā)策略、產(chǎn)品特色、推廣手法、銷售策略、其他成功因素研究方法：案例分析六、